У меня есть зарегистрированный ДДУ с рассрочкой платежа. По нему производились выплаты в течение двух лет. Сейчас я хочу расторгнуть этот ДДУ в одностороннем порядке по личным обстоятельствам. Хочу, чтобы застройщик вернул деньги, выплаченные по основному долгу, на возврат процентов я не претендую.
В договоре есть пункт о том, что стороны вправе по своему соглашению расторгнуть договор. Застройщик отказывает в расторжении договора (в устном разговоре). Как поступить в такой ситуации? Уведомления я еще не отправляла. Есть ли какой-то закон, на который я могу сослаться?
Заранее благодарна, Ольга Леонидовна
А Закон о защите прав потребителей в этой ситуации никак нельзя применить?
Выложите скан вашего договора?
Если застройщик его исполняет, то расторгнуть его вот так Вы не сможете.
Видится приемлимым вариантом
Есть другой вариант, которым Вы можете воспользоваться. Составить
договор уступки. Иными словами, продать свое право на квартиру другомуОдносторонний отказ от исполнения дольщиком ДДУ
лицу, согласовав этот свое решение с застройщиком. В этом случае
покупатель выплатит Вам внесенные застройщику деньги, а для застройщика
безразлично, кто будет собственником квартиры в строящемся доме.
Выбирайте основания, изложенные ниже. Также могут быть иные основания для одностороннего расторжения договора, которые прямо указаны в нем. Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) возможно только в судебном порядке.
Согласно ст. 450 ГК РФ
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается
того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано в ст. 451 ГК РФ
1.Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
заключении договора, является основанием для его изменения или
расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его
существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого
строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи
такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
(В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и
(или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования)
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1)прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств,
очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок
объект долевого строительства не будет передан участнику долевого
строительства;
2)существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного
изменения размера объекта долевого строительства;
3)изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений,
входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия застройщиком
Если вы о ст. 32 Закона о защите прав потребителей, то ее применить маловероятно. Точнее в силу п. 9 ст. 4 закона о ДДУ, невозможно. Но при этом вложенных денег вы все равно не вернете.
Ни основной долг, ни проценты. Думаю застройщик предоставит вам документы, что все ваши деньги уже потрачены на строительство дома, то есть являются его расходами. Так что этот вариант, даже если и был бы применим, вас не спас бы.
Здравствуйте, Ольга Леонидовна!
В соответствии с законом «О ДДУ»
Вы можете отказаться от исполнения ДДУ при следующих обстоятельствах
Статья 9. Односторонний отказ от исполнения договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
2. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Если не одно обстоятельство для Вас не подходит, то Вам нужно направить уведомление о расторжение договора, обосновав например падением дохода или иными причинами которые считаете существенными, если Вам откажут расторгать договор, тогда нужно обращаться в суд.
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 451]
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В каких случаях можно отказаться от исполнения ДДУ урегулирован Законом «О ДДУ», а значит закон «О защите прав потребителей» в этой части не применяется.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Здравствуйте. необходимо обратиться к положениям законодательства в этой сфере.
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
(с изменениями на 13 июля 2015 года)(редакция, действующая с 1 октября 2015 года)
Статья 9. Расторжение договора
(наименование в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца(пункт в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15_1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.(Часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ.
1_1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.(Часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ)2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1_1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ. *9.2)
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 годаФедеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
Источник: pravoved.ru
Закон о защите прав потребителей неприменим для расторжения ДДУ
Эксперты «АГ» отметили, что ВС пресек возможные злоупотребления со стороны дольщиков, а застройщики получили дополнительную гарантию стабильности договорных отношений. Один из них обратил внимание на неоднородность судебной практики по данному вопросу, но другой заметил, что позиция Суда приведет ее к единообразию.
В августе 2016 г. Ирина Зверева заключила договор участия в долевом строительстве с ООО «Лазурь», который впоследствии прошел госрегистрацию. По условиям договора застройщик обязался передать дольщице однокомнатную квартиру в 17-этажном жилом доме 31 декабря 2019 г.
