Для застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, законодатель предусмотрел особенности применения многочисленных нововведений. Как это часто бывает, переходные положения вызвали много вопросов (как у самих застройщиков, так и уполномоченных банков). В связи с чем Минстрой разъяснил некоторые нюансы в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07. Подробнее о позиции профильного ведомства – в данном материале.
Сложная теория
Для начала Минстрой напомнил следующее. В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018:
– положения ст. 2, второго предложения ч. 1.1, ч. 2 – 2.2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных федеральными законами от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон № 175-ФЗ);
Развеять миф о фахверковом доме
– ч. 2.3 и 2.6 ст. 3, ст. 18 – 18.2 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ) применяются с учетом особенностей, установленных ст. 8 Федерального закона № 175-ФЗ.
В частности, застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу названного закона обязан открыть банковский счет в одном из уполномоченных банков в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика. По расчетному счету застройщика не могут осуществляться операции, совершение которых не допускается ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ. В таком случае уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) в день отказа от проведения операции по счету.
Позиция Минстроя
Об открытии расчетных счетов
Застройщики обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке до 01.09.2018 года в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 01.07.2018. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.
При наличии нескольких полученных до 01.07.2018 разрешений на строительство названные счета могут быть открыты в разных уполномоченных банках и в разное время, но не позднее 01.09.2018.
Если счет в уполномоченном банке был открыт ранее, застройщик не обязан открывать новый расчетный счет. Сведения об имеющемся счете необходимо указать в проектной декларации.
Застройщик вправе расторгнуть ранее заключенный с уполномоченным банком договор, закрыть данный счет и открыть расчетный счет в другом уполномоченном банке.
Новые правила долевого строительства
Застройщики не обязаны закрывать свои расчетные и прочие банковские счета, которые могут использоваться для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью.
Обратите внимание: если разрешение на строительство получено до 01.07.2018, то взаимодействующие с застройщиком технический заказчик и генподрядчик не обязаны открывать счета в том уполномоченном банке, в котором открыт счет застройщика.
Об осуществлении деятельности застройщика
Застройщики вправе привлекать денежные средства участников одновременно по нескольким выданным до 01.07.2018 разрешениям на строительство, в том числе если строительство осуществляется не в рамках одного градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории.
Застройщики, получившие до 01.07.2018 два разрешения на строительство и более, могут начать (или продолжать) одновременное привлечение денежных средств граждан для строительства объектов (их комплексов) по каждому из таких разрешений.
О требованиях к застройщику
Часть 2.6 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ (контролирующий орган) обязан направить в орган регистрации прав уведомление:
1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства – не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в ч. 1.1, п. 1, 1.2 – 1.7, 2 – 6 ч. 2 этой статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ст. 18 данного закона;
2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства – не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, закрепленным в п. 1.1, 1.8, 7 и 8 ч. 2 этой статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным данным пунктом;
3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве – в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;
4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в ч. 1.1 и 2 этой статьи, – не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика данным требованиям.
Минстрой разъяснил: в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, применяется только пп. 3. Иными словами, контролирующий орган направит упомянутое уведомление лишь в случае нарушения более чем на полгода срока передачи дольщику объекта долевого строительства.
О применении ст. 18 и 18.2 Закона об участии в долевом строительстве
Напомним, речь идет о ст. 18 «Использование денежных средств застройщиком» и 18.2 «Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика».
застройщики применяют ст. 18 в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, внесенных федеральными законами № 218-ФЗ и 175-ФЗ. Однако в отношении обязательств, возникших после 01.07.2018, на застройщиков распространяются положения обновленной ч. 3 этой статьи;
застройщики должны применять п. 1 ч. 3 ст. 18.2 (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ), остальные положения этой статьи на них не распространяются.
При этом в ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве указано, что по расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:
1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников и со строительством долевой недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
3) предоставление ссуд, займов;
4) покупка ценных бумаг;
5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ – застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
Соответственно, п. 1 ч. 3 ст. 18.2 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если операция указана в ч. 3 ст. 18 этого закона.
