Малоэтажное жилищное строительство правила

А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова
Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России
Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула. — СПб.: «Гуманистика», 2005. — 563с.

Глава 1. Основы проектирования традиционных индивидуальных жилых домов

1.1. Терминология и классификация индивидуальных жилых домов

В нормативно-методической, учебной и научно-популярной литературе по индивидуальному жилищу используется большое разнообразие различных терминов и определений.

При этом, в современной науке об индивидуальных жилых домах часто используется такое специальное понятие, как «жилая ячейка». Это широкое понятие включает в себя комплекс взаимосвязанных разнообразных градостроительных, архитектурных, конструктивных и инженерных решений для обеспечения высокого уровня качества жизнедеятельности отдельного человека и семьи в целом.

Существуют следующие традиционные, обычные разновидности жилых ячеек: индивидуальный жилой дом; отдельная квартира; несколько комнат в коммунальной квартире; отдельная комната в общежитии; жилой блок в специализированных домах-интернатах и домах престарелых; жилые ячейки в хосписах (домах для онкологических больных) и другие.

Малоэтажное строительство при новых законах. Реалии и перспективы для застройщиков

Существуют и нетрадиционные, специализированные разновидности жилых ячеек: воинские казармы, солдатские общежития, тюрьмы, мобильные спецячейки, салон автомобиля, каюта теплохода, купе поезда и другие.

Объектом исследований в настоящем издании является одна из наиболее интересных разновидностей жилых ячеек — индивидуальные жилые дома.

В книге используются следующие основные термины и определения.

Антропометрия — наука о биологической природе человека, обосновывающая его параметры — рост, вес, ширину шага, длину руки и другие значения во всех состояниях женщин, мужчин, детей — стоя, сидя, лежа, при ходьбе, с вещами и т.д.

Архитектура индивидуальных жилых домов — наука и искусство проектирования и строительства зданий, сооружений и малых форм для образования комплексного ансамбля искусственной индивидуальной жилой среды, которая гармонично сочетается с окружающей естественной природой.

Балкон — выступающая из плоскости стены фасада, огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

Биде — специализированное гигиеническое оборудование, в основном, для женщин.

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более смежных квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на собственный приквартирный участок.

Быстровозводимый дом — нетрадиционный вид дома, конструкция которого предусматривает возможность его строительства в сроки, значительно меньшие, чем возведение традиционных домов.

Веранда — как правило, полностью остекленное не отапливаемое помещение, пристроенное к дому или встроенное в него.

Виртуарий — специально оборудованное аудио- и видеоаппаратурой помещение в индивидуальном жилом доме для функционирования человека в необычном, компьютерном, виртуальном пространстве для отдыха, творчества и в других целях.

Огневой контроль Бахмута / Успех под Купянском / Нытьё в Штатах [СТРИМ в 12.00]

ВСН — ведомственные строительные нормы.

ГОСТ — государственный стандарт.

Изобретение для дома — новая неизвестная прежде в мировом масштабе конструкция, строительный материал, технология возведения или способ эксплуатации дома, созданные в результате творчества.

Индивидуальный дом — дом для проживания, как правило, одной семьи или нескольких родственных семей, который отличается от других домов характерными, свойственными только ему, признаками.

Качество дома — совокупность существенных признаков, свойств и особенностей, отличающих дом от других объектов и придающих ему определенность.

Комфортабельный индивидуальный дом — дом, отвечающий всем требованиям жизни человека для обеспечения удобства, спокойствия, уюта и надежности.

Красивый дом — дом, доставляющий наслаждение взору, приятный внешним видом и внутренним интерьером, своей гармоничностью и стройностью всех составляющих элементов.

Лестнично-лифтовый узел — помещение, предназначенное для размещения вертикальных коммуникаций — лестниц и лифтов.

Лифтовый холл — помещение перед входом в лифты.

Лоджия — перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

Мобильный дом — нетрадиционный вид дома, конструкция которого предусматривает возможность не только его сборки, но и разборки с последующими транспортировками и сборками на новых местах строительства.

Модель индивидуального дома — теоретическая, абстрактная схема, воспроизводящая основные процессы жизненного цикла дома — проектирования, строительства и эксплуатации, с адекватностью практическому, реальному процессу с достаточной степенью достоверности.

НП— нормали планировочных элементов.

Планировочная отметка земли — уровень земли на границе отмостки.

Площадь индивидуального жилого дома — сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, а также тамбуров.

Общая площадь индивидуального жилого дома — сумма площадей помещений и встроенных шкафов, а также лоджий, балконов.

Площадь застройки индивидуального жилого дома — площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под домом, расположенным на столбах, а также проезды под домом включаются в площадь застройки.

При определении этажности надземной части дома в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия последнего находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на два метра.

Подполье для проветривания под домами, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, в число надземных этажей не включается.

При различном числе этажей в разных частях дома, а также при размещении дома на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части дома.

Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности дома не учитывается.

Площади подполья — площади подполья для проветривания дома, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах. Площади чердака, технического подполья, технического чердака, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц, в общую площадь жилых домов не включаются.

Площадь многоэтажного индивидуального жилого дома следует определять как сумму площадей этажей дома, измеренный в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.

Площадь помещений индивидуальных жилых домов следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади помещения мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30 к горизонту; 1,1м — при 45; 0,5 м — при 60 и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7; при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30; 0,8 м — при 45-60; не ограничивается при наклоне 60 и более.

Погреб — заглубленное в землю сооружение для круглогодичного хранения продуктов; может быть отдельно стоящим, расположенным под жилым домом, хозяйственной постройкой.

Придомовой участок — земельный участок, примыкающий к дому, блок-квартире с непосредственным выходом на него.

Проветриваемое подполье в зоне вечной мерзлоты — открытое пространство под домом между поверхностью грунта и перекрытием первого (цокольного, технического) этажа.

Прогноз развития индивидуальных домов — основанное на специальном исследовании заключение о предстоящем развитии процессов проектирования, строительства и эксплуатации домов.

Прогностика — теория и практика прогнозирования.

САПР — система автоматизированного проектирования.

Световой карман — помещение с естественным освещением, примыкающие к коридору и служащее для его освещения. Роль светового кармана может выполнять лестничная клетка, отделенная от коридора остекленной дверью шириной не менее 1,2 м. При этом за ширину светового кармана принимается ширина проема в лестничную клетку.

Световой фонарь — остекленная конструкция покрытия для освещения внутреннего помещения, лестничной клетки или внутреннего дворика.

Секция жилого дома — часть дома, помещения которой имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор и отделенная от других частей дома глухой стеной. Длина коридоров, не имеющих освещения в торцах и примыкающих к лестничной клетке, не должна превышать 12 м. Общая площадь квартир на этаже секции не должна превышать 500 м.кв.

СНиП — строительные нормы и правила.

Строительный объем индивидуального жилого дома — сумма строительного объема выше отметки плюс-минус 0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей дома определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей дома. Это рассчитывается без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов.

Тамбур — проходное пространство между дверями, воздушный буфер, служащий для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запаха при входе в дом, лестничную клетку или другие помещения.

Терраса — обычно открытая пристройка к дому в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу; размещаться на земле или над ниже — расположенным этажом.

Холодная кладовая — кладовая, размещаемая в неотапливаемом объеме дома.

Чердак — пространство между поверхностью покрытия, наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.

Шахта для проветривания — защищенное вентиляционной решеткой полое вертикальное пространство на всю высоту дома с горизонтальным сечением не менее 1/30 общей площади проветриваемых помещений на этаже.

Экология — наука биологического цикла, рассматривающая взаимные связи организмов, включая человека, с окружающей их средой, включая естественную среду обитания и индивидуальные жилые дома.

Эркер — выходящая из плоскости фасада часть помещения, частично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.

Этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и плоскости фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.

Этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.

Этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания.

Этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли не более половины высоты помещений.

