Концепция любого объекта коммерческой недвижимости, в том числе офисного, со временем устаревает. К сокращению срока жизни проекта может привести резкое изменение экономической ситуации и конъюнктуры рынка. Но реконцепция способна повысить доходность объекта.
Концепция любого объекта коммерческой недвижимости, в том числе офисного, со временем устаревает. К сокращению срока жизни проекта может привести резкое изменение экономической ситуации и конъюнктуры рынка. Но реконцепция способна повысить доходность объекта.
До последнего времени спрос на рынке офисной недвижимости был высок, и реконцепцию проектов проводили довольно редко. Гораздо чаще перепрофилировали промышленные здания в бизнес-центры (БЦ «Лефортово», «Красная Роза» и др.). Но в кризис спрос на помещения со стороны арендаторов резко сократился, ставки (а с ними и прогнозируемая доходность) снизились. Как следствие, на рынке появились примеры реконцепции офисных проектов на разных стадиях реализации.
По словам Елены Додулад, старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Knight Frank, этот шаг часто предпринимают при смене собственника, обновлении структуры финансирования проекта и т. д. Иногда девелопер хочет реализовать тот или иной вид недвижимости в определенной локации, но не может найти площадку. В этом случае имеет смысл приобрести действующий объект или проект на стадии реализации и в дальнейшем сменить концепцию.
Как построить офис в 2022? Затраты и прибыль.
Другими причинами реконцепции офисной недвижимости Татьяна Калюжнова, директор департамента аналитики Colliers International, называет внутренние факторы: просчеты, допущенные на стадии проектирования и строительства, моральное или физическое устаревание офисного здания, неэффективное управление. В любом случае в ходе реконцепции объект приводится в соответствие с требованиями рынка и становится конкурентоспособнее. Это позволяет увеличить ставки аренды или цены продаж, обеспечить высокий уровень заполнения, снизить сроки экспозиции, заключить договоры на более выгодных для собственника условиях.
БЦ «Красная Роза»
Наибольшее изменение, которое может претерпеть объект, — смена назначения. Проще всего осуществить перепрофилирование на этапе проектирования, хотя и тогда это сильно затянет сроки реализации.
Данная процедура, по словам Максима Жуликова, ведущего специалиста отдела офисной недвижимости Penny Lane Realty, означает изменение вида разрешенного использования участка, переделку всей проектной документации, а также повторное прохождение всех согласований. На все мероприятия потребуется не менее полутора лет. Еще одна сложность состоит в том, что в соответствии с генпланом города утверждается зонирование территории, обозначаются районы, предназначенные под объекты коммерческой недвижимости. Поэтому для изменения офисного проекта на жилой девелоперу необходимо доказать, что на данной площадке можно строить жилые дома.
Строительство офисного помещения со складом компании «Фиера» площадью 1000 м2
Сроки могут увеличиться, а себестоимость проекта — возрасти, если к перепрофилированию пришлось прибегнуть уже после привлечения кредитных и инвестиционных средств. Кредиторы могут принять решение о выходе из игры. Не исключено, что банк располагает лимитами на финансирование строительства коммерческой недвижимости, которые нельзя тратить на жилье.
Если перепрофилирование нужно провести позже, когда проект уже миновал бумажную фазу, то ситуация осложняется еще больше. Прежде всего это связано с разницей в требованиях, предъявляемых к техническим параметрам здания, планировочным и инженерным решениям в разных сегментах недвижимости. Так как перед девелопером стоит задача создать конкурентоспособный объект, соответствующий рыночным условиям, новая концепция должна быть максимально эффективной.
БЦ «Красная Роза»
Чаще всего офисные здания перепрофилируют под гостиницы или жилье. Однако это возможно далеко не во всех случаях. По мнению Е. Додулад, наибольшую проблему представляют вертикальные коммуникации, инженерные системы, шаг колонн. Для гостиничного объекта необходимо большее количество стояков, поскольку санузел должен быть оборудован в каждом номере.
Кроме того, проектирование отеля приводит к потере полезной площади, а также предполагает иную локацию. Однако проект создания гостиницы может поддержать правительство Москвы.
Реконцепция объекта под жилье позволяет приступить к продаже квадратных метров на ранних стадиях строительства, реинвестировать средства, а кроме того, снижает потребность в заемном финансировании. Однако, по словам Т. Калюжновой, перепрофилировать здание, изначально спроектированное как офисное, в жилой дом крайне сложно, так как нужно менять функциональное назначение объекта. Гораздо чаще встречаются варианты, когда первые этажи жилого дома переводят в помещения свободного назначения — их можно использовать в том числе и как офисы, а при необходимости снова перепрофилировать под жилье.
Переделать бизнес-центр в торговый почти нереально. Основную проблему представляет парковка — ее расположение и количество машино-мест. Но даже при наличии таковой, а также при возможности обеспечить логистику и пересмотреть планировочные решения встает вопрос об этажности здания — посещаемость верхних этажей в торговых объектах весьма низкая.
