1. Комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:
1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);
2) образование земельных участков в границах этой территории;
3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
«Система градостроительной документации»
4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.
2. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 — 27 статьи 46.7 настоящего Кодекса (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья).
3. Отдельные права и обязанности указанных в части 2 настоящей статьи исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, предусмотренные частями 4 и 5 настоящей статьи, могут осуществляться уполномоченными исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами либо заключенными с указанными в части 2 настоящей статьи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашениями (договорами).
2013-03-20 54-я сессия. О жилье экономкласса
4. В договоре о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья содержатся:
1) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья;
2) обязательство лица, заключившего данный договор, подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления документацию по планировке территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления таких документов;
3) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории в порядке, установленном настоящим Кодексом, максимальный срок выполнения этого обязательства;
4) обязательство сторон данного договора осуществить на земельном участке, указанном в пункте 1 настоящей части, или на земельных участках, образованных из указанного земельного участка, предусмотренные данным договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;
5) обязательство лица, заключившего данный договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей части, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в том числе обеспечить за свой счет выполнение в отношении таких земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках, и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета таких земельных участков, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
6) право лица, заключившего данный договор, обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной или муниципальной собственности на земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части;
7) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор, предоставить в соответствии с земельным законодательством лицу, заключившему данный договор, земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части и необходимые такому лицу для исполнения обязательств по данному договору, в аренду без проведения торгов;
8) обязательство сторон данного договора обеспечить строительство на земельном участке, в отношении которого заключен данный договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, и ввод указанных объектов в эксплуатацию, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
9) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, в соответствии с этапами строительства и графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;
10) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 8 и 9 настоящей части объектов в соответствии с проектом планировки территории, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
11) обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, предусмотренные частью 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, договоры участия в долевом строительстве стандартного жилья, договоры купли-продажи стандартного жилья в отношении указанных в пункте 9 настоящей части жилых помещений, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей цены, указанной в протоколе о результатах аукциона на право заключения данного договора, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 настоящего Кодекса, начальной цены предмета такого аукциона (далее в настоящей статье — максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья);
12) максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья;
13) право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, на распоряжение указанными в пункте 9 настоящей части жилыми помещениями, в том числе объектами индивидуального жилищного строительства, без ограничений, установленных данным договором;
14) обязательство сторон данного договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки, максимальный срок заключения дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего указанный график;
15) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора;
16) срок действия данного договора;
17) ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.
5. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья может содержать:
1) обязательства сторон данного договора заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение стандартного жилья по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра стандартного жилья, и в сроки, указанные в части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса. Включение в данный договор условия о безвозмездной передаче стандартного жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается;
2) способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства стандартного жилья в рамках данного договора, предоставляемой в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, и сроки ее предоставления;
3) обязательство лица, заключившего данный договор, передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в государственную или муниципальную собственность либо передать сети инженерно-технического обеспечения, их элементы, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в собственность организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, перечень указанных объектов, сетей, их элементов и условия такой передачи;
4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами указанного в пункте 1 части 4 настоящей статьи земельного участка объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах указанного земельного участка построенных и (или) реконструированных объектов коммунальной инфраструктуры, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
5) максимальная доля общей площади зданий (за исключением многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур) и нежилых помещений в многоквартирных домах (за исключением помещений общего пользования) в общей площади всех зданий, строительство которых предусматривается в границах территории, подлежащей комплексному освоению в целях строительства стандартного жилья;
6. В случае, если договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья предусмотрено строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что минимальный объем жилых помещений в таких многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства соответствует условиям отнесения к стандартному жилью, условием данного договора является условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.
7. В срок, предусмотренный договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, стороны данного договора обязаны заключить дополнительное соглашение к данному договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению этой территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, указанных в пункте 9 части 4 настоящей статьи) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.
8. Прекращение существования земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных данным договором.
9. К договорам о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья применяются положения, предусмотренные частями 7 — 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса.
Источник: zknrf.ru
Комплексное развитие территорий — трудности и возможности
Как закон о КРТ изменит сложившуюся практику застройки, зачастую идущую в разрез с интересами жителей и нормами комфортной городской среды? Достаточно ли в законе механизмов, способных обязать застройщиков соблюдать баланс между жильем и общественными пространствами? Об эффективности закона и возможностях жителей по защите своих прав рассуждает эксперт по развитию территорий, директор по развитию территорий группы компаний ASG Ринат Аисов:
30 декабря 2020 в Градостроительный кодекс были внесены масштабные изменения, результатом которых стало появление новой главы 10, посвященной комплексному развитию территории (КРТ).
Основными целями КРТ, заложенными в Кодексе (ст. 64) как раз и является обеспечение сбалансированного и устойчивого развития, повышение качества городской среды и улучшение внешнего облика и иных характеристик объектов капитального строительства городских территорий.
