Комплексное освоение разрешение на строительство

Награда вручается за лучший проект комплексной застройки и развития территории, включающий в себя строительство социальной инфраструктуры, торговых и развлекательных объектов, организацию общественных пространств.

В номинации «Лучший региональный проект комплексного освоения территории» (КОТ) принимают участие объекты, соответствующие следующим критериям:

• Комплекс расположен в регионе России (кроме Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москвы и Московской области);
• Класс объекта — комфорт, бизнес или элит;
• Комплекс находится на стадии строительства и/или завершает своё строительство согласно проектной декларации в период с 25 июня 2021 по 31 мая 2022 года включительно;
• Открыт старт продаж;
• Площадь жилых объектов не менее 100 000 м²;
• Различные типы застройки и виды недвижимости — жилая, коммерческая;
• Вся сопутствующая инфраструктура комплекса возводится силами строительной организации;
• Единая концепция развития, застройки, архитектуры.

Условия участия объектов:

Инструкция Разрешение на строительство

• Наличие проектной декларации (на заявленный объект / очередь);
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ;

Для объектов на стадии строительства:

• Наличие действующего разрешения на строительство, истекающее не ранее 03 июня 2022 г.;

Для объектов, завершающих своё строительство согласно проектной декларации в период с 25 июня 2021 по 31 мая 2022 года включительно:

• Акт о вводе в эксплуатацию;
• Если на момент подачи заявки на участие акт не получен — наличие действующего разрешения на строительство.

Обязательными условиями участия в Премии являются:

• Реализация жилья в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «214-ФЗ»).
• Реализация жилья, возводимого в рамках программы проектного финансирования.

Исключения:

• Готовые объекты, находящиеся на стадии реконструкции и заключающие договора купли-продажи могут участвовать в премии с предоставлением перечня документов. Для данной категории объектов является исключением реализация жилья в соответствии с «214-ФЗ».

Подать заявку на участие в премии могут представители проектов (девелоперы или собственники, а также риэлторские/консалтинговые агентства (с правом представлять проект и владеющие полной информацией о проекте).

В случае если заявку подает не компания застройщик или собственник, а другая компания (например, агентство недвижимости и т.п.), она должна согласовать информацию и участие проекта в Премии с застройщиком или собственником и получить одобрение.

Критерии оценки объектов:

I. Степень сложности освоения территории;

II. Уровень социальной ответственности проекта;

III. Уровень градостроительной ценности проекта;

IV. Уровень социальной подготовленности территории:

• подготовка земельного участка;
• учет существующих инженерных коммуникаций и градостроительных ограничений;
• обеспечение архитектурно-исторической преемственности осваиваемой территории;
• расселение жителей (если территория до реализации проекта была жилая);
• сохранение рабочих мест (если территория до реализации проекта была производственная);
• развитие транспортных (автомобильных, пешеходных) коммуникаций, способствующих комплексному решению проблемных узлов территории вне проекта застройки;
• развитие транспортных (автомобильных, пешеходных) коммуникаций на территории застройки;
• экологизация территории;
• формирование безопасной среды;
• повышение инвестиционной привлекательности территории и совокупной привлекательности статуса города;
• применение и развитие лучших мировых практик;
• формирование комфортной среды общегородского значения;
• наличие рекреационных зон и социальной инфраструктуры в необходимом объеме.

Голосование:

1. Онлайн-голосование членов Жюри – формирование шорт-листа. В рамках онлайн-голосования члены жюри присваивают балл от 1 до 10 каждому проекту на основании информации из анкеты.
2. Голосование членов жюри в рамках финального заседания — очная презентация объектов, определение победителя.

В презентации представители объектов должны отразить следующую информацию о своем проекте:

• Полнота, системность и целостность, а также красота подачи основной «идеи» преобразования территории;
• Архитектурное и конструктивное воплощение основной идеи;
• Архитектурно-планировочные решения, в т.ч. общественные зоны и их концепции, должны способствовать высокому качеству жизни, т.е. наилучшим условиям для массового индивидуального жилья;
• Стадии освоения территории;
• Соотношение жилых, рекреационных, социальных и общественных зон и помещений;
• Интеграция в существующую среду, максимальное сохранение природного ландшафта;
• Повышение капитализации и рыночной привлекательности готовой недвижимости по факту завершения проекта;
• Определена ли целевая аудитория проекта? Что будет целевую аудиторию? Показать актуальность проекта для рынка (в т.ч. соотношение цена/качество);
• Опыт застройщика (команды проекта), например, наличие ранее успешно реализованных проектов;
• Генплан развития территории с просчетом сроков реализации очередей;
• Насколько заявленный класс жилья и его цена, а также объекты соц/инфраструктуры соответствуют «промышленной составляющей» (для мега-проектов);
• Насколько продумана транспортная составляющая проекта.

Правила повторного участия в Премии:

Один и тот же объект (или очередь) может принимать участие в Премии в одной и той же номинации не более 2-х лет подряд при условии, что он не был победителем в этой номинации.

