На мероприятиях доводится общаться с разными людьми и вот столкнулся с представителем компании, строящей коттеджные поселки в Подмосковье, у которого в планах строительство коттеджного поселка, но как подступиться, не знает. Со строительством знаком не понаслышке, потому кратко обрисую трудности, которые встретятся, если пожелаете разместить крупный объект в Московской области.
Подготовка к строительству
Все начинается с планирования бюджета. Это отдельная тема, но от того, сколько можете выделить денег, будет зависеть то, сколько возможно инвестировать в объект. Либо второй вариант, создаете план и занимайтесь поиском инвесторов.
Что входит в план? Во-первых, разведка. Нужно найти выгодный район для строительства. Если строим дачи, то ждем покупателей из Москвы, нужно определиться с перспективными местами . Гугл карты и статистические данные о дорогах позволят понять, где выгодные выезды, удобные развязки.
И подходящая инфраструктура, обеспечивающая минимальные трудности при движении в сторону планируемого объекта. Там можно локализовать целевых покупателей или забраковать место на основании того, что неперспективное в силу труднодоступности.
Строительство дома на заказ: преимущества, этапы, документация
Потом вам понадобится запросить информацию о свободных для застройки землях в тех районах. Для этого придется делать запросы в Росреестр либо воспользоваться публичной кадастровой картой.
Дальше нужно полученные участки проанализировать. В этом деле помогут космические снимки. Те, что сняты с точными топографическими данными, рельефом, показателями перепадов высоты и другими параметрами. В принципе, по ссылке указал отличный сервис, который поможет быстро с этим разобраться.
Вы получите карту и все доступные спутниковые данные. Информация там постоянно обновляется, так возраст полученной информации не будет превышать суток . Очень удобный сервис.
В данном случае стоит определить какой участок наиболее предпочтителен для дальнейшей застройки. Его рельеф, наличие грунтовых вод, удобство транспортной доступности. Потребуется проанализировать огромный пласт информации:
Провести полное геодезическое исследование. От состава грунта, влажности будет зависеть, какие стройматериалы придется использовать.
Провести аналитику транспортной доступности: электрички, такси, дороги. От этих факторов будет зависеть желание приобрести участок.
Инфраструктура. Доступность магазинов, природные условия, вероятность появления раздражающих факторов. Свалки нет, но если ее сделают, когда достроите поселок? Такие факторы следует учитывать. И если за шашлыком нужно ехать за 10-15 километров, то лучше учтите в плане строительства магазин.
Логику, надеюсь, поняли. Давайте дам задачку попроще. Арендуйте себе домик на пару дней в одном месте, в другом, третьем. Поживите там чуток, опросите местных о том, что им нужно:
С чего начинается строительство дома? | База знаний
И множество других факторов, которые могут повлиять на цену участка. Чем больше факторов учтете, тем выше вероятность, что сумеете выбрать правильное место для коттеджного поселка.
Коттеджный поселок
Желательно предварительно провести исследования рынка. Платежеспособность населения, провести небольшие опросы на тему: «каким желаете видеть ваш домик?». В общем, предварительной работы очень много, в противном случае ваша задумка с треском провалится.
Вывод напрашивается сам
Как видите, любой бизнес сопряжен с рядом определенных трудностей. Придется проводить огромную кучу аналитики, ломая голову, продумывать каждый шаг наперед, в противном случае задумка провалится.
Чтобы быть успешным, нужно быть умным, иначе конкуренцию выдержать не получится. Так что, решайте сами, стоит ли заморачиваться со строительством коттеджей или нет. Но нелегкая задача приносит наибольшие дивиденды в случае успеха.
Источник: workinnet.ru
С чего начинается строительство коттеджа?
Если есть желание поселиться в загородном доме, не обязательно возводить его самостоятельно, можно просто купить уже готовый объект в коттеджном поселке. Однако многие из нас предпочитают не покупать жилье, а строить его на пустых земельных участках, не смотря на то, что это очень сложный процесс, требующий немалых усилий и времени. Основные причины, заставляющие людей затевать строительство коттеджей http://www.kostar.ru/ – это экономичность и возможность получить «дом своей мечты», идеально подходящий своим хозяевам по всем параметрам и характеристикам.
Начинать проектирование или подбор типового проекта нужно только после того, как в представлении будущего домовладельца сформируется полная и подробная картина идеального коттеджа. Если не продумать заранее все до самых незначительных мелочей, можно потратить слишком много времени на выбор проектного решения, и в результате, запутавшись с собственными приоритетами остановиться не на самом удачном варианте проекта. Так, например, нередко начинающие частные застройщики слишком увлекаются дизайном фасадов, и не уделяют должного внимания планировке. В результате возводятся не очень удобные, но при этом сложные в исполнении здания.
С учетом своих вкусов, привычек, образа жизни, потребностей, уровня материального благосостояния и жизненных перспектив, нужно определить следующие важные моменты – площадь дома, этажность, архитектурный стиль, состав помещений, размер спален, конфигурацию и тип планировки гостевой зоны, расположение основных жилых комнат относительно сторон света, вид верхнего этажа (мансарда или полноценный уровень), наличие или отсутствие цокольного этажа. И это только базовая составляющая. Дальше уже нужно смотреть по ситуации и консультироваться с архитектором. Принимая во внимание ваши запросы, а также особенности земельного участка, проектировщик может порекомендовать вариант стенового стройматериала, решение гаражного помещения (это может быть отдельная постройка или пристройка к основному зданию), вид отопительной системы и т. д.
Некоторые застройщики, имеющие некоторые навыки в строительном деле, начинают с выбора материала. Возможности современных строителей и проектировщиков настолько широки, что практически любой каприз заказчика может быть выполнен, независимо от того, какой материал будет выбран. Но от выбора материала зависит технология строительства, и, как следствие, размер сметы.
Источник: zema.su
Развитие коттеджного строительства
Государственный подход к малоэтажному строительству в РФ, темпы развития коттеджных поселков. Подготовка проектно-сметной документации, регистрация и внесение строения Государственный реестр. Выбор строительных материалов и конструктивного решения зданий.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | реферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 24.09.2013 |
| Размер файла | 33,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Читинский Государственный Университет (ЧитГУ)
Институт переподготовки и повышения квалификации
Кафедра: Технология и организация строительного производства
по курсу: Введение в специальность
Развитие коттеджного строительства
1. Почему так распространено коттеджное строительство?
2. С чего начать
4. Материалы и трудоемкость при строительстве
Список используемой литературы
Почему так много людей мечтают о собственном коттедже? Причин на то немало. Одной из них зачастую является то, что собственный коттедж дает возможность воплотить в жизнь свои фантазии и представления о том, каким должен быть загородный дом. Какие в нем будут стены, сколько будет комнат, какого размера и формы будут окна…
Вспомните, как во времена советской эпохи люди активно перебирались из пригородов в мегаполисы. Даже тесная квартирка, но в большом городе, была мечтой многих советских граждан. Двадцать первый век решил изменить ситуацию в обратном направлении. Теперь многие городские жители, устав от офисных будней, суеты города начинают перебираться за город. Одних людей интересует дачное строительство, то есть возможность уехать за город на выходные, а других — коттеджное строительство.
Во время активного развития строительной отрасли еще несколько лет назад в нашей стране успешно себя зарекомендовало коттеджное развитие. Тем не менее, строительство коттеджей стало востребованным, несмотря на влияние финансового кризиса в нашей стране.
Развитие коттеджного строительства трудно назвать бурным. Скорее оно хаотично. В ожившем интересе к «малоэтажке» не только рыночные мотивы, но и изменение государственного подхода. «Прежде всего, отношение к малоэтажному строительству изменилось на уровне государства.
Президент Дмитрий Медведев заявил о том, что генеральным направлением в сфере жилищного строительства в ближайшие годы станет возведение малоэтажного жилья. В 2006 году Госдумой совместно с профильными комитетами был разработан проект законодательства по развитию малоэтажного домостроения.
