Всем гражданам, заключающим договоры участия в долевом строительстве после 01 января 2017 года, законом предоставляются дополнительные гарантии в случае несостоятельности (банкротства) застройщика, не исполнившего своих обязательств. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ создан «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», целью которого является защита интересов дольщиков, перед которым застройщик не выполнил своих обязательств. Отметим, что ранее данный вопрос регулировался на уровне постановления Правительства РФ.
Для реализации указанной цели Фонд наделяется широким кругом полномочий – от аккредитации арбитражных управляющих, назначаемых конкурсным (внешним) управляющим в делах о банкротстве застройщика до финансирования мероприятий по завершению строительства за счет средств компенсационного фонда. Компенсационный фонд формируется за счет обязательных отчислений застройщиками при заключении каждого договора участия в долевом строительстве, а также имущества, приобретенного Фондом за счет инвестирования поступивших отчислений.
Компенсационный фонд долевого строительства
Размер отчислений устанавливается законом и может быть изменен не иначе как принятием изменений к закону, на данный момент установленный размер отчислений составляет 1,2 % от цены договора, заключенного застройщиком с гражданином. Отчисления направляются застройщиком на номинальный счет Фонда не менее, чем за 3 рабочих дня до подачи документов на государственную регистрацию нового ДДУ. Договор не будет зарегистрирован, если застройщик не перечислил взнос.
Все денежные средства, составляющие компенсационный фонд подлежат отдельному учету и используются исключительно на цели, предусмотренные законом. Причем финансирование завершение строительства объекта незавершенного строительством может осуществляться только в том случае, если затраты на строительство меньше расходов на выплату компенсаций гражданам-участникам долевого строительства по ДДУ, предусматривающим передачу жилых помещений. Если данное условие выполнить невозможно, то финансирование осуществляется на основании решения, принятого в строгом соответствии с требованиями закона и под контролем государственных органов.
Возмещение дольщику осуществляется в размере оплаченной им цены договора, но не выше предельной суммы. Закон определяет ее как как произведение общей площади жилых помещений, подлежащих передаче дольщику в одном объекте долевого строительства (но не более 120 кв.м.) и среднерыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в конкретном регионе (значение которого определяется уполномоченным органом в период заключения договора долевого участия).
Обращаем внимание, что защита дольщиков предусматривается только в отношении граждан, приобретающих жилые помещения. Если гражданин стал дольщикам в результате переуступки прав от юридического лица, то на него также распространяются указанные гарантии, если по его договору (объекту — жилому помещению) застройщиком внесены обязательные отчисления / взносы, и такая переуступка состоялась до возбуждения дела о банкротстве застройщика.
Компенсационный фонд долевого строительства. Комментарии юриста
Источник: www.advodom.ru
Государственный компенсационный фонд долевого строительства: что это и зачем он нужен?
Компенсационный фонд долевого строительства создан по поручению президента РФ Владимира Путина и начал действовать с начала текущего года. Этот инструмент поможет защитить дольщиков и кардинально изменит деятельность строительных компаний.
Возглавила государственный компенсационный фонд Елена Николаева, бывший заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы прошлого созыва. Управлять фондом будет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК), наблюдательный совет которого одобрил кандидатуру Николаевой. Согласно законопроекту, организация будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».
Зачем нужен фонд
Фонд призван защитить права граждан, приобретающих жильё в новостройках: его средства будут направлены на возмещение убытков дольщиков и завершение строительства домов в случае, если застройщик не исполнил своих обязательств. Сейчас российское правительство разрабатывает проект федерального закона, согласно которому девелоперы будут выполнять свои обязательства по передаче квартир дольщикам в принципиально новой форме.
Фонд ещё не имеет урегулированного механизма деятельности и на сегодняшний день решает организационные вопросы. В пятницу, 3 февраля, в Общественной палате РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» рассмотрели в нулевом чтении. Вскоре в 214-ФЗ «О долевом строительстве» будут внесены поправки, которые урегулируют работу фонда, определят размер отчислений строительных компаний, порядок выплат обманутым дольщикам и завершения недостроенных объектов.
Назначение компенсационного фонда определено: он будет накапливать взносы от строительных компаний, отслеживать регулярность поступления платежей; выступать арбитражным управляющим в процедуре банкротства девелопера, который перечислял деньги как минимум по одному объекту. Также фонд будет компенсировать убытки обманутым дольщикам, выдавать займы, включая беспроцентные, инвесторам, которые возьмут на себя обязательства по завершению недостроенных объектов разорённых застройщиков.
Елена Николаева уверена, что новый механизм функционирования надежно защитит дольщиков, а интересы застройщиков власти учтут в изменениях к законопроекту, регулирующему работу фонда.
Как в конце января заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, до конца первого квартала текущего года компенсационный фонд заработает в полную силу. Глава Минстроя пояснил, что прежде нужно принять ряд поправок в законодательство касательно прекращения страхования рисков дольщиков страховыми компаниями.
Где берутся средства
Предполагается, что застройщики будут отчислять в государственный компенсационный фонд деньги, которые сегодня от них получают страховщики, это 1% от суммы договоров долевого участия (ДДУ). По предварительным оценкам экспертов, годовой объём фонда будет составлять порядка 40-50 миллиардов рублей. По сути, со временем он должен заменить действующий механизм страхования ДДУ и банковские гарантии. Фонд станет подобием Агентства по страхованию вкладов и придёт на смену Общества взаимного страхования ответственности застройщиков, которое существует сегодня.
Мнение участников рынка
Большинство представителей рынка недвижимости согласны, что в России необходимо создать компенсационный фонд. Эксперты отмечают, то это скажется на работе застройщиков, а введение сразу нескольких видов взносов (компенсационный фонд и страхование) повлияет на стоимость недвижимости. На первом чтении застройщики выразили мнение, что сегодняшняя редакция федерального закона не решит проблемы страхования апартаментов, инвестиционных покупателей жилья, приобретающих одновременно несколько объектов, юридических лиц и другие.
По мнению строительных компаний, компенсационный фонд будет в первую очередь выплачивать средства гражданам. В то время как финансовая помощь инвесторам, которые будут достраивать дома в случае разорения застройщика, станет второстепенной задачей, хотя компаниям придется строить коммуникации, инженерные сети и прочее за свой счёт. Высока вероятность, что инвесторам не выдадут средства на завершение объектов, считают эксперты.
Сейчас девелоперов больше всего волнует, по каким критериям будет определяться надежность строительной компании согласно 214-ФЗ и какой будет сумма отчислений в компенсационный фонд. Страховые компании призывают сохранить действующий механизм страхования застройщиков, привлекающих средства дольщиков, и после запуска государственного компенсационного фонда.
Источник: superrielt.ru