2. К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.
Комментарий к статье 41
Жилые зоны предназначены для организации здоровой, удобной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.
Территориальные строительные нормы Московской области «Планировка и застройки городских и сельских поселений (ТСН ПЗП-99 МО)» (приняты и введены в действие распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 10 января 2000 г. N 1) устанавливают критерии формирования жилых зон.
При формировании жилых зон необходимо предусматривать преимущественное размещение жилых домов разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные с приквартирными участками; усадебные); объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; гаражей и стоянок для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовых объектов; а также детских, спортивных и хозяйственных площадок, зеленых насаждений.
Круглый стол «Индивидуальное и малоэтажное строительство в городе Москве»
Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка не более 0,5 га, а также мини-производства при соблюдении действующих санитарных правил и норм.
К жилым зонам следует относить территории садово-дачной застройки, расположенной в пределах границ поселений, при оборудовании жилых домов для постоянного проживания населения.
Для определения размеров территорий жилых зон допускается принимать укрупненные показатели в расчете на 1000 человек: в городах — при средней этажности жилой застройки до трех этажей — 10 га для застройки без земельных участков и 20 га — с земельными участками; от 4 до 8 этажей — 8 га; 9 этажей и выше — 7 га; в сельских поселениях с преимущественно усадебной застройкой — 40 га.
Потребность в жилищном фонде и его структура должны определяться на основе анализа фактических и прогнозных данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности, исходя из необходимости обеспечения каждой семьи отдельной квартирой. Для муниципального жилого фонда устанавливается социальная норма площади жилья.
Для определения объемов и структуры жилищного строительства допускается принимать среднюю обеспеченность жилым фондом 30 кв. м общей площади на 1 чел., в том числе в муниципальном многоэтажном жилом фонде — 20 кв. м/чел.
При определении соотношения и типологии нового жилищного строительства необходимо также исходить из учета конкретных условий развития города, наличия территориальных ресурсов, существующей строительной базы, градостроительных и историко-архитектурных особенностей.
Элементами планировочной организации жилых зон являются:
квартал — площадь, как правило, от 1 — 1,5 до 10 га, ограничен улицами, дорогами, пешеходными аллеями, естественными рубежами и включает, наряду с жилыми домами, встроенные или отдельно стоящие объекты культурно-бытового и обслуживающего назначения; в исторических зонах городов, а также в малых городах и поселках квартал является основным элементом организации жилой застройки;
Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство: Перспективы. Кейсы. Программы.
микрорайон — формируется преимущественно на свободных территориях площадью до 30 — 40 га в средних и больших городах в увязке с планировочной структурой города при обеспечении сомасштабности застройки и применяемых архитектурно-пространственных решений сложившейся части города.
Микрорайон может иметь единую структуру или формироваться из жилых групп, сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации существующей части города, квартал и микрорайон подразделяются на участки землепользования в соответствии с планом межевания территории;
жилой район — формируется как группа кварталов или микрорайонов обычно в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами. Площадь территории жилого района, как правило, от 80 до 120 га, но не более 250 га.
В малых городах и поселках вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района. В случае расчлененности территорий малых городов и поселков естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30 — 50 га.
При размещении жилой застройки в комплексе с объектами общественного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застройка формируется в виде отдельных жилых групп.
При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых групп обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории, режимам градостроительной деятельности, накладываемым на ее развитие зонами особого градостроительного и специального регулирования, условиями организации строительства и стройбазы, ландшафтами, историко-архитектурными условиями и иными требованиями.
В городах основными типами жилой застройки являются: многоквартирная многоэтажная (5 и более этажей); многоквартирная средней этажности (2 — 4 этажа); малоэтажная с участками при квартирах, в том числе блокированная; усадебная.
В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается смешанная по типам застройка. Предельно допустимые размеры приусадебных земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления.
Границы, размеры и режим использования территории участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей совместной собственности членов товарищества — собственников жилых помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах), определяются градостроительной документацией о застройке с учетом законодательства Российской Федерации и правовых актов Московской области.
