Застройщик задержал сроки сдачи объекта почти на 1,5 года (должен был сдать 31.12.2020 г). Дом введён в эксплуатацию в январе 2022 года.
Ключи не выдают, а настаивают на подписании ДС о переносе даты сдачи дома на 31 марта 2022 г. В Договоре прописано, что коммунальная оплата будет производиться с момента ввода дома в эксплуатацию, а не с момента подписания акта сдачи-приёмки квартиры, а это грубое нарушение ст. 153 Жилищного кодекса. ВОПРОС: в суд надо подавать ДВА исковых заявления или ОДНО? 1. По неустойке.
2. По факту мошенничества, т. к. Застройщик не сдал дом в полноценном виде и нарушил ст. 153 Жил. кодекса («уловка» Застройщика, позволяющая ему сэкономить большие деньги? Нам уже выслали квитанции с баснословными суммами за коммуналку. Помогите, умоляем!
Вам нужно подавать исковое заявление о взыскании неустойки. По второму вопросу пишите жалобу в Прокуратуру.
Два. Взыскание неустойки — раз. Оспаривание суммы задолженности (иск к управляющей) — два.
5 ошибок при подписании акта-приемки у застройщика
[b][i]С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.[/i][/b]
По факту мошенничества подаётся не иск, а заявление в правоохранительные органы. Неустойка взыскивается в суде в порядке гражданского судопроизводства.
Претензионное, досудебное урегулирование обязательно.
По факту мошенничества-это в полицию. В суд составляйте заявление по нарушению условий договора, если в договоре предусмотрена неустойка, включайте неустойку. Вообщем, все зависит, что в договоре прописано. Досудебный порядок надо соблюсти (претензия)
1. Первый иск о взыскании неустойки и защите прав потребителей. Если Вы хотите получить штраф за нарушение прав потребителей — досудебная претензия обязательна.
2. Вам следует подавать иск к управляющей компании об обязании произвести перерасчет начисленной платы за жилищно-коммунальные услуги и
исключении из задолженности, начисленной по Вашему лицевому счету задолженности за период в который управляющая компания не имела права Вам ее начислять.
Это два разных спора, поэтому неустойку отдельно и оспаривание начислений за коммунальные услуги отдельно.
Можем ли мы — собственники собрать собрание и передать другой УК право управления нашим домом?
Застройщик передал квартиру по акту приема-передачи. Ключи же от квартиры выдавала УК Застройщика. В ЖК, который стоил этот застройщик, домами управляет только эта УК.
Договор с данной УК пока не заключили, тк есть большие сомнения в ее добросовестности и сильно смущают завышенные цены на услуги, указанные в договоре.
Теперь УК не выдает паспорта на счетчики и ключ от домофона на входной двери..
Насколько действия УК правомерны?
Можем ли мы — собственники собрать собрание и передать другой УК право управления нашим домом?
Данная УК говорит, что 5 лет теперь только они будут управлять нашим домом, в не зависимости от того подписали ли договор управления МКД или нет.
Собственников не заключивших договор с УК много.
Здравствуйте, Ирина! Действия УК неправомерны. Они не вправе удерживать паспорта на приборы учета и ключи от домофона, т.к. они принадлежат собственникам помещений в МКД. По факт удержания имеет смысл подать жалобу в жилищную инспекцию и претензию УК.
Вводят в заблуждение относительно того, что 5 лет будут управлять домом. Согласно ст.36, 44-46 Жилищного кодекса РФ это компетенция общего собрания собственников помещений МКД определиться с УК и выбрать ее, а не УК навязывать свои услуги. Это повод для еще одной жалобы в жилищную инспекцию. Должны дать ответ в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» 30-дневный срок (ст.12 Закона). Можно также подать жалобу в прокуратуру в соответствии со ст.10 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-I «О прокуратуре Российской Федерации»:
[quote]1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору.
2. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством.
3. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом.
4. Прокурор в установленном законом порядке принимает меры по привлечению к ответственности лиц, совершивших правонарушения.
5. Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются.[/quote]
Добрый день! В рассматриваемой ситуации Вы вправе. Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания собственников о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Основания для признания способа управления МКД реализованным (управление УК): собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО (УК) договор управления. В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (части 1, 7 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75).
