Крт что это такое в строительстве

Эфир программы «Город» на телеканале РБК посвящен теме большой квартальной застройки – как развивать территории комплексно.

РБК: В последние десять лет в информационном поле очень часто говорят о комплексном развитии территорий. Но что это значит? Москву будут застраивать жилыми кварталами? Это не так.

Итак, понятие «комплексное развитие территорий», или коротко КРТ, чрезвычайно многогранно. Во-первых, на федеральном уровне есть закон о КРТ — он регулирует механизмы сноса аварийного и ветхого жилья, это так называемая всероссийская реновация. Напомним, в конце 2020 года президент России Владимир Путин подписал закон о механизме комплексного развития территорий, который предусматривает расселение аварийного и ветхого жилья, а также дает региональным властям возможность сноса неаварийных многоквартирных домов.

А вот в московской практике механизм КРТ означает, что та или иная территория должна получить сразу несколько функций, а не только жилую. Столичные районы развиваются комплексно: вместе с жильем строится необходимая транспортная, социальная, коммерческая инфраструктура, создаются новые рабочие места в шаговой доступности (это могут быть офисы или даже объекты формата light industrial, чистое или высокотехнологичное производство). В Москве под этим термином прежде всего понимают застройку промзон, а также строительство больших жилых комплексов на новых территориях.

КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ ➤что это такое ➤закон о едином механизме КРТ ➤порядок КРТ ➤AVA Group

Андрей Бочкарёв, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:

— Промышленные зоны являются очень важным резервом градостроительного развития. Частью операций по редевелопменту зон будет создание новых производственных площадок на месте существующих. Те производства, которые раньше существовали в городе Москве, либо закрыты, либо экономически нецелесообразны.

Большинство промзон являются территориями, которые не используются, и их экономический потенциал, к сожалению, не работает на бюджет города Москвы. Мы выполняем работы по градостроительному планированию этих зон.

Частично там будут возводиться объекты высокотехнологичного производства, которые являются очень важным элементом экономической жизни города, являются источником пополнения бюджета. Часть территории будет, безусловно, отдана под строительство объектов жилого назначения. В том числе под программу «Реновация». Мы рассматриваем примерно сейчас 14 крупных промышленных зон, где можно размещать интегрированно жилую застройку и экологически чистые производства, высокотехнологичные.

РБК: Так получилось, что в Москве именно бывшие промзоны стали флагманами комплексного развития территорий: на их территории строится жилье, обеспечивается необходимая социальная инфраструктура и транспортная доступность, возводятся высокотехнологичные промышленно-производственные объекты, технопарки и другие объекты с рабочими местами, создаются рекреационные пространства.

Только за десять месяцев 2021 года в столице введено более 11 млн кв. м недвижимости, из них более 5,8 млн кв. м приходится на жилье, а более 1,5 млн кв. м — на коммерческую недвижимость, которая дает городу дополнительные рабочие места. Также с начала года в Москве введено почти 70 различных социальных объектов.

Если здание попало в зону КРТ — Что это значит для собственника и как быть

Всего в рамках комплексного развития бывших промышленных зон в Москве планируется возвести около 40 млн кв. м жилой и торговой недвижимости, а также промышленных и офисных площадей. Здесь будет создано около 0,5 млн рабочих мест.

Андрей Бочкарёв, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:

— Промзоны, которые уже взяты в редевелопмент, — это территория бывшего «ЗИЛа», бывшего завода «Серп и молот», «Калошино», территория вокруг Сити. У нас большое количество промзон, которые будут перепрофилированы: с производства низкотехнологичных видов продукции на вопросы, связанные с электроникой, с исследовательскими работами. Мы переформатируем наши промышленные зоны, чтобы они стали источником развития города, пополнения бюджета.

