В некоторых случаях строительство приходится останавливать на той или иной стадии. При этом следует выполнить работы по доведению временно неиспользуемых объектов до состояния, при котором обеспечивается сохранность объектов в течение длительного периода. Эти работы называются консервацией. Кроме того, консервации может быть подвергнут построенный объект, эксплуатация которого прервана или закончена по тем или иным причинам. В этом случае говорят о консервации объекта основных средств.
Основными причинами консервации могут быть:
- • прекращение финансирования строительства объекта;
- • выявление отсутствия потребности в продукции объекта;
- • выявление существенных недочетов в проектной документации;
- • отсутствие разрешительной документации на строительство и др.
В большинстве случаев консервируют эксплуатировавшиеся производственные объекты, цеха, административные здания, надобность в которых отпала. Из остановленных строительством коммерческих объектов значительную долю занимают многофункциональные офисные комплексы, реже — жилые здания.
Галлямов: к кому ревнует Явлинский, что с Золотовым, как ошибается Путин, где его винный погреб
Для принятия решения о консервации недостроенного объекта, прежде всего следует оценить степень готовности здания или сооружения. Объекты высокой степени готовности (свыше 80—90%) целесообразно довести до конца, поскольку затраты времени и средств на консервацию сопоставимы с затратами на достройку объекта.
Решение о консервации объекта принимает застройщик или инвестор в виде издания приказа, в котором указываются причины и предполагаемые сроки консервации, ответственные лица за инвентаризацию и подготовку документации, лица, обеспечивающие сохранность объекта на консервации. В решении о консервации должны быть также определены перечень работ по консервации, сроки разработки документации, размер средств на проведение работ по консервации.
В случае остановки строительно-монтажных работ более чем на шесть месяцев при консервации или прекращении строительства заказчик и подрядчик подписывают «Акт о приостановлении строительства» по форме КС-17 1 . В акте указывают полную и выполненную договорную стоимость работ, фактические затраты по балансу застройщика, средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией и для консервации. О приостановке стройки следует уведомить орган Госстройнадзора, местное самоуправление, другие контролирующие органы.
Перед проведением работ по консервации проводят инвентаризацию объекта в соответствии с положением о ведении бухгалтерского учета и методическими указаниями по инвентаризации имущества [1] [2] .
При консервации недостроенного объекта инвентаризацию проводят с производством контрольных обмеров и сопоставлением с данными актов выполненных работ. Выполняют схемы и чертежи с описанием состояния объекта, составляют ведомости, в которых указывают объемы выполненных работ, наличие и размещение смонтированного и несмонтированного оборудования. Уточняют данные о наличии рабочей, сметной и исполнительной документации, актов освидетельствования, проведения испытаний и опробований.
С какой девушкой НЕ нужно встречаться? Советы психолога 18+
Подрядчик имеет право вывезти запасы материалов и материальные ценности, приобретенные им за свой счет и подлежащие использованию на других объектах. Материалы и конструкции, которые не могут быть использованы на других стройках, передаются заказчику.
При расчете с подрядчиком учитывают как объемы выполненных работ, включая незавершенное производство, так и выплаченные заказчиком суммы, включая авансы. Учитываются также объемы передаваемых материальных ценностей. Если это предусмотрено подрядным договором, подрядчику может быть выплачена неустойка, связанная с аннулированием заказа, и компенсация убытков, понесенных из-за расторжения договоров на поставку материалов и конструкций.
Одновременно выполняют проектную документацию на консервацию зданий и сооружений. При этом составляют перечень работ по консервации и смету. В целом затраты на консервацию могут составлять от 3 до 20% стоимости выполненных работ, а также значительный процент от стоимости технологического оборудования. Состав работ существенно зависит от степени готовности отдельных объектов стройки и строительных конструкций, от фазы строительства.
В состав работ по консервации обычно входят выполнение и закрепление необходимых несущих конструкций, демонтаж неустойчивых конструкций, освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, заглушка люков, проемов и отверстий, приведение технологического оборудования в безопасное состояние, отключение инженерных коммуникаций, принятие мер по предотвращению доступа на площадку.
