Квартира по переуступке считается новостройкой для ипотеки

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Квартира по переуступке считается новостройкой для ипотеки

В рамках ипотечной программы с государственной поддержкой можно купить строящуюся недвижимость по заключенному с физическим лицом договору уступки прав требования по договору долевого участия?

Эксперт банка

О банке

Предложения банка

Кредиты

Вклады

Кредитные карты

Дебетовые карты

Ипотека

Установка приложения Банки.ру

Наведите камеру своего телефона на QR-код и перейдите по ссылке

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру , а право требовать ее у застройщика. … Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке , нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

В рамках ипотечной программы с государственной поддержкой можно купить строящуюся недвижимость по заключенному с физическим лицом договору уступки прав требования по договору долевого участия? Эксперт банка. Ольга Мамедова. руководитель Департамента по работе с обращениями клиентов — вице-президент. Задать вопрос. О банке.

Ипотека переуступка прав

Когда берется ипотека, переуступка прав остается доступна заемщику и не противоречит требованиям законодательства.

Переуступка прав по ипотеке доступна в ряде случаев:

• при выплате полной стоимости квартиры;
• на основании договора застройщика и первого владельца. Банк и застройщик должны дать согласие на переуступку прав требования, если жилье приобреталось на заемные средства.

Обязательным условием является прохождение государственной регистрации уступки прав требования на квартиру.

Важно соглашаться на переуступку, только если она проводится по договору долевого участия в строительстве. Это позволяет избежать приемов, используемых мошенниками, с подменой документов.

Переуступка прав по договору ипотеки достаточно редко находит поддержку у банков. Кредитные учреждения неохотно соглашаются на такие сделки из-за:

• повышенных рисков для кредитора. Сохраняется высокая вероятность того, что застройщик нарушит сроки и введет жилье в эксплуатацию значительно позже;
• наличия большого количества других ипотечных программ. Банки предлагают множество вариантов кредитования, более востребованных у заемщиков и приносящих больший доход.

Переуступка права собственности, ипотека не станет помехой этой процедуре, применяется в кредитовании чаще, чем раньше. Количество банков, практикующих такой вид займов, становится все больше. Наиболее часто новостройки кредитуются следующими финансовыми учреждениями – «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «ДельтаКредит», «МТС» и «Промсвязьбанк».

Юридические аспекты переуступки при покупке недвижимости изучайте на сайте SPbHomes.ru. С нашей информацией о юридическом сопровождении сделки вложение средств при покупке квартиры будет надежней! … Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке . Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя. … Важно: если жилье приобреталось по ипотеке , потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита .

Льготная ипотека с господдержкой на покупку новостройки по переуступке

Какие банки оформляют льготную ипотеку с государственной поддержкой при условии покупки строящейся недвижимости по заключенному с физическим лицом договору уступки прав требования по ДДУ?

2 ответа

руководитель направления подразделения «Качество сервиса» АО «Банк ДОМ.РФ»

Добрый день! Благодарю вас за вопрос.

В рамках программы «Льготная ипотека» возможно приобретение жилья на льготных условиях до 31 декабря 2022. Пониженная ставка действует весь срок кредита.

Согласно условиям кредитования, приобрести жильё можно только от юридического лица (застройщика).

Льготная ипотека с господдержкой возможна только при переуступке от юридического лица. Приобрести жильё в ипотеку с государственной поддержкой можно на первичном рынке недвижимости посредством оформления ДДУ с застройщиком или инвестором. А вот переуступка от физлица или индивидуального предпринимателя запрещена.

Уступка прав требований: что это такое, и как купить квартиру по ДДУ в новостройке по переуступке в ипотеку . … Сделка по приобретению недвижимости по переуступке в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки по переуступке без использования ипотечных средств. Единственное отличие — для покупки квартиры в данном случае привлекаются деньги банка, выдающего ипотеку . Выбрать и купить квартиру . Как купить квартиру по переуступке в ипотеку от Сбера. Купить квартиру по переуступке можно в СберБанке. Процедура оформления кредита при этом такая же, как и стандартная покупка квартиры в ипотеку в новостройке ..