Кто продает квартиры на стадии строительства

Самым распространенным на рынке первичной недвижимости продавцом квартир в новостройках являются сами застройщики. Приобретение жилья от них обладает множеством преимуществ:

• пониженная цена;
• программы рассрочек;
• государственный контроль в этой сфере и т.д.

Но несмотря на это, к выбору застройщика нужно подходить максимально ответственно, проверяя всю возможную документацию, поскольку рынок полон мошенников.

Выбрав подходящую строительную компанию и собрав все необходимые документы для покупки жилья, нужно подписать с ней договор. Если дом еще находится на стадии строительства, то придется заключить договор участия в долевом строительстве, когда квартира сдана в эксплуатацию — самым приемлемым вариантом будет договор купли-продажи. Если достаточной суммы для покупки недвижимости у покупателя нет, ему могут помочь программы рассрочки и распространенные ипотечные кредиты.

Преимущества покупки квартиры от застройщика

На сегодняшний день, практически весь рынок первичной недвижимости заполнен предложениями квартир в новостройках «от застройщиков». Согласно ст. 2 Федерального закона (далее — ФЗ) № 214-ФЗ от 30.12.04, ими считаются юридические лица, имеющие в собственности или аренде земельный участок и привлекающие средства участников долевого строительства для возведения на имеющейся земле многоквартирного дома.

Что лучше купить? ЖК на этапе строительства или квартиру в готовой новостройке?

С учетом того, что недвижимость приобретается на стадии строительства, в зависимости от сроков сдачи его стоимость в среднем на 20% ниже, чем после окончания стройки.

При этом имеются и другие преимущества:

• Деятельность застройщиков строго регулируется законодательством, в частности, ст. 23 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, которая устанавливает государственный контроль в сфере долевого строительства. Более того, указанный закон гарантирует защиту прав дольщиков от разного рода злоупотреблений со стороны строительных компаний.
• Покупатель новостройки является первым собственником жилья, а, следовательно, застройщик гарантирует отсутствие прошлых владельцев и новизну коммуникаций.
• Строительные компании заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому предлагают выгодные программы рассрочки внесения долевых платежей, которые необходимо погасить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после.
• Застройщики продают новостройки со «свободной планировкой», что позволяет осуществить индивидуальные ремонтные проекты. Более того, некоторые компании сами предлагают варианты перепланировок, которые впоследствии и реализуют по желанию дольщиков. В то же время нужно помнить, что данный термин является условным и любые изменения в планировке квартиры должны быть узаконены.

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы. В связи с этим возникает необходимость тщательного подхода к выбору застройщика и его проверке при покупке новостройки.
Проверка должна основываться на анализе многих моментов, таких как:

1. Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
2. Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
3. Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
4. Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.

С 2017 года начинает функционировать Единый реестр застройщиков, положения о котором содержаться в п. 26 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.

Подводные камни (риски) при покупке квартиры у застройщика

Первое, что стоит учитывать при выборе строительной компании — это риски, с которыми может быть связано сотрудничество с каждой из них, поскольку, шанс наткнутся на мошенников достаточно высок.

Самой распространенной проблемой и риском дольщиков, инвестирующих в еще не построенные многоквартирные дома, является банкротство застройщиков.

Повезет, если такая финансовая несостоятельность будет «технической» и наступит после окончания строительства — в случаях, если она произойдет ранее, дольщиков ждут долгие судебные процессы и риск остаться без квартиры. Обратим внимание и на другие возможные проблемы:

• Риск купить уже проданное жилье. Распространена схема обмана, когда застройщик, с участием одного или нескольких посредников, заключает договор в отношении квартиры с несколькими дольщиками. И в этом случае, доказать вину девелоперов не так сложно, как получить свои деньги обратно.
• Дополнительные необоснованные расходы. При заключении договора, застройщик настаивает на предоставлении дольщику дополнительных услуг, которые вообще не оказываются или предоставляются по существенно завышенной стоимости (оформление документов, страхование).
• Безнаказанное нарушение условий договора. Распространена практика, когда квартиры сдаются дольщикам с нарушением сроков и отступлением от ранее оговоренной площади. Не взирая ни на какие отговорки компании, дольщик должен ссылаться на ст. 10 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.04, и требовать неустойки.
• Отказ заключать договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ). Если застройщик настаивает на заключении какого-либо другого договора, без его регистрации в Росреестре — вероятность мошенничества крайне высока.