Отрытые котлованы и траншеи целесообразно засыпать, в противном случае они наполнятся водой, которая может подмыть или повредить существующие конструкции фундаментов. Выпуски арматуры из железобетонных конструкций следует покрывать составами, предохраняющими от коррозии. Металлические конструкции должны быть надежно закреплены связями, обеспечивающими устойчивость каркаса к ветровым и другим нагрузкам.
В зданиях средней степени готовности целесообразно довести до конца закрытие внутреннего объема от атмосферных осадков, т.е. выполнить кровельные работы и водоотведение ливневых стоков, закрыть дверные и оконные проемы, заглушить монтажные проемы и отверстия. Такое здание может простоять несколько лет. При высокой степени готовности, когда начаты отделочные работы и проведен монтаж какого-либо оборудования, целесообразно смонтировать временную систему теплоснабжения, которая позволила бы сохранить результаты выполненных работ.
Работы по консервации обычно выполняются гем же подрядчиком, что и предыдущие работы, на основании дополнительного соглашения к подрядному договору. В некоторых случаях это позволяет прийти к обоюдно выгодному соглашению об отказе от взаимных претензий в результате расторжения договора.
Вывод объекта из режима консервации (расконсервация) также представляет сложную техническую и организационную задачу. Как правило, при этом просрочены ТУ на подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. За время простоя могли измениться нормы проектирования или требования к объекту, что может повлечь перепроектирование и повторное прохождение экспертизы.
Может также понадобиться переоформление разрешения на строительство объекта. Если при этом меняется и подрядчик, то заказчик несет риски отказа нового подрядчика от ответственности за качество ранее выполненных работ. При расконсервации застройщик проводит техническое обследование объекта, вносит необходимые изменения в проектную документацию и передает ее на повторную экспертизу, размещает заказ на достройку объекта. Уведомление о возобновлении строительства направляется в орган государственного строительного надзора по общему правилу за семь рабочих дней до начала работ.
Если инвестор не предусматривает расконсервацию, он может реализовать недостроенный объект, однако при этом его надо переоформить как объект незавершенного строительства. Эго особый вид недвижимого имущества, введенный в законодательство сравнительно недавно. Объект незавершенного строительства может быть признан таковым, если работы на объекте фактически не ведутся длительное время (как правило, более шести месяцев), договор подряда расторгнут или срок действия его истек, а с объектом предполагается сделка (продажа, залог, сдача в аренду).
Для того чтобы реализовать сделку с таким объектом, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. При этом предоставляют документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, удостоверяющие источник финансирования объекта и прекращение отношений по договору подряда и т.д.
Для упрощения процедуры продажи недостроенного объекта может быть продано само юридическое лицо, на балансе которого содержится объект. Разумеется, это лицо должно было быть создано заранее под этот проект. При этом отпадает ряд длительных процедур по оформлению объекта незавершенного строительства.
При консервации объекта, находящегося в федеральной собственности, в случае приостановки или прекращения строительства на срок более шести месяцев применяют специальные правила [3] . Решение о консервации такого объекта принимается Правительством РФ. Проект решения подготавливается главным распорядителем средств федерального бюджета, который согласовывает его с государственным заказчиком программы и направляет его субъекту бюджетного планирования. Финансовое обеспечение консервации осуществляется за счет федерального бюджета. Решение о возобновлении строительства ранее законсервированного объекта принимает также Правительство РФ.
Источник: studme.org
Статья 55.26 ГрК РФ. Приостановление и прекращение эксплуатации зданий, сооружений (действующая редакция)
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
2. Эксплуатация зданий, сооружений прекращается после их вывода из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами, а также в случае случайной гибели, сноса зданий, сооружений.
Комментарий к ст. 55.26 ГрК РФ
1. В комментируемой статье определено, что эксплуатация объектов капитального строительства может быть приостановлена в случаях, когда допускаются нарушения технических регламентов или проектной документации. Цель этой нормы вполне очевидна — защита основных ценностей, таких как жизнь, здоровье, собственность, безопасность окружающей среды и т.п.
