Максимальная глубина строительства частного дома

Чтобы получить дом своей мечты, полностью соответствующий всем запросам, лучше всего заняться индивидуальным строительством. Для этого владельцу потребуется земельный участок с назначением под застройку (желательно ИЖС), пакет разрешительных документов и непосредственно сам строитель.

При обращении в компанию, которая занимается частной застройкой, вы можете доверить ей ряд бюрократических процедур. На этапе проектировки и согласования схемы будущего коттеджа важно учесть требования контролирующих организаций. Они оперируют регламентами местных органов власти и государственных нормативных документов.

Среди спорных моментов, с которыми зачастую сталкиваются частные лица, выделяют этажность дома и наличие на участке дополнительных хозяйственных построек. Сегодня мы поговорим о том, насколько этажей разрешено строить частные дома и коттеджи.

Какие разрешительные документы нужно изучить и получить?

Согласно статистике, большинство домов с лишними этажами, строились без получения разрешения на строительство, а многие — даже без проектно-сметной документации. По законам РФ, принимая решение о застройке участка, собственник обязан подать заявление в органы местной власти (архитектурный отдел) с запросом на разрешение строительства. После чего комиссия либо одобряет, либо отклоняет проект. Очевидно, что построить больше этажей, чем положено по закону, в этому случае не получится.

Построить дом быстро: сборно-монолитный ж/б каркас в малоэтажке // FORUMHOUSE

Стандартный перечень разрешительных документов определяется нормами Свода правил по проектированию и строительству СП 11-III-99. Он включает в себя:

1. Документы на право собственности или акт передачи земельного участка в распоряжение от органов местного самоуправления (если земля не куплена);
2. Паспорт земельного участка;
3. Генплан территории;
4. Документ, подтверждающий границы объектов и территории.

После рассмотрения пакета документов выдается постановление, которое разрешает строительство на данном участке. В соответствии с ним в дальнейшем делается Паспорт проекта частного дома. На этом этапе важно дождаться полного перечня разрешительных бумаг, чтобы вести строительство в соответствии с разрешениями, иначе при наличии нарушений постройка будет считаться незаконной.

Как использовать Паспорт проекта частного жилого дома?

Документ от разрешительных органов включает в себя перечень регламентирующих дальнейшие работы на участке бумаг. Сюда входят:

1. выписка из генплана градостроительной документации;
2. техусловия (ТУ) для подключения коммуникаций;
3. поэтажные планы строений;
4. план фундамента и кровли;
5. разбивка границ объектов, расстояние между ними;
6. право распоряжения участком и непосредственное разрешение на строительство.

Документы используются частным лицом или застройщиком при проектировании и возведении коттеджа. При этом, параметры разрешений касаются не только внешнего, но и внутреннего плана постройки.

К примеру, документами регламентируются минимальные площади жилых комнат внутри дома. Для спальни они должны быть не меньше 8 кв.м., для кухни — 6 кв.м., а для санузла – 0,96 кв.м. (СНиП 2.08.01-89, 31-02-2001 и РСН 70-88).

Помимо площади комнат, в паспорте указывается минимальная ширина лестничных пролетов, балконов, лоджий, хозяйственных помещений, гаража и высота потолков. Важным аспектом также является предельная этажность дома с учетом мансарды. В определении границ составители документов отталкиваются от ГОСТов, Земельного кодекса РФ, Республиканских Строительных Норм (РСН) и СНиПов.

Какой должна быть предельная этажность дома?

Земля нынче стоит недешево, поэтому неудивительно что во время строительства каждый собственник старается максимально эффективно использовать выделенный участок.

Вот почему со стороны государства, для обеспечения должного уровня безопасности, вводятся различные технические требования и ограничения. В стандартных условиях для частного индивидуального строительства разрешается возводить дома высотой до 3-х этажей (2 этажа + мансарда).

Стоит учитывать, что цокольный уровень не может быть жилым. Его верхняя отметка должна находиться не выше 2-х метров над уровнем земли. На цокольном уровне разрешается размещение гаража, обязателен монтаж вентиляции и применение пожароустойчивых расходных материалов. Если коттедж превышает 3 этажа, то он считается нежилым.

