Квартира в новостройке в счет старой квартиры

Информационный портал Urbanus.ru составил топ-5 застройщиков, которые дают своим клиентам возможность купить квартиру в трейд-ин, и изучил условия, которые они предлагают.

Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.

На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой. В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

• Вы должны быть собственником недвижимости;
• Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
• Расположение в черте города;
• Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
• Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Как продать квартиру в счет новой

Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.

По шагам сделка происходила так:

Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.

Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.

Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости. Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.

В некоторых компаниях услуга сопровождения сделки – то есть, проверки и оформления бумаг, поиска покупателя и т. д. – платная. Стоимость оказания услуг также должна быть указана в договоре.

Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.

Важно! Как правило, срок, в который нужно продать старую недвижимость, и срок бронирования новой одинаковы, и могут составлять от 2 до 6 месяцев в зависимости от компании. Обязательно уточните этот момент перед согласованием сделки.

Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.

Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует для первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.

Обратите внимание: некоторые организации не сразу выкупают вторичку, а выставляют ее на продажу, и только после того, как найдется покупатель, реализуют ее и выплачивают клиенту деньги.

Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.

Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.

Важно! Банки одобряют ипотеку только для новостроек аккредитованных компаний. Обязательно проверьте, с какими компаниями сотрудничает кредитор. Кроме того, сам застройщик может посоветовать вам банк.

Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.

Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.

После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.

Какие еще есть варианты

Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.

Ипотека под залог

Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:

• Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
• Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
• Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.

В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

Для такой сделки составляется сразу три договора.

1. На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
2. На реализацию квартиры клиента. В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.
3. Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.

Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

• Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
• Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
• Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
• Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

• Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
• Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
• Услуга «квартира в зачет» — не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Примеры

Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.

ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте. Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.

• Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
• Бесплатное оформление договоров;
• Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.

INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:

• Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
• Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
• Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
• Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.

Срок сделки в компании «Инград» — от 1 до 3 месяцев.

МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент. Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства. По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.

Заключение

«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?

К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок. Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк. Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.

Возможность приобрести квартиру в новостройке , зафиксировав цену на текущих условиях, имея на руках лишь 5% от стоимости квартиры . Не дожидайтесь продажи своей квартиры ! В отличие от большинства аналогичных программ, не нужно дожидаться продажи Вашей квартиры — Вы сразу заключаете ДДУ, а «Группа ЛСР» предоставляет Вам отсрочку основного платежа сроком 3 месяца на время продажи Вашей квартиры . Быстро, выгодно и безопасно! … Агентство недвижимости «Азбука Жилья » — одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания работает на рынке недвижимости с 1997 года и в настоящее время имеет 8 отделений в Москве .

ТОП-5 ЗАСТРОЙЩИКОВ, РАБОТАЮЩИХ ПО СИСТЕМЕ ТРЕЙД-ИН

Информационный портал Urbanus.ru составил топ-5 застройщиков, которые дают своим клиентам возможность купить квартиру в трейд-ин, и изучил условия, которые они предлагают.

Покупка квартиры в трейд-ин – востребованная услуга на отечественном рынке жилья. Как правило, она представляет собой взаимозачет – обмен одного объекта недвижимости на другой (обычно, старого на новый и с доплатой).

Чаще всего к трейд-ин прибегают в том случае, когда у собственника нет времени или возможности заниматься самостоятельной продажей старого жилья.

В большинстве случаев покупатели меняют вторичную недвижимость на квартиру в новостройке. Девелопер выкупает у собственника старую квартиру – естественно, с дисконтом – продает ее, а деньги принимает в счет взноса за новую недвижимость. При этом размер дисконта, сроки и другие параметры сделки могут сильно варьироваться.

Информационный портал Urbanus.ru составил топ-5 застройщиков, которые дают своим клиентам возможность купить квартиру в трейд-ин, и изучил условия, которые они предлагают.

ПИК-Брокер

Дочерняя компания застройщика «ПИК». Чтобы взять квартиру в трейд-ин, нужно оставить на сайте заявку на продажу старой квартиры и там же выбрать новую. При этом компания предоставляет на нее скидку до 2%.