Приостановление эксплуатации осуществляется в соответствии с нормами федерального законодательства, которые встречаются в различных нормативных правовых актах и не систематизированы. Можно назвать следующие положения:
— согласно ст. 12 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» при выявлении нарушения требований пожарной безопасности, создающего угрозу возникновения пожара и безопасности людей на подведомственных организациях, ведомственная пожарная охрана имеет право приостановить полностью или частично работу организации (отдельного производства), производственного участка, агрегата, эксплуатацию здания, сооружения, помещения, проведение отдельных видов работ;
— согласно ст. 24 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила;
— согласно ст. 34 ФЗ «Об охране окружающей среды» нарушение требований в области охраны окружающей среды влечет за собой приостановление по решению суда размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов. При этом может быть осуществлено и прекращение в полном объеме размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов (но только по решению суда).
Кроме того, действует и общая норма ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (ст. 17), согласно которой в случае, если при проведении проверки установлено, что деятельность юридического лица, его филиала, представительства, структурного подразделения, индивидуального предпринимателя, эксплуатация ими зданий, строений, сооружений, помещений, оборудования, подобных объектов, транспортных средств, производимые и реализуемые ими товары (выполняемые работы, предоставляемые услуги) представляют непосредственную угрозу причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ, музейным предметам и музейным коллекциям, включенным в состав Музейного фонда РФ, особо ценным, в том числе уникальным, документам Архивного фонда РФ, документам, имеющим особое историческое, научное, культурное значение, входящим в состав национального библиотечного фонда, безопасности государства, возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера или такой вред причинен, орган государственного контроля (надзора), орган муниципального контроля обязаны незамедлительно принять меры по недопущению причинения вреда или прекращению его причинения вплоть до временного запрета деятельности юридического лица, его филиала, представительства, структурного подразделения, индивидуального предпринимателя в порядке, установленном КоАП РФ, отзыва продукции, представляющей опасность для жизни, здоровья граждан и для окружающей среды, из оборота и довести до сведения граждан, а также других юридических лиц, индивидуальных предпринимателей любым доступным способом информацию о наличии угрозы причинения вреда и способах его предотвращения.
2. Как следует из ч. 2 комментируемой статьи, эксплуатация объектов капитального строительства прекращается после их вывода из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами, а также при случайной гибели, сносе зданий, сооружений.
Формулировка статьи позволяет трактовать ее следующим образом: там, где вывод объекта из эксплуатации регулируется соответствующими нормативными правовыми актами, прекращение эксплуатации совпадает по времени с моментом окончания данной процедуры. Следует отметить, что законодательство знает довольно много случаев, когда вывод объектов из эксплуатации детально нормирован:
— Постановлением Правительства РФ от 26 июля 2007 г. N 484 «О выводе объектов электроэнергетики в ремонт и из эксплуатации» определены условия и порядок временной остановки работы объектов электроэнергетики, осуществляемой в целях проведения комплекса технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление исправного состояния указанных объектов либо на изменение технико-экономических показателей состояния этих объектов, а также условия и порядок окончательной остановки работы таких объектов, осуществляемой в целях их ликвидации или консервации на срок более 1 года;
— Приказом Ростехнадзора от 29 ноября 2011 г. N 666 утверждены Правила безопасности при выводе из эксплуатации судов и иных плавсредств с ядерными установками и радиационными источниками;
— Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2012 г. N 889 утверждены Правила вывода в ремонт и из эксплуатации источников тепловой энергии и тепловых сетей и т.п.
Систематическое толкование положений комментируемой статьи позволяет утверждать, что если вывод объекта капитального строительства из эксплуатации не урегулирован нормами права, то эксплуатация все равно прекращается не позднее момента, когда объект перестанет существовать (но может прекратиться и ранее).
Очевидно, что с прекращением эксплуатации здания или сооружения прекращаются и все обязанности ответственных лиц, установленные ГрК РФ и иными законами. Однако это не означает, как неоднократно разъясняли судебные органы, что лицо освобождается от всякой ответственности за нарушение технических и иных требований.
Пример: так, отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании недействительным постановления органа местного самоуправления, которым на истца возложена обязанность по организации и проведению работ по ликвидации последствий чрезвычайной ситуации. Как было установлено, истцу принадлежит на праве собственности здание, в результате частичного обрушения которого ввиду нахождения его в аварийном состоянии погибли люди.
