Когда принят закон о долевом строительстве

Содержание

В настоящей публикации перечислены принятые законодателем положения 214-ФЗ 1 , других федеральных законов в части долевого строительства, которые на дату выхода публикации не вступили в силу, а также положения законопроекта №322981-7, направленного на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года по реформированию системы финансирования жилищного строительства.

I. ПОЛОЖЕНИЯ 304-ФЗ 2

Тема 1. Способ направления проектной декларации в контролирующий орган

Застройщик обязан направлять проектную декларацию в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).

Изменения в проектную декларацию направляются застройщиком в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте, определенном Минстроем России (часть 6 статьи 19 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 5 статьи 6 304-ФЗ. Вступает в силу с даты обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве.

Обязанность застройщика по использованию электронной формы проектной декларации для ее направления в контролирующий орган возникает после выполнения двух условий в совокупности:

1) Минстрой России должен издать нормативный правовой акт, определяющий сайт, на котором застройщик обязан заполнять электронную форму проектной декларации для ее направлении в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 214-ФЗ);

2) Минстрой России или владелец соответствующего сайта должны оповестить застройщиков и контролирующие органы о дате наличия технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы (часть 5 статьи 6 304-ФЗ).

Следует обратить внимание, что техническая возможность должна обеспечивать отработку трех сценариев:

1) первичное направление проектной декларации;

2) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную по форме, установленной приказом Минстроя России от 20 декабря 2016 г. № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;

3) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную в произвольной форме, т.е. заполненную и опубликованную до установления требований к форме проектной декларации.

Проектные декларации, направленные в контролирующий орган в бумажной форме после возникновения технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы, не будут считаться направленными в контролирующий орган. По таким проектным декларациям контролирующий орган не будет выдавать заключения.

II. ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ 3 , ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ С 1 ЯНВАРЯ 2018

Тема 2. Требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика

Руководитель 4 , главный бухгалтер, кандидаты на указанные должности, бенефициары 4 не могут:

• иметь отдельные виды судимости (пункт 1 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• иметь не истекший срок административного наказания в виде дисквалификации (пункт 2 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица (пункт 3 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• исполнять ранее (менее трех лет назад) функции единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 4 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• быть ранее (менее трех лет назад) бенефициаром юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 5 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.

О соответствии бенефициаров застройщика предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан уведомлять контролирующий орган при направлении проектной декларации (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).

О соответствии руководителя застройщика, главного бухгалтера и бенефициаров предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан указывать в проектной декларации, если проектная декларация заполняется в отношении объекта, разрешение на строительство которого выдано 1 июля 2018 года и позднее (пункт 8 части 2 статьи 3, пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ, часть 3 статьи 25 218-ФЗ).

Последствия несоблюдения требований

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 3 214-ФЗ несоответствие указанных лиц застройщика предъявляемым к ним требованиям означает отсутствие у застройщика прав на привлечение средств дольщиков. Однако данное положение согласно части 3 статьи 25 218-ФЗ не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

Тема 3. Обязанность застройщика уведомлять контролирующий орган об изменениях в составе лиц, участвующих в управлении деятельностью застройщика

Застройщик обязан уведомить не позднее 3-х рабочих дней контролирующий орган (часть 2 статьи 3.2 214-ФЗ):

• о прекращении полномочий руководителя застройщика;

• об избрании (назначении) нового руководителя застройщика;

• об образовании временного единоличного исполнительного органа.

Одновременно с уведомлением застройщик обязан представить в контролирующий орган информацию о соответствии указанных лиц предъявляемым к ним требованиям части 3 статьи 3.2 214-ФЗ.

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований

Часть 3 статьи 14.28 КоАП предусматривает административную ответственность застройщика за непредставление застройщиком в контролирующий орган отчетности. Уведомления не является видом отчетности.

Тема 4. Обязанность застройщиков по размещению информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)

Застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС ту же информацию, которую обязаны размещать на своем официальном сайте (часть 4 статьи 23.3 214-ФЗ):

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные застройщику в отношении объектов капитального строительства, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (пункт 1 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

• информацию о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства:

1) разрешение на строительство (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

2) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

3) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

4) проектную декларацию (пункт 3 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

5) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 214-ФЗ (пункт 4 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если такие отчисления были осуществлены (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

7) сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ, если застройщик выбрал способ привлечения денежных средств участников долевого строительства — эскроу-счета(пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

8) проекты (проект) договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (пункт 5 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

9) договоры поручительства с застройщиком, заключенные застройщиком в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ, если такие договоры заключены (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

10) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания) (пункт 8 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства определяется Минстроем России (пункт 3.3 части 3 сатьи 23 214-ФЗ).

Последствия несоблюдения требований

За неисполнение указанной обязанности возможно привлечение застройщика к административной ответственности:

• по статье 14.8 КоАП за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы;

• по статье 14.28 КоАП за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

Тема 5. Обязанность контролирующих органов по размещению информации в ЕИСЖС

Контролирующие органы обязаны размещать в ЕИСЖС информацию о (часть 5 статьи 23.3 214-ФЗ):

• лицах контролирующего органа, уполномоченных на осуществление контроля;

• выданных заключениях о соответствии, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений;

• проведенных проверках деятельности застройщика;

• вступивших в законную силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности.

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований

Тема 6. Банкротство застройщика (изменения внесены в 127-ФЗ 6 )

• дополнительные требования к конкурсным управляющим (части 2.1-2.3, 2.5 статьи 201.1 127-ФЗ);

• обязанность застройщика письменно сообщать дольщикам о банкротстве при (часть 7 статьи 201.1 127-ФЗ):

1) заключении ДДУ;

2) принятии денежных средств по ранее заключенным ДДУ;

• включение в реестр требований кредиторов осуществляет конкурсный управляющий (до 01.01.2018 — Арбитражный суд) (статья 201.4 127-ФЗ);

• запрет на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком (часть 1 статьи 201.3 127-ФЗ);

• приоритет дольщику по 214-ФЗ, если в отношении одного жилого помещения имеются требования нескольких дольщиков (часть 8.1 статьи 201.11 127-ФЗ);

• возможность проведения собрания дольщиков в форме заочного голосования — если их более 500 (статья 201.12 127-ФЗ);

• запрет на включение юридических лиц в реестр требований о передаче жилого помещения (часть 1статья 201.12-1 127-ФЗ);

• запрет применения процедур «наблюдение», «финансовое оздоровление» (часть 2.7 статьи 201.1 127-ФЗ);

• регламентация вопросов Фонда:

1) к Фонду, осуществившему выплату, переходит право требования по ДДУ (часть 6 статьи 201.12-1 127-ФЗ);

2) оспаривание Фондом сделок застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 3.1 статьи 201.1 127-ФЗ);

3) возможность инициирования Фондом процедуры банкротства застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 2.6 статьи 201.1 127-ФЗ).

