Д анная заметка не претендует на истину в последней инстанции, а лишь является порывом души поделиться увиденным. Не являясь профессионалом в данной области, но будучи участником строительства нескольких объектов разных типов, желаю предостеречь и предупредить новоявленных героев-строителей о возможных «прекрасах» данного интереснейшего процесса. Искренне хочется, чтобы дом Ваш был построен разумно, за адекватные финансовые средства, с затратой малой части нервной и мышечной энергии. И главное! Принёс Вам и Вашей семье долгожданный уют на Земле-Матушке.
И так. У Вас есть определённая сумма отечественной валюты, например миллион. Вы приобрели участок под строительство, нашли проект желаемого домика (не из подручных средств в виде бересты, камыша, слюды и соседнего леса), плюс предварительно прикинули сумму затрат на строительную бригаду (всё же саму коробку и крышу одному делать сложно). Вышло примерно на эту сумму.
Вы рады и счастливы, готовы в кратчайшие сроки возвести желаемый объект и обрадовать жену. И тут начинается всё самое интересное.
Прямые и косвенные затраты
Часть 1. Подводные камни строительства.
В НИМАНИЕ. Смело умножайте в 1,5, а лучше в 2 раза Ваши предполагаемые расходы. Т.е. если Вы запланировали дом за миллион, то в реальности он Вам выйдет минимум в 1,5 млн., если не в 2 и более. Есть люди, кто в свой дом вложили столько, что после нескольких миллионов просто перестали считать (до десятков миллионов при начальном расчёте в 5).
Почему так происходит? Рассмотрим несколько факторов:
1) Незнание заказчиком всего объёма необходимых работ и материалов. Например, для многих дом – это фундамент, пол, стены, крыша. И часто люди не учитывают, что стоимость всех окон и дверей может выйти в несколько сотен тысяч и даже свыше миллиона (одно хорошее окно сейчас в среднем стоит 10-20 тысяч, дверь входная 20-40, если работа на заказ – умножайте ещё).
Проведение электрики – возьмут с Вас прилично и ощутимо (могут и сотню тысяч взять спокойно). А ещё канализация, вентиляция, лестница на второй этаж (одни из самых сложных и дорогих работ), система отопления (печи стоят и по материалу и по работе прилично), установка камина (без оформления, камин плюс работа по установке) обойдётся примерно 50-60 тысяч … А ещё отделка, сантехника и прочее, прочее…
2) Вроде мелочи, а набегает… Что стоит скрепка, гвоздь или саморез – ерунда… А умножьте это на десятки кг – выйдет несколько десятков тысяч (сюда же уголки, крепления, болты, глухари, гайки и т.п.).
3) Косвенные расходы. Бензин — мотаться туда-сюда, съём жилья, если негде жить… Само Ваше время! Возведение бригадой коробки и крыши дело одного месяца, завершение работ под ключ – дело от 4-6 месяцев до нескольких лет (да-да, долгостроев хватает).
4) Неожиданности. Опишу пример, с которым мы столкнулись в начале марта. Погода нынешней весной выдалась тёплой, снег растаял на пару недель ранее обычного. Дороги развезло. Фуры за тысячу км привезли в течение суток сруб (14 брикетов гладкого красивого клееного бруса 8-10 метров в длину примерно по 2 тонны весом).
Дома на склонах | Пример Реализации | Проект
Из-за состояния дорог пришлось трижды в течение нескольких дней перегружать из одной техники в другую всю эту массу. За эти дни мы преодолели целых 24 км, сначала сдались КАМАЗы, потом ГАЗоны, вытаскивали забуксовавший кран, в итоге всех спас суровый лесовоз с фишкой (такие клешни для захвата брёвен). Итог – потеря нескольких дней бригадой из и без того сжатого графика, минус 30-40 тысяч на незапланированную аренду спецтехники. Сама доставка двух фур с завода обошлась примерно тысяч в 50. Вот такие пироги.
5) Подорожание стройматериалов. Дом за один день не строится. Из-за инфляции, дёрганья курса цены могут поменяться значительно. Будьте к этому готовы, и если возможно, заранее затаривайтесь всем необходимым. Дешевле оно точно не станет.
Разумно сделать навес на участке для материала. Глупо будет затариться деревом и сгнить его под дождём.
