В отечественной деловой литературе принято преподносить ипотеку как полезный инструмент для решения квартирного вопроса. Как правило, содержательная критика отсутствует, доводы против — игнорируются. В обывательских разговорах, конечно, встречаются характерные эпитеты: «кабала на всю жизнь», «ипотечное ярмо», «ипотечное рабство». Однако обычно дальше кухонь такие разговоры не идут. Постепенно нас подводят к мысли, что ипотека — если и зло, то зло неизбежное, а вообще-то вещь необходимая и полезная.
Давайте подумаем, что не так с ипотекой, почему это общественное антиблаго, т.е. инструмент, который приносит обществу больше вреда, чем пользы.
Антиблагом в экономической науке называется товар или продукт, обладающий отрицательной полезностью. При увеличении его потребления совокупное благо уменьшается. Обычно, чтобы заставить потребителя его приобрести, ему нужно за это доплатить.
Ипотека снижает доступность жилья
Начнём с ключевого тезиса экспертов по недвижимости, что ипотека повышает доступность жилья для населения. Это совершенная неправда. Доступность товара увеличивается при снижении его цены или при росте дохода покупателя (при условии неизменности цен). Что делает ипотека?
ИПОТЕКА не нужна! Что нужно знать, прежде чем брать КРЕДИТ? | Рыбаков разоблачение
Она увеличивает цены на недвижимость (об этом ниже) и снижает ваш доход (потому что нужно выплачивать не только тело кредита, но и проценты). То есть работает точно в противоположном направлении, чем было заявлено.
Цены на недвижимость растут
Теперь, почему цены на квартиры в результате ипотечного кредитования растут. Когда я впервые высказал этот нехитрый и даже банальный тезис, то встретился с массовым непониманием. Всё дело в том, что люди, которые решили брать ипотечный кредит, не оценивают ситуацию в целом. Для них ипотека — способ закрыть свою локальную задачу.
А что произойдёт, если тысячи и даже миллионы людей тоже надумают брать такой кредит, об этом они не думают. Но когда цены на недвижимость взлетают, то для всех это становится сюрпризом. Свежий пример 2018 года: был выдан рекордный объём ипотечных кредитов (3 трлн руб.) — цены сразу выросли. Почему всё-таки растут цены при ипотеке?
Вспомним одно из фундаментальных свойств недвижимости — неэластичность предложения. Проще говоря, количество квартир в продаже всегда плюс-минус постоянно.
В коротком периоде невозможно увеличить предложение квартир, поскольку требуется значительное время, чтобы согласовать и запустить новые проекты, а количество квартир на вторичном рынке и вовсе практически неизменно, поэтому весь рост спроса автоматически переходит в цену. По этой же причине снижение ипотечной ставки при прочих равных автоматически ведёт к увеличению цены. Чудес не бывает. Чтобы повысить доступность жилья — надо больше строить, а не выдавать дешёвые кредиты.
Ипотека искажает мотивацию потребителя
«А как же люди, которые решили с помощью ипотеки свой квартирный вопрос? — Спросите вы. — Ведь есть примеры семей, которым это удалось». К сожалению, в условиях ограниченного ресурса (а недвижимость — именно такой ресурс) если кто-то успел взять в ипотеку квартиру, это означает лишь то, что кто-то другой остался без жилья (т.к. цена на квартиру выросла и она стала недоступной).
ИПОТЕКА НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА 2022! ВСЯ ПРАВДА! ПОЧЕМУ ТАК ТЯЖЕЛО ПОЛУЧИТЬ СЕЛЬСКУЮ ИПОТЕКУ?
Вот и всё. Количество недвижимости в продаже не увеличилось! Более того, ипотека подрывает ключевую функцию цен в рыночной экономике — давать правильные сигналы потребителям. Цены на рынке должны говорить нам что-то вроде «этот товар слишком дорогой — он мне не по карману, куплю его меньше или не буду покупать совсем» и «этот товар дешёвый — куплю его больше». Тем самым цены регулируют спрос на ограниченные ресурсы: если товара достаточно — цены падают, его покупают больше; если товара не хватает на всех — цены растут, его покупают меньше.
В условиях ипотечного кредитования такие ценовые сигналы подавляются и искажаются. Цена на квартиру уже ничего не значит, т.к. теперь квант покупки опускается до величины первоначального взноса.
Квартира может стоить очень дорого, сумма неподъёмна для большинства людей, но это мало кого отпугивает, т.к. первоначальный взнос составляет небольшую сумму, а может быть и вовсе нулевым (вспомним про программу материнского капитала). Всё это провоцирует безответственное поведение потребителей, покупающих неликвидные площади по завышенным ценникам.