Что ждет нарушителя?

Несоблюдение предписанных правил грозит претензиями со стороны контролирующих органов и судебными разбирательствами. Во время строительства профильные службы не будут заниматься прокладыванием коммуникаций и подключением к централизованным инженерным сетям. В таком доме запрещено прописываться и жить. При рассмотрении дела в суде могут вынести решение о снесении незаконной постройки.

Если не строить, а покупать?

Проводить проверку всех документов также необходимо на этапе покупки загородного жилья. Если строение признано нежилым или определенные объекты на участке не узаконены, это чревато последствиями для новых владельцев. Иметь дело с подобными объектами – это большой риск. Когда вы приобретаете земельный участок под строительство, убедитесь в том, что его назначение соответствует вашему запросу.

Как происходит согласование?

Обращаясь к застройщику, предоставьте перечень необходимой документации для предварительной оценки. На основании описанных в документе требований будет составлен схематический план будущего коттеджа. Визуализация проекта даст собственнику представление о том, как будет выглядеть дом в конечном итоге. На этапе планирования запрещено отступать от норм СНиПа.

Когда застройщик приступает к реализации своих идей, на участке устанавливаются ограждающие конструкции (заборы). Они обозначают предельную площадь территории и устанавливают границы. Если вы владеете землей под застройку, на ней разрешено располагать жилой дом, гараж, летнюю кухню и подсобные помещения. В отдельных случаях делается разметка для посадки зеленых насаждений (чтобы не навредить подземным и надземным коммуникациям).

Особенности размещения дома на участке

При покупке или выборе земли стоит обратить внимание на совокупность внешних факторов, чтобы впоследствии не столкнуться с дополнительными ограничениями со стороны местного самоуправления. Осмотрите ландшафт, обратите внимание на наличие растительности и рельеф местности.

Учтите, что по закону при наличии 12 соток площади разрешено застраивать лишь 30% от участка. Для кого-то этого может быть мало.

Градостроительный кодекс накладывает ограничения для строительства коттеджа, предназначенного для проживания одной семьи. Площадь территории под застройку не должна превышать 1500 кв. м.

Еще одним важным аспектом является плотность застройки. На частной территории необходимо также учитывать интересы соседей. Наличие затененной зоны возле дома может привести к естественному накоплению влаги и, как следствие, разрушению фундамента.

Возможные проблемы

Многие собственники индивидуальных объектов застройки рассчитывают на личное использование коттеджа, поэтому могут пренебрегать определенными правилами. Как показывает практика, в дальнейшем при попытке продать такой дом владельцы могут столкнуться с трудностями. Чтобы избежать возможных проблем, лучше задумываться о ликвидности недвижимости еще на этапе застройки. Воспользуйтесь следующими советами:

1. Отложите определенную сумму на оформление документов;
2. При возможности обратитесь к организации, которая делает бумаги под ключ и владеет всеми компетенциями;
3. Не спешите со строительством, соблюдайте сроки оформления документов;

Оригинальные идеи архитекторов и дизайнеров далеко не всегда сопоставимы с практичностью и реальными требованиями местных органов самоуправления. Старайтесь вписывать свою задумку в нормативы и строить дом своей мечты по всем правилам.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник nedvio.com

СНиП для ИЖС

Согласно внесенным в Градостроительный кодекс поправкам, объект индивидуального жилищного строительства определяется как отдельно стоящий дом, имеющий не более трех надземных этажей и высотой не свыше 20 метров.

Объект ИЖС состоит из жилых комнат и помещений дополнительного назначения, и не предназначен для разделения на самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Поэтому индивидуальный жилой дом не может делиться, к примеру, на отдельные квартиры.

Земельный участок под жилищное строительство должен удовлетворять определенным условиям:

• Подключенные коммуникационные сети;
• Возможность беспрепятственного подъезда автотранспорта;
• Имеющаяся развитая инфраструктура территории.

Участок земли также должен отвечать всем параметрам, предъявляемым собственникам будущих объектов недвижимости.

Основным требованием жилищного строительства является нахождение в пределах населенного пункта.

Возведенный частный дом должен обладать прочным фундаментом, проживание в нем должно быть безопасным для жильцов и других лиц.

