Сегодня инвестсовет под председательством президента РТ Рустама Минниханова рассмотрит планы застройки Зеленодольска. Помимо возведения одного из крупнейших в истории города ЖК для 6,5 тыс. человек, компания доселе не известного широкой публике бизнесмена Тимура Егорова намерена запустить индустриальный парк на 1 тыс. рабочих мест, а также построить загородный комплекс на берегу Волги. Все это часть проекта «Большой Зеленодольск», опекаемого вице-премьером Маратом Хуснуллиным. О том, в чем слабые места проекта, каково происхождение капитала, кто родственники и каковы взгляды нового девелопера Татарстана с необычным отчеством Мир-Игоревич, — в материале «БИЗНЕС Online».
Полицентричность или ад на окраине: чем потряс Зеленодольск партнер ПОЗиСа
Проект крупнейшего города – спутника Казани «Большой Зеленодольск», который еще в 2007-м инициировал Марат Хуснуллин, обрастает интересными подробностями. Последние два года застройку 9,8 тыс. га преимущественно вели со стороны столицы РТ. Теперь маятник качнулся в обратную сторону — появилась точка роста в самом Зеленодольске.
Обзор Торгового Центра, который мы построили за 40 000 000!
На окраине, сразу за городской стелой, начали строительство жилого комплекса «Зеленая долина» для 6,5 тыс. жителей. Это 17 домов комфорт-класса от 7 до 9 этажей жилой площадью 135 тыс. кв. метров. Застроит территорию в 17 га группа компаний «Мир» зеленодольского предпринимателя Тимура Егорова. Участки в границах Айшинского сельского поселения, как следует из выписки ЕГРН, были оформлены в собственность бизнесмена в 2022 году.
Площадка под застройку, конечно, не чета земельным угодьям лендлорда и долларового миллиардера Алексея Семина, империи которого принадлежат сотни гектаров по соседству. Эти участки еще дремлют, пока девелоперы осваивают более доступные территории. Компания ASG Семина планирует не только жилую застройку, но и развитие усадебных хозяйств, агротуризма и фермерства.
Такие территории появятся у двух поселков — Новопольского (268 га), Ильинского (37 га). Ядра деловой и коммунально-складской зоны планируются у Новой Туры (174 га), Успенки (207 га). У этих же поселений запланировано возведение жилых домов на общей площади в 303 гектара (160 га — Новая Тура, 143 га — Успенка).
Идеологом проекта выступает федеральный вице-премьер Марат Хуснуллин, под чьим патронажем еще в 2005 году ГУП «Татинвестгражданпроект» разрабатывал концепцию города – спутника Казани «Зеленый Дол». К 2010-му проект зачах и до 2020-го о нем забыли. Но два года назад запылившиеся бумаги взяли с полки, появилось новое условное название — «Большой Зеленодольск».
В проект вошли территории Казани, Зеленодольска, поселка городского типа Васильево, Айшинского, Новопольского, Октябрьского и Осиновского сельских поселений. Общая площадь — 9,8 тыс. га, из которых под застройку пойдет 1,7 тыс. га, включая уже строящиеся микрорайоны «Салават Купере» и «Радужный». Часть земель сельские поселения Зеленодольского района уже перевели из категории сельхозназначения под строительство жилья и инфраструктуры, часть на очереди. Официально расширять границы Зеленодольска и Казани не планируют. Муниципалитеты останутся в собственных границах, но по необходимости скорректируют их генеральные планы.
В планах — 1 млн кв. м жилья до 2025 года и 4,6 млн кв. м до 2030-го. Застройка — от индивидуальных и малоэтажных домов в четыре этажа до многоквартирных. Высотность — 5–9 этажей и выше. Численность жителей — 150 тысяч. Зоны жилых высоток, складов, деловой активности преобладают у границ Казани и Зеленодольска, плавно спускаясь к малоэтажному строительству вперемежку с индивидуальными домами.
Для решения проблемы рабочих мест в «Большой Зеленодольск» включили учрежденную в 2017 году территорию опережающего социально-экономического развития «Зеленодольск». По предварительным расчетам, объем привлеченных инвестиций в ТОСЭР составит не менее 10 млрд рублей. В планах создать там 6 тыс. рабочих мест.
Воплощать концепцию в 2005-м начало АО «Ипотечное агентство РТ» с коттеджного поселка «Загородный клуб». Председателем совета директоров тогда еще наполовину государственной компании был сам Хуснуллин, а гендиректором — его ближайший сподвижник Андрей Симаков. В 2007 году территория «Большого Зеленодольска» приглянулась компании «Унистрой». Девелопер построил коттеджный поселок «Ореховка». Примерно в это же время строительная компания «ТСИ», которую связывают с окружением Хуснуллина, начала в селе Осиново возведение ЖК «Радужный».
Город-спутник в 2008 году планировало развивать и ЗАО «Кувейтскo-татарстанская компания», 75% акций которого принадлежало Кувейтскому финансовому дому, 25% — инвестиционно-венчурному фонду РТ. Но дальше соглашений о сотрудничестве дело не пошло, ЗАО ликвидировали в 2013-м. Новых зарубежных инвесторов на горизонте с тех пор не видно.
К 2010-му в инфраструктуру проекта вложили 2,5 млрд рублей из бюджета РФ и РТ, а в целом объем инвестиций в «Зеленый Дол» тогда же оценивали в 141 млрд рублей.