По мнению Е. Додулад, торговые площади возможны исключительно в составе многофункционального комплекса. Алексей Рябичев, руководитель отдела по работе с офисными помещениями ASTERA, называет перепрофилирование офисного здания в многофункциональный объект частым вариантом реконцепции. Такой прием девелоперы применяют для диверсификации рисков.
БЦ «Красная Роза»
При сохранении офисной функции под реконцепцией может пониматься различный комплекс мероприятий. Наиболее дорогостоящий и сложный из них — редевелопмент (перестройка или снос здания целиком и возведение нового). Но иногда достаточно сменить управляющую компанию (осуществить ременеджмент) или пул арендаторов (реброкеридж).
По мнению М. Жуликова, проект, где уже произведена основная часть затрат, не имеет смысла подвергать существенной реконцепции — проще его достроить. Скорректировать здесь можно позиционирование объекта, например запланировать более скромную отделку. Там, где готово менее 50% здания, провести реконцепцию, в частности изменить классность, уменьшить количество этажей, перераспределить доли тех или иных функциональных компонентов, пересмотреть фазы строительства, во многих случаях еще не поздно. Реконцепция действующего офисного здания обычно связана с повышением его привлекательности для арендаторов: выделением помещений под инфраструктуру, расширением линейки услуг, увеличением парковочных мест и т. д.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что в Московском регионе реконцепция бизнес-центров в большинстве случаев заключается в изменении планировочных решений, сокращении площади минимального блока, выполнении ремонта силами собственника и выборе более гибкой ценовой политики. К этим средствам в кризисный период прибегли многие владельцы готовых или строящихся зданий.
БЦ Victory Plaza
Во время кризиса многие девелоперы, пересмотрев концепции своих участков, отказались от реализации проектов бизнес-центров в пользу жилья или значительно сократили долю офисной недвижимости и заменили ее апартаментами.
В числе крупных игроков, выполнивших подобное перепрофилирование, Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», называет AFI Development, Coalco, MR Group, «ДОН-Строй». Общая площадь проектов, которые в результате редевелопмента станут жилой недвижимостью, составляет, по ее оценке, около 1 млн кв. м.
В качестве примеров эксперты приводят многофункциональный комплекс MR Group (ул. Береговая, Фили), который был перепрофилирован в жилой. Еще один объект — «Водный», также MR Group. Он был полностью пересмотрен и из офисного центра превратился в многофункциональный.
Мосстройреконструкция изменила назначение объекта на Ленинградском шоссе. Там был запланирован многофункциональный деловой центр с торгово-офисными помещениями и апартаментами. Параметры участка (близость к метро, хорошая транспортная доступность, живописные виды на Химкинское водохранилище) позволяли возводить там жилье. Поэтому в результате было принято решение о перепрофилировании объекта в жилой комплекс с минимальной долей торгово-офисных площадей. Изменению подверглись архитектурно-планировочные решения — снизилась этажность комплекса, уменьшился метраж реализуемых площадей.
В МФК «Маршал» (улица Маршала Рыбалко) изначально был запланирован небольшой бизнес-парк в составе масштабного жилого комплекса, который уже после завершения строительства частично перепрофилировали в апартаменты. Объект успешно продается.
В качестве примера переделки административного здания в гостиничное эксперты привели бывший офис на территории Даниловской мануфактуры, который стал одним из отелей сети «Азимут». Еще один подобный объект — Maxima на Автозаводской. Здесь часть бизнес-центра была перепрофилирована в гостиницу.
Здание SK-Royal, расположенное на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе, также строили как офисно-гостиничный комплекс, оно было введено в эксплуатацию весной 2010 г. Уже через несколько месяцев собственники заключили договор с гостиничным оператором, который взял в управление весь объект. В итоге офисная часть стала гостиницей.
«В Московском регионе реконцепция бизнес-центров в большинстве случаев заключается в изменении планировочных решений, сокращении площади минимального блока, выполнении ремонта силами собственника и выборе более гибкой ценовой политики».
Источник: www.cian.ru
Одна из экспертов «АГ» считает, что рассматриваемая проблема, несомненно, актуальна, поскольку на сегодняшний день в России, особенно в крупных городах, возведено большое количество административных зданий, примыкающих к жилым домам. Другой отметил, что позиция ВС РФ обоснованна и в полной мере соответствует имеющимся в деле доказательствам – выводам экспертизы.
22 июля Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС21-5387 по делу № А50-179/2019 о споре между ТСЖ и собственником примыкающего к многоквартирному дому здания о плате за пользование общим имуществом МКД.
ООО «Гарантия» на праве собственности принадлежит нежилое административно-офисное здание общей площадью 2,5 тыс. кв. м, расположенное на земельном участке, где находится многоквартирный дом под управлением ТСЖ «Попова, 23». Договор управления между ТСЖ и обществом заключен не был.
В сентябре 2019 г. по делу была произведена судебная экспертиза, которая заключила, что многоквартирный жилой дом и административно-офисное здание общества не имеют общих строительных конструкций, в том числе фундамента, несущих стен, плит перекрытий, иных плит, несущих колонн, ограждающих несущих конструкций, крыши, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи.