В соответствии с ч. 2 ст. 55.26 ГрК РФ эксплуатация зданий, сооружений прекращается в случае их случайной гибели и сноса. Согласно ч. 1 ст.
37 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ при прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде. Из материалов дела следует, что после проведения работ по частичному демонтажу спорного здания истец, несмотря на неоднократные обращения к нему со стороны органа местного самоуправления, не принял меры по разбору образовавшихся в результате обрушения части здания завалов строительного мусора и их утилизации. В этой связи орган местного самоуправления в целях прекращения действия опасных для населения факторов, возникших вследствие чрезвычайной ситуации, вынужден был издать оспариваемое постановление и принять меры по проведению соответствующих работ на аварийном здании (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 мая 2013 г. по делу N А28-5812/2012).
Отв. ред Н.Н. Мельников «КОММЕНТАРИЙ К ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. № 190-ФЗ»
МЕЛЬНИКОВ Н.Н., АМЕЛИН Р.В., БОРИСОВ А.А., ВОРОБЬЕВ Н.И., ВОРОБЬЕВА Л.В., ИВАНОВ А.В., МАЙБОРОДА В.А., МАКАРОВ О.В., НАЧИЧКО Ж.А., ПОВАРОВ Ю.С., БЕЛЯЕВ М.А., ГЕМПИК Е.А., КАЛИНИН А.А., КОНОВАЛЬЧИКОВА С.С., КОТУХОВ С.А., СУЛТАНОВ Р.С., 2017
Источник: www.zakonrf.info
Консервация строительства
В связи с экономическим кризисом многим компаниям приходится «замораживать» строящиеся объекты. При этом процесс консервации незавершенного строительства требует соблюдения определенных процедур и вызывает трудности в отражении расходов, связанных с приостановкой строительства. Решению данных вопросов посвящена наша статья.
Алгоритм действий
Учитывая, что в большинстве случаев строительство объектов происходит за счет инвестиционных средств, в строительном процессе, как правило, принимает участие множество участников (инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, субподрядчики и т. д.). Но мы рассмотрим ситуацию лишь для двух субъектов: для заказчика-застройщика (далее — заказчик) и для подрядчика.
Руководство для заказчика
Если заказчик по тем или иным причинам примет решение о консервации объекта строительства, он должен письменно уведомить об этом подрядчиков.
О каких обязанностях следует знать?
Согласно статье 752 Гражданского кодекса РФ, при консервации строительства заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения указанных работ.
При этом перевод объекта строительства на консервацию с позиций гражданского законодательства не связывается непременно с окончательным прекращением договорных отношений сторон. Во избежание спорных ситуаций целесообразно уточнить данный момент отдельно в договоре строительного подряда (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 октября 2006 г. № А-29-11601/2005-2э).
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
Руководство для подрядчика
На практике все работы по переводу объекта строительства на консервацию обычно выполняет подрядчик.
Поскольку сметой и договором строительного подряда расходы на консервацию не предусмотрены, при возникновении необходимости в приостановке работ и консервации незавершенного объекта нужно согласовать механизм действий сторон договора строительного подряда.
Расходы по консервации строительного объекта должны быть оплачены заказчиком.
Для этого нужно составить дополнительную смету на подготовительные, строительно-монтажные и иные работы, связанные с консервацией строительства. Состав работ и условия их осуществления следует определить в дополнительном соглашении к договору строительного подряда.
На основании соглашения (либо отдельного договора на дополнительные работы) подрядчик будет выполнять СМР, которые будут в нем оговорены.
В дополнительном соглашении устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов.
Кроме того, в нем могут быть указаны сроки, в которые заказчик возместит убытки, а также предусмотрена его обязанность возобновить (продолжить) договор с данным подрядчиком на прежних или других условиях.
Что такое консервация?
Консервация строительства — приостановка строительства, которая предполагает возобновление инвестором строительных работ в будущем. После устранения причин, повлекших консервацию, работы на объекте продолжаются, поэтому договор строительного подряда не расторгается, а приостанавливается на неопределенный (или определенный) срок.
Консервация объекта, а также охрана законсервированных объектов и их поддержание в надлежащем состоянии могут осуществляться силами подрядчика.
