Малоэтажные строения предложили отнести к категории жилых комплексов. В Госдуму внесен соответствующий законопроект. Документ размещен в электронной базе Госдумы.
Согласно законопроекту, к жилым комплексам будут относить малоэтажные строения, возведенные в соответствии с законом о долевом строительстве. Понятие жилого комплекса будет уточнено. Признаками ЖК назвали наличие совокупности индивидуальных домов и (или) участков, наличие имущества общего пользования, наличие документов по планировке территории. Кроме того, будет определен порядок управления и содержания общего имущества в жилых комплексах.
Собственники домов смогут запустить проведение общего собрания для принятия решения о признании совокупности индивидуальных жилых домов и участков жилым комплексом. Индивидуальные дома должны быть расположены на смежных участках и находиться в границах территории, где находятся объекты, которые собираются признать общим имуществом. Решение о формировании ЖК должны поддержать не менее трех четвертей собственников жилых домов и других объектов недвижимости. При этом участие в общем собрании должны принять все собственники.
Малоэтажное строительство домов. Ошибки. Экспертное мнение. Особенности строительства.
Источник: www.tatre.ru
Малоэтажное жилищное строительство что к нему относится
В статье рассматриваются основные показатели, характеризующие состояние сектора малоэтажного домостроения в регионах России, и факторы, обусловливающие перспективы развития малоэтажного строительства на среднесрочный период. Среди основных причин неоднородности развития малоэтажного домостроения в российских регионах выделены степень поддержки органов региональной и местной властей, развитость строительного сектора региональной экономики, обеспеченность предприятий строительной индустрии производственными мощностями, состояние рынка строительных материалов, соотношение спроса и предложения на рынке жилья, уровень доходов населения региона, которые в своей совокупности определяют специфику социально-экономического развития регионов, их жилищной сферы и возможности ее модернизации. В процессе анализа объемов и темпов ввода жилья в регионах различных федеральных округов, его состава и структуры дана оценка возможностей малоэтажного домостроения по решению жилищной проблемы на региональном уровне с учетом расселения ветхого и аварийного жилья, а также повышения доступности и обеспеченности жильем населения. На основе систематизации региональных тенденций развития малоэтажного домостроения определены перспективы дальнейшего расширения малоэтажной застройки: в крупных городах и их пригородах – формат бизнес-класса, индивидуальные или блокированные дома; в небольших городах – разные форматы индивидуальных и квартирных малоэтажных домов; в поселках – по требованиям эффективности организации и функционирования градообразующих производств.
Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство: Перспективы. Кейсы. Программы.
1. Бороухина Н.Н., Учинина Т.В. Анализ потребительских предпочтений при выборе жилья в организованных коттеджных поселках (на примере г. Пензы) // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1. — URL: www.science-education.ru/121-17152 (дата обращения: 30.03.2015).
2. Коростин С.А. Особенности и тенденции развития регионального рынка малоэтажного домостроения // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. – 2013. – № 1 (22). – С. 95.
3. Коростин С.А. Реализация региональной жилищной политики развития малоэтажного домостроения: проблемы, решения, перспективы. – Волгоград : Изд-во ВолГУ, 2014. – 275 с.
4. Коростин С.А. Современный подход к разработке и реализации государственной политики в сфере решения жилищной проблемы российских регионов / Гришин И.А., Коростин С.А. // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. – 2012. – № 2 (21). – С. 85-91.
5. Малоэтажное строительство в России – информационный портал новой строительной отрасли. Регионы [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://lowbuild.ru/lb_region/lb_region_10.htm (дата обращения: 06.04.2015).
6. Недвижимость. Полезная площадь. Рекордные 82 млн кв. м жилья построили в России в 2014 году – Путин [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.ppl.nnov.ru/content/19439 (дата обращения: 27.04.15).
7. Новостройки Волгограда [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http:// http://новостройки-в-волгограде.рф (дата обращения: 08.04.2015).
8. Правительство Новосибирской области. Экономика и финансы. Экономический потенциал [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.nso.ru/page/2265 (дата обращения: 06.04.2015).