Действия УК незаконны, так как не заключён догоаор с МКД.
Жильцы должны собрать общее собрание дома и выбрать УК.
А также обратиться с жалобой в прокуратуру и ГЖИ.
— см ст. 46, 162 ЖК РФ, ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ»
Как застройщик законно ставит свою УК
1. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления. В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме. Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД (п.6 ч.2 ст.153 ЖК; ч.14 ст. 161 ЖК)
2. Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
3. Что касается документации, обратитесь письменно в УК, пусть вам прокомментирует отказ от выдачи документов. Тогда уже можно будет обратиться в Госжилинспекцию и Прокуратур, ну и суд соответственно.
[u]Начну с конца [/u]
[b]Пока общее собрание не выбрали УК для данного дома, застройщик может заключить договор с УК на обслуживание данного дома[/b]
Согласно статьи 162 ЖК РФ
[b]С каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, [u]заключается договор управления многоквартирным домом[/u].[/b]
[b]Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом[/b], заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, [u]по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом[/u]
По второму вопросу. Можете конечно.
[i]Решение общего собрания собственников о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в доме[/i],собирайте собрание и выбирайте УК.
По первому вопросу:
Конечно незаконно, обязаны собственникам отдать или выдать ключи! Пишите жалобу в прокуратуру, на основании статьи 10 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 N 2202-1 (последняя редакция)
УК Вас вводит в заблуждение относительно того, что в течение 5 лет Вы не сможете её поменять.
В самом начале у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.
Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать.
Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.
([u]п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; п. 3 ст. 45 ЖК РФ; п. 1 ст. 46 ЖК РФ[/u])
Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.
([u]п. 14 ст. 161 ЖК РФ; п. 5 ст. 162 ЖК РФ[/u])
Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.
В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК.
([u]п. 13 ст. 161 ЖК РФ, п. 40 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75[/u])
Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.
Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.
([u]п. 8.1. ст. 162 ЖК РФ[/u]).
[b]Однако, УК не имеет права навязывать дополнительные тарифы и навязанные услуги и уж тем более не отдавать паспорта на счетчики и ключ от домофона на входной двери[/b] это не правомерно и Вы имеете право написать жалобу в жилищную инспекцию и в прокуратуру.
Также, Вы можете написать жалобу в Роспотребнадзор и тогда он может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон.
Как поступит в ситуации, когда Застройщик составил односторонний акт передачи квартиры?
Как поступит в ситуации, когда Застройщик составил односторонний акт передачи квартиры? При этом я не уклонлась от приёма. Но сказала, что приду с экспертом. И Застройщик сделал «ход конем» на опережение. При этом ключи не выдаёт.
Пока не оплачу за метраж за несуществующие метры. То есть я не могу сама заказать новые замеры, так как нет доступа в квартиру.
Необходимо признавать односторонний акт недействительным, невыдачу ключей также является незаконным. Уточните — Вам приходило заказным письмом уведомление о дате принятия квартиры? Акт БТИ о замерах площади квартиры Вам выдали?
Могу ли я потребовать у застройщика изменить акт?
Купила квартиру по ДДУ. Застройщик задержал строительство на год. Сейчас выдают кличи и дают Акт приёма-передачи, в который включены пункты: «не имею претензий по срокам». Без подписания такого акта застройщик не даёт ключи, и не хочет вносить изменения в акт, убирать эти пункты. Правомерны ли действия застройщика?
Могу ли я потребовать у застройщика изменить акт? Каким законом это регулируется?
Можете претензию написать, а потом в суд.
Не подписывайте акт задним числом, действия застройщика не правомерны. Застройщик понимает, что вы можете взыскать неустойку и штраф, поэтому всячески пытается надавить. Пишите претензию и обращайтесь в суд, скорее всего застройщик на стадии претензии выйдет на переговоры о компенсации. Лучше обратитесь к юристу за составлением претензии и дальнейшим сопровождением.