Ирина Зверева оплатила договор в полном объеме, что подтверждалось актом от 21 октября 2016 г. об исполнении финансовых обязательств. Уже в ноябре 2016 г. она обратилась к застройщику с заявлением о расторжении договора и возврате денежных средств в связи с жизненными обстоятельствами, однако компания «Лазурь» отказалась исполнить указанные требования.
В связи с этим Ирина Зверева обратилась в суд с иском о расторжении ДДУ, взыскании с застройщика денежной суммы, уплаченной по договору, в размере 1,65 млн руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 59,9 тыс. руб., неустойки в размере 5,9 млн руб., компенсации морального вреда в размере 100 тыс. руб., штрафа в размере 50% от присужденной суммы, судебных расходов.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: спорный договор был расторгнут, с ответчика в пользу истицы были взысканы уплаченная по договору сумма, проценты за пользование чужими деньгами, штраф, компенсация морального вреда в размере 10 тыс. руб., а также расходы на юридические услуги и почтовые издержки. Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения. Суды пришли к выводу о возможности расторгнуть ДДУ и подтвердили наличие оснований для возврата всей суммы, уплаченной по договору в силу того, что ответчик не доказал понесенные им расходы по договору. При вынесении решений судебные органы руководствовались тем, что Законом об участии в долевом строительстве не урегулирован вопрос одностороннего отказа участника долевого строительства от договора, поэтому следует руководствоваться Законом о защите прав потребителей.
Не согласившись с решениями судов, застройщик подал кассационную жалобу в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вынесла Определение № 4-КГ18-43, которым удовлетворила кассационную жалобу заявителя и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.
ВС РФ указал, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Законом об участии в долевом строительстве. В частности, в соответствии со ст.
9 Закона (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или же расторгнуть его в судебном порядке в определенных этим Законом случаях. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной такими законами (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). В силу этого в данном деле не подлежала применению ст. 32 Закона о защите прав потребителей, согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Заместитель руководителя Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Антон Алексеев отметил, что Верховный Суд разрешил один из спорных моментов в практике применения Закона об участии в долевом строительстве во взаимосвязи с положениями Закона о защите прав потребителей. Он пояснил, что ранее суды зачастую удовлетворяли требования дольщика, который отказывался от ДДУ в одностороннем порядке по иным основаниям, не связанным с нарушением своих обязательств застройщиком (например, ввиду изменения финансового положения, по семейным обстоятельствам и т.д.). «Иными словами, дольщик, являясь потребителем, мог в любое время, ссылаясь на положения ст. 32 Закона о защите прав потребителей, отказаться от ДДУ», – отметил эксперт.
По словам Антона Алексеева, определение ВС РФ приводит к единообразию судебную практику по данной категории споров: «По сути, односторонний отказ дольщика по основаниям, не связанным с нарушением своих обязательств застройщиком, становится невозможным. На практике нередки случаи, когда дольщики как потребители злоупотребляют своими правами. Верховный Суд своим определением пресекает возможности для такого злоупотребления, а застройщики получают дополнительную гарантию стабильности договорных отношений с дольщиками».
Юрист Heads Consulting Клим Лихачев также считает, что определение ВС РФ не только соответствует действующему законодательству, но и защищает права и законные интересы добросовестных застройщиков, а также других дольщиков от действий недобросовестных потребителей, заинтересованных не в получении нового жилья, а в личном обогащении посредством обращения в суд с исковым заявлением.
Юрист юридической фирмы «ЮСТ» Люцина Доу-Гуан-Хун отметила, что в настоящее время существует также иная судебная практика по данному вопросу. В некоторых случаях суды исходят из того, что перечень оснований для отказа от исполнения договора, определенный ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, не является закрытым, а ст. 32 Закона о защите прав потребителей предусмотрено иное основание для отказа от договора (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 16 марта 2016 г. по делу № 33-2933/2016, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 7 ноября 2016 г. № 33-23038/2016 по делу № 2-671/2016). «Судами также отмечается, что основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве служит норма Закона о защите прав потребителей, предусматривающая право потребителя на отказ от исполнения договора по волеизъявлению потребителя при отсутствии виновных действий со стороны застройщика», – заключила эксперт.