Размещение зданий и сооружений технического и вспомогательного назначения (трансформаторные и распределительные подстанции, тепловые пункты, насосные и пр.) должно быть компактным и не выходить на линию застройки улиц и магистралей. Подъезды к группам технических сооружений должны предусматриваться с внутриквартальных проездов.
При реконструкции районов сложившейся жилой застройки необходим дифференцированный подход к выбору режима реконструкции в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 60 — 70 гг. XX в., сложившиеся районы индивидуальной усадебной застройки), размера жилых зон.
На территориях с ценной исторической застройкой следует применять режим ограниченной (восстановительной и щадящей) реконструкции:
в режиме «восстановление» предусматриваются ремонт, модернизация, регенерация фрагментов, не допускаются снос, нарушение стилевого единства существующей застройки, изменение функционального назначения территории, изменение характера землепользования;
в режиме «щадящей» реконструкции допускается выборочный снос отдельных существующих зданий, не представляющих исторической ценности, для последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания, предусматриваются реконструкция и модернизация существующих зданий (перепланировка, надстройка этажей, мансард, пристройка секций), комплексное благоустройство.
При сносе существующей застройки более 50% реконструкция считается радикальной. Допускается полный снос существующей застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений.
Планировку и застройку жилых зон на резервных территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей застройкой:
городских кварталов и микрорайонов (в случае расположения резервных территорий на участках, граничащих со сложившейся городской застройкой);
сельских и других поселений, а также характером ландшафта — при расположении резервных территорий за пределами городской (поселковой) черты. Как правило, в этом случае размещается малоэтажная усадебная застройка.
При размещении резервных территорий, непосредственно развивающих сложившуюся территорию города, тип застройки определяется с учетом общей структуры жилищного строительства города или поселка при соблюдении архитектурно-планировочных, санитарно-гигиенических и экологических требований.
На территории жилой зоны сельского поселения на основе функционального и строительного зонирования, как правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.
Преимущественным типом застройки в сельских поселениях являются жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.
Для жителей многоквартирных жилых домов, а также жителей усадебной застройки при дефиците территории могут предусматриваться дополнительные участки для размещения хозяйственных построек, огородничества и развития личного подсобного хозяйства за пределами жилых зон, на земельных участках, не являющихся резервом для жилищного строительства, с соблюдением природоохранных, санитарных, противопожарных и зооветеринарных требований.
Источник: www.zonazakona.ru
Как изменилось законодательство о загородной недвижимости в 2022 году
Власти легализовали самострои и распространили эскроу на строительство индивидуальных домов
С начала текущего года законодательство о загородной недвижимости претерпело существенные изменения. Государство приняло ряд законов, которые улучшили положение владельцев индивидуальных жилых домов и облегчило процесс регистрации объектов. А также распространило механизм проектного финансирования и счетов эскроу на строительство коттеджей. Новая статья адвоката Олега Сухова ознакомит читателей с наиболее важными нормативными актами, вступившими (или вступающими) в силу в этой сфере в 2022 году.
С 01.03.2022 года возведение индивидуальных жилых домов в ходе комплексной малоэтажной застройки регулируется законом о долевом участии в строительстве
Закон № 476-ФЗ от 30.12.2021 года распространил действие закона о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ на правоотношения при строительстве индивидуальных жилых домов, когда для возведения объектов застройщик аккумулирует деньги граждан по договору долевого участия (ст.6 закона № 476-ФЗ). Соответственно, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилищного комплекса одним махом превратился в объект долевого строительства.
Поэтому с 01.03.2022 года в случае привлечения застройщиком денег физических лиц для строительства индивидуальных домов стороны должны будут заключать классический ДДУ. Его основные положения скрупулезно перечисляются в законе № 214-ФЗ. Наряду с этим, новеллы уточнили состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов (ИЖД), правовой статус доли владельца ИЖД в праве общей собственности на общее имущество, порядок передачи дольщику жилища и так далее. Ну и наконец, привлечение застройщиками денежных средств для создания индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса на основании ДДУ допускается теперь только с использованием счетов эскроу.
