Сложность реализации в Москве девелоперских проектов бизнес-класса стала уступать по экономической эффективности массовой застройке «человейников». Такое предположение 3 февраля сделал руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ Константин Ордов, комментируя корреспонденту ИА REGNUM информацию о том, что в Москве предложение жилья бизнес-класса в 2020 году упало до минимального за 20 лет уровня.
«Неужели «богатые тоже плачут» и их падающий платежеспособный спрос обрушил интерес к рынку жилья бизнес-класса? Или, возможно, жадность девелоперов сгубила? Похоже, сложность реализации девелоперских проектов бизнес-класса стала уступать по экономической эффективности массовой застройке «человейников», — сказал Ордов. — Огромные многоэтажки с одно и двухкомнатными квартирами приносят больший доход и большие перспективы для крупных строительных компаний. Видимо, старая Москва стала проигрывать в конкуренции Новой Москве».
Шанхай: как китайцы строят новые дома
При этом Ордов уточнил, что рынок жилья бизнес-класса не может быть массовым по определению, а сокращение объемов строительства и рост цен в этом сегменте — лишь признак нарастающей монополизации.
Напомним, как сообщало ИА REGNUM, в России ряд семей имеют задолженность не только по ипотечному кредиту, но и по необеспеченному потребительскому, который они были вынуждены взять, дабы изыскать средства для первоначального взноса по ипотеке.
Источник: news.rambler.ru
«Человейники» в российских мегаполисах могут признать преступлением?
Лихорадка в России на рынке жилья, кажется, в связи с ужесточением программы льготной ипотеки завершается. Прибыли получены такие, о которых вряд ли кто-то из застройщиков мог мечтать. К примеру, в Москве, в Зеленоградском административном округе, по данным компании «Инком-Недвижимость», за год средняя стоимость жилья выросла со 140,6 тыс. рублей до 177,7 тыс. рублей, то есть подорожание составило 26,3%.
Строительные магнаты должны сейчас пересчитывать невиданные бенефиты. А соблазнившиеся низкой ипотечной ставкой и подписавшиеся на кредиты их клиенты могут испытывать эмоции противоположного толка – когда тоже пересчитали, но только то, сколько им придется отдать, и когда внимательно осмотрели то, за что отдать – обычно это многоквартирные гиганты «человейники».
Вчера стало известно, что ФСБ задержала уволенного неделю назад вице-губернатора Белгородской области Евгения Глаголева, который курировал строительную отрасль в этом считающемся образцово-показательном регионе, был начальником Департамента строительства и транспорта. Сегодня СМИ сообщили, что в Басманный райсуд Москвы поступило ходатайство СКР о заключении под стражу бывшего вице-губернатора до 22 августа.
«Человейники для москвичей»
Хотя его подозревают в получении взятки в 10 млн руб., Глаголев не слишком показательный пример. Когда 17 июня временно исполняющий обязанности губернатора Белгородской области Вячеслав Гладков озвучил свое распоряжение об увольнении Глаголева, решение он объяснил тем, что чиновник провалил ряд проектов — строительство детских садов и капитальный ремонт Центра молодежных проектов руководителей. «Я дал шанс Глаголеву все исправить. Шансом он не воспользовался», — заявил Гладков.
На официальном портале белгородского правительства история Глаголева комментируется так: «В связи с получением информации от Следственного комитета России о возбуждении уголовного дела в отношении бывшего заместителя губернатора Белгородской области – начальника департамента строительства и транспорта Белгородской области Евгения Глаголева сообщаем, что трудовые отношения с ним были ранее прекращены. К деятельности курируемого им строительного сектора имелись многочисленные претензии. Вопросы у руководства региона вызывали качество и темпы работ на важных социальных объектах, возводимых в области, в том числе в рамках национальных проектов».
Сам Глаголев перед арестом философски оценил происходящее: «Судя по количеству претензий, все к этому шло. объективно или нет, покажет время. к сожалению, при оценке нашей работы не учитываются положительные и успешные достижения. о них вообще последнее время никто не вспоминает. Уверен, что время расставит все на свои места».
То есть Глаголев проштрафился на социалке, он не строил и не курировал возведение пресловутых жилых многоэтажных домов, прозванных «человейниками». Однако эксперты уже заговорили о том, что интерес ФСБ к строительным махинациям может быть первой ласточкой изучения властями поразившего российские мегаполисы такого явления как «человейники». Парадокс: казалось бы, нет никого, кто бы их хвалил, однако масштабы их строительства в России поражают. Прежде всего, конечно, — в столице.
Два года назад тема «человейников» неприятно аукнулась главному архитектору Москвы Сергею Кузнецову. В соцсетях его критиковали за планы по массовому строительству в столице многоэтажных жилых домов. Пользователи, в частности утверждали, что архитектору якобы «ничего доверить нельзя», потребовали от него «убрать руки прочь от Москвы». СМИ уверяли, что Кузнецов ночью будто бы лично удалял эти критические комментарии из соцсетей.
«Много претензий, что мы строим высокие дома. Но когда люди выбирают квартиру, они покупают ее в высотном доме, в первую очередь. Рыночные реалии и голоса в соцсетях друг с другом не совпадают. Скажу честно, я не поклонник высотных домов. Считаю, что город лучше делать менее этажным, но более плотно застроенным.
Но нормативы не дают воплотить в жизнь эту модель, — комментировал год назад эту проблему сам Кузнецов.
Политолог Сергей Марков, который обычно требует от российских властей жесткости к Западу, распространил этот призыв и на строительных магнатов.
«Жестче надо, жестче- таково требование общества к власти. И те, кто этому следует, получают поддержку. Очевидно, что главная коррупция не у врачей и не у учителей, а в манипуляции с госзакупками, и в строительной отрасли. И здесь нужно не просто снимать, а и карать за коррупцию. Застройщики вообще подогнули под себя мэрии и строят античеловеческие «человейники».
Поэтому аплодисментами встречаются такие решения, как сначала увольнение губернатором Белгородской области Вячеславом Гладковым вице-губернатора по строительству Глаголева, а потом и его арест ФСБ. Жестче надо. Думаю, не только в Белгородской области вице-губернаторы по строительству заслуживают особого внимания ФСБ. Классовую диктатуру застройщиков надо разбить», — написал в Facebook эксперт.
Комментаторы ему пишут риторические реплики: «Москва — это наиболее выраженный пример господства строительной мафии», «А кто строить будет? ФСБ будет строить?»
Раньше говорили, что квартирный вопрос испортил москвичей. Теперь –наверное, точнее сказать – строителей.
Источник: mskgazeta.ru
«Человейники станут еще хуже» Дома в России начнут строить по-новому. Как это отразится на их качестве и жизни людей?
Российские стройки регламентируются множеством правил и ограничений, что не особо мешало отдельным подрядчикам нарушать их и сдавать объекты с дефектами. С 1 августа власти радикально обновили список требований, чтобы работы велись быстрее, а документооборот был прозрачнее. Мнение участников рынка неоднозначно.