В современном отечественном и зарубежном строительстве существует большое многообразие различных типов и видов индивидуальных жилых домов. Каждый из них обладает специфическими признаками и отличительными особенностями [4]. В основе современной классификации домов находятся два типа домов, которые отличаются характером связи с окружающей средой и объемно-планировочной структурой (рис.1).

К первому типу домов относятся дома с земельными участками, которые имеют непосредственную связь помещений дома с территорией.

Ко второму типу домов относятся дома без земельных участков, которые имеют опосредованную связь помещений дома с территорией через общедомовые коммуникации — лестницы, коридоры, веранды и т.д. (рис.1).

В зависимости от надземной этажности все дома принято условно подразделять на два основных вида: малоэтажные дома с одним или двумя этажами и дома средней этажности с тремя, четырьмя или пятью этажами. Существуют индивидуальные жилые дома и повышенной этажности с числом надземных этажей шесть и более.

В зависимости от подземной этажности все дома можно условно классифицировать на две основных разновидности: дома с цокольным или подвальным этажом и дома с подземным этажом. Существуют дома с числом подземных этажей два и более.

По наличию лифтового оборудования различают безлифтовые дома и лифтовые дома. Строительные нормы и правила предусматривают лифты в жилых домах, начиная с отметки пола верхнего этажа более 14 м от уровня планировочной отметки земли на границе отмостки [36]. Это соответствует пяти этажам при высоте этажа 2,8-3,0 м.

Однако, данное положение норм рассматривается, в основном, применительно к государственному, бюджетному или муниципальному жилью. В индивидуальной же жилищной застройке допускается устройство лифтов без ограничений этажности, т.е., начиная со второго этажа, при соблюдении остальных требований СНиП по пожарной безопасности и т.д. [39, 41].

В зависимости от размещения домов на земельных участках и их взаимосвязей между собой индивидуальные жилые дома классифицируются на два основных класса.

К первому классу домов относятся отдельно стоящие дома, а ко второму классу — блокированные дома (рис.1).

Отдельно стоящие дома не имеют общих строительных конструкций фундаментов, стен и покрытия и состоят, в основном, из одной квартиры.

Блокированные дома являются зданиями, состоящими из двух или более смежных квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на собственный придомовой земельный участок. Блокированные дома имеют общие строительные конструкции.

Под придомовым земельным участком понимается земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.

В зависимости от количества квартир, индивидуальные жилые дома классифицируются на три основных группы (рис.1).

К первой группе относятся одноквартирные дома, ко второй группе — двухквартирные дома и к третьей группе — многоквартирные дома с количеством квартир от трех и более.

В соответствии с планировочной структурой застройки и взаимным расположением индивидуальные жилые дома классифицируются на дома с рядовой застройкой и дома с нерядовой застройкой (рис.1).

В зависимости от способов и характера блокировки различают следующие три основные разновидности блокированных домов: рядовые, атриумные и террасные (рис.1, «5-7»).

К первой разновидности относятся дома с линейной блокировкой в один ряд. Они нашли наиболее широкое распространение в отечественном и зарубежном строительстве.

Рис. 1. Классификация индивидуальных жилых домов: 1 – отдельно стоящие одноквартирные; 2 — отдельно стоящие двухквартирные; 3 — блокированные двухквартирные; 4 — блокированные четырех квартирные; 5 — рядовые; 6 — атриумные; 7 — террасные

Ко второй разновидности относятся дома с внутренними замкнутыми дворовыми пространствами (двориками), которые получили название атриумов.

Особое место в типологическом ряду блокированных домов с нерядовой застройкой занимают так называемые террасные дома. Их отличительной особенностью является наличие у каждого дома террасы — открытой озелененной площадки, которая выполняет функции придомового земельного участка (рис. 1, «7»).

При этом террасные дома представляют собой разновидность блокированной застройки на рельефе или равнинной местности. Важным условием рационального проектирования и строительства домов является комплексный учет разнообразных факторов и параметров, влияющих на качество и комфортность жилой среды для человека. В зависимости от степени детализации различают сотни различных демографических, технических, экономических и других условий, формирующих высококачественное современное жилье [4, 8, 9, 10, 3]. К основным, базовым, параметрам в развитии типологических рядов индивидуальных жилых домов относятся следующие шесть классификационных признаков (рис.2).

В зависимости от типа застройки по степени освоенности различают дома на исторической территории и дома на новой территории.

Строительство дома на историческо-архитектурном фоне города или поселка требует гармоничного сочетания нового здания с существующей застройкой. Это отражается на таких важнейших параметрах дома, как этажность, наличие земельного участка, тип блокировки, количество квартир, архитектурный стиль и другие (рис.1).

Проектирование дома на новой территории позволяет разрабатывать его объемно-планировочное решение с большей степенью свободы, с возможностью формирования новых, своеобразных, нетрадиционных образов индивидуального жилья.

В соответствии с характером проживание людей дома целесообразно классифицировать на две группы: дома с постоянным проживанием людей и дома с сезонным (временным) проживанием людей (рис.2).

К первой группе относятся дома с проживанием людей в течение всех сезонов года — лета, осени, зимы и весны. Это городские коттеджи, пригородные особняки и другие дома с максимально высоким уровнем комфортабельности.

Ко второй группе относятся дома с проживанием людей в течение не всех сезонов года, например, только в течение лета, или лета и осени и др. Это дома дачного типа, в которых целесообразно снижение максимально возможного уровня комфорта. Владельцы дачных домов имеют, как правило, дополнительную недвижимость для своего постоянного местопроживания — городскую квартиру, второй дом и т.д.

В зависимости от месторасположения все дома принято условно подразделять на следующие четыре типа: городские особняки, пригородные виллы, фермерские усадьбы и коттеджи (рис.2).

Рис. 2. Основные параметры в развитии типологических рядов индивидуальных жилых домов

Городские особняки расположены в черте городской застройки. Для пригородных районов проектируют пригородные виллы. Вне черты городской застройки могут располагаться фермерские усадьбы для ведения фермерского, сельскохозяйственного или другого хозяйства. В деревнях, поселках и других небольших населенных пунктах располагаются специфические индивидуальные дома — коттеджи.

В современной отечественной литературе и практике широко используются и другие термины-синонимы: загородные коттеджи, дачные домики, дома для отдыха, садовые дома и др. [4, 9, 10].

В зарубежной литературе и практике часто применяются специальные, нетрадиционные для России термины-синонимы: графский замок (Англия, графство Уэльс), животноводческое ранчо (США, штат Техас), родовое имение (Франция, провинция Шампань) и другие [29].

В соответствии с различной социальной ориентацией дома классифицируются на три основных класса: дома для малообеспеченного населения, дома для среднеобеспеченного населения и элитные дома (рис. 2).

Данный классификационный признак отражает реально существующую в жизни общества условную градацию всего населения на различные категории в зависимости от их степени материальной обеспеченности [4, 9].

Учет данного фактора является важным элементом при определении таких основополагающих параметров дома, как площади застройки и отдельных помещений, состав и взаиморасположение комнат, этажность, конструктивные решения стен, уровень инженерного оборудования и т.д.

Применительно к загородным индивидуальным жилым домам общей классификации нет. Однако риэлтерские организации, работающие на загородном рынке недвижимости, придерживаются того или иного деления домов чаще всего по ценовым категориям, например[2].

• до 10 тыс. долл. — дачи в удаленных садоводствах, домах ИЖС на значительном расстоянии от города;

• 10-20 тыс. долл. — объекты в хороших садоводствах 1990-х годов постройки. Старые дома ИЖС;

• 20-40 тыс. долл. — хорошие деревянные дома ИЖС в хороших местах. Кирпичный недострой в зоне ближайшего пригорода;

• 40-80 тыс. долл. — кирпичные дома площадью до 150м с коммуникациями;

• 80-150 тыс. долл. — коттеджи 150-300 м с коммуникациями и участком от 20 соток;

• от 150 тыс. долл. — поместья. Участок до 1 га, обязательно рядом с водой. Дом от 200 м , построенный по индивидуальному проекту [9].

