Выполнение организацией функции заказчика-застройщика и подрядчика (генерального подрядчика) (схема 2 раздела 3.1) предполагает ее участие в инвестиционном проекте:
› во-первых, как организатора строительства,
› во-вторых, как исполнителя работ.
Это в свою очередь означает, что в бухгалтерском учете такого участника надо вести раздельный учет по деятельности, связанной с организацией строительства, и деятельности, связанной с самим строительным процессом.
Оказание услуг по организации строительства будет рассматриваться как доход от обычных видов деятельности, который отражается по счету 90 «Продажи» (п. 5 ПБУ 9/99).
Деятельность этой же компании как генподрядчика обязывает ее вести учет по всему объему СМР (выполненному как собственными силами, так и с привлечением субподрядчиков), который отражается в справке по форме КС-3, на основании которой заполняется «Отчет о прибылях и убытках» (форма № 2 бухгалтерской отчетности). А значит, весь объем СМР должен отражаться с применением счета 90. Иначе будет нарушена методология ведения бухгалтерского учета.
Теория отношений, заказчик и подрядчик
Не менее важным представляется вопрос учета средств, полученных от инвестора. Ведь в данной ситуации организация совмещает две функции. А значит, с одной стороны, поступающие средства для нее целевые, а с другой – расчетные. Поэтому, на наш взгляд, в учете целесообразно показать и то и другое, с помощью аналитического учета.
Доходы в виде средств целевого финансирования не облагаются налогом на прибыль. А вот с НДС иначе.
По общему правилу средства инвестиционных вкладов не облагаются этим налогом (п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Однако для нашей ситуации надо учесть следующее.
НДС не облагаются целевые средства, поступившие к заказчику-застройщику и предназначенные для выполнения работ исполнителями. Для исполнителей полученные средства – предоплата, которая облагается НДС. А раз так, то в нашей ситуации заказчик (заказчик-застройщик), выступающий в том числе и как генподрядчик (исполнитель), должен включить в налоговую базу по НДС всю полученную сумму предназначенную для строительства.
Рассмотрим общий порядок отражения операций в бухгалтерском учете заказчика-застройщика, совмещающего функции подрядчика на примере.
ООО «Сервис плюс» совмещает функцию заказчика-застройщика и генподрядчика. Сметная стоимость строительства – 51 500 000 руб. Вознаграждение заказчика-застройщика – 1 500 000 руб., в т. ч. НДС – 228 814 руб.
Для упрощения примера предположим, что средства целевого финансирования получены в полном размере.
ДЕБЕТ 55 (или 51) КРЕДИТ 86 субсчет «Полученные целевые средства»
– 51 500 000 руб. – отражено поступление средств от инвестора;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Использованные целевые средства» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 51 500 000 руб. – отражена сумма аванса за услуги заказчика по организации строительства и авансы за строительные работы (50 000 000 + 1 500 000);
Застройщик? Нет, заказчик строительства!
ДЕБЕТ 62 «Авансы полученные» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС
– 7 855 932 руб. – начислен НДС с суммы полученного аванса;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02 (или 10, 70, 69 и др.)
– 600 000 руб. – отражены расходы по организации строительства;
ДЕБЕТ 20 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 60
– 42 372 881 руб. – приняты работы по строительству, выполняемые субподрядчиками (основание – форма КС-2);
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 7 627 119 руб. – отражен НДС по подрядным работам;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 1 271 186 руб. – вознаграждение заказчика-застройщика включено в инвентарную стоимость объекта;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 228 814 руб. – выделен НДС со стоимости услуг по организации строительства (он не включается в инвентарную стоимость объекта);
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20
– 600 000 руб. – списаны расходы по организации строительства;
ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС
– 228 814 руб. – начислен НДС на услуги по организации строительства;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 42 372 881 руб. – подрядные работы отражены в составе капвложений;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 7 627 119 руб. – выделен НДС со стоимости подрядных работ (он не включается в инвентарную стоимость объекта);
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20 субсчет «Расходы по строительству»
– 42 372 881 руб. – списаны расходы субподрядчиков;
ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС
– 7 627 119 руб. – начислен НДС на подрядные работы;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС КРЕДИТ 62 субсчет „Авансы полученные“
– 7 855 932 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с авансов;
ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62
– 51 500 000 руб. – отражен зачет авансов, полученных в счет выполнения услуг по организации строительства;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 86 субсчет «Использованные целевые средства»
– 51 500 000 руб. – закрыт счет использованного целевого финансирования;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– 43 644 068 руб. – объект строительства передан инвестору (акт приемки законченного строительством объекта);
ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 19
– 15 483 052 руб. – передан НДС в части затрат по строительству и услуг заказчика (7 627 119 + 228 814 + 7 627 119).
В приведенном примере получателю здания будет передан НДС в сумме 15 483 052 рублей (7 627 119 + 228 814 + 7 627 119).
