Купил квартиру в новостройке какие документы оформлять

Подробно рассмотрим, что нужно сделать, чтобы собрать весь список документов при покупке квартиры в новостройке, а также какие следует пройти этапы оформления.

Жилье в любимом городе: покупка и продажа квартир в новостройках от собственников

Покупка своей первой квартиры — это мечта многих, особенно молодых семей.

Покупка квартиры в новостройке может проводиться оформлением договора долевого участия (ДДУ), если строительство ещё не завершено. В этот же период допустимо заключать договора переуступки с дольщиками.

По готовности здания приобретение квартир допустимо только составлением договора купли продажи (ДКП).

Когда возможна купля-продажа жилья от собственника?

Жильё в новостройке начинает предлагаться гражданам с момента получения пакета документации на начало строительства.

Это закономерно, так как финансирование строительства объекта происходит за счёт инвесторов – дольщиков. Дольщики могут вложить деньги на стадии котлована и передать право долевого участия по договору цессии или переуступки.

Порядок приобретения квартиры от собственника имеет мало общего с куплей продажей. Он регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г., в то время как сделки купли продажи регулируются нормами § 7 главы 30 ГК РФ.

Купить квартиру от собственника можно с того момента, когда дольщик или застройщик получает право собственности на объект.

Для этого требуется:

1. Официальная сдача готовности вновь возведённого здания актом госприёмки.
2. Составление протокола учредителя о распределении жилых и нежилых помещений дольщикам.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.
4. Обеспечение объекта техническим паспортом, при постановке такового на учёт в БТИ.

На этом основании продавцом может выступить как дольщик, вступивший в права собственности, так и застройщик – в части не переданных по ДДУ квартир (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). После сдачи объекта по госприёмке оформление ДДУ и договоров цессии недопустимо.

О том, как выгодно купить квартиру от подрядчика, читайте в нашем материале.

На что обращать пристальное внимание?

Разберемся, на что обратить внимание в такой ситуации, ведь как любая сделка с недвижимостью, данная процедура имеет свои риски (о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте здесь). В первую очередь они связаны с надлежащим оформлением документации и соблюдением алгоритма проведения сделки. Пристального внимания требуют следующие нюансы:

1. Застройщик обязан сдать новостройку актом госприёмки (о том, как купить готовую квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь). Этот акт должен подписываться уполномоченной комиссией и удостоверяться согласно предъявляемым требованиям.
2. На представляемую квартиру ранее не должны были оформляться ДДУ, во избежание двойных продаж.
3. Застройщик обязан представить разрешение на сделку от учредителей (соучредителей).
4. Если продавец бывший дольщик – им должна быть получена выписка из ЕГРН о праве собственности.
5. Оплата по ДДУ должна быть произведена в соразмерном объёме, в наличии должны быть все квитанции об оплате.
6. Если ранее ДДУ передавался по переуступке – должны быть в наличии все экземпляры договоров цессии.
7. На участок придомовой территории должны быть оформлены договор аренды или право собственности.
8. Качество выполненных работ.

Если пакет документации не готов, здание не сдано – покупатель взваливает риски, связанные с его сдачей на себя. Оформляя предварительный ДКП (ПДКП) до момента завершения госприёмки и уплачивая по такому документы деньги за жильё – лицо не получает никаких юридических гарантий. Он попадает в полную зависимость от добросовестности продавца и иных сопутствующих обстоятельств.

Продавцом в сделке может быть только собственник. Если посредником выступает риэлтерская компания, договор сделки всё равно составляется от имени законного владельца недвижимости.

О том, что нужно знать при покупке жилья в новостройке, чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашем материале.

Как проверить помещение перед приобретением?

При проверке квартиры на готовность к сделке нужно:

1. проверить наличие документации;
2. стабильность компании, участвующей в сделке;
3. сверить качество проведённых работ со СНИП и иными требованиями;
4. убедиться в соответствии площадей техплану;
5. выяснить отсутствие трещин в стенах и отсутствие перекосов;
6. при наличии ремонта удостовериться в его качестве.

Кроме перечисленного, нужно в целом рассмотреть местоположение здания, район застройки и специфику инфраструктуры. Если окружающий контекст не вызывает удовлетворения, нужно ещё раз взвесить решение о переезде в этот дом.

Пошаговая инструкция и порядок действий

Процедура сделки имеет свой алгоритм, которому нужно следовать при её проведении. Разберемся, с чего же начать.

