Когда объект незавершенного строительства можно считать объектом недвижимости

Незавершенка или стройматериалы? Л. НАУМОВА Людмила Наумова, юрист банка. Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ в перечень недвижимого имущества в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК

Судебная защита прав на недвижимое имущество

Объекты незавершенного строительства как объекты недвижимости

Обратимся к исследованию понятия объекта незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства рассматривается в зависимости от ситуации следующим образом: как материалы и расходы, как жилой дом определенной степени готовности, т.е. недвижимость. Он возникает либо с момента начала работ, либо с момента приемки работ, либо с момента учета объекта.

Судебная практика признает объект незавершенного строительства объектом недвижимости, т.е. независимо от степени его готовности, при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки его следует относить к недвижимости. Возможно определение долей в праве на недвижимость. Причем вид права определяется основанием ею возникновения. Возможен также раздел недвижимости при наличии положительного заключения строительно-технической, иных экспертиз.

Нам представляется, что раздел недостроенного дома при отсутствии права собственности у сторон возможен. Вопрос возникает о разделе в натуре и об определении долей в праве собственности.

Проанализируем судебную практику.

Дело по иску о признании права на часть дома и земельного участка направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку у суда надзорной инстанции не имелось оснований для отмены определения кассационной инстанции, обоснованно отменившей решение суда первой инстанции, как вынесенное без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (Определение Верховного Суда РФ от 23 апреля 2001 г. № 57-В01-2).

Судом установлено: П. обратилась в суд с иском к К. о признании права собственности на 1/2 часть домовладения и земельного участка, расположенного по ул. Металлистов, № 48, в с. Д. Игуменка Корочанского района Белгородской области.

В обоснование иска указала, что с июня 1991 г. проживала с ответчиком одной семьей, 15 февраля 1992 г. они зарегистрировали брак, в октябре 1995 г. ответчик ушел из семьи, 4 марта 1996 г. брак был расторгнут. В период брака на общие средства строили спорное домовладение, которое является незавершенным строительством.

Решением Октябрьского районного суда от 11 марта 1997 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 24 апреля 1997 г., признано право собственности на 1/2 долю домовладения и земельного участка за каждой стороной, взыскано с К. и П. в пользу Белгородского завода металлоконструкций по 18 493 763 руб. с каждого.

Постановлением президиума Белгородского областного суда от 17 апреля 1998 г. решение и определение судебной коллегии отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Октябрьского районного суда от 23 декабря 1999 г. признано право собственности: К. — на 2/5 доли, П. — на 3/5 доли домовладения. Взыскано в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций»: с П. — 13 194 руб. 40 коп., с К. — 18 298 руб. 12 коп. Определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 11 апреля 2000 г. решение Октябрьского суда от 23 декабря 1999 г. в части признания права собственности на 2/5 доли домовладения за К. и на 3/5 доли за П. и взыскания в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций» 13 194 руб. 40 коп. с П. и 18 298 руб. 12 коп. с К. отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

26 июня 2000 г. федеральный суд Западного округа г. Белгорода в иске П. о признании права собственности на 1/2 долю домовладения отказал. В мотивировочной части решения суд указал, что в связи с решением суда Западного округа от 23 декабря 1999 г. об отказе П. в иске о признании права собственности на долю в земельном участке № 48 по ул. Металлистов в с. Д. Игуменка и вступлением этого решения в законную силу требования о разделе земельного участка в настоящем деле не могут быть удовлетворены (л.д. 190 об.).

Судебная коллегия Белгородского областного суда 22 августа 2000 г. решение суда от 26 июня 2000 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала на существенное нарушение норм процессуального права, ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, и невыяснение обстоятельств, имеющих существенное значение. Таким обстоятельством является установление права собственности на спорное домовладение, признанное незавершенным строительством.

Постановлением президиума областного суда от 5 октября 2000 г. определение судебной коллегии от 22 августа 2000 г. отменено, решение федерального суда Западного округа от 26 июня 2000 г. оставлено без изменения.