6) Инструменты. Хороший набор инструментов для стройки стоит от 100 тысяч и выше. Это и Пара приличных шуруповёртов, пара перфораторов, торцевая пила, циркулярная пила, цепная пила, шлифовальная машина, рубанок, молотки, пилы ручные, уровни и т.д.
7) Материалы для строительства. Для любителей экологического строительства тот же льняной утеплитель ввиду малого производства на данный момент стоит в 4 раза дороже утеплителя из минеральной ваты (вредная для здоровья), чьё производство поставлено на поток. И если вы станете изучать материалы и делать выбор в сторону более качественного, то ценник вашего дома вырастит прилично.
8) Чёрные дыры. Среди таких назову капитальный фундамент и дороги. Народ часто не делает разумный расчёт, сколько бетона требуется, чтобы дом был устойчив. В итоге вливают в разы большие суммы и создают ядерные бомбоубежища. А ведь затраты на капитальный фундамент – это одни из основных затрат в строительстве (примерно 30% и более).
Сейчас не рассматриваю столбовые фундаменты и винтовые сваи – другая история.
Дороги – это просто тема докторской диссертации… В них можно закопать всё наследство бабушки-миллиардершы.
Умоляю, не нужно класть перед участком высококлассный асфальт, пока не закончены все работы… У вас и асфальта не будет в скором времени, ни кучи средств, которых опять же не хватит на завершение работ. Мне искренне жаль усилий по наведению красоты в виде бордюров и цветочных клумб… Колесо грузовика не оценит Ваших стараний.
8) Работники. Если Вы сами не строите дом, то вопрос с поиском достойных и качественных строителей для Вас станет одним из основных. Тут как никогда работает сарафанное радио, хороших строителей передают из рук в руки. И, честно, таких немного, уж примите это как факт. Потому на сложные работы есть смысл приглашать проверенных людей, а остальное делать самим.
Это и навык, и экономия приличная, и хорошая закалка мужского духа! Женщины очень вдохновляются такими мужчинами. А сидение мужика за компьютером их вдохновляет слабо)))
Часть 2. Что же делать?
1) Возьмите консультацию у человека, кто уже много лет в строительстве и съел не одну строительную собаку. Есть адекватные люди (если таких не знаете, посоветую), кто за пару тысяч (может больше) выделит вам несколько часов и ответит на все вопросы. Это копейки по сравнению с тем, сколько Вы сэкономите с учётом советов таких людей.
Ещё лучший вариант самому поучаствовать в строительстве, как это делал я. Розовые очки снял. Сделал в голове ряд корректив в будущем строительстве своего дома. Народная мудрость гласит: «Построй три дома соседям, а четвёртый себе». Запомните эти слова. Правда, у меня и время есть обучаться, у Вас этого может не быть.
Тогда плотная консультация подлатает ваши прорехи.
Есть хорошие курсы по строительству, интенсивы. Советую пройти. Это опять же Вам придаст уверенности, сэкономит десятки-сотни тысяч ваших кровных рублей и недель времени, прочистит мозги от воздушных замков. Стройка вообще отрезвляет похлеще нашатыря. Мой друг, под руководством которого мы трудились, обучает людей экологическому строительству.
Кому интереса эта тема, то с радостью порекомендую человека.
2) Разумнее всего экономить сотни тысяч на входе, когда выбирается тип дома (размер, материалы), чем тысячи на скобяных изделиях и необходимом инструменте. Например, куб обычного бруса стоит 8-9 тысяч (без внешней отделки стен), а струганного клееного 23-29 тысяч (отделка не требуется). Оцените объём строительства и сравните стоимости необходимых материалов.
Помните, что экономить на гвоздях и скрепках – последнее дело. Этого добра должно быть с большим запасом. Это надёжность и крепость Вашего дома!
3) Закупите хороший инструмент. Чем больше ручного труда Вы замените механическим или машинным, тем больше времени и сил вы сэкономите. Это легко просчитать. Например, аренда крана на несколько дней может стоить как дополнительный рабочий на месяц, зато работников потребуется меньше на тот же объём работ и скорости вырастут.