Проводим инвентаризацию
При переводе объектов строительства на консервацию обязательно проводится инвентаризация.
Порядок ее проведения по незавершенному строительству регулируется пунктами 3.32-3.34 Методических указаний. (утверждены приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49).
В состав инвентаризационной комиссии, по мнению автора, целесообразно включить представителей всех сторон, которые участвуют в строительном процессе (заказчика, генерального подрядчика и др.).
На незаконченные строительством объекты составляются инвентаризационные описи.
В них указываются:
— наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п.;
— стоимость выполненных работ;
— причины и основание для консервации.
Для этого должны использоваться: соответствующая техническая документация (чертежи, сметы, сметно-финансовые расчеты), акты сдачи работ, этапов, журналы учета выполненных работ на объектах строительства и другая документация.
Инвентаризация проводится путем проведения осмотров, контрольных обмеров и других необходимых мероприятий.
При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика.
Результаты инвентаризации незавершенного строительства оформляются с помощью унифицированных форм, утвержденных постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. № 88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-3 и др.).
Однако, в отличие от обычной инвентаризации, которая проводится с целью выявления отклонений в учете, в данном случае цель инвентаризации — зафиксировать фактическое наличие и состояние недостроенного объекта (с учетом всех его составляющих) и находящихся на объекте (на строительной площадке) материально-производственных запасов и других ценностей.
Оформленные в установленном порядке описи подрядчик (либо сводная инвентаризационная комиссия — в зависимости от того, кто проводит инвентаризацию, это решается по согласованию сторон) передает заказчику для обеспечения последним сохранности законсервированного объекта.
Оформляем документы
Кроме инвентаризационных ведомостей потребуются и другие документы.
Остановка строительства (в целях консервации или прекращения строительства) оформляется актом о приостановлении строительства (форма № КС-17).
Он составляется заказчиком при получении от инвестора решения о консервации.
В шапке акта указываются участники строительства (инвестор, заказчик, подрядчик, субподрядчик), наименование и адрес стройки, основания для приостановления строительства.
А в основной его части следующие данные:
— наименование объектов, работ и затрат, приостановленных строительством;
— полная сметная стоимость договора;
— сметная стоимость выполненных работ;
— фактические затраты на приостановку строительства;
— средства, необходимые для расчетов с подрядчиком;
— стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию объектов, и др.
Документ составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику, второй — заказчику. Третий представляется только по требованию инвестора.
Акт заполняют на основании первичных документов по строительству, таких как общий журнал работ (форма № КС-6) и журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а).
А вот сведения о затратах на консервацию заносятся в акт на основании дополнительно составленной сметы.
Обратите внимание: в форме № КС-17 обязательны подписи руководителей, главных бухгалтеров заказчика-застройщика и подрядчика и печати обеих организаций.
Акт хранится в бухгалтерии заказчика и подрядной организации. Он подтверждает приостановление строительства (консервацию или прекращение строительства) и используется для проведения расчетов, а кроме того, может служить основанием для истребования от инвестора дополнительных ассигнований.
Передачу законсервированного объекта заказчику также нужно подтвердить документально.
Поскольку, как мы уже сказали, заказчик обязан оплатить все выполненные на момент принятия решения о консервации объекта работы, сторонами договора в обязательном порядке оформляются и подписываются обычные для приемки выполненных работ документы: акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).
Однако здесь есть один нюанс: сами по себе эти формы о переходе права собственности и рисков гибели имущества не свидетельствуют (если договором не предусмотрена поэтапная сдача работ).
Но здесь случай особый.
Поэтому переход права собственности на результат всех принятых работ по незавершенному объекту необходимо подтвердить в дополнительном соглашении к договору. В противном случае (если договор не расторгается) вплоть до принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта риски гибели и случайного повреждения всего объекта или отдельных его частей будут лежать на подрядчике.
Унифицированной формы акта приемки незавершенного объекта строительства нет, она существует только для законченного строительством объекта (форма № КС-11).
Форма утверждена постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.
Но можно воспользоваться ею для подтверждения факта передачи объекта. На ее основе организация вправе разработать и утвердить в учетной политике необходимую для данного случая форму, внеся соответствующие изменения.