Похожий эффект существует для всего потребительского кредитования. Известно, что владельцы кредитных карт склонны совершать неадекватные покупки, т.к. возникает иллюзия бесплатности товара. Но в случае с ипотекой всё усугубляется отрицательным внешним эффектом. Если от шопоголизма кредитных наркоманов страдают преимущественно они сами (цены на потребительские товары из-за этого не растут), то в случае с ипотечниками страдает уже всё общество, даже те, кто кредиты никогда не брал!
В кредитной гонке участвует все
Представьте, что чувствует человек, который честно копит деньги на квартиру. Допустим, квартира стоит 2 млн руб., вот он уже собрал ¾ суммы, осталось совсем чуть-чуть. И тут пришёл ипотечник и купил его квартиру за 200 тыс. первоначального взноса. А за ним ещё и ещё. Правительство решило повысить доступность жилья и грозится ещё значительнее снизить ипотечную ставку.
Цена квартиры выросла до 2,5 млн. Наш вкладчик оказался отброшен от своей цели на годы. Понимая, куда ветер дует, он не выдерживает и тоже идёт в банк за кредитом, пока цена не выросла ещё больше, хотя и не собирался этого делать. В результате в кредитной вакханалии участвуют все поголовно.
Ипотечный пузырь
Итог всего этого действа ясен — знаменитые пузыри в недвижимости. Где ипотека, там рано или поздно возникает пузырь, и весь вопрос лишь в том, когда он лопнет. Растущие цены привлекают новых заёмщиков, т.к. становится выгодно брать кредиты, а арендовать недвижимость — невыгодно. Больше заёмщиков — вновь растут цены. И так далее.
Возникает положительная обратная связь, которая заканчивается вместе с финансовым кризисом. Ресурсы общества бросаются на то, чтобы тушить пожар, который возник лишь потому, что кто-то решил разогреть рынок недвижимости с помощью кредитов.
Депрессия в экономике
Попутно возникает ещё один неприятный эффект, который станет очевидным лишь спустя некоторое время. Денежные ресурсы бросаются на приобретение квартир и отвлекаются от приобретения других товаров и услуг. Кроме того, проценты по ипотеке никто не отменял: со временем затраты на выплаты перекроют поступления от новых кредитов, и экономика уйдёт в рецессию.
В этом нет ничего мудрёного: взявшие ипотеку вынуждены экономить на всём остальном, чтобы расплатиться с кредитом. Уже сейчас в России отмечается стагнация в потребительском секторе, при этом квартиры сметают как горячие пирожки. Предприниматели по всей стране жалуются, что спроса нет, и понятно, почему в ближайшее время лучше не станет.
Неэффективность строительной отрасли и банковской системы
Одно из самых частых возражений среди тех, что мне попадались, звучит следующим образом: «Цены на недвижимость не вырастут, потому что застройщики, получив дополнительную прибыль от ипотеки, станут вводить больше жилья». Разберу кратко, почему это не так.
Во-первых, недвижимость характеризуется совершенной неэластичностью предложения в коротком периоде. Поэтому при всём желании никто сразу увеличить строительство не сможет. Эффект от ипотечной стимуляции спроса проявится сразу, а предложение никак не успеет отреагировать. Так что цены в любом случае взлетят.
Во-вторых, в среднесрочной и долгосрочной перспективе возникнут мощные препятствия на пути снижения цены.
-
Увеличатся рентные издержки (стоимость земли, административные издержки, коррупция). Застройщики попросту не получат весь прирост маржи, который образовался в результате роста цены. В лучшем случае — часть, а то и вовсе ничего, иначе бы не жаловались девелоперы постоянно на высокую себестоимость строительства. В итоге предложение не вырастет соразмерно росту цены.
Так что ипотека разогреет цены, а упасть им не дадут нерыночные силы, поэтому довод, что автоматически произойдёт коррекция, не несостоятелен. Конечно, рано или поздно цены упадут, да только это будет не снижение, а обвал в результате разрыва ипотечного пузыря.
Надеюсь, я посеял зерно сомнения, и многие задумаются, почему то, что мы читаем в СМИ, и реальность столь сильно расходятся. Ипотека, возможно, даёт отдельным людям возможность быстрее купить квартиру, но пользу для общества в целом не приносит. Возвращаясь к определению антиблага, мы увидим следующее.
-
Ипотека обладает отрицательной полезностью, т.к. выгоды для отдельных заёмщиков перекрываются убытками для других потребителей.
Источник: journal.open-broker.ru
При каком количестве кредитов могут отказать в ипотеке?