В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене постановления президиума, как вынесенного с нарушением норм процессуального нрава.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Перечень оснований к отмене судебных постановлений содержится в ст. 330 ГПК РСФСР. К таким основаниям относятся неправильное применение или толкование норм материального права и существенное нарушение норм процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения.

Согласно ч. 2 ст. 330 ГПК РСФСР не может быть отменено судебное постановление по формальным соображениям.

Отменяя определение судебной коллегии, президиум суда указал, что решение суда от 26 июня 2000 г., которым П. отказано в иске о разделе имущества, приобретенного в период брака с ответчиком, и признании права на 1/2 долю домовладения, является законным и обоснованным.

По мнению президиума, недостроенный дом возводился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», степень готовности дома составляет 70%, а поэтому у судебной коллегии не имелось оснований считать недостроенный объект жилым домом.

С выводами президиума нельзя согласиться, поскольку им не приведены основания к отмене определения суда, указанные в ст. 330 ГПК РСФСР.

Утверждение о том, что не имеется оснований считать недостроенный объект жилым домом, не основано на материалах дела, поскольку судом первой инстанции не выяснялся вопрос о возможности его использования в качестве жилого дома с учетом степени готовности и доведения до конца отдельных частей незавершенного строительством дома.

По иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.

При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Ссылка в постановлении президиума на то, что дом строился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», правового значения для определения права на долю в имуществе бывших супругов не имеет.

Исполком Белгородского областного Совета на основании распоряжения Совета Министров РСФСР от 21 марта 1991 г. № 232-р передал в пользование Белгородскому заводу металлоконструкций для строительства домов усадебного типа 92,8 га земли в селе Д. Игуменка (л.д. 59). На совместном заседании администрации завода и профкома К. распределен земельный участок № 48. В 1991 г. с К. заключен договор на строительство жилого дома, в котором он выступает заказчиком, погашающим расходы подрядчика — завода по мере выполнения работ (л.д. 58, 159).

В деле имеются акты сдачи-приемки выполненных работ и платежные документы по оплате их стоимости.

Строительство дома осуществлено на 70% в период нахождения сторон в браке.

Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, в том числе приобретенные на общие доходы движимые и недвижимые вещи.

Поскольку суд первой инстанции 26 июня 2000 г., разрешая дело, выяснял размер денежных вложений в объект незавершенного строительства и не определил в качестве обстоятельств, имеющих значение, вопрос о возможности раздела неоконченного строительством дома, возведенного в период брака, с учетом степени его готовности при условии доведения до конца объекта строительства, суд кассационной инстанции правомерно по основаниям и. 2 ст. 330 ГПК РСФСР отменил решение, направив дело на новое рассмотрение.

Поэтому у суда надзорной инстанции не имелось оснований к отмене определения судебной коллегии, которым отменено решение, постановленное с нарушением ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации постановление президиума Белгородского областного суда от 5 октября 2000 г. отменила, а определение судебной коллегии того же суда от 22 августа 2000 г. оставила без изменения: «Раздел неоконченного строительством дома с учетом степени его готовности может быть произведен судом лишь между совместно возводившими его супругами, членами семьи застройщика, а также между наследниками» (Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1983 г.)

Проанализируем дело по иску Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом.

Тамулявичюс Б.Ю. и Тамулявичене В.Ю. состояли в браке. В 1977 г. их брак расторгнут. После расторжения брака Тамулявичене в 1978 г. приступила к строительству дома на выделенном ей участке в г. Варена Литовской ССР. В этом ей помогал Тамулявичюс, проживавший совместно с бывшей женой.

В 1980 г., когда строительные работы были осуществлены на 45-47%, Тамулявичюс окончательно прекратил отношения с Тамулявичене, создав другую семью. Строительство дома продолжала одна Тамулявичене. Когда готовность дома составила 75%, Тамулявичюс в июне 1982 г. предъявил иск к Тамулявичене о признании за ним права собственности на 1/3 часть недостроенного дома и об определении порядка пользования этим домом.

В процессе рассмотрения дела в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями в дело вступили родители Тамулявичене — Ивошка и Ивошкене, которые также просили признать за ними право собственности на часть строящегося дома.