Характерной чертой последних нескольких лет развития жилищного строительства в регионах России стала активизация малоэтажного домостроения и увеличение его доли в общем объеме вводимого жилья до существенных размеров. Причины, по которым больше половины строящегося жилья является малоэтажным, заключаются в скорости строительства, низкой себестоимости, доступности, комфортности, высокой адаптивности к пожеланиям потребителей, быстроте внедрения передовых технологий. Перечисленные преимущества малоэтажного домостроения сделали его одним из наиболее актуальных направлений для региональной жилищной политики по решению жилищного вопроса, улучшению жилищных условий и повышению обеспеченности жильем населения российских регионов. Весьма существенным обстоятельством является и тот факт, что отношение жителей регионов к малоэтажному жилью заметно улучшается, и все больше семей отдают предпочтение именно ему как постоянному месту проживания и ведения домашнего хозяйства [1].
За 2014 г. в России, по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), построено и введено в эксплуатацию жилье общей площадью 81 млн кв. м, что по сравнению с 2013 г. больше на 14,9% и является рекордным результатом за новейшую историю Российского государства. В региональном разрезе объем вводимого жилья имеет следующую структуру: Московская область — 8,2 млн кв. м (10,2%), Краснодарский край — 4,7 млн кв. м жилья (5,9%), Москва — 3,3 млн кв. м (4,1%), Санкт-Петербург — 3,2 млн кв. м (4,0%), Тюменская область — 3,1 млн кв. м (3,9%), Республика Башкортостан — 2,6 млн кв. м (3,3%), Свердловская область — 2,4 млн кв. м (3,0%), Республика Татарстан — 2,4 млн кв. м (3,0%), Ростовская область — 2,3 млн кв. м (2,9%), Новосибирская область — 2,2 млн кв. м (2,7%), Челябинская область — 2,03 млн кв. м (2,5%), Самарская область — 1,8 млн кв. м (2,3%). При этом индивидуальными застройщиками в 2014 году введено 260,3 тыс. жилых домов общей площадью 35,2 млн кв. м, что также на 14,9% больше значения показателя 2013 года, а доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного жилищного строительства в целом по России достигла 43,5% [6].
Малоэтажное домостроение большей частью детерминировано теми же факторами, что и весь строительный сектор, для которого характерна неоднородность развития по регионам России и наличие среди них лидеров и аутсайдеров. Данная неоднородность малоэтажного строительства в региональном разрезе обусловлена особенностями социально-экономического развития регионов: степенью поддержки органов региональной и местной властей, развитостью строительного сектора региональной экономики, обеспеченностью предприятий строительной индустрии производственными мощностями, состоянием рынка строительных материалов, соотношением спроса и предложения на рынке жилья, уровнем доходов населения региона. Эти и другие обстоятельства определяли темпы роста сектора малоэтажного домостроения российских регионов с 2008 года и сохранят свое влияние в среднесрочной перспективе при возможном изменении позиций регионов, распределяемых в зависимости от объемов ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья [2].
По итогам 2013 года в Ленинградской области возведено 940 тыс. кв. метров малоэтажного жилья, что превышает половину от всего нового жилья, построенного за год в регионе. По сравнению с предыдущим годом этот показатель стабилен, поскольку в 2012 году его величина была на уровне 59%.
Лидерами малоэтажного домостроения в Ленинградской области стали Всеволожский и Гатчинский районы, вслед за ними идут Тосненский и Кировский, причем эти четыре района лидируют и в целом по объемам жилищного строительства. Немаловажным фактором развития малоэтажного домостроения в Ленинградской области является реализация органами региональной власти программы переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Ими было запланировано в 2013-2014 годах расселить 140 аварийных домов в 20 муниципальных образованиях области. Большую роль в этом сыграл принятый в регионе закон о выделении бесплатных участков под строительство многодетным семьям [5].
Серьезные успехи в сегменте малоэтажного домостроения демонстрирует также Новосибирская область, занимающая лидирующее положение в Сибирском федеральном округе. За 2013 год в Новосибирской области введено 1 723,4 тыс. кв. метров общей площади жилья, в том числе малоэтажного — 544 тыс. кв. метров (31,6%), на душу населения введено 0,63 кв. метров жилья, что превысило среднероссийский показатель [8]. В 2012 году аналогичные показатели составили 1550 тыс. кв. метров жилья в целом, из них 526,7 тыс. кв. метров приходится на малоэтажное, что соответствует 34%.