Требования безопасности устанавливаются в Строительных Нормах и Правилах (СНиПах).

Система нормативно-правовых актов, регулирующих строительную деятельность, ранее существовала наряду с Государственной системой стандартизации. С 2010 года существующие СНиПы стали именоваться СП (Сводами Правил).

При их несоблюдении не допускается строительство индивидуального жилого дома, а также нежилых зданий.

Объекты ИЖС должны возводиться в строгом соответствии с действующими нормами и правилами в области строительства.

Несоответствие состояния технического объекта требованиям СНиП может явиться причиной принятия решения судом о принудительном сносе строения, а кроме того, с правообладателя может быть взыскана крупная сумма штрафа.

При возведении жилого дома при несоблюдении установленной процедуры, придется обращаться в суд, при этом обосновав безопасность строения в соответствии со строительными нормативами и правилами.

Правовая база

В процессе проектирования и возведения жилых домов необходимо руководствоваться на нормы, закрепленные СП 55.13330.2016 – Актуализированная редакция СНиП 31.02.2001.

Строительство коттеджных домов выполняется, в соответствии со СП 53.13330.2010. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения.

Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства основывается на СП 11-111-99. Актуализированная редакция СНиП 11-3-99.

При возведении объектов на земельных участках под ИЖС следует опираться на действующий Земельный кодекс РФ и ГрК РФ.

Они содержат технические требования к строениям, участкам земли, а также к их разрешенному использованию.

Нужно ли разрешение на строительство

С 4 августа 2018 года отменено требование о необходимости получении разрешения на строительство или реконструкцию, а также разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. В настоящее время действует уведомительный порядок начала и завершения строительства объектов индивидуального строительства и дачных домов.

СНиП индивидуального жилищного строительства

Если земельный участок имеет в качестве вида разрешенного использования ИЖС, то он может предназначаться только для возведения жилых домов.

Сюда относятся также постройки и вспомогательные сооружения, которые необходимы для проживания в комфортных условиях (беседка, баня, гараж, сарай и др.).

Запрещается осуществляется строительство зданий для ведения промышленного производства.

При строительстве частного дома для проживания необходимо ориентироваться на правила, предусмотренные СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.

В этом акте указывается, что для возведения применяются огнеупорные строительные материалы, обладающие стойкостью к образованию грибка, которые не опасны для жизни и здоровья граждан.

СНиП предполагает начало процесса постройки частного дом при соблюдении следующих условий:

Соблюден уведомительный порядок	строительных работ объекта недвижимости и имеется технический план жилого дома
Построенный объект соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности	также имеется проектная документация и план с согласованием точных границ земельного участка

Основаниями для осуществления регистрации собственности на объект ИЖС, являются:

1. документы, удостоверяющие факт возведения указанного объекта недвижимости и включающие его техническое описание;
2. правоустанавливающие бумаги на участок (в случае отсутствия регистрации на землю).

Расположение построек на участке

Постройки должны быть размещены на расстоянии не менее пяти метров от дорог, и более трех метров от проезда на иные территории до объекта.

Источник ipoteka-nedvizhimost.ru

Какие нормы строительства на земельном участке ИЖС?

Земельные участки, предназначенные для застроек, обозначенные как ИЖС (индивидуальное жилое строительство), как правило, сосредоточены вблизи населённых пунктов либо в их черте ближе к окрестностям.

Такие территории помогают решить жилищную проблему, предоставляя возможность выкупившим участок сделать это по вкусу за собственные средства и даже оформить прописку в построенном жилье. Однако возведение строений в границах ИЖС не может происходить спонтанно. Что нужно учитывать владельцам участков, приступая к их обустройству?

Нормы строительства на земельном участке

Существует ряд требований относительно безопасности, в связи с чем разработаны законодательные нормы по допуску строений в эксплуатацию.