• вопросы погашения требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК (часть 3 статьи 201.12-1 127-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 2 статьи 25 218-ФЗ. В соответствии с частью 13 статьи 25 218-ФЗ новые положения 127-ФЗ распространяются на дела о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено после 1 января 2018 года

III. ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ, ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ С 1 ИЮЛЯ 2018 7

Тема 7. Дополнительные признаки понятия «застройщик»

Вводятся дополнительные признаки понятия «застройщик», включающие требования к опыту осуществления деятельности по строительству многоквартирных домов, наименованию организации, организационно-правовой форме (пункт 1 статьи 2 214-ФЗ).

Признаки понятия «застройщик»

до 1.07

с 1.07

Опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества

Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м 2 многоквартирных домов. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества

Наличие в наименовании «специализированный застройщик»

Единственно возможная организационно-правовая форма – хозяйственное общество

Обладает правами на землю

Имеет разрешение на строительство

Привлекает денежные средства участников долевого строительства

Дата вступления в силу: определена частью 3 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований

Закон не содержит норм, о том, что при нарушении указанных требований контролирующий орган отказывает застройщику в выдаче заключения о соответствии (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), либо о том, что нарушающий указанные требования застройщик не имеет право привлекать средства участников долевого строительства (статья 3 214-ФЗ). Вместе с тем, согласно первого абзаца части 2 статьи 3 214-ФЗ право на привлечение средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик. Организация, не соответствующая указанным требованиям, застройщиком не является. По совокупности норм можно сделать вывод о том, что организация, не соответствующая указанным требованиям, не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства.

Тема 8. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства

• один застройщик — одно разрешение на строительство (часть 1.1 статьи 3 214-ФЗ);

• наличия положительного заключения экспертизы проектной документации (пункт 1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к размеру собственных средств вместо требований к уставному капиталу (пункт 1.1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к минимальному размеру денежных средств на расчетном счете (пункт 1.2 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к максимальному размеру обязательств застройщика, не связанных с разрешением на строительство (пункт 1.5 части 2 статьи 3 214-ФЗ).

• на наличие задолженности по налогам в каком либо размере (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на наличие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство (пункт 1.3 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на выпуск облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций (пункт 1.4 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством (пункты 1.6, 1.7 части 2 статьи 3 214-ФЗ)

Сфера действия требований расширяется на случай привлечения средств участников долевого строительства – юридических лиц.

Требования которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства

до 1.07

с 1.07

Застройщик вправе осуществлять строительство по одному разрешению на строительство

Наличие экспертизы проектной документации

Требования к собственным средствам (не менее 10% от стоимости строительства)

Требования к уставному капиталу

Требования к размеру денежных средств на расчетном счете на дату направления проектной декларации в контролирующий орган (не менее 10% от стоимости строительства)

Обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не должны превышать 1% от стоимости строительства

Допустимая задолженность по налогам, сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (% от балансовой стоимости активов)

до 25%

Отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство

Отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций

Отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством

Отсутствие сведений в реестрах недобросовестных поставщиков и пр.

Не проводится ликвидации, нет приостановления, процедур банкротства

Требования к лицам, принимающим участие в управлении

Требования распространяются на привлечение средств граждан

Требования распространяются на привлечение средств юридических лиц

Требование наличия во всех случаях положительного заключения экспертизы проектной документации вступает в противоречие с нормами части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, определяющими случаи, когда экспертиза проектной документации не проводится. По данному вопросу ожидаются разъяснения.

Последствия несоблюдения требований

Несоблюдение указанных требований является основанием для отказа в выдаче заключения контролирующего органа (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство». Нарушение этого требования не входит в число оснований для отказа в выдаче заключения контролирующего органа.

Застройщики, не удовлетворяющие любому из указанных требований, не имеют права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов (части 1.1 и 2.2 статьи 3 214-ФЗ).

Установление контролирующим органом факта несоответствия застройщика указанным требованиям, за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство», влечет обязанность контролирующего органа направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства (часть 2.5 статьи 3 214-ФЗ). При получении уведомления Росреестр обязан приостановить регистрацию ДДУ (пункт 55 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и уведомить всех участников долевого строительства о том, что застройщик лишён права привлекать денежные средства граждан (часть 7 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

За незаконное привлечение средств граждан в нарушение законодательства о долевом строительстве предусмотрена уголовная ответственность согласно статье 200.3 УК Российской Федерации.

Тема 9. Изменения в сфере целевого использования средств дольщиков

Устанавливаются предельные размеры:

• административных расходов 8 застройщика (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

• авансовых платежей (часть 4 статьи 18 214-ФЗ);

Вводится запрет на:

• осуществление иных видов деятельности (часть 6 статьи 18 214-ФЗ);

• привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство (пункт 1 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• выпуск ценных бумаг, кроме акций (пункт 4 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• приобретение ценных бумаг (пункт 6 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• совершение сделок, не связанных со строительством (пункт 8 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ).

Расходование средств дольщиков:

• запрещается на возмещение затрат на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ):

1) приобретение земельного участка, прав на земельный участок;

3) инженерные изыскания;

1) оплату услуг уполномоченного банка (пункт 13 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов (пункт 14 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (пункт 15 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму (пункт 16 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

5) оплату труда (пункт 17 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика (пункт 18 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций (пункт 19 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

8) оплату административных расходов (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

Котловой принцип использования средств дольщиков при строительстве нескольких объектов разрешается только в рамках одного разрешения на строительство вместо границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона (пункт 1 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

Целевое использование средств дольщиков

до 1.07

с 1.07

Административные расходы застройщика не могут превышать 10% от стоимости строительства

Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства

1) осуществление иных видов деятельности;

2) привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство;

3) выпуск ценных бумаг, кроме акций;

4) совершение сделок, не связанных со строительством;

5) создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ;

6) участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций

Запрет на возмещение затрат на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ):

1) приобретение земельного участка, прав на земельный участок;

3) инженерные изыскания;

1) оплату услуг уполномоченного банка;

2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов;

3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму;

6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика;

7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций;

8) оплату административных расходов.

Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона

Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках одного разрешения на строительства

Последствия несоблюдения требований

Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о целевом использовании средств дольщиков не установлено.

Сделки, совершенные с нарушением требования целевого использования средств дольщиков, могут быть признаны недействительными по искам (часть 9 статьи 18 214-ФЗ):

2) учредителей застройщика;

3) кредиторов застройщика;

4) контролирующего органа;

Введен банковский контроль. При выявлении нецелевых платежей уполномоченный банк информирует об этом контролирующий орган и Фонд защиты дольщиков (часть 3 статьи 18.2 214-ФЗ).

Тема 10. Банковское сопровождение

Вводится понятие «уполномоченный банк» — банк, соответствующий критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает перечень уполномоченных банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 3 статьи 2 214-ФЗ).

Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).

Застройщику запрещается иметь более одного расчетного счета (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).

По каждому платежу застройщика осуществляется специальный банковский контроль (часть 2 статьи 18.2 214-ФЗ).

Остаток средств после завершения проекта застройщик может использовать по своему усмотрению только после исполнения обязательств по передаче квартир всем участниками долевого строительства (часть 8 статьи 18 214-ФЗ).

Банковское сопровождение

до 1.07

с 1.07

Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке

Застройщик вправе иметь только один расчетный счет

По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.)

Целевое использование средств вплоть до полного исполнения обязательств перед дольщиками

Последствия несоблюдения требований

Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о количестве и месте размещения счетов застройщика не установлено. Предполагается, что уполномоченный банк будет предпринимать какие-то меры при выявлении платежей генподрядчику или техническому заказчику на счет, размещенный в ином банке. Однако закон не содержит норм, обязывающих банк отказывать в осуществлении платежей на такие счета или уведомлять контролирующие органы и Фонд защиты дольщиков о таких случаях.

Предполагается, что банки, не имеющие статуса «уполномоченный банк», не будут открывать счета организации, если в ее наименовании используются слова «специализированный застройщик». Однако прямого запрета таким банкам открывать счета специализированным застройщикам закон не содержит.

Закон не содержит обязанности уполномоченного банка отказывать застройщику в осуществлении платежа, если не представлены обосновывающие документы, либо платеж не соответствует установленным ограничениям по целевому использованию.

Тема 11. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации на сайте и в ЕИСЖС

Застройщик обязан размещать на сайте годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).

Эту же информацию застройщик обязан размещать в ЕИСЖС (часть 4 сатьи 23.3 214-ФЗ).

Последствия несоблюдения требований

Указаны в теме № 4.

Тема 12. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации

В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать:

• сведения о введенных в эксплуатацию в течении предшествующих трех лет проектах строительства основного и дочерних обществ (пункт 4 части 1 статьи 20 214-ФЗ);

• сведения о соответствии лиц, принимающих участие в управлении застройщика, установленным требованиям (пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ).

Для выполнения указанных требований сначала должны быть внесены изменения в приказ Минстроя России от 20 декабря 2016 г. №996/пр «Об утверждении формы проектной декларации».

Последствия несоблюдения требований

Не внесение в проектную декларацию указанных сведений, либо внесение недостоверных сведений является основанием для отказа контролирующего органа в выдаче застройщику заключения о соответствии.

Тема 13. Увеличение видов объектов долевого строительства

К существующим трем видам объектов долевого строительства (квартира, блок в доме блокированной застройки, нежилое помещение) добавляется четвертый вид — «машино-место» (пункт 2 статьи 2 214-ФЗ).

Источник: www.normacs.info

Госдума приняла закон о долевом строительстве

Государственной думой РФ утвержден законопроект, который призван защищать интересы дольщиков и сделать покупку жилья в новостройках безопаснее. Правительство решило, что пора перейти к новой системе — проектному финансированию жилищного строительства. Это связано с тем, что старая схема имела много слабых мест и зачастую оборачивалась плачевно для покупателей квартир в возводящихся жилых комплексах. Новый закон поможет тщательнее контролировать область долевого участия и действия застройщиков в отношении средств, полученных от приобретателей недвижимости.

Проектное финансирование жилищного строительства

Новая система финансирования строительства подразумевает сопровождение процесса покупки банком, который станет посредником между дольщиком и застройщиком. Объекты, которые уже начали возводить, предложено также перевести на схему с использованием эскроу-счетов для размещения денег дольщиков. Вклады будут застрахованы с максимальным порогом суммы возмещения в десять миллионов рублей.

До 1 июля 2019 года у девелоперов еще остается возможность выбора системы, после этой даты переход на проектное финансирование приобретает обязательный характер. Строительная компания должна будет завести специальный счет в определенном банке и использовать только его для произведения всех расчетов. Финансовая организация так сможет контролировать, расходуются ли средства дольщиков по назначению. Банк вправе приостановить все операции, если посчитает, что застройщик злоупотребляет денежными ресурсами, полученными от покупателей квартир.

Источник: mirndv.ru

Обзор 214 ФЗ с последними изменениями 2018 года

214 фз с изменениями и комментариями на 2017 год

Чтобы не стать обманутым дольщиком и не пытаться срочно разорвать отношения с девелопером после нескольких лет ожидания квартиры, нужно внимательно подготовиться к покупке. Кроме проверки благонадежности застройщиков, стоит изучить 214 ФЗ с изменениями 2018 года – зная закон, вы заранее будете уверены в том, что девелопер работает «по белому», или использует какие-то уловки для ведения бизнеса. А это неплохой способ принять верное решение перед покупкой.

Закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
Позвонить:

Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Так, в ст. 1 ФЗ-214 можно найти как данные по тому, что именно регулирует закон, так и механизмы привлечения средств дольщиков, которые попадают под действие этого закона.

Строительство с помощью договоров долевого участия	Речь идет о важном механизме — последняя редакция 2017 года ФЗ 214 внесла массу изменений к требованиям ДДУ и сделала его достаточно безопасным, чтобы рассматривать этот механизм как способ покупки квартиры в новостройках
Выпуск эмитентов	Это особые жилищные облигации, которые дают право их владельцу требовать от застройщика жилое помещение – практически не используется на современном рынке строительства многоквартирных домов
ЖСК	Жилищно-строительные кооперативы и покупка в них пая – это особая тема. Требующая рассмотрения. Юридически на ЖСК распространяются требования ФЗ 214. Но существует еще и федеральный закон № 215: «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Покупка квартиры в ЖСК сводит на нет большую часть гарантий, которую внедрил законодатель в редакцию ФЗ 214 2017 года. Основные отличия договоров ЖСК и ДДУ читайте в нашей отдельной статье.

Если проще, то 214 ФЗ в новой редакции 2017 года регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов, которые осуществляются не на деньги девелопера, а за счет привлечения средства инвесторов – так называемый дольщиков строительства. Если вы купили квартиру в готовом доме, который уже сдан, и сразу получили на руки ключи – это скорее всего договор купли-продажи недвижимость у организации. Если вы заплатили деньги и планируете ждать несколько лет возведения новостройки – значит, это или механизм ДДУ, или пай ЖСК. Конечно, есть и другие схемы привлечения, скорее мошеннические, но ФЗ-214 здесь уже не причем.