Некоторые рады нововведениям, так как многие требования позорно устарели. Другие, наоборот, уверены, что отказ от ограничений только усугубит проблемы. Железобетонные аргументы — в материале «Ленты.ру».
В мае 2020 года президент России Владимир Путин возмутился, что больницы для зараженных коронавирусом строят медленно. «Я прекрасно отдаю себе отчет, что происходит в этой сфере, мы много раз это обсуждали. Всякие СНиПы-хрипы и примазавшиеся к этому виду деятельности квазиучастники процесса — их нужно зачистить в конце концов, надо навести там порядок!» — заявил глава государства. После этого в правительстве пообещали переработать 70 процентов СНиПов (строительных норм и правил), ГОСТов и прочих требований, чтобы они стали более удобными для строителей. Оставшиеся 30 процентов получили рекомендательный характер, хотя раньше были обязательными.
СНиПы регламентируют возведение различных зданий от начального до финального этапа, а также инженерные изыскания (исследования природной территории для ее дальнейшего использования под строительство). С течением времени обязательные требования постепенно смягчались: в советские годы они действовали наряду с системой стандартизации, затем перекочевали в технические регламенты, а в 2010 году были признаны просто сводом правил.
Однако их по-прежнему много, некоторые нормы дублируют друг друга или просто устарели. В настоящее время к сооружениям на стадии проектирования и строительства предъявляется более 10 тысяч СНиПов. 1 августа 2020 года их стало меньше почти на три тысячи. Такое решение было принято после обсуждения с представителями отрасли.
Уникальный косяк
Теперь обязательными станут только 78 документов, все остальные — факультативными. В перечне оставили в основном те СНиПы, которые напрямую обеспечивают безопасность людей («Строительство в сейсмических районах», «Нагрузки и воздействия») и являются базовыми инженерными положениями — грубо говоря, как строить мост, чтобы он не рухнул.
Правила будут подкреплены нормами основополагающего для отрасли технического регламента 2009 года. В то же время действие нового документа не будет распространяться на проекты, начатые до его вступления в силу. Таким образом, застройщиков и проектировщиков избавили от необходимости проходить повторную государственную экспертизу, говорится в пояснительной записке.
Фото: Александр Миридонов / «Коммерсантъ»
Власти позитивно отзываются об инициативе и видят в ней массу преимуществ: отмена лишних СНиПов стала шагом в сторону «разбюрокрачивания» строительной отрасли. «Сейчас документы с обязательными требованиями к проектировщикам и строителям, которые нужны и при прохождении экспертизы, и при осуществлении государственного строительного надзора, разрабатывают семь федеральных органов власти. Такого нет нигде в мире! Это рождает многочисленные коллизии, дублирования и избыточные требования», — объяснял заместитель министра строительства и ЖКХ Дмитрий Волков.
«Нам с мужем разрешено жить по-человечески только ночью» Соседи отравляют жизнь россиянке. Как их шум почти довел ее до нервного срыва
Ломать и строить Россияне возненавидели свои квартиры за время карантина. Что не так с жильем в стране?
Вице-премьер Марат Хуснуллин при этом подчеркивал, что оставшихся требований достаточно, чтобы обеспечить полную безопасность в ходе строительства и эксплуатации зданий. Во Всероссийском центре национальной строительной политики настаивали, что отмена ряда требований позволит сократить сроки строительства на 20 процентов и снизить затраты примерно на 15 процентов.
Не все так просто
Участники рынка в целом приветствуют данную инициативу и говорят, что реформа давно назрела. Однако поскольку непосредственно с ней еще никто не столкнулся, то рассуждать о плюсах и минусах надо позже. «Эффективность этих изменений на практике можно будет увидеть на примере текущих проектов в среднесрочной перспективе. Необходима дальнейшая серьезная работа в этом направлении, чтобы покупатели недвижимости и участники отрасли ощутили измеримый эффект экономии ресурсов и сокращения сроков проектирования и строительства», — говорит управляющий директор группы «Самолет» Алексей Козлов.
«Во-первых, рекомендательный характер ГОСТов и СНиПов предоставляет сам по себе альтернативу техническим решениям при проектировании и строительстве, а во-вторых, отменяются дублирующие друг друга акты и нормы, что, в свою очередь, должно повлечь за собой значительное упрощение правоприменительной практики», — комментирует ведущий юрист Европейской юридической службы Юрий Аванесов.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Однако, по словам застройщиков, некоторые избыточные нормы все равно останутся и будут негативно влиять на цены — жилье для обычного покупателя станет дороже.
В качестве примера в «Группе ЛСР» привели СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Параметры, заложенные в документе, многим специалистам давно кажутся чрезмерными. Согласно расчетам, при действующих нормах 85 процентов теплопотерь приходятся не на стены, а на системы вентиляции, кровлю, окна, балконы и полы. Соответственно, излишнее ужесточение требований к ограждающим конструкциям здания приводит лишь к неоправданному использованию слишком большого количества дорогостоящего утеплителя.
По словам представителя компании, это, естественно, отражается на цене квадратного метра. Парадокс заключается в том, что экономия из-за снижения расходов на обогрев окупит себя не раньше, чем через 35 лет, что существенно дольше срока службы теплоизоляционных стройматериалов, которые используют для утепления фасадов.
Более того, нынешние правила составлены таким образом, что фактически вынуждают использовать при строительстве многоквартирных домов именно утеплитель вместо более экологичных и долговечных материалов — таких, например, как кирпич, делая его применение экономически нецелесообразным
В организации рассказали о типовом «пироге»: монолит плюс утеплитель плюс навесной фасад. Такой схемой часто пользуются проектировщики, которые идут по пути наименьшего сопротивления.
Фото: Александр Петросян / «Коммерсантъ»
В Российском союзе промышленников и предпринимателей (РССП) с куда большей тревогой отреагировали на новое постановление правительства. Президент организации Александр Шохин заявил, что документ существенно увеличит административную нагрузку на строительный бизнес и станет преградой для применения инновационных решений и технологий, что полностью противоречит действующему законодательству России и договоренностям с Евразийским экономическим союзом (ЕАЭС).
Постановление несет и коррупционные риски: один и тот же орган власти разрабатывает нормы, сам их утверждает, сам назначает членов экспертной комиссии для проведения экспертизы и полностью регламентирует их дальнейшее применение.
Трудности на каждый день
У обычного городского жителя теперь есть все шансы ежедневно сталкиваться с последствиями упразднения ряда СНиПов. Отдельная тема — парковки. Зачастую возникает необходимость проектировать зависимые машино-места (автомобили ставят друг за другом, в зависимости от времени отъезда собственников), которые предназначены для семей, где несколько автомобилей. По своду правил такие парковки разрешены и являются отдельными объектами недвижимости, однако получить на них право собственности в Регистрационной палате нельзя.