Конечно, это деление не отражает всего многообразия рынка. Например, дом относящийся к четвертой категории, но неудачно расположенный (внутри непрестижного садоводства), может сразу перейти в третью и, напротив, подняться в цене до пятой категории при достаточном количестве благоприятных факторов (локация, вид, газ, подъездные пути и т.д.).

Двумя наиболее важными факторами для тех, кто рассчитывает на постоянное проживание в пригороде, сегодня стали состояние дорог и газификация. Большое внимание уделяется наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута рассматривается участок (минимум 10 соток).

Отдельную нишу занимают загородные индивидуальные жилые дома в ценовом диапазоне до 10 тыс. долларов. Здесь в основном представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, инфраструктура, размер земельного участка и др.

Для индивидуальных жилых домов, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как расстояние от города — должно быть в пределах 1 часа, дома должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен и наличием инженерных систем.

В последнее время в России все больший интерес как у потребителей, так и у профессиональных участников рынка недвижимости вызывает концепция интеллектуального здания, которая зародилась в США в начале 1980-х гг. Интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рационально расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием осуществляется с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяющих максимально повысить эффективность-функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.

Централизованное управление интеллектуальным зданием не отменяет существования различных эксплуатационных служб — оно позволяет снять с них часть нагрузки, а также оптимальным образом координировать их деятельность с помощью ресурсных, информационных и сигнальных связей. Пример сигнальной связи наглядно прослеживается во взаимодействии квартирной и домовой систем безопасности. Так, аварийные сигналы датчиков системы контроля доступа и противопожарной безопасности поступят не только на центральный диспечерский пульт, но и на установленный в квартире монитор, если хозяин дома. Если хозяин находится вне квартиры, сигналы поступят на его мобильный или рабочий телефон.

Схема построения интеллектуального современного жилого дома включает управление освещением, микроклиматом (по заданным параметрам температуры и влажности воздуха система устанавливает локальные режимы работы устройств отопления, кондиционирования и вентиляции); систему безопасности (видеонаблюдение, охранно-пожарная сигнализация, контроль доступа, контроль протечки воды); управление автоматикой и бытовой техникой (роль-ставни, шторы, жалюзи и перегородки, двери и т.д.); управление аудио (видео) аппаратурой и многозонным распределением звуковых и видеосигналов; системы телефонизации и доступа к сети интернет, пожаротушения и дымоудаления; видеодомофон; контроль качества воды; прием эфирного и цифрового спутникового телевидения; резервное электро- и водоснабжение; фасадное освещение и т.д.

Значительный объем индивидуального жилья в государственных федеральных и местных муниципальных жилищных программах ориентирован на среднеобеспеченное население. Строительством домов для малообеспеченного населения занимаются, как правило, негосударственные, коммерческие или благотворительные организации. Элитные дома проектируются, в основном, для высокообеспеченного населения по их собственным планам индивидуальных застройщиков.

Примером домов для среднеобеспеченного населения являются индивидуальные коттеджи, построенные в 1998-2003 г. в Санкт-Петербурге в микрорайоне «Коломяги». Они получили специфическое название «таун-хаузы», что в переводе с английского языка означает «сдвоенные дома».

Примером элитных домов служат новые пригородные виллы в Пушкине, Павловске, Сестрорецке и близлежащих пригородных зонах Санкт-Петербурга, на территории Ленинградской обл.

Важным типологическим параметром для индивидуального жилья является капитальность дома.

По степени капитальности можно условно подразделить дома на три вида: капитальные дома, быстровозводимые дома и мобильные дома [9, 17, 25, 29].

К капитальным относятся дома из капитальных строительных конструкций, которые рассчитаны на одноразовое возведение без последующей разборки. Срок службы таких домов составляет обычно 20-100 лет и более. Продолжительность строительства капитальных домов нормируется по СНиП и ВСН. Большинство проектируемых и построенных индивидуальных домов являются капитальными домами из каменных, железобетонных, деревянных и других капитальных конструкций со сроками службы на одном месте 50-200 лет [9, 10, 11].

Ко второму виду домов по капитальности относятся быстровозводимые дома из специальных, часто некапитальных конструкций, получивших название быстровозводимых. Быстровозводимые конструкции позволяют построить дом в сроки, значительно меньшие, чем это предусмотрено для сопоставимых капитальных конструкций по нормам [17]. Быстровозводимые дома также не рассчитаны на последующую разборку, а срок их службы аналогичен сроку службы капитальных домов [19].

Быстровозводимое жилье является нетрадиционным, альтернативным видом современной застройки и рассматривается как ведущая объективная тенденция в перспективах развития индивидуальных домов не только в России, но и во всем мире [15].

В качестве примеров быстровозводимого жилья служат коттеджи из объемных блоков, панелей полной заводской готовности типа сэндвич телескопических конструкций и других современных элементов. Сроки возведения подобных домов составляют от одной недели до нескольких месяцев.

К третьему виду домов по капитальности относятся мобильные дома из специфических, некапитальных конструкций, получивших название мобильных (рис. 2). Мобильные конструкции, как и быстровозводимые, позволяют не только построить дом в сроки меньшие, чем из капитальных конструкций. Главным преимуществом мобильных домов является конструктивная возможность разборки и демонтажа всего дома или его части с последующим транспортированием и повторными и многократными монтажами и сборками дома на новых местах застройки.

Сроки службы мобильных домов, как правило, меньше, чем капитальных зданий. Использование мобильного жилья является также перспективной тенденцией в мировом строительном процессе.

Необходимо отметить в числе основных параметров в типологических рядах индивидуального жилья и такой признак, как специфика дома (рис.2).

Специфические особенности индивидуального дома являются важным фактором, который необходимо учитывать на ранних стадиях предпроектных работ и проектирования.

К числу специфических домов можно отнести следующие: энергоэффективные дома, «растущие дома», дома для сложных семей и другие [4, 5, 17,46].

В частности, энергоэффективными являются дома с рациональным использованием солнечной энергии для отопления, электроснабжения и других хозяйственных нужд в доме. Они имеют оригинальное объемно-планировочное решение, а также нетрадиционное инженерное оборудование.

В начале третьего тысячелетия в России второе рождение обрела мансарда[3]. Большинство индивидуальных жилых домо, возведенных по индивидуальному проекту, имеют заранее запроектированную мансарду. Мансарда может быть спроектирована и как соствляющая часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую комнату отдыха, спальню и даже каминный зал) или зимний сад.

Таким образом, рассмотренные основные параметры индивидуальных жилых домов являются главными, домообразующими факторами, влияющими на планировочные и конструктивные решения дома. Их необходимо учитывать, в первую очередь, как при разработке предпроектных предложений, так и при создании собственно проектно-сметной документации, а также при строительстве жилого дома. Существуют и другие классификационные признаки и типологические параметры домов.

В соответствии с существующей классификацией индивидуальные жилые дома подразделяются на отдельно стоящие и блокированные дома (рис.1).

Отдельно стоящие дома являются наиболее распространенным видом массовой индивидуальной жилищной застройки в России и за рубежом.

По сравнению с блокированными домами, отдельно стоящие дома характеризуются рядом существенных преимуществ.

Во-первых, в отличие от блокированных, отдельно стоящие дома имеют более рациональное размещение на земельном участке. Из этого следует возможность более полноценного использования участка дня отдыха семьи, садоводства, содержания подсобного хозяйства или ведения предпринимательской деятельности. При этом план дома и план участка может иметь такие формы и пропорции, которые не зависят от соседнего дома и необходимы для организации застройки в целом.

Во-вторых, в отдельно стоящем доме возможно наиболее рациональное размещение хозяйственных сооружений, гаражей и других построек. Их можно объединить с домом в единое комплексное многофункциональное здание или запроектировать отдельно стоящими.

В-третьих, отдельно стоящий дом позволяет в максимальной степени рационально выбрать строительную систему здания, конструктивную схему и планировочную структуру помещений. Кроме того, это позволяет запроектировать необходимые пропорции каждого помещения, удобно расположить оконные и дверные проемы. В результате этого повышается удобство пользования домом.

