Квартира в новостройке в рассрочку можно ли сдавать если не оформлена собственность

Жилье, купленное в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения займа. Из этой статьи вы узнаете, мешает ли обременение продаже или сдаче недвижимости в аренду и возможно ли таким образом «отбить» расходы на погашение кредита.

Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ

29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.

Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.

Кого касается новый закон

Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.

При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.

Как победить выгорание

Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.

Минимальный срок владения недвижимостью

Какое жилье продается	Когда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследству	Через 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника	Через 3 года
Получен в результате приватизации	Через 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивением	Через 3 года
Единственное жилье продается в 2020 году или позже	Через 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет	Через 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 года	Через 3 года
Любые другие случаи продажи жилья	Через 5 лет

Например, покупатель квартиры в 2017 году заплатил за нее 3 000 000 Р , а в 2021 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р . Сдавать декларацию и платить налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек. При продаже той же квартиры в 2019 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ: (4 000 000 Р − 3 000 000 Р ) × 13%.

Как считается минимальный срок владения для новостроек

Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.

При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.

Но продать жилье без налога сразу после сдачи дома не получалось, даже если деньги внесли больше 3 лет назад. Нужно было оформить право собственности, ждать 3 года или 5 лет — и только тогда НДФЛ не было бы . Иначе с разницы между доходом и расходами на покупку нужно было отдать в бюджет 13%.

Например, в 2014 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2019 года — спустя 5 лет. За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р , но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2020 или 2021 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ. Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2022 года.

Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.

Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.

Это значит, что собственник из примера выше может продать квартиру без уплаты НДФЛ. По сравнению с теми правилами, что действовали раньше, он сэкономит 130 000 Р . А если бы разница между суммой продажи и расходами на покупку по ДДУ получилась 2 000 000 Р — экономия составила бы 260 000 Р .

Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.

С какого периода применяется новое правило

Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.

Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.

Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.

Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.

Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы

Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.

Вот образец такого пояснения. Его можно скопировать и отправить через сообщения в личном кабинете или распечатать, подписать и приложить к декларации.

После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.

Если продается квартира в строящемся доме

Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.

Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.

НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.

Например, покупатель заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 Р . Через пять лет он продал ее по договору уступки права требования за 5 000 000 Р . К тому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с этой сделки придется заплатить 260 000 Р НДФЛ. Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после ввода дома в эксплуатацию.

Если квартира продана в 2020 году

При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.

Срок подачи декларации за 2020 год — 30 апреля 2021 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2020 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.

Если еще не подавали, посчитайте минимальный срок по-новому . Возможно, вам не нужно подавать декларацию и налога не будет, даже если квартиру продали значительно дороже, чем купили.

Если новостройку купили в ипотеку

Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.

Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.

Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.

Если минимальный срок владения все равно не истек

При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.

Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.

Что с вычетом при покупке новостройки

Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.

В большинстве случаев вы сможете оформить право собственности лишь после того, как перечислите на счет застройщика полную стоимость квартиры . Тем самым застройщики страхуют себя от невыплат со стороны клиентов. Более того, ряд компаний не станут подписывать акт приема-передачи квартиры , пока покупатель не внесет как минимум половину ее стоимости. … Купив квартиру в рассрочку , дольщик, скорее всего, получит ключи лишь после того, как внесет не менее половины суммы. А с правом собственности придется подождать – до того, как вы полностью оплатите свою покупку.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру и как еще отбить вложения

Жилье, купленное в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения займа. Из этой статьи вы узнаете, мешает ли обременение продаже или сдаче недвижимости в аренду и возможно ли таким образом «отбить» расходы на погашение кредита.