РБК: По оценке столичных властей, промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляло более 17% территории Старой Москвы. И город занимается развитием этого «ржавого пояса» последовательно и настойчиво. С 2011 года в Москве был утвержден 91 проект планировки территорий бывших промзон общей площадью около 4 тыс. га. Всего здесь было возведено 806 объектов недвижимости общей площадью 24 млн кв. м.

В начале апреля 2021 года градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проекты комплексного развития участков в семи бывших промзонах: «Грайвороново», «Зюзино», «Каширское шоссе», «Бескудниково», «Кунцево», «Коровино» и «Тёплый Стан». А в прошлом, 2020 году власти Москвы приняли решения о комплексном развитии 23 территорий промзон, в их числе «Красный Строитель», Бережковская набережная, «Капотня», «Выхино», «Трикотажная», «Перово» и «Верхние Котлы».

Источник stroi.mos.ru

Комплексное развитие территорий: как будет работать новый механизм расселения старых домов

С этого года регионы смогут применять новый подход к обновлению городской застройки — закон о комплексном развитии территорий (КРТ) уже действует. Он дает региональным властям право сносить неаварийные дома и определяет ключевые правила переселения жильцов в новостройки. Мы разобрали, какие объекты попадут под снос, как будут возмещать стоимость квартир и можно ли выйти из такой программы.

Что такое комплексное развитие территорий?

Механизм КРТ рассчитан на комплексное обновление городской застройки. Регионы смогут расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания признания его ветхим или аварийным, отмечает член комиссии по жилполитике Общественного совета Минстроя РФ, президент акционерного общества «Интеко» Александр Николаев. Программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что, по его мнению, также может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, сроки переселения.

«У нас очень часто панелька типовая может стоять рядом с историческими зданиями, тут же бараки, которые были построены для рабочих еще в первой половине прошлого века. Закон позволяет включать в проекты КРТ не отдельные дома, а территории, — объясняет советник президента Союза архитекторов России, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец. — Поэтому подход к развитию таких территорий и может быть комплексным, с учетом всех задач по социальному, инженерному, транспортному направлениям. Это еще один способ уйти от точечной застройки».

«Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру, — считает Александр Николаев. — Также новый закон дает гражданам как административные гарантии в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ, так и финансовые — в виде компенсации или предоставления равноценного жилья».

Под КРТ могут попасть и районы нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки, владельцы которых выступили с инициативой по проведению КРТ.

Где будут проводить КРТ?

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в начале 2021 года комплексное развитие территорий стартует минимум в 15 регионах. Первыми станут крупные города: Казань, Тюмень, Новосибирск, Кемерово. Всего о планах применять новый закон о КРТ заявили уже 75 субъектов РФ.

Как узнать, попал ли мой дом в программу?

Проект решения о КРТ должны опубликовать на сайте местной администрации или регионального правительства. В нем будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ, потом будет поздно.

Кроме того, в России есть реестр аварийных домов, а показатели региональных программ публикуют здесь.

А если многоэтажка не аварийная, ее могут снести?

Да, и именно закон о КРТ дает региональным властям такую возможность. В нем предусмотрено несколько причин для сноса многоквартирного дома, если он не является аварийным:

• износ основных конструктивных элементов дома (крыши, стен, фундамента) превышает региональный норматив;
• капитальный ремонта дома требует больше денег, чем положено по региональным нормативам;
• дом возведен в период индустриального домостроения по типовым проектам, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
• дом находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
• в доме нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

То есть неаварийные дома снесут принудительно вместе с аварийными?

Нет, без согласия собственников неаварийную многоэтажку не снесут, даже если она старая. За участие дома в программе КРТ должны проголосовать не менее чем 2/3 от числа собственников жилых помещений либо их представителей.

Жильцы могут вывести свой дом из программы КРТ, собрав не менее 1/3 голосов от числа собственников или их представителей. Успеть нужно до того, как утвердят планировку проекта КРТ, конкретные сроки установят власти регионов.

А что с частными домами?

