Критерии оценки объектов капитального строительства

Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ОКС / МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОКС / ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЧАСТИ ЗЕМЛИ / THE MARKET VALUE OF CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS / THE METHODOLOGICAL BASIS FOR ASSESSING CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS / DETERMINING THE VALUE OF PART OF THE EARTH

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Сотников Андрей Дмитриевич

В статье рассматривается проблема, возникшая в связи с необходимостью определения и оспаривания кадастровой стоимости, определение рыночной стоимости объектов капитального строительства . Актуальность темы обусловлена отсутствием как в переводной так и в отечественной литературе методических основ оценки этого вида активов. Автор выявляет главные методические проблемы, с которым столкнулось оценочное сообщество России при решении задач по оценке таких активов, и предлагает пути их решения.

44-ФЗ | Критерии и оценка заявок (постановление № 2604)

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Сотников Андрей Дмитриевич

Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства

Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости

Некоторые нерешенные вопросы оценки рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимости

APPRAISEMENT of PERMANENT FACILITIES: SOME ASPECTS OF METHODOLOGY

The article deals with the problem that arose in connection with the need to determine and challenge the cadastral value, the definition of the market value of capital construction objects. The relevance of the topic is due to the lack in both the translation and in the domestic literature of the methodological basis for assessing this type of assets. The author reveals the main methodological problems faced by the appraisal community of Russia in solving problems on the evaluation of such assets, and suggests ways to solve them.

Текст научной работы на тему «Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты»

Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты

А.Д. Сотников оценщик ООО «Консалт Аудит», член Правления Нижегородского регионального отделения Российского общества оценщиков, член Экспертного совета Российского общества оценщиков (г. Н. Новгород)

В последнее время оценочное сообщество России столкнулось с относительно новой задачей, а именно с необходимостью оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства (далее — ОКС). Для нашей страны специфика проблемы заключается в том, что в силу ряда причин ОКСы формально являются объектами права и объектами налогообложения.

Причем при решении этой задачи не удастся действовать, как это часто бывало ранее, по уже отработанным зарубежным лекалам, приспособляя их к российской действительности. Имеющаяся в настоящее время литература даже в своих лучших образцах (см., например, [1, 2]) не содержит методических основ для решения этой проблемы. Эту задачу придется решать оценщикам самостоятельно, опираясь на свой опыт, здравый смысл и теорию оценки. Вместе с тем, подходя к решению любой проблемы, в первую очередь надо дать правильное определение предмета исследования и затем уже на основе этой дефиниции разработать методику для практического применения. Следует заметить, что сегодня в оценочном сообществе не сложилось единое понимание этого вопроса, как не сложился и единый взгляд на то, что такое ОКС.

О новых правилах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

При отсутствии в настоящее время четкого, однозначного определения ОКСа вряд ли вызовет серьезные возражения точка зрения, основанная на том, что ОКС — это то, что построено на земельном участке (здания, сооружения) и прочно с ним связа-

но. Иными словами, то, что на оценочном языке называется «улучшения». Далеко не так однозначно обстоит дело с определением рыночной стоимости этих объектов. Возникает даже вполне уместный вопрос: «Может ли существовать вообще это понятие?» Действительно, из определения рыночной стоимости следует, что это наиболее вероятная цена, по которой имущество может перейти из рук в руки.

Но ОКС не может перейти из рук в руки непосредственно как таковой без передачи прав на землю, о чем прямо сказано в Гражданском кодексе Российской Федерации. Сама постановка вопроса о рыночной стоимости ОКСа противоречит сущности объекта недвижимости как неразрывной связи земли и улучшений. Убедиться в справедливости этого суждения легко на простом примере.

Даже неспециалист в области оценки, проведя некоторое время в интернете, легко назовет диапазон рыночных цен на объекты недвижимости и свободные земельные участки на большинстве сегментов рынка. Но попытка ответить на аналогичный вопрос в отношении ОКСов не даст результата (подчеркну, что именно ОКСов, а не помещений).

Можно обратиться и к теории оценки. Хорошо известно, что анализ наиболее эффективного использования проводится для земельного участка как свободного и для земельного участка с уже имеющимися улучшениями и является отправной точкой для определения рыночной стоимости.

То есть и теория оценки не рассматривает ОКС как самостоятельный объект для определения рыночной стоимости.