В случае, если объект уже побеждал в одной из номинаций Премии, он лишается права повторного участия в Премии в этой же номинации, но может быть заявлен в любой другой номинации при условии соответствия сроков строительства объекта правилам Премии.

Если объект состоит из нескольких очередей, одна из которых становилась победителем Премии прошлых годов, то другая очередь этого объекта может участвовать в Премии текущего года только в том случае, если она концептуально отличается от очереди-победителя.

Источник: www.urbanawards.ru

Статья 46.4. Договор о комплексном освоении территории

1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

2. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

3. По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье — договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 — 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

4. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

5. Условиями договора о комплексном освоении территории являются:

1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);

2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;

4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;

6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;

8) срок действия договора;

9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.

6. Договор может содержать:

1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;

2) обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в пункте 6 части 5 настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;

4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

7. Стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

8. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

9. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Источник: www.gradkod.ru

Комплексное освоение разрешение на строительство

Статья посвящена анализу действующих на территории Российской Федерации нормативно-правовых документов, регламентирующих взаимоотношения органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, инвестиционных и строительных компаний в период выделения земельных участков, разработки проектов и выполнении работ при комплексном освоении территории. Этот процесс сложен, длителен и требует строгого соблюдения нормативно-правовых документов как федерального, так и местного уровня.

Целью исследования являлось раскрытие содержания правового института комплексного освоения территории, его регулирования. Раскрыто понятие «комплексное освоение территории», определен его состав. Описан порядок подготовки и проведения аукциона при выделении земельного участка под строительство, приведены необходимые документы. Показано, что выбор участка под застройку происходит при соблюдении Правил землепользования и застройки; проект планировки и застройки городских и сельских поселений предусматривает рациональную очередность их развития, а в соответствии со строительными нормами и правилами осуществляют расчет необходимого количества строительных объектов, включающих в себя жилую и социально-бытовую недвижимость, транспортную сеть, инженерные коммуникации. Соблюдение нормативных и правовых актов при разработке полномасштабных проектов микрорайонов позволит создать современную, качественную и комфортную городскую среду.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 23.04.2018) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040 (дата обращения: 19.05.2019).

2. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 21.12.2018) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89826 (дата обращения: 19.05.2019).

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773 (дата обращения: 19.05.2019).

4. Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164516 (дата обращения: 19.05.2019).

5. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ [Электронный ресурс]. URL: https://www.mchs.gov.ru/law/Federalnie_zakoni/item/33422033 (дата обращения: 19.05.2019).

6. Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/70736874 (дата обращения: 19.05.2019).

7. Белякова Е.А., Гуляева А.А. Анализ и перспективы развития территорий г. Пензы, используемых под комплексное освоение // News of Science and Education. 2018. Т. 11. № 5. С. 49–52.

Рассматривая историю развития комплексного освоения территорий (КОТ), можно отметить, что такого рода застройка выделенных под строительство земельных участков началась давно, еще в 1930-х гг. И, как и любая крупномасштабная разработка, КОТ характеризуется особым правовым режимом развития земельного участка и особенностями порядка его предоставления и освоения, что отражается в нормативно-правовых документах различного уровня.

Под комплексным освоением территории подразумевается разработка полномасштабного проекта застройки земельного участка. Данный проект предусматривает не только возведение многоквартирных домов, объектов социально-бытового обслуживания населения, необходимых для комфортного повседневного проживания населения, но и прокладку коммуникаций, инженерных систем и объектов транспортной инфраструктуры.

Изучению проблемы развития городских территорий, вопросам реализации проектов жилищного строительства и других объектов недвижимости посвятили свои труды такие известные отечественные и зарубежные ученые, как А.Н. Асаул, Г. Керцнер, Э.У. Ларсон, Ю.П. Панибратова, И.В. Смирнова и другие.

Цель исследования: анализ взаимоувязанной системы нормативно-правовых актов (НПА), регулирующей деятельность органов местного самоуправления, строительных и инвестиционных компаний в сфере комплексного освоения территорий.

Материалы и методы исследования

Способами достижения поставленной цели являются такие распространенные методы теоретического исследования, как анализ и синтез, обобщение и описательный метод. Что касается теоретической основы изысканий, то НПА, действующие в Российской Федерации и являющиеся правовой базой для деятельности по комплексному освоению, застройке новых территорий или районов, занятых ветхой застройкой – комплекс документов, которыми обязательно должны руководствоваться потенциальные застройщики.

Результаты исследования и их обсуждение

Градостроительный кодекс РФ содержит трактовку понятия «комплексное освоение территорий». Так, в ст. 46.4 ГрК РФ раскрывается понятие самого термина комплексного освоения, а также содержится информация, касающаяся договора о комплексном освоении территории. Состав КОТ согласно [1] представлен на рис. 1.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 39.1) земельные участки (ЗУ), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основаниях, представленных на рис. 2.

Рис. 1. Состав комплексного освоения территории согласно ГрК РФ

Рис. 2. Основания для предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Под комплексное освоение предоставляются ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Распоряжаться такими участками могут только либо исполнительные органы госвласти, либо органы местного самоуправления (ОМС). ЗУ, выделенные под КОТ, предоставляются вышеуказанными органами только юридическим лицам (ст.