Понятие «зависимое машино-место» есть в СП, в других документах оно не закреплено. «Целесообразнее принять единое решение, ведь если разрешено в Своде правил, то должна быть возможность и при регистрации такого машино-места», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Фото: Анатолий Жданов / «Коммерсантъ»
Похожая ситуация возникает при хранении мотоциклов и велосипедов. Согласно СП по проектированию автостоянок, в паркингах допускается устройство мест хранения вело- и мототранспорта и обустройства кладовых. Но зарегистрировать эти места не представляется возможным, поскольку такое понятие есть только в правилах. «Но в современном мире спрос на эти места есть. Вот такой парадокс получается», — отмечает Тумайкина.
Однако энергоэффективность и проблемы с парковками — лишь незначительная часть потенциальных проблем, вызванных отменой «СНиПов и хрипов». Ключевой недостаток постановления — реальные риски снижения качества будущего жилья. Многие требования к возведению зданий признаны необязательными, а это значит, что компании смогут строить, не особенно задумываясь о людях, которые позже будут жить в построенных зданиях.
Отмена контроля над процессом строительства развяжет руки компаниям, занимающимся возведением жилья или коммерческой недвижимости экономкласса. Безобразные «человейники» станут еще ниже качеством. Уже сейчас квартиры в новых ЖК, даже вполне элитных, глядят окна в окна. А уж с отменой нормативов застройщики дадут волю своей жадности
Отмена норм инсоляции в домах повлечет за собой увеличение простудных заболеваний от нехватки витамина D, ухудшение зрения, депрессии и рост расходов на электроэнергию. Также из-за постоянной сырости может появиться плесень, которая ведет к аллергии и тяжелым отравлениям. Шумоизоляция, подчеркивает Павел Луценко, и так является одной из главных проблем российских домов: «Что же будет, если эти правила отменят?».
Фото: Юрий Стрелец / «Коммерсантъ»
Экономия на пространстве приведет к нехватке парковочных мест. Люди будут ставить машины на газонах и детских площадках. В случае какого-либо происшествия ни одна пожарная машина или скорая помощь не смогут попасть в нужное место, предупреждает Павел.
«Нет сомнений, что некоторые ограничения действительно разрабатывались совершенно в других условиях и стали анахронизмом. Главное при их отмене — не выплеснуть с водой ребенка. И чтобы на один переведенный в рекомендованные ГОСТ не появилось десять обязательных к исполнению ведомственных нормативных актов, как это обычно и бывает в России», — сетует он.
Изначально инициатива с отменой СНиПов была заявлена как послабление для профильных ведомств и застройщиков, чтобы все их процессы ускорились и стали прозрачнее. Работникам отрасли попытались облегчить жизнь, освободить их от лишней бумажной волокиты, чтобы они строили надежные дома, где будет комфортно жить. Но на практике велики риски, что упразднение части правил лишь создаст лазейки для недобросовестных застройщиков и позволит им избежать ответственности. Привлечь же за нарушения не выйдет — ведь требования теперь носят рекомендательный характер.
Источник: lenta.ru
Российский рентополис: почему победил человейник и что с этим делать?
Массовое жилищное строительство сегодня — одна из основных отраслей. Миллионы обладателей ключей от новых квартир. Сотни тысяч трудоустроенных. Миллиарды налогов в бюджеты. Правительство РФ высоко оценивает эти достижения, еще выше поднимает планку и нацеливает отрасль на окончательное решение квартирного вопроса.
Но вот выдержки из выступления члена совета директоров крупной строительной компании: «То, что сейчас строится вокруг мегаполисов — это катастрофа. Говорят, что это будут строить, пока это покупают. Но суррогатный алкоголь тоже производят и покупают, однако это не значит, что его нужно разрешать. Государство запретило суррогатный алкоголь и борется с ним. Так и суррогатное жилье надо запретить! Что надо сделать для того, чтобы потребитель поумнел?»
Получается черно-белая картинка. Блистательные победы празднуются на фоне постоянной критики со стороны архитектурного сообщества, экологов, градозащитников. На одном полюсе — труженики и энтузиасты своего дела, стремящиеся удовлетворить потребности людей. А на другом полюсе создан чуть ли не образ врага из всех, кто занят в этой сфере.
Я тоже до недавнего времени воспринимала происходящее упрощенно. Но после того, как мне пришлось погрузиться в исследование ситуации российского массового жилищного строительства, восприятие сильно усложнилось. Да, есть сильнейший дисбаланс между количеством и качеством.
Но я, к своему собственному удивлению обнаружила, что это не результат злонамеренности, а итог отсутствия в механизме функционирования отрасли нескольких существенных элементов. Картинка из черно-белой стала цветной. Появилось видение того, как гармонизировать ситуацию.
Строительство «суррогатного жилья» — результат партнерства застройщиков и масс
«Сознательный» застройщик озвучил две претензии: к государству и к потребителю. Разберемся с первой. Мой вывод, который я дальше собираюсь доказывать: государство не запрещает такую застройку, потому что не может. Если бы могло, запретило. Но государство не субъект данного процесса.
Субъекты — масса и застройщик, которые сформировали «частно-массовое партнерство» (по аналогии с частно-государственным). Органы власти, конечно, влияют на ситуацию, достаточно упомянуть «льготную ипотеку». Но их участие вторично. Это — в чистом виде массовый процесс, движимый миллионами людей и триллионами рублей.
Он сформировался из безобидных ручейков, каждый из которых можно было, наверное, перекрыть в истоке. Но сейчас поток набрал такую силу, что попытка его «запретить» сродни желанию заткнуть мизинцем Ниагарский водопад. Тут мы воистину наблюдаем власть денег и власть масс, перед которыми бессильны органы власти.
Потребности, потребители и потребительские рынки
Теперь разберемся с претензией к «неумному потребителю». Много говорят про коррупцию в сфере жилищного строительства. Но где у нас нет коррупции? Однако сложился более-менее нормальный потребительский рынок товаров и услуг, автомобильный, компьютерный и многие другие.
На этих рынках наверно тоже все не просто, там тоже сговоры, монополизм, но потребителей это кардинально не затрагивает. «Потребитель» — от слова «потребность». Потребительский рынок складывается в опоре на разнообразные потребности людей и разнообразные способы их удовлетворения, а не в опоре на их глупость.
Везде есть «неумные» потребители и недобросовестные, а иногда и преступные производители. Везде можно найти суррогат и потребителей суррогата. Но это будет маргинальный сегмент рынка. У нас же «суррогатным» оказывается почти все новое массовое жилье сегмента эконом-класса.
Почему же эта сфера в нашей стране не подчиняется законам, которые действуют, пусть и с искажениями, на других потребительских рынках? — Потому, что в России нет потребительского рынка в сфере производства массового жилья. А значит, нет и потребителя.
Есть «места входа мигрантов»
В апреле 2021 г. главный архитектор столицы Сергей Кузнецов и Сергей Капков провели паблик-ток на тему «Изменение архитектурного облика Москвы». Оба согласились с тем, что необходимо повысить уровень массового жилья, чтобы избавить новые районы от превращения их в «гетто, места входа в Москву, куда приезжают мигранты».