Дело дважды рассматривалось народным судом. Последним решением от 3 февраля 1983 г. народный суд г. Друскининкая признал право собственности Тамулявичюса на 1/2 часть дома и в его пользование выделил помещения на втором этаже. В удовлетворении требований, заявленных родителями Тамулявичене, суд отказал.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Литовской ССР 1 марта 1983 г. решение оставлено без изменения. Президиум Верховного суда республики также признал решение суда правильным.

И.о. Председателя Верховного Суда СССР внес в Пленум Верховного Суда СССР протест, в котором поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений в части удовлетворения иска Тамулявичюса ввиду их необоснованности.

Пленум Верховного Суда СССР удовлетворил протест по следующим основаниям.

По делу установлено, что Тамулявичюс оказывал помощь Тамулявичене в возведении дома, однако еще до того, как строительство дома было завершено менее чем наполовину, прекратил оказание такой помощи.

Суд, признавая за истцом право собственности на половину недостроенного дома, сослался на наличие договоренности между сторонами о совместном строительстве дома. Однако суд не учел, что стороны не состояли в зарегистрированном браке, поэтому право на часть дома, не являющегося общей совместной собственностью, у Тамулявичюса не возникло. Застройщиком являлась ответчица. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в и. 4 Постановления от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», участие посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома.

Такое право может быть признано лишь в исключительных случаях и при наличии договоренности между сторонами о создании общей собственности на дом. Поскольку право собственности на дом не возникло, так как его строительство не было завершено, у суда не имелось оснований признавать за истцом право собственности на часть недостроенного дома и определять порядок пользования им. Судом не учтены и положения п. 10 названного Постановления Пленума, в котором содержится разъяснение о том, что право собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникает с момента его регистрации в исполкоме местного Совета. До окончания строительства дома вопрос о его разделе может быть разрешен лишь по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников. Ни к одной из этих категорий граждан истец после расторжения брака с ответчицей не может быть причислен.

Нельзя не обратить внимание и на то, что суд признал право собственности истца и на часть дома, возведенного одной ответчицей без его участия. Суд не определил размер средств, вложенных истцом в строительство дома, не выяснил, необходим ли ему этот дом для проживания. Ответчица утверждает, что истец обеспечен жильем, и после вынесения судом решения предложил ей выплатить денежную компенсацию за выделенную ему часть дома.

При новом рассмотрении дела указанные обстоятельства должны быть тщательно исследованы.

Учитывая изложенное, Пленум Верховного Суда СССР отменил все принятые судебные постановления в части иска Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом и дело передал в Верховный суд Литовской ССР на новое судебное рассмотрение по первой инстанции».

Источник

Правовой статус объектов незавершенного строительства всегда находился в центре внимания юридической общественности и вызывал самые разные дискуссии по этому вопросу. … Казалось бы, наиболее простым выходом из данной ситуации было бы считать , что объект незавершенного строительства становится недвижимостью с момента его государственной регистрации, соответственно до этого он может считаться движимым имуществом. Данная позиция появилась и была весьма распространена после принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество .

Незавершенка или стройматериалы?