Если посмотреть статистику, то в прошлом году в стране значительную долю введенного в строй жилья составили именно малоэтажные постройки. Спрос на коттеджи и малоэтажные дома растет с каждым годом, и он будет расти за счет среднего класса. Не стоит относиться к малоэтажным домам как к элитному жилью для единиц. Сейчас ситуация на рынке такова, что многие семьи вполне в состоянии приобрести загородный дом. Жители современных городов страдают от задымленности, отсутствия зелени, а в коттеджных поселках можно жить в нормальных условиях, на свежем воздухе, на природе.
Многие предпочтут жить за городом и ездить в город на работу (тем более что, по статистическим данным, за последний год количество автомобилей городах увеличилось.), Нужно только правильно выбирать участки для комплексной застройки: так, чтобы они были расположены вблизи крупных транспортных развязок, чтобы к ним вели хорошие подъездные дороги. И тогда мы сможем приблизиться к популярной во всем мире модели, когда люди работают в городе, а живут в загородных домах.
1. Почему так распространено коттеджное строительство?
В современном мире активно развивается строительство загородных домов и особенно растет спрос на деревянные дома. Секрет такой популярности прост. В деревянных домах поддерживается естественный микроклимат за счет того, что стены из бревен благодаря особенной природной структуре бревна способны дышать.
Это очень важно для тех людей, которые ценят уют и покой загородного дома и, приезжая в свой любимый деревянный дом, могут по-настоящему расслабиться. А как хорошо зимой в таком доме! Дачные дома из бревна хорошо сохраняют тепло в отличие от домов из других материалов. При всем этом стоят меньше, чем дома из других материалов, что существенно экономит бюджет.
Большинство людей, думая о загородном доме, выполненном из бревна, представляют себе тело и уют семейного очага. Любой дом из дерева может стать произведением искусства, индивидуальным творением благодаря фантазии архитектора и заказчика. Это может быть стиль русского зодчества: резные ставни, высокое крыльцо с вырезанными вручную из дерева статуэтками… У дома из бревна есть еще одно преимущество — в любом ландшафте природный материал (дерево) смотрится гармонично и к месту. Ваш участок может быть оформлен в любом стиле, пространство вокруг дома может носить различный характер — в любом случае ваш дом будет вписываться и особенно радовать глаз. Никакие другие дома не могут превзойти по своим техническим характеристикам дома из круглого бревна, хотя сейчас покупаются и быстромонтируемые каркасные и щитовые «собратья», активно строятся бревенчатые коттеджи.
Что бы там ни говорили, но постепенное повышение уровня жизни и благосостояния жителей нашей страны приводит к тому, что темпы развития коттеджного строительства становятся все более быстрыми. Коттеджное строительство развито вокруг каждого крупного города — все города постепенно обрастают коттеджными поселками — объектами коттеджного строительства, и в этих коттеджных поселках полным ходом идет строительство домов из кирпича и домов из бруса, красивых и современных каменных домов и очень теплых и экономичных каркасных домов. Можно без преувеличения сказать, что коттеджное строительство — это будущее жилищного строительства в нашей стране.
Коттеджное строительство означает, что уже далеко не всех может удовлетворить жизнь в многоэтажных домах. Коттеджное строительство означает, что прошел период популярности многоэтажных домов, и теперь их как достойный вариант для постоянного жительства расценивают лишь отдельные люди — скорее всего, это те люди, кто пока еще не смог оценить все перспективы коттеджного строительства, всю прелесть жизни в собственном малоэтажном доме.
Многоэтажное строительство, в отличие от коттеджного, развивалось в период индустриализации и притока жителей в крупные и средние, а также мелкие города. В этот период коттеджное строительство было чем-то странным и не приходящим в голову среднему россиянину: не коттеджное строительство, а обитание в высоком многоэтажном доме, построенном из стекла и бетона, означало по настоящему современный образ жизни.
Человек решил построить собственный дом.
2. С чего начать?
Многие люди, начиная строительство, не имеют на него разрешение, и получают его только в процессе возведения фундамента, стен или даже крыши. А некоторые умудряются построить дом целиком — безо всякого на то разрешения. Как они действуют дальше, остается только догадываться. Разрешение нужно иметь не только на случай приезда милиции или какой-либо комиссии местной администрации.
Оно — наряду с проектом — необходимо для оформления документов на дом. Кстати, местная власть имеет право запретить уже начавшееся без разрешения строительство, и кроме расходов на уже закупленные материалы и произведенные работы вы в таком случае потеряете еще на штрафах и неустойках строительной фирме.
Поэтому сначала нужно получить разрешение, и только затем приступать к строительству. Комплект необходимой документации для его оформления вам должна предоставить компания, с которой вы заключаете договор. Заранее поинтересуйтесь, сделают ли они это, и в какой срок. Процедура получения разрешения, как правило, чрезвычайно проста.
Вы пишете письмо главы местной администрации и ждете ответа. Правда, сроки получения разрешения подчас зависят от многих факторов, в том числе от того, много ли таких заявок поступает в муниципалитет. Поймите такую вещь: чиновники — тоже люди. Тем более наши, российские, родные.
Скажем лишь, что иногда разрешение обходится в пару бутылок хорошего коньяка, а иногда и значительно дороже (верхняя граница благодарности заказчиков тесно связана с заповедными или природоохранными зонами). Получением разрешения вы можете заняться самостоятельно или — напротив — возложить эту почетную миссию на строительную компанию. Вот только не всякая из них берется делать это даже за отдельную плату.
После завершения строительства вам нужно также позаботиться о документах. Необходимо оформить свои отношения с бюро технической инвентаризации (БТИ) и зарегистрировать ваш дом с внесением его в Государственный реестр строений и сооружений. Кстати, после этого вы уже не заказчик, а домовладелец, который обязан платить налог на недвижимость. Согласно действующему законодательству, до тех пор, пока объект не прошел государственную регистрацию, налог на имущество не взимается.
Государственный реестр строений и сооружений находится в ведомстве Минюста. Но попасть в него ваше строение может только будучи освидетельствованным в бюро технической инвентаризации. Но БТИ не дает свое заключение до завершения строительства. А незавершенным объект может считаться из-за отсутствующих дверных ручек на трехэтажном особняке. Так что делайте выводы.
Однако, ходят разговоры, что в этом году весь так называемый «недострой» возьмут под колпак, и его владельцы всё равно будут платить налоги государству, хотя и не в полном объеме.
Этот основополагающий показатель включает в себя несколько характеристик, важнейшая из которых — близость к городу. Однако незначительная удаленность от города еще не предполагает удобство и скорость сообщения с ним. Поэтому при оценке земли большое внимание уделяется наличию крупной транспортной магистрали с хорошо организованной и отлаженной инфраструктурой, обеспечивающей беспрепятственное и безопасное движение автотранспорта.
Далеко не последнюю роль в наше время играет экологическая ситуация. Отсутствие или значительная удаленность промышленных и сельскохозяйственных предприятий, значительно повышает коммерческую ценность земли.
Применительно к эстетическим показателям естественного ландшафта трудно определить жесткие критерии оценки. Несмотря на то, предпочтение традиционно отдается участкам под застройку в лесном массиве, могут быть и другие привлекательные варианты природного окружения: красивый рельеф местности, наличие водоема, соседство старинной дворянской усадьбы, являющейся памятником архитектуры и т.д.
При выборе постоянного места жительства, вопрос о том, кто будет жить рядом, и в каком окружении будут расти собственные дети, весьма актуален. В последнее время общий культурный уровень состоятельных людей значительно вырос, и абсолютное большинство старается жить в ладу со своими соседями. И все же социально-культурный состав населения формирующегося коттеджного поселка по-прежнему имеет большое значение. При этом, факт приобретения участка в том или ином месте известными в обществе людьми (например, представителями деловой, политической или культурной элиты) может привести к повышению.