В-четвертых, отдельно стоящий дом имеет более высокие санитарно-гигиенические качества жилой среды. Оптимальная ориентация помещений дома по сторонам света, не связанная с расположенным рядом блокированным домом, обеспечивает нормативную по СНиП инсоляцию и проветриваемость помещений. Отдельно стоящий дом можно располагать на участке более свободно и, в большинстве случаев, дома могут иметь неограниченную, т.е. более максимально благоприятную, ориентацию. В результате этого повышается комфорт проживания, лучше обеззараживается воздушная среда в доме, улучшается здоровье и психико-эмоциональное настроение людей.

Источник: producm.ru

Малоэтажное строительство

Малоэтажное строительство в последнее время в России поощряется и широко спонсируется. Прежде чем приобретать земельный участок и приступать к возведению строения, разберитесь, что такое ИЖС, какие существуют преимущества и нюансы при постройке таунхаусов и домов в коттеджных поселках.

Строительные материалы, которые применяют в малоэтажном строительстве

Основополагающая часть постройки — фундамент. Для возведения применяют такой же бетон, как и для многоэтажного жилого дома. Существует четыре основных типа строительства. Малоэтажные дома бывают:

1. Из дерева. Постройка не уступает элитному дому, так как новые технологии обработки древесины дают возможность придавать ей любой вид, замедлять процессы гниения и сводить к минимуму способность возгорания. Дом получается экологически чистым, при условии, что материалы были обработаны безопасными для здоровья людей веществами.
2. Каркасные. Экономичный и быстрый метод возведения дома, обладающий отличными теплоизоляционными качествами.
3. Панельные. Конструкция быстро возводится, так как панели собирают на месте в минимальные сроки.
4. Из пеноблоков, кирпича или газобетона. Срок строительства по сравнению с другими вариантами длительный, но и срок службы гораздо больше. Дом получается долговечным и устойчивым.

Дома из кирпича, пеноблоков и газобетона требуют дополнительного утепления.

Что такое ИЖС

Объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства) — это отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Согласно статье 48 Градостроительного кодекса России:

• высота строения не должна превышать 20 метров;
• максимально допустимое количество этажей — три;
• дом не может состоять из блоков-секций и квартир;
• участником строительства может быть только физическое лицо.

Основная цель ИЖС — строительство жилья для личной и семейной нужды. Земельный участок для этой цели предоставляют в городе и поселке.

Преимущества и недостатки ИЖС

Основные преимущества ИЖС:

• есть возможность подведения земли под участие в разных государственных программах, направленных для поддержки малоэтажного строительства;
• владелец не зависит от других членов товарищества;
• собственник земельного участка освобождается от оплаты сборов на дороги и охрану;
• у владельца есть право получения постоянной прописки;
• возможность подключения к коммуникациям, которые чаще всего включены в стоимость земельного участка (не придется отдельно платить за подведение газа и электричества);
• получение налоговых льгот (владелец земельного участка ИЖС имеет право на возмещение по НДФЛ 13% от фактически потраченной суммы на приобретение участка и строительство дома);
• собственникам разрешается пользоваться услугами, которые предоставляют местные государственные учреждения (например, школы, поликлиники, детские сады, больницы);
• участок данной категории предназначен для строительства жилья.

ИЖС дает гарантию строительства жилого дома с возможностью регистрации по месту проживания и ведения самостоятельного хозяйства без зависимости от соседей.

К минусам ИЖС относят:

• стоимость земли по сравнению с садовым участком дороже;
• для постройки дома необходимо получить разрешение или уведомление от муниципальных органов.

Перед приобретением участка проверьте, есть ли рядом больницы, детские сады и школы. Также ознакомьтесь с Генеральным планом развития территории, так как рядом может быть запланировано строительство кварталов многоэтажек.

Ипотека для ИЖС

Крупные банки и региональные кредитные организации предоставляют ипотечные программы со специальными условиями, предназначенными для строительства дома на участке ИЖС. Направление развивается благодаря государственной программе, разработанной для поддержки индивидуального жилищного строительства. Среднее время кредитования — 17 лет.

Для получения ипотеки предоставьте:

• залог (например, участок со строящимся домом или иная недвижимость);
• до оформления залога — поручительство физических лиц;
• договор (при условии, что жилье будет возводить строительная компания);
• смету работ;
• расчет подведения коммуникаций;
• разрешение (уведомление) на строительство.

После получения ипотеки можете подавать документы на разрешение строительства.

Разрешение на ИЖС

Чтобы получить разрешение на строительство в муниципальный орган власти, предоставьте:

• уведомление о начале работы;
• документацию, подтверждающую собственность на землю;
• внешнее описание строения (текстовое, графическое);
• градостроительный план участка;
• проектную документацию с планом расположения построек, сведениями об инженерных сетях.

Власти рассматривают предоставленные документы в течение 7 дней, затем выдают разрешение или отказ (если постройка противоречит правилам и нормам законодательства). Полученное уведомление действует в течение 10 лет.

Не позднее 30 суток после того, как работы окончены, подайте:

• уведомление о завершении строительства;
• технический план строения (должен сделать кадастровый инженер);
• соглашение об определении долей на строение (при условии, что участок находится в долевой собственности).

В ответ муниципальный орган дает уведомление, подтверждающее соответствие возведенного дома требованиям закона.

Если площадь дома превышает 500 м 2 , то придется разработать проектные документы и пройти строительную экспертизу. Также понадобится получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию.

Получить разрешение на строительство можете в:

• Министерстве по природным ресурсам и экологии РФ (если на территории проводят работы по использованию недр земли);
• органе местного самоуправления;
• Федеральной службе по атомному, экологическому и технологическому надзору (если на земельном участке предполагается использовать атомную энергию).

Подать документацию и заявление для получения разрешения на строительство жилого дома можете в указанные органы через официального представителя или МФЦ.

Налоги и льготы

В процессе приобретения участка можете оформить налоговый вычет (сумма до 290 000 рублей) или воспользоваться для покупки материнским капиталом.

Некоторые категории граждан могут получить участок под ИЖС бесплатно. Для примера:

• многодетные семьи;
• инвалиды;
• ветераны войны;
• ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС.

Найти списки льготников можете в Земельном кодексе РФ. Региональные льготы уточняйте в местной администрации.

Процесс перевода СНТ в ИЖС

Перевод в ИЖС подразумевает изменение типа использования для огородных и садовых участков. Для этого требуется:

• чтобы участок находился в собственности;
• имел границы или состоял на кадастровом учете;
• относился к населенному пункту;
• имел ИЖС как условный или основной вид разрешенного пользования;
• подходил под требование предельных норм площади в регионе.

Для проверки права собственности закажите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимость). Чтобы изменить ВРИ, получите согласие каждого владельца участка.

У огородного и садового участка бывает две категории земли:

• населенного пункта (участок относится к деревне или городу);
• сельскохозяйственного назначения (земля находится за границей населенного пункта).

В первом варианте без проблем можете перевести участок в ИЖС. Во втором случае придется изменять категорию земли.

Проверить тип разрешенного использования, а также категорию участков можете:

• в публичной кадастровой карте Росреестра;
• по выписке из ИСОГД.

Также, чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется предоставить выписку.

Чтобы узнать, состоит ли участок на кадастровом учете и есть ли у него границы:

1. Используя карту Росреестра, проверьте адрес участка. Если не нашли, значит на кадастровом учете он не стоит или у земли не определены координаты границы. Во втором случае вызовите кадастрового инженера для установления координат.
2. Посмотрите в документации на землю кадастровый номер.

Чтобы перевести участок в ИЖС, земля не должна превышать предельно допустимую норму, которую определяют:

• земельное и градостроительное законодательство;
• ППЗ (правила землепользования и застройки);
• муниципальные власти и администрация субъекта Федерации.

Чтобы проверить участок по ППЗ, зайдите на сайт администрации или воспользуйтесь сервисом ФГИС. Если земля не соответствует нормам, то ее не вносят в ЕГРН, и на таком участке запрещается строить дом.