Законодательство

Предоставление участка под ИЖС в 2018 году регламентируется статьей 39.5 Земельного Кодекса РФ, поэтому любой землевладелец вправе возводить на полученном участке построения на своё усмотрение (как жилые, так и не предназначенные для проживания), сносить их, доверять строительство другим лицам, исходя из:

• права использования земельных наделов под ИЖС, закреплённого в Гражданском кодексе РФ, ст. 263, ч.1.;
• основных правил строительства, указанных в Градостроительном кодексе;
• особенностей получения разрешения на проведение работ по застройке, размеры и общий проект согласно СНиП;
• санитарных норм, которые отражены в СанПин;
• норм противопожарной безопасности в соответствии с НПБ.

Получение разрешения

Чтобы получить разрешение на строительство, собственник земельного надела может обратиться в отдел по строительству и архитектуре при администрации.

ВАЖНО! Оформленное разрешение даёт возможность владельцу строить недвижимость (жилой дом, гараж, сарай и т.п.) на протяжении 10 лет с момента получения. При этом смена владельца участка на действие документа не распространяется, так как он предоставляется на землю, а не на физическое лицо.

По истечению десяти лет возможно продление срока действия разрешения, предварительно подав соответствующее заявление, но не позже, чем за 2 месяца до истечения срока действующего документа.

Ширина проезда между земельными участками

Многие жильцы, соблюдая установленный порядок формирования собственного участка в пределах ограждения, пытаются облагородить и сделать более полезной полосу вдоль забора со стороны улицы.

В ход идут высадка кустарников, деревьев, разбивка цветочных клумб, оборудование лавочек, столиков и т.п. Тем не менее и для этой площади существуют определённые требования.

Следует учитывать, что ширина проезжей части должна составлять:

• не менее 3,5 м – для дорог с одной полосой движения;
• не менее 7 м – с двумя полосами движения.

Обратите внимание! Эти лимиты не могут быть уменьшены из соображений безопасности дорожного движения и для обеспечения проезда техники спецслужб (пожарной, скорой помощи, аварийной машины) в случае такой необходимости.

Для проезда пожарных машин к жилищу и доступа работников службы с автолестницей или автоподъемником в любое помещение необходимо оставить проезд к дому 3,4 м. На территории этой зоны не разрешается:

• возводить ограды;
• располагать воздушную электропроводку;
• высаживать деревья;
• устанавливать любые другие препятствия для проезда.

Не должны мешать свободному проходу пешеходов и проезду транспорта также и открывающиеся гаражные ворота: для этого лучше соблюдать расстояние не менее 10 м от входа в гараж до окон соседских жилых строений, и проследить, чтобы сам проезд к гаражному помещению не пересекался с пешеходной дорожкой, ведущей от калитки к парадному или “чёрному” входу в дом.

СНиП для строительства частного дома

СПРАВКА. Строительные нормы и правила (СНиП) представляет собой пакет нормативных актов технической, правовой и экономической направленности, который принят органами исполнительной власти и регламентирует проведение градостроения, в том числе инженерных коммуникаций, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

Правила

Согласно требованию СНиП обязательно нужно учитывать:

• расстояние между объектами на участке;
• присутствие инженерных коммуникаций;
• взаиморасположение строений;
• требования относительно возведения построек.

Основными правилами градостроения на территориях ИЖС являются:

1. возведение только 1 жилого дома на 1 участке, площадью не превышающего 1200 кв. м;
2. соблюдение так называемой красной линии (установленных расстояний к местам общего пользования).

ВНИМАНИЕ! Если постройки выступают за “красную линию” – это считается очень серьёзным нарушением, которое зачастую влечёт за собой судебное разбирательство. Чтобы этого избежать, перед началом строительства нужно оградить свою территорию, чётко обозначив границы возможной застройки.

Расположение строений

Кроме жилого дома на земле ИЖС могут возводиться помещения хозяйственного и бытового предназначения:

• баня;
• летняя кухня;
• гараж;
• сарай;
• прочие сооружения.

Обратите внимание! Правила относительно расстояний между строениями на участке ИЖС могут отличаться по регионам, варьируя от 2 до 6 метров.

До тупиковых дворов или красной линии улиц, на которых нет активного передвижения транспорта, должен быть отступ не менее 3 м. При этом хозпостройки лучше расположить в глубине участка.

Основной упор при планировании застройки участка делается на дистанцию между соседями и по отношению к окружающим объектам.