Основные этапы сделки:

1. внимательное изучение технического состояния объекта;
2. изучение пакета документации на здание и квартиру;
3. оформление договора купли продажи с застройщиком;
4. или оформление сделки с бывшим дольщиком;
5. оформление акта приёма-передачи помещения;
6. регистрация сделки и вступление в права собственности;
7. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
8. оформить квартиру в собственность и прописаться.

При планировании такой сделки целесообразно обратиться к юристу или иному компетентному лицу для сопровождения сделки или получения консультаций.

Документы от продавца

Сделка оформляется гражданско-правовым договором. Для его оформления понадобится пакет документов от продавца:

• гражданский паспорт законного представителя;
• учредительную документацию – при покупке от юридического лица;
• разрешение учредителей на сделку;
• договор участия в долевом строительстве – при покупке у физ. лица;
• приложения к ДДУ, если таковые заключались;
• разрешение от супруга – при покупке у физ. лица, состоящего в браке;
• договор аренды с муниципалитетом на землю;
• проектную декларацию;
• или свидетельство о собственности на участок земли под строением;
• кадастровый план – оригинал;
• техплан с указанием адреса, этажности, количества помещений;
• разрешение на строительство.

Какие документы надо проверять при сделке?

Если собственник – организация, то проверяется её учредительная и правоустанавливающая документация. Все правоустанавливающие документы должны подписываться:

• главой местного исполкома или начальником департамента;
• отделом по строительству и архитектуре.

На момент совершения сделки лицензия на соответствующий вид деятельности должна быть не просрочена. В документах не должно быть помарок и исправлений, а так же – порчи текста или удостоверяющих подписей и печатей.

Из учредительной документации должно следовать:

• продавец внесён в реестр юридических лиц;
• он наделён полномочиями на проведение сделки;
• соучредители согласны на продажу квартиры.

Пакет бумаг от покупателя

В зависимости от специфики оформления, покупатель представляет:

• гражданский паспорт;
• паспорта супругов – при оформлении совместной собственности;
• свидетельство о рождении (паспорт) ребёнка – при оформлении сделки на него;
• договор кредитования – при оформлении ипотеки;
• для представителей – доверенности.

Схема действий по доверенности

Продавец вправе заключать сделку только от имени генерального директора. В остальных случаях в интересах компании действуют уполномоченные представители.

Представителей могут привлекать также покупатели, согласно нормам статьи 182 ГК РФ. Поверенные могут оформлять сделку, но не являться её сторонами, не вступая в право собственности на недвижимость, оформленную на доверителя. Они должны представить для исполнения доверительного поручения:

1. гражданский паспорт;
2. нотариально удостоверенную доверенность.

• Скачать образец доверенности на продажу квартиры от имени юридического лица
• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры

Составление и подписание договора

Процедура проводится сторонами сделки, которыми могут быть:

1. Покупатель.
2. Продавец: застройщик или лицо, приобретшее квартиру по ДДУ.
3. От одной или обеих сторон могут быть представлены доверенные лица, выступающие исполнителями.

В назначенное для составления и подписания договора время, стороны собираются у юриста или риэлтора, сопровождающего сделку, где им предлагается подготовленный заранее типовой договор. В нём должны быть представлены пункты и положения:

1. Реквизиты документа.
2. Вводная часть с определением сторон сделки.
3. Предмет договора, с указанием точного адреса, кадастровых и технических параметров объекта.
4. Условия и сроки оплаты сделки, стоимость квартиры, представленная к оплате.
5. Условия и сроки передачи квартиры.
6. Права и обязанности сторон, связанные с передачей объекта и получением денег.
7. Ответственность сторон.
8. Положение о расторжении сделки.
9. Заключительные положения.

Договор составляется в трёх экземплярах. Каждая сторона подписывает все три экземпляра. Юридическое лицо вносит свои реквизиты, а физическое – данные паспорта. Этот договор согласно нормам статьи 549 ГК РФ приобретает свойства правоустанавливающего документа, по которому происходит передача права собственности на квартиру.

Нормы п. 1 статьи 551 и п.2 статьи 558 ГК РФ оглашают обязательную регистрацию сделки в Росреестре, с отметкой о регистрации в договоре.

Регистрация

Стороны обращаются в МФЦ или отделение Росреестра, где пишут заявление о регистрации перехода права собственности и подают необходимые документы.

• Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
• Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Для регистрации сделки необходимы документы:

1. Гражданские паспорта, свидетельства несовершеннолетних покупателей, представители – доверенности.
2. Договора купли продажи 2 экземпляра, с приложением акта приёмки.
3. Правоустанавливающий документ. Застройщик должен зарегистрировать право собственности заведомо, поэтому документация им не представляется. Бывшие дольщики представляют ДДУ или договор цессии.
4. Право удостоверяющий документ – выписку из ЕГРН о регистрации собственности.
5. Технический план квартиры.
6. Кредитный договор – при оформлении ипотеки и договор залога с банком.
7. Пакет учредительной документации и разрешение от соучредителей – при сделке с застройщиком.
8. Квитанция об уплате пошлины в размере 2 тысячи рублей за регистрацию и 350 рублей за кадастровый паспорт (если он не получен собственником).

Расходы и сроки

Регистратор принимает документы под расписку.

Регистрация длится, в зависимости от сопутствующих обстоятельств. Если представитель компании подходит вместе со своим экземпляром одновременно с покупателем, процедура длится 10 дней.

Если стороны обращаются отдельно – 21 рабочий день. Кроме оплаты госпошлины, других расходов не предусмотрено. Договор составляется компанией безвозмездно.

Оформление сделки

После регистрации покупатель приходит на повторный приём и получает:

• ДКП с отметкой о регистрации;
• выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт квартиры.

Технический план на своё имя ему потребуется оформить в МФЦ или БТИ. Далее в этой квартире можно прописаться и использовать её по целевому назначению.

Что делать после заключения договора: нужно ли приватизировать купленное жилье?

Купленную квартиру приватизировать не нужно, потому что правоспособность договора купли продажи распространяется только на находящиеся в собственности продавца объекты.

При заключении сделки, по договору купчей переходит фактический объект и право собственности на него, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, полученной после регистрации. Кадастровый учет, возникновение и переход права на объекты недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Как продать без налога?

Недвижимость, находившаяся в собственности менее трёх лет, подлежит налогообложению, исчисляемому из стоимости объекта свыше миллиона.

Рассчитывается от цены, указанной в купчей. Эта сумма извлекается при регистрации из положения ДКП о стоимости квартиры и передаётся в налоговую инспекцию. Налог взимается с продавца в том объёме, в котором он уплачивает налог с прибыли.

Варианты оплаты связаны с особенностями регистрации юр.лица в налоговом органе. Если продажа инициирована физическим лицом – всегда взимается 13% стоимости жилья свыше миллиона. Обойти эту процедуру напрямую нельзя. Однако налоговый орган допускает взаимозачёт, если в текущем налоговом периоде была приобретена квартира взамен проданной. А для компании – в счёт трат, вложенных в новое строительство.

Покупатель может оформить налоговый вычет за покупку квартиры, если он ранее не использовал лимит данной льготы.

? . ? Пошаговая инструкция.

Заключение

Покупка квартиры у собственника в новостройке отличается от оформления ДДУ или переуступки. Договор оформляется как при стандартной имущественной сделке, но в данном случае следует учитывать ряд нюансов, проистекающих из специфики оформления квартир в новостройке. ДКП составляется и подписывается сторонами и регистрируется.

Часто люди предпочитают приобретать квартиры в новостройках . Они обладают многими плюсами, так как не возникает сложностей с оформлением сделки, имеются новейшие коммуникационные сети, а также можно быть уверенным в чистоте операции. … Как оформить новостройку в собственность? Смотрите в этом видео: Некоторые компании, занимающиеся строительством многоэтажек, предлагают покупателям дополнительные услуги, заключающиеся в подготовке документации для регистрации, после чего достаточно только сдать их в Росреестр и оплатить пошлину. Какие потребуются документы . … Документы для формления права собственности на квартиру в новостройке . Фото: law-world.ru.

Полный список: какие нужны документы при покупке квартиры в новостройке и как они оформляются?

Документы при приобретении жилой недвижимости можно поделить на правоустанавливающие и информационные, подтверждающие собственность. Для покупки жилья потребуется информация о техническом состоянии жилого помещения. От продавца следует требовать все сведения, имеющие юридическую значимость.

Что нужно подготовить покупателю?

Для приобретения квартиры в новостройке покупатель должен предоставить:

• удостоверение личности;
• согласие супруга/супруги;
• свидетельство о браке.

Какие требовать бумаги от застройщика?