Ограничение глубины правовой проверки с 14.03.2022 года
Так уж исторически сложилось, что в России добрая половина объектов не соответствует виду разрешенного землепользования участка, на котором они расположены. Например, на участке с видом разрешенного использования под многоэтажную жилую застройку могут спокойно располагаться здания администраций, деловые центры, суды, для размещения которых предполагается совершенно иной вид разрешенного использования земли.
И никого это особенно не удивляет. Стоят себе и стоят. Однако чиновники Росреестра методично приостанавливают регистрационные действия с объектом ИЖС или садовым домом, когда объект не соответствует виду разрешенного землепользования.
Учитывая эту проблему, закон № 58-ФЗ от 14.03.2022 года запретил Росреестру проверять наличие правоустанавливающих документов на землю, где располагается объект ИЖС, соответствие здания или сооружения виду разрешенного использования земельного участка, а также наличие установленных применительно к данному участку ограничениям прав на землю (поправки в ч.15. ст. 40 закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ). Эти новеллы вступили в силу с 14.03.2022 года.
Расширение круга собственников, имеющих право на бесплатное получение земельного участка под индивидуальным жилым домом, возведенным до вступления в силу Земельного кодекса РФ
Закон № 137-ФЗ от 25.10.2001 года о вступлении в силу Земельного кодекса (ЗК РФ) декларировал, что граждане бесплатно оформляют в собственность участок под жилым домом, когда земля находится в фактическом пользовании домовладельца, а право собственности на объект возникло до вступления в силу ЗК РФ. Точно такое же право получили тогда и наследники, при условии, что право собственности наследодателя на дом возникло до вступления в силу Земельного кодекса.
Поначалу люди принялись с энтузиазмом подавать бумаги на бесплатное оформление участков, но потом дело как-то застопорилось. Оказалось, что далеко не все граждане фактически пользуются землей. Многие сменили место жительство и уехали в другие города и даже страны. Собственниками дома они от этого быть не перестали, а вот с фактическим пользованием все оказалось печально.
Нельзя же фактически пользоваться землей, когда находишься в другом городе или за границей. К тому же половина ИЖД находились в долевой собственности, а закон № 137-ФЗ в этой части вообще не упоминает о правах совладельцев объекта. Теперь власть исправила недочеты.
Закон № 478-ФЗ исключил требование о «фактическом» пользовании и установил, что «земельный участок предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственникам жилого дома, расположенного в границах такого земельного участка» (поправки в п.4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Эта норма вступает в силу с 01.09.2022 года.
Предоставление участков под индивидуальными домами, построенными до 14.05.1998 года (дата публикации Градостроительного кодекса в «Российской газете»)
Если называть вещи своими именами, то многие индивидуальные жилые дома, возведенные в 90-е годы, можно смело пустить под отвал бульдозера как самострои. Они стоят на государственной или муниципальной земле без разрешения властей. Недаром владельцы таких коттеджей до сих пор не могут оформить право собственности и живут под страхом лишения своей недвижимости.
Но вот в декабре 2021 года государство в лице президента и Федерального собрания (и неутомимого Павла Крашенинникова) сделало таким домовладельцам неожиданный подарок. Закон № 478-ФЗ дополнил закон № 137-ФЗ новой статьей 3.8. В соответствии с пунктом 2 этой статьи «до 1 марта 2031 года гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом».
Если нет проекта межевания территории либо он не предусматривает образование участка, то собственник заказывает в специализированной фирме либо в региональном БТИ схему расположения надела. Затем домовладелец направляет в местный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.
В качестве основания для получения земли собственник дома ссылается на пункт 2 статьи 3.8 закона № 137-ФЗ и указывает, что постройка возведена до 14.05.1998 года. К заявлению прикладывается схема участка, документы, подтверждающие технологическое присоединение или оплату коммунальных услуг, проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации до 01.01.2013 года, выписку из похозяйственной книги и так далее.