Обзор статей

Давайте посмотрим на основные статьи, которые могут заинтересовать вас как покупателя жилья в новостройке:

В ст.№ 6 вы можете уточнит информация об обязанностях застройщика. Речь идет о том, что девелопер обязан зарегистрировать в Росреестре обязанность передать вам ключи и сдать дом в установленный срок – все это делается с помощью договора долевого участия. При этом следует заметить, что если такой информации в договоре не будет, то заключить его не получится в легитимном порядке. Т.е. он просто не будет одобрен в Росреестре.
214 ФЗ с изменениями 2018 года через ст.№ 7 обязывает застройщика соблюдать правила передачи дома дольщику. Так, вас обязаны уведомить о том, что необходимо прийти в офис застройщика за ключами, явиться на осмотр передаваемой недвижимости и подписать акт приема-передачи квартиры.
В ст.№8 содержатся требования к девелоперу в части гарантии. Застройщик, если он планирует работать по 214 ФЗ и договорам долевого участия, обязуется соблюдать все требования по гарантийным обязательствам и исправлять их в разумный срок. И да, если исполнить обязательства не получится – федеральный закон обязывает девелопера не только вернуть деньги, но и дает вам право на неустойку. Или пени, которую вы сможете взыскать с застройщика как в досудебном, так и в судебном порядке
ФЗ 214 с изменениями на 2018 в ст. №9 обязывает застройщика оповестить вас об условиях расторжения договора. Точнее, об основаниях к расторжению по желанию дольщика. Подробнее об этом поговорим ниже.
В ст. №11 содержится информация о правах дольщиков в части возможности передать свое право требование другому физическому или юридическому лицу – в общем, право на продажу будущей квартиры и обязанность получить согласие у застройщика на эти действия

Отличия от ЖСК

Нельзя рассматривать 214 фз и не сравнить договора долевого участия с договорами пая по схеме жилищно-строительных кооперативов. Ведь по сути это одно из ключевых новшеств, которое в свое время внес 214-й закон, а депутаты своими изменениями в 2018 году продолжили. Итак, существенные отличия механизмов заключаются вот в чем:

Приобретение квартиры в ЖСК не означает, что вы будете защищены вышеобозначенными статьями. Да, вот такой казус – с одной стороны, закон 214-ФЗ регулирует и механизмы ЖСК, но при этом большая часть гарантий будущим покупателям недвижимости в долевом строительстве предоставляется именно по договорам долевого участия.
Когда при приобретаете жилье по договору с ЖСК, вы платите за пай. Также вы платите членский взнос за вступление в кооператив. Но фактически вы не платите за квартиру. Поэтому ее стоимость может в любой момент вырасти. Когда же вы приобретаете право требование на квартиру по договору долевого участия, вы берете на себя обязательства по статьям 214-ФЗ и получаете право на фиксированную стоимость. Еще раз, если проще – по ДДУ цена не меняется, по ЖСК – меняется элементарным собранием жильцов
Если произойдет негативная ситуация и вам придется судиться с застройщиком, то вы можете рассчитывать на возращение только суммы пая в случае с ЖСК. Деньги за вступление в ЖСК и ежемесячные взносы за членство в кооперативе уже не вернуть. Если вы приобретаете квартиру через договор долевого участия, то вы можете рассчитывать на право не только возврата полной стоимости квартиры в договоре, но и возврата неустойки
Простая продажа квартиры запрещена и в случае с ЖСК, и с ДДУ. Но при этом в договорах долевого участия такое право есть, оно называется уступкой права требования на квартиру. В случае же с ЖСК процесс очень долгий – получение разрешения собрания, штрафные санкции за выход из ЖСК.
Двойные продажи одной и той же недвижимости разным людям вполне возможно в случае с ЖСК – договор пая регистрируется в Росреестре только после того, как дом достроен.

Фактически, 214 ФЗ года всячески подталкивают вас к решению приобрести квартиру через договор долевого участия, а не через ЖСК.

Договор долевого участия

214 ФЗ в последней редакции с комментариями достаточно полно объясняет требования к договору долевого участия. Рекомендуем как минимум изучить статью №4 данного ФЗ, или ознакомиться с нужными требованиями ниже:

В договоре должна содержаться информация об объекте строительства – сколько этажей, по какому адресу, какие здания-пристройки есть кроме жилого строения. Также должна быть информация о придомовой территории.
Ваша квартира по требованию ФЗ-214 также должна быть полностью прописана в договоре долевого участия. На каком этаже, какая площадь общая, какая площадь у каждого из помещений. Есть ли балкона и лоджия? Какая высота потолков?
Если вы покупаете квартиру с ремонтом, то эта информация должна содержаться в договоре. Без ремонта – аналогично, должна быть строка «передается в черновой отделке или без отделки»
Срок сдачи дома и срок передачи вам ключей
Алгоритм передачи вам ключей
Алгоритм уплаты цены договора
Сама цена договора полностью и цена за квадратный метр
Гарантийные обязательства застройщика
Ваши возможности и права по расторжению договора
Упоминание о том, что расчет за договор проходит только после того, как ДДУ пройдет регистрацию в управлении Росреестра

На нашем сайте можно изучить образец договора долевого участия в наиболее распространённом виде (скачать образец). Помните, что каждый застройщик разрабатывает свой бланк, поэтому будьте внимательны.

214 ФЗ с последними изменениями 2018 года определяет ряд требований к договору. Проверьте застройщика на соблюдение всех эти требований, тогда вы сможете спокойно ждать постройки вашего жилья.

предмет договора и срок сдачи объекта согласно 214 фз

Изменения 2017 года

Если говорить об изменениях законодательства в 2017 году, то одним из самых значительных пакетов поправок был внесен как раз в 214ФЗ. Это и масса уточнений в технической части, и ключевые изменения, которые сделают рынок строительства многоквартирных домов совершенно другим.

Малоэтажное жилье

Раньше требований к малоэтажному жилью, или к таунхаусам, у законодателя практически не было. Сейчас таунхаусы приобрели официальный статус – и на них распространяется требования 214ФЗ 2017 года. Последние изменения таковы – таунхаус признается многоквартирным жильем, а не индивидуальным, как можно было считать ранее. Да, де юре регулирование этого вида строительства уже было, но де факто применяться оно только начинает.

Таким образом законодатель исключит проблемы с нерадивыми застройщиками, которые получали участок под индивидуальное строительство, возводили на нем большой дом и распродавали там доли – хотя фактически это было многоквартирное жилье. Фактическое отличие между ИЖ:

Если вы берете участок в аренду или покупаете участок, и делаете на нем дом для одной семьи – вы занимаетесь индивидуальным жилым строительством
Если вы приходите к застройщику, выбираете сначала дом, который планируется построить или уже построен, а разрешение на строительство выдано застройщику – это таунхаус

Да, теперь застройщики загородных поселков не исчезнут после сбора денег с наивных покупателей. 214ФЗ в это ситуации не может не радовать, ведь договора долевого участия все также заключаются и проверяются через органы Росреестра.

