Консервация объекта строительства включает

Порядок консервации объектов

Министерствам и ведомствам СССР и Советам Министров союзных республик в соответствии с предоставленным им правом принимать решения с участием министерств-подрядчиков о временной консервации строящихся предприятий и объектов, технический уровень которых не отвечает современным требованиям и которые не могут быть обеспечены капитальными вложениями для ввода их в действие в соответствии с нормами продолжительности строительства. При этом решения о консервации предприятий (объектов), титульные списки которых согласно действующему порядку министерства и ведомства СССР и Советы Министров союзных республик не имеют права утверждать самостоятельно, должны быть согласованы с Госпланом СССР.

1. Решения о консервации предприятий (объектов) принимается, как правило, одновременно с утверждением плана капитального строительства на планируемый год.

На основании принятого решения о консервации строящихся предприятий (объектов) министерство (ведомство) или по его указанию орган (главк, объединение или другой орган хозяйственного управления), подведомственный министерству (ведомству), издают приказ (распоряжение) о консервации строительства, в котором определяются сроки разработки документации, необходимой для проведения работ по консервации приостановленных строительством предприятий (объектов) и обеспечению сохранности оборудования, конструкций и материалов, а также определяется организация, ответственная за сохранность этих объектов, оборудования, материалов.

53) Консервация недостроя

акт о приостановлении строительства с указанием в нем сметной стоимости объемов выполненных работ на объектах с приложением ведомостей на оборудование, конструкции и материалы, подлежащие консервации и передаче на строительство других объектов (приложение № 1);

перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированных предприятий (объектов) или их конструктивных элементов, несмонтированного оборудования, конструкций и неиспользованных материалов (приложение № 2).

Указанный перечень составляется с участием проектной организации.

3. На основании указанного в пункте 2 настоящего письма перечня проектной организацией по поручению заказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервации строительства составляются смета и в случае необходимости рабочие чертежи на проведение работ по консервации предприятия (объекта), а также смета на мероприятия по обеспечению их сохранности.

Смета на проведение работ по консервации после согласования ее с подрядчиком и смета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) утверждаются вышестоящей организацией заказчика.

Составление смет на проведение работ по консервации и на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению, заключенному между заказчиком и проектной организацией, за счет лимита на проектные работы, выделенного для данной стройки, или годовых лимитов на проектные работы министерств и ведомств СССР и Советов Министров союзных республик.

Консервация объекта не должна допустить попадания атмосферных осадков на строящийся дом

4. Заказчик обязан в 2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительства предприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчеты за выполненные до принятия решения о консервации объемы строительно-монтажных работ, возместить убытки подрядной организации, понесенные ею в связи с расторжением или изменением договоров на поставку материалов и конструкций, и расходы, связанные с перевозкой материальных ценностей на другие объекты. Расчеты за выполненные объемы строительно-монтажных работ производятся на основании актов приемки выполненных строительно-монтажных работ, составленных по форме 2 «В».

Выполнение строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведение работ по консервации, осуществляется в обязательном порядке подрядной организацией по дополнительному соглашению к генеральному договору подряда на капитальное строительство. В дополнительном соглашении предусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных предприятий (объектов) и конструктивных элементов.

Расчеты за выполненные строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) производятся на основании актов приемки выполненных строительно-монтажных работ, составленных по форме 2″В».

Строительно-монтажные работы, выполненные подрядчиком до консервации, и строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) включаются в объем строительно-монтажных работ.

Подрядчик обязан сдать, а заказчик принять в сроки, предусмотренные дополнительным соглашением, законсервированные предприятия (объекты), а также предусмотренные ведомостью оборудование, конструкции и материалы, подлежащие консервации.

За задержку расчетов за выполненные строительно-монтажные работы и приемки законсервированных предприятий, объектов и материальных ценностей заказчик уплачивает подрядчику пеню в соответствии с Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, и возмещает ему затраты, связанные с задержкой расчетов за выполненные строительно-монтажные работы.

Непроизводительные затраты, допущенные заказчиком по этой причине, должны относиться по действующим предприятиям на результаты их хозяйственной деятельности, а по новому строительству — на счет централизованных фондов и резервов вышестоящих органов хозяйственного управления.

5. Финансирование работ и затрат, указанных в пункте 4 настоящего письма, — и мероприятий, обеспечивающих сохранность законсервированных в установленном порядке предприятий (объектов), производится в 1986 году за счет средств заказчиков в пределах лимитов капитальных вложений, выделенных на строительство этих объектов.