Если же стоимость невозможно получить, опираясь непосредственно на рыночные данные, то возможно получить искомую величину, вычитая из стоимости так называемого «единого объекта недвижимости» (далее — ЕОН) стоимость земельного участка. Иными словами, никакой рыночной стоимости ОКСа как самостоятельного объекта нет и быть не может, уместно вести речь лишь о разнице в рыночных стоимостях ЕОН и земли, которую мы условно можем назвать рыночной стоимостью ОКСа. Объяснить это обстоятельство можно тем, что ОКС в отличие от земли прочно с ней связан и образует вместе с ней ЕОН, а вот земля с ОКСом может быть и не связана и существовать как отдельный объект рыночных отношений [4]. Таким образом, объектов недвижимости может быть только два вида — земля и земля с улучшениями.

Справедливости ради надо заметить, что поскольку ОКС в отличие от земельного участка можно создать, его оценка возможна и с применением затратного подхода. Но тогда необходимо задаться вопросом, будет ли полученный результат являться непосредственным выражением рыночной стоимости с учетом принципов спроса и предложения, конкуренции и т. д. и не будет ли он являться результатом моделирования, то есть попыткой ответить на вопрос, какова была бы стоимость, если бы рынок существовал. Полагаю что ответ на этот вопрос описывается областью применения затратного подхода: новые либо специализированные объекты или объекты на малоактивных рынках (то есть либо там, где рынка нет, либо там, где его реакция измеряется затратами). Если же мы говорим о рыночной стоимости, которая складывается под влиянием всех рыночных факторов, а не только затрат, то искомую стоимость можно получить, только вычитая из стоимости ЕОН стоимость земли.

Такое понимание является не отвле-

ченной теоретической задачей, а определяющей точкой для построения методики оценки этого вида актива. Если перевести этот постулат в практическую плоскость, то точно такой же арифметический результат, как при вычитании из стоимости ЕОН стоимости земли, мы получим, вычитая из результата, полученного при применении каждого подхода, стоимость земли и согласовывая результаты с теми же удельными весами, что и при согласовании стоимости ЕОН. Таким образом, если это утверждение представляется методически верным, то все результаты, совпадающие с полученным, можно считать верными, все результаты, отличающиеся от полученного, или неверными, или условно верными при незначительном расхождении.

Из понимания смысла ОКСа как объекта следуют и методы определения его стоимости. Очевидно, затратный подход мы должны признать прямым и единственным подходом, непосредственно определяющим стоимость ОКСа, а сравнительный и доходный подходы следует признать косвенными.

Применение какого же подхода должно дать наиболее достоверные результаты? Хорошо известно, что на затратный подход рыночные факторы влияют слабо, следовательно, наиболее заслуживающие доверия результаты мы можем получить (как уже было сказано) при оценке объектов, для которых практически не существует рынка (специализированные объекты и объекты на малоактивных рынках), и в тех областях, где рынок преимущественно ориентируется на затраты (новое строительство). В этом случае действительно имеет место, скорее, моделирование рынка в предположении о возможной его реакции, если бы он существовал, либо непосредственное изучение его реакции, которая с точки зрения экономической логики должна следовать затратам на новое строительство, если оно осуществляется при соблюдении рыночных условий.

Для остальных объектов результаты, полученные с использованием прямого

подхода и косвенных подходов, должны в идеале совпадать. Совпадать, по мнению автора, они могут при следующих условиях. При применении косвенных походов (сравнительного и доходного) построенный на участке О КС соответствует наиболее эффективному использование земли как свободной. При применении затратного подхода прибыль застройщика и износ (прежде всего внешний) достоверно рассчитаны с использованием рыночных, а не нормативных данных.

Оценочному сообществу необходимы не только верное определение предмета исследования и разработанная на этом понимании методика, но и четкие ценовые ориентиры. В качестве таковых можно рассматривать следующие. При оценке специализированных объектов, новых объектов и объектов на малоактивных рынках в большей степени следует опираться на результаты, полученные с применением затратного подхода. В остальных случаях можно ориентироваться на результаты, полученные при применении всех подходов, в равной степени, если прибыль застройщика и износ рассчитаны с использованием рыночных данных, и в меньшей степени на затратный, если указанные величины рассчитаны без учета таковых в должной мере. Другими словами, ориентироваться можно либо на стоимость строительства минус износ плюс прибыль застройщика, либо на стоимость ЕОН минус доля земли (с учетом перечисленных обстоятельств).

Следующее расхождение во взглядах касается методов исключения стоимости земли в косвенных подходах — сравнительном и доходном, особенно в сравнительном. Природа расхождения, очевидно, лежит в плоскости понимания природы ОКСа. Сформировались две точки зрения: исключение стоимости земли из стоимости аналогов и ее исключение из стоимости ЕОН.