Л. НАУМОВА
Людмила Наумова, юрист банка.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ в перечень недвижимого имущества в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) был включен объект незавершенного строительства. Тем не менее многое осталось неясным, поскольку, определяя объекты недвижимости, законодатель не уточнил, с какого момента они становятся недвижимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда.
Мнения о том, чем именно является объект незавершенного строительства, высказывались разные.
«Объекты незавершенного строительства можно было бы считать специальным видом недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они по общему правилу не подлежат самостоятельной государственной регистрации в качестве недвижимостей, а следовательно, юридически не являются таковыми. Весьма сложен для определения и момент их фактического создания. Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую также вложен труд строителей (т.е. движимым имуществом), а право собственности на них по общему правилу принадлежит подрядчику (ср. п. 2 ст. 702, п. 2 ст. 703, п. 1 ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК). Их можно считать недвижимостями лишь за рамками подрядных отношений (в частности, после консервации строительства)» .
———————————
Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей. Изд. 2-е. М.: Спарк, 1999. С. 345.
По мнению Е.А. Киндеевой, до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект, строительный объект — предмет договора строительного подряда .
———————————
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004. С 254.
Таким образом, авторы сходятся во мнении о том, что объект незавершенного строительства является недвижимостью только в том случае, если отсутствует действующий договор строительного подряда. Необходимо отметить, что данные работы были опубликованы до внесения изменений в ст. 130 ГК РФ.
Проблемы квалификации
Что касается объекта незавершенного строительства, в отношении которого отсутствует действующий договор строительного подряда, тут можно сказать однозначно: если данный объект по своим признакам является недвижимым имуществом, то он является недвижимостью.
Сложнее решается вопрос в отношении объекта, который является предметом действующего договора строительного подряда или возводится силами застройщика. Иногда такой объект пытаются квалифицировать в качестве совокупности строительных материалов, сложенных в определенном порядке.
Думается, что такая квалификация неправомерна — как только те или иные стройматериалы были неразрывно соединены друг с другом, они прекратили свое существование в качестве самостоятельных вещей, что подтверждается и судебной практикой.
В Постановлении от 26.10.99 N 3655/99 ВАС РФ указал, что «установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости».
Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
В п. 7 информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 N 21 указано: «Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. «.
При рассмотрении спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
Дом стенами не испортишь
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Комментируя это положение информационного письма, Ю.Ю. Захаров пишет: «Согласно данному законодательно закрепленному признаку объект строительства как до, так и после прекращения договора строительного подряда должен относиться к недвижимому имуществу. Специфика объекта строительства на стадии действующего договора строительного подряда состоит в том, что он обременен обязательственными правоотношениями сторон договора» .
———————————
Захаров Ю.Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М., 2004. С. 357 — 358.
Из материалов дела, приведенного в информационном письме, следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Значит, данный объект является объектом недвижимости.
Вклад в товарищество
В п. 21 информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 отмечено, что «право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке».
Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом для продолжения строительства недостроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства являлся вкладом заказчика в договор простого товарищества.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав незавершенное строительство другому лицу.
Далее суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — принять их результат и оплатить.
Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
Из норм ст. 219 ГК РФ вытекает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Следуя нормам ст. 130 ГК РФ, незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).
Соответственно для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.
В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.
Тем самым ВАС РФ решил, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Заметим, что в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 было указано совсем иное: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими».
Из данной формулировки следуют два логических вывода:
— если договор подряда в отношении объекта незавершенного строительства расторгнут, то такой объект является недвижимым имуществом;
— объект незавершенного строительства, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда, не является недвижимым имуществом.
Почему суд руководствовался именно вторым выводом, из самого Обзора не ясно. Особенно странно это, учитывая, что в Обзоре N 8 не был затронут вопрос об объектах незавершенного строительства, в отношении которых продолжает действовать договор строительного подряда.
Когда договор не исполняется
Кроме того, возможна и такая ситуация, когда договор подряда хоть и не расторгнут и формально продолжает действовать, но фактически сторонами не исполняется и продолжение строительства не осуществляется. Следуя логике Обзора N 51, такой объект недвижимостью не является. Указанный вывод представляется нам абсолютно неверным.
Несмотря на то что представляется более правильной точка зрения, высказанная Ю.Ю. Захаровым, тем не менее судебная практика в настоящее время исходит из того, что объект незавершенного строительства, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, недвижимым имуществом не является.
Думается, что не просто в отношении объекта не должно существовать действующего договора строительного подряда (который может и не исполняться, но и не расторгаться), а объект не должен изменяться. В связи с этим по аналогии не может являться недвижимым имуществом объект, строительство которого продолжается силами самого собственника, без привлечения подрядчика.
Заметим, что нельзя быть уверенным, что тот или иной объект является предметом действующего договора строительного подряда. Залогодатель может уверять, что договор подряда на строительство объекта в целом не заключался. А впоследствии выясняется, что на момент регистрации права собственности и/или заключения договора ипотеки действовал договор подряда или что осуществлялось строительство силами самого застройщика. Между тем в ст. 25 Закона о регистрации нет требования о представлении документов, подтверждающих отсутствие действующего договора строительного подряда.
При этом, поскольку договор строительного подряда не подлежит какой-либо регистрации, получить достоверные сведения о его наличии или отсутствии достаточно проблематично.
Исходя из вышеизложенного при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства необходимо получить от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 213-ФЗ
«О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЧАСТЬ ПЕРВУЮ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.11.1994 N 52-ФЗ
«О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51
«ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА»
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 N 3655/99
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8
«О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ»
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ»
ЭЖ-Юрист, 2005, N 19