Компенсационный фонд

Застройщики, которые начали продажи на объектах после 2017 года, увеличивают зону ответственности и расходы с приходом компенсационного фонда долевого строительства. Фактически, теперь каждый застройщик (а значит, и дольщик) будут сбрасываться с каждого договора долевого участия в специальную копилку. Если возникнет ситуация, что застройщик не сможет справиться с возведением многоквартирного дома, то деньги на достройку будут взяты из фонда. Регулируется этот процесс ст. №23 ФЗ-214 с изменениями 2017 года.

Сумма взноса не может превышать 1% от стоимости договора долевого участия или стоимости многоквартирного дома
Будет создана одноименная некоммерческая организация, которая и будет контролировать весь расход денег

Нужно понимать, что компенсационный фонд не будет помогать достраивать дома, которые стали проблемными до 2017 года.

Уставной капитал

Уставной капитал – это средства, которые закладывает застройщик на случай непредвиденных обстоятельств, средства, которые организация отвечает перед кредиторами. Этот капитал может быть как в виде денежных средств, так и в виде имущества – недвижимости, техники. Фактически, что-то, что можно продать и погасить долги компании, оздоровить ее финансового, так сказать. Раньше особых требований закон в этой части к девелоперам не предъявлял, и возникали ситуации, когда дольщики пытались вернуть деньги, а у застройщика есть только уставной капитал в 100 тыс. рублей. Теперь все будет иначе.

После внесения изменений в 214 ФЗ за 2017 год, застройщику для деятельности необходимо иметь крупную сумму в уставном капитале.

Если девелопер хочет построить дом до 1,5 тыс. квадратных метров, то ему нужно не менее 2,5 млн рублей капитала
До 10 тыс. метров – 10 млн рублей.
До 25 тыс. метров – 40 млн рублей

Если же застройщик замахнулся на целый комплекс домов с площадью более 500 тыс. метров, то в уставном капитале должны быть средства в размере не меньше 1,5 млрд рублей.

Особые требования к застройщику

Есть еще несколько требований к застройщику, которые выдвигает 214 ФЗ. В основном они касаются открытости и легитимности всех действий.

Застройщик может начать работать над строительством многоквартирного дома, если он имеет на то разрешение от местных властей. Также ему нужно предоставить разрешение на земельный участок – право на аренду или право собственности
Обязательно должен быть допуск СРО или у самого застройщика, или в генподрядчика
Изменения в проектной декларации должны согласовываться с местным министерством строительства, они должны выкладываться на официальный сайт ведомства
Сам сайт должен содержать в том числе образец договора долевого участия именно этого застройщика. Быть открытым для посещения, не требовать дополнительных программ для просмотра
Существенные изменения в проектной декларации возможны только с согласия всех дольщиков, уже зарегистрировавших договора долевого участия в строительстве.
Застройщик не должен находится в реестрах недобросовестных поставщиков или строителей, не должно быть проблем с государственными контактами и закупкам

Перспективы

Развитие федерального законодательства в области строительства многоквартирных домов не собирается останавливаться. Вносятся новые идеи, депутаты готовят законопроекты. Официальной информации еще нет, но в юридическом сообществе есть кулуарные беседы о том, что схемы продаж квартир через ЖСК могут также кардинально поменять. Сейчас нормы 214ФЗ действуют и на этот рынок, но фактически активного регулирования нет. Также есть еще несколько потенциальных изменений, которых могут начинать ждать застройщики.

Проблемы обманутых дольщиков (здесь подробнее о том, как получить статус обманутого дольщика) с долгостроями до 2017 года могут лечь на плечи девелоперов сегодняшних объектов. Об этом свидетельствует фактическая невозможность решить проблемы тех инвесторов, которые попались в руки мошенников. Деньги недобросовестных застройщиков вернуть не получается, поэтому есть несколько вариантов решения этой проблемы. Один из них – расширить полномочия компенсационного фонда долевого строительства на объекты, ставшие проблемными до 2017 года
Изменения, направленные на увеличение требований к уставному капиталу – сейчас небольшим компаниям фактически предлагают стать подрядчиками у крупных застройщиков, которые могут себе позволить фактически «заморозить» десятки миллионов рублей. Тенденция может усилиться, и тогда 214-ФЗ может и вовсе лишить возможности вести небольшой бизнес по строительству многоквартирных домов
214 ФЗ с последними изменениями сегодня регулирует сделки по договорам долевого участия и частично предъявляет требования к договорам ЖСК. Но существуют и другие схемы строительства домов, например, жилищно-строительные кооперативы. Нет сомнений в том, что они также оказывают влияние на рынок жилищного строительства. Некоторые эксперты считают, что вскоре 214ФЗ соберет в себе все аспекты данной области бизнеса
214 ФЗ заставляет застройщиков брать деньги с дольщиков только после регистрации дду в Росреестре. Также он предъявляет требования к открытости застройщика – проектные декларации девелоперу приходится выкладывать на официальный сайт. Тенденция к прозрачности взаимоотношений продолжается, и возможно скоро дольщикам дадут еще больше прав по контролю работы застройщиков. Так, некоторые ждут возможности по аналогии с ЖСК проводить общие собрания и менять декларации. Но это очень спорный момент профессионального сообщества

В заключении

Читать 214-ФЗ с последними изменениями 2018 года стоит внимательно читать всем, кто планирует заняться продажей или покупкой квартиры в новостройке. Права, которые закон «подарил» дольщикам, существенно снижают риски вложений средств в новостройки. К сожалению, застройщики довольно оперативно реагируют на кардинальные изменения законодательства, и все чаще на рынке появляются квартиры, продаваемые не с помощью 214-ФЗ, а с помощью договоров с ЖСК. Это отдельная тема, которая несет все больше рисков для дольщиков. Если у вас есть возможность выбора между ДДУ и ЖСК – выбирайте гарантии от 214ФЗ, на настоящий момент их в разы больше.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Долевое строительство (214 ФЗ) 10358 2 Lawyer 08.10.17

Что такое неустойка по договору долевого участия

457 0 Андреева Татьяна Владимировна 27.03.19

реестр проблемных застройщиков

2578 6 Lawyer 20.10.17

что делать если застройщик задерживает сдачу дома

5739 8 Lawyer 05.10.17

оформление квартиры в собственность

2052 13 Lawyer 05.10.17

передача дома от застройщика управляющей компании

9570 5 Lawyer 05.10.17

7900 6 Lawyer 03.10.17

Даниил 00:05 | 20 Фев. 2018

Раньше было всё просто ведь недвижимость возводило только государство, а сегодня расплодилось куча частных компаний застройщиков и приходится отдельно изучать каждого на предмет порядочности и результатов их прошлых построек. И я понял такую штуку что с покупкой квартиру в новостройке это большой риск, ведь можно и не дождаться квартиры, проще купить квартиру так сказать б/у, тут уж всё ясно и без обмана.