Жильем ГК «Мир» ограничиваться не планирует. Заявлено еще два проекта, связанных с развитием как существующего города, так и проекта «Большой Зеленодольск»:
- Индустриальный парк «Яшел Узэн» площадью 20 тыс. кв. м на 1 тыс. рабочих мест, который строят рядом с «Зеленой долиной» с начала 2022 года. Это муниципальный участок, куда в 2019-м свезли 250 т мусора от снесенных аварийных домов в старой части Зеленодольска. Свалку площадью 5,7 га компания ликвидировала за собственные 70 млн рублей и теперь арендует участок у муниципалитета. Инвестиции в индустриальный парк без учета рекультивации свалки составят 690 млн рублей. Достроить планируют до конца 2023 года.
- Загородный комплекс «Волга вилладж» на берегу реки рядом с деревней Красный Яр Айшинского сельского поселения. Основа — купленные в 2020 году с торгов у «Ростеха» 6 га турбазы «Волна» завода им. Серго за 45,5 млн рублей. В планах освоить и соседние участки площадью 22 гектара. Инвестиции оценивают в 4 млрд рублей, но сумма зависит от конечной площади проекта и решения инвестиционного совета РТ — часть земель находится в муниципальной собственности. На территории турбазы уже сносят старые постройки, готовят проект. Первую очередь предполагают начать строить весной 2023-го, а завершить проект в 2025 году.
На строительство жилого комплекса компания Егорова планирует потратить 6 лет. Ценовая политика будет соответствовать рынку Зеленодольска, на котором цена квадратного метра в новом жилье сегодня оценивается в 90–100 тыс. рублей.
Тимур Мир-Игоревич Егоров родился в 1988 году в Зеленодольске. В 2008-м окончил Институт экономики, управления и права по специальности «экономист». В 17 лет пошел работать сортировщиком в ООО «ГГКФ „Полюс-Альфа“». Затем стал кладовщиком в «Абакан-Автосервисе», с 2009 по 2010 год — директор муниципальной детско-юношеской спортшколы №3 и спортшколы «Ледокол».
Первую компанию создал в начале нулевых, вложив 100 тыс. рублей, это была рекламная фирма, которая и сегодня продолжает работать в Зеленодольске. В 2008-м открыл оконный бизнес.
С 2010 по 2014 год — депутат городского совета Зеленодольска, с 2011-го по 2014-й — коммерческий директор ООО «Еврокомплект». С 2014-го — учредитель и директор ООО «Транспортная компания „Транс Трейд“», в числе партнеров которой есть зеленодольский ПОЗиС.
Отца предпринимателя действительно зовут Мир-Игорь. Приставка появилась неслучайно: дед работал на заводе им. Серго, а в 1959-м, в год рождения сына, с конвейера предприятия сошел первый холодильник «Мир». «Назвали в честь холодильника», — говорит Тимур Егоров. Отец Мир-Игорь и сегодня работает на заводе им. Серго в руководящей должности в сфере сервиса, но был и бизнесменом, мать тоже трудилась на ПОЗиСе в отделе кадров.
Из-за фамилии, родственников на заводе, а также в связи с выполнением транспортных заказов ПОЗиСа Тимуру Егорову приписывают родство с руководством ПОЗиСа и даже с владельцем «Ак Барс Холдинга» Иваном Егоровым, а кроме того, с челнинским строителем Дамиром Бибишевым. Сам предприниматель отрицает родство с Егоровым, Бибишева знает только из рассказов его дочери, с которой близко дружит семьями, но при этом не скрывает, что является супругом дочери племянника гендиректора завода им. Серго Радика Хасанова.
«Тогда я вообще родственник всей страны, — говорит Егоров. — Но отношения к заводу я не имею, у меня своя история. „Транс Трейд“ никогда не относился к транспортному цеху завода имени Серго. Отношения с предприятием всегда были рабочими. Перевозим, спорим, помогаем, но всегда выполняем задачи, которые ставят перед нами».
Успехи в бизнесе Егоров объясняет стечением обстоятельств, удачей, быстрым принятием решений, отсутствием боязни проиграть.
«Идея — сделать так, чтобы жизнь в Зеленодольске стала комфортнее, — объясняет философию трех проектов Егоров, подчеркивая, что родился и вырос в Зеленодольске, как и его родители, друзья и коллеги. — Задача — не заработать и распихать деньги по карманам, а сделать из Зеленодольска развитый и современный город. Люди устали ездить в Казань на работу».
Суммарные инвестиции в растянутые на 6 лет три проекта компания оценивает в 22 млрд рублей — это в 6 раз больше бюджета Зеленодольска на этот год. Заявленная площадь в 135 тыс. кв. м сопоставима с годовым вводом жилья всего Зеленодольского района. Деньги в индустриальный парк и жилой комплекс уже вкладывает ВТБ, финансовый партнер для загородного комплекса пока не определен. «Риск ежедневный. Подходя к каждому проекту, отмеряешь не 7, а 70 раз», — отвечает Егоров на вопрос о риске ведения сразу трех проектов одновременно.