Источник

Объект незавершенного строительства рассматривается в зависимости от ситуации следующим образом: как материалы и расходы, как жилой дом определенной степени готовности, т.е. недвижимость . Он возникает либо с момента начала работ, либо с момента приемки работ, либо с момента учета объекта . Судебная практика признает объект незавершенного строительства объектом недвижимости , т.е. независимо от степени его готовности, при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки его следует относить к недвижимости .

Признание объектов строительства незавершенным строительством

Оперативное признание объектов строительства незавершенным строительством – одно из значимых направлений работы нашей компании. Эксперты найдут весомые основания для признания, изучат и представят соответствующие признаки и проведут иные необходимые работы.

К этому понятию относят большое количество факторов, включающих стоимость и объем выполненных работ. На первый взгляд простой термин состоит из множества признаков и определений. Из-за чего значительно усложняется процедура признания подобных объектов. В буквальном значении сюда относят любые постройки или здания, сооружение которых не доведено до конца. Однако существуют здесь и свои исключения (навесы, павильоны и прочие постройки).

Одна из главных особенностей при определении объектов незаконченного строительства – это невозможность использования сооружения по прямому назначению, в силу того, что оно не введено в эксплуатацию.

Как определить объект незавершенного строительства?

Дать четкое определение конкретному зданию можно по совокупности имеющихся у него признаков.

• Возведение объекта не окончено и находится на этапе строительства.
• Сооружение не введено в эксплуатацию и имеет индивидуальную определенность.
• Оно прочно связанно с земельным участком. Любое перемещение постройки причинит непропорциональный ее назначению вред.
• Строительные работы приостановлены до определенного срока, еще ведутся, прекращены либо законсервированы.

С подобной задачей справятся только опытные юристы. Они же помогут собрать полный пакет бумаг, подав их в регистрационную палату.

Документы для признания объекта незавершенным строительством

1. Ходатайство с просьбой о регистрации прав собственности, а также удостоверение личности, либо учредительные документы (для организаций) или свидетельство предпринимателя.
2. Необходимо оплатить государственную пошлину и приложить в подтверждение квитанцию.
3. Правоустанавливающие документы на землю (свидетельство) или договор аренды участка.
4. Разрешение на строительство, полученное в надлежащих органах и оформленное в соответствии с требованиями российского законодательства.
5. Обратитесь в БТИ с просьбой составить описание объекта. Его также надо приложить к ходатайству.
6. Проектная документация, разработанная государственной или частной компанией. Во втором случае придется приложить копию лицензии такой организации, подтверждающую право проведения проектных работ.
7. Дополнительно необходимо получить технический паспорт в БТИ и запросить кадастровый план территории, с указанием всех границ.
8. Также необходимы бумаги, подтверждающие, что строительство действительно приостановлено. К ним относят акт приостановления или консервации работ.

Даже при наличии полного пакета документации нет гарантии, что объект признают незавершенным строительством. Обеспечить подобное признание смогут эксперты нашей компании. Мы грамотно составим заявление, подготовим бумаги и просчитаем возможные риски.

Как признать жилой дом объектом незавершенного строительства?