Какие вопросы задавать застройщику многоквартирного дома

Для осуществления правильного выбора, перед подписанием договора с застройщиком о покупке квартиры, у его представителя нужно узнать:

• Какой срок работы компании на рынке первичной недвижимости?
• Какие проекты уже были реализованы и сданы в эксплуатацию?
• Кто является основным инвестором?
• Где была опубликована проектная документация?
• Заключены ли договоры на проведение коммуникаций?
• Какова стоимость квадратного метра жилья?
• Из какого материала построен/планируется возведение дома, стен комнат и перегородок?
• Можно ли впоследствии перепланировать помещение?
• Будет ли отделка квартиры и что она в себя включает?

Порядок покупки квартиры в сданном доме

Помимо долевых схем строительства, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями о продаже квартир в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию и практически полностью заселены.

Согласно ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, ДДУ может быть заключен с момента получения разрешения на строительство, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме возможна либо по договору купли-продажи, либо по предварительному договору купли-продажи (до момента регистрации собственности за строительной компанией).

Так, для приобретения уже сданного в эксплуатацию жилья, необходимо придерживаться следующего порядка:

• Обращение в отдел продаж выбранного застройщика. Необходимо ознакомиться со свободными квартирами, изучить проектную документацию, наличие акта о сдаче дома в эксплуатацию, изучить учредительные документы застройщика, инвестиционный контракт и прочие документы.
• Визуальный осмотр выбранного помещения. Вместе с представителем компании осуществляется выезд и осмотр выбранного помещения. Возможно использование услуг специалистов БТИ по обмерке площади, соответствию проекту и т.п.
• Заключение договора с застройщиком. Внимательное изучение подписываемого договора — залог отсутствия проблем в последующем. Надежнее всего заключить договор купли-продажи у нотариуса. В случае заключения предварительной сделки, основной документ должен быть подписан сразу после оформления права собственности на застройщика.
• Составление передаточного акта. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), передача недвижимости осуществляется по акту приемки-передачи. В нем указываются все значимые характеристики помещения, и подробно описывается состояние, в котором находится квартира на момент ее передачи покупателю.
• Регистрация прав собственности на квартиру. Регистрация проводится в порядке, установленном ст. 29 ФЗ № 218 от 13.07.2015, в местных отделениях Росреестра. Для ее проведения новый собственник должен представить необходимые документы (проектная документация, кадастровый паспорт, акт о сдаче дома в эксплуатацию, договор, заявление и т.д.), а также оплатить госпошлину (2 тыс. рублей для граждан).

Договор купли-продажи квартиры от застройщика

С момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик не может заключать договоры участия в долевом строительстве, продажа квартир в новостройках в таких случаях допустима лишь по предварительным или основным договорам купли-продажи.

Покупатель должен понимать, что заключая предварительный договор купли-продажи, он не получает прав собственности на жилье, а лишь наделяется первоочередным правом заключения основного договора на тех условиях, которые описаны в предварительном документе (ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительных договоров и оплата по ним сопряжены с массой рисков для покупателей — отсутствие конкретных сроков регистрации прав, отсутствие ответственности за несоблюдение сроков заключения основной сделки и т.п. Так, целесообразно сразу заключать основной договор купли-продажи, который должен содержать:

Документы для покупки квартиры у застройщика

Перечень документов, необходимых для заключения с застройщиком договора купли-продажи квартиры, мало чем отличается от стандартных пакетов бумаг, нужных при оформлении сделок на вторичном рынке.

Основным документом, который понадобиться покупателю при покупке жилья в новостройке, является паспорт.

В случае нахождения покупателя в браке и неучастия второго супруга в сделке, желательно также представить нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья — это позволит избежать возможных претензий от супруга в будущем. В свою очередь, застройщик должен будет предоставить:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• свидетельство о праве собственности на землю или другие документы, подтверждающие права на нее;
• проектная документация на многоквартирный дом и квартиру;
• кадастровый и технический паспорт;
• акт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;
• учредительные документы и лицензия на строительную деятельность.

При регистрации прав собственности на квартиру в Росреестре, к вышеуказанным документам новому владельцу также необходимо будет составить заявление о госрегистрации и оплатить госпошлину.

Как купить готовую квартиру в рассрочку

С целью привлечения новых покупателей и более быстрой реализации непроданных квартир в новостройках, застройщики предлагают клиентам выгодные программы рассрочек. И если на этапах строительства подобные предложения не редкость, то после сдачи дома в эксплуатацию их становится на порядок меньше.

Рассрочкой считается способ оплаты застройщику стоимости квартиры, при котором платеж совершается не единовременно и в полной сумме, а по частям в соответствии с установленным между покупателем и компанией графиком платежей.

Условия о предоставлении рассрочки при покупке уже готовой квартиры, вносятся в договор купли-продажи. По ним, покупатель должен внести первый взнос (30-50%), а всю оставшуюся сумму оплачивать равными частями ежемесячно. При этом покупатель должен учитывать, что:

• По ныне существующим на рынке первичной недвижимости предложениям, рассрочка предоставляется на срок от 3 месяцев до 1 года. Большую часть программ составляют предложения, по срокам не превышающие 8 месяцев, что говорит о крупном размере ежемесячных платежей.
• Переплата по подобным программам, особенно в сравнении с ипотекой, минимальна. Как правило, большинство рассрочек предоставляется под 1% в месяц, что с учетом небольшой длительности рассрочки достаточно выгодно. Более того, в отношении наименее ликвидных объектов рассрочка предоставляется без процентов.
• Рассрочка отличается отсутствием дополнительных платежей, комиссий и страховок, простотой оформления — нужен только паспорт, а также возможностью оговорить с застройщиком график и условия платежей в индивидуальном порядке.

Митин принял решение купить квартиру в сданной в эксплуатацию новостройке от застройщика ОАО «Британский квартал». Из находящихся в продаже квартир, Митин выбрал помещение, стоимостью 2 млн рублей. Поскольку требуемой суммы у него не было, он решил воспользоваться программой рассрочки платежей, предоставляемой застройщиком под 1% в месяц на срок в полгода. Внеся первый взнос в 40% — 800 тыс. рублей, оставшаяся сумма, вместе с начисленными процентами была распределена на 6 месяцев, в каждый из которых Митину приходилось уплачивать по 212 тыс. рублей. В итоге переплата по рассрочке составила 72 тыс. рублей.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», права требования передачи квартиры, возникающие у дольщика при заключении с застройщиком договора долевого участия, могут быть самостоятельным предметом залога. Исходя из этого, возможность получения ипотечного кредита не зависит от стадии готовности жилья к эксплуатации и существует как на стадии строительства, так и при покупке уже готовой квартиры в новостройке.

Но несмотря на это, получить ипотеку под залог уже сданной в эксплуатацию квартиры намного проще — банки куда охотнее предоставляют кредиты под залог достроенной недвижимости, нежели под залог прав требования.

Как правило, чтоб получить ипотеку для покупки жилья в новостройке, банковские организации требуют соблюдения следующих основных условий:

• Покупаемая квартира, которая (или права на которую) будет выступать предметом залога, должна находиться лишь в строго определенной застройке конкретной строительной компании, аккредитованной в финучреждении или являющейся ее партнером;
• Приобретаемая квартира должна находиться на завершающей стадии строительства или быть уже сданной в эксплуатацию;
• В случаях ипотечного кредитования квартир, находящихся на стадии строительства, банки требуют предоставления дополнительного залога (другой квартиры или автомобиля) или поручительства со стороны третьих лиц;
• Заключенная между покупателем и застройщиком сделка должна быть оформлена договорами купли-продажи или участия в долевом строительстве;
• Для получения ипотеки, покупателю новостройки необходимо предоставить:

1. Заявление о выдаче ипотеки.
2. Паспорт.
3. Трудовую книжку.
4. Справку о доходах 2-НДФЛ.
5. Копию свидетельства о постановке на учет в налоговый орган или ИНН.
6. Копию военного билета.
7. Справку о регистрации.
8. Договор с застройщиком.

Ипотека оформляется путем заключения договора. До 01.07.2014 он подлежал государственной регистрации, сегодня же ей подлежит только сама ипотека, за регистрацию которой взимается госпошлина в размере 1000 руб. для физических лиц (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Заключение

Приобретение жилья от застройщика, независимо от уровня доверия к нему, всегда сопровождается как массой преимуществ, так и перечнем рисков, которые несет покупатель. Для их минимизации разработан целый ряд мероприятий, основанных на проверке документации на стройку и учредительных документов девелоперов. Однако, даже соблюдение подобных рекомендаций не может гарантировать успешного исхода, особенно, если речь идет о покупке строящейся квартиры. Исходя из этого, самым приемлемым вариантом покупки жилья у застройщика, является приобретение недвижимости, уже сданной в эксплуатацию.

Вопрос

Законен ли предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком, если в нем отсутствует номер квартиры?

Ответ

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор купли-продажи должен содержать условия, позволяющие установить предмет договора. Адрес, в том числе и номер квартиры, являются признаками, без которых определить помещение из числа других объектов невозможно. Таким образом, отсутствие номера квартиры делает договор недействительным.

Источник: kvartirniy-expert.ru

Кто продает квартиры на стадии строительства

Если инвестировать в жильё на предварительном этапе, то на строительных рисках можно заработать до 50% от вложенных средств.

Приобретение недвижимости до официального объявления старта продаж – удел избранных. Безусловно, они рискуют. Если застройщик задержит срок сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, деньги окажутся «замороженными» на неопределённое время.

Более того, получить какую-либо компенсацию не удастся – ведь в момент заключения предварительного договора ни о каком 214-ФЗ, защищающим права покупателей, речи не идёт. Но и заработать на такой сделке можно действительно неплохо – до 20% только к моменту официального начала продаж. А если учесть, что после получения права собственности цена на квартиру в среднем увеличивается ещё на 30%, то инвестиции получаются супервыгодными.

Предварительные продажи «среди своих», или закрытые, как правило, происходят до официального объявления о запуске проекта, до его выхода в информационное поле и начала первой рекламной кампании. При этом нужно понимать, что заключение даже одного-единственного договора долевого участия (ДДУ) невозможно до выполнения всех требований 214-ФЗ, по которому застройщик вправе привлекать денежные средства покупателей только после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Фактически, размещая проектную декларацию на своем сайте, он уже сообщает рынку о проекте. «Однако лишь от маркетинговой политики конкретного девелопера зависит, как он скажет о новом ЖК рынку – громко, чтобы услышал широкий круг потенциальных покупателей, или шёпотом, пока только для своих», – объясняет партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Философия инвестирования.

Квартиры на этапе закрытых продаж продаются дешевле, чем после официального старта. Так, по данным директора департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Group Романа Попова, во время предварительных продаж одного из премиальных жилых комплексов, вышедшего на рынок в октябре, квартиры можно было приобрести в среднем на 6% дешевле, чем после официального начала продаж. Таким образом, даже на самой бюджетной квартире, площадью 49 кв. метров и стоимостью 24,31 млн рублей, все купившие жильё в этом жилом комплексе по специальным ценам сэкономили (читай, заработали) около 1,5 млн. И это не предел.

По словам управляющего партнёра агентства недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, в настоящее время покупатели, вошедшие в закрытый пул, могут рассчитывать на дисконт до 20%. Впрочем, угадать, какую скидку они в итоге получат, заранее невозможно. Цена на старте во многом зависит от того, насколько активно покупают квартиры на предварительном этапе, добавляет заместитель генерального директора компании ОПИН Наталья Картавцева. Если активность высока, то и официальные стартовые цены, скорее всего, будут выше и соответственно участники закрытого пула заработают больше.

Зачем девелоперу предпродажи?

Во всем мире закрытые продажи – это в первую очередь инструмент дорогого премиального рынка. У нас в элитном сегменте, по словам Ирины Могилатовой, эта схема также используется в 70% жилых комплексов. Исключения составляют лишь небольшие проекты, где квартир меньше полусотни.

Но в Москве всё же своя специфика, и схему предварительных продаж здесь могут применить во всех сегментах, начиная от эконом-класса и заканчивая элитными ЖК. Зависит это и от девелопера, и от самого проекта. Некоторые застройщики практикуют продажи для «закрытого пула» постоянно, другие – как разовую акцию. Например, в компании Capital Group использовали схему предварительных продаж лишь в архпроекте «Лица», комплексе бизнес-класса. Дисконт, по словам коммерческого директора компании Алексея Белоусова, составил в среднем 10% от стартовой цены, заявленной на рынке в ноябре прошлого года.

Основная задача, которую решает девелопер с помощью предпродаж, – получение дополнительного капитала, что не только позволит ему «выйти из котлована», но и даст возможность в дальнейшем продать квартиры по более высокой цене. Большинство жилых комплексов финансируется по стандартной схеме: 30% – собственные средства, 70% – заёмные. «И застройщику зачастую выгоднее быстро продать на начальном этапе строительства часть квартир, чтобы сократить кредитную долю в проекте», – рассуждает Роман Попов.

Главная проблема в том, что девелопер не имеет права открывать продажи до получения полного пакета документации, разрешающей строительство, объясняет руководитель блока по реализации элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева. «За каждую квартиру, проданную в период подготовки документов, застройщик должен будет заплатить миллион рублей штрафа», – уточняет заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест» Ирина Постовалова. А это может разрушить экономику любого проекта. В то же время к риэлтору, который предлагает квартиру покупателю на предварительном этапе, эти санкции применить сложно. Поэтому пул клиентов в закрытых продажах зачастую составляют не сами застройщики, а их партнёры – агентства недвижимости.

В частности, по словам риэлторов, компания Insigma довольно долго ждала аккредитации у банков проекта Red Side на Пресне. В результате закрытые продажи в этом жилом комплексе стартовали в начале прошлого года, тогда как официальные – только через полгода. Почти год в ожидании разрешения на строительство по закрытой схеме продавала квартиры и компания ЛСР в жилом комплексе «Олимп». А ЖК «Андреевский»
от застройщика «Ведис Групп» был почти полностью распродан именно во время закрытых продаж.

Отсутствие полного пакета необходимых для строительства документов – это основная причина, но далеко не единственная. По словам Романа Попова, на этапе закрытых продаж девелопер тестирует соответствие своих ценовых ожиданий рыночным условиям и создаёт некий отложенный спрос, чтобы к официальному старту продаж у него уже были конкретные покупатели и соответственно финансовые поступления. К тому же, замечает Алексей Белоусов, предварительные продажи – способ формирования пула лояльных к проекту потенциальных покупателей, привлечения их внимания либо скидкой, либо метрами в подарок. А при помощи так называемого сарафанного радио эта схема помогает раскачать целевую аудиторию. Кроме того, на данном этапе застройщик экономит на рекламе и маркетинговом продвижении, что отчасти компенсирует предоставленный покупателю дисконт.

Выгода и риски для покупателей.

Выгода покупателя вполне очевидна: во время предварительных продаж он приобретает квартиру с дисконтом. По словам Ирины Могилатовой, при дисконте 10–15% участник предварительных продаж может рассчитывать на 25–30% годовых: «Цена квартир в среднем вырастает на 30%, и получается, что на выходе инвестор получает 45% прибыли». В качестве свежих примеров удачных инвестиций риэлторы приводят проект «Дом Гельриха» и жилой комплекс «Андреевский». Так, в последнем на этапе закрытых продаж квартиры продавались в среднем по 8–10 тыс. долларов за кв. метр, а сейчас выходят на рынок уже по 20 тыс. за «квадрат».

Как войти в закрытый пул покупателей? Во-первых, замечает Роман Попов, зачастую инвестиционные сделки совершают сами сотрудники компании-застройщика, которые хорошо понимают ситуацию и чётко представляют себе сроки завершения строительства. Второй круг – риэлторы, привлекаемые к реализации проекта, а также знакомые топ-менеджеров и акционеров девелоперских структур и агентств. Причём основные клиенты – это профессиональные инвесторы: 80% тех, кто приобретает недвижимость на данном этапе, впоследствии перепродают её, и лишь 20% покупают квартиру для того, чтобы в дальнейшем в ней жить.

Начиная закрытые продажи, как правило, сотрудники девелоперской структуры и агентств оповещают своих бывших клиентов – тех, кто когда-то уже покупал квартиру, о выходе нового объекта. Впрочем, признаются риэлторы, если придёт «человек с улицы» и скажет, что хочет инвестировать, например, 5 млн долларов, то его без проблем включат в пул клиентов закрытых продаж.

Однако стоит учитывать, что, приобретая квартиру на предварительном этапе, инвестор рискует. Во-первых, замечает Роман Попов, девелопер может не угадать с ценой и на старте она может быть на том же уровне или даже выше, чем по окончании строительства. В качестве неудачных примеров можно привести жилой комплекс, расположенный по адресу Новый Арбат, 27-29: три-четыре года назад квартиры там продавались по 10 тыс. долларов за кв. метр, а сегодня инвесторы не могут их продать даже по этой цене.

Не стоит забывать и о строительных рисках. Инвестируя в проект, у которого нет аккредитации банка, покупатель должен осознавать, что на любом этапе застройщик может столкнуться с проблемами, вплоть до того, что жилой комплекс так и не будет возведён. При более оптимистичном сценарии, например, строительство может затянуться на 5–7 лет, но и в этом случае вся экономика инвестирования сойдет на нет.

Партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский:

Предварительные продажи «среди своих» или закрытые продажи, как правило, происходят до официального объявления о запуске проекта, до выхода проекта в информационное поле, до начала первой рекламной кампании. В то же время, нужно понимать, что заключение даже одного единственного ДДУ невозможно до выполнения всех требований 214 ФЗ (среди прочих – застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.) Фактически, размещая проектную декларацию на сайте проекта или на сайте застройщика (который также является инструментом коммуникации с покупателями) либо в СМИ, застройщик сообщает рынку о своём проекте, однако от его стартовой маркетинговой политики зависит, как он скажет о нем рынку – громко, чтобы услышал широкий круг потенциальных покупателей, или шёпотом, пока – только «для своих».

В большинстве случаев в текущей рыночной ситуации предварительные продажи– это скорее, способ формирования пула лояльных к проекту потенциальных покупателей до начала продаж, привлечения их внимания либо скидкой, либо «метрами» в подарок, либо возможностью выбрать наиболее лакомые кусочки по стартовой цене.

Застройщики заинтересованы в предпродажах по ряду причин. Такие продажи позволяют им сэкономить на рекламе и комиссии риэлтора, оценить состояние спроса на проект, пробно раскачать целевую аудиторию в своей нише, включить эффект сарафанного радио, а также понять, насколько правильным оказалось попадание в рынок с той ценой, которую предлагает застройщик. Поводом для предпродаж также может быть желание привлечь определённую целевую аудиторию (лидеры мнений, люди с определенным доходом, селебретис), но это уже, скорее, такой инструмент, как эксклюзивное объявление (exclusive listing), когда застройщик обращается напрямую к конкретным людям.

Как правило, информация о предпродаже распространяется путём оповещения базы, которая формируется у девелопера при получении входящих звонков от любых клиентов – «холодных», «тёплых» или «горячих». В России предварительные продажи активно используют в массовом сегменте, создавая определённый ажиотаж среди широкого круга потенциальных холодных покупателей, при этом используют рекламные носители с широким охватом. Фактически, это не предварительные продажи, а сбор заявок от тех, кто теоретически готов купить недвижимость по определенной цене в определённой локации, это формирование клиентской базы. Обычно ключевое сообщение в таком случае звучит примерно, как «Успей купить лучшее до начала продаж» или «Специальные цены до старта продаж».

Этот инструмент хорошо работал после кризиса у некоторых застройщиков, работающих в массовом сегменте, которые таким образом «окучили» пласт отложенного спроса, который постепенно становился платежеспособным после кризиса. Причём не все, кто звонил по акции «предпродаж» покупал в итоге по акции. Но он попадал в руки отдела продаж застройщика, и зачастую всё же становился его клиентом. Рынку известны цифры очень успешных продаж одного объекта – более 300 сделок в день в массовом сегменте, когда объект полностью продавался за неделю и весь уходил по стартовой цене. Это нетипично для рынка и непонятно с точки зрения экономики строительного бизнеса, где девелопер получает маржу в большей мере не на старте продаж, а от роста стадий готовности проекта.

По нашему опыту, по предварительным продажам продаётся не более 10-12 процентов квартир, может, и продалось бы больше, но застройщику неинтересно выводить на рынок большой объём по максимально низкой для объекта цене. Ведь он знает, что «сегодня за три, а завтра за пять», что он продаст не всё сразу, но дороже, если «включит» массовые рекламные коммуникации и расширит круг целевой аудитории. Естественно, если рынок в рабочем состоянии, а не в стагнации.

Источник: elitnoe.ru

Новостройки в Москве и Московской области

В окружении 3х крупных парков. Масштабный проект бизнес-класса. Редкие форматы квартир. Скидка до 20%!

На самом юге Москвы, в окружении парков, вырастет новый район Южные сады». От его названия веет теплом и ароматом цветущих д. Подробнее

Жилой комплекс Остров» расположен в Крылатском» – одном из самых престижных районов столицы. Район КрылатскоеКвартал Сюита»- звучит как мечта!

Скидки 10% на квартиры в центре Казани. Сдача 2 квартал 2023 г. Ипотека от 4,1%

Жилой остров Nagatino i-Land

В окружении 3х крупных парков. Масштабный проект бизнес-класса. Редкие форматы квартир. Скидка до 20%!

Расположение и транспортная доступность Жилой квартал расположен в Московской области всего в 10 минутах пути на автомобиле от. Подробнее

ЖК Инновация» это современный жилой комплекс комфорт-класса, который находится в престижном районе на границе Москвы и г. Подробнее

Для ценителей природы и красоты всего в 2 км от МКАД в удивительно тихом и очаровательном месте расположился новый проект комфорт-. Подробнее

Выбор способа решения личного квартирного вопроса в столице сопровождается дилеммой – кому отдать предпочтение? Жилью, в котором до вас кто-то жил или же новостройке?

Постараемся привести как можно больше доводов в пользу приобретения именно новой московской недвижимости.

Новостройки в Москве. Приятная жизнь в доме, который прослужит долгие годы

Особое душевное равновесие и хорошее настроение создают интерьеры только что сданных квартир. В них нет и следа от бывших хозяев. А вы как владелец обладаете всем новым. Окна, двери, инженерные коммуникации, в конце концов, сами стены, потолки и пол, сделаны буквально несколько месяцев назад и естественно прослужат долго. Став обладателем новостройки в Москве вам не придется думать о том, как сменить устаревшие инженерные системы, чтобы обеспечить комфорт своей семье.

Применение лучших архитекторских решений, высококачественных строительных и отделочных материалов помогает создавать многоквартирные комплексы нового уровня, жизнь в которых будет отличаться особым качеством. Кстати, если выбрать форму покупки (фильтр)? новостройки на этапе возведения, то можно осуществлять визуальный контроль над ходом строительства с учетом применяемых материалов.

Такие полезные наблюдения помогут определиться в выборе застройщика, и при появлении подозрений отказаться от его услуг в пользу другого проекта. Благо жилых комплексов на территории Москвы и Подмосковья сегодня возводится много, на любой запрос и финансовую возможность.

Новостройки в Москве. Современные планировки для комфортной жизни

Продуманные планировочные решения свойственны абсолютному большинству московских новостроек. Многоквартирные дома советского периода далеко не всегда могут похвастать увеличенными площадями комнат, большими холлами и коридорами, возможностью безопасной и быстрой перепланировки пространства, наличием кладовых или гардеробных. Даже массовый сектор современной московской застройки создается с использованием лучших проектов, над которыми работают именитые специалисты. Что уж говорить о премиальных сегментах, для реализации которых привлекаются архитекторы с мировыми именем.

Максимальный учет запросов и нужд современного горожанина помогает создавать квартиры с оригинальной и функциональной планировкой, жить в которых удобно и комфортно. Еще одним дополнительным плюсом в пользу покупки жилья именно в новостройке являются отличные виды, открывающиеся из окон и с балконов домов обладающих большой этажностью.

Купить новостройку в Москве, значит приобрести жилье без истории

Юридическая чистота московской квартиры особенно важна при ее выборе. Новое жилье хорошо тем, что не имеет истории. Это в свою очередь исключает риски возникновения трудностей, которые так характерны для недвижимости,

приобретаемой на вторичном рынке. Купив новостройку в Москве, вы гарантированно будете защищены от появления на вашем пороге родственников бывших владельцев, которые претендуют на собственную долю от ее продажи. Это не произойдет потому, что квартира принадлежит только единственному собственнику. И им являетесь вы. Согласитесь, что отсутствие истории у недвижимости – это отличный позитивный момент для покупателя.

Надеемся, что мы привели достаточно веских доводов в пользу приобретения нового столичного жилья, чей постоянно пополняемый выбор представлен на нашем портале во всевозможных подробностях.

Источник: www.realestate.ru

Квартира в новостройке: подводные камни при покупке

При покупке жилья в новостройке мы рассматриваем два варианта — покупка уже сданного жилья в собственности застройщика или долевое строительство. В обоих случаях встречается немало нюансов. О проблемах покупки квартиры в новостройке и их решениях расскажем в статье.

Эскроу-счет — новая защита от банкротства застройщика

Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья.

С 1 июля 2019 года изменены правила оплаты по ДДУ: введен эскроу-счет. Это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока строительство не будет закончено и дом не перейдет в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет забрать деньги.

Вот как комментирует сложившуюся ситуацию директор АН «Анкер» Александр Марин: «При покупке нового жилья мы разграничиваем две возможности. Это может быть либо покупка уже сданного жилья, находящегося в собственности застройщика, либо покупка еще строящегося жилья, так называемое «долевое» строительство». При этом Марин подчеркивает, что долевое строительство часто сопряжено с риском: «Несмотря на то, что застройщик обязан страховать объект и этим обеспечить гарантию возврата средств покупателю, на деле при банкротстве застройщика покупателя ждет очень долгое ожидание средств, возможно, что свои средства он получит не в полном объеме. Понимая такое несовершенство долевой системы, наше государство с нового года в законодательном порядке отменит заключение договоров долевого участия с покупателями. С нового года сделки такого плана будут проводиться только через банк».

Теперь при банкротстве застройщика дольщики не потеряют деньги. Средства сохранятся на эскроу-счете независимо от результатов строительства, так как теперь застройщик тратит на строительство не деньги покупателей, а кредитные средства.

Если застройщик банкротится, то у клиента есть два варианта. Первый — сохранить средства на эскроу-счете, и через суд истребовать получение жилья или совместно с другими дольщиками найти нового застройщика и закончить строительство. Второй вариант — забрать деньги и купить новую квартиру.

Важно! Старая схема ДДУ не исчезнет с рынка еще несколько лет — пока все текущие договоры не будут исполнены. Если договор ДДУ заключен до 1 июля 2019 года, то дольщик получит квартиру по нему.

Что проверить перед покупкой жилья в сданной новостройке

В новостройках, которые уже сданы, проблем гораздо меньше, чем во вторичном жилье. Тут не понадобится полная проверка собственника и истории владельцев, как в случае с жильем на вторичном рынке. Но терять бдительность не следует. Вот главные этапы проверки для покупателей квартиры в новостройке.

Выписка из ЕГРН на новостройки. Для чего нужен этот документ?

1. Проверить разрешительную документацию и репутацию застройщика

Запросите документы с разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особое внимание обратите на совпадение адреса участка и всех характеристик дома. Эти данные должны соответствовать информации из проектной декларации. Кроме того, стоит заказать выписку из ЕГРН для новостройки: в выписке будут данные относительно земельного участка, на котором предполагается строительств (нужно смотреть категрию земель, подходит ли она для возведения многоквартирного дома, не находится ли она в аренде или относится к особо охраняемым территориям).

Обратите внимание на репутацию застройщика: сколько домов он построил, были ли проблемы на других объектах, кто стоит за застройщиком — дополнительно проверьте учредителя на надежность.

1. Встретиться с застройщиком в новостройке и осмотреть квартиру

Не подписывайте договор приема-передачи до детального осмотра квартиры. Если подпишете акт не глядя, рискуете получить квартиру с несоответствиями или недоработками, а претензии предъявить уже будет затруднительно. Что проверить:

1. Соответствие площади — если площадь окажется меньше заявленной в документах застройщика, можно требовать компенсации за нехватку квадратных метров;
2. Соответствие планировки квартиры проектной документации;
3. Соответствие пункту договора «Характеристики объекта» — ровные стены и пол, рабочие коммуникации, целые стеклопакеты, двери плотно закрываются;
4. Состояние общедомового имущества — лифт, лестничные площадки, общие инженерные системы.

Все найденные недочеты записывают в лист осмотра и прикладывают его к акту приема-передачи. Если вы сразу не подпишете акт, застройщик начнет устранять выявленные недочеты. Это может нарушить срок передачи квартиры по договору. В таком случае можно требовать неустойку за просрочку.

«Что касается уже сданных объектов, то здесь в важных вопросах покупатель защищен. – продолжает Марин. – Покупателю не надо проводить многоступенчатую проверку собственника, как в ситуации с покупкой вторичной недвижимости. Здесь ему достаточно двух документов – о том, что дом сдан, и о том, что застройщик является собственником квартиры.

Сделка купли/продажи в случае с новым жильем может проходить даже в офисе застройщика без поездки в МФЦ. Однако покупатели должны быть внимательны к документации и обещаниям застройщика. Перед сделкой проводится процедура – приема/передачи. Покупатель должен внимательно осмотреть жилье, прилегающую территорию и в акте указать, что именно требует доработки.

Нередки случаи, когда уже после покупки покупатель сталкивается, например, с проблемной канализацией, которую застройщик обещал доработать на словах. Все должно быть закреплено документально».

1. Проверить вид разрешенного использования объекта недвижимости

Также не стоит забывать о проблемах с ВРИ земельного участка. «Также есть нюансы, когда застройщик строит многоквартирный дом на земле ИЖС, предназначенной только для индивидуального жилья. Были случаи, когда застройщик продает построенные на такой земле квартиры как долю в доме, естественно на порядок ниже рыночной стоимости. А потом суд выносит решение о незаконной постройке и сносе дома», – делится случаем из практики Марин.

Чтобы проверить соответствие ВРИ, закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство. В ней должно быть указано «разрешено использование земли для многоквартирной застройки или строительства многоэтажного дома». Если указано что-то другое, то застройщик должен переоформить документы.

Заказать выписку можно через интернет-сервис ЕГРН.Реестр за 30 минут или лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ.

Помните: проверка квартиры в новостройке перед покупкой убережет от потеренннего времени, денег и судебных разбирательств!

Источник: egrnreestor.ru