Строительные компании должны приготовить основной пакет бумаг для совершения сделки, а также предоставить сведения о здании и квартире. Застройщик должен предъявить покупателю:

1. Учредительную документацию (сведения о регистрации юр. Лица, ИНН и ОРГН компании).
2. Данные о фактическом юридическом адресе.
3. Проектные чертежи. и права на осуществление застройки на участке.
4. Отчеты о финансовой деятельности фирмы за 3 года. . .
5. Подтверждение собственности на земельный участок.

Если застройщик отказывается предоставить какие-либо бумаги, то это должно насторожить. Честным компаниям нечего скрывать.

О том, какие документы нужно проверить у продавца и какие вопросы задать, рассказано тут, а о том, что нужно знать, чтобы вас не обманули, говорится в отдельной статье.

Другие документы

При покупке новостройки по договору о долевом участии потребуются и другие бумаги:

• инвестиционный договор;
• план размещения жилых помещений.

Если же покупателем используются заемные средства, к примеру, недвижимость покупается в ипотеку, то потребуются бумаги по ней. Этот процесс начинается с заключения договора о бронировании недвижимости с застройщиком, а затем оформление переходит в банк. Туда подается заявка на рассмотрение. После ее одобрения оформляется ипотечный договор. В банк придется предоставить такие бумаги:

1. Паспорт. .
2. Копия договора с предприятием и декларации из налоговой.
3. Копии сертификатов и дипломов.
4. Договор с застройщиком.
5. Копия трудовой.
6. Пакет документов от застройщика.

Как оформлять?

После произведения расчета, заключения договора купли-продажи и регистрации сделки в государственной службе, происходит процедура передачи недвижимости покупателю от застройщика. Для этого покупатель и представитель компании приходят в квартиру, подписывают акт приема-передачи. Дальше остается только оформить жилье в собственность.

Решились на покупку квартиры в новостройке? Тогда вам будет полезно прочитать наши материалы о том, какой этаж выбрать и как приобрести такое жилье:

В заключении стоит добавить, что покупка жилья – это всегда сложный процесс, требующий внимания и соблюдения нюансов. Но это не означает, что не стоит покупать квартиры в новостройках, просто нужно тщательно изучать и оформлять договора, а не пропускать все мимо, гонясь за низкими ценами.

В большинстве случаев квартиры в новостройках продаются еще до ввода дома в эксплуатацию. Но считать себя владельцем такого жилья можно только после получения свидетельства на право собственности. Как его оформить , разберемся. … Условия оформления . Пакет документов . Инструкция по оформлению квартиры в собственность. Оформление квартиры в новостройке . Какие могут возникнуть сложности? Подводим итоги. Получив ключи от новой квартиры и даже прожив в ней какое-то время (заселение возможно даже по предварительному акту приема-передачи) нельзя считать себя полноправным ее владельцем.

Документы для покупки квартиры в новостройке, на что нужно обратить внимание

Документальная основа, всегда являлась одной из главных составляющих при совершении сделок с недвижимостью. Документы при покупке квартиры в новостройке, имеют более важное значение. Так как вновь возведённое здание ещё не проявило себя на практике.

Это касается и качества материалов, используемых в строительстве, и юридических оснований, на которых будут стоять новые жилые квадратные метры.

В современной строительной индустрии, нет необходимости проверять временем все эти обстоятельства. Достаточно осуществить серьёзный подход к изучению документов, имеющих отношение к строительству.

Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке

Пакет документов, необходимый для приобретения жилья в новом доме, может включать в себя довольно обширный перечень. И собственно говоря, различия связаны, прежде всего, с обстоятельствами, которые оказывают влияние на ситуацию, складывающуюся вокруг покупки квартиры.

К ним нужно отнести:

• Как далеко зашло строительство дома
• Где находиться место, на котором ведутся строительные работы, а именно, территориальная принадлежность к району, входит ли здание в состав жилого комплекса
• Статус покупателя, здесь важно, состоит ли гражданин в браке, обладает ли он полной дееспособностью
• Какие средства планируется потратить, кредитные или накопленные

Кроме того, следует обратить внимание на то, что законодатель постоянно меняет требования к различным факторам, от которых зависит все оформление сделки.

Продавец и покупатель должны вместе формировать пакет документов, каждый в своей части. Для внесения большей ясности нужно отдельно рассмотреть и то и другое.

