Загородный участок — это мечта многих городских жителей. На нём можно построить небольшой летний дом или добротный коттедж для постоянного проживания, высадить целый сад цветов или заниматься высадками овощей, фруктов, ягод, зелени и других огородных культур.
Есть несколько нюансов, на которые стоит обращать внимание при покупке земельного участка. Некоторые очевидны при первом же осмотре, а другие могут вылезти через определённое время. Об этих нюансах мы и расскажем. Информацией с нами поделились специалисты из компании «Родные Земли» — крупнейшего девелопера Московской области.
Документы
Самое важное, на что следует обратить внимание, — это пакет документов. Главным является свидетельство о праве собственности либо выписка из реестра ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая заменила отменённые несколько лет назад свидетельства. Есть два вида документов.
Первый вариант — это выписка на одном листе с указанием правообладателя, кадастрового номера и площади участка. Также на выписке могут стоять различные особые отметки, например, «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
СТРОИТЬ или КУПИТЬ дом — что ВЫГОДНЕЕ? Как выбрать готовый дом? ОБЗОР дома 300 кв.м за 4 млн. руб.
При получении такой выписки из ЕГРН покупатель должен понимать, что права на данный земельный участок зарегистрированы, но сведения о характерных точках в ЕГРН отсутствуют. Если говорить проще, то границы на местности не определены, в ЕГРН не внесены, и участок не прошел государственный кадастровый учет. А это означает, что будет необходимо провести геодезические работы для уточнения границ и постановки участка на кадастровый учет. Зачастую продавец или покупатель сталкиваются с ситуацией, при которой установление границ без судебного разбирательства невозможно, так как соседний участок уже прошел кадастровый учет, но он мог быть осуществлен некорректно, и соблюсти площадь, которая была предоставлена, становится проблематичным.
Совет: приобретай только те объекты недвижимости (дома, участки), которые прошли кадастровый учет и на которые имеются все документы, в том числе разрешительные.
Второй вариант — участок полноценно стоит на кадастровом учете с информацией о характерных точках в ЕГРН. В таком случае ты получаешь полноценный документ, в котором отражена вся информация, в том числе и координаты каждой точки. Одновременно с этим в такой выписке указываются все иные ограничения или обременения: аресты, охранные зоны линий электропередач, автомобильных дорог, газопроводов, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и так далее. Но не всегда органы государственной власти, государственные организации и правообладатели различных линейных объектов подают информацию о таких зонах в Росреестр для внесения сведений о них в ЕГРН.
Совет: если в выписке отсутствует информация о таких ограничениях или обременениях, но ты хочешь убедиться, что поблизости не проходит дорога, газопровод, лесопарк или другой подобный объект, то самостоятельно обратись в соответствующую организацию за получением официального ответа о наличии или отсутствии таких зон.
10 самых важных моментов на которые нужно обратить внимание при покупке дома
В настоящее время выписку из ЕГРН можно заказать двумя путями:
1. Подать заявление через МФЦ.
2. Подать заявление в электронном виде через портал Госуслуг. Подавая через портал, ты можешь указать, необходима тебе выписка на бумажном носителе — и в каком отделении ты готов её получить — либо в электронном, которая будет подписана защищенной электронной цифровой подписью сотрудника Росреестра.
Услуга является платной, стоимость зависит от способа получения и носителя, на котором ты хочешь её забрать.
Разрешенное использование
В России предусмотрено семь категорий земельных участков: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленного и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов лесного фонда, водного фонда и государственного запаса.
В настоящее время в рамках действующего законодательства, каждый из нас может построить жилой дом на земельных участках:
1. Населенных пунктов. Для строительства жилого дома подходят такие виды разрешенного использования, как ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), садовое строительство и ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
2. Сельскохозяйственного назначения. Дачное или садовое строительство. С первого января 2019 года Федеральный закон №217 исключил из правового регулирования дачи и дачное хозяйство, и теперь все дачные участки по статусу соответствуют садовым или огородным. Специально переоформлять вид разрешенного использования для дачного хозяйства или строительства нет необходимости.
С декабря 2018 года законодательно значительно упрощен порядок признания дома жилым, и теперь строить такой капительный дом можно на землях сельскохозяйственного назначения. То есть не нужно бегать по судам как раньше, чтобы признать его жилым. Уже давно планируется приравнять все дачные и садовые поселки (СНТ, ДНП) к землям населенных пунктов. С каждым годом становится проще зарегистрировать жилое строение и прописаться в домах на землях сельскохозяйственного назначения.