Учет у заказчика-застройщика
Затраты по консервации объекта, а также все дальнейшие расходы по его содержанию (на охрану, освещение, водоснабжение и т. п.) несет заказчик (если договор не содержит иных условий).
Однако в сметах их, как правило, не предусматривают.
Ведь сводные сметные расчеты стоимости строительства зданий, сооружений и т. д. рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства объектов в соответствии с проектом. А в данном случае строительство фактически не ведется.
Не предусмотрен учет таких расходов в стоимости строительства и Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), которая утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.
Поэтому затраты, связанные с консервацией объекта, и не должны учитываться в составе сводных сметных расчетов.
Бухгалтерский учет
Указанный выше вывод подтверждает и пункт 3.1.7 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций.
Положение утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160.
В нем сказано, что затраты на консервацию строительства не предусматриваются в сводных сметных расчетах и они, соответственно, не включаются в стоимость строящегося объекта.
Поэтому данное ПБУ рекомендует заказчику учитывать такие затраты обособленно от затрат на строительство объектов, включаемых в их стоимость. То есть на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемом к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы», причем с дальнейшей их разбивкой на затраты, предусмотренные и не предусмотренные в сводных сметных расчетах.
Решение этого вопроса, по мнению автора, зависит от характера строительства и от условий договора.
Если же строительство ведется не по инвестиционному договору, например объект строится компанией для собственных нужд, то данные затраты отражаются заказчиком на счете 91.
ПРИМЕР 1
Строительная компания ООО «Ника» (заказчик-застройщик) решила в связи с финансовыми трудностями законсервировать строительство своего нового офиса. Строительство вела фирма ООО «Лика» (подрядчик). Смета на дополнительные работы обошлась компании «Ника» в 118 000 руб. (в том числе НДС — 18 000 руб.). Стоимость работ по консервации объекта, выполненных подрядчиком по дополнительному соглашению, составила 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.).
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
— 100 000 руб. — учтена стоимость дополнительной сметы;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 18 000 руб. — выделен предъявленный НДС по смете;
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
— 500 000 руб. — учтена стоимость дополнительных работ;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 90 000 руб. — выделен НДС по дополнительным работам;
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 70 (69, 60. )
— 62 200 руб. — начислена заработная плата охранникам с ЕСН (ежемесячно за время нахождения объекта на консервации), учтены коммунальные и другие расходы;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 1800 руб. — выделен предъявленный НДС по коммунальным услугам;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
— 109 800 руб. (18 000 + 90 000 + 1800) — принят к вычету НДС;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— 719 800 руб. (118 000 + 590 000 + 11 800) — оплачены счета проектной организации, подрядчика и коммунальных служб.
Налог на прибыль
Данное утверждение применимо и для целей налогообложения: указанные затраты не должны формировать первоначальную стоимость объекта строительства.
Необходимо отметить, что данный пункт распространяется на объекты, уже принятые в качестве основных средств, участвующие в производственном процессе. А объект незавершенного строительства не может рассматриваться как производственный объект, поэтому указанная норма в данной ситуации неприменима.
В то же время расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Консервация незавершенного строительства предполагает лишь временное его приостановление, а не отказ от его дальнейшего использования в производственных целях.
К тому же перечень внереализационных расходов в Налоговом кодексе РФ является открытым.
Таким образом, по мнению автора, если организация в дальнейшем (после расконсервации и достройки) будет использовать данный объект в производственной деятельности, то расходы, связанные с его консервацией и сохранностью, могут быть признаны в целях налогообложения в соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.
Официальных разъяснений по этому поводу нет.
Учет «входного» НДС
Таким образом, по мнению автора, «входной» НДС по работам (услугам), связанным с консервацией строительного объекта (при выполнении условий ст. 171 и 172 Налогового кодекса РФ), может быть правомерно принят к вычету. Вместе с тем необходимо отметить, что у организации могут возникнуть налоговые риски и такую позицию придется отстаивать в суде.