Документы от застройщика

Документы, которые должны быть у строительной компании, нужны не для того, чтобы была юридическая возможность продать квартиру. Они необходимы для организации строительства.

Строительная деятельность в сфере возведения многоквартирных домов, носит разрешительный характер. Для получения разрешения от органов местной власти, необходимо наличие определённых документов.

Ниже приведём перечень:

1. Пакет документов, при учреждении строительной компании
2. Документы, содержащие сведения о том, где и когда производилась регистрация юридического лица (ОРГН, ИНН организации)
3. Информацию о фактическом и юридическом адресе
4. Проектная документация
5. Документы, свидетельствующие о праве осуществления строительства на участке земли, на котором планируется возведение дома
6. Отчётность о финансовой деятельности компании за последние три года
7. Документы, подтверждающие вхождение в состав СРО и допуски для проведения работ

С данными пакетом, желающий приобрести квартиру должен обязательно ознакомиться. Отсутствие или нежелание застройщика представить какие-либо перечисленные документы, должно вызывать настороженность.

Документы от будущего собственника новостройки

В данном случае, прежде всего, важен статус покупателя. Учитывать необходимо абсолютно все.

• Документ, удостоверяющий личность человека, это может быть общегражданский паспорт, удостоверение личности офицера российской армии, паспорт гражданина другого государства
• Если покупатель состоит в браке, то возможно нужно будет предоставить согласие второго участника брачных отношений, а также свидетельство о регистрации брака
• В случаях, когда сделка совершается лицом, не достигшим четырнадцатилетнего возраста, необходимо согласие опекунов, органов опеки и свидетельство о рождении
• Согласие опекунов и органов опеки необходимо и в случае, если покупателем является лицо, которое признано судом недееспособным

Если покупатель использует не свои собственные средства, а заёмные, то нужен договор с банком о кредитовании, то есть нужны ещё и документы по ипотеке.

В свою очередь, застройщик должен предоставить информацию, какие кредитные организации предоставляют ипотеку на приобретение жилья.

Вот из чего состоит пакет документов при совершении сделки.

Непосредственный переход квартиры в собственность

Данный момент зависит от того, на какой стадии находится строительство. Дело в том, что если дом ещё не сдан в эксплуатацию, то будет заключаться ДДУ.

Соответственно необходимо будет дождаться, когда строительство будет окончено. После того как произойдёт присвоение почтового адреса и дом сдан в эксплуатацию, подписывается передаточный акт, свидетельствующий о переходе прав на квартиру к покупателю.

Дальнейшее оформление документов при покупке квартиры в новостройке, требует предоставить в МФЦ:

1. Заявление о регистрационных действиях, направленных на получение права собственности
2. Договор между дольщиком и застройщиком (ДДУ)
3. Передаточный акт

В ситуации, когда дом уже сдан, почтовый адрес получен, то заключается договор купли-продажи квартиры в новостройке. При этом следует обратить внимание и учесть, что указанная сделка требует обязательной государственной регистрации.

Перечень документов для покуки квартиры в новостройке тоже будет отличаться от предыдущего варианта, лишь только тем, что у собственника уже будут на руках документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на квартиру, как на отдельный объект недвижимого имущества.

Плюсы и минусы заключения ДДУ

Сейчас будет раскрыта секретная информация. Поэтому читайте очень внимательно!

Дело в том, что застройщику невыгодно сдавать объект в эксплуатацию до того, как будут найдены все дольщики.

Такая ситуация складывается потому, что после получения почтового адреса, стройка считается законченной и ДДУ уже не заключаются.

Важно то, что когда будет найден реальный покупатель, решение вопроса о том, какие документы нужны при покупке в новостройке квартиры будет увязано с алгоритмом приобретения жилья на вторичном рынке. А это уже совершенно другая тема и пакет документов там совершенно другой.

Основной минус для покупателя – это повышение цены, ведь получается так, что многие риски уже отсутствуют.

Инструкция, как оформить квартиру в новостройке в собственность после сдачи дома и какие для этого нужны документы . … Регистрация права собственности на квартиру , которая была только что куплена – это приятные хлопоты. Конечно, этот процесс занимает много времени и нервов, но зато данное действие приближает вас к цели, а именно: завладеть правильно оформленной собственностью. А вдвойне приятно, если въезжаете в новый дом, ещё пахнущий краской. В общем, если рассчитываете жить в квартире , которую только недавно получили, тогда готовьтесь к длительному этапу оформления документов .