В настоящее время дачных/садовых поселков (на землях с/х назначения) очень много, и по наличию инфраструктуры они не уступают поселкам, находящимся в границах населенных пунктов. Туда проведены дороги, электричество, газ, освещение, зачастую водопровод и канализация. Все эти работы осуществляются за счет собственников земельных участков, и стоимость подобного обустройства зависит от уровня дачного посёлка.
Крупнейший девелопер Московской области, компания «Родные Земли», предлагает на выбор более 45 посёлков различного вида обустройства по всем направлениям Московской области. Все посёлки организованы на площадях категорий «земли населенных пунктов» и «сельскохозяйственного назначения». Компания может предложить недорогие земли от 9 тысяч рублей за сотку с экономичным обустройством на юге Московской области в серии посёлков Аргуново; и с той же ценой за сотку на западе Московской области, посёлок «Троицкие Усадьбы» — одно из лучших предложений по соотношению цены и качества на данный момент. Для более требовательного покупателя предлагается посёлок бизнес-класса по Симферопольскому шоссе с полным пакетом обустройства, включая газ и собственный пляж, — посёлок «Сосновый берег-3», где сотка земли стоит 120 тысяч рублей.
Инфраструктура и расположение
Независимо от того, как далеко по расположению от МКАД ты выбираешь земельный участок, будет это сезонная дача на водоёме в 100 километрах от Москвы или дом постоянного проживания в 20-40 километрах от столицы, — прежде всего обращай внимание на такие важные факторы, как наличие транспортной инфраструктуры, асфальтированных подъездных путей или покрытых твердыми материалами, такими как щебенка или асфальтная крошка, чтобы добраться до участка можно было в любую погоду. Также важно наличие общественного транспорта. Данные факторы влияют на общую стоимость участка, но здесь уже выбирать тебе: комфорт или экономия.
Важным, в особенности если ты выбираешь участок для круглогодичного постоянного проживания, является приближённость к дачному посёлку социальных и культурных объектов: магазинов, продуктовых и строительных рынков, школ, больниц, детских садов. Последнее время популярными становятся дачные посёлки на водохранилищах, где развита инфраструктура для пляжного и активного отдыха на воде и рыбалка.
Одним из таких популярных посёлков является «Дом на Истре», расположенный в Солнечногорском районе около деревни Бережки. Истринское водохранилище, рядом с которым находится поселок, — воплощение мечты о загородном отдыхе. Близость к Москве и к Солнечногорску позволит легко сочетать отдых в красивом и чистом месте с доступностью всех благ цивилизации. До Москвы 52 километра прямо по Пятницкому шоссе или 30 минут по скоростной объездной дороге со стороны Ленинградского шоссе. До Солнечногорска всего 15 километров и 15 минут от поселка.
Геология
Вне зависимости у кого ты принял решение приобрести участок — у частного лица или в организованном дачном посёлке, — планируешь ли ты в ближайшее время начать строительство, делать фундамент для забора, хозяйственных построек, бани, гаража и, главное, для своего жилого дома, — тебе необходимо поинтересоваться наличием отчета по геологическим изысканиям. В случае отсутствия отчёта многие ориентируются на данные в общих источниках о том, какой на данной местности грунт, на какой глубине находятся грунтовые воды, либо просто интересуются этим у уже построившихся соседей.
Желательно, чтобы скальная порода начиналась как можно выше для большей устойчивости фундамента и уменьшения его стоимости. Чем ниже будут находиться грунтовые воды на участке, тем лучше. Высокие грунтовые воды приводят к подтоплению во времена весенне-осенних паводков. Расположение участка относительно других в большей степени важно в районах с горной или холмистой местностью. Если участок находится в низине, то часть осадков будет стекать к нему.
Совет: закажи такой отчет, чтобы понимать, какая геология на твоём участке, и исключить проблемы при проектировании или лишние затраты.
Коммуникации
Наличие коммуникаций, таких как газопровод, водопровод, канализация, вблизи участка — ещё один очень важный параметр при выборе. Зачастую земельные участки с полным набором всех коммуникаций стоят дороже. Но их отсутствие не означает, что территория плоха и надо отказаться от идеи ее покупки. Есть множество возможностей обеспечить себя всем необходимым и быть независимым от городских служб: скважина, колодец, септик, газгольдер, генератор и так далее.