Интересно, что если у собственника «отсутствуют все эти документы, то заявитель прилагает только тот документ, который у него имеется, или все имеющиеся у него документы» (п. 6 ст. 3.8). Иными словами, домохозяин может обойтись одной схемой и не «заморачиваться» со сбором документов. Дальнейшая процедура проста до безобразия.
Получив заявление, чиновники выезжают на место и осматривают дом. Если здание находится по адресу, указанному заявителем, то подавать заявление о предоставлении участка не требуется. Он ставится на кадастровый учет и передается в собственность (или в аренду).
Власть откажется согласовать предоставление участка, если дом уже признан самовольной постройкой или когда по указанному в заявлении адресу чиновники не найдут никакого здания. Кроме того, отказ последует и в том случае, если заявитель не предоставит вообще никаких документов. Даже схемы расположения участка. Эта новелла вступает в силу с 01.09.2022 года.
Фактическая легализация самостроев, возведенных до 14.05.2022 года, при условии оформления участка
Предоставление в собственность участка под домом, возведенным до 14.05.1998 года, автоматически приводит к легализации самого строения. Тот же закон № 478-ФЗ вносит соответствующие поправки в статью 70 закона о регистрации недвижимости. Точнее дополняет ее частями 30 — 33.
Эти нормы указывают, что «государственная , транспортная доступность, инфраструктура, количество квартир и качественные характеристики самого жилья. Бизнес- и комфорт- обычно отличают от «эконома» огороженная, благоустроенная и охраняемая территория, организованная парковка, более развитая инфраструктура, улучшенные характеристики входной группы, больший метраж квартир, в некоторых комплексах — еще и наличие лифта».
Существуют и малоэтажные объекты премиум-класса, но это единичные проекты, чаще всего — в составе мультиформатных комплексов, где на общей территории, рядом с многоквартирными домами, строятся таунхаусы и коттеджи. По данным заместителя генерального директора девелоперской группы «ОПИН» Натальи Картавцевой, таких проектов на первичном рынке насчитывается сегодня не более пяти процентов.
«Присутствие малоэтажных объектов в составе мультиформатных комплексов увеличивает конкурентоспособность проекта, — рассказывает директор департамента продаж компании ORDO Group Москва Людмила Аксененко. — Например, в поселке «Лапино Лесное», помимо коттеджей и таунхаусов, есть четыре малоквартирных дома. В продажу они вышли позже других типов объектов, но по темпам реализации уже догнали таунхаусы».
Подавляющая масса малоэтажного предложения приходится все же на «чистый жанр». Как говорит Софья Лебедева, большинство таких новостроек — 75 процентов — относятся к комфорт-классу. Это 3-4-этажные дома, значительно меньше проектов высотностью 5 этажей, а двухэтажные почти не встречаются.
В основном это монолит-кирпич; панельные технологии при строительстве малоэтажного жилья применяются редко — среди крупных застройщиков панельной малоэтажки можно отметить разве что компанию ЛСР, которой принадлежит предприятие по производству панели серии «Европа». Самые крупные проекты малоэтажного жилья, вышедшие в 2014 году, — ЖК «Like City» (98 корпусов), ЖК «Анискино» (60 корпусов), ЖК «Болтино» (60 корпусов).
Географически, больше всего малоэтажных домов строится на северо-западе (29 процентов) и юго-востоке (22 процентов) Подмосковья. Проекты бизнес-класса сконцентрированы в основном на западе и северо-западе региона, в 30-километровой зоне от МКАД. В Новой Москве список невелик: по словам руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, на этой территории сейчас представлено около десятка малоэтажных проектов, из них на расстоянии 15 км от МКАД — шесть. В основном это территория поселка Марьино, где находятся такие проекты как «Рутаун» и «Спортивный квартал», и поселка Десеновское – «Новые Ватутинки» и «Андерсен». Существенный объем предложения относится к малоэтажному проекту «Бутовские аллеи».
