Кто должен платить за отопление в новостройке

Компания «Жилищный Стандарт» предлагает программное обеспечение для автоматизации всех бизнес-процессов управляющих компаний и ТСЖ. Расчет платы за отопление: новшества законодательства и регулирования. Оставьте заявку на сайте или по номеру 8 (800) 550-0735

Когда впервые оплачивать ЖКУ в новостройке?

Я купил квартиру в Московской области. Дом сдали в эксплуатацию весной 2020 года, в начале июля я получил ключи. В квартире пока не живу, даже не начинал ремонт.

В августе пришел счет за отопление за июль — 9200 Р . Потом были счета в сентябре, октябре и так далее. Плата за коммуналку с июля по октябрь — 45 000 Р . Такие счета не только у меня, но и у всех собственников квартир в доме. Застройщик сказал, что он просто разделил плату за отопление на 12 месяцев — сейчас мы все платим за прошлый год.

Получается, мы оплачиваем отопление за 2019 год, когда в доме никто не жил и его еще даже не сдали в эксплуатацию. При этом стоит общедомовой счетчик тепла и индивидуальные счетчики тепла от застройщика в каждой квартире.

Мы просили считать нам отопление по индивидуальным счетчикам, но УК отказывается. Как с этим бороться?

Ваши претензии справедливы: застройщик не может перекладывать на жильцов новостройки оплату коммунальных услуг, которые оказывались до того, как им передали квартиры. Хотя строительные компании зачастую все равно пытаются возложить расходы на дольщиков.

Когда жильцы новостройки начинают платить за ЖКУ

Когда компания построила дом, происходит следующее:

1. Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то есть он официально становится жилым.
2. Дольщикам показывают квартиры и, если претензий нет, составляют акт о передаче квартиры от застройщика покупателю. Этот акт должны подписать обе стороны.
3. Покупателю передают ключи от квартиры.
4. Новоселы обязаны заключить договор с управляющей компанией.
5. Жильцы регистрируют право собственности в Росреестре.

Обязанность оплачивать ЖКУ возникает на втором этапе — после того, как составили акт передачи квартиры. Неважно, будете вы жить в ней или нет и делаете ли вы там ремонт. Более того, неважно даже, зарегистрировали ли вы право собственности: эта процедура в некоторых случаях длится годами.

Если вы подписали акт, значит, получили право пользоваться жильем и обязаны платить за коммуналку.

Застройщики иногда хитрят — предлагают покупателям подписать акт о передаче квартиры еще до того, как сдадут дом в эксплуатацию. Говорят, что коммуникации уже провели и строительство дома закончили. Цель — обязать жильцов платить за ЖКУ как можно раньше. Соглашаться на это нельзя: подписывать акт передачи квартиры можно только после того, как застройщик получил разрешение ввести дом в эксплуатацию. Это важно еще и с точки зрения безопасности сделки в целом.

Бывает и наоборот: пока дом не ввели в эксплуатацию, застройщик пускает дольщиков в квартиры, чтобы люди начали ремонт. Но так как акты передачи не подписаны, все расходы на коммунальные услуги при такой схеме формально несет застройщик. Хотя устно он может договориться с дольщиками об оплате по счетчикам.

Судя по вашему описанию, у вас не было ни одного из этих сценариев. Так как у вас есть ключи от квартиры и вы уже обращались в управляющую компанию, значит, вы подписали передаточный акт и заключили договор управления. Ключи от квартиры вам выдали в июле 2020 года, следовательно, и передаточный акт вы подписали примерно в это же время. Получается, вы обязаны оплачивать коммунальные услуги, в том числе отопление, только с июля 2020 года.

Но платить за 2019 год вы не должны. И даже если застройщик получил разрешение ввести дом в эксплуатацию, например, в апреле, а вы подписали акт только в июле, оплачивать коммунальные услуги за апрель и май вы не должны. Плату должен вносить застройщик из собственных средств.

Курс о больших делах

Что делать, если застройщик пытается переложить старую плату за ЖКУ на дольщиков

Рекомендую вам действовать в таком порядке:

1. Написать претензию в управляющую компанию с просьбой обосновать суммы в квитанциях. Пока у вас есть только устная информация от соседей о злом умысле застройщика. Управляющая компания может подтвердить эту информацию, а может понять, что вы собираетесь жаловаться дальше и используете ответ против нее, и ответить общими фразами.
2. Когда получите ответ, напишите еще одно заявление и требуйте перерасчета коммунальных услуг с июля 2020 года. Укажите, что вам могут начислять плату за ЖКУ только с момента, как вы подписали передаточный акт.
3. Если УК откажется сделать перерасчет, жалуйтесь в надзорные органы.