Такое обитание не в коттеджных поселках, а в высотных монстрах имело некоторые реальные предпосылки. Так, строительству коттеджных поселков совсем не способствовала неразвитая транспортная инфраструктура — собственно, и сейчас, при распространении коттеджного строительства это инфраструктура не стала уж сильно развитой. Однако до эпохи коттеджного строительства люди, работавшие на крупных предприятиях, имели возможность добраться до места своей работы, обитая не в коттеджном поселке за чертой городов, а лишь в образцах многоэтажного строительства, которые плотно набили черту городской застройки.
Достаточной ли информацией о данной местности я владею, чтоб покупать выбранный участок?
Перед покупкой не поленитесь обратиться в орган местного самоуправления, подходящие территориальные органы гос. власти с просьбой отдать вам полную информацию о выбранном земляном участке. Полезно также ознакомиться с данными земляного кадастра, плодами мониторинга, резервирования, планирования, зонирования земляных угодий. Безвозмездно получить подходящую информацию навряд ли удастся, но на этом лучше не экономить, чтоб позже не сожалеть о изготовленной покупке. Не считая того, постарайтесь пообщаться с вашими будущими соседями по предлогу грядущего для земель этого района в целом и общей (в том числе криминогенной) ситуацией на его местности.
Как обстоит дело с водоснабжением на выбранном земляном участке? Выбрать превосходный участок не так и просто. Подача воды в дом может исполняться от общего (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) либо личного источника (колодец, скважина).
Часто клиент, не имеющего доступа к водопроводным сетям, мыслит: «Участок же не в пустыне находится, пробурю скважинку». Но в реальности дело обстоит далековато не так просто. Почти все знаменитые загородные районы имеют значимый недочет — великая глубина залегания водоносного горизонта.
В ряде всевозможных случаев приходится бурить скважины глубиной 60-80 м, чтоб добраться до воды. С учетом расходов на оборудование стоимость бурения может достигать 30000 руб. и более. Чрезвычайно нередко низкая стоимость разъясняется наличием мощных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде.
Что я знаю о качестве воды, доставаемой в данной местности? Если неподалёку от выбранного участка есть пробуренные скважины, то пробуйте выяснить у их собственников данные скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и хим. примесей в воде.
Имейте в виду, что чем поближе имеющиеся скважины, тем больше возможность подобного свойства и количества подземных вод. Нагрев маленькое количество воды, взятое из скважины, вы сможете сами найти избытки железа в ней. Наличие осадка и потемнение свидетельствуют о завышенном содержании сплава в воде.
Превосходный показатель свойства воды — это её приятный вкус и неимение сторонних ароматов. Традиционно, в скважинах от 20 м и глубже наличие бактериальных загрязнений не находится (если лишь вода не заражена через ствол скважины). При плохом качестве воды желанно сопоставить две скважины с наиболее с различных глубин, находящихся вблизи.
Какие грунты залегают на участке? С выбором участка торопиться не стоит, об этом Вы сможете пожалеть в последующем. Ответ на этот вопрос главное знать для определения типа фундамента вашего грядущего дома. Исследование грунтов желанно сделать еще до приобретения. Это дотрагивается тех случаев, когда вам дают подозрительно дешевенький участок в симпатичном районе.
На каком уровне грунтовые воды на выбранном участке? Будет ли участок затоплен в период паводка? Для ответа на этот вопрос нужно пробурить несколько неглубоких скважин, можно пользоваться обычной лопатой. Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод очень высок.
Расспросите также соседей насчет периодов весенних паводков и осенних дождиков, не затапливаются ли местные земли? Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, на погреб, подвал либо подземный гараж лучше не рассчитывать, если вы не готовы вложить довольно суровые средства в гидроизоляцию дома. Отчаиваться, окончательно, не стоит: большое количество проектов имеют вариативные решения по доли заглубления. Да и про необходимость превосходной дренажной системы на участке забывать не следует.
Сколько киловатт по электроэнергии выделяется на дом в этой местности? Насколько будет мне комфортно в моём пригородном доме? Полезно выяснить положение на ближайшей подстанции. Сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации?
Норма употребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв. м — 20-30 кВт. Но по имеющимся нормам на ОДИН ДОМ выделяется менее 9,6 кВт, а может быть половина данной мощности. Потому при невозможности «выбивания» добротной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи собственных расходов издержки на свою подстанцию либо электростанцию, мыслить о других источниках за счет солнечной и ветряной энергии, либо серьезно улучшить энергопотребление дома, к примеру, за счет творения систем автоматического управления.
Как бы красиво и броско ни смотрелись коттеджи со сложной конфигурацией, стоит очень серьезно подумать, прежде чем остановить выбор на каком-нибудь из них. У такого дома, скорее всего, будет очень большой периметр и площадь наружных стен, а это приведет к значительным потерям тепла. Вообще идеальной с точки зрения энергосбережения считается форма куба, если же она кажется вам слишком простой и скучной, лучше всего посоветоваться со специалистом, который подскажет вам, как сделать дом более интересным, не жертвуя уютом.
Одноэтажные дома имеют следующие плюсы:
их легче возводить и ремонтировать
они удобны и экономичны в эксплуатации
размещение всех комнат на первом этаже удобно для пожилых людей.
Минусы заключаются в том, что
если в доме должно быть большое количество жилых комнат и подсобных помещений, он потребует большой площади (и протяженного фундамента)
в одноэтажных постройках большой площади усложняется внутренняя планировка, появляются дополнительные коридоры и соответственно утрачивается взаимосвязь помещений.
Мансардные дома, двухэтажные дома хороши тем, что:
они подходят для больших семей, так как включают в себя не менее четырех комнат
такие коттеджи позволяют разделить помещения на дневную и ночную зоны
эти постройки очень экономичны с точки зрения отопления, они позволяют создать компактную схему расположения отопительных приборов (причем можно ограничиться одной-двумя печами, так как несколько помещений будут получать тепло от одного очага)
при достаточно большом количестве помещений мансардные дома позволяют сократить площадь занимаемой земли на 30-40% (соответственно снижается протяженность фундаментов)
Минус мансардных домов это лестницы, по которым может быть тяжело подниматься людям преклонного возраста. Впрочем, если разместить спальню для пожилых членов семьи на первом этаже, эта проблема будет решена.
коттедж конструктивный проект реестр
4. Материалы и трудоемкость при строительстве
Для коттеджного строительства используются самые разные материалы — натуральное дерево или различные синтетические материалы, камень или кирпич, монолитное строительство и каркасные технологии. Современное изобилие материалов и технологий, высокое развитие строительной индустрии предлагают огромное количество вариантов коттеджного строительства, которые могут обеспечить действительно надежный и комфортный результат.
Монтаж инженерных систем в современных объектах коттеджного строительства сегодня позволяет обеспечить дом автономными и экономичными системами отопления и водоснабжения. Индивидуальный монтаж инженерных систем для каждого объекта коттеджного строительства делает проживание в таких домах независимым от соседей и максимально удобным ля каждой отдельной семьи.
Сегодня строительная индустрия предлагает огромное количество различных систем жизнеобеспечения для объектов коттеджного строительства, которые соответствуют современным требованиям надежности и экономичности, эффективности и удобства в использовании. К этим системам жизнеобеспечения, монтаж которых необходим при коттеджном строительстве, относятся системы отопления и водоснабжения, электрические сети и системы связи, кондиционирования, водоотведения и водоочистки.
Конструктивные решения стен можно разделить на две большие группы:
однородные стены, для возведения которых используется один конструкционный материал по всей толщине в горизонтальном направлении;
комбинированные стены, в конструкции которых применяется два (или более) строительных материала.
К первой группе относятся традиционно используемые в малоэтажном коттеджном строительстве кирпичные, каменные и деревянные (бревенчатые и брусовые) конструкции, а также стены из современных материалов (блоки из легкого бетона, крупноформатные керамические блоки и т.п.), отличающихся более высокими теплоизоляционными характеристиками.