О действиях уполномоченного банка
По общему правилу уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика о проведении операции по расчетному счету не позднее следующего дня со дня получения распоряжения.
Уполномоченный банк приостанавливает на срок до трех рабочих дней исполнение распоряжения застройщика при одновременном наличии двух условий:
если указанные в графе «Назначение платежа» сведения не позволяют очевидным образом установить, что в результате операции исполняются обязательства застройщика, возникшие до 01.07.2018;
если имеются факты (или признаки) нарушения застройщиком требований ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (о применении данной нормы см. выше).
Приостановив исполнение распоряжения, банк вправе потребовать от застройщика представления соответствующих подтверждающих документов.
Далее возможны два варианта:
банк исполняет распоряжение;
К сведению: уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету в случае, если ее совершение будет нарушать требования, установленные ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона № 175-ФЗ.
Банк исполнит распоряжение застройщика, если в ходе проверки (назначения платежа, приложенных документов) будет установлено, что операция подпадает под запрет, установленный ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ), но платеж направлен на исполнение обязательств, возникших у застройщика до 01.07.2018.
Источник: www.audit-it.ru
Построй: гид по строительству и проектированию
Онлайн-издание для специалистов в области строительства и проектирования, сметного дела, дорожного строительства.
Онлайн-издание для специалистов в области строительства и проектирования, сметного дела, дорожного строительства.
Новый закон о долевом строительстве: разъяснения Минстроя
Глава Минстроя России Владимир Якушев призвал региональные власти провести встречи с застройщиками своих субъектов для разъяснения применения вступивших в силу поправок в закон о долевом строительстве.
Владимир Якушев отметил, что после вступления закона в силу важно, чтобы не возникло недопонимания в его толковании. «Минстрой России готов оказать помощь в разъяснении положений документа. Кроме того, прошу коллег из субъектов провести встречи с застройщиками. Необходимо выслушать возникшие вопросы и опасения и разъяснить, как должна осуществляться их деятельность в новом правовом поле», – подчеркнул министр.
Глава ведомства отметил несколько основных нововведений. Усиливаются требования непосредственно к самому застройщику – компания должна иметь опыт не менее 3 лет, иметь в портфеле не менее 10 тысяч кв. метров построенного жилья и 10% собственных или 40% кредитных средств, соответствовать нормативам финансовой устойчивости и др.
Важным решением стал уход от «котлового» метода привлечения денежных средств граждан на строительство объекта. Это позволит обеспечить гарантию от их нецелевого расходования. Для застройщиков, уже реализующих начатые проекты, законом установлены обязательства открыть расчетный счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Также законом вводится банковское сопровождение застройщика. Этот механизм подразумевает прямой запрет банка на осуществление ряда операций по расчетному счету застройщика, в том числе банк вправе отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.
Какой инструмент поможет быстро разобраться во всех изменениях Федерального закона № 214-ФЗ?
В настоящее время Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » претерпевает масштабные изменения.
Новые жесткие требования к опыту работы компании на рынке, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, необходимость пользоваться единственным банковским счетом, открытым в уполномоченном банке, дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами — это лишь малый перечень нововведений, вступивших в силу с 1 июля 2018 года.
Оперативно ознакомиться со всеми поправками, внесенными в закон о долевом строительстве, поможет уникальный инструмент линейки строительных систем «Техэксперт» — сервис «Сравнение редакций».
Просто откройте текст 214-ФЗ, нажмите кнопку «Статус» или перейдите на вкладку «Редакции» и применяйте сервис в вашей работе!
Сервис «Сравнение редакций»:
- сэкономит время на самостоятельном анализе изменений;
- поможет быстро ознакомиться со всеми изменениями в удобном формате.
Для вашего удобства все изменения в документе выделены цветом:
- зеленым — отличающие фрагменты текста;
- синим — уникальный текст, присутствующий только в одной из редакций.