Начните с Государственной жилищной инспекции, которая обязана контролировать, как предоставляются коммунальные услуги. В жалобе нужно описать ситуацию, приложить ответы от УК, а также копии спорных квитанций.

Самый удобный вариант отправить жалобу — электронное обращение через ГИС ЖКХ. Чтобы войти на ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на госуслугах.

Также подать жалобу в жилинспекцию можно лично или по почте. Госжилинспекция — организация, которая работает на уровне региона, обычно ее координаты, включая сайт, есть на портале регионального правительства.

Если жалоба подтвердится, жилинспекция выдаст УК предписание, в котором обяжет УК устранить нарушение норм законодательства.

УК будет обязана сделать перерасчет, возвратить незаконно удержанные деньги, если вы уже оплатили счета, и заплатить штраф в размере 50% от суммы превышения.

Но денег обратно на руки вы не получите. Переплату за коммунальные услуги и штрафные суммы используют, чтобы погасить будущие начисления за эти же услуги — проще говоря, вам сделают скидку на будущую плату за отопление. Эти суммы в квитанции вы увидите отдельно.

Можно не обращаться в жилинспекцию и сразу пойти в суд — в иске указать все то же самое. Предварительно опять же надо направить в УК заявление с просьбой добровольно сделать перерасчет и попросить дать вам письменный ответ. Если УК откажет в перерасчете, можно обращаться в суд с письменным отказом УК. Если ваша правота подтвердится, суд обяжет УК вернуть вам переплаченную сумму и наложит штраф в размере 50% от суммы превышения.

Что в итоге

Оплачивать ЖКХ в новостройке нужно только с момента, когда дом сдали в эксплуатацию и вы подписали акт приема-передачи .

Если застройщик пытается повесить на вас плату за предыдущие периоды, это незаконно.

Чтобы оспорить счета за ЖКУ, сначала нужно обратиться к застройщику и попросить сделать перерасчет. Если он откажет, жаловаться в жилинспекцию или идти в суд.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Просто в новостройках зачастую установлена горизонтальная разводка отопления , а в старых домах — вертикальная — горячая вода по трубам бежит снизу вверх. Именно поэтому в них так сложно поменять радиаторы в отдельно взятой квартире: ведь выключать придется весь стояк. С горизонтальной разводкой эту проблему удалось частично решить. В новых домах отопительный узел находится на каждом этаже. Иногда даже в отдельно взятом кармане на несколько квартир. … Соответственно за отопление будете платить исходя из потребленного тепла. — Я гендиректор котельной в Химках, с жителями у нас прямые договоры. У них горизонтальная разводка. По счетчику платят 200-400 рублей в месяц.

Кто должен платить за отопление в новостройке

В конце июня 2021 года Правительством РФ были внесены отдельные изменения в порядок начисления коммунальной услуги по отоплению (Постановление № 1018 от 25.06.2021 г.). Уточнены механизмы расчета при наличии в доме теплосчетчиков (индивидуальных приборов учета), а также особенности оплаты содержания мест общего пользования в части отопления.

Общие моменты по оплате отопления

Принципы оплаты за отопление, которые существовали ранее, остаются неизменными:

— расчетный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается равным календарному месяцу, а плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания (п. 1 ст. 155 ЖК РФ);

— размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации (п. 36, 37 и 38 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, далее – Правила № 354));

— в случае если коммунальная услуга по горячему водоснабжению и отоплению готовится внутри дома с помощью ИТП (или крышной котельной), то потребитель оплачивает весь объем потребленного коммунального ресурса в виде тепловой энергии и холодной воды – по факту потребленного ресурса (абз. 3 п. 40 и п. 54 Правил № 354);

— оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из 2 способов:в течение отопительного периода, либо равномерно в течение календарного года (конечное решение принимается в каждом субъекте отдельно (абз. 1 п. 42(1) и абз. 1 п. 42(2) Правил № 354).

Варианты оплаты отопления: старое и новое

Особенности оплаты отопления зависят от наличия или отсутствия приборов учета, позволяющих агрегировать объем потребленных услуг.