4) Создайте условия для проживания на участке. Расскажу здесь опыт своей семьи. Мы с отцом за неделю сделали тёплую бытовку и в течение двух сезонов делали уже умеренно без взмыливания хороший дом, куда все и переехали. Это намного удобнее, чем где-то снимать многими месяцами квартиру (расходы на аренду, проезд, присмотр как бы чего не увели).
5) Умерьте свои аппетиты. Начните с небольшого строения и поживите в нём на земле. После города и ужимок в жилплощади первое время хочется возвести нечто грандиозное, это всё пройдёт. Как уже выше указывал, умножьте свои ожидания по затратам в 2 раза и только тогда приступайте к делу.
6) Выберите время строительства удобное для подвоза материала, дороги должны быть проезжими. Желательно Вам самому присутствовать на объекте и принимать участие в работах. Это и бригаду будет держать в тонусе и Вас. Заранее договоритесь на работе, что можете пропасть на большой срок. Если запланировали две недели, то смело умножайте в 2 раза)))
7) Помните! Дома мы строим себе не каждый год. Некоторые и вообще за всю жизнь такое не потянут. Так что если уж решились, то дожимайте до конца. Избегайте долгостроя. Стройка дело серьёзное в плане объёма.
Освоить данное дело можно быстро, потому нечего пугаться делать это самому. Стройка Вас закалит, укрепит и сделает решительнее, увереннее. Это благостное дело.
П.С.: При построении дома в марте мы пережили солнечное и лунное затмение, два штормовых предупреждения, жару и холод, дожди и град и, знаете, что я Вам скажу. Это было СВЕРХ! (русский аналог слова «супер»). Стройка – это всегда приключение. Главное, что теперь на одну семью за земле стало больше. Оно того стоит, друзья.
Вперёд, мужики, вперёд.
Источник: vesnitsa.ru
Как считать: расходы девелопера при комплексной застройке
Отсутствие ясных критериев, позволяющих налогоплательщикам однозначно определять, какие расходы можно относить к составу косвенных и, следовательно, текущих затрат, является одной из нерешенных на законодательном уровне проблем налогообложения. С этой проблемой сталкивается большинство девелоперов. Управляющий партнер Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Николай Фрейтак комментирует разработанную им методику отнесения расходов, возникающих при комплексном малоэтажном строительстве, к категории косвенных.
Суть проблемы в том, что прямые и косвенные расходы по-разному влияют на налогообложение прибыли, поскольку по-разному учитываются в расходах на производство и реализацию. Так, сумма косвенных расходов на производство и реализацию, произведенных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объёме относится к расходам текущего отчетного (налогового) периода; в свою очередь, сумма прямых расходов относятся к расходам текущего (налогового) периода только по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены в соответствии со статьей 318 НК РФ.
С одной стороны, статья 318 Налогового кодекса предоставляет организациям право самостоятельно формировать перечень прямых и косвенных затрат, а с другой – налоговый орган зачастую дает произвольную оценку учетной политике общества, не учитывая специфику деятельности налогоплательщика.
Для налогоплательщика этот вопрос не праздный, от его решения зависит финансовый результат.
Сложность состоит в том, что сам принцип комплексной застройки предполагает строительство жилого поселка и одновременное освоение территории. Таким образом, возводятся не только жилые дома, таунхаусы, но и различные коммерческие и социальные объекты (магазины, торговые центры, детские сады и поликлиники), а также объекты инфраструктуры (сети, дороги). Следовательно, в рамках единого проекта создается множество самых разных объектов, которые по-разному будут учитываться застройщиком в налоговом и бухгалтерском учете (как товары, объекты основных средств, результаты услуг застройщика и так далее) и будут иметь различную правовую судьбу в дальнейшем.
Проблема не новая, и Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» еще в 2009 году разработало для клиента, крупного федерального девелопера, занимающегося строительством малоэтажных жилых поселков, учетную политику, в которую были включены перечни отдельно прямых и отдельно косвенных расходов. Расходы делились на прямые и косвенные по признаку возможности отнесения соответствующих платежей на конкретный объект.