В последующие годы по предприятиям (объектам, подлежащим консервации в планируемом году, работы и затраты по консервации финансируются за счет средств, выделяемых на эти цели в пределах лимитов капитальных вложений министерств и ведомств СССР и Советов Министров союзных республик. При этом для расчетов за строительно-монтажные работы, выполненные до консервации предприятий (объектов), используются средства заказчиков, выделенные на их строительство.

Затраты по мероприятиям, обеспечивающим сохранность законсервированных в установленном порядке предприятий (объектов), финансируются в планируемом и последующих годах за счет средств, выделяемых на эти цели в пределах лимитов капитальных вложений министерств и ведомств СССР и Советов Министров союзных республик.

6. Высвободившиеся в 1986 году в связи с консервацией предприятий (объектов) объемы капитальных вложений и строительно-монтажных работ остаются в распоряжении заказчиков (министерств и ведомств СССР и Советов Министров союзных республик) и могут направляться ими на увеличение объемов капитальных вложений по другим строящимся предприятиям (объектам) в целях сокращения сроков их строительства с последующим сообщением Госплану СССР.

Заказчик совместно с подрядчиком по предприятиям (объектам), включенным в план капитального строительства на 1986 год, определяет величину уменьшения плана строительно-монтажных работ по каждому законсервированному предприятию (объекту).

Заказчики и подрядчики (министерства и ведомства СССР и Советы Министров союзных республик) совместно определяют общий объем уменьшения строительно-монтажных работ в 1986 году по всем законсервированным предприятиям (объектам) и принимают решение о перераспределении высвобождающегося лимита подрядных работ по другим стройкам, имея в виду обеспечить ускорение их строительства, или вносят предложения об уменьшении плавна подрядных работ.

7. Предприятия (объекты), строительство которых возобновляется после консервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием технического состояния на день передачи.

Работы по расконсервации предприятия (объекта), включая восстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете, утвержденной в порядке, установленном пунктом 3 настоящего письма для смет на работы по консервации.

Затраты по составлению сметы на расконсервацию, работы по расконсервации предприятия (объекта), включая восстановительные работы, финансируются за счет капитальных вложений, выделенных на продолжение их строительства.

Работы и затраты по консервации предприятий (объектов), а также на их расконсервацию, включая восстановительные работы, оплачиваются в пределах средств сводного сметного расчета стоимости строительства. При превышении по этой причине сметного лимита на строительство проектно-сметная документация подлежит переутверждению в установленном порядке.

8. Затраты по законсервированным зданиям (сооружениям), включая затраты на проектно-изыскательские работы, в аналитическом учете застройщика по счету № 33 «Капитальные вложения» выделяются в особую группу и в балансе застройщика (баланс по капитальным вложениям форма № 1 — застройщика или раздел «IV» в балансе по основной деятельности) показываются по строке 130, где вписываются слова «законсервированное и окончательно прекращенное строительство». На эту строку относятся в дальнейшем затраты по консервации приостановленного строительства и по окончательным расчетам с подрядной организацией.

9. Письма Госстроя СССР от 24 ноября 1981 г. № 94-Д «О применении пункта 47 Правил о договорах подряда на капитальное строительство при исключении заказчиком из плана ранее начатых строительством объектов» и Госстроя СССР, Минфина СССР, Стройбанка СССР и Госбанка СССР от 2 декабря 1981 г. № 97-Д «О порядке проведения работ по консервации объектов» утратили силу.

Приложение № 1

Наименование застройщика ________________________________________________

и его ведомственная подчиненность _______________________________________

Наименование стройки ____________________________________________________

и ее проектная мощность _________________________________________________

Акт о приостановлении строительства

Наименование объектов, конструктивных элементов, видов работ и затрат

Дата начала строительства

Дата приостановления работ по строительству

Утвержденная полная сметная стоимость в тыс. руб.

Сметная стоимость выполненных работ на дату приостановления строительства в тыс. руб.

Фактические затраты на дату приостановления строительства по балансу застройщика в тыс. руб.

Источник

Консервация объекта строительства включает

Адвокат Соков Андрей Владимирович

Обратный звонок

График работы:
ПН-ПТс 9-00 до 19-00

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства – один из самых сложных и трудоемких видов строительных экспертиз. Обычно такие исследования проводятся для того, чтобы выяснить актуальную рыночную цену строительного объекта, возведение которого по разным причинам не было завершено некоторое время назад или подлежит консервации в текущий момент.

Интерес к подобным исследованиям постоянно растет. Оценка стоимости дает возможность реализовать данный объект каким-либо путем с целью частичного возврата инвестиций. В области строительства рынок незавершенных объектов в России развит недостаточно хорошо.