Получение технических условий на электричество и обеспечение подписания договора на физическое подключение обойдётся в сумму около 30 тысяч рублей.
В каждом субъекте Российской Федерации имеются программы поддержки газификации собственников земельных участков, но только категории «земли населенных пунктов». Есть несколько критериев, одним из которых является прохождение газопровода на определенном расстоянии от границ твоего земельного участка.
Зачастую серьёзные девелоперы создают свои посёлки со всеми необходимыми регистрационными документами и геологическими исследованиями. Также, в зависимости от уровня обустройства посёлка, там силами девелопера прокладываются дороги и проводится электричество и газификация. Тебе будет необходимо только выбрать посёлок с подходящим благоустройством и оплатить данные услуги.
Как правило, это гораздо дешевле, чем организовывать эти процессы самостоятельно. Комфорт и гарантию сделки, а также большой выбор посёлков и помощь в строительстве и благоустройстве непосредственно твоего участка предлагает девелопер с десятилетним стажем на рынке загородной недвижимости — компания «Родные земли». В различные сезоны и в зависимости от статуса посёлка компания предлагает покупателям акции и индивидуальные предложения.
Источник: brodude.ru
На что обращать внимание при покупке дома и участка
Красивый дом с участком – это еще не все. Прежде чем приобрести недвижимость, следует проанализировать множество аспектов.
На что обратить внимание при покупке дома? Следует проверить документы, юридический статус дома, земельного участка, состояние здания и коммуникаций, изучить окружающую обстановку, нет ли каких-либо учреждений, создающих шум или выделяющих неприятные запахи, и еще множество моментов стоит уточнить перед покупкой. Давайте рассмотрим их подробнее.
Хотите собственное домовладение, но вместо того, чтобы строить, предпочитаете покупать готовый старый дом? Он мог использоваться, остаться в удовлетворительном состоянии, может быть старым, дешевым, требующим ремонта, а может быть новым в «сыром» состоянии? Ниже приведены советы, как осуществляется на вторичном рынке покупка загородного дома.
Что надо знать, покупая недвижимость на вторичном рынке?
Дом мечты не обязательно должен быть новым – построенным нами или по заказу подрядчиком. Часто на вторичном рынке появляется недвижимость, искушающая ценой, привлекательным внешним видом, удачным местоположением. Инвестирование в существующее имущество – отличная альтернатива, если мы точно знаем его преимущества, недостатки. Как правильно выбрать дом, на что смотреть? Не нужно принимать решение под импульсом, важно основательно, без эмоций изучить, проанализировать всю информацию о:
- правовом статусе домовладения,
- доступных документах,
- техническом состоянии здания,
- ответить на вопрос, соответствуют ли домовладение нашим потребностям или необходимо делать капитальный ремонт, перепланировку.
Если здание в хорошем состоянии первоначальная оценку можно выполнить самостоятельно. Если возникли сомнения относительно состояния здания, стоит воспользоваться помощью компетентного инженера-строителя. У профессионалов имеется оборудование для определения многих показателей, например:
- уровня влажности,
- эффективности вентиляции.
Специалист также может провести поверхностную экспертизу:
- правильно интерпретирует внешний вид подозрительно влажных стен, трещин, других признаков;
- укажет места, где стоит сделать ремонт, назовет приблизительную стоимость работ по реконструкции, ремонту;
- может порекомендовать сделать более тщательную техническую экспертизу элементов старого здания, способных вызвать проблемы.
Как выбрать дом при покупке на первичном рынке
Дом, купленный на первичном рынке недвижимости, не имевший ранее владельцев, отличается тем, что он юридически чистый. На нём нет обременений, никто не сможет предъявлять на него права собственности и нет зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить. Однако такой объект всё же не может гарантировать полную безопасность сделки, так как даже среди застройщиков достаточно мошенников.
Обращаясь к застройщикам, необходимо проанализировать их историю, репутацию и стаж работы. Желательно поехать и лично убедиться, что их офис действительно находится по указанному адресу, а не фиктивный. Также целесообразно пообщаться с людьми, которые приобретали недвижимость у выбранного застройщика, и почитать, какие отзывы о нём ходят.