Вместе с тем было установлено, что стороны совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения. Система теплоснабжения и водоснабжения жилого дома используется для получения коммунальных ресурсов административным офисным зданием, что свидетельствует о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи. Иными словами, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов в него прекратится. Кроме того, эксперты указали, что офисное здание и МКД имеют общее помещение ЦТП, расположенное в подвале и являющееся техническим помещением. В заключении также указано, что согласно проектной документации многоквартирный жилой дом и пристроенное к нему нежилое здание запроектированы в составе одной стройки.
19 июня 2020 г. Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил исковые требования ТСЖ, взыскав с общества «Гарантия» 47 тыс. руб. за тепловую энергию, вывоз ТБО и опрессовку узла. Апелляционный и окружной суды оставили решение без изменений. При разрешении спора суды руководствовались положениями ст. 210 ГК РФ, ст. 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, п. 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также учли разъяснения, содержащиеся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.
ВС указал, что суды проигнорировали выводы экспертизы
В дальнейшем ТСЖ обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой указало на наличие на стороне общества неосновательного обогащения в виде невнесенной платы за пользование общим имуществом МКД, в связи с чем возмещение затрат легло на собственников двух жилых домов. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.
Ссылаясь на п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ, Суд напомнил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Экономколлегия отметила, что результаты экспертизы подлежали должной правовой оценке судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, которая имела важное значение для рассмотрения спора. ВС обратил внимание, что у судов имелось заключение экспертов о том, что МКД и административно-офисное здание имеют общие системы водоснабжения и теплоснабжения; ЦТП, расположенный в нежилом помещении МКД, и техподполье являются общедомовым имуществом, поскольку в них расположены вводы и проходят общедомовые инженерные сети, которые питают два жилых дома и все встроенно-пристроенные нежилые помещения, в том числе и помещения ответчика.
ВС подчеркнул, что в судебных актах отсутствуют какие-либо сведения об изменении фактически технических характеристик объекта, в том числе о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя ЦТП, расположенный в помещениях дома, а также их обслуживание, как и основания для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.
Высшая судебная инстанция указала, что суды сделали вывод об отсутствии у многоквартирного дома и здания, принадлежащего ответчику, общего имущества, поскольку приняли во внимание в заключении экспертов лишь выводы о присутствии отдельных элементов общего имущества, перечисленных в п. 2 Правил. ВС отметил, что нижестоящие инстанции ошибочно не дали правовую оценку обстоятельствам по делу, связанным с проектированием и возведением МКД со встроенно-пристроенным помещениями как одного строительного объекта.
ВС учел и тот факт, что ТСЖ при рассмотрении дела также указывало, что оказывает услуги по содержанию и ремонту придомовой территории общего имущества с 1999 г. и предыдущий собственник оплачивал расходы по содержанию общего имущества, в отличие от ответчика, который продолжает пользоваться благоустроенной освещаемой охраняемой территорией жилого комплекса, контейнерами для ТБО, расположенными на территории комплекса, осуществляет разгрузочно-погрузочные работы, на территорию комплекса въезжает его транспорт.
Со ссылкой на Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П Верховный Суд отметил, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в МКД обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения.
Как указало ведомство, в случае возникновения убытков в связи с самовольным изменением размера платы собственниками недвижимости управляющая организация вправе требовать признания решения их общего собрания недействительным
Эксперты оценили выводы ВС
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что поставленная проблема, несомненно, актуальна, поскольку на сегодняшний день в России, особенно в крупных городах, возведено большое количество административных зданий, примыкающих к МКД и используемых в качестве магазинов, офисных помещений, парковок именно с такой единой системой подключения к коммунальным ресурсам, в которой МКД выступает как источник питания коммунальными ресурсами.
Партнер «Легес Бюро» Коба Оржония считает, что рассматриваемая проблема становится актуальной именно в том случае, если собственник смежных зданий пользуется общим имуществом, но по какой-то причине решил не платить за это. «Описанная ситуация – это пример неосновательного обогащения. И если еще до проведения экспертизы позиция собственника нежилого помещения относительно расположения офисного здания на принадлежащем юридическому лицу земельном участке могла бы быть принята во внимание как обоснованная, то после получения результатов экспертизы вопрос, по моему мнению, должен трактоваться однозначно», – выразил мнение эксперт.
Коба Оржония находит позицию ВС РФ обоснованной и в полной мере соответствующей имеющимся в деле доказательствам – выводам экспертизы. Он отметил, что в случае, если за обслуживание общих систем платят только члены ТСЖ, а собственник здания только пользуется благами, а платить за это отказывается, то со стороны собственника здания возникает неосновательное обогащение. Коба Оржония обратил внимание: важным доказательством общности имущества является тот факт, что при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов (воды, тепловой энергии) в административное офисное здание прекратится. «Таким образом, судебной экспертизой установлены неразрывная связь и факт общности коммуникаций между домом и административным зданием. Вызывает вопросы позиция судов нижестоящих инстанций, которые могли в рамках своей компетенции рассмотреть спор и принять обоснованные судебные акты», – поделился эксперт.
Источник: www.advgazeta.ru