Торговый центр, спорткомплекс, парк, один детсад на 6,5 тыс. жителей: чем поразил комфорт-класс в Зеленодольске
Сегодня на стройплощадке уже возводят фундаменты первых четырех жилых домов. Помимо 17 многоквартирных домов, жилой комплекс «Зеленая долина» включает в себя следующие объекты:
- торговый центр высотой четыре этажа площадью 8 тыс. кв. м;
- физкультурно-оздоровительный комплекс высотой два этажа площадью 4 тыс. кв. м;
- здание общественного назначения площадью 630 кв. м;
- городской парк с включением в него соседней березовой рощи за стелой;
- наземные парковки с запасом: для 2,2 тыс. квартир предусмотрено 2 860 машино-мест; концепция «двор без машин»;
- частный детский сад на 120 мест — первый в городе.
Школы в проекте планировки нет, но ближайший к ЖК лицей №18 им. Ломоносова — первая школа, построенная в Зеленодольске за последние 30 лет, — находится примерно в полукилометре за благоустроенным оврагом, где традиционно проходит Сабантуй. Через эту долину застройщик планирует построить пешеходный мост.
Но «запас прочности» у новой школы невелик: учреждение рассчитано на 1,2 тыс. учеников, и сегодня там уже обучаются 1 тыс. детей. Муниципальных детсадов тоже нет в проекте планировки. Однако в администрации Зеленодольска «БИЗНЕС Online» рассказали, что рядом с лицеем №18 планируют построить муниципальный детский сад.
В действующих правилах землепользования и застройки Зеленодольска не прописан минимально допустимый уровень обеспеченности жилых массивов детсадами и школами из расчета на 1 тыс. жителей. Если же обратиться к опыту Казани, получается следующая картина. В столице РТ на тысячу жителей должно быть 65 мест в детском саду и по 110 — в ближайших школах.
Исходя из этих нормативов, «Зеленой долине» требуется 422 свободных места в детсадах и 715 в соседних школах. Для сравнения: в казанском жилом комплексе «XXI век», тоже рассчитанном на 6,5 тыс. человек, две школы, четыре муниципальных и два частных детских сада. В ЖК Art City на 8,3 тыс. жителей построена муниципальная и частная школа, есть детский сад на 340 мест. Впрочем, Казань славится своей рождаемостью.
«Зеленая долина» строится в полях на окраине города Эскиз предоставлен Аидой Галлямовой
Есть вопросы и к транспортной доступности: «Зеленая долина» строится в полях на окраине города, юридически это и вовсе часть соседнего Айшинского сельского поселения. Для облегчения транспортной ситуации город планирует следующее:
- построить круговую развязку у городской стелы на въезде — проект уже готовится;
- расширить улицу Столичную до четырех полос;
- расширить дорогу от Зеленодольска до Айшии Сафоново — сегодня там образуется одна из пробок Казанской агломерации;
- продлить улицу Сайдашева от Зеленодольского машиностроительного завода до трассы Казань – Йошкар-Ола, что позволит выезжать из Зеленодольска, минуя Айшу и Сафоново.
«Идея — сделать так, чтобы жизнь в Зеленодольске стала комфортнее», — объясняет философию трех проектов Егоров, подчеркивая, что родился и вырос в Зеленодольске, как и его родители, друзья и коллеги Фото предоставлено Аидой Галлямовой
«На территории комплексной застройки обязательства берет на себя застройщик. Расширение магистралей, развязок — это уже наша задача», — заявляют в администрации Зеленодольска. «БИЗНЕС Online» также запросил миндортранс РТ о планах на новое дорожное строительство и реконструкцию в Зеленодольске, но на момент публикации ответа не поступало.
Опрошенные эксперты называют «Зеленую долину» перспективным проектом из-за дефицита в городе новостроек и считают, что в перспективе проживать в ЖК будут преимущественно жители Зеленодольска. «Или те, кто переезжает из Казани, хочет пожить в зеленой зоне или сыграть на разнице цен на квартиры, — рассуждает руководитель агентства „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — По этой причине роста нагрузки на Горьковское шоссе или дорогу Казань – Зеленодольск ожидать не приходится. Тем более там к появлению этих квадратных метров уже построят дублер Горьковского шоссе».
Неоднозначно оценивает заявленную концепцию застройщика «живи, работай, отдыхай» управляющий партнер агентства «Бест-Недвижимость Казань» Андрей Савельев. «Такая тенденция „рулит“ на рынке недвижимости, — говорит эксперт. — Но выдержит ли с вводом в эксплуатацию „Зеленой долины“ трасса до Казани? Нет. Да, расширяют Горьковское шоссе, строится дублер этой дороги.
Но нужно и дальше развивать транспортную систему. Индустриальный парк „Яшел Узэн“ на тысячу рабочих мест не снизит маятниковую миграцию из Зеленодольска в Казань. Это не такой большой объем рабочих мест. Для того чтобы изменить эту ситуацию, надо, чтобы рабочих мест стало еще больше».
Индустриальный парк «Яшел Узэн» Эскиз предоставлен Аидой Галлямовой
Как ГК «Мир» стала застройщиком и потеснит ли она старых игроков
ГК «Мир» выпускает строительные материалы и до 2021 года возводила собственные промышленные и складские объекты, как производитель поставляла плиты, кирпич, окна для казанских застройщиков. «Поставки материалов на стройку, хочешь того или нет, заставляют участвовать в жизни стройки. Поэтому знаем, как строить и следить за качеством», — говорит Егоров.
Венцом бизнес-империи Егорова считается транспортная компания «Транс Трейд», созданная в 2009 году. Первые пять «МАЗов» он взял в лизинг под поручительство собственное и супруги и заложил квартиру. Теперь в парке 200 машин, 14 тыс. кв. м складов, 3 тыс. кв. м площадей для ремонта и обслуживания. В 2018-м «Транс Трейд» занял 9-ю строчку в рейтинге 50 крупнейших компаний Зеленодольска.