В комбинированных стенах применяется два и более основных строительных материала, выполняющих различные функции. Например, один материал может быть применен для возведения основной несущей конструкции, второй — использоваться как утеплитель, а третий — защищать сооружение от неблагоприятного воздействия атмосферных явлений. К таким конструкциям относятся дома, выполненные по каркасно-щитовой технологии, деревянные дома с кирпичной облицовкой, а также дома, утепленные с помощью штукатурных или вентилируемых фасадных систем. Подобных вариантов конструкций стен достаточно много, и более подробно о них будет рассказано ниже при описании применяющихся в них материалов.
Необработанные бревна имеют форму конуса, поэтому при сборке сруба необходимо производить определенную селекцию материала. Профили угловых перевязок и горизонтальных стыков бревен отличаются достаточно сложной индивидуальной формой, а их выполнение на строительной площадке требует немалых трудозатрат и высокой квалификации исполнителей. Сруб из бревен естественной влажности желательно сначала собрать начерно (без уплотнения стыков) и позволить ему “выстояться” в течение определенного срока; лишь затем конструкция собирается начисто.
Современные технологии позволили усовершенствовать и ускорить процесс возведения бревенчатых домов. Прежде всего, это коснулось геометрии исходного материала: обработанное в промышленных условиях бревно имеет идеальную цилиндрическую форму (оцилиндрованное бревно), что дает возможность изготавливать сруб в заводских условиях, производя выборки всех необходимых профилей на высокопроизводительном и точном оборудовании. Компьютерные технологии решили проблему проектирования и деталировки всей конструкции сруба. Таким образом, заказчик получает полный набор деталей дома, сборка которого занимает сравнительно немного времени и не требует привлечения плотников высокой квалификации.
Существенный компонент технологии производства таких домов — промышленная сушка древесины, позволяющая производить отделочные работы сразу после сборки коробки. Если же фирма-поставщик предлагает комплект дома из материала естественной влажности, то внутренние отделочные работы следует производить несколько позже, лучше всего спустя два года, хотя эксплуатировать дом можно сразу после постройки.
Бревенчатые или брусовые стены совмещают функции конструкционного материала, воспринимающего эксплуатационные нагрузки, и теплоизолятора, уменьшающего потери тепла в холодное время года. Необходимый уровень теплозащиты, отвечающий требованиям СНиП II-3-79, обеспечивается при толщине деревянных стен не менее 250-260 мм, что требует значительных объемов древесины для строительства дома. В настоящее время ориентировочная стоимость 1 м3 пиломатериалов хорошего качества составляет 4500 — 6000 руб., а минимальная стоимость комплекта дома из оцилиндрованного бревна диаметром 220 мм оценивается приблизительно в 200 у.е./м2. Конечно, строгое соблюдение требований “Строительной теплотехники” актуально только для домов, предназначенных для постоянного проживания, но и при уменьшенной толщине стен строительство деревянного рубленого дома — затея не из дешевых.
По расходу материалов и трудоемкости возведения каркасные стены являются самыми экономичными. Они требуют в 2-3 раза меньше древесины, чем бревенчатые или брусовые, и примерно во столько же раз легче.
Из дерева собирается только каркас (скелет) дома, а для придания стенам необходимых теплоизоляционных свойств, применяется эффективный утеплитель (минеральная вата, стекловолокно, пенополистирол), который заполняет пространство между силовыми элементами каркаса. Для устройства наружной обшивки могут быть использованы любые панельные материалы, пригодные для наружного применения (водостойкая фанера, фиброцементная плита, ЦСП или ОСВ плиты и т.д.), сайдинг, доска или вагонка, для внутренней — доска, фанера, гипсокартон.
Первоначально такие конструкции получили распространение в садово-дачном строительстве для возведения небольших домов летнего проживания. В последнее время эта технология, известная под названием “канадский дом”, все шире применяется и для строительства коттеджей значительных размеров, рассчитанных на круглогодичное проживание. На строительном рынке представлено множество фирм, предлагающих сборные панельные дома, в основе которых лежит все та же каркасно-щитовая конструкция модулей (панелей), из которых собирается здание. Использование этой технологии позволяет существенно сократить сроки монтажа дома (на готовом фундаменте), а практически полное отсутствие усадки дает возможность приступать к отделочным работам сразу после возведения коробки. Следует отметить, что (при условии грамотного и качественного монтажа) каркасные дома успешно эксплуатируются не один десяток лет, по комфортности проживания почти не уступают рубленым домам и могут превосходить их по показателям энергосбережения.
Несмотря на появление большого количества современных материалов, при строительстве малоэтажных индивидуальных домов наиболее часто используется кирпич. Хорошо развитая производственная база, высокие эксплуатационные характеристики (долговечность и прочность), возможность создания сложных архитектурных форм и декоративных деталей при кладке стен, а также соображения престижа обеспечили этому материалу огромную популярность.
Стены из бетона
В настоящее время при строительстве малоэтажных и индивидуальных домов все шире применяются стеновые блоки из легкого бетона, отличающиеся по типу заполнителя и основного вяжущего, а также по способу производства. Наибольшую популярность среди изделий этой группы получили блоки из ячеистого бетона, получаемые путем автоклавного синтеза: газобетон, газосиликатобетон (газосиликат)
Пенобетон отличается от ячеистого бетона меньшей прочностью на сжатие при одинаковых теплофизических параметрах. В диапазоне плотностей от 300 до 1200 кг/м3 предел прочности на сжатие составляет 0,25 — 12,5 МПа. Область применения пенобетона и изделий из него такая же, как у газобетона, с той лишь разницей, что технология производства этого материала позволяет (при условии наличия необходимого оборудования) получать его непосредственно на строительной площадке, используя для заливки монолитных конструкций дома. Пенобетон применяется в качестве утеплителя кирпичных стен, выполненных колодцевой кладкой, перекрытий и т.д.
Достаточно сложно ответить и на вопрос: дом из какого материала окажется дешевле? Только при наличии проекта можно произвести точные расчеты затрат и сравнивать те или иные материалы с точки зрения цена-качество; причем иногда решающим фактором может явиться близкое расположение производителя, позволяющее сэкономить на транспортных расходах, или иные непредвиденные обстоятельства. В любом случае окончательный выбор остается за заказчиком и, чаще всего, зависит от его финансового положения, вкусов и пристрастий.
Следует выделить развитие инженерных технологий, которые на этот день позволяют обеспечить комфорт загородного проживания семьи. Причем этот комфорт регулируется в автоматическом режиме, исходя из неких входных параметров, которые нужно определить один раз.
Можно ли представить, чтобы 50 лет назад отопление в каком-нибудь поселке без муниципальной котельной обеспечивалось котельной? Конечно же, нет. Максимум, что было возможно — это топить печь. Зимой два раза в сутки, весной и осенью — один. Но с тех пор многое изменилось.
И плавно в нашу жизнь вошли и начали развиваться инженерные системы: автономное отопление, холодное и горячее водоснабжение и автономная канализация. Впрочем, развитие не думало останавливаться, оно с каждым годом только ускоряется.
Многие обладатели современных загородных домов и коттеджей не имеют возможности подключиться к магистральным системам в силу элементарного отсутствия этих элементов инфраструктуры. Если такая проблема стоит, то ее решают с помощью автономных инженерных систем, осуществляя монтаж систем отопления и водоснабжения, которые работают в автономном режиме.
Инженерное обеспечение является одной из самых дорогих составляющих в строительстве загородного дома. Поэтому к выбору оборудования и монтажной организации стоит подходить осторожно и тщательно. На данный момент приблизительная стоимость обеспечения дома автономными системами отопления, водоснабжения и канализации может обойтись в сумму от 1500 до 5000 рублей за м2.
Очень сильно на стоимость влияет выбор оборудования того или иного производителя, степень автоматизации систем, а также время, когда производится монтаж. Известно, что в зимний период многие монтажные организации предоставляют скидки на монтажные работы. А в период с августа по ноябрь расценки могут подниматься почти в два раза от номинального значения.