Землю и дом на ней могут изъять для целей КРТ, если жилое помещение:

• находятся в высокой степени износа;
• его техническое состояние признали ненадлежащим;
• в нем нет систем инженерно-технического обеспечения.

Такие дома могут признать непригодными для проживания. В этом случае, как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию.

Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее пяти лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком.

Что предложат взамен старой квартиры?

Возмещение за попадающее под снос жилье вне зависимости от региона должно быть равноценным и равнозначным, при этом у субъекта РФ будет право улучшить условия переселяемого из многоквартирного дома жильца, если позволяет бюджет программы.

Закон предусматривает несколько вариантов компенсации за освобождаемую квартиру.

Включает в себя рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды (ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

ВАЖНО! Денежное возмещение не положено собственникам квартир, где проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В этом случае можно только получить другое жилье.

Квартира с зачетом возмещения

Зачет суммы возмещения за старую квартиру при предоставлении новой.

Собственники вправе по письменному заявлению купить с доплатой более дорогое жилье, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.

Равнозначной будет считаться квартира:

• жилая площадь которой не меньше прежней, а общая — больше;
• с тем же или большим количеством комнат;
• находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, где и освобождаемый под КРТ дом.
• соответствует стандартам, установленным в регионе.

Нанимателям жилья (по социальному найму) взамен освобождаемой предоставляется другая квартира в найм или даже в собственность.

ВАЖНО! Конкретные условия прописывают в договоре о передаче жилья. Проект договора собственнику квартиры должны направить заказным письмом с уведомлением о вручении. После этого у него есть 45 дней на то, чтобы обсудить условия и подписать договор. Если этот срок пропущен, квартиру могут изъять принудительно через суд с тем вариантом возмещения, которое истец укажет в исковом заявлении.

Об основных правилах перехода прав на жилье, находящееся в долевой собственности, под арестом также можно прочесть в законе о КРТ.

Что делать, если некуда переехать?

Если нет другой жилой собственности, по закону бывший владелец вправе пользоваться изъятой квартирой еще полгода после того, как получит за нее денежное возмещение. Можно согласовать и больший срок, но такое условие обязательно нужно прописать в договоре о передаче жилья.

Также жильцам аварийного дома могут предложить другие варианты, например временное размещение в квартирах маневренного фонда. О порядке расселения аварийного жилья и правах собственников можно почитать здесь.

А если у меня ипотека?

Это не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ипотеке переходят на новое жилье, регистрирующий орган сам направит все данные банку.

Источник tass.ru

Комплексное развитие территорий поселений: КРТ вместо КУРТ, КОТ и РЗТ – 2021

Аббревиатура «КРТ» – это сокращение полного наименования термина «комплексное развитие территории» (от первых букв каждого из слов этого термина).

Понятие КРТ введено федеральным законом №494-ФЗ от 30.12.2020, вступившим в силу с момента опубликования. Его положения усовершенствовали институт КРТ и механизмы расселения аварийного и ветхого жилья, а также установили:

1. единый механизм КРТ – взамен ранее используемых отдельных механизмов:
2. развитие застроенных территорий (РЗТ)
3. комплексное развитие территорий (КРТ)
4. комплексное освоение территорий (КОТ)
5. требования к решению о КРТ
6. порядок принятия и реализации решения о КРТ
7. требования к договору о КРТ и порядку заключения

В соответствии с ФЗ № 494-ФЗ:

• понятие КРТ узаконено в ГрК РФ:

(пункт 34)
• в новой главе X «Комплексное развитие территории»
• прежняя глава 5 1 «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления», признана утратившей силу

• ранее заключённые договоры РЗТ, КРТ, КОТ сохраняют своё действие
• исполнение, изменение и расторжение договоров РЗТ, КРТ, КОТ будет происходить по «старым» правилам – без учёта изменений, внесённых законом

2. Цели КРТ

КРТ – это мероприятия, выполняемые в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, выделенной для эффективного развития, предусматривающего (статья 64 ГрК РФ)::