Тогда успех обеспечивали госзаказы — в 2015–2017 годах фирма собрала пакет на 622 млн рублей. Львиную долю обеспечило государственное АО «ПОЗиС» («ПО „Завод им. Серго“»), на котором выпускают одноименные холодильники, медтехнику и малокалиберные снаряды. Сегодня Егоров утверждает, что доля ПОЗиСа в обороте компании не превышает 3%.
При этом выручка компании за 2021 год составила 858 млн рублей. Помимо завода им. Серго, «Транс Трейд» обслуживает завод им. Горького, «Нэфис», КМПО. Но в числе главных клиентов — компании из Москвы, Мурманска, Краснодара, а также российская стройкомпания «Велесстрой» — подрядчик «Новатэка», «Газпрома» и «Транснефти».
«Водитель может не быть дома месяц, и ПОЗиС такой нагрузки не создаст, — говорит Егоров. — За 11 лет „Транс Трейд“ „перевез“ „Голубой поток“, Крымский мост и продолжает „везти“ „Силу Сибири“. Зарабатываем на логистике, мультимодальных перевозках».
Группу компаний как бренд стали формировать с начала 2022 года. Сегодня помимо «Транс Трейда» туда входят следующие структуры:
• Зеленодольский завод силикатного кирпича. Это бывший завод силикатного кирпича завода им. Серго. Куплен в 2015-м у госкорпорации «Ростех» в недействующем состоянии с торгов за 30 млн рублей. Модернизация заняла четыре года и обошлась в 160 млн рублей: из 6 снятых с производства отечественных прессов собрали три, купили новый немецкий пресс, восстановили конвейерные ленты.
Первый кирпич выпустили в 2017-м. Сегодня завод работает ежедневно в три смены, в год выпускает 28,6 млн штук кирпича.
• Завод железобетонных изделий в Зеленодольске. Куплен в законсервированном виде, за два года производительность выросла в 4 раза до 1,7 тыс. плит в три смены. Там же работают собственные бетонный и цементный узлы.
• Оконное производство «Империя Окон Поволжье» площадью 11 тыс. кв. м в Зеленодольске, розничная сеть «Вот такие окна!». В сутки предприятие выпускает до 800 оконных конструкций, в месяц — 40 тыс. кв. м ПВХ-изделий. По оценкам ГК «Мир», компания «Империя Окон Поволжье» занимает 60% рынка ПВХ-окон Татарстана. По словам Егорова, в этом году рынок ПВХ-окон в стране упал к уровню 2021-го, но предприятие загружено.
• Индустриальный парк «Яшел Узэн» площадью 20 тыс. кв. метров. В первом корпусе индустриального парка площадью 7 тыс. кв. м разместится «Империя Окон Поволжье» — там уже идут пусконаладочные работы. Новая площадка удвоит мощность оконного производства. Цель — войти в топ-5 производителей окон в России. Строится второй корпус площадью 5 тыс. кв. м для выпуска стеклопакетов.
В планах еще два корпуса по 2,5 тыс. кв. м: в одном разместят производство корпусной мебели, в другом — производство светодиодных светильников. Еще 2,5 тыс. кв. м подготовят под сдачу в аренду сторонним резидентам.
• Месторождение Молочная Воложка в акватории Куйбышевского водохранилища со стороны Верхнеуслонского района. Там компания добывает песок для бетона и силикатного кирпича.
Средняя зарплата работников в ГК — 40–60 тыс. рублей.
К девелопменту производственника подтолкнула пандемия коронавируса 2020 года. «Цены на жилье летят вверх, — вспоминает Егоров. — Мы, как производственники, начинаем страдать, оказавшись между сырьевиками и генподрядчиками, которые отказываются покупать кирпич по 14 рублей за штуку, потому что другие привозят за 12 в борьбе за сбыт. Но мы-то понимаем, что девелопер получает хорошие деньги.
Да, выросла цена арматуры. Но что это такое? Это 3 процента на себестоимость. Не на цену квадратного метра! Чтобы от этого не зависеть, решили строить сами».
Первым стал жилой комплекс «Маяк» из двух 9-этажных домов рядом с одноименной спортивной базой и лыжероллерной трассой. Строительство ведут в партнерстве с группой компаний «Новастрой». Бенефициаром данной ГК считается бизнесмен Тимур Файзутдинов, в числе партнеров которого участники рынка называют семьи Миннахметовых и Зяббаровых. Строительство ЖК «Маяк» завершат в начале 2023 года.
Не радовала и обстановка на строительном рынке Зеленодольска. Ежедневная потребность в силикатном кирпиче с 2019-го упала в 8 раз до 30 пачек. В ГК «Мир» объясняют это тем, что коммерческие застройщики теперь предпочитают панельное домостроение, за исключением местного «Бастиона» и «Зеленодольскгорстроя».
Три года в Зеленодольске не строил и Госжилфонд, подрядчики которого прежде тоже предпочитали кирпич. «Панельные конструкции привозят и собирают, как лего. Прежде рынок отдавал предпочтение зеленодольской продукции, а теперь привозят извне, — говорит Егоров. — Можем возить всю продукцию в Казань, но для чего? Моя позиция такая — в первую очередь покупаем у зеленодольских ребят. Если местные не производят, то берем на стороне».