Если по каким-то причинам вы не собираетесь переезжать в новую квартиру, можно сдать ее в аренду для компенсации расходов на погашение ипотеки

Бытует мнение, что жилье, купленное в ипотеку, неприкосновенно для любых операций, пока на нем лежит обременение банка. Однако это не совсем так. Владельцем квартиры является покупатель, и он имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, но с некоторыми оговорками.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

В прошлом году Илья купил в ипотеку двухкомнатную квартиру на вторичном рынке за 2,3 млн рублей, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Кредитная ставка 8,9% годовых, первоначальный взнос – 20%. Чтобы иметь возможность маневрировать в зависимости от финансовой ситуации, начинающий инвестор заключил договор на 20 лет с ежемесячным платежом 16 437 ₽.

Арендаторы нашлись спустя два месяца. Договорились на 20 тысяч рублей. Илья доволен – и недвижимость купил, и взносы по ипотеке удалось перекрыть. Но если бы парень принял во внимание некоторые нюансы, то понял бы, что в конечном итоге останется в минусе.

Во-первых, объект залога подлежит обязательному страхованию, а это около 2,5 тысяч в год.

Во-вторых, за 20 лет хотя бы пару раз придется сделать ремонт. Даже при скромных подсчетах на это понадобится тысяч двести.

Итак, полная стоимость кредита: 3 944 834 ₽.

Страхование: 2 500 × 20 = 50 000 ₽.

Расходы Ильи итого: 4 194 834 ₽.

Поскольку часть дохода «съедает» инфляция, считается, что недвижимость должна окупаться в течение 10 лет. Для выполнения этого условия сдавать рассматриваемый объект в аренду нужно примерно за 35 тысяч рублей, а это слишком дорого. Даже если собственник будет повышать плату на пару тысяч в год, спустя 10 лет ипотечная квартира окупится лишь на 62,4%.

Если не хотите стать участником судебных разбирательств, не забывайте уплачивать налог на доходы, полученные от сдачи имущества в аренду

Конечно, это грубые расчеты, без учета досрочного погашения и рефинансирования с понижением ставки, но вывод очевиден: покупка жилья в ипотеку на длительный срок для предоставления третьим лицам за деньги – не самый удачный вариант инвестирования.

Однако если цель – обзавестись недвижимостью для себя (или детей), но по каким-то причинам вы пока не готовы к переезду, сдача в аренду – отличный способ компенсировать часть расходов. Тем более что это не запрещено.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

С точки зрения закона

Закон об ипотеке гласит, что залоговое имущество можно подарить, продать, обменять только с согласия залогодержателя. Это связано с передачей права собственности третьему лицу.

При сдаче недвижимости в аренду владельцем жилья остается заемщик, а значит, он имеет право использовать его по своему усмотрению и зарабатывать на этом (см. п. 2).

С точки зрения банка

В 2016 году вышло постановление Верховного суда РФ № 309-АД16-8799, согласно которому кредитор не может запретить собственнику сдавать имущество в аренду. Однако многие банки указывают в документах необходимость предварительного согласования действий заемщика.

Это требование вполне обосновано – кредитные организации заинтересованы в сохранности объекта залога на случай, если клиент не справится с исполнением своих долговых обязательств.

После рассмотрения обращения клиента банк может обозначить ряд дополнительных условий. Например, установить максимальный срок договора аренды.

Ирина купила однушку в новостройке в 2015 году. Сейчас планирует переезд в другой город. Несмотря на запрет передачи жилья в пользование третьим лицам, указанный в договоре ипотеки, она решила договориться с банком. В качестве аргументации в письменном заявлении девушка указала потребность в дополнительном доходе для своевременного погашения кредита. И это сработало, но с небольшой оговоркой – кредитор ограничил срок сдачи одним годом, без возможности автоматического продления.

Причиной отказа банка, да и вообще препятствием для того, чтобы зарабатывать на сдаче недвижимости, может стать использование маткапитала, ведь это противоречит условиям расходования сертификата. Если до органов опеки дойдет информация о том, что семья сдает такую квартиру в аренду, они будут обязаны обратиться в прокуратуру с заявлением о мошенничестве и нарушении прав ребенка на улучшение жилищных условий.