Итак, очевидный до банальности ответ на вопрос, чем является новая массовая застройка, озвучен с высокой трибуны. Это уже хорошо. Плохо то, что проблему продолжают ставить как архитектурную. Приоритетами, по мнению паблик-токеров, должны стать «логичные большие проекты по созданию районов и кварталов в одной стилистике, разной этажности, со своей социальной сферой и понятным прогнозом, кто может эти квартиры купить». Это, на мой взгляд, ложные цели.
Разработано уже очень много логичных проектов. Для того, чтобы обосновать перевод очередного сельского поля под многоэтажки, обязательно рисуется очень красивый проект. Но картинка неизбежно ломается. Градостроительное планирование перестало быть средством городского управления. Оно стало средством застройщика.
Поэтому, пока эту проблему ставят как архитектурно-проектную, ситуация останется неуправляемой. Но, вместо того, чтобы городским администраторам признать это и решать проблему именно как кризис или даже катастрофу городского управления, в очередной раз выдвигают архитекторов с обсуждением «еще более лучшего» проекта.
Места для входа мигрантов — это трущобы
Трущобы бывают разные. Мне довелось познакомиться с трущобами Каира. До этого слово «трущобы» ассоциировалось с одноэтажными самодельными постройками. А тут были многоэтажки, правда с торчащей во многих местах вместо крыш арматурой. Выяснилось, что эти предельно уплотненные массивы — незаконные постройки, лишенные не только социальной инфраструктуры, но даже канализации.
Как, многоквартирный дом и без канализации? А куда, извините, все течет? — мне указали на узкий ручей, протекающий вдоль берегов из мусора, сказали, что это Нил и все течет туда. Как это — просто дома без улиц, без школ и другой социальной инфраструктуры? Я была потрясена. Сейчас я удивлюсь, если жилой массив, построенный на границе российского мегаполиса, будет с полноценной уличной сетью, а не с узеньким проездом, со школой в нормативной доступности и канализацией, которая попадает на очистные сооружения, а не в ближайший овраг.
Мегаполис и Рентополис: две большие разницы
Мегаполисы — это точки сверх-концентрации человеческого капитала. Конкретный локус по уникальной совокупности качеств становится узлом глобальных инфраструктурных потоков. Это позволяет получить сверх-капитализацию, которая и сопровождается физическим ростом мегаполиса и ростом населения особого качества, которое принято называть «человеческим капиталом». Люди, которых можно отнести к «человеческому капиталу», ориентированы на то, чтобы решать задачи развития.
Однако в мире есть много крупных городов, которые стали точками сверх-концентрации людей, которые решают задачи выживания. То есть доминирует не развитие, а совсем другой процесс. Для городов такого типа я предлагаю термин Рентополис.
Поясню опять на примере Египта.
Экономика Египта рентная — большую долю бюджета дает Суэцкий канал. Любая страна с рентной экономикой структурирована примерно одинаково: столица — центр аккумуляции и перераспределения ренты и все остальное — депрессивные территории.
Результат: периферия все больше обезлюдивается, население страны бежит с депрессивных окраин и концентрируется вокруг центров перераспределения ренты. Люди стремятся в эти центры потому, что там они смогут выжить, обслуживая нижний уровень цепочки рентополучателей. В рентополисе находится не только верхушка власти и миллионеры — держатели рентных доходов, но и армия чиновников, силовиков, бюджетников — тех, кто получает пусть небольшую, но гарантированную зарплату. Они создают рынок труда для большого количества низкоквалифицированной рабочей силы.
Постоянный приток новых жителей, стремящихся занять хоть какое-то место в пирамиде рентного перераспределения, создает потребность в уже упомянутых «местах входа мигрантов». Так формируется пояс трущоб вокруг всех столиц стран с рентной экономикой.
Органы власти не в силах остановить стихийную застройку, которая ведется вопреки градостроительным планам и невзирая на отсутствие инфраструктур. Но только в нашей стране этот процесс называют «агломерированием» и решением проблемы доступного жилья. Бесструктурное разрастание рентополисов ничего общего не имеет с процессами агломерирования вокруг мегаполисов. Агломерирование усиливает структурную сложность, окрестные малые города и сельские населенные пункты сохраняют свои границы и самоуправление. Рентополисы, разрастаясь, уничтожают самостоятельность и идентичность малых городов.
Трущобная застройка возводится на деньги масс
И сейчас я хочу зафиксировать самый существенный признак трущобной застройки: она возводится на деньги масс. В Каире эта схема реализуется в чистом виде: утром новые нуждающиеся в крыше над головой выдают строителям средства на покупку кирпичей, те в течение дня заполняют очередной объем между торчащей арматурой и доступное жилье готово.
В России схема более завуалирована, но принцип тот же. Застройщик стал непосредственным агрегатором денег десятков тысяч людей. Получив деньги, он заполняет «доступным жильем» очередной объем окраинных сельхозполей. Подобная схема реализуется везде, где происходит стихийный рост многоэтажных трущоб. Но в столь гигантском масштабе эта схема не реализуется больше нигде в мире.
У нас «трущобный» сегмент застройки стал основным.
Деньги масс — это кредит застройщику
Вторая существенная и совершенно фантастическая деталь: деньги масс являются, по сути, кредитом застройщику. Люди не покупают квартиры, а кредитуют застройщиков, которые обязуются вернуть долг квартирами.
Осуществлять кредитование имеют право кредитные организации. Поэтому данная финансовая операция маскируется под покупку. Но это именно кредит, который застройщик обязуется вернуть квартирой. Правовую коллизию вроде бы устраняют эскроу-счета. Однако они не устраняют самого факта, что в РФ именно на деньги масс кредитуется производство массового жилья.
Просто теперь кредиты людей банк кладет в один карман, а из другого выдает аналогичную сумму застройщику. С этой деталью связаны и особенности национальной ипотеки. По статистике, около трети выданных банками ипотечных кредитов люди используют не для того, чтобы купить готовую квартиру, а для того, чтобы кредитовать застройщика.
Нередки ситуации, когда люди, становясь обманутыми дольщиками, платят по ипотеке и одновременно вынуждены арендовать жилье. Зачем это двухступенчатое кредитование? Почему бы банкам не кредитовать застройщиков напрямую? Вопрос риторический. Банк должен быть уверен, что выданный им кредит окажется прибыльной инвестицией, иметь гарантии возврата и многое другое.
Все это делает кредиты банка очень дорогими. А если все риски берет на себя человек, то по деньгам кредит оказывается дешевле. Никто же не монетизирует ущерб для здоровья и психики от постоянного стресса, названный «ипотечной кабалой».
Объяснения, что так люди могут купить квартиры дешевле на 20-30%, не выдерживают критики. Нам нужен и хлеб, однако мы не даем деньги напрямую хлеборобам. Всем занимается бизнес, а мы покупаем готовую продукцию.
Ни в одной сфере массового производства нет такого, чтобы люди, минуя предпринимательские бизнес-структуры, напрямую давали деньги производителю, причем за еще не произведенную продукцию и без профессиональных расчетов кредитных рисков. Такое даже невозможно представить, если речь идет о массовом стандартном производстве, а не об элитном сегменте или каких-то нишевых продуктах. Но невозможное стало возможным. Так что фраза «это будут строить до тех пор, пока это покупают» в корне неверна. Это будут строить до тех пор, пока реализуется такая схема кредитования, замаскированная под покупку.