Общие требования к строительству

Требования к строительству на участках ИЖС регулирует Градостроительный кодекс РФ. Площадь дома не должна превышать 1500 м 2 . Кроме жилого здания на участке разрешается возводить летнюю кухню, гараж, баню, беседку.

• деревянный дом располагайте на расстоянии не меньше 15 метров от иных объектов, между каменными строениями — от 6 метров;
• электропроводку делайте с использованием защитных материалов;
• расстояние от жилого помещения до подсобной постройки должно быть от 4 метров;
• газовые емкости устанавливайте за пределами жилого здания.

Участок под ИЖС должен быть в пределах границы населенного пункта и относится к одной территориальной зоне, которая имеет определенное значение: жилое, общественно-деловое, производственное.

Какие объекты разрешается строить

На территории ИЖС можете построить:

• одноквартирный дом с приусадебным земельным участком;
• многоквартирный жилой дом, высота которого не превышает 3 этажа;
• помещение для содержания домашней птицы и животных;
• надворную постройку и искусственный водоем;
• хозяйственную постройку (баню, гараж, теплицу, сарай);
• помещение для выращивания плодовых и декоративных растений.

На территории ИЖС можете создавать огород и сад.

Начать строительство жилого дома необходимо в течение 3 лет после приобретения участка. Иначе столкнетесь с санкциями из-за неиспользования территории по назначению, что приведет к штрафам или конфискации.

К постройкам другого типа такие требования не применяют. Их вы можете строить, когда захотите, или вообще отказаться от возведения.

Что запрещается строить

У ИЖС существует значительный недостаток — запрет на строительство отдельных типов недвижимого имущества. Нельзя возводить:

• коммунальное жилище;
• промышленный объект;
• предприятие по изготовлению и реализации ритуальных принадлежностей;
• коммерческое предприятие для переработки сельскохозяйственных продуктов.

Если территорию для ИЖС приобрели и зарегистрировали, но строительство не закончили в течение 10 лет, то налоговая ставка на участок значительно повысится.

Ответственность за нарушение

За нарушение законодательства по ст. № 58 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена ответственность:

• дисциплинарная;
• имущественная;
• уголовная;
• административная.

В таблице указаны размеры административных штрафов за нарушение требований технического регламента, проектных документов, стандартов при строительстве на участках ИЖС:

Категория нарушителей

Сумма штрафов (рублей)

Строительство таунхауса на земле ИЖС

Таунхаус — самый востребованный объект загородной недвижимости. Во время строительства жилья возникает множество юридических тонкостей, которые застройщики должны учитывать. Иначе, после завершения работ, вы не сможете оформить право на собственность, и дом отправят под снос.

Особенности таунхауса

Таунхаус — это сблокированные или соединенные между собой малоэтажные строения с отдельными входами. Также к этой категории относят небольшие отдельно стоящие дома, разделенные на несколько собственников.

К наиболее распространенным видам таунхауса относят:

• твинхаус, предназначенный для двух семей с общими и раздельными пространствами внутри дома;
• лейнхаус — это строение с отдельным входом, гаражом и собственным садом;
• дуплекс — дом с двумя владельцами и отдельными входами;
• квадрохаус — это строение, которое объединяет 4 индивидуальные секции с одинаковой планировкой.

При выборе таунхауса учитывайте, что коммунальные платежи за электрическую энергию, газ и воду будут дороже, чем в частном коттедже или квартире. У семьи должен быть автомобиль, чтобы не возникли трудности с транспортной доступностью, так как участок может находиться на значительном удалении от МКАДа.

Характерные черты

Отличительные особенности таунхауса:

• чаще всего располагается на отдельном участке с выходом к общественной зоне;
• состоит из блоков, каждый из которых предназначен для одной семьи;
• используется для ПМЖ (постоянного проживания);
• у секций одна или несколько общих стен без проемов с соседними блоками;
• ограниченная высотность (не больше трех этажей).

Максимально допустимое количество секций — десять. Больше блоков застройщики делать не любят, так как необходимо проводить дополнительную экспертизу, которая требует много времени и финансовых затрат.

Преимущества и недостатки таунхауса

По сравнению с квартирой в многоэтажном доме и коттеджем у таунхауса есть несколько преимуществ:

1. Стоимость. Цена блока в таунхаусе меньше, чем загородного дома и квартиры.
2. Удобная планировка. Благодаря большой площади и двум этажам проживание становится комфортным. Обычно внизу располагается гостиная, кухонная зона, туалет. На втором — спальни, детские комнаты, рабочие кабинеты и ванная.
3. Комфортное расположение. Таунхаусы строят за городом и рядом с центральной частью населенных пунктов.
4. Отдельный вход и земельный участок.
5. Парковочное место. Возле дома вы без проблем оставите автомобиль.
6. Мало соседей. Жизнь комфортная и тихая, так как соседи находятся только с одной или с двух сторон.

Недостаток — слабо развитая инфраструктура, так как чаще всего таунхаус находится за границей населенного пункта. В новых поселках вы можете столкнуться с проблемой отсутствия больниц, детских садов, магазинов, школ. К тому же коммунальные платежи обычно в 2-3 раза выше, чем в квартире.

Категории земель, на которых разрешается размещать постройку

Строить таунхаус можете на земле, предназначенной для:

• малоэтажного жилого строительства;
• ИЖС.

Не занимайтесь строительством на землях сельскохозяйственного назначения, так существует большой риск лишиться собственности из-за того, что постройку признают незаконной.

Разрешение на строительство таунхауса

Разрешение на строительство можете получить в местном органе власти, предоставив пакет документации:

• актуальные данные о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости: разрешение на использование, статус, адрес, вид права собственности, сведения о границе, размер участка;
• градостроительный план;
• схему расположения таунхауса, в которой указано число блоков и входов, пути подъездов и проходов;
• проект строительства, в котором указаны этапы работ и сроки их выполнения;
• данные о коммуникациях и методах их подключения;
• экспертизу проекта строительства.

Чтобы собрать необходимую документацию, требуется сделать запросы в различные инстанции. Для ускорения процесса можете обратиться в аккредитованные организации, которые в кратчайшие сроки соберут требуемые документы.

Как юридически оформить таунхаус

При строительстве на земле ИЖС существуют установленные минимальные и предельные размеры территории. Это значит, что в документах на таунхаус необходимо прописывать площадь участка не меньше минимального размера под каждым блоком, так как одна секция — это отдельное домовладение. Оформить таунхаус можете как индивидуальный дом или квартиру.

Оформление как индивидуального дома

Таунхаус должен быть построен на земле, предназначенной под застройку малоэтажными домами. Разрешается возводить блокированными дуплексами и отдельно стоящими коттеджами. Площадь территории в этом случае под одним блоком ограничивается требованиями застройки и землепользования. Например, на каждую секцию должен приходиться участок у жилой постройки не меньше 6 соток. Если на указанной площади построите несколько таунхаусов, то возникнут проблемы с местными органами власти.

Статус дома накладывает определенные ограничения. Например, нельзя делать общественные подвалы и чердачные помещения. Инженерные коммуникации необходимо подводить отдельно к каждому блоку. Поэтому стоимость строительства увеличивается примерно на 10%.

Оформление как квартиры

В этом случае таунхаус рассматривается как многоквартирный дом с персональным входом в каждую квартиру. При этом территория вокруг строения — общая. Для каждой квартиры выделяется не больше 1,5 сотки земли. С точки зрения закона это наиболее предпочтительный и безопасный вариант оформления.

Преимущества малоэтажного строительства в коттеджном поселке

Чаще всего участок в коттеджном поселке продают «под ключ». Это значит, что вам не придется самостоятельно проводить коммуникации:

• электричество;
• газ;
• водоснабжение.

В коттеджном поселке проведены геологические исследования, которые необходимы для:

• определения уровня грунтовых вод;
• подведения подземной коммуникации;
• определения несущих способностей грунта для постройки сооружения.

Коттеджный поселок находится под круглосуточной охраной. Гости и жители проходят через КПП, а территория ограждена забором.

Немаловажное преимущество — это удобное расположение, так как коттеджный поселок недалеко от города. К тому же рядом всегда есть населенные пункты с необходимой инфраструктурой: магазинами, парикмахерскими, школами, поликлиниками, садами, банками. Также в коттеджных поселках прокладывают качественное дорожное покрытие между домами и до магистрали.

Если вы не хотите терять привычный городской комфорт, то таунхаус — оптимальный тип жилья. При этом на участок у вас должны быть права и разрешение на строительство. В коттеджном поселке вы сможете возвести отдельно стоящий, изолированный от соседей дом, к которому будут подведены необходимые коммуникации.

Студия в бизнес-классе. Особый формат

Квартиры-студии присутствуют сегодня во многих жилых комплексах сегмента бизнес и выше, что доказывает их популярность. О том, чем они отличаются от бюджетных студий, в каком количестве строятся и для каких покупателей предназначены, рассказали ведущие застройщики Москвы и Санкт-Петербурга.

Тренды меняются…

Квартиры-студии появились в России около двадцати лет назад и на первых порах воспринимались исключительно как бюджетное жилье. По словам коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, один из всплесков их востребованности наблюдался в период экономических колебаний 2014 года, когда спрос на собственное жилье намного превосходил возможности покупателей, в том числе на фоне повышения ипотечных ставок. И единственным на тот момент инструментом сохранения доступности жилья у девелоперов было сокращение площади квартир.

Со временем ситуация менялась, студиями стала интересоваться аудитория с большими финансовыми возможностями, и формат начал занимать свои позиции в жилых комплексах высоких классов. «Покупатели квартир-студий в бизнес-сегменте в большинстве своем делают выбор в пользу такой недвижимости совсем не от бедности. Как правило, это люди с доходом выше среднего, которым требуется небольшое функциональное жилье в хорошем доме при минимуме расходов», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

По наблюдению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», зачастую у покупателей студий в бизнес-классе есть средства на приобретение более габаритной квартиры в том же доме. «Одной из причин такого решения становится входящий в моду тренд на осознанное потребление, — замечает он, — люди все чаще выбирают метраж квартиры исходя из своих объективных потребностей, а не финансовых возможностей. Эта тенденция становится все ярче за рубежом. В нашей стране она пока только приживается».

«Сегодня студии в бизнес-классе — это не столько доступное жилье, сколько особый формат проживания для определенной аудитории, — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ГК «Главстрой». — Мотив покупки квартиры у клиентов бизнес- и премиум-классов отличается от сегмента «эконом» и «комфорт». Для данной категории покупателей важны такие показатели, как локация, окружение, вид из окон, использование новых технологий и т. д».

…А с ними — и планировки

Для планировочных решений студий в домах бизнес-класса одновременно характерны две противоположенные тенденции. С одной стороны, появляются квартиры большой площади, с другой — присутствует множество компактных лотов, но с продуманной организацией пространства.

По словам коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, раньше при проектировании домов студиям отводили те места, где просто невозможно было заложить для квартиры большую площадь. «Сейчас же студии могут располагаться в любой части здания, в том числе с хорошим видом из окон. А на Петровском или Васильевском острове вы вполне можете встретить условную студию в доме бизнес-класса — это лоты с большим метражом, которые относятся к категории квартир со свободной планировкой. Владельцы при этом не всегда разграничивают такое пространство перегородками, а используют приемы интерьерного зонирования пространства», — рассказывает она.

«Если речь идет о домах бизнес-класса, то стоит сразу оговориться, что студия — это далеко не всегда малогабаритная квартира, — отмечает руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция» Петр Кузнецов. — Это прежде всего формат квартиры со свободной планировкой. К примеру, в нашем новом ЖК «Мануфактура James Beck» на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии. Но они отнюдь не такие уж и маленькие — площадь составляет до 45 кв. м, что соответствует размеру хорошей однокомнатной, а то и двухкомнатной квартиры по меркам эконом-класса». Сергей Софронов вообще считает, что само название «студия» в бизнес-классе — скорее условность. Чаще всего это квартиры со свободной планировкой площадью от 35 кв. м.

Студии небольшой площади в бизнес-классе также востребованы, но они должны отвечать определенным требованиям. «Квартиры-студии в жилых комплексах Москвы могут быть совершенно разного метража и планировочного решения, — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. — В нашем комплексе представлены студии до 31 кв. м, но их основное преимущество в том, что в каждой имеется по два окна. И будущие жильцы могут организовать пространство таким образом, чтобы разделить рабочую зону кухни-гостиной и приватную зону спальни».

Преимущества увеличенных студий с двумя окнами отмечает и директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости ASTERUS Александра Кржевова: «С одной стороны, они просторнее стандартных, с другой, более привлекательны по бюджету по сравнению с однокомнатными квартирами». По ее словам, студии площадью около 34 кв. м правильной, близкой к квадрату форме, представленные в 1-й и 2-й фазах жилого района ALIA, крайне востребованы покупателями как оптимальный вариант для проживания 1–2 человек или краткосрочного пребывания.

Схожей точки зрения придерживается Сергей Нюхалов: «Состоятельные люди все больше ценят функциональность планировочных решений, лишние квадратные метры им также не нужны. Так, если раньше площадь студий в жилых комплексах бизнес-класса составляла 30–50 кв. м, то теперь — не больше 35 кв. м. Тем не менее конкуренция между проектами остается высокой, поэтому застройщики стремятся даже небольшие площади квартир сделать максимально комфортными за счет эргономичных планировок и дополнительных опций. Например, в ЖК MYPRIORITY Basmanny есть интересные варианты студий — с балконом, с двумя окнами, с эркером».

Поколению Z

В любом классе недвижимости студии считаются в большой степени «молодежным» форматом, и бизнес-класс исключением не стал, хотя и привнес свои нюансы. «Для представителей поколения Z важна близость к исторической части города и деловым центрам, развитая инфраструктура и качество самого жилья, — отмечает Екатерина Запорожченко. — Как правило, такие покупатели выбирают проекты бизнес-класса в центральных локациях. Стоимость «квадрата» в этом сегменте высока, поэтому для многих студии остаются оптимальным вариантом для первого жилья. Такие квартиры покупают родители своим детям, чтобы быть уверенными, что те будут жить в хорошем доме с охраной и однородной социальной средой. Либо это молодые специалисты, у которых пока нет семьи и студия для них — самый удобный вариант».

Анна Боим спрос на студии также связывает с общемировым трендом на одиночный образ жизни: «В разных странах Европы доля людей молодого и среднего возраста, которые сознательно отказываются от вступления в брак и вообще от любых долговременных отношений, может достигать 40%. В нашей стране их пока всего 20%, но, согласно исследованиям, нормально относятся к такому образу жизни и готовы его вести более 60% россиян. Как правило, одиночный образ жизни в России ведут профессионалы с высоким уровнем дохода, владельцы малого бизнеса, представители креативной индустрии. Они легко отказываются от дополнительных «жилых» метров в пользу насыщенной общественной жизни в районе, высокого уровня транспортной доступности, а также развитой рекреационной и досуговой инфраструктуры самого широкого спектра — от кофеен с бук-кроссингом до кружков по интересам и комьюнити-центров».

Аренда с высокой рентабельностью

Предпочтение небольших квартир для покупки с целью последующей сдачи в аренду объяснялось всегда не только более высоким спросом на них со стороны арендаторов, но и относительно низкой стоимостью. Студии в ЖК высокого класса дешевыми не бывают, однако эксперты видят ряд существенных преимуществ этих квартир в качестве инструмента для извлечения доходов такого рода. «Инвестиции в квартиры в более высоком сегменте выгоднее: для долгосрочной аренды здесь меньше конкуренция, чем на окраинах, и арендная ставка выше», — считает Екатерина Запороженко. По мнению Александры Кржевовой, низкий уровень конкуренции в случае сдачи студии в аренду определяет и их ограниченное количество в конкретном проекте.