Все установленные в законе варианты оплаты отопления раскрываются в п. 42(1) Правил № 354.

1.Если в многоквартирном доме нет общедомового прибора учета тепловой энергии (ОДПУ), то размер платы за тепловую энергию и отопление определяется исходя из норматива, который устанавливает тарифный орган субъекта. В настоящее время все подобные нормативы имеют повышающие коэффициенты (абз. 2 п. 42(1) Правил № 354).

1. Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но ни в одном жилом или нежилом помещении нет индивидуального теплосчетчика (ИПУ), то размер платы за коммунальную услугу по отоплению распределяется по площади каждого жилого или нежилого помещения, исходя из общего объема гигакалорий, которые потребил дом (абз. 3 п. 42(1) Правил № 354). В случае оплаты за отопление равномерно в течение календарного года, эти объемы корректируются исходя из прошлогоднего годового объема потребления.
2. Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но хотя бы одно жилое или нежилое помещение имеет ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:

— на основании показаний ИПУ данного помещения;

Таким образом, установка ИПУ не означает, что потребители перестают оплачивать общедомовое потребление.

Важно подчеркнуть, что установка теплосчетчиков не допускается в домах, имеющих вертикальную разводку. Это следует из п. 3 Критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, утвержденных Приложением № 1 к приказу Минстроя России от 28.08.2020 г. N 485/пр.

1. Если в многоквартирном доме есть ОДПУ и одновременно все жилые или нежилые помещения имеют ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:

— по показаниям ИПУ;

— если все помещения общего пользования не оснащены отопительными приборами или иными теплопотребляющими элементами внутридомовой инженерной системы отопления;

— этот факт подтверждается технической документацией на многоквартирный дом.

В таком случае норматив потребления коммунальной услуги по отоплению принимается равным нулю (абз. 6 п. 42(1) Правил № 354).

Одновременно в Правила № 354 введены особенности оплаты за отопление при наличии в многоквартирном доме распределителей, устанавливаемых на радиаторах отопления. Для того, чтобы применять порядок оплаты с учетом распределителей, необходимо:

— чтобы многоквартирный дом был оборудован ОДПУ;

— чтобы общая площадь помещений, где установлены распределители, была не менее чем в 50% от общей площади всех жилых и нежилых помещений.

В дальнейшем размер платы за отопление корректируется один раз в год, если решением общего собрания собственников помещений или членов ТСЖ не установлена иная периодичность для корректировки.

Слабые места регулирования платы за отопление

Регулирование платы за отопление все более усложняется: добавляются новые формулы и ситуации, которые направлены на устранение пробелов в законодательстве. Например, теплосчетчики нельзя устанавливать при вертикальной разводке инженерных коммуникаций по отоплению. Однако распределители можно (при условии, что эти действия осуществляет одновременно не менее 50% собственников от общей площади помещений в доме). Общая тенденция регулирования – постоянное оприборивание и надлежащий коммерческий учет, сочетаемый со штрафными санкциями за отсутствие приборов учета в доме или помещении.

Вместе с тем, в нашей практике продолжают встречаться ситуации, которые не охватываются существующим регулированием. Например, в одном из домов застройщик построил двухуровневые квартиры. При этом трубы отопления в этих квартирах были замурованы глубоко в стену, а для отопления и горячего водоснабжения застройщик установил в отдельной группе помещений индивидуальное газовое отопление. Изменения в проектную документацию были внесены, а вот в технический паспорт на помещение – нет. В таком случае управляющая организация выставляет потребителю плату за централизованное отопление и горячую воду, которой он не пользуется при наличии автономной газовой системы. То есть, услуга оплачивается дважды.

Кроме того, на уровне формул расчета не урегулированы ситуации, при которых потребитель может в принципе отказаться от оплаты за отопление. Например, в случае организации (путем надлежащего согласования переустройства) собственного индивидуального отопления (с помощью газа). Согласование переустройства и демонтаж радиаторов отопления в этом случае не является гарантией отсутствия начисления платы за отопление.

Наконец, в Правилах № 354 не прописан порядок расчета и оплаты потерь тепловой энергии за внешние сети теплоснабжения, в случае, если они являются общим имуществом. В случае закрытой системы отопления тепловые потери уйдут в тепловой компонент и будут выставлены потребителю по факту (п. 54 Правил № 354). А вот при централизованной системе теплоснабжения тепловые потери могут уйти только в общедомовое тепловое потребление с неустановленным порядком расчета, что создает дополнительные сложности и путаницу с учетом.

