Кто такие подрядчики в строительстве квартир

Ответим на все часто задаваемые вопросы при покупке новостройки у подрядчиков:

Кто такие подрядчики и почему они продают квартиры в новостройках?

Квартиры от подрядчиков, как явление, возникли еще во времена 90-х годов, когда проблемы с наличностью решались бартером. Так строительная компания привлекала для выполнения строительных, монтажных отделочных и т. д. работ специальные организации. За выполнение этих работ строительная организация расплачивалась квадратными метрами.

Изменяется ли цена у квартиры, которая продается от подрядчика?

Получив квадратные метры, подрядные и субподрядные организации продавали их, как правило по цене ниже, чем у застройщика.

Преимущество продаваемых квартир от подрядных организаций одно, но очень весомое — ЦЕНА. Иногда, следует отметить, строительные компании для привлечения клиентов делают акции, по которым предложения цены на квартиру выгоднее или равно ценам на квартиры от подрядных организаций.

Сколько квартир находится на продаже у подрядчиков и отчего их количество зависит?

В разные периоды времени количество бартерных квартир увеличивалось или уменьшалось. Количество подрядных квартир на рынке недвижимости практически прямо зависит от экономической ситуации в государстве. При ухудшении — количество предложений от подрядчиков увеличивается и, соответственно, при благоприятных условиях — уменьшается. Есть еще факторы, влияющие на наличие или отсутствие предложений подрядных квартир в жилых комплексах. К таким факторам относятся:

4 основных правила выбора подрядчика при строительстве домов и ремонте квартир!

1. Финансовое положение строительной компании. Чем лучше финансовое положение, тем меньше взаиморасчетов по бартеру. В Краснодаре есть крупные Строительные компании, которые имеют практически замкнутый круг по перечню работ, необходимых для строительства многоквартирного дома. У таких компаний фактически не встречаются квартиры, продаваемые от подрядных организаций. Но исключения есть всегда.

2. Внутренняя политика строительной компании. По этому критерию застройщиков можно разделить на 2 вида. Первые — это те, которые сознательно реализуют за выполнение работ подрядными организациями квартиры, стараясь избавиться от неликвида.

В этом случае не редко у подрядчиков встречаются квартиры, которые выгоднее по цене, чем у застройщика, но по критериям комфорта проживания уступают предложениям застройщика. Ко второй части относятся строительные компании, которые за выполнение работ с подрядчиками расплачиваются только деньгами.

При растущем рынке недвижимости этот подход дает возможность получить максимальную прибыль. Дело в том, что при растущем рынке цена на стадии котлована может отличаться от цены построенного дома примерно от 20 до 40%. Но в настоящее время есть риск, того что цена на квартиры может не только не расти, но и к завершению строительства уменьшиться. В этом случае застройщику выгодно расплачиваться с подрядчиками на ранних этапах квадратными метрами.

Какие основные вопросы необходимо учесть при покупке квартиры в новостройке от подрядчиков?

Основными являются юридические вопросы по переоформлению квартиры на потенциального покупателя. Сложность заключается в том, что у подрядных, субподрядных и строительных организаций нет единой схемы фиксации или переоформления квадратных метров. Таких форм множество. Для минимизации рисков двойных продаж или обмана необходимо участие профессионального стороннего юриста.

Кто на самом деле строит ЖК / Иерархия современной стройки / Подрядчик / Генподрядчик

Из-за юридических вопросов не всегда такой объект возможно приобрести по ипотеке или по военной ипотеке.

Где и как продаются квартиры от подрядчиков и какая цена за посреднические услуги?

Как правило, квартиры от подрядчиков продаются через агентства недвижимости или тех, кто называет себя «помощниками» подрядчиков или даже, представляющиеся подрядчиками. Вопрос в том, какими принципами руководствуются вышеперечисленные участники рынка. Одни открыто озвучивают стоимость услуг покупателю, общепринято на рынке — это это 3% от стоимости объекта недвижимости.

В данном случае у покупателя есть конкретная стоимость всех расходов при приобретении квартиры. В случае, если озвучивается продажа без комиссии, то стоимость этой комиссии однозначно скрыта в цене предлагаемой квартиры. И величина комиссионных. как правило, превышает 3%.

На квартиры от подрядчиков уже не действует ФЗ №214, защищающий дольщиков?

Есть мнение у обывателей, что квартиру от подрядчика покупать рисковано, так как покупатель не защищен законом. На самом деле если дом строится в соответствии с требованиями ФЗ №214, покупатель должен заключить или договор уступки прав требования или договор долевого участия, которые в обязательном порядке проходят государственную регистрацию.

Другие предворительные соглашения о продажи квартиры между покупателем и подрядчиком не относятся к нормам 214 ФЗ (защищающих права дольщика) и при возникновении спорных вопросов относятся к сфере гражданско — правовых отношений. Подробную сему переоформления квартиры необходимо выяснять у подрядчика и застройщика. Они могут отличаться друг от друга в зависимости от первоначальных договоренностей сторон. В любом случае для исключения рисков следует обращаться к юристу. Опытный агент по недвижимости должен пошагово объяснить покупателю квартиры процесс переоформления, этапы сделки, порядок расчетов и т. д.