Весьма весомую роль для стимулирования малоэтажного строительства играет государственная поддержка, осуществляемая из бюджета Новосибирской области, и в 2013 году 10356 застройщиков получило субсидии на общую сумму 2289,05 млн руб. Объем господдержки существенно вырос по сравнению с 2012 годом, в котором субсидии получили 323 застройщика на общую сумму 1086,65 млн руб. Эффективность такой поддержки доказывается тем, что при ее использовании средняя стоимость строительства 1 кв. метра ниже средней стоимости строительства почти на 30% и составила порядка 26 тыс. рублей [4].
В Алтайском крае индивидуальное малоэтажное жилье составляет более половины от всего строящегося в регионе, в 2013 году общий объем возведенного жилья составил 663 тыс. кв. метров, из них 350 тыс. кв. метров (53%) относится к малоэтажному, роль которого в регионе крайне важна, поскольку здесь преобладают сельские поселения, жители которых предпочитают жить в собственном доме или коттедже. Несмотря на это, по темпам роста малоэтажное жилье отстает от общей динамики строительного рынка, т.к. в 2013 году по сравнению с 2012 годом общий объем строительства вырос на 2,7%, а по малоэтажному сегменту снизился на 4%. Среди лидеров малоэтажного домостроения по итогам 2013 года стоит выделить Барнаул (141 тыс. кв. метров), Первомайский район (26,6 тыс. кв. метров) и Новоалтайск (11,2 тыс. кв. метров). Средняя стоимость 1 квадратного метра малоэтажного жилья в Алтайском крае находится на уровне 33 тыс. рублей, что на 28,3% дешевле, чем в квартирах многоквартирных домов (46 тыс. рублей за 1 кв. метр), но с учетом большей площади малоэтажных домов (100-120 кв. метров) их цена начинается от 3-3,5 млн рублей.
В Московской области удельный вес малоэтажного жилья на рынке жилой недвижимости в последние несколько лет составляет порядка 12-14%, а цена на него варьируется в зависимости от удаленности от столицы, инфраструктуры проекта, транспортной доступности, имиджа коттеджного поселка, архитектурных решений, ориентации на социальные группы населения, стадии строительства. Наибольшее количество малоэтажных коттеджных поселков располагается на Новорижском и Пятницком шоссе, а также в городе Люберцы, где практика малоэтажного домостроения уже имеет серьезный опыт и традиции.
При проектировании новых малоэтажных поселков в подавляющем большинстве случаев выдерживается требование шаговой либо велосипедной доступности по отношению к уже построенным и сданным в эксплуатацию коттеджным поселкам, а также к загородным рынкам. Во многих малоэтажных комплексах имеются множество инфраструктурных объектов, таких как магазины, спортивные комплексы, детские сады, школы. Это говорит о том, что подход к строительству малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным в основном не меняется, а в большей мере зависит от объема и масштаба строительства.
К настоящему времени можно с уверенностью утверждать, что малоэтажное жилье, возводимое в Подмосковье, уже утвердилось в пространственном и проектном контексте и имеет собственный формат с вполне устойчивыми и объяснимыми характеристиками, к которым относится строительство 1-2-3- и реже 4-комнатных квартир в трех-пятиэтажных домах на небольшом удалении от г. Москвы. Это жилье городского типа предназначено для постоянного проживания семьей, поэтому предъявляемые требования к его качеству и уровню комфорта намного выше, чем к городскому, поскольку потребитель желает компенсировать удаленность от столицы большим жизненным пространством и другими элементами загородного комфорта. Поэтому наиболее востребованы малоэтажные проекты, где удачно сочетается транспортная доступность, хорошая экология, небольшие метражи квартир с большими общественными площадями при невысокой цене квартир.
В Волгоградской области по итогам 2013 года построено и введено в эксплуатацию 834 тыс. кв. м жилья, что на 5,7% меньше, чем в 2012 году, из них в многоквартирных жилых домах сдано свыше 318 тыс. кв. метров, а в индивидуальных в районе 515 тыс. кв. метров. Невзирая на уменьшение общих объемов жилищного строительства, показатели в сегменте экономкласса значительно улучшились, о чем свидетельствует введение в эксплуатацию за 2013 год более 300 тыс. кв. метров такого жилья, что составило 36% от общего объема сданного жилья. В связи с этим рост доли квартир экономкласса за 2013 год превысил более чем в два раза аналогичные показатели 2012 года (16%), и тем более 2011 года (14%).