Что же включают в себя инженерные системы загородного дома? В первую очередь — это система отопления, которая в своем составе непременно имеет котельную, а также контур обогрева радиаторами и системы напольного обогрева, подогрева воздуха в приточной вентиляции. Вторая составляющая — это система автономного водоснабжения. Она включает в себя системы холодного и горячего водоснабжения. Автономная канализация состоит из внутренней разводки по дому и септика, который осуществляет переработку отходов.
Что следует знать перед покупкой коттеджа, началом его строительства или ремонта помещений?
Самым лучшим будет заранее подготовиться к спорным ситуациям:
— Не экономьте на строителях. Не обращайтесь к шабашникам. В этом случае контроль качества и объемов работ при строительстве смогут провести только серьезные ребята.
— Если возможно, обращайтесь в строительные фирмы, специализирующиеся на строительстве коттеджей и загородных домов. Фирмы, которые вам рекомендовали друзья и знакомые, воспользовавшиеся их услугами. Не поленитесь съездить на объект (коттедж, загородный дом), который фирма показывала вам на фотографии. Убедитесь в хорошем качестве работ. По фотографии судить о качестве работ невозможно.
— Выберите несколько фирм-застройщиков коттеджей. Ведите с выбранными фирмами уже более конкретные переговоры о стоимости и сроках строительства коттеджа.
— Не принимайте быстрых решений.
— Возьмите договор и детально обдумайте каждый пункт. Вам могут помочь юристы.
— Если вам выдали предварительную смету на работы по строительству коттеджа, проанализируйте ее. Все ли отражено в ней, нет ли чего-нибудь лишнего. В этом вам могут помочь только квалифицированные сметчики.
— Проверьте расценки на основные материалы. Для этого обзвоните пару-тройку оптовиков из любого журнала.
— Попросите предоставить календарный план работ. Тогда вы сможете хоть как-то проконтролировать сроки.
— Важно — добейтесь конкретных формулировок в проекте на строительство, договоре, сметах. К примеру, не просто штукатурка, а высококачественная штукатурка.
— Оплачивайте работы строителей поэтапно.
— Если работа идет по заказанному вами в другой фирме проекту, обязательно оплатите авторский надзор и напоминайте о необходимости приезда автору проекта.
— Сохраняйте все квитанции, чеки и подробные расписки об оплате работ и материалов.
— В случае внесения изменений в процессе строительства коттеджа обязательно все документируйте.
Централизованное горячее водоснабжение и отопление, в отличие от необходимости вручную греть воду в частных домах, топить печку и испытывать другие неустроенности быта, также не способствовали коттеджному строительству: только безумцы и отчаянные поклонники обитания на земле могли обменять обустроенный быт на необходимость самому заботиться о своем комфорте в образцах коттеджного строительства.
Однако постепенно начинали все больше ощущаться и факторы, которые способствуют коттеджному строительству. Так, обитание в многоэтажном доме, в отличие от коттеджного строительства, практически никогда не оставляет человека наедине с собой. Как правило, квартиры в многоэтажных домах были небольшими, и больше никаким жильем человек не располагал. Однако каждому человеку просто необходимо периодически находиться в уединении, наедине с самим собой, и только коттеджное строительство это ему позволяет. Имея даже небольшой дом в коттеджном поселке, в котором живет небольшая семья, его обитатель может больше быть наедине с природой и самим собой, поскольку образцы коттеджного строительства совсем не обязывают его находиться в четырех стенах.
Коттеджное строительство дает человеку больше, чем дом — коттеджное строительство дает ему комфорт и надежность, чувство, что ты прочно стоишь на земле, ощущение опоры под ногами. Современные системы автономного отопления и водоснабжения, которые пришли на смену централизованным услугам и которые постоянно используются при коттеджном строительстве, оказались гораздо более экономичными и гораздо более удобными для настройки под индивидуальные потребности.
Коттеджное строительство позволяет человеку перестать зависеть от соседей со всех четырех сторон его небольшой квартиры в панельном многоэтажном доме. Коттеджное строительство позволяет ему больше не посыпаться ранним субботним утром от того, что его сосед решил поработать дрелью. Коттеджное строительство дает возможность иметь настолько чистый двор, насколько вы сами готовы поддерживать в нем порядок, а не насколько неаккуратные соседи позволят его иметь. Наконец, именно коттеджное строительство дает возможность не делать дорогого ремонта лишний раз из-за того, что у проживающей сверху семьи прорвало трубу или кто-то забыл выключить кран.
Коттеджное строительство означает свободное проживание к удобном и красивом месте, в окружении природы, среди тишины и спокойствия.
Если суммировать все преимущества коттеджного строительства, то смело можно выделить следующие:
· удобство проживания в современных коттеджных поселках;
· возможность независимого жизнеобеспечения при коттеджном строительстве;
· возможность обеспечить при коттеджном строительстве безопасность и комфорт для своей семьи;
Каждый находит свои преимущества коттеджного строительства, важные именно для него, которые заставляют его сделать выбор в пользу коттеджного строительства, а не квартиры в многоэтажном городском доме.
Сейчас возводятся коттеджи самых различных типов и видов. Существуют загородные дома элитного типа, которые возводятся по специальным строительным технологиям с использованием высококачественных конструкционных и строительных материалов; существуют более социально ориентированные дома более дешевых вариантов, некоторые из которых надо отметить порой ничуть не отличаются от элитных. Основными причинами возрастающего спроса на загородные дома является желание людей, проживающих в городе иметь свой собственный дом.
В целом можно отметить, что строительство загородных домов является, перспективным направлением рынка недвижимости и в ближайшем будущем будет только развиваться, радуя новыми изобретениями в области технологии и дизайна загородных домов.
Все больше и больше наших соотечественников выбирают дома в коттеджных поселках. Стремление жить и отдыхать в коттеджах отражается даже в зданиях, построенных в городской черте
Все это объясняет стремление горожан к покупке загородной недвижимости. Коттеджи и любая другая загородная недвижимость придают современной жизни неповторимость. Каждый может приобрести или построить такой дом, о котором он мечтал. Жизнь за городом — это иные, более экологические условия и близость к природе. Не важно, в каком городе проживает человек.
Будь то Москва, Новосибирск или Чита, коттеджи и коттеджные поселки строятся практически во всех пригородах.
Строительство коттеджей в коттеджных поселках предполагает творческий подход и тесное сотрудничество с заказчиком. Кроме того, все коттеджи расположены неподалеку от городов с их благами цивилизации, но в то же время в них чувствуется близость к природе. Как уже было сказано, город может быть любым — и Петербург, Иркутск и Чита — коттеджи почти везде строятся «под ключ» и в гармонии с окружающей средой, в экологически чистых районах.
Следует также отметить, что настоящие и будущие владельцы коттеджей понимают, что переезжая на природу, им не придется жертвовать комфортом и удобствами, которые у них есть в городе. Современные коттеджные поселки отвечают всем необходимым требованиям.
1. Журнал «Все о мире строительства» №10-12 2006 г.
2. Журнал «Технологии Строительства» №72008 г.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
История возникновения коттеджных застроек. Аспекты современного коттеджного строительства. Классификация коттеджных поселков. Материалы, которые используются при строительстве коттеджей. Характеристика этапов работы над проектом коттеджного поселка.
реферат [3,3 M], добавлен 13.05.2013
Проектирование предприятий, зданий и сооружений, стадии разработки проектно-сметной документации, их технологическая последовательность. Порядок составления локальной и объектной сметы и сводные сметные расчеты. Определение экономической эффективности.
курсовая работа [32,4 K], добавлен 06.11.2009
Характеристика района строительства. Теплотехнический расчет ограждающей конструкции. Конструктивное и объемно-планировочное решения. Отделка и оборудование здания. Технология и организация строительства.
Составление проектно-сметной документации.
дипломная работа [496,8 K], добавлен 24.07.2011
Этапы развития современного коттеджного строительства. Зарубежный опыт малоэтажного строительства. Потребительские предпочтения на рынке малоэтажного строительства. Сметная стоимость строительства. Сравнение критериев выбора технологии строительства.