Источник: www.advgazeta.ru
Можно ли расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги?
Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком
Последнее обновление: 14.12.2017
Вопрос:
Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?
Ответ:
Закон позволяет дольщику расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), заключенный с Застройщиком, но только в определенных случаях, и при наличии на то определенных законом оснований. Одного желания дольщика здесь будет недостаточно.
О возможностях и рисках расторжения ДДУ для дольщика расскажем по порядку.
Знаменитый на рынке первичного жилья закон ФЗ-214 дает право каждому участнику долевого строительства на односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия на любом этапе строительства дома. Это и есть расторжение ДДУ. Такое право закреплено в статье 9, закона ФЗ-214.
В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут как дольщиком, так и самим Застройщиком. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке (об этом ниже).
Во всех этих случаях Застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные по договору деньги.
Застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только по одной причине – несвоевременная оплата договора дольщиком (п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214) – и то только по истечении 30-ти дней после письменного предупреждения дольщика о его задолженности и о последствиях его неплатежей.
Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?
Основания для расторжения Договора долевого участия
Перед тем, как направлять Застройщику уведомление о расторжении ДДУ, дольщику надо убедиться, что для этого есть достаточные основания. Эти основания прямо предусмотрены законом (п.1, ст.9, ФЗ-2014).
В одних случаях дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия самостоятельно (т.е. без суда), просто направив Застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. В других случаях дольщику придется обращаться в суд, опираясь на установленный законом порядок.
Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):
- если Застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
- если после передачи квартиры дольщику, Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
- если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
- если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения.
То есть в этих случаях дольщику достаточно просто отправить Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым (см. ниже – порядок расторжения).
Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):
- если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
- если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
- если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
- если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.
Если же Застройщик выполняет свои обязательства как положено, и придраться при всем желании не к чему, то закон не разрешает дольщику расторгать ДДУ во внесудебном порядке. Правда, возможность расторгнуть договор по суду все равно остается, если суд сочтет достаточными основания для этого.
Порядок расторжения Договора долевого участия дольщиком
Дольщик может расторгнуть ДДУ тремя способами:
- по соглашению сторон (договорившись полюбовно с Застройщиком);
- в одностороннем порядке (если на то есть основания, перечисленные выше);
- по суду (во всех прочих случаях, если суд с ними согласится).
Расторгнуть можно только зарегистрированный договор ДДУ, и факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.
Расторгнуть договор ДДУ можно только до подписания Акта приема-передачи квартиры, иначе после подписания акта, обязательства сторон по договору считаются исполненными, и отказываться от исполнения договора будет уже поздно.
Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон
Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве.
Затем это соглашение регистрируется в Росреестре.
Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.
В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!
Дело в том, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, Застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если Застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).
Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег.
Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время.
Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.
Поэтому перед тем, как подписывать и отдавать на регистрацию соглашение о расторжении ДДУ, нужно сравнить его условия возврата денег с теми, которые дольщик получил бы по закону, если бы расторгал договор в одностороннем порядке или по суду. Лучше такое сравнение проводить на консультации с профильным юристом. Он поможет составить соглашение на выгодных для дольщика условиях, либо подскажет на что тот сможет рассчитывать при обращении в суд.
Порядок расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке
Чтобы дольщик имел право расторгнуть Договор долевого участия в одностороннем порядке без обращения в суд, должно произойти одно из установленных законом событий (оснований), перечисленных выше.
Если такое основание есть, то дольщику для одностороннего расторжения ДДУ нужно сделать следующее:
Источник: polit-gramota.ru