Получится ли у ГК «Мир» стать мощным игроком на рынке недвижимости РТ, Казанской агломерации? «Татарстана — нет, так как у нас есть компании с более крупными строительными возможностями, — считает Савельев. — А на рынке агломерации — в принципе да. Для Зеленодольска это крупный игрок».
Собственное производство стройматериалов позволяет застройщику держать цены жилья на низком уровне и не зависеть от поставщиков, считает Гизатова. «Речь идет об определенных гарантиях ввода дома в эксплуатацию и качества строительства», — продолжает эксперт.
Строительство индустриального парка «Яшел Узэн» Фото: «БИЗНЕС Online»
Зеленодольск не хочет быть спальным районом Казани. Станет ли город вторым ядром агломерации?
Заявленный ЖК «Зеленая долина» с набором собственной инфраструктуры, индустриальный парк и загородный комплекс эксперты считают первым и важным шагом Зеленодольска, который по Стратегии-2030 обретает статус второго ядра Казанской агломерации, застраиваясь в сторону столицы РТ. С начала создания «Большого Зеленодольска» территория развивалась преимущественно со стороны Казани, на окраине Зеленодольского района. Например, ТОСЭР со складами и производствами расположен ближе к Казани. Так что ЖК называют первым за 30 лет комплексным проектом застройки самого Зеленодольска, а индустриальный парк с заводом окон — первым крупным предприятием, построенным на территории города с нуля за 20 лет. Логистические центры не в счет.
«Ни один частный застройщик еще не брал на себя обязательства по комплексной застройке микрорайона. А „Волга вилладж“ станет точкой притяжения для туристов, послужит развитию туристической инфраструктуры в Зеленодольском районе.
Заявленные проекты являются одними из самых крупномасштабных за последние годы, — рассказали „БИЗНЕС Online“ в администрации Зеленодольска, подчеркнув и роль главы района Михаила Афанасьева, уделяющего внимание инвестиционному климату. — Что касается шага к „Большому Зеленодольску“, то Зеленодольск и Казань будут двигаться навстречу друг другу. Новые проекты — это еще один шаг во встречном движении. Сегодня „Большой Зеленодольск“ обретает реальные контуры: проектируют инженерные сети, дороги, учитывается создание и территорий приложения труда. В перспективе, таким образом, не только снизится маятниковая миграция, но и будут привлечены кадры из близлежащих городов».
«С 2020 года территория развивается все-таки не так динамично, как хотелось бы, медленно прирастает новыми объектами», — считает Савельев. Об этом говорит и стабильный показатель маятниковой миграции зеленодольцев в Казань — ежедневно в центр агломерации на работу ездят 20 тыс. жителей города и района.
Зеленодольск будет постепенно расширяться в сторону Казани, а столица РТ рано или поздно срастется со своим наиболее развитым спутником, по сути, в единый город, говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич. «Если вести речь о мировых трендах градостроительного развития, то понятие „Большой Зеленодольск“ не очень применимо к этому городу, — говорит Дембич. — Потому что есть Большая Москва, Большая Казань, Большой Берлин, Большой Париж… Соответствующий термин применим к мегаполисам, а не к городам-спутникам. Это довольно условное название, показывающее, что Зеленодольск, как основной спутник столицы республики, конечно, тесно связан в своей повседневной жизни с Казанью».
Зеленодольск — мощное направление с развитыми трудовыми связями, но места приложения труда находятся в числе проблемных вопросов для «Большого Зеленодольска», заявляет советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. «Это уже на уровне республики нужно обсуждать. Сегодня инвесторы сосредоточены на прибыли — их не волнует, как будет жить семья, которая приобретает жилье», — описал типичное поведение девелопера на рынке недвижимости Татарстана Васильев и назвал правильным выбранный ГК «Мир» подход с созданием не только квадратных метров, но новых мест для работы и отдыха.
Источник: m.business-gazeta.ru
Как выбрать правильный ТЦ для коллективного инвестирования
Михаил Костромин, директор по развитию АKTIVO
Потенциальный инвестор всегда ищет возможность вложить деньги безопасно, но с максимальной выгодой. Коммерческая недвижимость – один из видов такого низкорискового инструмента, доходность которого по сравнению с жилым сектором существенно выше (10-15% годовых против 3-4%).
Среди коммерческой недвижимости наиболее привлекательна с точки зрения инвестирования торговая (особенно продуктовый ритейл). Объясняется это просто. Найти арендатора для офиса несложно, но в случае кризиса, если компания начнет сокращать расходы, она съедет в офис поменьше также оперативно. Складская недвижимость – это более узкий профиль, склад может быть оборудован холодильной камерой, например, или другими опциями, необходимы арендатору. Поэтому найти замену быстро получается не всегда.
России краудинвестинг в коммерческую недвижимость – совершенно новый формат. Чаще всего объектами для инвестиций становятся торговые центры, так как они позволяют получать стабильный доход. Ключевая идея коллективных инвестиций в том, что в один объект вкладывают деньги сразу несколько инвесторов, ведь мало кто может позволить себе выкупить большой торговый центр для дальнейшей сдачи помещений в аренду. В краудфандинговых площадках минимальный порог входа – 300 тыс. руб.