К настоящему времени спроектировано, запланировано и уже частично реализуется ряд проектов комплексной застройки жильем экономкласса на территории г. Волгограда. К этим проектам относятся ЖК «Родниковая долина» и «Новый свет», проект комплексной малоэтажной жилой застройки экономкласса по Санаторной улице, малоэтажный ЖК «Пионер», серия ЖК в микрорайоне «7 ветров», ЖК «Адмиралтейский» и «Солнечный город» [7]. Перспективными направлениями для комплексной застройки также являются территории города Волгограда вблизи поселка Горная Поляна и поселок Ангарский.
По итогам 2013 года в Ростове-на-Дону сдано в эксплуатацию 434,4 тыс. кв. метров многоэтажного многоквартирного жилья, большинство из которого построено в наиболее востребованных каркасно-монолитных и кирпичных домах. Квартиры, расположенные в панельных домах и в подавляющем большинстве относящиеся к экономклассу, составляют приблизительно 20-25% всего многоэтажного жилья. Несмотря на то что строительство жилья осуществляется во всех районах города, наибольшее его количество в 2013 году сдано в Октябрьском (249,6 тыс. кв. м), Советском (168,9 тыс. кв. м) и Первомайском (138,1 тыс. кв. м) районах. Помимо этого, для индивидуального жилищного строительства реализовано 69 земельных участков в районах «Нива» и «Декоративные культуры», 25 из которых выделено на безвозмездной основе семьям с тремя детьми и более.
В Ярославской области за 2013 г. по отношению к 2012 г. наблюдается рост объемов вводимого жилья в 105,5%, составивший более 486,617 тыс. кв. метров, что превысило установленный Министерством регионального развития РФ плановый показатель на 101,5%. На фоне общего роста объемов вводимого в эксплуатацию жилья растет и доля экономкласса (на 6%) и малоэтажного (на 16%). Запланированные и утвержденные в соглашениях между правительством Ярославской области и муниципальными образованиями показатели ввода жилья выполнены в городском округе Переславль-Залесский (130,7%), Большесельском (142%), Брейтовском (259%), Гаврилов-Ямском (105%), Даниловском (143,7%), Некрасовском (111%), Первомайском (161,8%), Переславском (244%), Пошехонском (116%), Тутаевском (153,4%), Угличском (119%), Ярославском (151,5%) муниципальных районах.
Значительный объем построенного в Республике Башкортостан жилья за 2013 г. является индивидуальным, что составило 1648,5 тыс. кв. м (66,3%) от общего объема жилья, возведенного за отчетный период, и это на 3,2% больше аналогичного показателя 2012 г. Положительная динамика малоэтажного строительства наглядно демонстрирует повышенные предпочтения жителей республики проживать в собственных домах.
Республика Татарстан занимает первое место по объему строящегося жилья по Приволжскому федеральному округу, который в 2013 г. составил 381,1 тыс. кв. метров. В указанный период возведено 25 домов на 2247 квартир общей площадью 127,3 тыс. кв. метров по программе социальной ипотеки. В секторе малоэтажного домостроения с учетом индивидуального жилищного строительства по республике Татарстан 1538 домов из 6893 находятся в высокой степени готовности, 2334 дома — в средней, 3021 дом — в низкой.
В Краснодарском крае за 2013 г. построено 44,2 тыс. квартир общей площадью 3,94 млн кв. м жилья, что на 9,8% меньше показателей 2012 г., но доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме возросла до 55,9% по сравнению с 43,8% предыдущего года. В общей сложности индивидуальными застройщиками возведено в 2013 году 2,2 млн кв. метров жилья, что на 15,2% выше аналогичного показателя 2012 года [3].