В число других бонусов входит бесплатная дистанционная оценка старой недвижимости с помощью искусственного интеллекта (чтобы уменьшить влияние человеческого фактора), проверка документов и подготовка договора.

От проверки документов до сделки проходит не более 10 дней. Дисконт от рыночной стоимости старого жилья составляет 7%.

Компания заявляет о своей готовности выкупить квартиру в любом из 15 российских городов-миллионников (Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Тюмень, Москва и Санкт-Петербург), а также ближайшем Подмосковье и Ленинградской области в пределах 15 км от МКАД (КАД) по дороге до ближайшей развязки и следующих городах Московской области: Балашиха, Долгопрудный, Домодедово, Жуковский, Зеленоград, Коломна, Королёв, Красногорск. Люберцы, Мытищи, Ногинск, Одинцово, Орехово-Зуево, Подольск, Пушкино, Раменское, Реутов, Сергиев Посад, Серпухов, Химки, Щёлково, Электросталь.

В целом, условия застройщика максимально приближены к «рыночным», а за счет скидки на приобретение новой квартиры многие покупатели практически полностью перекрывают убытки от дисконта при выкупе старого жилья. К минусам можно отнести существенное количество ограничений, которые компания предъявляет к объектам выкупа.

Так, ПИК не принимает по программе трейд-ин квартиры, если участник долевого строительства не вступил в права собственности (даже если дом уже сдан); они стоят дороже 20 млн рублей для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО, и дороже 5 млн рублей для других регионов; в домах на сх землях; в коттеджных поселках; 4 и более-комнатные; в домах менее 5 этажей; участвующие в судебных спорах и тяжбах; части (доли) квартир; в домах под снос, а также построенных до 1901 года; апартаменты и муниципальное жилье (жилье по договору социального найма).

ГК «Самолет»

Застройщик предлагает два варианта программы trade-in.

Внутренний трейд-ин или level up – программа для тех клиентов, которые хотят обменять квартиру в строящемся доме на бóльшую. Большой плюс для покупателя – этим вариантом можно воспользоваться ей до получения права собственности. Однако с некоторыми оговорками: обмен возможен только в рамках одного ЖК; поменять квартиру можно до подписания акта приема-передачи; программа работает только в случае увеличения площади, а сделка должна проводиться по одной схеме расчётов (ДДУ-ДДУ; эскроу – эскроу).

Трейд-ин с участием партнеров (ДомКлик, «Пик-Брокер», агентства «Этажи» и «Моментум 24») – это «стандартная» программа выкупа. Средний дисконт от рыночной стоимости старого жилья составляет 7-10%, но и скидка на приобретение новой квартиры достигает 3%. Средний срок выхода на сделку в этом случае составляет 7-14 дней. При этом стоимость приобретаемой квартиры фиксируется на срок от 45 до 60 дней, что, несомненно, выгодно для покупателей, приобретающих жилье в строящихся жилых комплексах с растущей ценой.

МИЦ «Девелопмент»

Застройщик работает только по программе внутреннего trade-in – выкупается недвижимость исключительно в столичных жилых комплексах МИЦ «Девелопмент» («Южное Бунино», «Новогорад Павлино», «Кленовые Аллеи», «Зеленые аллеи» и «Цветочные поляны). Новая квартира должна также находиться в одном из них.

Срок продажи старой квартиры составляет не более 60 дней (в среднем, 43 дня). Клиенту нужно лично прийти на подписание договора с новым владельцем.

Весомым достоинствам программы является возможность прибегнуть к трейд-ин на любом этапе строительства: по переуступке прав требования, предварительному договору купли-продажи или договору купли-продажи. В компании считают, что внутренний трейд-ин позволяет увеличить прибыль от продажи квартиры в среднем на 8-10% от рыночной стоимости.

«Инград»

В рамках программы трейд-ин этого застройщика существует несколько сценариев выкупа.

Зачет (выкуп) без проживания – в этом случае жилье выкупается компанией по цене, максимально приближенной к рыночной, а иногда даже дороже рынка, но бывший владелец должен съехать из нее в кратчайшие сроки.