Автор полагает, что исключение стоимости земли из стоимости объектов-аналогов является методически неверным, и в за-

щиту своей позиции считает необходимым привести следующие аргументы.

1. Раздельный учет стоимости земли и улучшений для проведения расчетов предусмотрен только в рамках затратного подхода. Вычитая землю из стоимости аналогов, мы тем самым переносим методику затратного подхода на сравнительный подход.

2. Вычитая стоимость земли из стоимости аналогов, мы получаем то, что объектом рыночных отношений не является. В сравнительном же подходе объектом исследования является лишь то, что продается на рынке. В результате корректировок цен аналогов при использовании сравнительного подхода мы должны получить рыночную стоимость каждого объекта-аналога.

Вычитание стоимости земли из стоимости аналогов некоторые оценщики ошибочно называют корректировкой, хотя корректировкой, собственно говоря, это не является. Корректировка должна приводить стоимость аналога к стоимости объекта оценки, но не разделять стоимость аналога на части. В этом случае, по нашему мнению, проблему необходимо решать посредством использования корректировки на разницу в площадях земельных участков объекта оценки и объектов-аналогов (разумеется, при наличии реакции рынка на разницу в площадях земельных участков). Методика расчета такой корректировки давно разработана и широко применяется.

Кроме того, оценщики, вычитающие стоимость земли из аналогов, совершают еще одну методическую ошибку. Проведя вычитание стоимости земли из стоимости аналогов, оценщик делает другие корректировки, например на физическое состояние объекта, размерность и т. д. (как ни странно, даже на месторасположение). Ошибка состоит в том, что такие корректировки определены для ЕОН, а не для непонятной разницы в стоимости аналога и относящейся к нему земли, и применяться должны для ЕОН. И определены, строго говоря, корректировки могут быть только для ЕОН, поскольку упомянутая разница в стоимости объектом

рыночных отношений и, следовательно, источником для определения корректировок быть не может.

И, наконец, чисто практический аспект: вычитая стоимость земли из ЕОН, мы можем контролировать процесс, поскольку данные о стоимости ЕОН имеются на рынке, вычитая же землю из стоимости аналогов, мы получаем результат, который не можем проконтролировать рыночными данными.

3. Должно сохраняться методическое единообразие подходов. Если при использовании сравнительного подхода земля вычитается из стоимости ЕОН, то и при применении доходного подхода должно быть так же, если из стоимости аналогов, — то и при применении доходного подхода необходимо из общего дохода, приносимого аналогом, вычитать доход, приходящийся на земельный участок.

В спорных и затруднительных случаях нам всегда может прийти на помощь опыт предшественников. В Методических указаниях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Министерством имущественных отношений Российской Федерации [5], которые, по мнению автора настоящей статьи, являются лучшим методическим документом, основанным на теории оценки, решалась аналогичная проблема — определение стоимости части (в данном случае — земли) на основе известной стоимости целого и части. Авторам этого документа не приходило в голову вычитать стоимость улучшений из стоимости каждого аналога, а затем результаты согласовывать. Хотя это и имело бы большее право на существование, поскольку в результате вычитания получалось хотя бы то, что продается на рынке. По сути, определяя стоимость ОКСа, мы применяем метод выделения в сравнительном подходе и метод остатка в доходном. Эти методы универсальны, и согласно им стоимость земли определяется посредством вычитания из стоимости ЕОН (кстати, в этих Методических указаниях впервые и появился термин «единый объект недвижимости») стоимости

ОКСа, полученной в рамках сравнительного или доходного подходов.

Подводя итог сказанному, заметим, что способ вычитания стоимости земли из стоимости ЕОН представляется методически безупречным, метод вычитания из стоимости аналогов имеет очевидные методические изъяны. Возможно, кто-то считает необходимым для установления истины проанализировать практические результаты расчетов по обеим моделям, сравнить их и определить величину расхождения. Однако, по моему мнению, проверять теоретически обоснованный способ вычитания стоимости земли из стоимости ЕОН, применение которого должно давать корректные результаты, способом, имеющим многочисленные изъяны, не имеет смысла.

Невозможно обойти вниманием и следующий аспект. Изымая стоимость земли из стоимости ЕОН, мы, по сути, изымаем месторасположение. А из этого следует, что стоимость сопоставимых ОКСов, находящихся в аналогичном состоянии, но расположенных в разных районах, в принципе должна быть одинаковой (если отсутствует внешнее устаревание, которое отражается на ОКСах, но не на земле). Иными словами, стоимость ОКСа не должна зависеть от его месторасположения.