Входные двери в подъезд многоквартирный дом
Новостройка, при приёме квартиры у застройщика УК вместе с договором по управлению многоквартирным домом подсовывает протокол общего собрания, где прописывает дополнит услуги, видеонаблюдение, видеодомофон, Большинство людей не глядя подписывают. Через месяц ставится видеодомофон, привозишь мебель, в подъезд войти не можешь, Заставляют писать заявление на видеодомофон и только тогда выдают ключи.
Видеодомофон работает только в приложении телефона. Могу ли оставить обычный домофон, получить бесплатно ключи. Трубка обычная есть от застройщика, её они не меняли. Только меняли оборудование на входной двери. Доступ в квартиру закрыт.
В данном случае вы не обязаны принимать навязываемые вами услуги, однако МКД состоит из подъездов, и в данном случае т.к. в нем не вы один нужно подать коллективное претензионное требование по смене всех тех условий в МКУД которые вы хотите, т.к. только собственники МКД решают данные вопросы, в случае отказа направить сперва жалобу в прокуратуру после чего в случае не урегулирования вопроса обратиться с коллективным иском в суд!
Передача квартир дольщикам и признание права собственности
У моих родителей такая проблема. Застройщик пригласил кадастрового инженера и произвел замеры в их квартире, без соответственно их участия. Когда пригласили участников ДДУ пригласили сразу подсунули акт осмотра с выявленными дефектами, заверили что будет компенсироваться и передаточный акт, а также в конце вручили ключи от квартиры.
В передаточном акте все характеристики квартиры и площадь и все остальное не было указано как говорит 214-ФЗ. Застройщик не выдает экземпляр передаточного акта ссылаясь на тот факт, что есть погрешность 0.1 кв. м, но в ДДУ говорится по расхождению 1 кв. м. и требую т за нее уплату. Направили претензию за выявленные недостатки и требование вернуть наш экземпляр.
Является данное требование не законным, если передаточный акт подписан и есть подписанный акт осмотра с выявленными не доставками в квартире. Можно ли с этим выходить в суд. Застройщик мирно не хочет урегулировать вопрос ссылаясь, что у него более 700 дел, и для него не существенно одним дело меньше одним больше.
Нужно ли самим произвести независимую экспертизу с участим инженера из БТИ, чтобы произвести обмер который в дальнейшем установит что данная погрешность является не существенной. Так мне известно, что согласно п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5% Им конечно да подлинно неизвестно, но так как они не единственные приобретали квириту у этого недобросовестного застройщика, но сослав других собственников за данное расхождение, денег не требовали. Если у них шансы выиграть суд. За совет буду премного благодарен!
Здравствуйте, Садир Рамисович! Вы сами достаточно грамотно выстроили позицию защиты, описав ее. Свои права нужно отстаивать и то, что у застройщика бльше количество дел. это проблема застройщика. Обращайтесь в суд в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей.
С уважением, Елена Юрьевна Понкратова.
Да, с таким требованиями можно обратится в суд и в суде кадастровый инженер выскажет правильное мнение как все есть на самом деле.
Есть шансы, что требования удовлетворят. Но смотря, как их сформулировать.
Не передают квартиру
Застройщик должен был отдать ключи 1.07.2019 года, я подала в суд и получила ИЛ на неустойку. Выдача ключей началась только 7 июля 2021 года, однако мне застройщик ключи не выдает, акт подписывать не приглашает, после того как я позвонила и спросила когда меня позовут, мне ответили, что у меня только 2 варианта-первый-я отказываюсь от ИЛ и не подаю второй раз в суд (прошло еще 8 месяцев) или второй-я оплачиваю за доп. метры.
Но при всем при этом, звонила я, меня никто не приглашал. Тогда я написала им письмо с просьбой назначить дату приемки квартиры. Ответ получила, что в течение 7 рабочих дней должна принять квартиру, но только предварительно записавшись в связи с пандемией, если этого не сделаю, то односторонний акт с их стороны через два месяца.
Позвонила, попросила меня записать, мне ответили, что это извещение разослано всем и не надо на него обращать внимание, потому что, именно для меня прием только на тех условиях. Написала им письмо с просьбой назначить дату на основании их извещения, чтобы потом не сказали, что я не приняла в течение 7 рабочих дней.