Оцените работу сервиса «Сравнение редакций» на практике — установите пробную версию системы «Техэксперт»!
Вопрос-ответ
Заказчик-застройщик по акту-допуску передал строительную площадку генеральному подрядчику для производства на ней строительно-монтажных работ по строительству жилого дома. Через некоторое время заказчик, продав квартиры физическим лицам, которые являются участниками долевого строительства, разрешает дольщикам осматривать строящиеся квартиры, то есть проходить по территории строительной площадки, подниматься на этажи (при строительстве жилого дома сам объект является опасным производственным объектом, работает башенный кран).
Посетители, то есть участники долевого строительства, на строительной площадке являются посторонними людьми, и мы (генеральный подрядчик) не имеем права их пускать. Представители заказчика говорят: «Проведите инструктаж и пусть проходят смотреть свои квартиры». Инструктажи, согласно действующим государственным нормативным документам, проводятся только с работниками организаций, принимающих участие в строительстве. Ответственность за произошедшие негативные последствия будет возлагаться на генерального подрядчика, так как он принял строительную площадку по акту-допуску.
Имеем ли мы право пускать участников долевого строительства на территорию строительной площадки (физических лиц)? Если имеем право, то при каких условиях, какой порядок должен быть предусмотрен и на каких документах основывается допуск физических лиц на территорию строительной площадки?
Участники долевого строительства являются залогодержателями предоставленного для строительства многоквартирного дома земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды, права субаренды на указанный земельный участок и строящегося (создаваемого) на этом земельном участке многоквартирного дома, фактическое наличие и состояние которых они вправе проверять.
Решение вопроса о том, кто может быть уполномочен на осуществление контроля за ходом строительства от имени застройщика, относится к компетенции последнего. Указанными лицами могут быть (в том числе) и участники долевого строительства.
Соответственно, на наш взгляд, участники долевого строительства в связи с осуществлением ими контроля за фактическим состоянием строящегося многоквартирного дома, в соответствии с их статусом залогодержателя либо лица, уполномоченного застройщиком на осуществление контроля, не могут рассматриваться как посторонние лица на строительной площадке. При осуществлении контроля участники долевого строительства, естественно, не должны создавать неоправданных помех для осуществления строительства.
Вопросы доступа участников долевого строительства (время, порядок доступа, инструктаж по технике безопасности, наличие защитных касок и др. вопросы) следует урегулировать еще на стадии заключения договора строительного подряда между застройщиком и подрядчиком.
Действительно, в соответствии с пунктом 57 «Правил по охране труда в строительстве», утвержденных приказом Минтруда России от 01.06.2015 N 336н, допуск на производственную территорию посторонних лиц, а также работников в нетрезвом состоянии, в состоянии наркотического или токсического опьянения или не занятых на работах на данной территории запрещается.
Является ли участник долевого строительства «посторонним лицом» в контексте пункта 57 «Правил по охране труда в строительстве»?
Ответ на этот вопрос мы найдем в законодательных актах, имеющих большую юридическую силу по отношению к «Правилам по охране труда в строительстве».
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 343 ГК РФ залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны, не создавая при этом неоправданных помех для правомерного использования заложенного имущества.
В силу статьи 34 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.
В соответствии с пунктом 1 статьи 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Примечание: заказчик — это застройщик, технический заказчик (пункт 1 статьи 740 ГК РФ, часть 2 статьи 52 ГрК РФ). Следовательно, решение вопроса о том, кто может быть уполномочен на осуществление контроля за ходом строительства от имени застройщика (заказчика), относится к компетенции последнего. Указанными лицами могут быть и участники долевого строительства.
Полагаем, что вопросы доступа участников долевого строительства (время, порядок доступа, инструктаж по технике безопасности, наличие защитных касок и др. вопросы) следует урегулировать еще на стадии заключения договора строительного подряда между застройщиком и подрядчиком.
Источник: smi.cntd.ru