Поэтому продажа, консервация, деконсервация или получение инвестиций на окончание строительства требуют предварительного анализа цены. Рыночные условия постоянно меняются. Цены на недвижимость, стройматериалы, строительные работы все время колеблются, причем как в сторону увеличения, так и в обратную сторону. Эффективно оценить стоимость имеющегося недостроенного объекта может экспертиза стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства.

Незавершенные строительные объекты – одна из наиболее интересных инвестиционных областей. Дело в том, что недостроенный объект может продаваться по действительно низкой цене. И при вложении незначительных по сравнению с возведением здания с нуля средств можно получить полноценное здание, строение или сооружение.

К оценке стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства прибегают при рассмотрении различных предложений по покупке недостроенных зданий и сооружений. Особенно интересны неоконченные стройки в области готового жилья, офисных зданий и, естественно, торговых центров. Если организация планирует вкладывать средства в завершение подобных объектов, то ей необходимо оценить их реальную стоимость.

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства также может быть проведена при постановке незавершенного объекта на баланс организации в связи с необходимостью принять решение о дальнейшей эксплуатации незавершенного объекта. Соображения по эффективному использованию земельного участка также являются показанием для проведения оценочной экспертизы.

Часто бывает так, что ценность задействованного земельного участка превышает текущую ценность начатого строительства. Чтобы решить, стоит ли достраивать здание или целесообразнее снести его и использовать землю иначе, проводят оценку стоимости недостроенного объекта. На принятие этого решения также влияет объем выполненных работ.

Понятно, что ликвидировать фундамент проще, чем несколько построенных этажей. В то же время мероприятия по сносу имеющихся строений могут оказаться более затратными, чем завершение строительства. Бывает и так, что в районе, в котором строится здание, произошли существенные изменения, которые значительно понижают предполагаемую прибыль от эксплуатации здания. В таких случаях имеет смысл законсервировать строительство или совсем прекратить его и по-другому распорядиться имеющимся земельным наделом. Для взвешивания всех «за» и «против» необходимо провести экспертизу по оценке стоимости объекта.

Оценку стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов используют также при возобновлении строительства. Дело в том, что объект мог быть законсервирован при недостатке определенного объема бюджета.

Но, по прошествии времени, рыночные цены могли измениться, законсервированный объект мог подвергнуться тому или иному износу или намеренному разрушению со стороны третьих лиц. Мог измениться размер арендной платы на землю. В любом случае, стоимость объекта и размер необходимых вложений предстоит установить заново.

Возобновление строительства может включать в себя реконструкцию готовых фрагментов, ремонт и устранение разрушений и даже изменение проекта строительства. Все это также влияет на стоимость оцениваемого объекта. Еще один повод для обращения к экспертам – банкротство строительной фирмы или организации, инвестировавшей деньги в строительство.

Здания, идущие в зачет долгов, должны быть оценены экспертами для того, чтобы учитывалась их реальная рыночная стоимость. Это поможет во многом облегчить долговое бремя организации-банкрота. Соответственно результат экспертизы стоимости может быть предъявлен в суде в ходе делопроизводства по банкротству фирмы.

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства может быть проведена независимой экспертной организацией. Необходимо отметить, что этот вид экспертизы требует наличия соответствующей квалификации в области строительства, управления и экономики, определенного экспертного опыта и специфических знаний. Поскольку результаты таких экспертиз имеют решающее значение для получения прибыли или при реконструкции долговой структуры, они должны быть подготовлены самым тщательным образом.

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ КОНСЕРВАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ ИЛИ ВОЗОБНОВЛЕНИИ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

Экспертиза стоимости незавершенных объектов имеет определенную процедуру проведения, включающую в себя исследование всех аспектов спорного объекта. Как правило, она включает в себя следующие этапы:

1. Изучение сопутствующей документации.
2. Анализ экономических характеристик объекта.
3. Исследование самого объекта, включая проведение специфической фотосъемки (видеосъемки).
4. Проведение лабораторных исследований.
5. Составление экспертного заключения.

Сначала эксперт анализирует всю предоставленную документацию по исследуемому объекту: проектные документы, сметы, отчеты по проделанной работе и завершенным этапам строительства. По проведенному анализу бумаг эксперт составляет предварительную оценку объекта.