Алексей 00:51 | 21 Фев. 2018

По факту эти должно государство заниматься а не обычные граждане, которых дурят на каждом углу. Сейчас столько контролирующих органов развелось, неужели не могут отладить контроль за застройщиками. А то на бумаге мы все защищены, а на деле попробуй добейся справедливости и защиты. О коррупции я даже и говорить не хочу, это вообще вгоняет в уныние. Но всё же приходится полагаться на себя и на свою юридическую грамотность и жизненную компетентность.

Источник: viplawyer.ru

Новый закон о долевом строительстве 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о долевом строительстве 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.

Долевое строительство с 2021 года: изменения

Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья.

Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.

С 2021 года произошел переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система включает в себя цепочку участников:

Дольщики.
Кредитное учреждение (банк).
Застройщик.
Регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.

Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.

Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:

Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Застройщики также получили полезное дополнение – расторжение ДДУ в одностороннем порядке, если СК выполняет свои обязательства, запрещено. В таком случае уже дольщику придется отдать крупную сумму в качестве неустойки.

Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.

ФЗ 214 с последними изменениями 2018 года не имеет аналогов, так как, по сути, является единственным законодательным актом, который наконец-таки урегулировал взаимоотношения дольщиков и застройщиков.

Однако следует помнить о том, что процедура покупки жилого помещения по ДДУ также регламентируется:

Два последних законодательных акта направлены на защиту прав дольщика уже на этапе приемки квартиры.

Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.

Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.

В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.

заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.

Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).

На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.

Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.

С 1 июля 2021 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.

На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:

ввод дома в эксплуатацию;
наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.

При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.

Федеральный Закон №175 от 1 июля 2021 года предусматривает использование эскроу с середины 2021 года.

Суть таких счетов в рамках долевого строительства:

деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.

С 28.06.2021 года вступает в силу пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Эта норма требует, чтобы застройщик разместил в ЕИСЖС проектную декларацию до заключения первого ДДУ. Кроме того, с этой же даты ужесточаются и требования к девелоперам, привлекающим деньги только с помощью эскроу и желающим получить заключение о соответствии (своем и проектной декларации) требованиям закона. В отношении этих застройщиков также станет применяться статья 3.2 закона № 214-ФЗ, устанавливающая жесткие требования к органам управления и руководителям девелопера.

С 1 января 2021 года при получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан будет предоставить документы, подтверждающие передачу энергетикам приборов учета электроэнергии (в просторечии — счетчиков) в квартирах и МКД. Без этих бумаг чиновники уже не выдадут разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Земельный кодекс — возвращение «старой» нормы

Пандемия коронавируса привела и к временным изменениям законодательства. Классический пример — часть 6 статьи 19 закона № 98-ФЗ.

Эта норма разрешила арендаторам государственной и муниципальной земли (при условиях, указанных в законе № 98-ФЗ) потребовать увеличения срока аренды, если граждане (или компании) заключили договор до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Эта же статья временно прекратила действие пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ о сроках аренды государственных и муниципальных участков. Однако с 01.03.2021 г. «чрезвычайная» норма отменяется, и положение о сроках аренды снова вступает в силу. Хотя если к марту будущего года ситуация с коронавирусом не изменится, то государство продлит действие этой статьи.

В 2021 году вступят в силу поправки в ЖК РФ. Так, с июля 2021 г. можно будет проводить общее собрание собственников в МКД с помощью ГИС ЖКХ. По крайне мере до 01.07.2021 г. ответственные службы обязаны обеспечить такую возможность (ст. 4 закона № 156-ФЗ). Кроме того, законодатель наконец-то уточнил категории граждан, которым власти откажутся выплатить субсидии и компенсации на оплату услуг ЖКХ.

Сейчас статьи 159 и 160 отказывает в предоставлении выплат субъектам, имеющим задолженность. Однако это расплывчатое и некорректное определение. Поэтому с 01.01.2021 года вступит в силу уточненная редакция статьи, определяющая, что субсидии и компенсации не получат граждане, в отношении которых вступило в силу судебное решение о взыскании задолженности по оплате услуг ЖКХ, возникшей в течение последних трех лет.

С 1 января будущего года статья 9 закона № 237-ФЗ начнет действовать в новой редакции. Росреестр будет наблюдать (без осуществления плановых проверок) за соблюдением закона о кадастровой оценке, а не предупреждать, выявлять или пресекать нарушения правил государственной кадастровой оценки, как это записано сейчас в законе. Кроме того, с 01.01.2021 года вступит в силу и новая редакция статьи 14, зафиксировавшая факторы, влияющие на расчет кадастровой стоимости. Таковыми считаются местоположение и год постройки здания, материал стен, серия МКД, состояние здания (ветхое, аварийное), расположение недвижимости в зоне с особыми условиями использования территории и т.д. Эта же статья описывает алгоритм действий бюджетного учреждения при определении стоимости и подготовки отчета об оценке.

Ну и наконец, законодатель упростил рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, сделанных при определении кадастровой стоимости (ст. 21 закона № 237-ФЗ). Новая норма вводит пятилетний срок на подачу обращений, дает возможность направить заявление об исправлении ошибки всем юридическим и физическим лицам, а не только тем, чьи интересы нарушены неточностью, сокращает с 60 до 45 дней срок исправления ошибки по заявлению и т.д.

Постановление правительства — это не законодательный акт, но сказать о нем следует, так как этот документ регулирует правоотношения в сфере противопожарной безопасности объектов недвижимости и затрагивает интересы собственников, нанимателей и арендодателей. С 1 января вступают в силу новые правила противопожарной безопасности, утвержденные постановлением правительства № 1479. Эти правила запретили хранить мебель и имущество не только на чердаках и технических этажах, но и в цоколях и подпольях. Запрет остеклять лоджии и балконы, ведущие к лестничным клеткам, дополнился запретом устанавливать на таких балконах жалюзи. Кроме того, Правила запретили пользоваться не только неисправными газовыми приборами, но и всеми подобными устройствами, не прошедшими техобслуживания, а также парковать машины на колодцах пожарных гидрантов и в местах вывода на фасад здания патрубков для подключения пожарной техники.

По состоянию на ноябрь 2020 года в Думе находятся несколько проектов, которые примут в конце этого или течение следующего года. Например, Госдума работает над проектом № 962484-7. Этот нормативный акт внесет очередные изменения в закон о государственной регистрации недвижимости. Государство снимет ограничения на размер машино-мест, запретит создание сайтов-посредников для получения сведений из ЕГРН и т.д.

Продажа недвижимости по договору долевого строительства на данный момент обозначает, что покупатель фактически становится дополнительным инвестором проекта. Так как продажа осуществляется на ранних стадиях строительства и, привлеченные от конечного потребителя деньги, застройщик вкладывает в проект. Это очень рискованный способ покупки жилья, так как законсервированных, незаконченных новостроек становится все больше. В случае успешной реализации проекта вариант участия в долевом строительстве выгоден и продавцу и покупателю:

покупатель получает жилье со скидкой 10-20-30% и постепенно выплачивает стоимость на протяжении строительства объекта;
застройщик инвестирует в объект деньги покупателя и не платить проценты банку за кредитные средства.