• создание благоприятных условий проживания граждан
• обновление:

• среды жизнедеятельности
• территорий общего пользования поселений, городских округов

• повышение качества городской среды
• улучшение внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства
• достижение показателей, в том числе в сфере жилищного строительства, и улучшения жилищных условий граждан – в соответствии с указами Президента РФ, национальными проектами, государственными программами
• создание необходимых условий:

• для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур
• для благоустройства территорий поселений, городских округов
• для повышения территориальной доступности инфраструктур

• формирование комфортной городской среды
• создание мест обслуживания и мест приложения труда

Особенно ценное с градостроительной точки зрения положение закона – нововведение о едином механизме КРТ. Причина его разработки – невозможность использования ранее в полном объёме того или иноого режима редевелопмента. Следствием становились:

• проблемы, связанные с дроблением территорий в условиях смешанной застройки, элементы которой было сложно отнести к тому или иному типу развития
• снижение инвестиционной привлекательности строительных проектов

Введение единого механизма КРТ – условие гибкого развития различных территорий, в том числе имеющих смешанную застройку. Он обеспечивает возможность объединения объектов различного типа в границах одного проекта КРТ.

Реализации решения о КРТ осуществляется на основе договора (статья 68 ГРК РФ). Он заключается:

• с победителем торгов (статья 69)
• с иным участником торгов
• с правообладателями ЗУ и (или) объектов недвижимости (пункт 3 части 7 статьи 66 и статья 70)

Договор о КРТ может действовать в отношении:

• всей территории, предусмотренной решением о КРТ
• части территории КРТ
• отдельного этапа реализации решения о КРТ

состоять из одного или несколько договоров, предусматривающих выполнение задач по КРТ

Договором о КРТ предусматривается распределение обязательств его сторон:

• мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории
• образованию и предоставлению ЗУ
• по сносу, строительству/реконструкции ОКС

3. Особенности правового режима КРТ

КРТ – это особый правовой режим, который можно ввести на части городской территории:

то есть в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.

Особенности КРТ

• устанавливается решением о КРТ, принимаемом:

• администраций муниципального образования без участия депутатов и публичных слушаний
• региональной администрации

• генпланы
• проекты планировки (ППТ)
• правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

• или для территории, которая, в соответствии с ПЗЗ, на дату принятия решения не определена в качестве такой территории
• или для территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в ПЗЗ в качестве той территории, для которой допускается осуществление деятельности по её комплексному развитию

4. ППТ для территории КРТ

Проект планировки территории, выделенной для комплексного развития:

• создаётся после утверждения решения администрации о форимировании территории КРТ

• поправки в генплан и ПЗЗ разрабатываются в процессе работы над ППТ

• если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения/городского округа, по решению главы местной администрации, допускается одновременное проведение публичных слушаний/общественных обсуждений по документации ППТ, подлежащей комплексному развитию, и по проектам, предусматривающим внесение изменений в генплан
• изменения в ПЗЗ должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения ППТ в целях её комплексного развития (часть 2.1 статьи 24 ГрК РФ)

• поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически

Изменение ВРИ ЗУ и (или) ВРИ ОКС, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, не допускается со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, (часть 4.1 статьи 37 ГрК РФ).

Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признается утратившей силу (пункт 10.3 статьи 45 ГрК РФ).