В заключение отметим, что для решения этого вопроса оценочное сообщество нуждается в четких ориентирах, в том числе ценовых (то есть, рассматривая стоимость, указанную в отчете, можно было бы уверено сказать выше или ниже она реальной), и единых методических подходах. Безусловно, хотелось бы выработать общую методическую позицию по затронутым вопросам. Попытка обозначить такие подходы в настоящей статье, надеюсь, стала шагом к выработке единой позиции.

1. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. М. : Маросейка, 2009.

2. Фридман Н. О. Анализ и оценка и при-

носящей доход недвижимости. М. : Дело ЛТД, 1995.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономиче-

ского развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

5. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р.

Место проведения: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), г. Москва

13.03 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ БЛОКЧЕЙНА В БИЗНЕСЕ: правовые основы

14.03 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ РЕВОЛЮЦИЯ 2017 Г. В МОСКВЕ: существенные изменения в регулировании земельных и градостроительных отношений в Московском регионе

19-21.03 ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ И ЗАЩИТА КРЕДИТОРОВ: реформа обязательственного права и особенности применения законодательства

22-23.03 КОРПОРАТИВНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: соглашения акционеров, сделки Мhttps://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-obektov-kapitalnogo-stroitelstva-nekotorye-metodicheskie-aspekty» target=»_blank»]Источник[/mask_link]

Оценка объекта капитального строительства

Оценка объекта капитального строительства

Оценка объекта капитального строительства весьма востребованная услуга необходимая как физическим, так и юридическим лица для ряда целей, к примеру:

• внесения недвижимости в уставной капитал;
• определения цены иска для судебных разбирательств;
• выкупа недвижимости у государства;
• выступления в наследственные права и проч.

Также проводиться кадастровая оценка объектов капитального строительства для определения величины налога подлежащего уплате за владение объектом недвижимости.

Осуществить оценку объекта капительного строительства может как частнопрактикующий оценщик, так и оценочная организация, которые должны обладать всеми необходимыми документами на право занятия оценочной деятельностью. За исключением кадастровой оценки ее проводят государственные оценщики из кадастровой палаты.

В сколько этапов проходит оценка объектов капитального строительства?

Оценка объектов завершенного строительства для любых других задач производится в несколько этапов:

1. с частнопрактикующим оценщиком или оценочной компанией, специалисты которой будут выполнять оценку, заключается договор об оказании оценочных услуг;
2. специалисты анализируют объект капитального строительства, подробно описывают все его характеристики, определяют износ;
3. оценщики исследуют схожие объекты завершенного строительства в регионе, где производится оценка и подбирают наиболее близкие по параметрам;
4. специалисты производят выбор подходов и методов, применяемых для оценки объекта капитального строительства;
5. оценщики рассчитывают стоимость на основании выбранных подходов и методов, согласовывают результаты и оформляют отчет об оценке.

Что требуется для проведения оценки объекта завершенного строительства?

Оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства осуществляется после предоставления оценочной компании или частнопрактикующему оценщику комплекта документов, который состоит примерно их следующих:

• свидетельство о государственной регистрации права/выписка из ЕГРП;
• технический паспорт объекта капитального строительства;
• справка о балансовой стоимости здания;
• справка о кадастровой стоимости (в случаях ее оспаривания);
• поэтажный план, экспликация об объект завершенного строительства;
• правоустанавливающие документы на землю;
• сведения о заказчике оценки.

Оценка объекта капитального строительства может быть реализована в соответствии с федеральным стандартами оценки только после предоставления всех вышеперечисленных документов.

Отличия, когда осуществляется государственная оценка объектов капитального строительства

Государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства по большому счету методологически ничем не отличатся от проведения аналогичной оценки объектов завершенного строительства независимым частнопрактикующими оценщиками или оценочными организациями. Подобная оценка необходима для определения кадастровой стоимости недвижимости в целях формирования действенной системы налогообложения на недвижимое имущество, в том объекты капитального строительства.

Оценка объектов капитального строительства государством влияет не только на налоги, но и на ценообразование на рынке недвижимости. Поскольку невозможно продать недвижимость ниже 70% от ее кадастровой стоимости, это чревато доначислением налогов с купли-продажи. Чтобы избежать этого понадобится оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания.

Источник