Когда еще не было большого количества различных ТЦ, самыми востребованными считались инвестиции в стрит-ритейл. Теперь, когда рынок перенасыщен торговыми центрами, которые генерируют огромный поток, следует присмотреться к этому сегменту коммерческой недвижимости внимательнее. ТЦ изначально имеет ряд преимуществ перед арендатором отдельно стоящего здания. В первую очередь, это синергия, tenant-mix, который могут создать несколько арендаторов, расположенных рядом и дополняющих ассортиментный ряд друг друга.
Обязательные шаги до начала стройки
Высокая конкуренция заставляет учитывать уже на этапе строительства торгового центра множество аспектов, тем более пожелания покупателей за последние 10 лет сильно изменились. Теперь ТЦ посещают не только для того, чтобы купить товары первой необходимости, но качественно провести досуг. От концепции будущего объекта зависит буквально всё — будет ли он успешен и принесет ли прибыль. Перечислим факторы, которые могут убить успех торгового центра: непродуманная планировка, неправильное зонирование, несоответствие размеров ТЦ потоку посетителей, недостаток парковочных мест.
Наличие развлекательной зоны в торговом центре обязательно. Самый востребованный вид – это именно торгово-развлекательные комплексы, в которых можно не только совершать покупки, но и провести досуг. И чем больше возможностей для отдыха предоставлено, тем выше будет трафик. Кинотеатр, зона фуд-корта, детские аттракционы, вендинговые аппараты, массажные кресла – must have современного торгового центра.
До строительства важно спрогнозировать покупательский поток и продумать архитектурные решения, которые помогут генерировать трафик. Если все аспекты учтены, торговые центры окупаются в течение пары лет. Строительство ТЦ происходит по следующим этапам: маркетинговые исследования, выбор местоположения, создание архитектурного проекта, подготовка к строительству.
Готовые объекты – нюансы выбора
Когда вы покупаете объект, с самого начала необходимо определить, какую сумму имеет смысл вкладывать. Для этого важно проанализировать, сколько уйдет на налоги, учесть расходы на эксплуатацию, заложить траты на ремонт. Когда учтены все расходы, можно считать арендный доход: обычно он колеблется на уровне 10% годовых.
Кроме того, при покупке юристы всегда дают свое заключение на предмет скрытых рисков, связанных с правами собственности. Технический анализ проверяет соответствие здания технической документации. Есть наглядный пример, когда объект уже был готов к сделке, но не прошел технический аудит. Он включал с себя два здания, на них была оформлена соответствующая документация.
Но между зданиями была построен несогласованный переход в виде галереи. Если представить, что ее снесут, объект сразу становится экономически невыгоден для вложения. По статистике, благодаря системе проверок, применяемой в краудфандинговом фонде, из 100 объектов до сделки доходят лишь два, но зато в их надежности не приходится сомневаться.
Станьте нашим автором .
Увеличьте лояльность своих читателей
Михаил Костромин, директор по развитию АKTIVO
Потенциальный инвестор всегда ищет возможность вложить деньги безопасно, но с максимальной выгодой. Коммерческая недвижимость – один из видов такого низкорискового инструмента, доходность которого по сравнению с жилым сектором существенно выше (10-15% годовых против 3-4%).
Среди коммерческой недвижимости наиболее привлекательна с точки зрения инвестирования торговая (особенно продуктовый ритейл). Объясняется это просто. Найти арендатора для офиса несложно, но в случае кризиса, если компания начнет сокращать расходы, она съедет в офис поменьше также оперативно. Складская недвижимость – это более узкий профиль, склад может быть оборудован холодильной камерой, например, или другими опциями, необходимы арендатору. Поэтому найти замену быстро получается не всегда.
России краудинвестинг в коммерческую недвижимость – совершенно новый формат. Чаще всего объектами для инвестиций становятся торговые центры, так как они позволяют получать стабильный доход. Ключевая идея коллективных инвестиций в том, что в один объект вкладывают деньги сразу несколько инвесторов, ведь мало кто может позволить себе выкупить большой торговый центр для дальнейшей сдачи помещений в аренду. В краудфандинговых площадках минимальный порог входа – 300 тыс. руб.
Когда еще не было большого количества различных ТЦ, самыми востребованными считались инвестиции в стрит-ритейл. Теперь, когда рынок перенасыщен торговыми центрами, которые генерируют огромный поток, следует присмотреться к этому сегменту коммерческой недвижимости внимательнее. ТЦ изначально имеет ряд преимуществ перед арендатором отдельно стоящего здания. В первую очередь, это синергия, tenant-mix, который могут создать несколько арендаторов, расположенных рядом и дополняющих ассортиментный ряд друг друга.
Обязательные шаги до начала стройки
Высокая конкуренция заставляет учитывать уже на этапе строительства торгового центра множество аспектов, тем более пожелания покупателей за последние 10 лет сильно изменились. Теперь ТЦ посещают не только для того, чтобы купить товары первой необходимости, но качественно провести досуг. От концепции будущего объекта зависит буквально всё — будет ли он успешен и принесет ли прибыль. Перечислим факторы, которые могут убить успех торгового центра: непродуманная планировка, неправильное зонирование, несоответствие размеров ТЦ потоку посетителей, недостаток парковочных мест.
Наличие развлекательной зоны в торговом центре обязательно. Самый востребованный вид – это именно торгово-развлекательные комплексы, в которых можно не только совершать покупки, но и провести досуг. И чем больше возможностей для отдыха предоставлено, тем выше будет трафик. Кинотеатр, зона фуд-корта, детские аттракционы, вендинговые аппараты, массажные кресла – must have современного торгового центра.