дипломная работа [3,1 M], добавлен 06.07.2012
Особенности бухгалтерского учета и налогообложения временных зданий и сооружений. Определение затрат на их строительство. Перечень работ, относящийся к титульным объектам. Составление калькуляций транспортных расходов и стоимости строительных материалов.
курсовая работа [34,2 K], добавлен 18.03.2015
Краткая история развития и совершенствования строительных технологий. Строительство с помощью наукоёмких технологий национальной библиотеки Белоруссии. Роль современных технологий в строительстве из дерева коттеджей и коттеджных поселков.
реферат [49,6 K], добавлен 31.03.2011
История развития малоэтажного строительства в России и за рубежом. Этапы развития современного коттеджного строительства. Потребительские предпочтения на рынке Удмуртии, его основные проблемы и технологии. Требования, предъявляемые к малоэтажному жилью.
Источник: knowledge.allbest.ru
Выбираем коттеджный поселок: шаг за шагом
В этой статье речь пойдет о выборе земельного участка в централизованном коттеджном поселке. Сразу стоит пояснить, почему мы говорим о централизованном поселке. Дело в том, что старые садоводческие или дачные товарищества, которые достались нам в наследство от славного советского времени – это формат архаичный и обреченный на полное вымирание в обозримом будущем, как абсолютно не жизнеспособный.
Будущее рынка загородной недвижимости за централизованными поселками или малоэтажными жилыми комплексами, обеспеченными всеми инфраструктурными элементами. Впоследствии такие комплексы будут составлять часть городской агломерации, так называемого метрополиса – слияния города с малоэтажным пригородом. И это нормальное течение процесса урбанизации крупных городов в развитых и развивающихся странах.
Покупка загородной недвижимости дело серьезное, чаще всего такое приобретение совершается один-два раза в жизни. А учитывая описанные выше тенденции развития рынка загородной недвижимости, покупать участок или дом стоит только в централизованном поселке.
Процесс покупки земельного участка можно разделить на следующие стадии:
- Поиск идеального места
- Выбор поселка, участка, девелопера
- Подготовка к покупке
- Покупка
- Решение остальных вопросов
Поиск места
На стадии поиска все зависит от вашего характера, занятости и требовательности. Средний цикл покупки загородного участка с момента начала поиска до завершения сделки с подписанием договора купли-продажи занимает 1,5-2 месяца. При этом мне известны случаи, когда аналогичный цикл составлял 1 год и 4 месяца или, наоборот, 2 дня. Но такие случаи – большая редкость, ведь сами поиски загородной недвижимости начинаются задолго до приезда в поселок. Наберитесь терпения, эмоциональные покупки часто заканчиваются испорченным настроением, потерянным временем и деньгами, а то и разбирательствами в суде.
С чего стоит начать поиск загородного участка? Конечно, с поиска вариантов в Интернете. Стоит отметить, что сегодня практически 100% предложений на загородном рынке представлено в сети. Тем не менее, когда вы достаточно изучите вопрос, не стоит пренебрегать старым и проверенным способом – позвонить друзьям и спросить, что они порекомендуют, на чем остановились они сами и их знакомые.
Конечно, слушать советы тоже нужно с оглядкой: необходимо понять, как давно ваш друг приобрел себе земельный участок, как часто он бывает в своем поселке, живет ли он там, какие действия предпринимал со своим участком, пытался ли что-то строить на нем, подключать коммуникации и прочее. Ведь большая часть потенциальных проблем с девелопером и его поселком может проявиться не сразу, а через год или полтора.
Но если вам все-таки повезло с другом, и он выбрал качественный поселок от надежного застройщика – не факт, что там остались свободные участки. В этом случае, учтя все советы, неминуемо возвращаемся в Интернет.
Еще до начала поисков вы должны понять, что невозможно найти идеальное место, которое вы представляете себе, мечтая о загородном доме. Однако это не повод опускать руки. Возможно, в процессе поиска удастся найти другие преимущества, о которых раньше вы и не думали.
Поиск через интернет я рекомендую систематизировать, а именно:
- Определитесь с критериями поиска (от и до): направление (шоссе), расстояние от города, площадь земельного участка, природные характеристики, стоимость, класс и статус поселка, количество участков в поселке
- Введите дополнительные важные параметры: обязательное наличие электрических мощностей минимум 7 кВт на участок, центрального водоснабжения, газоснабжения, твердого дорожного покрытия, ливневой канализации, общей охраны и КПП; наличие рекреационных зон; наличие определенных инфраструктурных элементов (например, гостевая парковка, детская площадка и пр.)
- Вы ищете поселок с единой архитектурной концепцией/стилистикой или вас устраивает поселок с участками без подряда на строительство
- Наличие управляющей компании эксплуатации в поселке
- Дополнительные опции или условия, которые принципиальны именно для вас
Затем необходимо составить что-то вроде таблицы, куда вы будете заносить подходящие варианты, отмечая наличие параметров, указанных выше. Зачастую на сайте поселка указана не вся информация о продукте, и вам наверняка придется позвонить по указанным на сайте контактным телефонам и узнать у менеджеров компании все интересующие подробности.
Будьте понастойчивее, задавайте, не стесняясь, все вопросы по вашему списку, интересуйтесь детально про сам поселок, про коммуникации, стадию готовности, стоимость и ее составляющие, сроки сдачи, гарантии и пр. Все это поможет вам сравнить выбранные поселки и осуществить первичный отбор. Вторичный отбор вы сделаете уже путем просмотра самого поселка на месте и посещения офиса девелопера.
Изучение сайта поселка
У надежных компаний красивые, функциональные и информативные сайты. Сайт поселка – это часть продукта, часть того подхода, который исповедует девелопер. Какой сайт, такой и сам продукт. Если на сайте нет фотографий поселка – покидайте его сразу. На сайте указаны только мобильные телефоны?
Это не серьезно, компания маленькая, а девелопмент – капиталоемкий и тяжелый бизнес, покидайте такой сайт. На сайте нет информации о проектной документации, стоимости участков или домовладений, нет данных о коммуникациях и инфраструктуре поселка – значит, девелоперу есть что скрывать, закрывайте страницу.
Подобрав несколько вариантов поселков, посмотрите в интернете информацию о компаниях девелоперах. Если это единственный поселок у компании, стоит крепко задуматься. Возможно, что это непрофильный бизнес или бизнес поневоле, а значит, компания заинтересована быстрее избавиться от этого проекта. Или, возможно, компания совсем маленькая и это ее первый проект, в этом случае есть риск сорвать сроки сдачи, да и в принципе невыполнения обязательства. Безусловно, есть исключения, и наличие одного единственного проекта у компании далеко не всегда означает ее несостоятельность.
Звонок в офис девелопера
Звоня по телефону в офис компании и разговаривая с менеджером, важно помнить, что вы покупатель, а покупатель всегда прав. Менеджер должен общаться с вами предельно корректно и уважительно, отвечать на все ваши вопросы не односложно, а раскрыто и детально. Если это не так, значит, мы опять имеем дело с низким качеством обслуживания и посредственным отношением к делу компании. И стоит ли тогда иметь с ней дело.
Поиск участка через агентство недвижимости
Если вы думаете, что можете упростить себе жизнь, положившись на агентство недвижимости или риелтора, то это весьма сомнительная перспектива. Агенты, как правило, продают те поселки, в которых получают максимальную комиссию с продаж. И, поверьте, я еще не встречал ни одного агентства недвижимости, которое гарантирует чистоту сделки и отсутствие у вас проблем с участком или домом впоследствии. Это иллюзия! Не ленитесь, наберитесь терпения и ищите поселок самостоятельно.
Стадия выбора
Итак, мы подобрали несколько поселков, которые прошли первичный отбор. Пора договариваться о просмотре поселка вживую, на месте. Тут важно отметить, что время года и погодные условия играют немаловажную роль при осмотре места.