На втором этапе проводится исследование экономических показателей оцениваемого объекта:

1. Оценка выполненного строительства.
2. Оценка возможного ущерба, нанесенного во время консервации объекта.
3. Оценка рыночной стоимости земельного участка (или размера арендной платы за него).
4. Определение экономической привлекательности объекта (выгодность расположения, уровень проходимости в единицу времени, экономический потенциал района, близость метро или остановок общественного транспорта, наличие парковок, благоустроенность окружающей территории, количество вариантов перепрофилирования здания и пр.).
5. Наличие уже выкупленных электрических или тепловых мощностей.
6. Оценка объема необходимых инвестиций для завершения строительства.
7. Предполагаемая стоимость завершенного объекта (этот показатель имеет прогностический характер и служит для формирования представлений об инвестиционной привлекательности исследуемого знания или сооружения).

На следующем этапе проводится непосредственное исследование недостроенного объекта с помощью визуального осмотра и с использованием специального оборудования. Также проводится обязательная фотосъемка объекта в целом, а также отдельных его частей, имеющих непосредственное влияние на стоимость.

Фотографируются детали, выгодно отличающие незавершенный объект – особенности архитектуры, завершенные фрагменты, встроенные инженерные системы и так далее. Кроме того, съемке подлежат дефекты, допущенные при строительстве, а также факты разрушения, произошедшего после начала консервации объекта. При необходимости проводится видеосъемка объекта. Фотографии и видеоматериалы впоследствии прилагаются к экспертному заключению. На этом этапе также оценивается качество проведенных работ, прочность железобетонных оснований и иных конструкций, проектная целесообразность архитектуры и качество отделки (если таковая имеется).

Иногда в дополнение к проведенному исследованию самого объекта необходимо назначить ряд лабораторных исследований. Анализу подлежат следующие показатели:

1. Экологичность использованных строительных (отделочных) материалов.
2. Прочность бетона и других материалов, использованных при возведении.
3. Пробы заборов воздуха для оценки экологической обстановки района.
4. Технические характеристики блоков строения.
5. Показатели износа строительных материалов.
6. Другие физические и химические характеристики строительных материалов.

Заключительным мероприятием оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства является составление экспертного заключения, которое включает в себя копии всех представленных документов, выводы эксперта (или комиссии экспертов), фотоматериалы, рекомендации эксперта по повышению экономической ценности объекта.

КАКИЕ МАТЕРИАЛЫ НЕОБХОДИМО ПРЕДОСТАВИТЬ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ КОНСЕРВАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ ИЛИ ВОЗОБНОВЛЕНИИ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

Для того, чтобы анализ стоимости незавершенных строительных объектов был максимально точным и объективным, необходимо предоставить как можно более полный комплект имеющихся документов. Это позволит учесть все нюансы и детали здания (сооружения), влияющие на конечную стоимость. Список документов может уточняться в зависимости от конкретного дела. В большинстве случаев для экспертизы предоставляются следующие бумаги:

1. Проектная и сметная документация объекта.
2. Планы работ.
3. Чертежи.
4. Отчеты о проведенных работах и израсходованных средствах.
5. Фотографии разных этапов строительства объекта
6. Налоговые документы, связанные с объектом и процессом строительства.
7. Инвентаризационные ведомости.
8. Акт о приостановлении строительства.
9. Сметы стоимости работ и затрат на консервацию объекта.
10. Любая другая документация, свидетельствующая о тех или иных характеристиках объекта.

Само собой разумеется, что для экспертизы необходимо предоставить и сам незавершенный объект. Однако в некоторых ситуациях, когда невозможно личное присутствие эксперта на объекте, оценка стоимости может быть проведена по предоставленным документам. В таких случаях следует собрать все возможные документы, касающиеся исследуемого здания или сооружения.

Также предоставляются максимально подробные фотоснимки объекта. Можно также предоставить видеозапись объекта. Надо понимать, что оценка стоимости по документам может не учесть некоторые изъяны недостроенного объекта, которые могут быть не слишком заметны. Следовательно, при оценке инвестиционной привлекательности или целесообразности возобновления строительства необходимо проводить наиболее полное исследование, включающее визуальный осмотр и проведение лабораторных анализов.

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ КОНСЕРВАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ ИЛИ ВОЗОБНОВЛЕНИИ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. №49 «Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» описывает процедуру учета имущества и наложения финансовых обязательств. Пункты 3.32, 3.33 и 3.34 данного Приказа регламентируют процедуру инвентаризации строительных объектов при переводе их на консервацию.

Законодательство РФ позволяет проведение экспертизы в независимых (негосударственных) лабораториях и экспертных организациях. Аккредитация независимых экспертных организаций описывается в статье 50 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Источник