Массовая застройка требует масштабного перераспределения городских благ
Формирование инфраструктурно необустроенных «мест входа мигрантов» на окраинных сельхозполях ведется в предположении, что город будет вынужден перераспределить часть инфраструктурных благ и бюджета в пользу новых жителей. То есть рубль, отданный застройщику, привлечет бюджетные рубли. После заселения выясняется, что людям не выехать, детям негде учиться и т. п..
И город вынужденно финансирует строительство социальных объектов, «хорд» и «диаметров». Большое количество конфликтов вызвано уничтожением зеленых зон, привычных мест отдыха в целях создания магистралей к новым жилмассивам. Транзитная функция начинает доминировать в жилой застройке среднего городского пояса, разрушая сложившуюся среду.
В свое время были сделаны расчеты, давшие ответ на вопрос, почему на Манхеттене, где каждый квадратный метр земли стоит миллионы долларов, не застроили Централ-Парк. Обнаружилось, что его застройка приведет к резкому снижению цены уже окружающей его недвижимости.
Падение стоимости будет сопоставимо с доходами от продажи недвижимости, которые можно было бы получить, застроив парк. Это означает, что от застройки данного конкретного участка город в целом не станет богаче. Произойдет только перераспределение стоимости недвижимости от одной группы людей к другой. Кроме того, город лишится парка. Таким образом, в случае, если бы парк был застроен и город получил бы «новых счастливых обладателей ключей от квартир», это было бы в чистом виде паразитическое действие.
Но это были расчеты в рамках экономики города как целого и при наличии реальных собственников недвижимости — домовладельцев, которые не допустили бы такой попытки перераспределения.
В ситуации с российскими рентополисами подобных расчетов, связанных с операциями перераспределения от одних городских групп к другим не делается. Настоящий бизнес создает добавленную стоимость за счет капитализации. А псевдо-бизнес создает добавленную стоимость за счет перераспределения благ, не увеличивая благосостояние общества в целом.
Насколько в новой застройке сильны элементы паразитизма? Если представители одних городских групп утверждают, что качество их жизни ухудшилось, значит элемент паразитического перераспределения благ присутствует. Но каков масштаб? В нашей ситуации такие подсчеты делает каждый житель, каждый собственник своей квартиры, оценивая, как изменения среды влияют на ее стоимость.
Но суммировать эти индивидуальные расчеты невозможно. И, более того, люди поодиночке или малыми группами не способны противостоять этому процессу. Если бы на том же Манхеттене у кого-то возникла идея застройки Централ-парка, то масштаб перераспределения мгновенно подсчитали домовладельцы и встали грудью на защиту своих интересов. И это была бы сила.
2. Выводы
Отчего пропал калабуховский дом?
Он пропал потому, что не стало домовладельца Калабухова. После октября 1917 года владельцев многоквартирных доходных домов упразднили как паразитический класс. Дома отошли к городским коммунам (отсюда слово «коммуналка»), после чего сразу начался квартирный кризис. Реальность быстро показала, что домовладелец — это важнейший участник рынка жилой недвижимости.
Сначала будущий домовладелец выступает в функции предпринимателя. Он ставит цели капитализации, которая определяет параметры будущей застройки как предпринимательского проекта. В результате активности домовладельцев-предпринимателей в городах появляются новые разнообразные дома, построенные по качественным проектам. Именно будущий домовладелец формирует рынок разнообразных заказов для архитектора.
Поэтому, пока не восстановлена позиция предпринимателя-домовладельца, у архитекторов не будет творческой работы в сфере строительства многоквартирных домов. И не будет никакой качественной городской среды, кроме сверх-дорогой и финансируемой из бюджета «урбанистики». Сейчас за сохранение качества среды в аспекте культурных ценностей и экологии борется только общественность.
Но силы очень неравны. Домовладелец — это позиция, которая противостоит снижению качества городской среды, т. к. она снижает стоимость его недвижимости. Отсутствие в городах домовладельцев как класса приводит к тому, что некому ограничить беспрерывную корректировку генпланов и ПЗЗ, которые стали, по сути, инструментами перераспределения общегородских благ в частных интересах.
Если вернуться к приоритетам, которые на паблик-токе озвучили С.Кузнецов и С.Капков, то именно предприниматель-домовладелец и никто иной озабочен «понятным прогнозом, кто может эти квартиры купить». Именно потому, что только в предпринимательской схеме есть сам факт покупки.
В нынешней схеме кредитования застройки на стадии котлована подобной озабоченности просто неоткуда взяться. Но прогнозом мысль предпринимателя не заканчивается, а только начинается. Цель домовладельца — не только возврат инвестиций, но и прибыль в течение десятилетий. Поэтому обязательной частью предпринимательского проекта является прогноз жизненного цикла дома, затраты на эксплуатацию и утилизацию.
Второй, противоположный первому тип домовладельца в сегменте массового жилищного строительства — муниципалитет. Это не предпринимательский тип домовладельца, у него другое целеполагание — создать фонд социальной аренды. Муниципалитет ставит социальные цели в рамках допустимых бюджетных расходов, которые определяют параметры застройки как социального проекта. Муниципалитет не стремится к прибыли, но ему важна безубыточность содержания и в проекте так же предполагаются расчеты жизненного цикла.
Таким образом, нормальное массовое жилищное строительство в мегаполисах — это активность предпринимательства или муниципалитета. И уже после разработки проектов в рамках того или иного целеполагания в этот процесс вовлекается застройщик со своей целью — получить производственную прибыль, но строго в рамках целей заказчика — предпринимателя или муниципалитета.
В зависимости от целей того или иного типа домовладельца появляется жилье разного типа. А затем на рынок приходит потребитель, который покупает или берет в аренду готовое жилье. Эта схема обеспечивает обратную связь.
Если один предприниматель не удовлетворяет потребности людей в качественном, разнообразном и по умолчанию доступном жилье, то его место мгновенно занимает другой, способный дать это людям. Ведь первый со своим недоступным жильем разорился. Так и происходит развитие, обновление, когда-то эксклюзивные товары становятся доступными всем. Сама постановка цели на создание «доступного» жилья уже указывает на то, что из процесса российского массового домостроения изъят предприниматель.
Обратная связь в ситуации с домовладельцем-муниципалитетом действует по-иному. Если выясняется, что определенный формат застройки не отвечает социальным целям (смотри общеизвестную историю с Прюит-Айгоу), то происходит отказ от подобных проектов. Сегодня в социальное целеполагание обязательно включают вопросы безопасности, противостояния геттоизации и многое другое. В конечном счете на Западе отказались от того, чтобы строить бюджетное социальное жилье не только отдельными жилмассивами, но даже отдельными домами.