Для приобретения квартиры от подрядной организации и даже от застройщика необходимо найти надежного и честного риелтора, который сможет разобраться во всех вопросах и найти лучшее решение жилищного вопроса.

Используя формы обратной связи на сайте, Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности компании

Источник: rielt-gaudi.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры от подрядчика

Купить квартиру в доме, который еще не достроен, всегда выгоднее, чем после сдачи объекта. Разница особенно велика, если дом находится на стадии фундамента.

Есть несколько способов покупки квартиры: у инвестора, у застройщика и у подрядчика. Последний способ из трех наиболее выгоден и сохранит покупателю до 15% собственных средств. Однако высоки и риски такой покупки. Как правильно приобрести квартиру от подрядчика и стоит ли такая покупка рисков, разберёмся в этой статье.

Определение

Для начала разберемся, что значит квартира от подрядчика. В строительном бизнесе строгая иерархия: заказчик – застройщик – подрядчик. Схема наглядно показывает, что занимает последнее место: в отличие от остальных субъектов сделки он выполняет лишь отдельные виды каких-либо работ. Например, поставляет стройматериалы или занимается асфальтированием дорог вокруг нового жилого комплекса.

На момент написания статьи (2018 год) ситуация на строительном рынке следующая: из-за отсутствия свободного капитала заказчик нередко расплачивается с подрядчиком не деньгами, а непосредственно квартирами.

Между сторонами составляется договор, по которому подрядчик вправе распоряжаться перешедшими к нему квадратными метрами по собственному усмотрению.

По этой причине в последнее время резко увеличилось количество объявлений о продаже по подряду. Чтобы не потерять деньги, подрядчик оперативно реализует находящиеся в его ведении квартиры, занижая цену на 10, а то и 15%.

Внимание! Благодаря низким ценам спрос на подобного типа жилье стабильно высок. Это дешево, быстро и просто. Однако вместе с многочисленными преимуществами, такая сделка связана с не меньшим количеством рисков.

Покупка квартир от подрядчика: риски

Как купить квартиру от подрядчика? Таким вопросом задаются многие. Приобретая жильё таким способом, вы должны быть уверены в добросовестности и надежности самого подрядчика. Он получает плату за собственную работу в самом начале, оформляя с заказчиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ), беря на себя обязательства по выполнению работ.

Поэтому при последующей продаже жилья собственник ДДУ переоформляется на физическое лицо, а это значит, обязательства остаются теми же самыми, но меняется «исполнитель».

Покупатель рискует потерять только что купленное жилье в двух случаях:

1. Подрядчик до того, как было закончено строительство дома, был признан банкротом и не смог выполнить все свои обязательства перед компанией-заказчиком.
2. Подрядчик по иным причинам не выполнит все возложенные на него договором обязательства.

В обоих случаях договор ДДУ расторгнут, а квартиру возвратят во владение заказчика. Покупатель, если не сможет отсудить у подрядчика собственные деньги (что случается редко благодаря умению этих организаций вовремя исчезать с рынка), останется ни с чем.

Важно! Риски снижаются, если покупатель оформляет договор с подрядчиком, который уже много лет работает на рынке, имеет стабильное финансовое положение. Но чтобы найти такого подрядчика, необходимо тщательно исследовать строительный рынок и уметь разобраться в документации.

Как проверить все документы

Чтобы обезопасить себя, не нужен диплом о высшем юридическом образовании.

Необходимо соблюсти несколько правил, и тогда риск остаться без жилья будет близок к нулю:

1. Секрет успешной сделки – успешный подрядчик, как уже это было сказано выше. Прежде всего проверьте всю информацию о нем: наличие жалоб, факты участия в судебных разбирательствах по поводу качества выполняемой им работы, финансовый отчет. Выясните, почему квартиры выставлены на продажу и почему снижена цена. Одним словом, узнайте, сможет ли он довести дело до конца. Если все в порядке, переходите ко второму пункту.
2. До покупки обязательно возьмите у подрядчика копии документов, подтверждающие его официальную регистрацию. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре (в противном случае он считается недействительным).
3. Необходимо также взять копию договора подряда, если работы еще не закончены. Таким образом, покупатель увидит, какая часть работ уже завершена, а что еще нужно будет сделать. Так вы более точно оцените риск покупки.
4. Непременно возьмите и документ о полной выплате суммы стоимости квартиры (если она была) и удостоверение об оплате работы квадратными метрами жилья.

Честный подрядчик не будет против предоставления указанной информации, так как скрывать ему нечего. В случае, если с получением документов возникают проблемы, лучше повременить с приобретением жилья и найти другого исполнителя.

Сделка и ее нюансы

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

1. Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
2. Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем. . Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.

Нюансы

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

1. Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.
2. Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.
3. Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.
4. У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.
5. При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Заключение

Во время покупки квартиры у застройщика, как и во время любого другого ответственного дела, важнее всего сохранять бдительность. Любая выгода имеет своё цену.

Всегда проверяйте необходимую информацию и документы. Запомните, что заманчивое объявление “продажа квартир от подрядчика” – не всегда самый выгодный вариант приобрести жилье.

Источник: 101jurist.com