Банк России планирует обсудить с кредитными организациями возможность введения ограничений по ипотечным кредитам в зависимости от долговой нагрузки заемщика. Об этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила в эфире телеканала «Россия-24». Центробанк разрабатывает эту инициативу из-за роста доли ипотечных заемщиков, которые имеют другие кредиты. В начале 2015 года они составляли 39% от всех заемщиков, а в сентябре 2019 года — 46% .
Что такое долговая нагрузка заемщика?
Показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика с 1 октября 2019 года применяется в потребительском кредитовании. Он рассчитывается как отношение ежемесячных выплат заемщика по всем кредитам и займам к величине его среднемесячного дохода.
ПДН учитывается при выдаче необеспеченных потребительских кредитов на сумму свыше 10 тыс. руб. Чем выше ПДН и полная стоимость кредита (ПСК — годовые проценты, которые выплачивает заемщик), тем выше надбавки к коэффициенту риска по кредиту (по общему правилу коэффициент составляет 100%). Значение надбавок варьируется от 30 до 220% в зависимости от значений ПДН и ПСК.
При каком ПДН могут отказать в кредите?
Кредиты с высоким коэффициентом риска для банков являются менее выгодными, так как для их обеспечения требуется больше банковского капитала, поэтому заемщикам могут отказать. Повышенные коэффициенты риска на новый кредит применяются в том случае, если ПДН заемщика по старым кредитам составляет более 50%. Набиуллина не уточнила, с какого уровня ПДН будут применяться повышенные коэффициенты риска по ипотеке.
Как сейчас закредитованность заемщика влияет на получение ипотеки?
Как рассказал АиФ.ru Константин Шибецкий, руководитель ипотечного отделения крупной компании по строительству и продаже недвижимости, ипотечное кредитование всегда учитывало уровень долговой нагрузки заемщика. Поэтому инициатива Центробанка скорее направлена на то, чтобы упорядочить ипотечное кредитование.
«Уровень ипотечного кредита более высокий, на заемщика ложится серьезная долговая нагрузка, поэтому банки следят за тем, чтобы этот индекс не зашкаливал и не было вероятности дефолта заемщика. У каждого банка свой потолок, свои правила насчет того, какую долговую нагрузку рассматривать, какую нет. В среднем критичный показатель совокупной долговой нагрузки по всем кредитам составляет 50%.
Есть случаи, их не более 10%, когда ипотеку выдают при показателе закредитованности до 60%. Это возможно, если у человека очень высокие доходы: тогда количество денег, которые остаются на проживание, обеспечит ему комфортный уровень жизни. Варианты с получением ипотеки при уровне долговой нагрузки 70 и 80% сейчас на рынке отсутствуют», — говорит Шибецкий.
В отличие от потребительских кредитов ипотеки обеспечены залогом, поэтому риски у банков должны быть меньшими. Но, по словам эксперта, это потребительский миф. «Банки выдают ипотечные кредиты не ради того, чтобы потом продать залог на торгах, а чтобы получить прибыль, хотя ипотека — это не маржинальный продукт. Если заемщик не возвращает кредит, портится кредитный портфель банка, и тому требуется много усилий, чтобы вернуть деньги», — поясняет Шибецкий .
Выдают ли ипотеку, если есть незакрытые кредиты?
По словам Шибецкого, заемщику могут одобрить ипотеку, если он параллельно выплачивает другой кредит или даже несколько. Важнее не количество кредитов, а долговая нагрузка. «Нужно смотреть на соотношение долговой нагрузки к ежемесячному доходу. Если долговая нагрузка по открытым кредитам составляет 5% от его дохода, то ипотеку на оставшиеся 45% он получит. То есть банк выдаст кредит, который не превышает критичный показатель долговой нагрузки, чтобы заемщик продолжал выплачивать кредиты», — отмечает эксперт.
Могут ли отказать в ипотеке, если взято много кредитов?
По словам специалиста, допустимое количество кредитов у заемщика остается на усмотрение банков. «Главное, чтобы банку было понятно, зачем человеку такое большое количество кредитов, если у него нормальный доход. Но больше, чем количество кредитов, на решение банка влияет кредитная дисциплина заемщика. Если у него нет просрочек, хорошая кредитная история, вероятность получения ипотеки будет высокой», — поясняет эксперт.
Помимо этого, на решение банка сильно влияет размер первоначального взноса, который может заплатить заемщик. «Единицы кредитных организаций дают ипотеку при 10% или 15% первоначального взноса. Среднестатистическая ситуация на рынке — это 20%. Больший размер первоначального взноса говорит о готовности заемщика продолжать платить кредит, а не уходить в дефолт. Чем больше денег вложено, тем больше за этот кредит будет цепляться сам клиент, иначе он потеряет и свои сбережения», — объясняет Шибецкий.
Источник: aif.ru