Нужен ли договор

Помимо того что договор защищает собственника от действий недобросовестных квартиросъемщиков (порчи имущества, несвоевременной оплаты и т. д.), есть еще минимум два серьезных аргумента в пользу его заключения.

• Во-первых, сдача недвижимости без официального оформления запрещена законом и может повлечь за собой привлечение к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, взыскание суммы всех неуплаченных налогов, штрафов и пеней.

• Во-вторых, если об этом узнает банк, он может потребовать полного досрочного погашения займа или отсудить ипотечную недвижимость у заемщика.

Согласно статье 674 Гражданского кодекса РФ, договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме

Поэтому официально заключать договор нужно вне зависимости от того, находится имущество в залоге или нет.

Может ли сдавать жилье в аренду самозанятый

Сдавать жилье в аренду, имея статус самозанятого, не просто можно, это еще и выгоднее, чем без него, ведь стандартный налог, который нужно платить обычным гражданам при получении доходов, – 13%, а самозанятые платят всего 4% со средств, полученных от физлиц, и 6% – с платежей от организаций и ИП.

Кроме того, плательщикам НПД (налога на профессиональный доход) не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. После получения арендной платы самозанятый обязан занести информацию с указанием ИНН арендатора в специальное приложение «Мой налог». Налоговая самостоятельно определит, от кого получены средства, и начислит налог до 12-го числа следующего месяца. Внести оплату нужно до 25-го числа.

Подробнее о том, кто такой самозанятый и как получить до 5 млн рублей от 6,9% годовых на развитие личного дела, читайте в нашем блоге.

Можно ли продать ипотечную квартиру

По закону продать объект залога можно только через согласование с залогодержателем. Поэтому подготовку к сделке следует начинать с получения одобрения от кредитора.

В 2017 году Владислав взял ипотечный кредит на покупку просторной студии за 5 млн рублей, а спустя два года женился и переехал к супруге. Сначала пара хотела оставить квартиру Влада, но появление в семье двоих детей и снижение доходов привели к необходимости избавиться от ипотеки. Приняв во внимание сложившиеся обстоятельства и хорошую платежную дисциплину клиента, банк пошел ему навстречу и одобрил продажу.

Остаток долга по договору к началу 2022 года – 3 279 469 рублей, а внесено за все время около 2,8 млн (плюс первоначалка 1 млн). Чтобы не уйти в минус, выставили цену 7,2 млн рублей. Доход при этом составит всего 116 тысяч, что, конечно, очень мало, учитывая инфляцию.

Процедура продажи ипотечной недвижимости зависит от способа оплаты.

• Собственными деньгами.

В таком случае продажа происходит через полное досрочное погашение кредита. Необходимую для этого сумму продавец берет под расписку у покупателя. После снятия обременения происходит подписание договора и передача оставшейся суммы.

Еще один вариант – с использованием банковских ячеек. Этот способ безопаснее, так как сделку полностью контролирует залогодержатель.

В таком случае продавец должен открыть две ячейки и положить в одну из них сумму, которая отойдет банку для закрытия долга, а в другую – остаток стоимости жилья, предназначенный продавцу. Затем заключается договор купли-продажи, и только после регистрации перехода права собственности продавец получает деньги.

• Заемными средствами.

Если у покупателя недостаточно собственных средств, он может обратиться в ваш банк для получения ипотеки. В этом случае кредитор производит повторную оценку объекта, согласовывается размер первоначального взноса, определяются условия кредитования для нового заемщика.

После одобрения заявки стороны оформляют сделку, в банк направляется заявление о досрочном погашении, а в регистрационную палату – подписанные документы для передачи права собственности.

Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.

Нужно ли уплатить налог и в каком размере

В России все доходы граждан облагаются НДФЛ:

• 13% – при сумме до 5 млн рублей за год;
• 15% – при превышении этой суммы.

Если вы владели недвижимым имуществом менее пяти лет (либо трех лет, если у вас нет другого жилья), то деньги, вырученные при его продаже, признаются доходом.