Обобщая региональную практику жилищного строительства, можно сделать вывод о его наращивании и перспективном развитии. Несмотря на то что в некоторых регионах общий рост объемов вводимого жилья не является стабильным, сектор малоэтажного домостроения демонстрирует уверенное увеличение своего сегмента и большие рыночные возможности. В силу этого с большой долей уверенности можно ожидать дальнейшее развитие малоэтажного домостроения в регионах, связанное со следующими факторами, определяющими формат, масштабы, интенсивность малоэтажного строительства в регионах:
— в крупных городах и их пригородах — формат бизнес-класса, индивидуальные или блокированные дома в местах, удаленных от станций и узлов общественного транспорта, для обеспеченных семей, у которых обязательно используется уже не одна, а, как правило, две автомашины и есть средства на оплату высоких коммунальных и эксплуатационных расходов. Такое жилье находится по соседству с лесопарком, рекой, но никак не промышленной зоной или полосой между шумными автострадами;
— в небольших городах, где жители работают внутри своего города, в тёплых регионах — все форматы, как индивидуальные, так и квартирные дома экономкласса. Размеры кварталов такой застройки не огромные, надо избегать монотонности в планировках кварталов, сочетать разные проекты домов. Как правило, расстояние от любого дома до ближайшей автобусной остановки не должно быть больше 350 м. Чем мягче и короче зима в регионе, тем больше оснований отдать предпочтение малоэтажной застройке, поскольку индивидуальные форматы жилья популярны на юге из-за большей склонности людей вести приусадебное хозяйство. Снизить стоимость жилья здесь поможет государственно-частное и муниципально-частное партнерство в строительстве инфраструктуры;
— в посёлках, строящихся специально для сотрудников каких-либо отдельно расположенных объектов, рядом с местом работы большинства будущих жителей. Здесь сочетание форматов застройки определяется теми, кто финансирует проект, для удобства, и в небольших городах, где жители работают внутри своего города, в тёплых регионах — все форматы, как индивидуальные, так и квартирные дома экономкласса.
Реализация перечисленных подходов организации и ведения малоэтажного строительства отвечает современным требованиям развития экономического пространства регионов, создает условия обновления жилищного фонда и модернизации жилищной сферы, формирует имидж и конкурентные преимущества территории как комфортного места проживания, стимулируя приток капитала и развитие региональной экономики.
Рецензенты:
Орехова Е.А., д.э.н., доцент, заведующий кафедрой экономической теории МБОУ ВПО «Волжский институт экономики, педагогики и права», г. Волжский;
Фетисова О.В., д.э.н., профессор, профессор кафедры государственного и муниципального управления ФГАОУ «Волгоградский государственный университет», г. Волгоград.
Источник: science-education.ru
Классификация малоэтажных жилых комплексов и индивидуальных жилых строений
Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации нет. Отсутствие общих терминов и стандартов позволяет участникам рынка загородного жилья по-разному толковать эти термины: малоэтажный жилой комплекс, индивидуальное жилое строение и т. д.
Малоэтажный жилой комплекс — это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные поселки.
Основные критерии, определяющие классификацию концептуальных малоэтажных комплексов:
- • градостроительный критерий;
- • площадь и качество жилья;
- • размеры малоэтажного жилого комплекса;
- • инфраструктура.
По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяются на три типа: кварталы, состоящие из отдельно стоящих домов; кварталы, состоящие из таунхаусов, и кварталы, состоящие из многоквартирных малоэтажных домов. На практике кварталы, которые целиком можно отнести к какому-то одному типу, встречаются редко.
Площадь и качество жилья. Дома в малоэтажных жилых комплексах бывают разного качества: одни представляют собой основательные сооружения, которые простоят не одно столетие, а другие — каркас, заполненный утеплителем и обшитый сайдингом. Различается и площадь квартир и домов: есть дома площадью 150 и 400 м 2 . Можно построить малоэтажный дом с однокомнатными квартирами, а можно — с апартаментами по 200-300 м 2 .
Размеры комплекса. В некоторых комплексах дома сконцентрированы на небольшой площади, а в иных имеется огромная территория, значительная часть которой не занята постройками. Участок размером 20-40 соток наиболее востребован, так как дает возможность находиться в разумном отдалении от соседей.
Инфраструктурный критерий. Руководствуясь им, можно условно выделить три типа малоэтажной застройки:
- • малоэтажные комплексы, в которых инфраструктура практически отсутствует, а площадь свободной территории минимальна;
- • малоэтажные комплексы с минимальным набором элементов инфраструктуры (таких в настоящее время большинство). Как правило, это несколько домов с общей охраной и службой эксплуатации. Часто на территории таких комплексов расположен магазин товаров первой необходимости;
- • малоэтажные комплексы, инфраструктурно насыщенные, где имеются детские, социальные, культурные учреждения, есть собственные бытовая, инженерная и развлекательная структуры. Территория охраняется.
Стоимость проектов загородной недвижимости зависит прежде всего от класса поселка. В последнее время все большее значение приобретает обеспеченность загородных поселков развитой социальной инфраструктурой. Такое обеспечение не столько увеличивает стоимость конкретного домовладения для покупателя, сколько ускоряет темп продаж или повышает классность поселка.