До строительства важно спрогнозировать покупательский поток и продумать архитектурные решения, которые помогут генерировать трафик. Если все аспекты учтены, торговые центры окупаются в течение пары лет. Строительство ТЦ происходит по следующим этапам: маркетинговые исследования, выбор местоположения, создание архитектурного проекта, подготовка к строительству.
Готовые объекты – нюансы выбора
Когда вы покупаете объект, с самого начала необходимо определить, какую сумму имеет смысл вкладывать. Для этого важно проанализировать, сколько уйдет на налоги, учесть расходы на эксплуатацию, заложить траты на ремонт. Когда учтены все расходы, можно считать арендный доход: обычно он колеблется на уровне 10% годовых.
Кроме того, при покупке юристы всегда дают свое заключение на предмет скрытых рисков, связанных с правами собственности. Технический анализ проверяет соответствие здания технической документации. Есть наглядный пример, когда объект уже был готов к сделке, но не прошел технический аудит. Он включал с себя два здания, на них была оформлена соответствующая документация.
Но между зданиями была построен несогласованный переход в виде галереи. Если представить, что ее снесут, объект сразу становится экономически невыгоден для вложения. По статистике, благодаря системе проверок, применяемой в краудфандинговом фонде, из 100 объектов до сделки доходят лишь два, но зато в их надежности не приходится сомневаться.
Источник: retail-loyalty.org
От венгров к москвичам – что ждет «Торговый квартал»
Крупнейший торгово-развлекательный центр Набережных Челнов, первый серьезный инвестпроект времен Ильдара Халикова, первый в своем роде, переживший несколько кризисов и ковидную изоляцию, сменит владельца. Венгерские собственники из Granit Polus Group, которые перехватили управление «Торговым кварталом» в конце 2000-х, избавляются от единственного актива в России. ТРЦ возвращается «на родину» – новым собственником может стать московский девелопер. Какие события привели к этому, и какие перспективы ждут челнинский «ТК»?
СМЕНА СОБСТВЕННИКА
ВОЗМОЖНАЯ ЦЕНА – ОТ 1,5 ДО 2,7 МЛРД
Темой дня сегодня стала продажа «Торгового квартала» – крупнейшего торгово-развлекательного центра Набережных Челнов. Объект в автограде был единственным российским активом европейской компании Granit Polus Group. Венгры решили избавиться от объекта площадью 40 тыс. кв.м. Об этом сообщили «Ведомости».
Основатель и председатель Granit Polus Group – Шандор Демьян, венгерский бизнес-магнат. Группа существует с 1995 года. Российский торговый центр оказался в ее активах в конце нулевых. В «багаже» также объекты в Словакии, Польше, Румынии, Хорватии и др.
Еще до кризиса 2008 года у компании были большие планы на российский рынок – владелец рассказывал «Ведомостям», что собирается инвестировать в недвижимость около 5 млрд евро. Планы были на Питер и Москву. А в итоге остались только Челны.
Фото: пресс-служба Central Properties
По данным источников издания, основным претендентом на объект стал московский Central Properties. У компании на счету бизнес-центры «Двинцев» и «Павловский» в столице, торговый центр «Весна» в Алтуфьеве, складской комплекс Nordway и другие. Договоренности по челнинскому объекту, говорят, уже есть, но подписи под документами еще не поставлены.
Президент Central Properties Денис Степанов сделку не прокомментировал, но рассказал, что все новые активы пополняют портфель созданной ею УК Parus Asset Management. Управляющая компания может, таким образом, взяться и за челнинский объект. В целом она собирается потратить на покупку объектов не менее 10 млрд рублей до конца года.
«Ведомости», кстати, приводят вероятную стоимость по «Торговому кварталу» со ссылкой на разные источники – от 1,5 до 2,7 млрд рублей. Как бы то ни было, всем будет хорошо, считают эксперты. Granit Polus Group скинет с себя лишний актив на фоне сложной экономической ситуации, отсутствия планов по развитию в России и исхода европейского бизнеса из страны. А Central Properties получит стоящий актив.
Участники рынка отмечают, что у ТРЦ неплохая концепция, хорошее расположение. Хотя новые владельцы будут нести «существенные риски потери арендаторов» – «их обороты находятся под давлением из-за падения платежеспособности населения».
Фото: tkmall.ru
ПРОШЛЫЙ ОПЫТ
«ТОРГОВЫЙ КВАРТАЛ» УЖЕ ВСЕ ЭТО ПРОХОДИЛ
Смена собственника для «ТК» не впервой, он уже все это проходил. АО «Торговый Квартал Набережные Челны» на данный момент находится под управлением УК ООО «Гранит-Полюс Менеджмент Рус». А изначально ТРЦ входил в группу компаний, у которой была своя сеть подобных объектов. Владельцами значились ЗАО «Торговый Квартал», Михаил Кирсанов и Андрей Толмачев. Если проследить всю цепочку учредителей, она приводит к ЗАО «Межбанковская инвестиционная группа «Миг» того же Андрея Толмачева.
Немного истории. В 2004 году мэр автограда Ильдар Халиков ездил в Москву обсуждать инвестиционные возможности Челнов. Город, рассказывал он участникам встречи, привлекателен за счет дешевизны земли и одной из самых низких в республике стоимости коммунальных услуг. Тогда-то компания «Торговый Квартал» и предложила запустить в Набережных Челнах строительство крупного торгового универсального комплекса. В 2005-м стройка стартовала.