Зачет (выкуп) с дисконтом, размер которого варьируется от 0% до 15% (в зависимости от ликвидности объекта). По договоренности с застройщиком покупатель может жить в старой квартире безвозмездно до момента получения ключей от нового жилья, оплачивая только коммунальные услуги.

Еще одна специфическая услуга этого застройщика – трейд-ин по военной ипотеке. То есть, девелопер может выкупить квартиру и с обременениями по действующим кредитам, приобретенную военнослужащим ранее по программе военной ипотеки.

Сроки выхода на сделку варьируются от 1 до 3 месяцев.

ГК «А101»

Чтобы купить квартиру по трейд-ин в одном из жилых комплексов застройщика, клиенту придется забронировать ее на 90 дней. Компания фиксирует цену на весь этот срок, однако стоимость бронирования составит 50 000 рублей.

Покупатели сами оплачивают сопровождение сделки, а также комиссию агентству недвижимости. Вместе с тем, для них сохраняются все скидки и акции. В компании считают, что обычно их размер полностью покрывает агентскую комиссию.

При срочном выкупе старой квартиры дисконт может составить до 20-30% от рынка. Но, как правило, реальный его размер не превышает 6-7%. На все процедуры уходит около 30-60 дней.

В программе могут принять участие квартиры в собственности у клиентов, с узаконенной перепланировкой (если такая была), без судебных споров и тяжб. Важный момент – привлеченные агентства недвижимости также принимают ликвидные апартаменты, ДДУ ГК «А101» и ликвидные ДДУ других застройщиков.

Как видно, большинство программ, предлагаемых застройщиками, похожи друг на друга. Однако между ними есть и существенные отличия. Эксперты Urbanus.ru напоминают – чтобы покупка квартиры в трейд-ин не закончилась разочарованием, необходимо внимательно изучать все условия и тщательно подходить к заключению договоров.

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Продажа квартир в новостройках по схеме trade in — это не обмен старого на новое и не зачет, а, скорее, услуга, которую оказывают покупателю для того, чтобы он побыстрее смог получить деньги за свою недвижимость. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, как работают такие продажи и кому они могут быть удобны. … Альтернативный вариант trade in в форме зачета старой квартиры в счет оплаты новой применяется не так часто, но на рынке он есть. Такая программа, наряду с приведенной выше схемой, применяется, например, в ГК "Инград".

Трейд-ин на рынке новостроек: доля таких сделок растет

Сделка трейд-ин позволяет обменять «вторичку» на новостройку. То есть продать свою старую квартиру с помощью застройщика и у него же купить новое, современное, более просторное и желательно отремонтированное жилье. Покупатель будет избавлен от лишних хлопот, связанных с реализацией вторичной квартиры, и пока она продается, цену на выбранный лот в новостройке зафиксируют. Но клиенту придется согласиться на дисконт при оценке своего жилья.

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами об особенностях таких сделок, а также о том, какие квартиры в новостройках можно купить по трейд-ин.

Альтернатива ипотеке

Трейд-ин до последнего времени особо не был популярным. Граждане не хотели продавать свои квартиры с дисконтом, застройщики не горели желанием заниматься непрофильным бизнесом. Многие компании заявляли о «трейд-ине» в маркетинговых целях.

Но сейчас большинство экспертов, опрошенных IRN.RU, уверены в том, что сделки трейд-ин стали больше интересовать покупателей. По подсчетам пресс-службы ГК «Инград», в 2018-м году доля таких сделок на рынке новостроек выросла с 2 до 5%, в 2019-м составила 7-8%, в 2020-м — 10%, в 2021-м — 15%. Сегодня, по информации Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», в масштабных проектах на долю трейд-ин приходится до 15-20%.

В чем причина возрастающего интереса со стороны клиентов? Денег у людей немного, с экономикой всё непонятно, десятилетиями платить ипотеку перспектива так себе. «Покупательская способность падает, доходы не растут, наблюдается рост закредитованности населения, далеко не все уже готовы брать ипотечные кредиты» — говорят в ГК «Инград». А сделки трейд-ин эксперты называют альтернативой ипотеке.