Государственная жилищная инспекция Москвы напомнила об изменении порядка расчета платы за отопление в домах с индивидуальными тепловыми пунктами и счетчиками… Недвижимость РИА Новости, 02.11.2021. … Также изменения устанавливают порядок расчета платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирных домах в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения), с использованием оборудования, входящего в состав общедомового имущества.

Мосжилинспекция информирует об уточнении порядка расчета платы за отопление в домах с индивидуальными тепловыми пунктами и счетчиками тепла

Начислять плату за отопление стали по-новому в домах, которые имеют свой тепловой пункт, общий прибор учета и квартирные счетчики тепла.

В июле 2021 года Правительство Российской Федерации внесло изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее — Правила) в соответствии с требованиями Конституционного Суда Российской Федерации, которые вступили в силу с 10.08.2021 г. В основном эти изменения коснулись порядка расчета платы за отопление, которое в общей структуре квитанции ЖКХ занимает достаточно весомое место.

Изменения определяют расчет платы за отопление в случае, если:

— многоквартирный дом подключён к централизованным сетям теплоснабжения через индивидуальный тепловой пункт (ИТП);

— дом оснащён общедомовым прибором учета (ОДПУ);

— хотя бы в некоторых помещениях установлены индивидуальные счётчики тепла (ИПУ).

При таких условиях исполнитель коммунальной услуги отопление должен применять порядок расчета платы потребителям в соответствии с пунктом 42(1) Правил для централизованного отопления, с учетом показаний ОДПУ и ИПУ за предыдущий год с использованием общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома с последующей корректировкой размера платы в первом квартале следующего года по фактическому расходу тепловой энергии за прошедший год.

При этом объём тепловой энергии для отопления определяется как разность объёма ресурса по показаниям ОДПУ и произведения объёма тепловой энергии, использованной на подогрев воды в целях предоставления ГВС согласно нормативу, и объёма горячей воды, потреблённой в помещениях дома и на общедомовые нужды согласно нормативу, при условии совокупного учета тепловой энергии ОДПУ в целях отопления и горячего водоснабжения.

Также внесенные изменения в Правила устанавливают порядок расчета платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирных домах в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения), с использованием оборудования, входящего в состав общедомового имущества.

При этом в случае отсутствия показаний приборов учета тепловой энергии размер платы за отопление определяется исходя из объема использованного коммунального ресурса, распределенного пропорционально площади жилого или нежилого помещения, согласно формуле 18 Приложения №2 Правил.

При наличии прибора учета тепловой энергии, установленного на оборудовании входящего в состав общего имущества, а также при наличии хотя бы одного индивидуального прибора учета размер платы за отопление определяется с учетом показаний указанных приборов учета тепловой энергии за предыдущий год в соответствии с формулой 18.1 Приложения №2 Правил с последующей корректировкой один раз в год по фактическому расходу тепловой энергии за прошедший год при условии начислении платы в течение календарного года.

Ранее порядок расчета платы за отопление в домах с индивидуальными тепловыми пунктами и помещениями, оснащенными индивидуальными приборами тепла, не был конкретизирован в рамках применимых формул, которые необходимо использовать, с учетом наличия/отсутствия самостоятельного производства коммунальной услуги «отопление» (централизованной/децентрализованной системой теплоснабжения).

Также расчет размера платы за отопление с учетом показаний ИПУ тепловой энергии при самостоятельном производстве услуги отопления был возможен лишь в случае наличия таких приборов учета во всех помещениях многоквартирного дома.

Внесение данных изменений позволило устранить пробел в правовом регулировании и привести порядок расчета платы в соответствие принципам равенства и справедливости.

Перерасчет отопления за бездоговорный период в новостройке . Возможено ли сделать перерасчет? Я собственник квартиры в многоквартирном доме (по сносу ветхого жилья) новостройка 2014 года. … На каком основании мы обязаны платить за содержание дома, Права ли нага УК или мы можем требовать учета оплаты тепла по приборам? 12 3. … Но при одном условии: МКД должен быть оборудован коллективным прибором учета потребляемой тепловой энергии. Если общедомовой счетчик отсутствует, обладателям индивидуальных учетных устройств придется платить за тепло по нормативам, что исключается в Вашем случае, т.к. в Вашем МКД имеется коллективный прибор учета.