А заодно пошла посмотреть квартиру, т.к. вход туда свободный, люди уже получили ключи и делают ремонты. Дверь моей квартиры на распашку, заходи бери что хочешь. Все мои писанины принимают с ехидной ухмылкой. Что мне делать?
Доброго вечера, Надежда
Предлагаю Вам досудебную претензию и иск в суд, тогда улыбаться в суде ехидно им непридется.
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или исполняет ненадлежащим образом свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, в частности если он нарушил срок передачи объекта долевого строительства или передал объект долевого строительства с недостатками.
Отметим, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и могут улучшать положение участника долевого строительства (то есть предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством), а не ухудшать его (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 N 307-ЭС 19-24320 по делу N А 56-44694/2019).
Участник долевого строительства обязан направить застройщику требование (претензию) о расторжении договора участия в долевом строительстве в рамках досудебного урегулирования спора (при наличии соответствующих оснований). В остальных случаях направление претензии не обязательно, но может способствовать разрешению конфликта без обращения в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст.
7, ст. 10 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Содержание претензии в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее единого для всех участников долевого строительства срока, предусмотренного договором (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Срок передачи объекта недвижимости не считается нарушенным, если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта долевого строительства, а также если он подписал соглашение об изменении предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 452 ГК РФ; ч. 2, 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Претензия в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства составляется в произвольной форме. В ней следует указать (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
1. Данные получателя претензии: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен).
2. Данные участника долевого строительства: Ф.И.О. (отчество — при наличии), место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).
3. Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. Следует, в частности, указать реквизиты договора долевого участия в строительстве, срок, предусмотренный для передачи объекта долевого строительства, а также срок его фактической передачи и дату подписания передаточного акта (если объект передан) или указание на то, что до настоящего времени объект не передан.
4. Предъявляемые к застройщику требования, например о выплате неустойки с указанием ее суммы и приведением расчета. Размер неустойки, подлежащей выплате гражданам, составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
В обоснование своих требований приводите ссылки на нормы законодательства.
Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)
С 15.06.2021 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 5,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 11.06.2021).
5. Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.
6. Перечень прилагаемых к претензии документов.
7. Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.
К претензии следует приложить документы, подтверждающие ваши требования (копии договора участия в долевом строительстве, документа, подтверждающего уплату цены договора, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии) и др.).
Если претензия предъявляется представителем, необходимо также приложить доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. 185 ГК РФ).
Содержание претензии при наличии недостатков объекта долевого строительства
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Если объект построен с отступлениями от указанных требований и (или) от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика (если иное не установлено договором) (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Для обнаружения соответствующих недостатков договором устанавливается гарантийный срок, который не может составлять менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, для которого срок не может составлять менее трех лет). Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, а также на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС 19-20516 (5) по делу N А 40-217303/2016).
Кроме того, вышеуказанные требования могут быть предъявлены застройщику в случае отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче в связи с несоответствием объекта долевого строительства установленным требованиям (ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2019 N 5-КГ 19-180).
В претензии следует указать:
1. Данные получателя претензии: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен).
2. Данные участника долевого строительства: Ф.И.О. (отчество — при наличии), место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).
3. Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. В частности, следует указать реквизиты договора долевого участия в строительстве, цену договора, дату передачи объекта долевого строительства (если объект был передан), а также подробно описать выявленные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства и обстоятельства их выявления. Рекомендуется заблаговременно совместно с представителем застройщика составить акт о наличии нарушений и, если это возможно, приложить к нему фотографии.
4. Требования, предъявляемые к застройщику (из числа указанных выше). В зависимости от выбранного вида требований необходимо также указать желаемую сумму уменьшения цены договора, привести расчет стоимости устранения выявленных недостатков и т.д.
В обоснование своих требований приводите ссылки на нормы законодательства.
5. Перечень прилагаемых к претензии документов.
6. Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств (в случае заявления требований об уменьшении цены договора или о возмещении расходов на устранение недостатков).
7. Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.
К претензии следует приложить документы, подтверждающие ваши требования (копии договора участия в долевом строительстве, документа, подтверждающего уплату цены договора, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии), заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ по устранению недостатков и др.).
Если претензия предъявляется представителем, необходимо также приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).