Чтобы признать жилой дом объектом незавершенного строительства, надо зафиксировать данный факт путем постановки на кадастровый учет. Сделать это можно, когда уровень выполненных строительных работ позволяет идентифицировать объект недвижимости, как жилой дом. В данном случае учитывают следующие признаки незавершенного строительства:

1. Соответствие проектной документации и разрешению на возведение дома;
2. Соблюдение градостроительных требований и отсутствие нарушений строительных норм;
3. Наличие характеристик незавершенного объекта (капитального здания);
4. Процесс возведения продолжается (нет разрешения на ввод в эксплуатацию);
5. Закончено сооружение фундамента для жилого дома.

Признать объект недвижимости незавершенным получится, если он не является предметом по договору подряда (срок действия такого соглашения должен закончиться или обязательства по нему должны быть исполнены).

Если все условия, озвученные выше, соблюдены, а также имеются признаки объекта незавершенного строительства, можно переходить к процедуре регистрации. Для признания жилого дома незавершенным объектом потребуется ряд документов:

• правоустанавливающие бумаги на участок, где расположен дом;
• удостоверение личности или учредительная документация на компанию;
• разрешение на строительство, оформленное в соответствии с законом;
• описание жилого дома, составленное Бюро технической инвентаризации;
• проект и копия лицензии проектной компании (если разработкой занималась частная фирма);
• технический паспорт, кадастровый план с обозначенными на нем границами участка;
• акт о приостановлении строительных работ или иное подтверждение такого действия.

Все это вместе с заявлением направляется в регистрирующие органы. По результатам выдают документ, подтверждающий регистрацию объекта незавершенного строительства, либо выносят отказ. Юристы нашей компании подготовят основания для признания жилого дома незавершенным, соберут необходимые бумаги и подадут обращение. Если потребуется, мы проведем процедуру признания через суд.

Как оспорить отказ в признании объекта строительства незавершенным объектом?

Когда уполномоченные органы отказываются регистрировать объект недвижимости как незавершенный, оспаривать такое решение придется в суде. Для начала надо ознакомиться с основаниями, приведенными в отказе Росреестра. От них зависит, какие доводы вы обозначите в иске и на какие нарушения сошлетесь. Затем следует проверить, имеются ли признаки незавершенного строительства у объекта недвижимости:

• строительные работы не закончены;
• фундамент уже готов;
• соблюдаются положения проекта;
• не выдавалось разрешение на ввод в эксплуатацию;
• имеются характеристики незавершенного объекта.

Исходя из уровня выполненных работ должен идентифицироваться капитальный объект, о котором говорится в проекте и разрешении на строительство. Если в землю вбиты несколько бетонных свай, их могут не признать полноценным фундаментом. Поэтому важно проверить проектную документацию и ее соответствие реальному положению дел.

Когда необходимые проверки проведены, надо подготовить документы. В пакет бумаг входит:

• квитанция об оплате госпошлины;
• разрешение на строительные работы;
• проект, прошедший согласование;
• правоустанавливающие документы на землю;
• описание объекта из БТИ;
• подтверждение приостановки строительства.

В зависимости от категории недвижимости могут потребоваться и другие документы. Их прикрепляют к исковому заявлению и направляют в суд.

Рассматривать дело будет суд общей юрисдикции (если истец – физическое лицо), либо арбитражный суд (если истец – организация или ИП). Ответчиком будет орган, вынесший отказ. В иске надо сослаться на неправомерность такого решения, привести нормы закона, регулирующие ситуацию, детально разобрать основания для отказа.

Положительное решение суда, новое заявление и пакет бумаг надо представить в регистрирующие органы для признания объекта незавершенным строительством. Но добиться такого решения будет сложно, особенно если у здания нет четких признаков незавершенного объекта. Поэтому обжалованием отказа должны заниматься профильные юристы. Земельные эксперты нашей компании дадут гарантии положительного исхода дела.

Источник

объекты незавершённого строительства : здание, строение, сооружение. исключения … Только с ОКС связаны задачи нового строительства , расширение объекта капитального типа, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт и снос объекта , К ним относится и задача возведения зданий, строений, сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства . … в отличие от капитальной постройки ( объекта недвижимости ), некапитальные постройки или сооружения, не являются объектами капитального строительства , то есть это движимые объекты и сооружения, обладающие техническими характеристиками, которые способны обеспечить: перемещение строения или сооружения (или их конструктивных частей).