Бесчеловечные человейники
У нас строительство ведется вне рамок социальных или предпринимательских целей. В итоге человейники с каждым годом становятся все более бесчеловечными. Даже если большинство представителей строительной сферы — люди, которые искренне стремятся хорошо выполнять свою работу, строить качественно и радовать новоселов, параметры застройки определяются в конечном счете не благими намерениями, а целеполаганием. Сегодня сугубо производственная цель аккумулировать деньги масс и получить одноразовую производственную прибыль не ограничена целями более высокого порядка. В итоге на рынке остаются компании, успешно реализующие именно эту цель и превратившие окраины рентополисов в площадки по производству квадратных метров.
Результат: в кредитовании застройщика участвуют субъекты с совершенно разными целями. Одни хотят поиграть в инвестиции и получить «доходные» квартиры, то есть капитализированную недвижимость. Другие хотят просто жить с доступным минимумом городских услуг.
Участвует в этих игрищах и государство, муниципалитеты через «льготные ипотеки» и кредитование строительства жилья для социально-незащищенных групп. То есть хотят сформировать фонд социального жилья. А в результате все оказываются в одном формате человейника. Город должен быть и предпринимательским и социальным, и разные типы домовладельцев призваны это обеспечить.
А то, что сейчас появляется, сложно назвать новыми городскими районами. Никаких сущностных городских качеств у них нет. Пусть отдаленно, но по бесструктурности и полному отсутствию разнообразия их можно сравнить с лагерем беженцев.
У этих домов нет владельцев
Это самая невероятная деталь: у домов, в котором пятьсот, тысяча и даже более собственников квартир, отсутствует домовладелец. Подобного нет больше нигде в мире. Как уже отмечено, домовладелец начинается задолго до строительства: с постановки цели на проектирование с учетом всего жизненного цикла, прибыльной или безубыточной эксплуатации, ремонтов, реконструкций и утилизации. Домовладелец начинается с понимания своей ответственности за целостный объект недвижимости. Именно поэтому он тщательно рассчитывает не только полный экономический цикл жизни, но и социальные сценарии, неизбежную смену потребительских предпочтений и многое другое.
Наши человейники любят сравнивать с массовым жильем в Китае. Однако там подобное строительство финансируется совсем не так, как в РФ. Там люди покупают право аренды, которое равно жизненному циклу дома. Некоторые, при желании, могут купить это право даже на стадии котлована, но в основном инвестиции осуществляет крупный капитал. Нет никакого массового собственника на квартиры.
Есть собственник целостных объектов, который и несет полную ответственность за них на всех этапах.
3. Прогнозы
В ужасной России будущего
Сейчас многие эксперты задаются вопросом — через 20 лет нужно будет делать капремонт, через 50-70 сносить. Предрекают коллапс в результате невозможности утилизировать огромное количество мусора. При этом не обсуждается, что собственники квартир должны собраться, принять решение о сносе, и оплатить его. Но невозможно представить собрание тысячи собственников, которые смогут принять хоть какое-то решение. Тем более, что это решение об оплате расходов на снос дома и утилизации отходов.
Мы любим смотреть кадры уничтожения широко известного Прюит-Айгоу. Но это было муниципальное жилье и решение о сносе принял муниципалитет. А в случае с необходимостью неизбежного сноса построенных сегодня жилмассивов мы, до мусорного коллапса, будем иметь правовой коллапс. Представим ситуацию: человейник подошел к моменту полного физического износа.
Он давно брошен добропорядочными собственниками. Муниципалитету дешевле снести его, а не купировать проблемы, которые он создает. Но чтобы снести легитимно чью-то массовую собственность, нужно заручиться согласием владельцев, а потом выставить им счета за снос и утилизацию мусора. Согласие город не получит.
Он получит массовые иски от людей, которые не давали согласие на то, чтобы уничтожили их собственность. Люди потребуют, чтобы им предоставили новое жилье взамен уничтоженного.
Будущее может наступить раньше
Сейчас застройщик ставит свои управляющие компании, потому что пока человейники новые, это прибыльный бизнес. Однако то тут, то там вспыхивают конфликты: жильцы не доверяют УК застройщиков. Но что дальше? Управление с годами будет все более хлопотным и менее прибыльным.
Не исключено, что настанет день, когда не будет профессиональных организаций, мотивированных взять в управление такие дома. Например потому, что на его поддержание придется собирать с собственников такой объем средств, которые они при всем желании не смогут дать.
Тысяча собственников, разбившись на группы, начнут конфликтовать друг с другом, выдвигать своих претендентов в УК дома. Пользуясь безвластием, многие вообще перестанут платить. Начнется обвальный выход из строя систем жизнеобеспечения дома. Таким образом, необратимая деструкция человейника может наступить гораздо раньше физического износа, вследствие реализации негативного социального сценария. Кто, как и за какие средства будет решать проблемы, которые одновременно возникнут у множества домов?
Я не настаиваю на своем сценарии. Но покажите хороший сценарий. Расскажите, как через 30 лет, когда подойдет срок капремонта, тысяча собственников соберется и примет решение о том, что делать дальше. Таких сценариев нет, потому что они нужны только домовладельцу. Можно без преувеличения сказать, что эксперимент с созданием гигантских массивов без домовладельцев, без расчетов полного цикла ставится впервые в мире.
Уникальный фонд
Мне могут возразить — а фонд капремонта? Из него возьмут деньги и отремонтируют, не спрашивая собственников. Да, отремонтируют, если к тому времени в фонде будут деньги. Уже сейчас представители фонда сообщают, что денег не хватает даже на латаные дыр https://www.gazeta.ru/social/2016/02/28/8081405.shtml
Этот фонд уникален тем, что он централизованный. В большинстве стран тоже есть фонды капремонта. Но своего дома! Нигде больше, кроме РФ и Беларуси, нет общего фонда просто потому, что везде есть домовладельцы — индивидуальные, коллективные (кондоминиумы), корпоративные или муниципальные.
Ни один реальный собственник дома не отдаст свои деньги в непонятный фонд, которым оперируют неведомые ему чиновники. Свои деньги люди обычно любят тратить на себя. При выборе оплаты капремонта всем был предоставлен выбор. Но смогли создать собственный домовой счет только 3% жителей многоквартирных домов. А 97% квартирособственников РФ не смогли этого сделать.
Эксперты, анализирующие функционирование этого фонда, уже выявили огромное количество проблем. Например, расходы на капремонт не зависят от амортизации. Одинаковую сумму платит как владелец абсолютно новой квартиры – после пяти лет, так и владелец разваливающейся 60-летней хрущовки.
Но последний при этом получает капремонт, а первый, оплатив полную стоимость своей новой квартиры, потом начинает оплачивать еще и ремонт какого-то чужого дома. А до капремонта своей квартиры он скорее всего не доживет. Однако социальная несправедливость и уравниловка, неизбежная в результате такой глобальной централизации, имеет ту же причину — отсутствие домовладельцев. Эти и другие проблемы фонда капремонта не будут решены до тех пор, пока эта позиция не будет восстановлена.
Лопнет ли пузырь недвижимости?