Отмена долевого строительства в 2021 году связана с массовым банкротством застройщиков с 2015 года, только в прошлом году обанкротилось 20% игроков рынка (более 1 тыс. шт.), еще 30% находятся на грани выживания. Как будут достраивать дома, начатые этими компаниями, пока неизвестно. Очень много людей, которые инвестировала средства в проекты банкротов остались в итоге без желаемого жилья.

Одной из причин скоропостижного принятия обновленного законопроекта стали проблемы с очередным крупным строителем – Urban Group (16 тыс. дольщиков).

Отмена ДДУ в 2021 обозначает:

Для покупателей жилья: уменьшение риска купить квадратные метры в долгострое или проблемном доме, отсутствие возможности поучаствовать в качестве инвестора и получить скидку при покупке на ранних стадиях строительства.
Для застройщиков: невозможность пользоваться деньгами покупателей в качестве инвестиций, потребность в других источниках финансирования, запрет на строительство сразу нескольких комплексов.

Новый закон о долевом строительстве 2021, основные изменения:

1,2% от цены квартир перечисляется в Фонд защиты дольщиков;
Застройщик должен быть финансово стабильным, без долгов по кредитам, а доля собственного участия в проекте должна превышать 10%;
Обязательно подтверждения права аренды или владения на участок земли для строительства;
Юридическое лицо-застройщик может заниматься строительством только одного объекта и исключить другую деятельность;
Для привлечения дольщиков компания должна успешно построить более 10 тыс. кв. м жилья, а доля таких инвестиций не может превышать 30%;
Введено в действие проектное финансирование для отдельного объекта, с привлечением банка, который детально анализирует проект и контролирует ход его выполнения, поскольку в его интересах вернуть кредитные средства.

214 ФЗ о долевом участии в редакции 2021 года

Требования к застройщикам, которые могли привлекать деньги по договорам долевого строительства ужесточились еще во второй половине 2018 года, были приняты новые поправки к ФЗ РФ 2014, что полностью запрещают долевое строительство с 01.07.2019г. Чем грозит такое изменения? После введения поправок покупатели будут более защищены, но сейчас надо быть особенно осторожными. Некоторые застройщики могли начинать строить как можно больше домов до введения изменений в закон, сейчас их цель привлечь покупателей к инвестированию, заманивая низкими ценами.

Что после отмены ДДУ ждет рынок новостроек пока прогнозировать сложно. Однозначно рынок покинут слабые игроки, но смогут ли строить лидеры рынка без участия инвестиций от конечных потребителей, а только за счет собственных средств и недешевых банковских кредитов. Результаты реформ будут видны в течение нескольких лет. Возможно будут внесены некоторые исключения в законодательство или разработаны программы льготного финансирования.

Очевидный результат, что после отмены ДДУ уменьшится число обманутых покупателей, в интересах компании будет побыстрее достроить объект, чтобы получить деньги с эскроу-счетов, а мошеннические схемы реализовать станет сложнее.

О грядущем подорожании жилья говорят многие политики, эксперты и участники рынка. Последние могут заявлять об этом с целью активизации продаж до вступления изменений в силу. В целом цены формирует спрос и, при падении покупательской способности населения, стоимость жилья не может резко увеличится. Часть потенциальных покупателей могут отказаться от новостройки в пользу вторичного рынка, где скачок цен не предвидится. Но подорожания первичного жилья ожидает даже Президент РФ, основания для этого следующие:

средняя цена квадратного метра будет корректироваться за счет уменьшения предложения дешевого строящегося жилья с высокими рисками, проблемные компании уйдут с рынка за счет отсутствия финансирования;
финансироваться объекты будут банковскими кредитами, за использования которых надо уплачивать проценты, что будут заложены в конечную цену;
скидка 20-30% за приобретение жилья на этапе котлована больше неактуальна.

Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует отношения в сфере привлечения материальных средств между юридическими и физическими субъектами для долевого строительства помещения жилого предназначения многоэтажного типа. Согласно данному законодательному акту, средства могут привлекаться следующим образом:

на основании заключенного и зарегистрированного договора между СК и физическим лицом;
путем организации жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов;
путем выпуска специальных сертификатов, который дает право на получение жилищной площади.

Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Как изменился ФЗ 214 в 2021 году?

Однако следует помнить о том, что процедура покупки жилого помещения по ДДУ также регламентируется:

Два последних законодательных акта направлены на защиту прав дольщика уже на этапе приемки квартиры.

Покупка жилья по ЖСК обойдется дешевле, но юридической защиты со стороны государства очень мало. Поэтому, лучше отдавать предпочтение ДДУ, который действует под редакцией ФЗ 214.

Застройщики должны:

заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.

ввод дома в эксплуатацию;
наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.

При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.

Федеральный Закон №175 от 1 июля 2021 года предусматривает использование эскроу с середины 2021 года.

Суть таких счетов в рамках долевого строительства:

деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.

В конце июня 2021 года начинает действовать пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому пункту, девелоперы должны размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) еще до момента заключения первого договора долевого участия (ДДУ). То есть до начала привлечения денежных средств граждан.

Суть последней редакции закона 214-ФЗ от 2021 года

С начала 2021 года действует 9 статья Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которой Росреестр теперь будет непрерывно наблюдать за соблюдением закона о кадастровой оценке, а не проводить разовые проверки.

В январе начала действовать в новой редакции и 14 статья того же закона, где уточнены факторы, от которых зависит расчет кадастровой стоимости:

год возведения и местоположение строения,
серия дома,
материал стен,
текущее состояние строения.

Также упростилась процедура рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, совершенных при определении кадастровой стоимости. Согласно нововведениям, подать обращение можно в течение пяти лет, а срок ликвидации ошибки сокращен до 45 дней.

С 1 января 2021 года действует Постановление Правительства РФ № 1479. Согласно документу, жителям многоквартирных домов запрещается:

хранить любые личные вещи на чердаках, цокольных и технических этажах,
закрывать общие балконы,
ставить на аварийные окна решетки,
оставлять на своем балконе горящие свечи и непотушенные сигареты.

За нарушение правил физлицам грозит штраф в размере до 5 000 рублей.

С января 2021 года при рождении первого ребенка государство предоставляет семьям материальную помощь в размере не 466,6 тыс., а 483,8 тыс. рублей. После рождения второго ребенка родители получают не 150 тыс. руб., а 155,5 тыс. Материнский капитал на второго ребенка для семей, где первый родился до 2007 года, когда денежная помощь от государства еще не предоставлялась, составляет 639,4 тыс. руб.

Государство предоставляет квадратные метры только в исключительных случаях, попасть в очередь на улучшение условий проживания очень трудно. Но знание норм площади, положенных на человека, по-прежнему актуально.