Лучшие месяцы для покупки загородной недвижимости – это период с мая по октябрь, а также январь. Хотя, надо понимать, что летом или тем более в мае все выглядит очень привлекательно, деревья зеленые, птички поют, солнце светит, настроение у вас замечательное, и вы не готовы воспринимать окружающую действительность объективно.
Другое дело ноябрь, февраль или время распутицы с марта до середины апреля, когда большая часть строящихся поселков превращается в абсолютную «кашу» из глины со снегом. Вот тут интересно посмотреть, как устроен процесс строительства у девелопера, как работает служба эксплуатации, как справляются с паводками системы ливневой канализации, не подтопляет ли ваш участок, как будет выглядеть поселок в самую ужасную погоду.
Я видел поселок, передвигаться по которому в ноябре месяце было просто невозможно, на въезде в поселок мне сразу выдали сапоги, и уже через пять минут на сапоги налипли огромные комья глины, а передвижение стало невозможным.
.jpg)
Процесс строительства был организован откровенно плохо, служба продаж не выполняла свои функции, и в поселке не было создано ни одной общественной зоны, свободной от земляных работ. Все это у нормального человека не вызывает ничего, кроме откровенного разочарования и ощущения потерянного впустую времени. Я подумал тогда, что эта стройка может растянуться надолго. Так оно и получилось, спустя 8 лет поселок так и не сдан. Но если даже в самую ужасную погоду поселок вам понравился, тогда стоит приступить к вопросу возможной покупки участка в нем.
Вопросы в поселке
Покупатели часто стараются приехать в поселок, не договариваясь заранее, чтобы им не докучал менеджер по продажам, который будет сопровождать их на каждом шагу. Конечно, менеджер сразу поведет вас по самому красивому и правильному маршруту, но не спешите отказываться его услуг. Главное – задавать правильные вопросы при осмотре. Итак, вот список вопросов, которые нельзя упустить.
Вопрос первый: электрика
Вам необходимо узнать про электрические коммуникации. Попросите показать существующие коммуникации на месте – где и как проведена электрика, где трансформаторная подстанция, откуда подходит внешняя линия электропередач (ЛЭП), установлены ли учетно-распределительные щиты (УРЩ).
Важно посмотреть на месте, что внешняя ЛЭП подключена к трансформаторной подстанции, трансформатор должен «гудеть» – верный признак, что сеть введена в эксплуатацию и на внутренние сети подано электричество; по поселку не просто стоят опоры для столбов, но и смонтированы сами провода, а на столбах установлены щитки с блоками автоматов – это в случае если электричество проведено воздушным способом; в случае с подземной прокладкой электрических кабелей обязательно посмотрите, чтобы в поселке были установлены учетно-распределительные щиты, в которые выведен электрический кабель; ну и, конечно, проверяйте, горит ли свет; если стоят уличные фонари освещения, тогда попросите менеджера включить их.
Вопрос второй: водопровод
Если в поселке заявлено наличие центрального водоснабжения, тогда вам необходимо удостовериться в наличии и работоспособности центрального или нецентрального водозаборного узла. Узнайте, на какую глубину пробурены скважины, как осуществляется подача воды в систему. Если в поселке один центральный водозаборный узел, то в нем обязательно наличие одной основной и одной резервной скважин. На случай поломки насоса основной, поселок будет питать резервная скважина. Попросите включить воду в доме или на улице.
Не соглашайтесь на покупку участка в поселке без централизованного водопровода, своя питьевая скважина на «верховодку» или на первый водоносный пласт (8-20 метров) – это опасно для здоровья. В такую воду часто попадают стоки канализации, очистить подобную воду фильтрами достаточно сложно. А бурить собственную артезианскую скважину очень дорого (более 300 тысяч рублей) и сложно (получение лицензии, а также расчеты и проектирование).
Вопрос третий: дороги
К сожалению, сейчас многие девелоперы, создавая дачные поселки (на землях для дачного строительства или для садоводства), не разрабатывают и не согласовывают проекты планировок. То есть получается, что можно самому нарисовать приблизительную схему разбивки участков и сделать на ее основе проект межевания. На практике это приводит к тому, что в таких поселках грубо нарушаются все градостроительные нормы и правила. И мы видим дороги по 3 метра, повороты на 150 градусов, отсутствие охранных зон вокруг инженерных объектов и т.д.
Посмотрите на дороги. Если основная дорога поселка шириной менее 4,5 метров, тогда обязательно наличие разъездных карманов через каждые 50-100 метров, иначе вы не сможете разойтись со встречным транспортом. Такие дороги иногда закольцовывают, но если петля очень длинная, тогда это просто неудобно. Я рекомендую покупать участки в поселках, где основные дороги не менее 5-6 метров в ширину, а второстепенные не менее 4-х метров. При этом посмотрите на углы поворотов, угол поворота должен быть рассчитан на проезд грузовой техники.
Но, в любом случае, дорога из щебня нуждается в постоянном обслуживании, особенно в период активных строительных работ. Я рекомендую выбирать участок в поселке, где сделаны дороги с твердым покрытием: ж/б плиты, армированный монолитный бетон (М100 и выше), плитка поверх бетона, асфальт, уложенный на щебень с правильным основанием.
Вопрос четвертый: газоснабжение
Пожалуй, вопрос газификации коттеджного поселка – это самая сложная часть работы девелопера. Речь, конечно, идет о центральном газоснабжении, а не «газгольдерах» (от англ. gas-holder – большой резервуар для хранения природного газа). Как правило, поселок газифицируется спустя 2-3 года с начала продаж, иногда быстрее.
Если газа в поселке еще нет, необходимо проверить все документы, необходимые для газификации поселка. Во-первых, вы должны убедиться в наличии технических условий на газификацию поселка (технические условия для присоединения), где должно быть перечислено: субъект – собственник поселка, объект газификации с количеством домов, источник газоснабжения (место присоединения к газопроводу), и дата, до которой действуют технические условия (2 года с момента выдачи).
ТУ не должны быть просрочены, количество домов должно соответствовать указанным на проекте планировки поселка, собственник земельных участков и субъект в ТУ в идеале должны совпадать. Если ТУ в порядке, необходимо ознакомиться, по возможности, с проектом трассы газопровода и актом выбора земельного участка под трассу газопровода. Если все эти документы есть и заверены печатями и подписями компетентных органов, тогда с большой вероятностью газ будет подведен и подключен.
Если же нет – остается вероятность, что вам придется газифицировать свой дом самостоятельно, возможно как раз при помощи «газгольдера». Надо отметить, что газ в «газгольдерах» плотнее того, что приходит по центральному газопроводу, и имеет более высокий КПД при сгорании, а значит при одинаковом количестве выделяемого тепла расход газа из «газгольдера» будет ниже, чем из центрального газопровода. Но, в любом случае, затраты на газ из «газгольдера» выше.
Вопрос пятый: общественные территории и инфраструктура
Еще одной важной частью экскурсии по поселку является его изучение на предмет соответствия заявленных инфраструктурных элементов тем работам, которые ведутся в поселке. Часто бывает, что девелопер выполняет лишь 30-40% работ по благоустройству поселка от заявленных при продаже.
Поэтому просто пройдитесь по списку тех инфраструктурных объектов, которые представлены в рекламных материалах, и подробно узнайте о каждом у менеджера. Часто не реализованными остаются спортивные комплексы и площадки, рестораны и кафе, парки и аллеи, тротуары, фитнес-центры и спа-салоны.
Вопрос шестой: охрана поселка
Этот вопрос достаточно сложный. Во многих поселках заявлена круглосуточная охрана, на практике же охрана может быть представлена одним очень «бдительным» рабочим из средней Азии. Стоит помнить, что на практике круглосуточная охрана возможна силами как минимум 4-х человек. Желательно, чтобы это был ЧОП (частное охранное предприятие), у которого, возможности по охране объекта гораздо выше.
Сотрудники охраны должны быть одеты в камуфлированную форму и иметь различные средства самообороны. Также охрана обширной территории поселка невозможна без видеонаблюдения, выведенного на центральный пульт охраны на КПП. Наконец, в поселке должна быть установлена тревожная кнопка для вызова сил быстрого реагирования из ближайшего отделения полиции.