Понятно, что на «доплату» за новую квартиру какой-то кредит взять придется. Но тут уже и суммы скромнее, и проценты льготные (по господдержке). Плюс у обеспеченных клиентов есть дополнительные средства из-за «закрытия потерявших актуальность банковских депозитов», дополняет Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. Напомним, что ставки по депозитам и вкладам снизились вслед за ключевой. Так почему бы не переложить деньги из банка в недвижимость.

Как это работает

Представим, что потенциальный покупатель выбрал квартиру в новостройке. Вот что происходит дальше, например, в компании Tekta Group: «После того как клиент обращается в офис продаж для покупки квартиры в трейд-ин, с ним связывается партнёрское агентство недвижимости. Специалисты агентства проводят оценку имеющегося жилья по нескольким параметрам: месторасположение, состояние квартиры и дома, а также проверяют документы. Далее между клиентом и брокером заключается договор, а цена на уже выбранную квартиру в новостройке фиксируется на 25 рабочих дней. Клиенту не нужно ни о чём беспокоиться, эксперты возьмут все вопросы по реализации недвижимости на себя», — описывает Елизавета Севастьянова. Но у каждой девелоперской компании свои нюансы. И у каждого этапа сделки свои особенности.

Кто продает

Некоторые крупные девелоперы с соответствующим финансовым ресурсом могут сами выкупать старую квартиру. А могут просто помочь с ее продажей. Кто-то из девелоперов имеет свое подразделение для работы со сделками трейд-ин, кто-то привлекает к сотрудничеству агентства недвижимости.

Какую квартиру возьмут в трейд-ин

Прежде всего рассматриваются ликвидные объекты. То есть с неплохим ремонтом, в благоприятном районе, с минимальным количеством аналогичных предложений в продаже в данной локации, перечисляет Валерия Цветкова («Бон Тон»). Был случай, когда двухкомнатную квартиру без ремонта, расположенную в Химках, на трейд-ин не взяли, поскольку опасались, что она может бесконечно долго «висеть» в экспозиции.

Как объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», некоторые участники рынка также не готовы принимать апартаменты, коммерческие помещения, загородные дома, квартиры в домах с деревянными перекрытиями, а также квартиры с неоформленным правом собственности. Большинство застройщиков и привлекаемых ими агентств не работают с муниципальным жильем, долями и квартирами, купленными с помощью материнского капитала.

Что касается «географических» требований, то в основном рассматриваются квартиры в Москве и Подмосковье. С квартирами из других российских городов дела обстоят по-разному. Например, в Tekta Group с такими вариантами будут работать по согласованию с партнерским агентством. Без территориальных ограничений работают и в ГК «Инград», в ГК «Пионер» планируют в ближайшее время рассматривать недвижимость в регионах.

Старая квартира: оценка, дисконт и где жить

Сначала делается предварительная оценка квартиры. Но итоговая цена устанавливается после того, как специалисты квартиру осмотрят. Получившаяся сумма может неприятно удивить продавца. «Первоначальная оценка по фото может быть на 20 млн руб., а при личном осмотре — снижение на 1,2 млн руб.», — замечает Валерия Цветкова («Бон Тон»). В квартирах могут встречаться разные обременения, серьезно снижающие привлекательность жилья, начиная от несовершеннолетних детей-собственников и заканчивая неузаконенной перепланировкой, предупреждают в ГК «Инград». По наблюдениям экспертов компании, клиентам обычно тяжело дается уступка по стоимости в процессе реализации или при выкупе, им проще пережить повышение прайса на квартиру в новостройке, чем уступить в цене при продаже своей старой квартиры.

Теперь о величине дисконта, который может доходить до 30%. Многое зависит от срока продажи. Чем быстрее пойдет сделка, тем выше скидка, которую потребуют от продавца. При срочном выкупе дисконт может составить 10-15%, предупреждает Надежда Коркка («Метриум»). Если квартира продается в течение трех месяцев, то, по мнению Дмитрия Ефимова, заместителя директора по продажам ГК «Пионер», этого времени вполне достаточно, чтобы продать квартиру по рыночной цене. Сроки продажи прописываются в договоре.