В поселках более высокого уровня наличие социальных объектов (детской и спортивной площадок, фитнес-центров, ресторанов и т. д.) оказывает значительное влияние на рентабельность и цену проектов [1] .
Классические объекты коммерческой недвижимости в загородных поселках — мини-маркет, аптека, кафе, ресторан, бытовые комплексы и т. п. Подобные объекты изначально не рассчитаны на получение дохода, так как основной целью является повышение классности поселка. Наиболее востребованным объектом является минимаркет,
который, как правило, размещается около въезда в поселок. К элитным относятся поселки, насчитывающие 30-40 домовладений. Инфраструктура ограничивается охраной, парковкой, детской и/или спортивной площадкой.
Особняком стоят небольшие малоэтажные комплексы клубного типа, коттеджи, которые редко появляются в открытой продаже.
Коттеджи на береговой линии обычно позиционируются выше классом и продаются дороже, чем окружающая застройка.
Останавливая свой выбор на малоэтажных комплексах, человек стремится не только купить просторное и качественное жилье, но и вести определенный образ жизни.
Таунхаус — многоквартирный жилой дом — появился на российском рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. Термин «таунхаус» обозначает дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим’).
Дома обычно выстраиваются в цепочку по 6-12, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных домах.
В настоящее время на рынке загородной недвижимости предлагают нарезанные под застройку земельные участки, называя это коттеджными поселками. Безусловно, в таком поселке условия для нормального проживания возникнут не скоро. Придется долгие годы мириться с окружающим «недостроем».
О едином архитектурном стиле стихийного поселка говорить не приходится — чаще всего это разномастные дома разной этажности: рядом могут стоять небольшой деревянный домик и трехэтажные кирпичные хоромы. Социальная однородность населения здесь низкая. Сомнительна и будущая ликвидность объектов.
В основу типологии индивидуальных жилых строений (ИЖС) положено целевое назначение дома.
Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но и (в первую очередь) о социальной инфраструктуре.
Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию состояния. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) может находиться в охраняемом дачном поселке, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а ванной комнате можно предпочесть баню -русскую или финскую (дело вкуса хозяина).
Дачный дом должен быть деревянным и нуждается в продуманной схеме консервации на зиму, максимальной защищенности от посягательств непрошенных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Поскольку потенциальный дачевладелец значительную часть времени в теплое время года проводит на улице, большое значение имеет обустройство примыкающей к дому территории для активного отдыха.
К четвертой группе, которая получает все более широкое распространение в российских условиях, можно отнести объекты, полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации.
К ним можно отнести представительские дома-офисы, а также резиденции, предназначенные как для отдыха, так и для приема деловых партнеров. Кроме того, фермерские хозяйства, а также дома для представителей мелкого бизнеса. Как правило, все эти строения с хозяйственными постройками или встроенными помещениями, куда возможен свободный доступ клиентов: небольшие частные магазины, кафе, спортзалы, комнаты бытового обслуживания, автомастерские ит. д. [2] При проектировании таких объектов разграничи
ваются приватная «хозяйская» и коммерческая зоны. К этой же категории можно отнести дачи, предназначенные для сдачи в аренду, частные мини-отели, практичные гостевые домики с койко-местами и комнатами для постояльцев. К подобным объектам предъявляются требования максимальной функциональности и практичности.
Также можно классифицировать рынок загородного жилья и по ценовой категории. В различных регионах это деление может значительно отличаться. Однако во всех регионах загородные дома можно поделить на две части: массовое, «недорогое» жилье и элитные дома.
Источник: ozlib.com
Рядовые сталинки: типы и серии
О чём стоит знать человеку, решившему купить сталинку? В чем её особенности, плюсы и минусы? Подробно разбираем жильё периода сталинского домостроения и продолжаем подробный разбор рассказом о домах, относящихся к рядовым.
«Переезд на новую квартиру», А.И. Лактионов (1952 г.)
Дома, построенные в СССР, принято называть по фамилии руководителя, при котором эти дома возводились: сталинки, брежневки, хрущёвки. И сталинки в этом ряду наиболее интересны с точки зрения архитектуры. Этот период охватывает двадцать с лишним лет: тогда были приняты градостроительные планы, определившие облик многих городов постсоветского пространства. Сталинки – узнаваемые здания индивидуального или мелкосерийного проекта, и этим они принципиально отличаются от безликих крупносерийных брежневок и в особенности — хрущёвок.