Расстояние между постройками

При возведении построек, надо учитывать ключевые параметры расстояний:

• не менее 5 м от дороги и 3 м от проезда (для жилых и нежилых помещений);
• не менее 5 м от забора (для жилого дома) и 1 м (для нежилой постройки);
• не менее 8 м между забором и баней (сауной) соседей;
• не менее, чем 12 м между жилым домом и туалетом;
• не менее 8 м компостной ямы до дома, 20 м – до колодца;
• не менее 12 м между домом и постройками для скота.

Сколько этажей можно строить?

СПРАВКА. Строительство многоквартирных домов на территориях ИЖС запрещается даже, если одним собственником объединены несколько таких участков. Такое нарушение расценивается как нецелевое использование земельных участков.

На участках, предназначенных для индивидуального строительства разрешается возводить дома, максимальной высотой в три этажа.

Нужно ли регистрировать баню?

Если “баня” представляет собой сколоченную душевую кабинку, регистрировать её не обязательно. Но если строение выполнено капитально (имеет фундамент, который невозможно переместить), лучше его зарегистрировать.

ВАЖНО! Начиная строительство бани, особенно важно соблюсти установленные правила относительно дистанции с соседями, поскольку при нарушении санитарных норм, строение могут снести по решению суда.

Гараж

Гаражные постройки можно обустраивать по линии застройки участка (вровень с домом или по одной линии с ограждением). В последнее время его всё чаще встраивают в первый этаж жилого дома.

СПРАВКА. Согласно законодательству, специальных разрешений на строительство гаража на своем участке не требуется.

По нормам ИЖС гаражное помещение является хозяйственной постройкой, поэтому его возведение разрешено в 1 м от забора.

До ближайшего соседского строения соблюдается не менее 6 метров для большей безопасности застроек в случае возгорания.

Если гараж примыкает к жилому дому, то:

• соседствовать с границами других владельцев он должен на расстоянии не менее 3 м;
• границей их участка – 1 м.

Если примыкает к птичнику или сараю для содержания скота, то:

• должен граничить с соседом на расстоянии не менее 1-3 метра;
• границей его участка – 4 метра.

Можно ли построить автосервис

ВНИМАНИЕ! Индивидуальное жилищное строительство предусматривает постройки жилого назначения, поэтому объекты, на нём расположенные предназначаются для проживания людей.

Для предпринимательской деятельности, в том числе, связанной с оказанием услуг автосервиса территории ИЖС быть использованы не могут.

СПРАВКА. Чтобы получить разрешение на открытие такого заведения, необходимо перевести часть земельного участка, где предполагается расположение такого объекта из целевого назначения под индивидуальное жилищное строительство в целевое назначение для общественно-деловых целей, обратившись в уполномоченный орган местного самоуправления. Только в этом случае можно начинать строительство, не опасаясь демонтажа.

Высота заборов и ограждений

Соседские земельные наделы должны быть отгорожены друг от друга таким забором, который не даёт взаимного затенения:

Высота забора не должна превышать в общей сложности 1,5 метра. Как вариант, возможен “непрозрачный” забор высотой не более 0,75 м с добавлением “по верху” конструкции, пропускающей свет для компенсации высоты в 1,5 м.

Глухой забор (до 2,2 м) можно поставить на границе с проезжей частью. Такой же забор возможен и между соседними участками, но только при заключении договора между соседями (по обоюдному согласию).

Обратите внимание! Если право владения участком переходит к другому лицу, заключенное с предыдущим хозяином соглашение утрачивает силу.

Минимальные требования

Законодательно установлено минимальные требования к площади жилого дома и отдельных помещений внутри его.

Для каждого жилого строения положена:

• одна гостиная или комната общего пользования площадью не менее12 кв. м;
• кухня – не менее 6 кв.м;
• совмещённый санузел – 3 кв. м;
• ванная – 1,8 кв.м;
• туалет – 0,96 кв.м.
• прихожая – не менее 1,8 кв.м.

Высота помещений в жилых строениях не может быть меньшей, чем 2,5 метра. Если есть второй этаж или мансарда, лестница. которая ведёт к ним должна быть не менее 0,9 м по ширине.