Порядок предъявления претензии застройщику
Претензию следует направить на все адреса застройщика, в частности на адрес его места нахождения и на адрес, указанный в договоре. Адрес места нахождения юридического лица можно узнать по номеру ИНН (или ОГРН) на официальном сайте ФНС России (п. 3 ст. 54 ГК РФ; ст. 2, пп. «в» п. 1 ст. 5, п. п. 1, 8 ст.
6 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 1, пп. 5.5.6 п. 5.5 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506).
Если иное не установлено договором, направить претензию можно следующими способами (п. 2 ст. 165.1, п. 2 ст. 434 ГК РФ; п. п. 64, 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; пп. «б» п. 10 Правил, утв. Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234):
1. По почте либо в форме электронного документа. Рекомендуется направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Направление претензии в форме электронного документа, например, посредством электронной почты, факсимильной и иной связи законодательством не запрещается. Однако в этом случае должна иметься возможность достоверно установить, от кого она исходит и кому адресована.
2. Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. Рекомендуется изготовить два экземпляра претензии, и желательно, чтобы на вашем экземпляре лицо, принявшее претензию, проставило свою подпись и дату принятия претензии.
Ситуация: Как предъявить претензию к застройщику по договору участия в долевом строительстве? («Электронный журнал «Азбука права», 2021)
Источник: www.9111.ru
Когда отдают ключи при покупке квартиры в новостройке?
Получить ключи от квартиры в новостройке можно не раньше, чем стройка будет завершена, дом принят в эксплуатацию и подписан акт приемки-передачи. Если приемка состоялась, и у дольщика нет претензий к качеству предоставленной квартиры, то застройщик передает ему ключи после подписания соответствующих документов.
Когда нужно заключать договор с управляющей компанией в новостройке?
153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
Когда продавец должен отдать ключи при покупке квартиры в ипотеку?
Законом не установлены сроки передачи ключей от квартиры после ее продажи, но она должна быть освобождена на момент подписания акта передачи, если иное не было установлено договором купли-продажи.
Когда можно отдавать ключи покупателю?
На практике если квартира жилая (и тут не важно собственник живет или квартиранты) то обычно это около 30 дней с момента сделки. Если же сделка ипотечная и продавец ждет денег, то этот срок может исчисляться и с момента полного расчета.
Когда передают ключи при ипотеке?
Ключи передаются в момент подписания передаточного акта, это можно сделать как до регистрации, так и после нее. Обычно если все деньги уже передали, то и ключи передают.
Когда застройщик должен отдать ключи?
Получить ключи от квартиры в новостройке можно не раньше, чем стройка будет завершена, дом принят в эксплуатацию и подписан акт приемки-передачи. Если приемка состоялась, и у дольщика нет претензий к качеству предоставленной квартиры, то застройщик передает ему ключи после подписания соответствующих документов.
Как выбирается управляющая компания в новостройке?
Кто выбирает УК в новостройке
Если их устраивает УК, которую выбрал застройщик, тогда им нужно провести общее собрание и заключить с ней новый договор. Застройщик обязан передать УК документацию на здание: технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документы на каждое жилое помещение.
Когда продавец должен отдать ключи от квартиры?
Законом не установлены сроки передачи ключей от квартиры после ее продажи, но она должна быть освобождена на момент подписания акта передачи, если иное не было установлено договором купли-продажи.
Когда нужно передавать деньги при покупке квартиры?
Деньги передаются продавцу после составления и подписания договора, но до момента подачи документов на государственную регистрацию. При этом к договору составляется акт или расписка о том, что необходимая сумма передана в полном объеме, и претензий к покупателю продавец не имеет.
Когда подписывается акт приема передачи квартиры при ипотеке?
Когда подписывается акт приема-передачи квартиры? Передаточный документ должен быть подписан в момент непосредственной передачи покупателю квартиры, после того, как он проведет ее осмотр (ст. 556 ГК РФ). Таким образом фиксируется исполнение обязанностей сторон по договору купли-продажи.
Кто подписывает акт приема передачи квартиры?
Что такое акт приема-передачи квартиры
Как и все подобные документы, акт составляют и подписывают в двух экземплярах, каждый из которых остается у представителей сторон сделки. Как правило, документ дополняется описью имущества, если таковое находится в квартире на момент его подписания.