Горожане, вокруг которых сжимается «ренто-пояс», с нетерпением ждут, когда же лопнет пузырь недвижимости или когда же все-таки закончатся люди, которые «это покупают». — Будь квартиры в человейниках только спекулятивным активом, притягивающим денежную массу, то можно было бы ожидать, что он лопнет, как до него лопнуло множество других пузырей. Будь эти квартиры настоящим потребительским товаром, то можно надеяться, что люди, «поумнев», перестану кредитовать «суррогатное» жилье, уничтожив таким образом диктат нынешнего строительного комплекса. Но, оказалось, что один и тот же формат человейников стал обслуживать несколько разных запросов.
Первый запрос — спекулятивный актив, притягивающий денежную массу, скапливающуюся у части людей с доходами выше среднего. У них нет потребности в жилье. Поэтому они и не рассматривают человейники с точки зрения своих потребностей.
Спекулятивный пузырь возникает тогда, когда в некий сектор производства начинают вливаться не только деньги потребителей, но его начинают рассматривать как инвестиционный. Возникает не обусловленный потребностями спрос на производство этого товара. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем быстрее растет цена, тем выше ажиотаж. Перестают действовать механизмы конкуренции.
Работают совсем другие инструменты — способные еще больше раздуть ажиотаж.
Второй запрос — инфляционные ожидания. Не секрет, что инфляция в стране очень высока. Допустим, некто живет и работает на Севере, в ближайшие годы жилье ему в крупном городе не нужно. Но он покупает «на будущее», когда выйдет на пенсию, для детей, которые когда-нибудь поедут учиться. Покупает сегодня, потому что завтра ведь подорожает!
Сегодня эта квартира удовлетворила его инфляционные ожидания и человек спокоен. У него аспект потребностей так же не актуализирован. Он может вообще приобретать квартиру он-лайн и даже сдавать ее не собирается. Ждущие, когда лопнет пузырь и делящиеся друг с другом наблюдениями: «дом давно сдан, а половина окон не горит», вполне возможно видят окна квартир, которые успокоили чью-то инфляционную тревогу.
Третий запрос — от «беженцев», решающих задачи выживания, поэтому мирящихся с инфраструктурной необустроенностью человейников, скученностью и отсутствием инфраструктур. Прежде всего это внутренние мигранты, переезжающие внутри страны и меняющих совсем безнадежные территории на более перспективные. Часть их приобретает квартиры в собственность, часть — поддерживает стабильный спрос на аренду «убежищ», тем самым укрепляя «инвесторов» в мысли о том, что они все делают правильно. Таким образом, представители первых двух запросов вливают свои деньги не в чистый пузырь, а обслуживают массовый процесс.
В результате житель рентополиса, который захотел улучшить свои жилищные условия, то есть является в истинном смысле потребителем, приходит на рынок, перегретый спекулятивными и инфляционными ожиданиями, а не на спокойный потребительский. Он хочет купить качественное и инфраструктурно обустроенное жилье, но вынужден, неся все риски «инвестора», кредитовать застройщика и приобретать по спекулятивным ценам квартиру в «месте входа мигрантов», получив несколько лет нервотрепки или пополнив ряды обманутых дольщиков.
Синтез противоположностей
Формат человейников оказался удобным для того, чтобы совместить совершенно противоположные запросы. Экономисты сообщают, что доходы россиян падают. Поэтому, по законам ценообразования потребительского рынка цена квартир массового сегмента должна падать.
Но «инвесторы», руководствующиеся спекулятивными или инфляционными ожиданиями, будут нести в этот сегмент деньги только до тех пор, пока растет цена за м2. Поэтому она должна расти и будет расти. При этом не должны быть потеряны и те, кто хочет приобрести квартиру для себя, то есть люди бедные. Надо оставить им возможность впрячься в ипотечную кабалу, даже при повышении цены за м2 и снижении их доходов.
Противоречие снято совершенно гениальным образом: повышать цену м2, поддерживая градус спекулятивного ажиотажа, но при этом увеличивать количество квартир все меньшего метража. В доме на тысячу квартир восемьсот студий не потому, что в них будут жить одинокие холостяки, а потому что низкодоходные группы могут взять ипотеку или арендовать только такой формат.
Если недавно казалось, что студия 18м2 это предел минимализма, то сегодня предлагают студии размером 11м2. Итак, всем сестрам по серьгам. Одни хотят, чтобы цена м2 повышалась — получите. Другие — чтобы не повышалась цена отдельной квартиры — тоже получите.
Итак, мы получили ситуацию патологического массового процесса, который невозможно остановить и который имеет эпидемический характер. У подобных ситуаций очень возможен негативный исход в виде коллапса. В средние века чума заканчивалась просто потому, что территория обезлюдивалась.
Однако в ситуации с Россией кроме конечного ресурса внутренних мигрантов есть неисчерпаемый ресурс мигрантов из бывших союзных республик. Но, допустим, и они закончатся. Еще один вариант затухания данного процесса — исчерпание ренты. Но тоже непонятно, сколько еще придется ждать слезания с «нефтяной иглы». Нельзя сбрасывать со счетов возможность того, что на каком-то этапе количество перейдет в качество, что есть элемент паразитического перераспределения начнет доминировать и «здоровая» часть города просто не сможет справиться с такой нагрузкой.
4. ЧТО ДЕЛАТЬ?
Цель моего разбора — описать ситуацию таким образом, чтобы появилась возможность ставить цели управления по отношению к сложившейся ситуации. Может показаться, что я себе противоречу, т. к. в начале утверждаю, что невозможно «запретить» стихийное формирование трущобного пояса вокруг нескольких рентополисов. Запретить действительно нельзя. А ставить цели управления — можно.
Капитан в бурном море и не помышляет о том, чтобы запретить бурю. Но, с учетом ситуации, он ставит цели управления своим судном. И, несмотря на мощь океана, он тоже очень многое может — по отношению к своему объекту управления. И в этом случае стихия начинает работать на его цели.
Итак, что делать?
Прежде всего назвать вещи своими именами. Нужно перестать называть стихийный рост агломерированием. У нас не агломерирование, а негативный процесс стягивания населения в трущобные пояса рентополисов. Нужно перестать связывать этот процесс с урбанизацией. Наоборот, рост трущобного пояса поглощает истинные малые города.
Это процесс трущобизации. Поэтому одна из моих целей — ввести этот термин в оборот. Понятно, что лоббисты продолжат отгламуривать эти процессы, но должно быть и альтернативное видение ситуации.
Необходимо на законодательном уровне предусмотреть, чтобы до начала строительства у каждого многоквартирного дома был определен домовладелец — собственник дома как целостного объекта. Для масс, которые уже привыкли на стадии котлована давать застройщику деньги «на кирпичи», может ничего не измениться. Человек, если хочет, становится формальным собственником квартиры. Можно позаимствовать опыт Китая и законодательно предусмотреть еще одну опцию, когда человек покупает право аренды на жизненный цикл дома. Ни первый, ни второй вариант никак не ограничивают его право владения, распоряжения, продажи собственности или аренды.