Действие Закона как раз и направлено в отношении в первую очередь аварийного и ветхого жилья, затрагивая при этом также жилье с высокой степенью физического износа, критерии которого должны быть субъектом Российской Федерации.
Как сложится, и насколько будет эффективной практика применения законодательства о КРТ сейчас спрогнозировать сложно, все покажет время. На сегодняшний день в ряде регионов (в первую очередь в Москве) реализация программ КРТ только набирает обороты. Дело в том, что на уровне каждого субъекта Российской Федерации должен быть принят целый массив законодательных, а также подзаконных нормативных актов, развивающих и конкретизирующих порядок принятия и реализации решений о КРТ, некоторые вопросы до сих пор остаются неясными. Так, на уровне Республики Татарстан были внесены в этой части большие изменения в Закон Республики Татарстан «О градостроительной деятельности в Республике Татарстан». В то же время, в развитие республиканского закона должен быть принят ряд нормативных актов Кабинета Министров РТ, как раз в которых и должна содержаться вся практическая конкретика, что, конечно не дает возможности начать реализацию проектов КРТ в нашей Республике.
Что касается соблюдения интереса жителей, необходимо иметь в виду, что это понятие довольно противоречивое, люди в массе своей не любят перемен, даже если, в конечном счете, эти перемены им на пользу. Ведь люди руководствуются в своей жизни не только разумными доводами, многие просто не хотят уезжать с насиженных годами мест, где жили их предки, прошло их детство и юность. Даже если им будут предложены более комфортные условия жизни. Как ни парадоксально, но это факт, и мы это должны учитывать и понимать.
Какие же возможности закон открывает жителям для защиты своих прав?
В решении о КРТ (ст. 67 Градостроительного кодекса) определяется перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции, включая многоквартирные дома.
Какие правовые механизмы защиты устанавливает Закон?
Во-первых, для включения или исключения многоквартирного дома (МКД) из решения о КРТ установлено проведение общих собраний собственников МКД (только в отношении домой, не признанных аварийными). И далее: окончательное решение о КРТ принимается с учетом решения такого собрания. Правда остается неясным как на практике будет это требование реализовано, поскольку жилой дом может находится в центре подлежащей развитию территории, и как это скажется на внешнем облике будущего микрорайона непонятно.
Во-вторых, предусмотренное ч. 6. ст. 68 Градостроительного кодекса обязательство лица, заключившего договор о КРТ, создать или приобрести жилые помещения для их предоставления гражданам взамен жилых помещений, освобождаемых ими в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, а также обязательство уплатить денежные средства для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу.
И, в-третьих, одним из главных этапов реализации решения о КРТ является подготовка и утверждение документации по планировке территории (ППТ). Именно в ППТ и содержатся требования, обязательные в соответствии с градостроительной документацией и местными нормативами градостроительного проектирования как по параметрам жилой застройки, так и по обеспечению жителей объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур.
В данном случае у жителей отдельно взятой территории имеется возможность участвовать в обязательной при утверждении ППТ процедуре общественных обсуждений (ст. 5.1., ст. 46 Градостроительного кодекса). В ходе процедуры общественных обсуждений каждый житель может высказать и представить свои обоснованные замечания и предложения, касающиеся улучшения архитектурно-градостроительных характеристик жизнедеятельности района.
Как неоднократно подчеркивал в своих решениях Конституционный суд России, достижение разумного баланса между общественным и частным интересом является приоритетной целью градостроительного законодательства, деятельности в этой сфере органов государственной и муниципальной власти.
Говоря о таком правовом институте как КРТ, мы забываемом о такой ее важной разновидности как КРТ по инициативе правообладателя.
В этом случае, с одной стороны, есть инициатива конкретных собственников по развитию неосвоенного пространства, а с другой стороны, содействие в рамках компетенции органов муниципальной власти.
Для столицы Татарстана этот вид КРТ имеет приоритетное значение. Уже много лет прошло с момента расширения границ города за счет земель «восточной дуги», а данные территории до сих пор остаются неосвоенными, что негативно влияет на рынок жилищного строительства, создавая дефицит строительных площадок, и, как следствие – безудержный рост цен на жилье.
Проблема КРТ, на наш взгляд, могла бы стать, определенной панацеей в этой области, тем более «бульдозерного снесения тут не потребуется», никого расселять здесь не надо.
Тем самым, эффективная реализация КРТ по инициативе правообладателя позволит вовлечь в сферу жилищного строительства значительные территории, до настоящего времени продолжающие оставаться неосвоенными, способствует развитию социальной инфраструктуры, созданию новых рабочих мест, привлечению в Республику Татарстан частного инвестиционного капитала и многие другие положительные бонусы для ее жителей.
Источник: www.cian.ru