В 2007 году стало известно, что компания TriGranit Development Corporation приобрела 50% акций ГК «Торговый квартал». Соглашение подписали основатель венгерской компании Шандор Демьян и Михаил Кирсанов, председатель совета директоров российской группы компаний.
Демьян был уверен: «Мы искали и нашли надежного партнера, который поможет нам реализовать стратегию роста на этом рынке Принимая во внимание глобальные экономические процессы и тот факт, что центром масштабного кредитного кризиса стал Запад, а не Восток, эта сделка создает компании TriGranit основу для дальнейшего укрепления позиций на перспективном российском рынке, открывая множество новых возможностей». На тот момент портфель проектов группы «Торговый Квартал» включал ТРЦ в Набережных Челнах, Нижнем Новгороде, Омске, Домодедово. Компания вела работу по анализу и выбору земельных участков в Пензе, Рязани, Самаре, Саратове, Уфе, Казани и Сыктывкаре. Но кризис помешал совместным планам.
В 2010-м TriGranit вышла из числа акционеров группы компаний, получив в качестве отступных, в том числе, проект в Набережных Челнах. Управляющей компанией в автограде стала Tri Granit Management Rus, она же «Гранит-Полюс Менеджмент Рус». В 2012-м даже возобновились разговоры о строительстве второй очереди торгово-развлекательного центра.
Первая очередь была открыта в 2006 году, а вторую, площадью 25 тыс. кв.м. обещали построить к 2008-му. В то время руководство компании заявило, что якорным арендатором центра станет масштабный DIY-центр. Вероятно, кризис внес коррективы.
Фото: tkmall.ru
«Этот вопрос должен решиться до конца лета, – комментировал в 2012-м Алексей Аринин, управляющий торговым центром. – Строительство второй очереди в планах руководства имеется давно. Но сроков начала назвать пока не могу».
Дело так и не продвинулось.
Вскоре на «Торговый квартал» обрушился земельный скандал. Весной 2016-го исполком с иском пошел в суд. Город предъявил ответчику долг по аренде земли – почти 205 млн рублей, плюс еще 106 млн – сумму штрафа за неуплату.
По версии чиновников, ТРЦ с момента открытия платил за аренду земли в 10 раз меньше положенного – исходя из поправочного коэффициента 1, а не 10, как начисляет исполком торговым центрам. В суде представители ответчика заявляли, что называть их объект торговым в корне неправильно.
По всем разрешительным документам на строительство и ввод в эксплуатацию, он именуется «многофункциональным комплексом» (МФК) и, следовательно, не подпадает под категорию торговых центров. Однако убедить в этом суд не удалось. Администрация выиграла. Но что касается суммы, требования удовлетворили частично.
Суд принял решение взыскать с ТРК не 311 млн, а лишь 75,2 млн рублей, так как по определенным начислениям истекли сроки давности. Впоследствии мэр Наиль Магдеев неоднократно припоминал эту победу, которая позволила взыскать деньги в бюджет.
Фото: nabchelny.ru
К слову, вскоре после этих событий, в 2017-м, «Торговый квартал» с размахом отпраздновал 10-летний юбилей и провел масштабный ребрендинг – с фасада тогда исчезли старая вывеска и логотип.
ВСЕ ЗАВИСИТ ОТ НОВОГО СОБСТВЕННИКА
Руководство «Торгового квартала» в Челнах пока никак не комментирует смену собственника. Алексей Аринин отказался что-либо говорить на эту тему.
Как отмечают участники рынка в автограде, опрошенные изданием, «Торговый квартал» наименее пострадал от санкций – здесь меньше всего иностранных арендаторов. Поэтому с точки зрения этого показателя сделка оправдывается. Однако в целом покупательская способность на фоне кризиса сокращается, и здесь, конечно, многое будет зависеть от нового собственника. Возможна, например, ротация арендаторов, но опять же в нынешней ситуации сложно прогнозировать, каким образом.
Сегодня якорными арендаторами ТРЦ являются многозальный кинотеатр «Формула кино Синема Парк» с игровой зоной Play day (за ними большая часть третьего этажа), магазины «Снежная королева», «М-видео», «Спортмасте» и «Перекресток» и др. На третьем этаже также расположены «Леонардо», Zolla, «Дом книги», «Обувьград», российская Befree, а также фудкорт с «Вкусно – и точка», KFC и рядом других точек общепита.
На втором — российские O’stin, Savage, Zarina, Henderson, President, турецкий Colin’s. На первом – «Л’Этуаль», турецкий бренд Koton, Calzedonia и Intimissimi, магазины обуви «Эконика», Pazolini, салоны сотовой связи, аптека, ювелирные салоны и пр. Есть несколько местных мультибрендовых магазинов одежды и обуви. К примеру, входящие в QGroupе семьи камазовца Ирека Гумерова – Dome и Promenade.
Фото: tkmall.ru
По данным открытых источников, финансовая картина на конец 2021 года была неплохая. Выручка выросла на 30% и составила 442,9 млн, чистая прибыль – 99,6 млн. А вот у «Гранит-Полюс Менеджмент Рус» дела шли неважно. Выручка подросла на 4%, до 30,2 млн, а чистый убыток составил 2,1 млн.
Источник: chelny-biz.ru