Если по условиям контракта заказчик-застройщик, совмещающий функцию подрядчика, претендует на определенную долю в возводимом объекте, у него возникает необходимость в расчете инвестиционной стоимости строительства для каждого соинвестора, а также распределении сумм «входного» НДС между ними. О том, как это сделать, мы покажем в следующем примере.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Продолжение на ЛитРес
Текстовые функции
Текстовые функции Как уже говорилось в главе о форматах файлов, текстовые файлы лучше всего создавать в текстовом редакторе, а не в Microsoft Word, во многом потому, что текстовый редактор предлагает некоторые специальные текстовые функции. Цифровая грамотность предполагает
3.3. Бухгалтерский учет и налогообложение у подрядчика
3.3. Бухгалтерский учет и налогообложение у подрядчика Подрядчики – это лица, которые являются непосредственными исполнителями работ, обозначенными в договоре или государственном контракте. Договорные отношения по строительному подряду регулируются главой 37 «Подряд»
3.6.2. Заказчик-застройщик, совмещающий функции инвестора
3.6.2. Заказчик-застройщик, совмещающий функции инвестора Очень часто организация-застройщик соглашается принять участие в инвестиционном проекте при условии получения ею определенных площадей в возводимом объекте. В такой ситуации она становится одновременно
3.6.3. Заказчик-застройщик, совмещающий функции инвестора и подрядчика
3.6.3. Заказчик-застройщик, совмещающий функции инвестора и подрядчика У организаций может возникнуть необходимость в расширении, реконструкции объектов производственного и непроизводственного характера, а также строительстве объектов вспомогательного
5. Бухгалтерский учет и налогообложение подрядчика
5. Бухгалтерский учет и налогообложение подрядчика 5.1. Бухгалтерский учет подрядчикаСпециализированные подрядные строительно-монтажные организации представляют собой один из субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных
5. Строительная организация – застройщик (заказчик-застройщик)
5. Строительная организация – застройщик (заказчик-застройщик) Рядом особенностей отличается деятельность в области строительства, в частности деятельность строительных организаций – застройщиков (заказчиков-застройщиков). Рассмотрим особенности аудита подобных
Функции денег
Функции денег Деньги выполняют следующие функции:• мера стоимости. Товары сравниваются и обмениваются между собой на основании стоимости, выражаемой количеством денежных единиц;• средство обращения. Под средством обращения понимается особый вид товара, который
Локализация функции
Локализация функции На первый взгляд значимость локализации функции внутреннего аудита не очевидна. Однако в ряде случаев данный фактор может существенно влиять на деятельность ПВА. С точки зрения локализации выделяются два основных варианта:• централизованная
2. Функции цен
2. Функции цен Функциями цены являются только те внешние проявления свойств, которые характерны для любой цены независимо от ее вида.Цены выполняют следующие функции:1) учетная функция;2) стимулирующая функция;3) распределительная функция;4) функция установления баланса
Функции денег.
Функции денег. По мере роста товарного производства развиваются функции, выполняемые деньгами. В развитом товарном производстве деньги служат: 1) мерой стоимости, 2) средством обращения, 3) средством накопления, 4) средством платежа и 5) мировыми деньгами.Основная функция
2.2. Функции
2.2. Функции Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему
1. 8. Функции логистики
1. 8. Функции логистики Среди логистических функций на уровне организации бизнеса специалисты выделяют базисные,, ключевые и поддерживающиефункции.К базисным логистическим функциям относятся: снабжение, производство и сбыт. Эти три функции осуществляются практически
Функции знания
Функции знания Знания — это отнюдь не обязательно орудия или инструменты. Более того, это скорее не орудия и не инструменты, а нечто принципиально более важное, более значимое. И тот, говорю я, кто рассматривает знание как орудие или инструмент работы, низводит себя как
27. Чем можно компенсировать отсутствие внушительного портфолио и многолетней истории компании? Ведь именно по этим двум пунктам заказчики часто выбирают подрядчика
27. Чем можно компенсировать отсутствие внушительного портфолио и многолетней истории компании? Ведь именно по этим двум пунктам заказчики часто выбирают подрядчика Красивым решением и суммарным опытом тех, кто работает в старт-апе.Например, когда мы создали
Шаг 1.3. Заказчик проекта
Шаг 1.3. Заказчик проекта Существование проекта априори предполагает, что есть некое лицо, заинтересованное в его выполнении. В терминологии управления проектами это лицо именуется заказчиком проекта. Таким заказчиком можете быть вы сами, ваш начальник, покупатель или
Источник: econ.wikireading.ru
Новшества 2016 года. Подрядчик или заказчик: кто кого?
Строительство в России никогда не было простым делом. Инвестиционный климат у нас, как бы это помягче, . не майский день, где все танцуют и поют. Россия попала в ТОП-10 худших экономик мира: лучше Эквадора (пятое место), но хуже Греции, которая на третьем. Нравится нам это или нет — ситуация на начало текущего года именно такова. А где трудности — там и конфликты злее.
Много-много лет назад мы, Академстройнаука, в своей практике разрешения строительных споров стали использовать экспертизу исполняемую по постановлению нотариуса.