Интересно, что и начало, и конец сталинского периода в архитектуре СССР были связаны не с естественным развитием или некой появившейся тенденцией в архитектуре, а с волевым решением руководства страны. Начало сталинскому периоду в искусстве, в том числе и в архитектуре, положило фактическое запрещение конструктивизма, а конец — Постановление ЦК КПСС 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Тогда курс был взят на строительство дешёвого массового жилья, и сталинки стали живой историей.
Жилые сталинки можно разделить на несколько типов: элитное жильё для номенклатуры, о котором мы рассказали в прошлый раз, рядовые сталинки и малоэтажное дешёвое жильё. Последние два типа сталинок мы сегодня и разберём.
Рядовые сталинки улучшенного качества
Серийные сталинки, как правило, значительно уступают в качестве элитным домам, которые, как известно, были построены по индивидуальным проектам (о преимуществах и недостатках тех и других можно почитать здесь). Но некоторые улучшенные серии занимают промежуточное положение между элитными и рядовыми.
Например, это кирпичные 8-10-этажные здания серии СМ-6, которых было построено всего около 130 домов. Основная локация — на Ленинском, Ломоносовском, Университетском и Нахимовском проспектах, в районе Сокол, Аэропорт и др.
В первую очередь, серия, считающаяся в меру элитной (такое вот интересное определение) из-за своего удачного расположения в престижных районах, хорошо узнаваема по кирпичным стенам песочного цвета и эркерам. Часть домов использовалась для обслуживания дипкорпуса при МИД РФ, а они плохого не выберут. Общая площадь двухкомнатной квартиры здесь — 44-60 м², трёхкомнатной — 67-84 м², четырёхкомнатной – 92-103 м². Кухня — от 7,5 до 10,5 м², и эти размеры дают фору даже некоторым номенклатурным домам. А вот высота потолка совсем «несталинская» — каких-то 2,7 м.
Дом серии СМ-6
Серия II-02 представлена также кирпичными домами, но уже облицованными красной плиткой. С 1952 по 1958 годы в Москве всего построено около 20 таких домов на ул. Строителей, ул. Куусинена и ул. Б. Галушкина.
Подъездов в каждом доме немного — по три, этажность пока внушительная — 7 или 8, да и высота потолков в 2,9 пока ещё говорит о сталинском размахе. Площади квартир здесь таковы: однокомнатная – около 45 м² ( 25 из них приходится на жилую площадь), двухкомнатная – 69 м² (жилая – около 45 м²), четырёхкомнатная – около 100 кв.м. (жилая – 64 кв.м.). Площадь кухонь начинается от 10 м².
Дом в центре — серии II-02
Этажность кирпичных домов серии II-08 та же, что и у её архитектурного «предшественника» — 7 или 8. В период с 1957 по 1962 было возведено около 45 домов на Кутузовском и Ленинском проспектах, на Пресне, в Филях и в некоторых других районах. Имеется пассажирский лифт, а вот мусоропровод, ставший своеобразной приметой сталинок, отсутствует. Общая площадь однокомнатной квартиры в доме составляет 34 м² (жилая – 18 м²), двухкомнатной — 56-62 м² (жилая — 35-40 м²), трёхкомнатной — 68-80 м² (жилая — 46-51 м²). Кухня в «однушке» занимает 7 м², в «двушке» и «трёшке» — 8,5-13 м².
Серия II-04 – это первая типовая послевоенная блочная серия, принципиально новая на момент разработки. За шесть лет — с 1954 по 1960 гг — было построено около 45 домов высотой в 6-8 этажей на Хорошевском шоссе, Хамовническом Валу, Люблинской улице и в районах станций метро ВДНХ и Университет. Лифта и мусоропровода здесь нет, зато высота потолков — 3 метра, а комнаты изолированные.
Наружные стены представляют собой шлакобетонные блоки толщиной в 50 см, толщина гипсобетонных перегородок — 15 см, а перекрытий из железобетонны плит – 22 см. Общая площадь двухкомнатной квартиры составляет 54 м² (жилая — 33 м²), трёхкомнатной — 78 м² (жилая — 52-53 м²). Площадь кухни в II-04 — от 8 до 10 м².
Рядовые сталинки
Большая часть рядовых сталинок представлена обычными кирпичными пятиэтажками, разница лишь в том, какой кирпич использовался в качестве строительного. Довоенные здания возводились в основном из красного кирпича, а послевоенные – из силикатного (часто они не оштукатуривались).