Регистрация обьекта незавершенного строительства на арендном участке

Доброго времени суток уважаемые дамы и господа юристы!

Есть следующая ситуация:

У меня в аренде муниципальный участок, на котором я веду строительство торгового 2-х этажного здания.

Договор аренды заканчиваетя в мае 2018г. Сейчас есть понимание, что я не успею достроить и ввести в эксплуатацию свой обьект.

Администрация (УИЗО) города на вопрос о продлении договора аренды отвечает, что они не продлевают аренду на участке без сданного в эксплуатацию обьекта недвижимости. Кроме того, просто не официально в коридоре, говорят что сейчас даже незавершенку оформить на арендованном участке не получиться, мол реестр не поставит на учет.

Соответственно вопрос: можно ли по закону оформить, поставить на учет и получить свидетельство на обьект незавершенного строительства на земельном участке государственной собственности, предоставленном в аренду для строительства?

Заранее благодарен да ответы!

Согласно ЗК РФ, новой редакции, с арендаторов теперь убрали преимущественное право на заключения аренды на новый срок, более того, если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).http://www.cab74.ru/articles/3.

Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).

Вам нужно сначала обратиться в письменном виде по поводу вашего вопроса к администрации и попросить их ответить письменно.

Далее тяните, что бы суд нашел обстоятельства администрации не правомерными. Думаю не без изучения судебной практики в вашем регионе, нужно будет принять вам решение, по способу защиты.

Может на торгах, его купят, «ваши» люди, если имеется такая возможность?

Мария, вы немного не поняли вопрос. То что вы пишите это мне известно. Есть разница между двумя ситуациями: 1. когда срок аренды вышел, а на участке не успели сдать обьект в эксплуатацию. Это можно считать по документам на участке вообще ни чего нет. И 2. Когда еще до окончания срока аренды оформляется паспорт на обьект незавершенного строительства и этот обьект ставится на кадастровый учет с выдачей свидетельства на право собственности.

Вы ответили на первую ситуацию, а меня интересует вторая

Соответственно вопрос: можно ли по закону оформить, поставить на учет и получить свидетельство на обьект незавершенного строительства на земельном участке государственной собственности, предоставленном в аренду для строительства?

Евгений

Коллега в принципе все правильно Вам написала, если у Вас есть разрешение на строительство и технический план объекта незавершенного строительства, то должны зарегистрировать.

Если откажут обжалование в суде в порядке Кодекса административного судопроизводства, срок подачи административного иска — 3 месяца.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 24. Требования к техническому плану

9. Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Источник

Учет объектов незавершенного строительства в бухгалтерском учете. Введенные в эксплуатацию строительные объекты относятся к категории основных средств (это недвижимость компании). На этапе возведения все расходы, связанные со строительством , являются инвестициями во внеоборотные активы. К таким издержкам можно отнести: затраты на строительство (закупка материалов, оплата услуг подрядной организации); затраты на монтажные мероприятия

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете отражается обособленно от других объектов. К этой категории активов относят возводимые здания и сооружения, когда процесс строительства запущен, затраты в этом направлении уже имеются, но объект еще не готов к введению в эксплуатацию и использованию по прямому предназначению. До момента сдачи объекта и его ввода в действие все издержки должны аккумулироваться на промежуточном бухгалтерском счете.

Учет объектов незавершенного строительства в бухгалтерском учете

Введенные в эксплуатацию строительные объекты относятся к категории основных средств (это недвижимость компании). На этапе возведения все расходы, связанные со строительством, являются инвестициями во внеоборотные активы. К таким издержкам можно отнести:

затраты на строительство (закупка материалов, оплата услуг подрядной организации);

затраты на монтажные мероприятия;

стоимость приобретения инструментов и инвентаря для завершения строительных работ;

выплата зарплаты специалистам, занятым в строительстве, отчисления на страховые взносы;

оплата аренды земельных участков, на которых производятся работы;

затраты на топливо для спецтехники, используемой в ходе строительства.