Приобретая недостроенный объект, цена которого в разы ниже, следует учесть, что ждать окончания строительных работ можно долго и не исключать риск заморозки этого процесса. До подписания договора с компанией рекомендуется явиться на переговоры вместе с юристом или проверенным риелтором.
- Категория земельного участка, на котором построен или строится дом;
- Имеются ли все обязательные разрешения и заключения экспертиз;
- Соблюдены ли технические условия при подключении технических систем коммуникации;
- Наличие обременений на землю;
- Имеется ли акт введения в эксплуатацию инженерных сетей.
Наружный осмотр здания
- Местоположение. Расположено ли здание в первом ряду зданий, рядом с дорогой, скрыто за холмом, деревьями. Велик ли объем дорожного трафика или это внутренний проезд? Состояние подъездных путей – асфальт, гравий, грунтовка.
- Проект. Из проекта можно узнать (не придется верить на слово): план здания, какие материалы, технические решения использовались при строительстве. В техническом описании проекта указаны площади комнат.
- Состояние крыши. Стоит подняться на чердак, последние этажи, крышу, убедиться, что крыша не протекает. Если есть пятна на потолке, скорее всего, потребуется ремонт.
- Наружная отделка. Следует проверить состояние наружной отделки, насколько хорошо изолированы, утеплены стены. Если утепления нет, придется оплачивать высокие счета за отопление. Утепление стен принесет довольно высокие расходы. Отпадающая штукатурка, облупливающаяся краска указывают на плохой дренаж воды с крыши, утечки, плохо установленные водостоки.
- Дымоход. При использовании старых дымоходов не всегда существует возможность установки камина, современной системы центрального отопления. Замена, реконструкция дымохода принесет большие расходы.
- Ограждение – металлическое ограждение на фундаменте, сетчатые, бетонные сборные, досчатые заборы, кирпичная стена. Стоит проверить техническое состояние забора.
Внутренний осмотр
- Окна – старые или новые, плотные или с щелями.
- Двери – состояние входных и межкомнатных дверей.
- Напольное покрытие – обычные плитка, деревянные доски, ламинат, паркет. Старый паркетный пол необходимо очистить, отремонтировать, покрыть лаком. Иногда старый паркет, хотя выглядит удовлетворительно, требует замены.
- Внешний вид стен, потолка, особенно в ванной комнате, у окон. Грибок указывает на повышенную влажность, нового хозяина ждет много работы. Трещины стен могут указывать на плохой фундамент. Нужно оценить состояние штукатурки внутри комнат – потрескавшуюся придется заменить.
- Ванная комната. Следует проверить состояние керамической плитки, швов, сантехнических приборов, оценить масштабы ремонта, замены сантехники.
- Электроснабжение. Попросите владельца включить все электроприборы сразу, чтобы узнать, что система в порядке. Спросите об электрических проводах – медь или алюминий?
- Водопровод. Стоит открыть краны, проверить давление воды, температуру. Какие трубы установлены – медь, оцинкованная сталь, пластик?
- Газоснабжение. Если установлена газовая плита, следует проверить все горелки, посмотреть, насколько велико пламя, что является признаком сильного или слабого давления газа.
Покупка деревянного дома
При покупке деревянного дома, из бруса важно обратить особое внимание на насекомых, питающихся древесиной. Если насекомые обнаружены, лучше найти другой вариант.
Какие документы должны быть, правовой статус
Документы – это первое, что стоит посмотреть при покупке частного дома и земли. Нужно проверить:
- Документ, подтверждающий право собственности на дом – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в право наследства, договор дарения, мены.
- Свидетельство о государственной регистрации – выписка из государственного реестра прав собственности, кадастровый паспорт.
- Технический паспорт на дом, задокументированную узаконенную общую площадь дома, площадь отдельных комнат, помещений.
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (документы о приватизации, купле-продаже).
- паспортные данные владельца дома;
- паспортные данные супруга/супруги владельца;
- выписку о прописанных людях;
- согласие супруга/супруги на сделку.
Наиболее важные документы, подлежащие анализу:
- свидетельство о государственной регистрации,
- кадастровый паспорт.