Квартиры в этих домах были коммунальными — для тех, кому не посчастливилось стать номенклатурным работником, но иногда жильё в них использовалось и под отдельные квартиры. Такими домами застраивали рабочие кварталы вблизи предприятий и городские окраины, так что декор фасадов здесь, мягко скажем, минимальный и совсем не похож на то, чем славятся нарядные сталинки начала этого архитектурного периода.
Потолки в домах обычно под три метра, комнаты достаточно большие. Внутренние перегородки зачастую выполнены из дерева и покрыты штукатуркой по дранке, лифта и мусоропровода, разумеется, нет. Да что говорить — иногда тут даже горячая вода не была предусмотрена и ванна отсутствовала как явление. Рядовые сталинки поздней постройки возводились и из шлакоблоков. Качество их, разумеется, ниже, чем у кирпичных, да и планировки скуднее.
К рядовым сталинкам относятся дома нескольких серий.
Исключительно московские серии II-01, II-03 и II-14 представлены позднесталинскими кирпичными пятиэтажками (годы постройки – 1952-1964 гг.). Всего в столице построено: около 70 домов серии II-01 (районы Пресня, Измайлово, Сокольники, Текстильщики, Коптево, Рогожская Застава, Бутырский Хутор), 180 домов серии II-03 (практически во всех застраиваемых тогда районах – Аэропорт, Сокол, Лефортово, Измайлово, Сокольники, Октябрьское Поле, Нагатино, Текстильщики, Савёловский, Кожухово, Кунцево и др.) и рекордные для сталинок 550 домов серии II-14 (в самых разных районах Москвы).
Характеристики домов этих серий таковы: количество этажей — от 3 до 6, обязательное наличие газовой плиты, раздельные санузлы, отсутствие мусоропровода и лифта, в ранних домах серии – газовые колонки. Наружные стены выполнены из кирпича толщиной в 50 см, внутренние – в 40 см. Толщина гипсобетонных перегородок – 15 см, а перекрытий из железобетонных плит – 22 см.
Дом серии II-14
Для домов серии II-01 общая площадь трёхкомнатной квартиры составляет 75-78 м², четырёхкомнатной – около 100 м², комнаты изолированные, кухня — от 8 до 11 м², высота потолков — около 3 метров. Общая площадь домов серии II-03 несколько меньше: метраж двухкомнатной квартиры — около 50 м², трёхкомнатной — 66-76 м², четырёхкомнатной — 85-91 м². Кухни здесь также скромнее, как и высота потолков: 7,5-9 м² и– 2,7 м соответственно. Общая площадь домов серии II-14 ничем не хуже, а в чём-то даже лучше своих «предшественников»: однокомнатная квартира — это 34 м², двухкомнатная — 43-55 м², трёхкомнатная – 71 м² (кухня – от 7,5 до 8,5 м²).
К этому же классу относится серия МГ-1 – компактный четырёхэтажный кирпичный дом, квадратный в сечении. Всего в 1955-60 годах было построено примерно 80 таких домов в разных районах Москвы и области. Общая площадь однокомнатной квартиры — 33-38 м², двухкомнатной – 56-59 м², трёхкомнатной -77-79 м² (кухня – от 8 до 10,5 м²). Высота потолков – 3 метра.
Малоэтажное жильё
В основном малоэтажное жильё представлено двухэтажными кирпичными, иногда – шлакоблочными домами не больше, чем на два десятка квартир. В народе их называли «немецкими», потому что зачастую строили их пленные немцы — после войны и вплоть до перехода к блочному и панельному строительству в конце 50-х.
Внешне малоэтажное жильё мало примечательно: фасады оштукатуривались и украшались простеньким лепным декором. Такие дома имели многоскатную сложную крышу, деревянные перекрытия и не имели подвала. Иногда в них отсутствуют даже самые необходимые коммуникации: центральное отопление, вода и канализация. Ещё они могли выполняться в двух вариантах — с центральным отоплением и с печным, когда подключение к ТЭЦ было невозможно.
Малоэтажное жильё строилось обычно на окраинах и в небольших городках — не точечно, а поквартально, как и хрущевская панель в последствии, только не в таком масштабе. А качество такого рода домов зачастую даже хуже хрущёвок.
Источник: knowrealty.ru