Также дисконт зависит и от того, позволяют ли условия программы проживать в старой квартире, пока строится новая. Вот как комментируют этот момент в компании «Инград»:

«Клиент может выбрать зачет без проживания, и тогда мы выкупаем его квартиру по цене, максимально приближенной к рыночной стоимости. Либо возможен выкуп с проживанием, тогда дисконт составит 5-15%. Клиент может проживать в своей квартире безвозмездно до момента получения ключей в новостройке или оплачивать аренду по рыночной ставке либо арендовать свое старое жилье «ниже рынка». Все эти варианты возможны». И подавляющее большинство клиентов компании выбирают вариант с проживанием в старой квартире, не оплачивая при этом ничего, кроме коммунальных платежей.

А вот клиенты ГК «Пионер», у которой тоже есть программы с проживанием, по словам Дмитрия Ефимова, как правило, самостоятельно решают вопрос с жильем на время строительства.

Как покупают и как продают

Следующий вопрос – если старую квартиру выкупают, то надо ли клиенту ждать, когда найдут на нее покупателя и продадут? Нет, при выкупе квартиры застройщиком средства поступают сразу в зачет стоимости новой недвижимости, комментирует Надежда Коркка («Метриум»). Сделка по покупке заключается в тот же день, дополняет Ирина Доброхотова управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

А если старая квартира «принята на комиссию» и покупателя ищут сотрудники отдела застройщика или риелторского агентства, то клиенту необходимо ждать, пока старая квартира будет реализована. Клиент должен сначала получить средства от продажи квартиры и уже потом приобретать новостройку. И, как уточняет Ирина Доброхотова, сделки по продаже и покупке могут заключаться фактически синхронно – в один день в офисе продаж застройщика.

А что будет, если квартира никак не продается? Тогда, как говорят эксперты, застройщик может попробовать переориентировать покупателя на ипотеку. А уже после покупки новостройки клиент может не торопясь заниматься продажей «вторички». Также может быть продлен срок брони либо пересмотрены условия продажи.

Что касается риелторской комиссии (если таковая предусмотрена), то она, по информации «Метриум», определяется договором между сторонами, в некоторых случаях учитывается в дисконте.

Как утверждают представители девелоперских компаний, обычно покупатели ничего не платят за услуги риелторов по продаже старой квартиры. Все расходы ложатся на застройщика. Но в таких случаях могут не предоставляться скидки от застройщика или эти скидки могут быть ниже по сравнению с приобретением за единовременную оплату, объясняет Дмитрий Ефимов (ГК «Пионер»).

Новая квартира: бронирование и фиксация цены

Пока старая квартира продается, на это время выбранная квартира в новостройке бронируется, а цена на нее – фиксируется. Это может быть 1-2-3 месяца, а бывает, что и до полугода, всё зависит от параметров программы застройщика. Например, в ГК «Пионер» клиент бронирует квартиру у застройщика и заключает с ним договор с отсрочкой оплаты до трех месяцев.

«Цена на новостройку фиксируется на время оформления сделки, будь то реализация вторичной недвижимости или выкуп», — уточняют в пресс-служба ГК «Инград».

Цена бронирования зависит от условий программы. Она может быть включена в указанную в ДДУ стоимость квартиры, иметь фиксированное значение или составлять определенную долю от цены недвижимости, объясняет Надежда Коркка («Метриум»).

В 99% случаев клиент оплачивает сумму, оговоренную в договоре оказания услуг. Это может быть сумма от 5 тыс. руб. до 2% от стоимости квартиры, дополняет Валерия Цветкова («Бон Тон»). При разрыве сделки стоимость бронирования обычно возвращается клиенту.

А вот пояснения от Дмитрия Ефимова (ГК «Пионер»): услугу бронирования «можно считать условно бесплатной, так как ее стоимость включается в стоимость новой квартиры и составляет у нас 100 тысяч рублей. Если же клиент передумал или квартиру продать не удалось, то стоимость брони удерживается в счет оказания услуги».