Когда можно въехать в купленную квартиру?
Такое условие обычно прописывается в самом договоре купли-продажи. 457 ГК РФ проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со ст. … 314 ГК РФ как разумныЙ срок.
Когда считается что квартира продана?
Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. … Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).
Как продавец получает деньги от покупателя по ипотеке?
Продавец получает деньги после сделки, в случае если покупатель станет собственником квартиры. Все время, пока длится сделка, деньги хранятся в депозитной ячейке банка, как в камере хранения. Если сделка не состоялась, покупатель может свои деньги забрать, независимо от волеизъявления продавца.
Когда нужно подписывать передаточный акт?
Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения.
Источник: tonservis.ru
Когда вам отдадут ключи при покупке квартиры
После приобретения квартиры покупателю не терпится как можно быстрее переехать в новое жилье. Однако не всегда это можно сделать незамедлительно. Чтобы не томиться в напрасном предвкушении лучше заранее предусмотреть, когда передадутся ключи при покупке квартиры.
Что говорит закон о передаче ключей после сделки с недвижимостью
Как бы вы ни старались, найти закона, регламентирующего процесс передачи ключей от квартиры, вам не удастся. Для разрешения этого вопроса стоит обратиться к гражданскому законодательству. В частности, статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет порядок передачи продавцом недвижимости покупателю. В ней сказано, что имущество считается переданным с момента подписания сторонами соответствующего документа о передаче (как правило, акт приема-передачи).
Сам факт передачи ключей или его отсутствие не несет никаких юридических последствий. Как только право собственности на квартиру переходит новому владельцу, он имеет право распоряжаться имуществом.
Другое дело, когда условия передачи прописаны в самом договоре. В этом случае срок освобождения квартиры оговаривается заблаговременно и может составлять от нескольких дней до нескольких недель после оформления права собственности. На практике такая ситуация встречается очень часто.
Законом не установлены сроки передачи ключей от квартиры после ее продажи, но она должна быть освобождена на момент подписания акта передачи, если иное не было установлено договором купли-продажи.
Как на практике осуществляется передача ключей
Определение момента передачи ключей от квартиры зависит от множества факторов. Рассмотрим наиболее встречающиеся на практике ситуации.
При покупке несвободной квартиры
Мало у кого есть лишнее жилье, в которое можно съехать. Обычно люди покупают новую квартиру уже после продажи старой. В таком случае стороны заранее оговаривают в договоре срок освобождения помещения и передачи ключей. Как правило, такой срок составляет пару недель. Если к этому прибавить несколько дней на оформление недвижимости, то времени вполне достаточно, чтобы подыскать новую квартиру или снять временное жилье.
Если у вас возникла подобная ситуация, то потрудитесь отразить все нюансы в договоре. Не забудьте указать и обязанность прежних жильцов сняться с регистрационного учета по месту жительства в срок, о котором вы договоритесь. Чтобы избежать дальнейших хлопот по выписке продавца и членов его семьи из жилого помещения, рекомендуется класть в банковскую ячейку часть стоимости квартиры, которую продавец сможет забрать только после снятия с регистрационного учета всех прописанных.
Когда у продавца нет возможности освободить жилье до заключения сделки, срок передачи ключей определяется по соглашению сторон, о чем должно быть указано в договоре купли-продажи.
Если вы покупаете свободную квартиру
При приобретении жилого помещения, в котором отсутствуют зарегистрированные лица, акт приема-передачи объекта недвижимости может быть подписан сторонами, а ключи от квартиры переданы, непосредственно в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом необходимо проверить, нет ли лиц, сохраняющих право пользования таким жилым помещением после смены его собственника (к таким, например, относятся недееспособные; лица, отказавшиеся от права приватиации и др.).
Ключи можно получить от старого хозяина уже в момент подписания договора и сдачи его на регистрацию, но если только он на 100% уверен в успехе сделки, а квартира полностью освобождена.
Покупка жилья с использованием ипотечных средств или материнского капитала
Сегодня большая часть жилой недвижимости приобретается с использованием ипотеки. При этом в некоторых случаях банк предъявляет собственные требования к процедуре передачи ключей, например, указав, чтобы к моменту перехода права собственности квартира была полностью освобождена от присутствия бывших хозяев.