Проработка правовых нюансов и деталей — это следующий шаг, сейчас речь идет о смене принципов. Некоторые эксперты уверены, что ситуацию изменит только полный запрет схемы ДДУ (договоров долевого участия), а оставить можно только кооперативы, или иную схему с предварительным формированием собственника – кондоминиума до начала строительства.
Я считаю, что запретить что-то в ситуации массового процесса невозможно. Но необходимо подвести итоги эксперимента, который проводили последние 30 лет, чтобы проверить гипотезу: можно ли из нескольких сотен собственников квартир сформировать коллективного субъекта — собственника дома? — Проверили и выяснили: нельзя.
Не только из нескольких сотен, но даже из нескольких десятков не удалось. Все равно получается масса собственников квартир, которые не складываются в коллективного субъекта — в собственника дома. Коллектив — это, как минимум, целевое и ценностное единство. А, как уже отмечено, в человейнике на одной площадке оказываются люди с перпендикулярными целями и даже из разных культурных миров.
Как предусмотреть, чтобы у каждого дома были домовладельцы? Как сделать так, чтобы они не сбегали? Ведь человейники, как целостные объекты недвижимой собственности, никому не нужны. — У меня нет готовых ответов. Это проблемы, по которым нужно вести поиск. Я делаю только первый шаг по переориентации внимания с «более лучших проектов» на управленческую проблематику.
Начать можно с жилья, строительство которого финансируется из бюджета. Это миллиарды. Но город тоже не хочет брать на себя обязанности домовладельца, как это в подобных случаях происходит во всем мире. Может быть начать с того, чтобы заставить операторов городского бюджета ставить социальные цели на новую застройку, привязав их ответственностью домовладельца?
Необходимо дифференцировать градостроительную политику по отношению к разным запросам.
Запрос на формирование «мест входа мигрантов» никуда не денется и его не ликвидировать никакими архитектурными проектами. Так как от городских администраторов не зависит уменьшение влияния рентной экономики на социально-пространственные процессы, то примем процесс стягивания мигрантов в рентополисы за фактор непреодолимой силы.
Но есть смысл выработать разные градостроительные политики по отношению к разным типам мигрантов. Этого не сделать без знания о городе. Традиционно такое знание дает социология. Однако ее следует переориентировать с исследований «чего хочет Москва?» на вопросы «что должен делать городской управленец и политик по отношению к разным городским группам?» То есть нам нужен аналог Чикагской школы социологии, которая работала бы на управленческие проблемы, а не на манипулятивные запросы административного аппарата. Нужны не стратегии городского развития, а стратегии развития деятельности городского управления.
Нужно разделить потоки, чтобы каждый тек в свой формат жилья. Например, бюджетные потоки — в формат социального жилья и это должны быть социальные проекты. Важно понимать, что хотя это будут проекты домов, архитектурно-строительная компонента в них не должна всецело доминировать. Уже стало общим местом, что в разработку проектов нужно привлекать социологов.
Но я бы расширила список необходимых профессионалов. Обязательны специалисты в области безопасности, причем самые неожиданные, например, по борьбе с наркотиками.
Какие подходы управления возможны по отношению к потокам мигрирующих с депрессивных окраин? — Необходимо признать, что жилье, ориентированное на этот поток, строится в формате «убежищ». Они по умолчанию временные, потому что даже сами мигранты рассматривают их как жилье на первое время.
Поэтому проекты, предполагающие разворачивание «убежищ», должны разрабатываться в логике производственных проектов, с просчетом жизненного цикла, утилизацией и рекультивацией почвы. По отношению к этому формату вообще не надо считать логику потребления и пытаться выстроить потребительский рынок.
В сфере массового производства все-таки есть редкие исключения, не требующие создания потребительского рынка, например, производство кирзовых сапог. Все, попадающие в армию, их носят, многие даже с удовольствием. В этом секторе тоже есть конкуренция, но не предпринимательская, а производственная. Вместо торговли там сбыт.
Все участники процесса понимают, что находятся в особой ситуации, не имеющей отношения к нормальному потреблению. Примерно в такой производственно-сбытовой логике можно рассматривать строительство человейников.
Строительным компаниям удалось организовать этот процесс, у них получается привлечь деньги масс — пусть строят, пусть формируют тысячи новых собственников квартир, тем более, что запретить это невозможно. Но пусть остаются домовладельцами этих домов как целостных объектов и несут за них ответственность на протяжении всего жизненного цикла, а не как сейчас — завуалировано, через свои УК и до тех пор, пока это выгодно. В общем, надо отдать должное организаторским способностям российских застройщиков, но внести в их самоотверженный труд эту небольшую коррективу. Понятно, что привязать застройщика к его детищу до конца жизненного цикла не удастся. Но, как минимум, будут созданы управленческие индикаторы ситуации.
И третий денежный поток — от псевдо-инвесторов. Сейчас они действительно псевдо, т. к. спекулятивный поток идет в формат «убежищ». А он должен идти в формат доходных домов. Ведь только немногие профессиональные инвесторы ориентированы именно на спекулятивную игру. А большинство тех, у кого скапливается денежная масса, хотят именно стабильного дохода или защиты от инфляции.
И этот поток нужно направить по назначению — в доходные дома. Именно на этом потоке начнет развиваться предпринимательство. Инвесторы должны нести деньги не застройщику, а предпринимателю и ситуация развиваться как предпринимательский проект. На третьем потоке будет формироваться истинный потребительский рынок жилья, который во всех смыслах будет пост-индустриальным.
Но в случае с предпринимательским проектом ситуация должна разворачиваться по законам этого жанра: никаких «обманутых дольщиков» появляться не должно. Рыночные бизнес-субъекты — инвестор, предприниматель, застройщик, производственники заключают договора, действуют под свою ответственность, получают доход или банкротятся.
Конечно, должны развиваться ипотечные программы, в том числе льготные. Но исключительно для покупки уже готового жилья, как это и действует во всем мире. Если банк готов кредитовать застройщика, то он должен делать это напрямую, а не маскируя его под ипотеку, перекладывая все риски на людей.
Можно еще продолжать список того, «что делать». Однако он повисает в пустоте без ответа на вопрос: «Кому делать?». Формальный ответ: предпринимателю, управленцу и политику. Эта троица, по Максу Веберу, является субъектами развития социума. Они же — субъекты процессов, которые будут создавать сферы, вообще не связанные с обслуживанием рентной экономики.
Все ответы на вопрос «что делать?» адресованы к этим субъектам. Но проблема в том, что среди представителей нашего административного аппарата или политиков по должности можно найти только прото-субъектов, готовых выходить в истинную политику и управление.
Эту готовность надо программировать, в том числе общественными и экспертными дискуссиями. Мои версии того, «что делать», заведомо дефициентны и должны быть подвергнуты критике. Пока я предложила только другую «картину мира», альтернативную «само-собой разумеющемуся» и уверена в том, что именно в ее рамках нужно разрабатывать программы и проекты развития сферы массового жилищного строительства.
Источник: ardexpert.ru