Доказательства доказательствам рознь, как известно. Нет, конечно, в юридических институтах студенты заучивают наизусть, что все доказательства равны… но мы же с вами взрослые люди и знаем про равенство чуть больше, чем желторотые юнцы, верно? Так вот, есть заключения исполняемые по постановлениям следователей, прокуроров, дознавателей, судей /всё это/ — процессуальные, судебные экспертизы. А остальные экспертные исследования, будь то по коммерческому договору с заказчиком или ещё как — нет. А на нет…
Вот вроде, если судья поручает провести экспертизу, это ведь тоже коммерция — за деньги работа делается, не просто так. Ан нет! Воистину сложное дело — психология правоприменителей. Любят судьи, следователи и всяческие чиновники процессуальные экспертизы, а любые другие мнения специалистов — не аргумент для них, как правило.
Это очень опасно — если заключение эксперта не признают. Представьте: случился конфликт. Заказчик изгнал подрядчика со стройплощадки и пока дело готовилось к судебному рассмотрению зафиксировал претензии с помощью привлеченных или собственных специалистов и организаций. Те оформили свое мнение в виде «Экспертного заключения».
Получив его на руки заказчик переделал то, из-за чего поссорился со строителями. Прошло некоторое время и, когда дело начинает рассматриваться по существу, судья назначает судебную экспертизу. Приходят на видоизменённый объект экспертизы назначенные судом люди и фиксируют: доказательств нет. Утрачены. А имеющееся в деле «заключение» экспертами суда не принимается за таковое.
Если коротко: это очень плохо, когда так. «Утративший доказательства» — легкая мишень.
Как же быть? ведь от начала конфликта до прихода на объект экспертов суда может пройти очень много времени. Не дни — месяцы. Многие месяцы. Стройке стоять? Как продолжить строительство и не утратить возможность «Construction Defects: Defending Against The Claims (строительные дефекты: защита против претензий)»?
Вот тут мы и использовали «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»: действия нотариуса по обеспечению доказательств.
- В порядке обеспечения доказательств нотариус допрашивает свидетелей, производит осмотр письменных и вещественных доказательств, назначает экспертизу;
- При выполнении процессуальных действий по обеспечению доказательств нотариус руководствуется соответствующими нормами гражданского процессуального законодательства Российской Федерации;
- Нотариус извещает о времени и месте обеспечения доказательств стороны и заинтересованных лиц, однако неявка их не является препятствием для выполнения действий по обеспечению доказательств;
- Обеспечение доказательств без извещения одной из сторон и заинтересованных лиц производится лишь в случаях, не терпящих отлагательства, или когда нельзя определить, кто впоследствии будет участвовать в деле;
- В случае неявки свидетеля или эксперта по вызову нотариус сообщает об этом в народный суд по месту жительства свидетеля или эксперта для принятия мер, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации;
- Нотариус предупреждает свидетеля и эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного показания или заключения и за отказ или уклонение от дачи показания или заключения.
Экспертиза исполняемая по постановлению нотариуса — это действие имеющее процессуальный статус: понятный и привычный для России. Для судей, следователей, прокуроров. Для всех.
Несколько лет назад у нас, у Академстройнауки, была публикация касательно одного аспекта публичности: озвучивать (или — нет) перечень клиентов в рекламе услуг конторы. Были комментарии: — А что такого? Так все делают! Был наш ответ: — Мы этого не делаем. И объяснение почему.
Именно поэтому приведенные в статье документы частично размыты: перед опубликованием, в них закрыта персональная информация. Но сами постановления — реальные документы из множества им подобных. Вчитайтесь в вопросы поставленные на разрешение экспертизы. Почти в любом споре между участниками строительства встают именно такие, верно? От ответа на них зависит итог разбирательства.
Обратите внимание на специфику вопросов второго постановления: там речь идет о бюджетных деньгах. А значит — не только о доходах и расходах: от результатов нашей работы зависела реакция прокуратуры на возникший строительный конфликт.
Выше уже упоминалось: экспертиза назначенная постановлением нотариуса процессуальна. Этого было достаточно для успешной работы в отстаивании позиции внутри строительного спора. Но с нового года ситуация кардинально поменялась. Статья 69 АПК РФ дополнена пунктом 5.
Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 161 АПК РФ, или если нотариальный акт не был отменен в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством для рассмотрения заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении.
Кто работал в судах знает: заявление о фальсификации (ст. 161 АПК РФ) — не очень эффективный путь. Так уж сложилось в нашем отправлении правосудия. Проще говоря, заключение исполненное по постановлению нотариуса теперь практически невозможно оспорить в суде или где бы то ни было.
То, что раньше было желательным — перешло в разряд безусловного.
Заказчик, убирая со стройплощадки подрядчика, должен заказать такую экспертизу. После её завершения можно продолжать строить силами другого исполнителя. Подрядчик, перед тем как передать стройплощадку заказчику, до того как снимет свою охрану с объекта, должен заказать такую экспертизу.
Кто сделал это — выиграл спор. Кто не сделал — проиграл. Есть нюансы, но в целом — все именно так.
Источник: ardexpert.ru