46.4 ГрК РФ) и только на основании договора аренды, заключаемого по результатам торгов. Данный договор заключается на срок от 3 до 5 лет. Вместе с тем заключается договор о КОТ.

Земельный и Градостроительный кодексы РФ предусматривают и возможности заключения договора аренды без торгов. Во-первых, это может быть если на аукцион подана единственная заявка (при соответствии требованиям к участникам и условиям аукциона). В этом случае с лицом, подавшим заявку, может быть заключен договор на право аренды вышеуказанного ЗУ. Во-вторых, договор аренды заключается без торгов, если участник аукциона – единственный участник торгов.

Далее необходимо сказать о размере платы за арендуемый земельный участок. Она определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ [2] и Земельным кодексом РФ. Так, в соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ размер ежегодной арендной платы может быть равным начальной цене ЗУ, выставленного на аукцион [3, 4].

Действующие российские нормативно-правовые акты регулируют условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности [3, 5]. Так, одна из глав Земельного кодекса (глава V.1) посвящена порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Причем в ней приводятся сведения не только при предоставлении земельных участков юридическим лицам под комплексное освоение территории, но и физическим под индивидуальное жилищное строительство.

Работы по образованию земельного участка для его предоставления в аренду посредством проведения аукциона и подготовка к проведению аукциона проходят в определенной последовательности и представлены на рис. 3.

На рис. 4 представлены документы, которые должны предоставить заявители для участия в аукционе. Их перечень представлен в извещении о проведении аукциона.

Законодательно предусмотрена и электронная форма проведения торгов (ст. 39.13 ЗК РФ). Пункт 2 указанной статьи гласит: «Аукцион не проводится в электронной форме в случаях, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства».

Рис. 3. Порядок подготовки и проведения аукциона

Рис. 4. Документы для участия в аукционе

Рис. 5. Состав жилой зоны согласно ГрК РФ

Отметим и особенности выбора участка под застройку. Это происходит при соблюдении Правил землепользования и застройки, которые содержат карту градостроительного зонирования территории и градостроительные регламенты. Как известно, в первом документе устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, и границы зон с особыми условиями использования территории и объектов культурного наследия. Градостроительный регламент указывает виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) [6]; предельные минимaльные и (или) максимальные размеры ЗУ и параметры разрешенного строительства (ст. 38 ГрК РФ), которые зависят от региона; ограничения использования ЗУ и ОКС.

КОТ в первую очередь направлено на строительство жилых домов и жилых комплексов, поэтому ЗУ необходимо выделять в жилой зоне, в которой могут быть возведены следующие виды жилых домов (рис. 5).

Сегодня территория г. Пензы представлена смешанной застройкой: рядом с индивидуальными жилыми домами нередко стоят многоэтажные жилые дома, или среднеэтажная застройка граничит с многоэтажной [7]. Правовой режим ЗУ устанавливается градостроительным регламентом в зависимости от территориальной зоны.

Для установления зон размещения объектов и рациональной очередности развития населенных пунктов разрабатывается проект планировки территории (ППТ). ППТ создается в отношении элемента планировочной структуры: квартала, микрорайона и т.д.

Чертеж проекта планировки территории является основой для всех последующих видов работ и является основой для градостроительных планов земельных участков. ППТ является более детальным документом в отношении конкретной территории, поскольку отображает красные линии, инфраструктуры и различные объекты.

На основании проекта планировки территории выдается градостроительный план земельного участка, который необходим для получения разрешения на строительство. При разработке градостроительных документов необходимо разрабатывать и учитывать стратегически длительные решения. Таковыми могут быть: развитие территории муниципального образования на длительный срок, функциональное зонирование, размещение инженерно-транспортной инфраструктуры. Кроме того, весьма важным и необходимым считаем рациональное использование природных ресурсов и охрану окружающей среды.

Как отмечалось в начале статьи, комплексное освоение территории – это не только выделение земельного участка и заключение договора на право пользования им, но и дальнейшая взаимоувязанная деятельность органов местного самоуправления, инвесторов, проектных организаций и строительных компаний, направленная на создание комфортной среды обитания горожан, в которой грамотно продуманы и соединены, дополняя друг друга, качественное жилье, обустроенные дворы, социальная и транспортная инфраструктуры.

Поэтому, кроме перечисленных документов в сфере комплексного освоения существует еще множество документов различного уровня: от федерального до местного регионального, которые регулируют деятельность перечисленных организаций по проектированию и расчету необходимого количества жилых, общественных зданий и инженерных коммуникаций, повышению уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях, обеспечению планируемого количества населения и организаций коммунальными услугами, принимая соответствующие социальные нормативы обеспеченности.

Таким образом, проведен анализ основных нормативных документов, регулирующих деятельность органов и организаций различного уровня при выделении земельных участков под комплексное освоение территории, а также при разработке полномасштабных проектов микрорайонов с целью создания современной, качественной и комфортной городской среды.

Источник: science-economy.ru