5. Виды КРТ

В соответствии со статьёй 65 ГрК РФ, в видам КРТ отнесены:

1. комплексное развитие территории жилой застройки
2. в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, указанные ниже
3. комплексное развитие территории нежилой застройки
4. в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ОКС, указанные ниже
5. комплексное развитие незастроенной территории
6. в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ЗУ, которые:
7. находятся в государственной собственности
8. находятся в муниципальной собственности
9. ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
10. ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена, с расположенными на них ОКС

1. при условии, что такие ЗУ, ОКС не обременены правами третьих лиц

• или правообладателей ЗУ
• или правообладателей объектов недвижимости, расположенных на ЗУ

6. КРТ жилой застройки

Объекты, включаемые в границы КРТ жилой застройки

В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, могут быть включены (пункт 2 статьи 65 ГрК РФ):

1. многоквартирные дома
2. характеристики таких домов представлены ниже
3. ЗУ в границах элемента планировочной структуры поселения/городского округа и расположенные на них объекты недвижимого имущества:
4. объекты недвижимости на таких ЗУ не являются многоквартирными домами, указанными в пункте 1

Характеристики многоквартирных домов, включаемых в решение о КРТ жилой застройки

• дома признаны аварийными
• дома признаны подлежащими сносу или реконструкции
• дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, исходя из одного или нескольких следующих требований:

• физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) превышает значение, определённое субъектом РФ
• совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества, в расчёте на 1 м 2 общей площади жилых помещений превышает стоимость, определённую нормативным правовым актом субъекта РФ
• дома построены в период индустриального домостроения – по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий
• ограниченно работоспособное техническое состояние домов (порядок признания устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства)
• отсутствие в домах централизованных систем инженерно-технического обеспечения

Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ жилой застройки

Не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:

• ЗУ, расположенные в границах территории для КРТ:
• предназначенные для размещения объектов федерального значения
• с расположенными на участках объектами федерального значения:

• за исключением случаев согласования включения указанных ЗУ в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства РФ предоставлены полномочия по распоряжению указанными ЗУ (порядок данного согласования устанавливается Правительством РФ)

• также жилые помещения в таких многоквартирных домах

• Правительством РФ
• нормативным правовым актом субъекта РФ

В границы КРТ также не включаются ЗУ с расположенными на них:

• жилыми домами блокированной застройки
• объектами ИЖС
• садовыми домами

Изъятие для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:

• индивидуальных жилых домов
• садовых домов
• домов блокированной жилой застройки

возможно в случаях:

1. признания объектов аварийными
2. их ненадлежащего технического состояния
3. отсутствия в домах систем инженерно-технического обеспечения

Такие дома могут признать непригодными для проживания. Как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию.

Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее 5 лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком.

Органы региональной власти или органы местного самоуправления, принявшие решение об изъятии недвижимости в целях КРТ, обязаны (статья 56.12 ЗК РФ):

1. опубликовать решение в СМИ
2. направить собственникам изымаемой недвижимости копию решения:
3. в течении 7 рабочих дней со дня принятия
4. обратиться в суд об изъятии недвижимости и о прекращении права собственности на неё:
5. если в течение 1 месяца собственники недвижимости не заключат соглашение о ее выкупной цене и о размере убытков, подлежащих возмещению

На изъятые объекты будет регистрироваться право собственности:

1. или Российской Федерации
2. или субъекта РФ
3. или муниципального образования

Нововведения в ЖК РФ при осуществлении КРТ жилой застройки

ФЗ № 494-ФЗ предусматривает порядок обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:

• введён единый механизм КРТ сноса аварийного и ветхого жилья
• регионы получили:

• право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей
• полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы

Цель поправок – создание механизма для ускоренного расселения аварийного и ветхого жилья и обеспечение комфорта городской среды с сохранением интересов жильцов.

При реконструкции целых кварталов, предусмотренной КРТ, жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и:

• обновленные коммуникации
• благоустройство
• зоны рекреации
• социальную инфраструктуру

Новый закон предоставляет гражданам гарантии:

1. административные – в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ
2. финансовые – в виде:
3. денежного возмещения
4. квартиры с зачётом возмещения
5. равнозначного жилья

Для проведения собрания по вопросу включения многоквартирного дома в программу КРТ нужно, чтобы на него пришли больше половины жильцов. Для решения вопроса необходимы 2/3 голосов всех жильцов, а не только участников собрания. Учитываются голоса как собственников, так и нанимателей квартир, голосующих как представители собственников.