Сложнее обстоит дело при покупке квартиры с использованием cредств материнского капитала. Дело в том, что денежные средства на оплату покупаемого жилья перечисляются Пенсионным фондом в течение полутора месяцев после регистрации права собственности покупателя на квартиру. Срок выписки прежних жильцов аналогично устанавливается по договоренности сторон. В случае, если квартира свободна от зарегистрированных в ней лиц, то продавцу опасаться нечего, ведь деньги так или иначе поступят на его счет. Если он согласен, то вполне можно подписать передаточный акт и получить ключи от долгожданной квартиры.
Хотя закон и не устанавливает конкретные сроки передачи ключей от старого хозяина к новому, на практике чаще всего это делается либо в момент подписания передаточного акта после оплаты всей суммы, либо по договоренности несколько позже.
Источник: novostroykigu.ru
Как заставить застройщика отдать ключи сразу?
Долевое строительство, стройка завершена, застройщик не отдает ключи от квартир сразу после подписания акта приема-передачи, а только после того, как сданы документы на регистрацию собственности в Росреестр (МФЦ). Это законно вообще? Акт приема-передачи предполагает прием и передачу, а без ключей квартира фактически не передается, при этом коммунальные услуги уже начинают капать. Как заставить застройщика отдать ключи сразу? Проблема усугубляется тем, что это ипотека, и нужно оформлять закладную от банка, а он готовит ее до 15 рабочих дней, можно долго прождать.
Спасибо за ответы, но все предложенные варианты предполагают долгое общение с застройщиком через заказные письма, потому что просто так они никакие претензии не примут, просто не зарегистрируют. Зафиксировать то, что ключи не переданы, тоже не получится, они просто не подпишут такой документ, там очень злой народ, как сообщают соседи.
В итоге получение ключей вообще отодвинется на очень долгий срок. В идеале хотелось бы что-то типа — можно ли придти с участковым к застройщику и заставить его отдать ключи на основании подписанного сторонами акта приема-передачи? Является ли он обязательством для передачи ключей? Как можно уговорить участкового на это? Практические советы.
Может, конечно, я в неправильном направлении думаю.
стройка завершена, застройщик не отдает ключи от квартир сразу после подписания акта приема-передачи
Дмитрий
Если ключи не переданы, то значит и передачи не состоялось.
В таком случае, можно направить застройщику требование о передачи ключей.
Акт в таком случае не подписывать, так как он не отражает реальное положение дел.
Соответственно, пока ключи не будут переданы и акт не подписан — это будет просрочка Застройщика с соответствующими санкциями.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Источник: pravoved.ru
С ключами, но без адреса, или Как не ошибиться при покупке квартиры в новостройке
Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group, отвечает на вопросы, которые чаще всего волнуют покупателей квартир в новостройках.
Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group, отвечает на вопросы, которые чаще всего волнуют покупателей квартир в новостройках.
— Может ли застройщик передать квартиру покупателю еще до сдачи дома в эксплуатацию?
— В соответствии с действующим законодательством передача квартиры осуществляется только после получения застройщиком от городской администрации разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На основании этого документа коммуникации дома подключают к городским сетям, ему присваивают почтовый адрес.
Зачастую бывает так: здание уже построено, коммуникации все подведены и можно заселяться, но ключи все не дают. Это как раз тот случай, когда застройщику еще не удалось получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В такой ситуации он не имеет права передавать в собственность покупателя недвижимость, даже если прописанный в договоре срок уже наступил. За эксплуатацию объекта капитального строительства без соответствующего разрешения виновные лица — как застройщик, так и участник долевого строительства — могут быть привлечены к ответственности согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях.
— Вправе ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК) взимать плату за коммунальные услуги, если дом не сдан? И вообще, с какого момента жители обязаны оплачивать ЖКУ?
— Многие владельцы квартир в новостройках ошибочно руководствуются ст. 153 Жилищного кодекса. Она гласит, что обязанность оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы за жилые помещения возникает только с момента регистрации права собственности. Но это верно лишь тогда, когда покупатель приобрел жилое помещение у другого собственника.