Однако собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, имеет право сократить размер налогооблагаемой базы на сумму, которую он затратил при ее покупке (то есть первоначальный взнос и платежи) либо получить налоговый вычет 1 млн рублей. Второй способ снижения налога выгоднее, если суммарно вы внесли по договору меньше 1 млн; соответственно, если больше – лучше подтвердить в налоговой свои расходы.

Как еще можно отбивать вложения в ипотечную квартиру

Пожалуй, если изначально вы не ставили себе цель зарабатывать, выгодно «отбить» покупку не выйдет – полученные при сдаче в аренду средства лишь помогут компенсировать ежемесячные расходы на погашение, да и продажа в какие-то случайные сроки не сделает вас существенно богаче.

Но если подходить к выбору недвижимости с умом, удастся зарабатывать даже с ипотекой.

• Вложиться в новостройку – как правило, стоимость жилья при сдаче дома на 20–30% выше, чем на этапе котлована. Главное – подобрать надежного застройщика.
• Купить вторичку подешевле – продать подороже. Иногда на рынке недвижимости попадаются недорогие «бабушкины» квартиры в хороших районах. Если не затягивать с ремонтом и поиском покупателя, при продаже можно получить 3–5% сверху.

• Сдавать в аренду выгодно – возможно. Насколько быстро покупка начнет приносить доход – напрямую зависит от условий ипотечного кредита: чем меньше ставка и срок, тем ниже будет переплата и, соответственно, конечная стоимость объекта.

При выборе любого из этих вариантов отдельное внимание следует уделить локации. Правильно подобранный район – с хорошей репутацией, развитой инфраструктурой, транспортной доступностью – может сыграть решающую роль на пути к вашей цели.

Бывает, что люди покупают квартиру в новостройке , но хотят продать её, не дожидаясь окончания строительства. Это возможно, но в этом случае продавать будут не квартиру (её пока физически нет), а права на неё. И даже не продавать, а передавать. Рассказываем, что такое переуступка прав и как всё правильно оформить . — Новостройки . … Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ. Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).

Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски

Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость. Вместе с экспертами разбираем плюсы, минусы и нюансы покупки в рассрочку.

Эксперты в статье

• Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
• Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
• Екатерина Кузьмина, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру»
• Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Что такое покупка жилья в рассрочку

Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 20% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.

Рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за жилье, но имеет более короткий — по сравнению с ипотекой — срок погашения (от одного года до четырех лет).

«Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными. Скажем, есть программы с маленьким первоначальным взносом, а остаток суммы покупатели должны выплатить перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию. Как пример — некоторые застройщики предлагают своим клиентам оформить рассрочку с первоначальным взносом в 10%, а через год вносится оставшаяся доля — 90% средств. Можно разбить выплаты: 10% суммы на момент сделки, 10% через год, а по истечении следующего года — оставшиеся 80%. Но бывают и рассрочки, когда выплаты проводятся в равных размерах», — говорит Татьяна Подкидышева.

Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:

— Заключая договор, покупатель получает возможность оплачивать свое приобретение по частям. Этот вариант подходит тем, у кого не имеется нужной суммы для покупки квартиры. В отличие от ипотеки не надо собирать огромный пакет документов для оформления. В данном случае будет достаточно заключить договор с продавцом, чаще всего встречается случай, когда покупка происходит у компании-застройщика.

Какой бывает рассрочка

На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка. Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, замечает Татьяна Подкидышева. Подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка. Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом.

Как для покупателей, так и для застройщиков основной риск согласия на куплю-продажу жилья в рассрочку — изменение финансовой ситуации и сложности с выплатами (Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)

Что нужно покупателю:

• паспорт;
• не менее 10% от общей стоимости квартиры, которые нужно будет выплатить в виде первоначального взноса.

Требования к застройщику:

• официальная регистрация;
• наличие разрешений на строительство;
• уставной капитал не менее 2,5 млн руб.;
• наличие программ по продаже квартир в рассрочку.

Рассрочка в новостройке

Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности . Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали. Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке . Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года.