Проект решения о КРТ публикуется на сайте:

• местной администрации
• регионального правительства

В проекте будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ. Потом будет поздно.

Права собственников

У собственника есть право выбора между равноценным денежным возмещением стоимости квартиры и равноценным жильем. Решение о компенсации принимает собственник.

В соответствии с требованиями ФЗ №494-ФЗ, в Жилищный кодекс РФ внесена статья 32.1. В ней прописаны новые нормы о возмещении и предоставлении равноценных жилых помещений в обеспечение прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:

• собственникам, освобождающим свои помещения многоквартирном доме, попавшем под КРТ, будет предоставлено:

• или равноценное возмещение
• или другое жилое помещение

• если у собственника жилого помещения нет в собственности иных жилых помещений, то, по его заявлению, после возмещения в денежной форме, за ним сохраняется право пользования освобождаемым жилым помещением на срок не более чем 6 месяцев, если более продолжительный срок не определён в договоре (часть 6 и часть 10 статьи 32 ЖК РФ)
• нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма:

• общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении
• при наличии письменного заявления нанимателя жилого помещения другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность

Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения

Могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки собственников по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные:

• нормативным правовым актом РФ
• нормативным правовым актом субъекта РФ
• муниципальными правовыми актами

1. равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение
2. равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 5 настоящей статьи

осуществляются на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение (пункты 9 – 16 статьи 32.1 ЖК РФ). Он заключается между собственником жилого помещения и:

• уполномоченным органом государственной власти
• уполномоченным органом местного самоуправления
• юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающим в соответствии с ГрК РФ реализацию решения о КТР
• лицом, с которым заключен договор о КТР жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о КТР

Возмещается рыночная стоимость помещения. Она включает в себя:

• рыночную стоимость общего имущества
• рыночную стоимость ЗУ
• стоимость понесенных затрат

Нанимателю, взамен освобождаемого им жилого помещения, предоставляется другое равноценное жилое помещение – по договору социального найма. Общая и жилая площади, а также количество комнат уменьшиться не должны.

Очередники сохраняют право состоять на учёте после переселения. Взамен комнаты в коммунальной квартире, признанной таковой до 1 января 2021 года, предоставляется отдельная квартира.

Наличие ипотеки не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ней переходят на новое жильё. Регистрирующий орган сам направит все данные банку.

Важная норма в пользу граждан – в год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт. То, что было уплачено до этого, идёт в общий фонд на реализацию решения по КРТ.

7. КРТ нежилой застройки

Объекты, включаемые в границы КРТ нежилой застройки

КРТ нежилой застройки осуществляется на застроенной территории. В её границах – земельные участки (ЗУ), на которых расположены (пункт 5 статьи 65 ГрК РФ):

1. ОКС, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции
2. за исключением многоквартирных домов
3. ОКС, снос/реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утверждённых высшим органом исполнительной власти субъекта РФ
4. за исключением многоквартирных домов
5. ОКС, признанные самовольными постройками в соответствии с гражданским законодательством
6. ОКС, предельные параметры строительства которых не соответствуют тем параметрам, что установлены в ПЗЗ
7. ОКС, для которых одновременно не соответствуют ПЗЗ:
8. предельные параметры строительства
9. ВРИ ЗУ

Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ нежилой застройки

В границы КРТ нежилой застройки не включаются:

• многоквартирные дома
• жилые дома блокированной застройки
• объекты ИЖС
• садовые дома
• иные ОКС, расположенные на ЗУ, предназначенных:

• для ИЖС
• для ведения ЛПХ
• для ведения садоводства

Права арендаторов объектов, включённых в границы КТР

Субъекты малого или среднего предпринимательства:

• являющиеся арендаторами объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

• зданий
• сооружений
• нежилых помещений

• в связи с реализацией решения о комплексном развитии территории жилой застройки
• в связи с решением о КТР нежилой застройки

имеют право на заключение нового договора аренды иного:

• здания
• сооружения
• нежилого помещения

находящегося, соответственно, в государственной или муниципальной собственности и являющегося равнозначным (пункт 12 части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26 июля 2006 года).