До 4 млн
До 5 млн
До 6 млн
Дороже 7 млн
Дорогие квартиры
Квартиры в рассрочку

Комфорт-класс
Бизнес-класс
Все новостройки СПб
Вторичная недвижимость
Переуступки

Цены
Элитная
В новостройках СПБ и ЛО
На карте

ЛСР. Недвижимость
Северный город
РосСтройИнвест
ЦДС
Арсенал недвижимость
Эталон ЛенСпецСМУ
LEGENDA INTELLIGENT DEVELOPMENT
SETL CITY
RBI

Новостройки у метро

Девяткино
Комендантский проспект
Улица Дыбенко
Ладожская
Лесная
Площадь Ленина
Пролетарская
Фрунзенская
Василеостровская

Популярные районы СПб

Невский
Калининский
Московский
Приморский
Василеостровский
Красногвардейский
Петроградский
Красносельский
Новостройки СПб на карте

Квартиры по комнатности

Квартиры-студии
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Четырехкомнатные
Многокомнатные

Новостройки в области

Всеволожский район
Ломоносовский район
Пушкинский район
Все квартиры в пригородах

Новостройки по году сдачи

2020
2021
2022
Готовые новостройки
Строящиеся дома

Новости рынка недвижимости

Что такое долевое строительство
Каким стало долевое строительство в 2018 году
Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2021 году
Эскроу-счет и жилищные кооперативы
Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.
Риски использования эскроу-счетов для дольщика
Законные обязанности застройщика перед дольщиком
Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

Что нового в редакция 2021 года в 214 ФЗ

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.

Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.

По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.

Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.

Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

После вступления в силу новых правил строительства, дольщики гарантированно получат законное жилье в оговоренные заранее сроки. Нарушение этого пункта договора может стать поводом для отказа в выдаче новых разрешений. В эту ловушку могут попасть, в первую очередь, крупные девелоперы, занимающиеся одновременно возведением нескольких объектов. Нарушение сроков строительства всего на одном из объектов может сыграть с застройщиком злую шутку и даже поставить крест на карьере.

Как купить квартиру в новостройке в 2021 году

На основании ст. 3.2 ФЗ № 214, ужесточаются требования к застройщикам, предпочитающим работать исключительно по счетам эскроу. Такие девелоперы часто желают получить заключение о соответствии требованиям законодательства.

Устанавливаются более жесткие требования к органам управления и руководителям организации.

Таким образом, данные изменения в законодательстве призваны защитить покупателей от нарушения условий сделки. Достаточно ознакомиться с полной информацией по интересующему жилому комплексу.

Обновленная система финансового обеспечения предполагает полный уход от былой модели ДДУ, допускает целевое предоставление кредитов застройщикам по всем предлагаемым новостройкам.

Это значит, что во время приобретения недвижимости в обязательном порядке будет требоваться присутствие таких участников: продавца, покупателя, а также гаранта (банковское учреждение).

При этом сделка имеет такой вид:

Покупатель инвестирует свои активы в строительство дома.
Банковская организация сосредотачивает финансы на обособленном специальном счете.
Застройщик оформляет в финансово-кредитном учреждении целевую ссуду на возведение здания.
По факту сдачи дома в эксплуатацию активы со специального счета автоматически переходят застройщику, тогда как покупатель получает в свое распоряжение новую недвижимость.

Согласно обновленной схеме активы физических лиц, аккумулированные на строительные работы, будут находится на особых счетах эскроу. В целом, это спецсчета условного типа, открывающиеся до момента наступления некоторых конкретных условий, в рассматриваемом случае — до момента сдачи дома в эксплуатацию.

До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.

Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.

По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.

С такого момента считается, что по всей территории РФ финансирование строительства квартир будет реализоваться исключительно с привлечением ссудных активов либо на личные средства девелоперов.

Прочие новостройки, которые получили разрешительные документы до 01.07.2019, смогут продолжить продажу недвижимости по действующим до этого правилам, и все же новых проектов с аналогичной финансовой схемой больше не появится.

Дабы побороть проблему с недобросовестными девелоперами, правительство избрало довольно извилистый путь. При отсутствии долевого строительства не будет и обманутых вкладчиков.

И все же такая постановка вопроса вряд ли сработает по отношению к столь комплексной структуре, как отечественный рынок недвижимости. До такой степени кардинальная трансформация в структуре данного рынка в результате может вызвать непредвиденные последствия.

Что может случиться в результате перехода к финансированию проектного типа:

существенно уменьшиться число девелоперов на рынке;
возрастет себестоимость недвижимых объектов;
покупатели более не смогут дешевле приобрести недвижимость на этапе котлована;
появление эскроу-счетов.

Базовое достоинство паевого строительства для покупателей — отличная возможность для граждан вложить средства в объект недвижимости на первых стадиях строительных работ, соответствующим образом сэкономив порядка 30% от ее исходной цены.

После вступления в законную силу обновленных правил, физ. лица аналогично смогут инвестировать активы на этапе котлована, однако при этом более не получиться извлечь из этого выгоду. Девелоперы начнут строить свою политику ценообразования, опираясь на будущую цену готовых квартир, а не на нынешнюю.

Трансформация к схеме проектного финансирования отнимает у застройщиков возможность приобретения «легкого заработка», который прежде удавалось получить от вкладчиков в форме прямых инвестиций.

Дабы отыскать активы для застройки, компании станут активнее обращаться в банковские учреждения для получения кредитов на крупные суммы, по которым доведется платить проценты — и это, в свою очередь, потянет за собой сокращение рентабельности.

Источник: paper-ip.ru

Госдума приняла закон о долевом строительстве

Проектное финансирование жилищного строительства

Обзор 214 ФЗ с последними изменениями 2018 года

Закон

Обзор статей

Отличия от ЖСК

Договор долевого участия

Изменения 2017 года

Малоэтажное жилье

Компенсационный фонд

Уставной капитал

Особые требования к застройщику

Перспективы

В заключении

Новый закон о долевом строительстве 2021

Долевое строительство с 2021 года: изменения

Земельный кодекс — возвращение «старой» нормы

214 ФЗ о долевом участии в редакции 2021 года

Как изменился ФЗ 214 в 2021 году?

Суть последней редакции закона 214-ФЗ от 2021 года

Что нового в редакция 2021 года в 214 ФЗ

Как купить квартиру в новостройке в 2021 году

Срок передачи объекта долевого строительства для всех един

Инженерная экономика и сметное дело в строительстве отзывы

Строительство домов из газобетона или пеноблоков что лучше

Используемые в строительстве материалы должны обладать какой теплопроводностью

Исполнительная документация в строительстве требования к оформлению документов

1 виды цен в строительстве и принципы их формирования

Соседи не дают согласие на строительство что делать

Исковое заявление о признании индивидуальное строительство в собственность