Кадастровый номер присваивается дому и не меняется со сменой его владельца. Важно проверить соответствие технической документации фактическому состоянию здания – все постройки, пристройки должны быть узаконены. В противном случае это может поставить нас под угрозу – конструкция может быть произвольной, выполненной не в соответствии с утвержденным проектом. «Исправление» такой ситуации создает сложные финансовые издержки, некоторые виды реконструкции узаконить невозможно.
Важно осведомиться об ограничениях собственности, например, наличие закладной. Данные, содержащиеся в земельном и ипотечном реестре, следует сравнивать с фактической ситуацией, например, количеством этажей.
Оценить правовой статус поможет выписка из земельного кадастра, где найдем:
- номер участка,
- площадь,
- данные владельца,
- тип земли,
- класс земли,
- номер земельного регистра.
Выписка сопровождается картой – контуром земельного кадастра со зданиями с границами недвижимости. Можно увидеть:
- границы смежных участков,
- форму земельного участка,
- схему дома,
- количество этажей.
Чем старше здание, тем меньше шансов получить все документы. Стоит спросить у владельца, имеется ли:
- Разрешение на строительство дома.
- Акт о введении здания в эксплуатацию.
- Строительный проект. Отсутствие проекта может указывать на то, что здание не было построено в соответствии с утвержденным проектом.
- Договора на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.
- Договора с поставщиками кабельного телевидения, интернета.
- Инструкции по эксплуатации оборудования – необходимы, когда присутствуют приборы, требующие сложной, непрерывной работы, обслуживания.
Полезные рекомендации
Ранее мы уже выяснили, какие нужны документы для оформления покупки участка. Любые операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, должны осуществляться в соответствии с действующим законодательством. То есть, для того чтобы дом с участком были переданы другому человеку, необходимо обратиться с соответственным заявлением в государственный орган для перерегистрации. Для этого предусмотрено 3 варианта:
- подать документы в Росреестр;
- обратиться в МФЦ;
- подать документы с помощью сайта Госуслуг.
Купленное жилье должно быть зарегистрировано, а каждый из этих способов позволяет получить необходимый результат. привлекательно, стоит воспользоваться помощью профессиональных оценщиков. Профессионалы оценят, может ли дом быть расширен, перестроен, или лучше отказаться от покупки, поискать другой вариант.
Если уже решились на покупку, полезно получить оценку экспертов. В старом доме эксперты могут найти неприятные сюрпризы:
- окажется, что стена изготовлена из другого материала, чем мы предполагали;
- многие элементы необходимо заменить (например, окна, двери, систему водопровода, канализации).
Если наиболее важные элементы конструкции находятся в хорошем состоянии, после хорошего ремонта дом подходит для жизни. Стоимость ремонта старого здания оценивается на основе предварительного анализа.
- отопление (газ, электроэнергию),
- воду,
- вывоз мусора,
- откачку выгребной ямы.
Желательно поинтересоваться у соседей о взаимоотношениях с нынешним домовладельцем. Могут выясниться некоторые споры, неудовлетворенности – например, деревья, растущие вблизи границы. Хотим мы этого или нет, мы приобретем споры вместе с недвижимостью.
Как правильно выбрать дом при покупке: визуальный осмотр
Несмотря на то, что дизайн здания и внутренняя планировка непременно сказывается на общем впечатлении и играет не последнюю роль, в первую очередь при осмотре недвижимого объекта осматривать следует не эти характеристики. Более важный аспект — техническая сторона и системы коммуникаций.
Наилучшим временем для осмотра нового дома неизменно остаётся весна, поскольку в данный период можно объективно оценить уровень сырости и есть ли затопление подвала, погреба. Важно внимательно осмотреть кровлю и чердак, чтобы исключить неприятности с протеканием, и систему водоотвода. Когда с ней что-либо не так, это будет сказываться на целостности фундамента. Если недостатки или неисправности есть, их будет видно невооруженным глазом.
Дверные и оконные проёмы дело второстепенное, так как их можно заменить, а вот исправные несущие элементы конструкции — залог того, что дом надёжен и не представляет угрозы для жильцов. Кроме того следует проверить работу систем коммуникации (электричество, водоснабжение, прочее). Если дом отапливается с помощью котла, его также нужно проверить независимо от времени года. Когда с ним всё в порядке, батареи прогреваются не более чем за полчаса. Также нужно проверить наличие и исправность спусковых кранов.
Источник: tbti.ru