Часто задаваемые вопросы
При осуществлении строительных работ на участке со статусом ИЖС зачастую возникают вопросы. На самые популярные ответим прямо сейчас.
Учитывается ли подвал?
Подвальное помещение не может использоваться в качестве жилой комнаты. Но оно учитывается за отдельный этаж, если верх перекрытия не меньше, чем на два метра приравнивается к уровню земли.
Здание в 5 этажей
Здание, высота которого составляет пять этажей, будет снесено.
Это обусловлено строительной нормой, установленной СНиПом – максимальная высота составляет три этажа.
Конструкция здания
Каждое здание представляет собой конструкцию, созданную из элементов, выполняющих несущую функцию или функцию ограждения, а порою выполняющих обе функции. Несущий остов дома — соединение различных конструктивных элементов (фундаментов, стен, колонн, перекрытий, крыш и кровель, мансард, лестниц) — именно это представляет собой конструкцию малоэтажного здания.
Восприятие нагрузок и воздействий, сохранение неизменяемой формы строения и его качеств эксплуатации обусловлено остовом дома. Конструктивная система представлена соединением взаимосвязанных конструкций здания. Малоэтажное строительство в Москве и малоэтажное строительство в Подмосковье отличается тем, что цена осуществления постройки относительно невысокая. А уровень цен имеет прямую зависимость от степени сложности конструкции и представляет собой сумму цены данного типа фундамента, общей площади дома, используемых материалов и инструментов.
Альтернатива даче
Знаю не понаслышке, что когда приезжаешь в деревню, то часто отдохнуть толком и не удаётся. На даче и участке всегда надо что-то делать и есть чем заняться — за домом необходимо постоянно следить, и поэтому приходится вкалывать как проклятый с ночи до зари. И траву покосить, и фасад подкрасить, и дрова привезти, вечно что-то ломается — есть куда руки приложить, забот не оберёшься.
Именно по причине огромного количества самостоятельно решаемых проблем запал многих владельцев с годами угасает и интерес к загородной жизни пропадает. Многие прагматичные и особо дальновидные товарищи (как бы трудно не давалось им это решение, но здоровье всё же дороже) отказываются от своих собственных садовых наделов в товариществах и родовых гнёзд в деревнях и сёлах и начинают рассматривать иные более экономные варианты своего прибывания на природе — это может быть и аренда загородного дома на летний период, и частые визиты на дачу к друзьям и знакомым. В результате изысканий на этот счёт в сложившейся ситуации, большинство страждущих приходит к выводу, что приемлемым и одним из самых достойных вариантов замены дачи для них является именно покупка просторной квартиры в малоэтажном доме. Решение действительно рациональное и как нельзя кстати — тем самым, можно вдоволь наслаждаться всеми прелестями жизни на природе и избавиться от пустых хлопот и лишних забот.
Самое время разбавить идеалистическую картинку, которую уже успел нарисовать потенциальный покупатель у себя в голове и рассмотреть негативные стороны проживания в многоквартирных малоэтажных домах за городом.
У всех на виду
В закрытых загородных малоэтажных кварталах и комплексах люди живут одной большой дружной семьёй, или если хотите коммуной — кому как больше нравится. Ничего не утаишь, всё видно как на ладони.
Не стоит сомневаться в том, что сарафанное радио уже спустя неделю-другую после заселения разнесёт слухи о личной жизни проживающего на всю округу во всех ярчайших подробностях и мельчайших деталях. Соседи в малоэтажках видят друг друга как облупленных, добавьте сюда социальные слабости: праздное любопытство — в итоге получается один большой жирный минус. Человеку по природе своей замкнутому, в силу своего характера нелюдимому некоммуникабельному очень сложно будет ужиться с излишне внимательными соседями. Неразговорчивым клиентам я бы рекомендовала купить квартиру в многоэтажке или собственный загородный дом — там намного легче затесаться, там я уверена соседям до вас не будет никакого дела.
Источник: egrn-rosreestr-online.ru