Как учесть фактические затраты на незавершенное строительство? В бухгалтерском учете счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» выполняет функцию промежуточного звена, на нем аккумулируются издержки на возведение и подготовку к вводу в эксплуатацию объекта недвижимости. Этот счет является активным, все издержки проводятся дебетовыми оборотами. В момент запуска объекта в эксплуатацию после завершения строительных и монтажных процедур накопленная сумма будет составлять первоначальную стоимость основного средства, она списывается с кредита счета 08.

При наличии незавершенного строительства, в бухгалтерском учете счет 08 используется с указанием субсчета – 08.3. Если возводимых объектов несколько, по каждому из них ведется обособленная аналитика. Это необходимо для обеспечения возможности вычленить из общей суммы расходы, которые должны быть отнесены к первоначальной стоимости конкретного актива.

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете бюджетного учреждения

В бухучет бюджетников незавершенное строительство отражается на счете 10611. В Инструкции из приказа Минфина от 01.12.2010 г. № 157н счет 10600 обозначен как счет для учета вложений в нефинансовые активы, он является обобщающим. При помощи аналитических счетов производится уточнение типа активов, на формирование которых тратятся деньги (основные средства, НМА и др.).

Типовые проводки

В учете предприятий, не входящих в состав субъектов хозяйствования госсектора, могут использоваться следующие стандартные корреспонденции по учету объектов незаконченного строительства:

Приобретение недостроя отражается в учете путем постановки объекта на баланс и отражения задолженности перед продавцом – Д08.3 – К60. Такой же записью показываются и затраты по оплате услуг сторонних организаций, которым поручены работы по завершению строительства, вводу актива в эксплуатацию.

Д01 – К08.3 – незавершенное производство в строительстве в бухгалтерском учете переходит в статус завершенного, объект вводится в эксплуатацию. Эта операция производится при наличии акта проверки готовности объекта.

Если недострой продается третьим лицам, составляется такой комплекс проводок:

доходы отражаются через дебетование счета 62 и кредитование счета прочих доходов 91.1;

на стоимость реализуемого актива необходимо начислить НДС, эта сумма показывается в дебете 91.2 и кредите 68;

при продаже необходимо не только показать доходы, но и закрыть суммы, накопленные на счете инвестиций в основные средства, делается это при помощи проводки Д91.2 – К08.3.

Пример

Как формируется стоимость незавершенного строительства – рассмотрим этот процесс на примере компании, имеющей объект незавершенного строительства. На 08 счет затраты относили по мере их возникновения на протяжении всего периода строительных и монтажных работ, отражая их следующими проводками:

закуплены строительные материалы для возведения нового корпуса производственного цеха на сумму 5 652 320 руб. – Д10 – К60;

выделен НДС из стоимости закупленных материалов – Д19 – К60 в сумме 1 017 417 руб.;

входящий НДС принят к вычету в полной сумме Д68 – К19 в размере 1 017 417 руб.;

Д08.3 – К10 – зафиксирована стоимость материалов, которые были фактически израсходованы в процессе строительства здания (5 652 320 руб.);

Д08.3 – К02 в сумме 55 600 руб. – показана амортизация оборудования, используемого в строительстве;

Д08.3 – К70 в размере 564 850 руб. – затраты на оплату труда наемного персонала;

Д08.3 – К69 в размере 169 455 руб., показаны отчисления на страховые взносы с зарплаты рабочих;

Когда строительство было завершено, актив вводится в действие, при этом составляется запись: Д01 – К08.3 в сумме 6 442 225 руб. (5 652 320 + 55 600 + 564 850 + 169 455).

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете в балансе показывается в 1 разделе отчета в строке 1150 (в общей сумме с основными средствами, характеристика недостроенных объектов и накопленные расходы по ним раскрываются в пояснениях).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник

Отнесение объектов недвижимости к новому строительству особых проблем не вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости . Что же касается второй группы объектов , то здесь вариантов значительно больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее существовавшего объекта превращает его в объект , имеющий статус вновь созданного.