Когда продавать новостройку до или после сдачи дома

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме

На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.

До старта продаж. Минимальная цена

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.

Преимущества договора бронирования

• Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры
• Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!
• Самый широкий выбор планировок и этажей

Недостатки договора бронирования

• Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится
• Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Этап котлована. Дешевле на 20-30%

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

• Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона
• Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты
• Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

• Квартиру придется ждать несколько лет
• Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)
• Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
• Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры

Немного статистики

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.

Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности

• Меньше срок ожидания квартиры
• Цена все еще меньше, чем в готовом доме
• Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам
• Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)

Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности

• Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%
• Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены
• Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.

Как обезопасить себя?

Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.

Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:

• Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)

• Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы

• Финансовое состояние компании на момент аккредитации

• Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.

Преимущества покупки квартиры в сданном доме

• Это безопасно — объект полностью достроен и сдан
• Заселиться можно в ближайшие сроки
• Вы точно видите, соответствует ли объект проекту, можете оценить качество постройки, инфраструктуры и придомовой территории

Недостатки покупки квартиры в сданном доме

Дороже, чем в строящемся доме

В ближайшие год-полтора будет очень шумно и грязно, т.к. ваши соседи тоже будут делать ремонт

Если продать квартиру после сдачи дома и получения свидетельства о собственности, то придется заплатить налог, который с 1 января 2016 года исчисляется уже по-другому, или ждать 5 лет, чтобы не платить. Дело в том, что исчисление налогооблагаемой базы по всем сделкам, которые заключались после 1 января 2016 года, изменилось. … Кстати, на заметку, после подписания акта приемки квартиры заключать договор переуступки нельзя, даже если дом еще не сдан госкомиссии. Это "мертвый" период для сделок.

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

• этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
• стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
• район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
• наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

• наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
• период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
• работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
• проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
• изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

• если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
• если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
• если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Стоимость квартиры с ремонтом выше, чем квартира с черновой или предчистовой отделкой, поэтому предпринимателям выгодно сделать ремонт перед продажей, подтвердить расходы в налоговой и уменьшить сумму дохода

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

• если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
• если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
• стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
• если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
• из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Ремонт в уже сданной квартире увеличивает срок инвестиций и требует дополнительных расходов, но позволяет увеличить доходы

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

Доля остатков после сдачи новостройки зависит от успешности проекта, которая складывается из многих параметров — уровня цен, транспортной доступности, квартирографии, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, если проект выводится в продажу на начальном этапе строительства, то, как правило, к концу стройки в реализации остается не более 10% лотов. Зачастую девелоперы стремятся как можно быстрее избавиться от подобных квартир путем предоставления скидок и других спецпредложений (например, отделка или кладовка в подарок), добавляет аналитик. Сколько стоят готовые новостройки .

Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.

Порядок действий

С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.

Применяются следующие технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может. Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

Когда покупать квартиру в новостройке : на этапе строительства или в готовом доме . 10 авг 2018. 53K. … Согласно закону о долевом строительстве , застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования. В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. … И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома . Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья. Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу.