Кто сдает объект строительства

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью. На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства. Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?

Содержание

• В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья
• Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию
• Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
• Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?
• Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
• Заключение

В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья

Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.

Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.

Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов. Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке. В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.

Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ, прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.

Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию

Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.

Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы на регистрацию дома в Росреестре, а затем только жилье передается дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.

Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект.

Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на квартиру от дольщика так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Наши кейсы

Взыскано: 2 260 000 руб.

Взыскано: 1 634 800 руб.

Взыскано: 898 735 руб.

Взыскано: 1 180 500 руб.

Взыскано: 260 000 руб.

Взыскано: 238 407 руб.

Взыскано: 158 458 руб.

Взыскано: 181 500 руб.

Взыскано: 696 618 руб.

Взыскано: 306 300 руб.

Взыскано: 934 985 руб.

Взыскано: 133 379 руб.

Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?

Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.

В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.

При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего калькулятора неустойки по ДДУ.

Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия. Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку.

Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии грамотному юристу по недвижимости, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате. Специалисты юридической компании «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.

Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».

Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление.

Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?

Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:

• компенсация морального вреда;
• взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
• оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
• издержки дольщика на судебные расходы.

Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствует убыткам дольщика. Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов. Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых.

Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами. В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е. с момента внесения дольщиком денег. Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?

Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

• полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
• уменьшения цены договора;
• оплату ремонта.

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.

Заключение

При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом защиты прав дольщиков.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации. Наши юристы ответственно подходят к оказанию юридических услуг, они подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса. Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Источник

Борьба с бюрократическими препонами // Что делать, если никак не удается ввести в эксплуатацию объект недвижимости

Успех реализации любого инвестиционного проекта по строительству или реконструкции коммерческих объектов (торгово-офисные центры, склады, гостиницы, объекты общепита, автосервисы и т. д.) или многоквартирного жилья во многом зависит от того, как быстро после завершения строительства инвестор сможет ввести в эксплуатацию построенный / реконструированный объект и начать получать доход от его эксплуатации.

К сожалению, на практике нередки отказы органов власти во вводе в эксплуатацию завершенных строительством объектов, что может негативно влиять на сроки окупаемости инвестиционных проектов и даже ставить под угрозу саму возможность их успешной реализации.

Что делать в случае отказа в выдаче разрешения на ввод построенного (реконструированного) объекта в эксплуатацию? Имеет ли смысл оспаривать такой отказ в судебном порядке? Реально ли возместить имущественные потери, возникшие в связи с затянувшимся не по вине застройщика вводом объекта в эксплуатацию? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта Правового центра «Два М» и анализа позиций судов.

1. Когда уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного или реконструированного объекта является закрытым и установлен в ч. 6 ст. 55 ГрК РФ.

Необоснованный отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе отказ со ссылкой на не предусмотренные законом основания, может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (ч. 8 ст. 55 ГрК РФ).

Анализ судебной практики свидетельствует, что наибольшее количество спорных ситуаций возникает при вводе в эксплуатацию многоквартирного жилья и нежилых объектов в Московском округе, что неудивительно, учитывая темпы строительства недвижимости и ее стоимость в Москве и Московской области.

Ниже я приведу 3 самых распространенных основания отказа уполномоченных органов во вводе объектов в эксплуатацию, а также дела из актуальной судебной практики, подтверждающие, что во многих случаях отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Москве и Московской области, вынесенный по данным основаниям, может быть успешно оспорен.

Отказ во вводе в эксплуатацию объектов по данному основанию, как правило, содержит ссылку на нарушение проектной документации в части:

• архитектурных решений (например, отделка фасадов с применением иных строительных материалов, изменение высотных отметок от уровня земли);
• конструктивных и объемно-планировочных решений (например, изменение конструктива лестниц, монтаж дополнительных оконных или дверных проемов, ограждающих конструкций, не предусмотренных проектом);
• инженерных решений (например, изменение трассировки наружных сетей, установка дополнительного оборудования, не предусмотренного проектом).

Необходимо учитывать, что отступление от параметров и характеристик объекта, предусмотренных проектной документацией и (или) разрешением на строительство, не всегда является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Так, в соответствии с ч. 6.2 ст. 55 ГрК РФ в настоящее время допустимо отклонение построенного (реконструированного) объекта от площади, предусмотренной проектной документацией и (или) разрешением на строительство до 5%, при условии соответствия количества этажей и помещений в объекте проектной документации и разрешению на строительство. Такое отклонение не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. п. 3, 4 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ).

Целесообразно обжаловать в судебном порядке отказ во вводе объекта в эксплуатацию, основанный на выполнении строительства по откорректированной проектной документации, если такая корректировка произведена застройщиком в установленном законом порядке.

Например, в рамках дела № А41-61121/2018 судами признан незаконным отказ Минжилполитики Московской области в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного складского комплекса. Суды установили, что изменения в проектную документацию были связаны с использованием более современных изоляционных материалов и получили положительное заключение экспертизы. При этом в разрешении на строительство указаны исключительно габаритно-планировочные параметры (набор частей здания, их площадь, этажность и высоты этажей), которые изменениям не подвергались и которым объект в полной мере соответствует. [1]

Схожие обстоятельства рассмотрены в рамках дела № А41-40737/2021, в котором суды пришли к выводу о незаконности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод построенных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры малоэтажной жилой застройки в эксплуатацию. Суды учли, что произведенная застройщиком корректировка проектной документации была связана с необходимостью замены технологического оборудования и была осуществлена в установленном законом порядке.[2]

1.2. Несоответствие технического плана объекта требованиям законодательства

Согласно п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод построенного или реконструированного объекта в эксплуатацию застройщику необходимо представить, в том числе, технический план объекта, подготовленный в соответствии с Законом № 218-ФЗ[3].

Форма технического плана, а также требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений утверждены Приказом Росреестра от 15.03.2022[4]. Ранее действовал Приказ Минэкономразвития России[5].

Претензии уполномоченных органов к содержанию технических планов также далеко не всегда обоснованы.

В рамках дела № А40-278987/19, сопровождаемого Правовым центром «Два М», признан незаконным отказ Мосгосстройнадзора в выдаче разрешения на ввод реконструированного здания бизнес-центра в Москве в эксплуатацию, основанный на нарушении требований к содержанию технического плана. По факту препятствием для ввода объекта в эксплуатацию стало отрицательное заключение Росреестра, который осуществляет в Москве проверку техпланов, предоставляемых застройщиками при вводе объектов в эксплуатацию. Судебному разбирательству предшествовали 6 (!) самостоятельных и безуспешных попыток клиента [продолжительностью в полгода] получить разрешение на ввод законно реконструированного объекта в эксплуатацию путем внесения в техплан различных корректировок.

О том, как юристы «Два М» обеспечили подготовку доказательной базы по данному делу и какие доводы в поддержку застройщика были приняты во внимание судом –читайте здесь. Отмечу, что при содействии юристов «Два М» с Мосгосстройнадзора в пользу клиента были также взысканы убытки в виде неполученной прибыли от эксплуатации объекта, возникшие в связи с незаконным отказом в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В деле № А41-61121/2018 суды пришли к выводу о незаконности отказа Минстроя Московской области в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством многоэтажного жилого комплекса. Отказ был мотивирован отсутствием в составе представленного застройщиком технического плана обоснования разночтения проектных и фактических показателей объекта. Суды установили, что общая фактическая площадь построенных многоэтажных жилых домов полностью соответствует выданному разрешению на строительство, при этом увеличение жилых площадей было обусловлено корректировкой проектной документации, произведенной в установленном законом порядке[6].

В рамках дела № А76-17908/2020 признан незаконным отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию пристройки к торговому центру, мотивированный выявлением расхождений в отношении общей площади объекта, указанной в разрешении на строительство (430 кв. м) и техническом плане (1085,6 кв. м). Суд обратил внимание, что в разрешении на строительство указана площадь пристроя без учета площади реконструируемого склада. По итогам реконструкции (путем возведения пристроя) площадь объекта увеличилась на показатель площади, указанный в разрешении на реконструкцию объекта, то есть 430 кв. м.[7]

1.3. Несоответствие построенного (реконструированного) объекта установленным в отношении участка ограничениям использования

Ограничения использования, как правило, возникают в связи с вхождением земельных участков в те или иные зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): санитарно-защитные зоны предприятий, охранные зоны трубопроводов, зоны охраны объектов культурного наследия (ОКН), водоохранные зоны, приаэродромные территории и др.

Закрытый перечень ЗОУИТ установлен ст. 105 ЗК РФ. Для таких зон устанавливается особый правовой режим использования, который может накладывать как определенные ограничения или требования к застройке, так и полный запрет на осуществление строительства.

В целом ЗОУИТ представляют наибольшие риски для застройщиков, учитывая, что такие зоны не всегда отражены в ЕГРН и градостроительных планах участков, при этом отсутствует единая информативная и достоверная карта ЗОУИТ. Более того, такие зоны могут возникнуть уже в процессе строительства объекта или после его завершения.

В то же время отказы в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, основанные на несоответствии построенного (реконструированного) объекта установленным в отношении участка ограничениям использования, не всегда основаны на законе и также могут быть успешно оспорены в судебном порядке.

Так, на участок могут и не накладываться границы той ЗОУИТ, на расположение участка в которой ссылается в решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченный орган власти.

В рамках дела № А41-47479/2019 суды установили, что объекты, вопреки доводам органа власти, запроектированы и построены вне границ охранной зоны газопровода и с соблюдением минимальных расстояний до объектов газового хозяйства, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (инженерно-топографический план, письменные пояснения газотранспортной организации).[8]

В деле № А41-58054/2019 признан незаконным отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного складского комплекса, основанный на отсутствии согласования строительства в зоне охраны ОКН федерального значения. Суды пришли к выводу о недоказанности расположения участка в такой зоне, учитывая представленные в материалы дела застройщиком письма уполномоченного органа в области охраны ОКН, подтверждающие, что на застроенном участке отсутствуют памятники истории и культуры, включенные в единый государственный реестр ОКН, выявленные ОКН, а также объекты, обладающие признаками ОКН.[9]

Схожие выводы о недоказанности уполномоченным органом вхождения участка в зону охраны ОКН сделаны в рамках дела № А41-103886/2018.[10]

В деле № А40-86134/20-154-643 признан незаконным отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного медицинского центра, основанный на расположении земельного участка в соответствии со схемой территориального планирования в зоне реконструкции автомобильной дороги регионального значения. Суды указали, что обременение земельного участка режимом ЗОУИТ документально не подтверждено.[11]

В соответствии с действующими поправками в ГрК РФ[12], до 01.01.2024 в отношении объектов, разрешения на строительство которых выданы до 01.01.2020, при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию должно проверяться их соответствие ограничениям, установленным на дату выдачи разрешения на строительство таких объектов (а не на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию).

В то же время встречается и отрицательная судебная практика по основанию несоответствия построенного (реконструированного) объекта установленным в отношении участка ограничениям использования[13], а в некоторых случаях суды приходят к выводу о незаконности выданного застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по требованию заинтересованных лиц.

Например, в деле № А48-6630/2020 признан незаконным ввод в эксплуатацию станции технического обслуживания по иску газотранспортной организации. Суды установили, что расстояние от оси магистрального газопровода-отвода высокого давления до возведенного объекта составляет менее 150 м и пришли к выводу, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано уполномоченным органом в нарушение требований закона.[14]

В рамках дела № А28-13648/2018 суды удовлетворили требование аэроклуба о признании незаконным выданного администрацией застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию построенного на приаэродромной территории полигона твердых бытовых отходов. Суды пришли к выводу, что строительство объекта требовало согласования с собственником аэродрома, а кроме того – полигон относится к объектам, способствующим привлечению и массовому скоплению птиц, в связи чем его размещение на расстоянии 15 км от контрольной точки аэродрома недопустимо.[15]

Приведенная судебная практика подтверждает значимость своевременного проведения градостроительного и земельного аудита, в рамках которого выявляются «подводные камни» приобретаемого участка, а также разрабатывается дорожная карта необходимых организационно-правовых действий при реализации проекта.

2. Кто ответит за убытки, возникшие в связи с незаконным отказом во вводе объекта в эксплуатацию?

Инвесторы, пострадавшие от незаконного отказа уполномоченных органов в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заинтересованы не только в признании незаконными указанного отказа, но и в возмещении финансовых потерь (убытков), которые им пришлось понести в связи с затянувшимся не по их вине вводом объекта в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Актуальная судебная практика подтверждает: имущественные потери (убытки) застройщика, возникшие в связи с незаконным отказом органа власти в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, могут быть взысканы в пользу застройщика с такого органа власти.

В рамках дела № А41-25122/2018 с Минстроя Московской области в пользу застройщика взысканы убытки в виде реального ущерба, возникшие в связи с незаконным отказом во вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Суды пришли к выводу, что именно в результате незаконных действий органа власти застройщик был лишен возможности своевременно передать объекты долевого строительства дольщикам, что привело к нарушению сроков передачи и взысканию дольщиками с застройщика неустойки и штрафов.[16]

В деле № А40-205517/2020, сопровождаемом Правовым центром «Два М», с Мосгосстройнадзора в пользу компании клиента были взысканы убытки в виде упущенной выгоды (неполученного дохода от сдачи реконструированного здания в аренду), возникших в связи с незаконным отказом уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Суд установил, что сдача имущества в аренду является обычной хозяйственной деятельностью компании, а также учел наличие заключенного предварительного договора аренды и что после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект сдается в аренду и приносит компании доход.[17]

Однако необходимо учитывать, что дела о взыскании убытков в виде упущенной выгоды (неполученного дохода) характеризуются повышенной сложностью. Это обусловлено, с одной стороны, их гипотетическим характером (в отличие от реального ущерба), с другой – сложным предметом доказывания. Во многом успех судебного спора о взыскании упущенной выгоды зависит от грамотного обеспечения доказательной базы.

Более подробно о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, причиненных незаконным отказом государственного органа во вводе построенного (реконструированного) объекта в эксплуатацию, – в материале моей коллеги.

Резюмируя изложенное, необходимо отметить, что в настоящее время инвесторы, сталкивающиеся с необоснованным отказом уполномоченных органов в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, имеют возможность не только признать такой отказ незаконным и добиться выдачи указанного разрешения, но и взыскать убытки, вызванные длительным простоем построенного (реконструированного) объекта.

[1] Постановление АС Московского округа от 04.05.2021 № Ф05-7706/2021 по делу № А41-58054/2019.

[2] Постановление АС Московского округа от 01.08.2022 № Ф05-16302/2022 по делу № А41-40737/2021.

[3] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

[4] Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».

[5] Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

[6] Постановление АС Московского округа от 16.09.2019 № Ф05-15323/2019 по делу № А41-61121/2018.

[7] Постановление АС Уральского округа от 24.06.2021 № Ф09-2881/21 по делу № А76-17908/2020.

[8] Постановление АС Московского округа от 06.08.2020 № Ф05-9624/2020 по делу № А41-47479/2019.

[9] Постановление АС Московского округа от 04.05.2021 № Ф05-7706/2021 по делу № А41-58054/2019.

[10] Постановление АС Московского округа от 27.11.2019 № Ф05-18792/2019 по делу № А41-103886/2018.

[11] Постановление АС Московского округа от 24.03.2021 № Ф05-3558/2021 по делу № А40-86134/20-154-643.

[12] Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ (ред. от 01.05.2022) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2022).

[13] Напр., Постановление АС Московского округа от 30.06.2020 № Ф05-16806/2018 по делу № А41-2863/2018.

[14] Постановление АС Центрального округа от 05.04.2022 № Ф10-1037/2022 по делу № А48-6630/2020.

[15] Постановление АС Волго-Вятского округа от 28.01.2021 № Ф01-14951/2020 по делу № А28-13648/2018.

[16] Постановление АС Московского округа от 05.03.2019 № Ф05-1347/2019 по делу № А41-25122/2018.

[17] Постановление АС Московского округа от 11.08.2022 № Ф05-18322/2022 по делу № А40-205517/2020.

Источник