Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.
Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?
Жилье приобретено по договору купли-продажи
Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Какая квартира не считается совместно нажитым имуществом?
Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).
Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)
Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.
При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).
Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).
Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)
Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).
Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру.
НАЛОГ 13% ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, КОТОРАЯ БЫЛА В СОБСТВЕННОСТИ МЕНЕЕ 3 ИЛИ 5 ЛЕТ.
Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).
Жилье приобретено в результате приватизации
Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:
-
Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.
Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).
Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).
Жилье получено в наследство
Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).
Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).
Из данного случая есть два исключения:
-
Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).
Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.
Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).
Квартира получена в дар
Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).
Разные доли квартиры приобретены в разное время
Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.
Заметка: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).
Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья
Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).
Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).
Дом построен самостоятельно
Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).
Право собственности признано через суд
Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).
Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н.
Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).
Источник verni-nalog.ruИзменен порядок передачи квартир при долевом строительстве
Правительство внесло изменения в порядок передачи в 2022 году дольщикам объектов долевого строительства, приобретенных для личных целей. Нововведения касаются сроков передачи объекта, уведомлений дольщиков, а также отказа от принятия квартиры. Соответствующее постановление размещено на официальном портале правовой информации.
Изменение срока передачи объекта долевого строительства
По новым правилам застройщик и дольщик по взаимному соглашению могут изменить срок передачи квартиры отдельно от других объектов того же многоквартирного дома. При этом вносить изменения в проектную декларацию не требуется.
Ранее сроки передачи квартир были привязаны к проектной декларации и были едиными для всех дольщиков, которые приобрели жилье в строящемся доме.
Уведомление дольщика
Теперь застройщики могут официально информировать дольщиков о готовности квартир не только через почтовое уведомление, но и с помощью других каналов, например, электронной почты. При этом электронный адрес обязательно должен быть указан в договоре долевого участия, а направляемые документы — заверены квалифицированной электронной подписью.
Если договором предусмотрены другие способы коммуникации с дольщиком, то их также можно использовать.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Отказ от принятия квартиры
При выявлении существенных недостатков дольщик может отказаться от приемки квартиры и потребовать от застройщика выплаты возмещения с процентами.
Кроме того, вводятся новые правила, по которым строительная компания может передать квартиру в одностороннем порядке, если дольщик более месяца игнорирует уведомления о приемке квартиры.
Ранее при уклонении участника долевого строительства от приемки квартиры застройщик мог составить односторонний акт по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта.
Существенными недостатками при приемке квартиры признаются те, при которых жильем невозможно пользоваться. Например, такими недостатками могут являться: неработающая вентиляция, отсутствие сантехники. Несущественными недостатками признаются, например, криво поклеенные обои, порванный натяжной потолок, отпадающий кафель от стены.
Источник xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1aiВнесение доплаты за метраж не влияет на срок владения квартирой для целей НДФЛ
ФНС уточнила порядок определения минимального срока владения квартирой в случае внесения дополнительной оплаты за метраж по договору долевого участия в строительстве.
В своем сообщении от 19.08.2021 ведомство напоминает, что для целей освобождения от НДФЛ минимальный срок владения имуществом, оплаченным по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта.
Соответствующие нормы были внесены в НК РФ Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ и распространяются на доходы граждан, полученные начиная с 2019 года.
Это значит, что налогоплательщики, которые купили, например, квартиру на стадии строительства, могут продать ее без уплаты НДФЛ через пять лет после полной оплаты ее стоимости или через три года, если это единственное жилье.
Вместе с тем на практике часто возникают ситуации, когда дом построен и полная оплата состоялась, но метраж объекта оказывается больше, чем планировалось. В этом случае владельцу приходится доплачивать за метраж.
Теперь в НК РФ внесено уточнение, согласно которому факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения в отношении такого жилого помещения не учитывается.
Это значит, что срок владения квартирой будет определяться с изначальной даты полной оплаты стоимости, и не будет корректироваться из-за внесения доплаты за метраж.
Данные нормы распространяются на доходы граждан, полученные начиная с 2019 года.
Источник buh.ruОт какой даты исчисляется срок владения квартирой, купленной по ДДУ?
добрый день.Квартиру покупала по договору о долевом строительстве.Какую дату считать вступлением в собственность ( во избежании налога)? дату акта приема передачи?дату подписания договора о долевом строительстве или дату регистрации в госреестре?
В данном случае датой возникновения права собственности является дата государственной регистрации права собственности в росреестре.
Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По договорам долевого участия право возникает с даты акта приема-передачи квартиры.
Определение Конституционного Суда РФ от 24.02.2011 N 171-О-О
Как следует из подпункта 2 пункта 1 статьи 220 и пункта 3 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации, право налогоплательщика уменьшить налоговую базу на сумму имущественного налогового вычета с учетом его предельно допустимого размера возникает с момента приобретения жилья: при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них на основании договора купли-продажи — с момента регистрации права собственности, а при приобретении прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме — с момента подписания акта приема-передачи.
Надежда, добрый день! Дата вступления в собственность — это дата регистрации в Росреестре.
Здравствуйте, Надежда! Право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации в Росреестре.
Добрый день, Надежда!
1. Право
собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи,
если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право
собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное
не установлено законом.
ст. 223, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)
Так, как Вы приобрели квартиру, и требуется регистрация права на квартиру, то момент собственности будет с даты регистрации недвижимости.
Удачи Вам! С уважением, Татьяна!
Здравствуйте, с какого момента отсчитывается срок владения наследным имуществом? С даты смерти наследодателя,вступления в наследство у натариуса или решения суда по данному делу? Вопрос задан для уточнения срока владения наследным имуществом без уплаты 13-ти процентного налога.
Добрый вечер. Приобрёл недостроенный дом в 2018году , а ввод в эксплуатацию сделал в 2019 году. С какого момента начинает исчисляться срок владения (для налоговой)
В 1992 году получил участок в садовом товариществе. В 1992 году участку присвоен кадастровый номер. Государственную регистрацию права оформил в 2022 году. С какого додаткових исчисляется срок владения участком для расчёта налога в случае еге продажи? С уважением, Александр
Хотелось бы получить консультацию! Ситуация – отец в 2018 году построил дом и зарегистрировал право собственности на себя в августе 2018 года, сейчас февраль 2022 года и отец решил продать дом, владея им при этом более 3 лет, но менее 5 лет, при этом в данный момент отец имеет 1/3 долю в другой недвижимости (квартира) полученной в результате приватизации в 2014 году!
По новому законодательству с 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет. При этом должно быть соблюдено условие: 1. Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или доли в ней. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет. Возникает вопрос – если сейчас отец через нотариуса подарит долю матери, и дом станет его единственным жильем – через какое минимальное время он может продать дом, чтобы во время камеральной проверки декларации 3-НДФЛ у налоговых органов не возникло подозрений, что отец уклоняется от уплаты налога и нет никаких махинаций?
Здравствуйте,подскажите,пожалуйста,квартиру купили на этапе строительства дду в новостройке.Полная оплата была 07.01.2017 года,акт передачи был от 12.02.2018 года.сейчас хотим продать квартиру.подскажите с какой даты считается срок владения квартирой?
Источник pravoved.ru