Квартира для пиджака

К традиционным покупателям студий — молодежи и инвесторам — в последнее время добавились желающие приобрести второе жилье. «Формат студий востребован сейчас не только в бизнес-классе, но и в элитном сегменте, — рассказывает директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева — Например, в авторском доме Roza Rossa они покупаются как дополнительное жилье, так называемые «квартиры для пиджака». Москва — огромный транспортный хаб, поэтому квартира-студия в элитном доме подойдет бизнесмену, который часто бывает здесь в командировках, или путешественнику, который не намерен долго оставаться на одном месте».

Сергей Нюхалов, отмечает интерес к небольшим квартирам в центре со стороны владельцев загородных домов, не испытывающих желание ездить туда и обратно каждый день: «Владельцы бизнеса или топ-менеджеры, которые ежедневно или несколько раз в неделю приезжают в офис, приобретают дополнительное жилье поблизости от работы: когда нужно задержаться на важных переговорах или, к примеру, рано утром встретить делового партнера в аэропорту».

С ним соглашаются в ГК «Эталон»: «Студии в ЖК бизнес-класса — это, как правило, дополнительная недвижимость, приобретаемая в основных или досуговых локациях покупателя для логистического удобства: отдохнуть, переодеться после целого дня в офисе перед поездкой в загородный дом или походом в театр, возможно — собрать друзей на праздник. Или оставить, например, велосипед, на котором он будет кататься в центре в выходные».

И не только

Помимо вышеперечисленных, девелоперы отмечают и иные возможные цели покупки студий в бизнес- и премиум-классах. К примеру, их приобретают покупатели недвижимости большей площади в том же ЖК. По словам Александры Кржевовой, это делается «на перспективу», детям на будущее или родителям.

Екатерина Запорожченко обращает внимание еще на один сценарий: в тот же дом перевозят бабушек и дедушек, чтобы они помогали с маленькими детьми. Сергей Софронов среди покупателей дорогих студий называет обеспеченных пенсионеров, дети которых уже живут самостоятельно. Сергей Нюхалов отмечает, что в бизнес-квартирах могут останавливаться и особенно важные гости собственника — партнеры по бизнесу и иностранные коллеги.

Почему не строят больше

Количество предусматриваемых в домах бизнес-класса студий значительно разнится и зависит от концепции проекта. Большинство жилых комплексов этого сегмента ориентируются на семейных покупателей и предусматривают не более 5–15% квартир-студий, хотя они и пользуются высоким спросом. «Благодаря небольшому бюджету и хорошей ликвидности этот формат быстро вымывается из пула лотов», — говорит Сергей Нюхалов.

Однако девелоперы увеличивать долю студий не спешат, и причин тут несколько. Одна из них — риск нарушения социальной концепции. «Специально создавать компактные студии в жилом доме бизнес-класса действительно не очень оправданно. Это может нарушить единство социальной среды объекта, — считает руководитель отдела развития продуктов Группы RBI Тамара Попова. — В наших проектах жилых комплексов в центре Петербурга примеры таких квартир единичны».

Схожей позиции придерживается Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО «ИНТЕКО»: «Студии в проектах бизнес-класса стараемся планировать в минимальном количестве, однако этот формат необходим, так как спрос на квартиры такого типа существует до сих пор».

А во в ГК «Эталон» не столь категоричны: «Конечно, наличие студий косвенно может влиять на воспринимаемое покупателями качество проекта, но здесь очень важна их общая доля. Если они представлены в количестве 1–2 квартир на этаже в некоторых секциях, то такое соседство вряд ли кого-то смутит, а если более 15–20% от общего объема квартир, то у покупателей могут возникнуть сомнения при выборе».

Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина утверждает, что инструментом, который позволяет поддерживать социальную однородность в ЖК бизнес-класса вне зависимости от количества квадратных метров жилого пространства является фактор цены.

Но надо заметить, что «семейный дом» — не единственно возможная концепция для недвижимости сегмента бизнес. На рынке присутствуют и другие тренды, квартирография которых к студиям куда более «дружественна». «В ЖК, расположенных вблизи станций метро, с концепцией трендового уровня жизни в мегаполисе, количество студий будет выше, нежели в «семейном проекте», — рассказывает Ирина Емелина. — В ЖК AFI Tower с концепцией коливинг-проекта доля студий составляет 75%, но отличительная особенность, помимо интегрированной инфраструктуры, в проекте — тот факт, что все студии являются квартирами, а не апартаментами».

Почем «квадрат»

Как известно, чем площадь квартиры меньше — тем квадратный метр дороже, и на студиях эта корреляция проявляет себя максимально ярко. «В бизнес-классе студия может быть достаточно дорогой недвижимостью, ведь ее стоимость зависит не только от метража, но и от местоположения дома, — рассказывает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». — В проектах высокого класса в центральных локациях студии пользуются высоким спросом и у покупателей, и у арендаторов. А стоимость студий может быть сопоставима с крупногабаритными квартирами на периферии». Екатерина Запороженко также относит студию к довольно дорогим покупкам, отмечая, что стоимость квадратного метра в студии может превышать его стоимость в трехкомнатной квартире на 25%.

Алексей Лухтан соглашается с коллегой: «На сегодняшний день квадратный метр в студии ЖК «Румянцево-Парк» обойдется почти в 300 тыс. руб., а в трехкомнатной квартире — уже в 186 тыс. руб. Разница очевидна». Как сообщили в ГК «Эталон», средняя стоимость студий в классе «бизнес» в Москве составляет 406 тыс. руб. за «квадрат», а в «премиум» — 911 тыс. руб. Однако стоит отметить, что на высокую стоимость студий в премиум-классе также влияет ограниченность предложения — менее 1% от общего объема. По словам Сергея Софронова, стоимость квадратного метра в студии бизнес-класса в Петербурге начинается от 230 тыс. руб.

Источник: m.asninfo.ru

2.2.4 Территория малоэтажного жилищного строительства

2.2.4.1. Малоэтажной жилой застройкой считается застройка домами высотой до 3 этажей включительно.

Допускается применение домов секционного и блокированного типа (высотой до 4 этажей) при соответствующем обосновании.

2.2.4.2. Для определения объемов и структуры жилищного малоэтажного строительства минимальное расчетное значение площади для муниципального жилого фонда составляет 18 кв. м на 1 человека.

Расчетные показатели жилищной обеспеченности для малоэтажных жилых домов, находящихся в частной собственности, не нормируются.

2.2.4.3. Жилые дома на территории малоэтажной застройки располагаются с отступом от красных линий.

Усадебный, одно-, двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

В отдельных случаях допускается размещение жилых домов усадебного типа по красной линии улиц в условиях сложившейся застройки.

2.2.5 Структурные элементы и градостроительные характеристики территории малоэтажного жилищного строительства

2.2.5.1. Градостроительные характеристики территорий малоэтажного жилищного строительства (величина структурного элемента, этажность застройки, размеры приквартирного участка и др.) определяются местоположением территории в планировочной и функциональной структуре городского округа и поселений в зависимости от типа территории, в том числе:

— отдельные жилые образования в структуре городских округов и больших и крупных городских поселений;

— жилые образования сельских поселений, малых и средних городских поселений;

— пригородные жилые комплексы.

2.2.5.2. Первичным и основным структурным планировочным элементом новых жилых районов является пригородный жилой комплекс (ПЖК).

Селитебная емкость планировочной единицы ПЖК (80 гектар) включает 250 — 300 (60 процентов) усадебных домов и 200 — 250 (40 процентов) квартир в многоквартирных жилых домах, а также образовательную школу на 100 мест и два детских сада на 40 мест.

Все элементы ПЖК размещать в 5 — 7 минутной пешеходной доступности (около 450 метров).

Объекты общественного назначения частично размещать встроено-пристроенными на первых этажах жилых домов.

Многоквартирные жилые дома формировать в периметрально застроенные жилые комплексы, в которых транспорт и автостоянки выносить за пределы двора, а на дворовой территории размещать начальную школу на 100 мест и детский сад на 80 мест.