Новый договор аренды заключается:

• в день прекращения прежнего
• на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды
• на срок, оставшийся до истечения прежнего договора
• без проведения торгов
• с сохранением льгот, предусмотренных:

• законодательством РФ
• нормативными правовыми актами субъекта РФ
• муниципальными правовыми актами

Примечание

Условие изъятия участков и ЗУ, попавших в границы КТР

В целях КРТ для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты:

• ЗУ, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято:

• решение о КРТ жилой застройки
• решение о КРТ нежилой застройки

только в порядке, установленном земельным законодательством (если иное не предусмотрено ГрК РФ).

8. Комплексное развитие незастроенной территории

КРТ осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.

В их территории включаются следующие ЗУ (подпункт 3 пункта 1 статьи 65 ГрК РФ):

• ЗУ, находящиеся в государственной собственности
• ЗУ, находящиеся муниципальной собственности
• ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
• ЗУ с неразграниченной государственной собственностью, на которых расположены ОКС:

• при условии, что ЗУ, ОКС не имеют обременений в виде прав третьих лиц

9. КРТ по инициативе правообладателей ЗУ и ОКС

Правообладатели ЗУ или ОКС, расположенных в границах КРТ

1. собственники ЗУ и ОКС, расположенного на земельном участке
2. лица, которым ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены:
3. в аренду
4. в безвозмездное пользование

Правообладатели-несобственники ЗУ допускаются к участию в КРТ при выполнении следующих условий:

1. срок действия прав на ЗУ на день заключения договора составляет не менее чем 5 лет
2. наличие письменного согласия на распоряжение объектом недвижимого имущества
3. в случае, если ЗУ и (или) расположенный на нём объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности

Письменные согласия собственников ЗУ или ОКС не требуются, если мероприятия по КРТ не предусматривают:

• изменение ВРИ ЗУ
• изменение ВРИ объекта недвижимого имущества, расположенного на участке

Особенности участия правообладателей ЗУ или ОКС изложены в статье 70 ГрК РФ. Оно происходит на основании договоров о КРТ:

Резюме

Принятие ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (№ 494-ФЗ от 30.12. 2020) – революционный стремительный шаг в будущее.

От хлама аварийного и ветхого жилья нужно избавляться. Прежние законы, неплохо отработавшие своё время, создали неизбежные препятствия. Лучшие положения из них сохранены, но будущее никто отменить не сумеет. Оно не за горами, а уже завтра.

Современные требования – гибкость градостроительного и земельного законодательства, гарантированная защита жилищных прав и интересов собственников, правообладателей, застройщиков участков. Государство ждёт от каждого из них понимания и поддержки. Мнение каждого об улучшении градостроительного обустройства своей жизни, облика города или села очень важно.

Закон нуждается в доработке – законодатель понимает это и рассчитывает на ответный отклик. Топтаться на месте нельзя. Брюзжать и разводить «диванную»» критику – бесполезно. Безразличие – цинично. Расчёт на достижение лишь собственных целей без связи с задачами градостроительной политики страны, региона, своего города, поселения – наивно.

Предстоит ответить на простой вопрос: «Хотим ли мы жить в достойных и комфортных условиях?» Самое время действовать, использовать цивилизованные возможности – общественные слушания, предложения депутатам и комиссиям и весь другой потенциал.

КРТ – один из универсальных механизмов реализации разумных планов. В будущем появятся новые градостроительные инструменты. И так до бесконечности – как сама жизнь. Совершенству предела нет.

Источник www.zemvopros.ru