Вопрос седьмой: c подрядом или без
В последнее время популярность получили так называемые поселки с участками без подряда (УБП), где к постройке разрешены здания абсолютно любой архитектуры. Девелопер в этом случае не несет какой-либо ответственности за соблюдение архитектурных правил и норм застройки. Если вы приехали именно в такой поселок, и он по ряду критериев попал в ваш список, одобренных к просмотру поселков – запомните несколько важных правило.
Правило первое – здесь никто не будет регулировать архитектуру домов, а значит, покупая участок в начале реализации такого поселка, будьте готовы, что сосед построит напротив вашего дома-мечты «избушку на курьих ножках», и вы ничего не сможете с этим поделать.
Правило второе – будьте также готовы к тому, что эта «избушка на курьих ножках» может быть построена в нарушение всех градостроительных норм и правил, и как следствие: отсутствие пожаробезопасности, тень от соседнего дома на половине вашего участка, строительство соседнего дома окно в окно с вашим, вода и снег с соседской крыши на вашем газоне и прочие «радости» загородной жизни.
Правило третье – внутрипоселковые заборы также будут разными, а значит ваш сосед с чудесной избушкой может отгородиться от вас, например, 4-х метровым забором из металлопрофиля.
Поэтому я рекомендую покупать участок в поселке с единой архитектурной концепцией, где действуют архитектурные правила застройки. Где девелопер следит и контролирует застройку участков либо через продажу участков с обязательным строительным подрядом, либо через договор эксплуатации, либо через правила землепользования и застройки.
Это несколько стесняет вас в выборе своего дома, но поверьте, всегда можно найти компромиссное решение. При этом вы гарантировано будете жить в поселке с архитектурой в едином стиле, где соблюдены красные линии застройки и согласуются пятна посадки (размещения) домов на участках. И помните, такая недвижимость со временем растет в цене, а вы получаете не только участок и дом в красивом поселке, но и совершаете выгодную инвестицию.
Вопрос восьмой: управляющая компания эксплуатации в поселке
Извечный вопрос, что лучше: управлять поселком самостоятельно, через ТСЖ или ДНП, или же довериться управляющей компании эксплуатации. Как говорится, из двух зол выбирают меньшее, а это управляющая компания эксплуатации.
Мой многолетний опыт работы на загородном рынке недвижимости показывает, что самоорганизация в нашей стране развита очень плохо, и жители в подавляющем большинстве случаев не могут договориться самостоятельно. Я знаю случаи, когда в дорогих поселках премиум-класса, где живут обеспеченные люди, два соседа не могут договориться о том, кому платить за ремонт небольшой ямки в асфальте между их участками, каждый винит своего соседа.
При этом стоимость ремонта составляет всего 5000-7000 рублей. Понятно, что такие поселки приходят в упадок достаточно быстро, ведь вопросов возникает масса, начиная от ремонта дорог и охраны, заканчивая поломкой трансформаторной подстанции или насосного оборудования скважин.
.jpg)
В таких случаях решением становится управляющая компания эксплуатации, а жителям остается исправно платить ежемесячные взносы. Поэтому мой совет – выбирать поселок, где есть управляющая компания эксплуатации. Пожалуй, с экскурсией по поселку можно заканчивать. Если вам все понравилось, менеджер ответил на все вопросы, и вы следовали советам, описанным выше, тогда необходимо переходить к покупке участка. Для этого вам необходимо приехать в офис продаж девелопера.
Стадия подготовки к покупке
Перед покупкой участка необходимо провести небольшую юридическую экспертизу документов по участку и поселку.
Первое – необходимо запросить все договоры, необходимые к подписанию в момент сделки. Не будем вдаваться во все юридические тонкости, ведь договоры у всех разные, поэтому описать единую модель анализа договорной базы весьма сложно. Но вы должны помнить главное – подписание договоров должно юридически гарантировать вам следующее:
- переход права собственности с продавца на покупателя
- обеспечение возможности подключения (или непосредственное подключение) к центральным коммуникациям – электрическим сетям с указанием максимальной мощности в кВт, выделенной на ваш участок/дом, водопроводу, газовым сетям, ливневой канализации, центральной канализации (если есть)
- создание в поселке мест общего пользования
- обеспечение поселка охраной (создание КПП) и объектами инфраструктуры
- наличие общей управляющей компании эксплуатации в поселке
- наличие правил землепользования и застройки
Второе – вы должны убедиться в том, что приобретаемый участок состоит на кадастровом учете, на него зарегистрированы права продавца, он не заложен, не обременен правами третьих лиц, не находится под судом или арестом. Как это сделать? Запросите у продавца выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), в данной выписке содержатся все данные о земельном участке, а также данные об обременениях участка.
Если продавец отказывается предоставить такую выписку, вы можете сделать это самостоятельно, например, через портал www.rosreestr.ru. Кроме того, продавец обязан по вашему требованию предоставить на ознакомление оригиналы кадастрового паспорта и свидетельства о государственной регистрации права. Проверьте разделы В3 кадастрового паспорта, там указываются существующие обременения участка, например, наличие водоохраной зоны.
Третье – неучтенные платежи. В большинстве случаев продавец не говорит сразу обо всех расходах, которые ложатся на плечи покупателя, а их может быть немало. Поэтому попросите менеджера сформировать весь перечень дополнительных затрат на покупку и обслуживание вашего участка. К таким расходам чаще всего относятся:
- Отдельный платеж за подведение газа к границе участка
- Отдельные платежи за подключение дома, т.е. коммуникации часто доводят только до границы участка, но не к дому
- Платежи за обеспечение возможности подключения к сети интернет и к телефонной сети
- Оплата услуг по регистрации договора купли-продажи, агентские комиссии продавца
- Расходы на устройство съезда с дороги на участок
- Расходы на ограждение участка
- Размер ежемесячных расходов на эксплуатацию
- Расходы на пользование объектами инфраструктуры
- Комиссии банка за проведение оплаты
Если все в порядке, можно переходить к сделке.
Стадия покупки
Переход прав собственности на земельный участок от продавца к покупателю возможен только через регистрацию основного договора купли-продажи и подписание передаточного акта. Важно знать, что в договоре купли-продажи должна быть фраза «расчет между сторонами произведен полностью на момент подписания договора». В этом случае право перейдет на покупателя без обременений в пользу продавца.
В случае если в договоре указано, что оплата производится в несколько этапов (с рассрочкой), тогда во время регистрации будет автоматически наложено обременение «ипотека в силу закона», то же самое, что и при покупке участка с использованием ипотечного кредита в банке. Установленный законом срок регистрации права – 30 календарных дней, а срок снятия обременения, связанных с «ипотекой в силу закона» – 7 календарных дней.
В случае подписания предварительного договора купли-продажи необходимо убедиться, что в нем указаны все условия основного договора купли-продажи, который будет подписан в установленный в договоре срок.
Не соглашайтесь указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость земельного участка. В случае расторжения сделки вы рискуете возвратить только указанную в договоре сумму.
***
Если вы успешно прошли все этапы покупки земельного участка, тогда, скорее всего, ваш выбор правильный, и вы скоро сможете наслаждаться всеми прелестями загородной жизни.
Конечно, универсальных рецептов по покупке недвижимости не существует, поэтому комплексно описать модель того, как искать, выбирать, анализировать договорную базу и заключать договор на покупку участка, очень сложно. Надеюсь, что советы, описанные в этой статье, помогут вам и сделают выбор более осмысленным.
Главное помните, что основой любых отношений является доверие. Если вы не доверяете девелоперу, то не стоит ничего у него покупать. И еще, вы – покупатель, а покупатель всегда прав. Не позволяйте вам ничего навязывать, процесс покупки должен быть комфортным для вас, требуйте лучшего сервиса и отношения к себе.
Успехов и хороших приобретений!
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube — канале Недвижимость+
Источник: www.cottage.ru