Таким образом, расходы, которые можно отнести к конкретному объекту, девелопер относил к числу прямых. Вместе с тем, исходя из многообразия возводимых объектов, различий в их учете и в физических характеристиках самих объектов (некоторые объекты измеряются в квадратных метрах, а некоторые – в погонных, как, например, линии электропередач), далеко не все расходы возможно отнести к отдельному объекту или даже группе объектов. В таких случаях учетная политика общества позволяла учитывать понесенные расходы в качестве косвенных.
Именно так девелопер отражал стоимость разработки и согласования документации по планировке территории, типового проектирования жилых домов, строительства временных дорог, охраны как уже возведенных строений, так и всей строительной площадки. Тем не менее по итогам выездной налоговой проверки за 2012–2014 годы ИФНС, опираясь на разъяснения Росстроя, а также в связи с непредставлением обществом экономического обоснования отнесения расходов к числу косвенных, посчитала, что эти расходы подлежат распределению на стоимость объектов капитального строительства и, соответственно, не могут уменьшать налогооблагаемую базу в текущем периоде. Данные расходы были отнесены к прямым.
Налогоплательщик с решением ИФНС не согласился и обратился в арбитражный суд. Сразу скажу, что сотрудники Бюро сумели выработать убедительную линию защиты и отстоять ее в суде. Однако поначалу перспективы не казались радужными.
Дело изначально было сложным, поскольку касалось неоднозначных вопросов налогового учета при отсутствии официальных разъяснений Минфина РФ и единообразной судебной практики. Однако для нас вопрос был принципиальным. Мы защищали методы учета, которые сами и разработали в 2009 году.
Ситуация усугублялась усилением негативной для налогоплательщиков судебной практики по аналогичным спорам. Буквально одновременно с судебным разбирательством в Екатеринбурге три судебные инстанции арбитражных судов Московского округа отказали в удовлетворении аналогичных требований сестринской компании нашего клиента в споре с налоговым органом (дело № А40-136716/2016).
Юристы Бюро провели детальный анализ содержания нормы права, закрепленной в статье 318 НК РФ, и представили суду подробные письменные пояснения о порядке формирования налогового учета общества со ссылками на учетные политики за 2012–2014 годы, разобрали предмет каждого из договоров, по которому ИФНС отказалась признавать расходы в качестве косвенных. И это не было оставлено без внимания судом. Суд исследовал все договоры, к которым относились спорные расходы, на предмет возможности отнесения конкретных работ или услуг к конкретным объектам.
Отдельно арбитражный суд установил, что общество действовало в строгом соответствии с принятой учетной политикой. Доводы Инспекции о возможности отнесения спорных расходов к разным материальным объектам (например, к земельным участкам с определенными кадастровыми номерами) были отклонены судом, поскольку данные объекты не являются товарами. Что касается земельных участков, то на них предполагалось строительство всего поселка в будущем, в связи с чем и расходы должны быть отнесены ко всем объектам, точное количество и вид которых до момента их возведения неизвестны.
В мотивировочной части решения суд указал, что спорные расходы (на типовое проектирование жилых домов; по разработке и согласованию документации по планировке территории; общестроительные расходы, связанные с возведением коттеджного поселка) не соответствуют критериям прямых расходов, установленным в статье 318 НК РФ и пункте 1 статьи 254 НК РФ.
Главное, суд согласился с доводом, что специфика деятельности налогоплательщика состоит в одновременном возведении множества объектов. При этом объективно неизвестно наперед, сколько и каких объектов будет возведено и, соответственно, каким образом можно соотнести с этим неизвестным количеством объектов понесенные расходы.
Примечателен тот факт, что Арбитражный суд Свердловской области не стал себя связывать выводами арбитражных судов Московского округа, а самостоятельно разобрался в нюансах классификации расходов на прямые и косвенные, изучил фактическую деятельностью налогоплательщика и принципы ведения его налогового учета. 21 июня 2017 года Арбитражный суд удовлетворил требования нашего клиента, ООО «Экодолье Екатеринбург», о признании недействительным решения Межрайонной ИФНС № 25 по Свердловской области (дело № А60-4447/2017).
Между тем я бы не стал ставить точку в этом интересном деле, поскольку при отсутствии единообразия в применении или толковании судами норм права последнее слово должно быть за Верховным Судом. Надеемся, что высшая судебная инстанция будет не менее объективна, чем Арбитражный суд Свердловской области.
Источник: pravo.ru