Если организация решит не принимать «входной» НДС к вычету, то данную сумму она спишет за счет собственных средств, не учитывая ее при исчислении налога на прибыль:
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
— списан «входной» НДС, не принимаемый к вычету по работам (услугам), связанным с консервацией объекта строительства.
Учет у подрядчика
Заказчик может привлечь подрядчика к выполнению работ по переводу объекта незавершенного строительства на консервацию (в соответствии с дополнительным соглашением к договору строительного подряда).
Для подрядчика это будут работы в рамках обычной деятельности. Поступившая за них оплата подрядчиком признается выручкой от реализации в соответствии с нормами ПБУ 9/99 с учетом особенностей ПБУ 2/2008.
ПБУ 9/99 и ПБУ 2/2008 утверждены приказами Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н и от 24 октября 2008 г. № 116н соответственно.
Учет по таким работам нужно вести отдельно. Согласно пункту 6 ПБУ 2/2008, в случае, когда при исполнении договора в техническую документацию вносятся дополнительные работы, для целей бухучета их выполнение должно рассматриваться как отдельный договор при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:
а) дополнительный объект (работы) по конструкционным, технологическим или функциональным характеристикам существенно отличается от объектов, предусмотренных договором;
б) цена дополнительных работ определена на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Расходы будут относиться к расходам по договору согласно пункту 11 ПБУ 2/2008. Подрядчик отражает их на счетах учета затрат. Признаются они в том отчетном периоде, в котором понесены. При этом расходы, относящиеся к выполненным по договору работам, учитываются как затраты на производство (п. 16 ПБУ 2/2008).
Вычет НДС по товарам, работам, приобретенным у сторонних организаций для осуществления операций, связанных с консервацией объекта, производится в общеустановленном порядке.
Подрядчик также может рассчитывать на компенсацию (возмещение убытков) вследствие досрочного расторжения (приостановления) договора строительного подряда. Полученные средства будут признаны подрядной организацией в составе прочих доходов.
Для целей налогообложения прибыли работы, связанные с переводом объекта на консервацию, у подрядчика будут признаны в составе выручки от реализации, а суммы компенсаций и штрафных санкций (если они предусмотрены в договоре) — в составе внереализационных доходов.
ПРИМЕР 2
Воспользуемся условиями предыдущего примера, дополнив их.
Подрядчик (ООО «Лика») был письменно уведомлен о переводе объекта, на котором он выполнял строительные работы, на консервацию. Заказчик-застройщик заключил с ним дополнительное соглашение о проведении работ, связанных с консервацией объекта.
Стоимость дополнительных работ по договору — 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.).
Фактические затраты составили 468 000 руб., из них:
— 118 000 руб. — материалы (в том числе НДС — 18 000 руб.);
— 350 000 руб. (заработная плата с отчислениями).
После окончания работ по консервации объекта договор строительного подряда был расторгнут, при этом подрядчик получил от заказчика-застройщика компенсацию в сумме 236 000 руб.
Бухгалтерские записи в ООО «Ника» будут выглядеть так:
ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
— 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — приобретены материалы для консервации объекта;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 18 000 руб. — выделен НДС по материалам;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
— 18 000 руб. — принят к вычету предъявленный НДС по материалам;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10
— 100 000 руб. — списаны материалы на выполнение работ по договору;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— 118 000 руб. — оплачены материалы;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69)
— 350 000 руб. — начислена заработная плата (с отчислениями);
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
— 590 000 руб. — отражена выручка от выполнения работ, связанных с консервацией строительства;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
— 90 000 руб. (500 000 руб. 5 18%) — начислен НДС;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
— 450 000 руб. (100 000 + 350 000) — списана фактическая себестоимость выполненных работ;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
— 590 000 руб. — получены денежные средства за выполненные работы;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
— 236 000 руб. — получена от заказчика-застройщика компенсация;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91
— 236 000 руб. — учтена сумма компенсации в составе прочих доходов;
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 68
— 36 000 руб. (236 000 руб. х 18/118) — начислен НДС.
Налоговая база по НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги), в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров и др. (подп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ).
Аналогичная точка зрения приведена в письмах Минфина России от 24 октября 2008 г. № 03-07-11/344, от 29 июня 2007 г. № 03-07-11/214 и др.
Источник: www.audit-it.ru