ВАЖНО! Если в мансарде располагается гостиная или кухня, а также санузел, то площадь помещений можно уменьшить не более, чем на 15%.

Инженерные коммуникации

Частные жилые дома должны быть снабжены всеми необходимыми инженерными сооружениями для нормального проживания людей, а именно:

К сожалению, на практике указанные нормы выполнимы не всегда и требуют согласования на месте.

Канализация

Эта коммуникация напрямую связана с возможностью провести в доме водопровод, поскольку его строительство не разрешают без наличия канализации.

Для канализации разрешается:

• подводить трубы от центральной канализационной системы;
• обустраивать выгребные ямы, предусматривая способы чистки туалетов.

Отопление и вентиляция

Для отопления допустимо использование:

Если в доме используется котёл, нужно предусмотреть помещение для котельной (не менее 5 кв.м). Можно подключиться к центральной системе отопления.

При использовании отопления необходим доступ свежего воздуха для удаления продуктов сгорания, поэтому крайне важна вентиляция в помещении, где находится топка.

Вентиляция может быть:

• естественная – через канал-воздуховод, прикрытый сеткой от насекомых и вытяжку (часто достаточно происходит вентиляция через ветхие двери и окна); такая вентиляция допустима при мощности отопительного прибора не более 30 квт;
• искусственная – вентилятор, который подбирается, исходя из того, какой расход воздуха нужен котлу с добавлением 30%.

Газоснабжение

При газовом отоплении трубопровод прокладывается только со стороны котла или кухни.

ВАЖНО! Ни в коем случае нельзя тянуть газовые трубы через весь дом или сквозь фундамент.

В случае, приготовления пищи с использованием газового баллона, его объем не должен превышать 12 литров. Большие баллоны нужно держать в отдельном помещении.

Электроснабжение

Электричество подводится при помощи линий электропередач.

Обратите внимание! Кабель необходимо протягивать на высоте не менее 2,75 м относительно поверхности земли, если на улице нет активного движения. Если же улица оживлённая, высота увеличивается до 6 м.

Если расстояние между опорами превышает 25 м, необходима установка дополнительного столба, при этом провода закрепляются на расстоянии 0,2 м друг от друга.

ВАЖНО! Снаружи или внутри дома устанавливаются приборы, ведущие учёт энергопотребления.

Водоснабжение

Подача воды в жилой дом может быть обеспечена через:

• колодец;
• скважину;
• централизованный водопровод (при наличии централизованной канализации).

Горячее водоснабжение в зоне ИЖС осуществляется автономными устройствами:

• бойлерами;
• нагревателями;
• конвекторами.

Пожарная безопасность

Скученность зданий может быть небезопасным в плане возникновения пожара, поэтому нужно особые правила противопожарной безопасности были закреплены в СНИП 30-02-97 но нужно придерживаться требований пожарной инспекции, закрепленных в СНИП 30-02-97, соблюдая отступы между соседними зданиями с учётом их “горючести”:

• Между каменными строениями расстояние должно быть не менее 6 м.
• Между деревянными объектами – 15 м.
• Деревянные и каменные постройки не должны возводиться ближе, чем на 10 м.

ВАЖНО! Если на участке для застройки будут использоваться деревянные перекрытия, расстояния увеличиваются на 2 м, с учётом указанных категорий.

Стоит учитывать, что во внимание берутся не только постройки внутри одного участка, но и соседские, поэтому правомочны все договора, которые заключены соседями, за исключением тех, которые нарушают правила пожарной безопасности. В этих случаях жильцы могут быть привлечены к административной ответственности.

Итоги

Соблюдение норм застройки участков ИЖС необходимо для того, чтобы обеспечить максимальную безопасность проживания людей, поэтому их должен придерживаться каждый сознательный гражданин, обустраивающий индивидуальную территорию.

Если же недобросовестные застройщики нарушают права соседей, а мирно решить конфликт не удаётся, жилец может обратиться в администрацию, с судовым иском или к работникам прокуратуры. При этом лучше подать письменное заявление и предоставить доказательства (например, фото или видео-факты, выводы экспертизы относительно санитарных норм, результаты анализов воды) для возобновления справедливости.

Источник georeestr.com