В каких жилых комплексах предлагают трейд-ин

Перед тем как перейти к обзору жилых комплексов, где застройщики предлагают трейд-ин, подведем итоги вышесказанному. Главный плюс сделок трейд-ин, который называют все опрошенные эксперты, — фиксирование стоимости забронированной квартиры на довольно длительный период. Это страховка от ежемесячной корректировки цен. Также очень ценно, что понравившийся лот можно «застолбить». Минус – это дисконт, на который должен пойти клиент. Так что решение за ним.

Воспользоваться сделкой трейд-ин можно в проектах ГК «Эталон» — ЖК бизнес-класса «Серебряный фонтан» с современными и реконструированными корпусами (Алексеевский район, цены от 24,3 млн руб.), в высотном комплексе «Крылья» (Раменки, от 22 млн руб.).

Группа ЛСР также практикует трейд-ин. Среди проектов компании – урбанистический комплекс Wave (Москворечье-Сабурово, от 8,6 млн руб.), легендарный «Зиларт» с жилой, коммерческой и образовательной зонами (МЦК «Зил», от 14,9 млн руб.), ЖК бизнес-класса «Парксайд» в Чертаново (от 8,6 млн руб.).

Программа трейд-ин действует во всех текущих проектах Tekta Group. Особенно популярна она у покупателей в квартале бизнес-класса Ever (метро «Калужская»). Молодой семье подойдет классическая двухкомнатная квартира (59,3 кв.м) с мастер-спальней и личной ванной, просторной детской, нишей под гардеробные. Стоимость – 22,1 млн руб.

Популярны сделки трейд ин в проекте «Life-Варшавская» (Москворечье-Сабурово) от ГК «Пионер». Цены – от 12 млн руб. Компания планирует увеличить долю таких сделок и в остальных проектах. Среди ЖК, которые строит «Пионер», — премиальный квартал Pride (Марьина Роща, от 19, 3 млн руб). И ЖК High Life — проект премиум-класса в Даниловском районе (от 31,5 млн).

В ГК «Инград» по программе трейд ин можно приобрести любую квартиру, представленную на сайте. В портфеле компании – ЖК RiverSky (метро «Автозаводская», от 20 млн), «КутузовGRAD» («Кунцевская», от 11,6 млн руб.). На заметку военным: ГК «Инград» может выкупить квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки, с обременением, то есть с непогашенной ипотекой.

Если интересует юго-запад и Новая Москва, то стоит обратить внимание на проекты компании А101 – ЖК «Скандинавия» (от 7,1 млн) «Южные Сады» (от 6,9 млн), «Прокшино» (от 6,6 млн), «Испанские кварталы» (от 7 млн руб).

По словам Владимира Щекина, совладельца группы «Родина» (девелопера жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District), услугой трейд-ин могут воспользоваться покупатели всех типов квартир в ЖК RDD. Russian Design District представляет собой квартал бизнес-класса и включает девять жилых домов, детский сад, школу и спортивно-образовательную инфраструктуру. Минимальный бюджет покупки — 8,3 млн рублей (25 кв. м).

В подмосковном проекте MR Group «Эко Видное 2.0» (г. Видное) также есть трйд ин. ЖК включает монолитные 10-17-этажные многосекционные корпуса с дизайнерскими фасадами. Цены от 5,3 млн руб.

Какие документы нужны для продажи старой квартиры в счет новой, и как проходит сделка. … Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину. Я решила продать квартиру на окраине Новосибирска и переехать в центр. Саша Кургузова. обменяла квартиру на новую. Новую квартиру я брала в ипотеку, деньги от старой должны были стать первым взносом. Банк проверил квартиру и одобрил ипотеку — и я стала ждать покупателя. Но он не находился. И тут меня позвали на новую работу. … Суть сделки по трейд-ину в том, что объект недвижимости идет в счет квартиры застройщика. После этого застройщик продает эту недвижимость каким-то своим образом. Василий Золотков.