В случае с новостройками право собственности возникает на вновь созданное имущество. Естественно, оно требует обслуживания, ведь еще до введения дома в эксплуатацию работают системы отопления, освещения и т.п. Поэтому тут в силу вступают ст. 781 (п. 2), 779, 432, 433, 1102, 1105 Гражданского кодекса.
В соответствии с ними будущие собственники квартир как правообладатели или пользователи обязаны нести расходы по предоставленным коммунальным услугам.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» действует только тогда, когда между строительной компанией и дольщиком заключен договор об участии в долевом строительстве. При этом обязанность по внесению коммунальных и эксплуатационных платежей возникает:
— В какой ситуации дольщик вправе отказаться принимать квартиру и потребовать возврата уплаченных денежных средств?
— Ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусматривает случаи, когда участник договора долевого участия в строительстве может его расторгнуть в одностороннем порядке.
задержка застройщиком передачи объекта долевого строительства на срок, превышающий установленный договором на два месяца;
существенное нарушение застройщиком качества объекта долевого строительства, а также если передаваемая квартира не соответствует строительным нормам и правилам (СНиП) и характеристикам, отмеченным в договоре.
Кроме того, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
— прекращения или приостановления строительства дома и при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства в срок передан не будет;
— значительного изменения проектной документации дома, в том числе размера объекта долевого строительства;
Следует также иметь в виду, что договор долевого участия в строительстве жилья считается официально заключенным только после того, как он прошел государственную регистрацию. Это гарантирует надежность компании-застройщика и исключает возможность двойной продажи квартиры.
— Куда дольщик может предъявить претензию, если при доме не благоустроена дворовая территория, нет детских площадок, парковок, тротуаров и пр.?
— При сдаче дома в эксплуатацию комиссии предъявляют в том числе придомовую территорию, очищенную от строительного мусора, с дорожками, контейнерной площадкой, элементами малой архитектуры — детской площадкой, стоянками для авто и т.д.
Все сведения об объеме работ по оформлению двора определены проектом строительства и СНиП: при проектировании должны предусматривать благоустройство в пределах первоначального землеотвода. После того как дом введен в эксплуатацию, его передают на баланс УК, и застройщик выбывает из правоотношений полностью. Однако он может быть привлечен для устранения недоделок в течение гарантийного срока (пять лет), а также обязан исправить недостатки, отмеченные приемочной комиссией.
— Действительно, для приобретателей новостроек один из основных рисков — долгий процесс оформления права собственности на жилье. Часто гражданам выдают ключи, они заселяются, а потом приходится ждать получения документов, как правило, от года до полутора лет, в худшем случае этот срок растягивается до трех лет. Дело в том, что регистрации права собственности покупателей квартир предшествует государственная регистрация права собственности города и оформление права инвесторов на недвижимость.
В строительстве дома участвует большое число юридических лиц: представители муниципальных органов, застройщики, инвесторы и т.д. Все эти взаимоотношения и, самое главное, условия по распределению долей прописывают в инвестиционном контракте. Допустим, все исполнили свои обязательства в срок, дом возведен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После этого начинается период согласований: сколько квартир получит город, сколько — застройщик, инвестор и т.д.
Именно акт о реализации инвестиционного контракта является основанием для присвоения адреса вновь созданному объекту и оформления права собственности. После того как все согласовано, БТИ производит обмеры, в которых уточняют размеры квартир. Так как их площадь, как правило, не соответствует проектной, процесс занимает от четырех до шести месяцев. По результатам обмеров осуществляют перерасчеты, оформляют документы на приемку-передачу квартир и др.
Затем один из инвесторов строительства собирает полный пакет документов — это примерно 70 наименований. Их подают в Управление федеральной регистрационной службы (УФРС), которое проводит экспертизу и через один — три месяца присваивает адрес. С этого момента начинается процедура оформления квартир в собственность физических лиц.
Для государственной регистрации права собственности покупателю необходимо получить от застройщика пакет документов. Если таковой отсутствует, то дольщик может действовать через суд. Если же все бумаги в наличии и правильно оформлены, то проблем с регистрацией возникнуть не должно. Ее осуществляют в течение одного месяца.
Источник: www.cian.ru