Средняя школа располагается в общественном центре и обслуживает несколько жилых комплексов. Школы 3-й ступени — профильные — формируются на весь комплекс, т.е. на 15 — 20 тысяч человек.

2.2.5.3. На территории малоэтажной застройки принимаются следующие типы жилых зданий:

— индивидуальные жилые дома (усадебный тип);

— малоэтажные (блокированные, секционные и коттеджного типа);

— среднеэтажные (многоквартирные, блокированные, секционные).

В индивидуальном строительстве основной тип дома — усадебный, одноквартирный. Помимо одноквартирных применяются дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире.

Основными типами жилых домов для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированного и секционного типа с приквартирными участками.

В районах усадебной (индивидуальной) застройки допускается размещение среднеэтажной (секционной и блокированной) жилой застройки для создания более компактной и разнообразной жилой среды, а также в целях формирования переходного масштаба, если район усадебной застройки граничит с районом многоэтажной застройки.

Для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача, дом ремесленника, дом продавца товаров повседневного спроса, дом фермера и др.).

Проектирование домов со слесарными, ремонтными, кузнечными мастерскими и подобными помещениями допускается при соблюдении необходимых гигиенических, экологических, противопожарных и санитарных требований, при согласовании соответствующих служб государственного надзора.

2.2.5.4. Потребности населения в жилье должны быть обеспечены не только путем нового строительства, но и с помощью модернизации и реконструкции малоэтажных жилых зданий, в том числе усадебной застройки, сохранивших свою материальную ценность.

2.2.5.5. Предельные размеры земельных участков для усадебных, одно-, двухквартирных и многоквартирных блокированных жилых домов устанавливаются органами местного самоуправления в зависимости от особенностей градостроительной ситуации, типа жилых домов и других местных особенностей.

Тип и максимально допустимые размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства в малоэтажной жилой застройке, приведены в таблице 19.

Тип территории

Типы жилых домов (этажность 1 — 3)

Площади приквартирных участков, га

Функционально- типологические признаки участка (кроме проживания)

А. Отдельные жилые образования в структуре городских округов и городских поселений

1. Одно-, двухквартирные дома

Садоводство или цветоводство, игры детей, отдых

2. Многоквартирные блокированные дома

(без площади застройки)

Б. Жилые образования сельских поселений

1. Усадебные дома, в том числе с местами приложения труда

Введение развитого личного подсобного хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, садоводство, огородничество, игры детей, отдых

2. Одно-, двухквартирные дома

3. Многоквартирные блокированные дома

Введение ограниченного личного подсобного хозяйства, садоводство, огородничество, игры детей, отдых

2. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации при осуществлении компактной застройки поселений земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства около дома (квартиры) предоставляются в меньшем размере с выделением остальной части за пределами жилой зоны поселений.

Источник: studfile.net

Квартальная застройка: особенности планировки территории, инфраструктура. Современные тенденции градостроительства

В последние годы в России на государственном уровне активно пропагандируется мысль о том, что квартальная застройка должны вытеснить микрорайонную. По причине того, что она считается не только более современной, но и более удобной для жителей. Давайте выясним, в чем состоят ее особенности.

Текущая ситуация

Застройка города считается основным этапом его развития. От того, каким образом будет застроена территория, зависит многое, начиная логистическими решениями и заканчивая наличием конфликтных вопросов между жильцами одного дома или двора.

Рассматривать застройку можно абсолютно с разных позиций. Например, обсуждая исключительно дорожную сеть или, наоборот, расположение жилых зданий и общественных объектов.

Какая ситуация наблюдается на рынке градостроительства на текущий момент? Едва ли не в каждом городе есть исторический центр, который отличает преимущественно среднеэтажная застройка с компактным расположением жилых объектов и довольно узкими по современным меркам улицами.

Есть целая категория объектов, которые появились в период существования Советской власти. Подобная застройка довольна типична. Дома стоят, как правило, в отдалении от дорог и расположены хаотично. Подобные районы также отличаются неразвитой дорожной сетью. При этом наблюдается немало пустых, неиспользованных территорий.

Особенности современной застройки

Старые районы обычно имеют небольшие улицы, так как в период их застройки, в городах не было больших потоков автомобилей. На текущий момент ситуация кардинально меняется. Все большее количество граждан обзаводится личными транспортными средствами. Это накладывает особый отпечаток на тенденции современного строительства.

Градостроители планируют объекты таким образом, чтобы они располагались вдоль дорог, а не в удалении. Применяя принципы квартальной застройки, удается довольно четко разграничить личные и общественные территории. Улица воспринимается как общественное место, а территория внутри квартала становится личным пространством, предназначенным исключительно для его жителей.

Такой подход имеет важный психологический фактор. Жильцы начинают более бережно относиться к общему имуществу. При микрорайонной застройке дома располагаются хаотично, нет четкого понимания, что личное, а что – общее, поэтому многие граждане нередко наплевательски относятся к территориям, расположенным за порогами их собственных квартир.

Квартальная застройка в России

Если верить экспертам, главный архитектор Москвы ориентируется именно на вышеназванный тип при планировании новых столичных зданий. Однако данная тенденция не ограничивается пределами МКАДа, а распространяется на всю территорию страны. Тенденцию, направленную на квартальную застройку, можно наблюдать по всему государству. Основная причина состоит в том, что таким способом стремятся повысить уровень комфорта для городских жителей.

Пример подобной застройки в других городах — ЖК «Огни Сибири» в Новосибирске. Квартал располагается в Центральном районе города, а на его территории планируется строительство нескольких жилых зданий высотой от шести до двадцати пяти этажей. Внутри квартала будут размещены социально значимые для населения объекты. Кроме того, ЖК «Огни Сибири» в Новосибирске отличается хорошей транспортной доступностью, так как находится недалеко от метро.

Современные тенденции градостроительства

На текущий момент в сфере строительства наблюдается повсеместный переход к квартальной застройке, которая несет в себе принципиально новые особенности.

У многих городских жителей формируется ощущение, что город – это место не для физического существования, а для осмысленной жизни. Вот почему стремление к обеспечению высокого качества жизни закладывают еще на этапе проектирования будущих кварталов. Это позволяет градостроителям разрабатывать функциональные общественные пространства, контролировать высотность застройки, заботиться о комфорте пешеходов, создавать уникальный дизайн фасадов и т. д.

Стоит сказать, что большинство сегодняшних зданий, например, в столице появились еще в середине прошлого века. Тогда основная задача строительства сводилась к тому, чтобы обеспечить население жильем. Причем уровню комфорта уделялось гораздо меньше внимания, чем в современное время.

Создавая генплан квартальной застройки, градостроители делают акцент на удобства, которые получат будущие жители. Такой подход нередко нравится потребителям. В отличие от микрорайонной застройки, современные пространства становятся более удобными.

Преимущества

• Уличная сеть. Если говорить о микрорайонах, то они занимают довольно большую площадь с хаотично расположенными домами и улицами. Как правило, их границы очерчены проходящими рядом магистралями. Поэтому движение нередко осуществляется по внутридворовым дорогам, что считается небезопасным и приводит к возникновению пробок. Квартальный тип застройки – это меньшие территории. Улицы в них расположены перпендикулярно. Это создает дополнительное удобство для водителей, препятствует возникновению пробок. Вот почему так популярна квартальная застройка в Европе.
• Личное пространство. При вышеназванном типе планировки жилого пространства внутренний двор как бы отделен от окружающей территории жилыми домами. Как утверждают специалисты, это создает больший психологический комфорт для местных жителей, чем наличие заборов. При этом снаружи обустраивают общественные заведения типа магазинов, кафе и т. д.
• Обустроенные дворы. При квартальной планировке дворы превращаются в общественные пространства, комфортные для пешеходов. Это могут быть небольшие скверы, парки, пешеходные зоны.
• Архитектурное разнообразие. В пределах микрорайона все здания имеют однообразный вид. Если дом хоть как-то выделяется внешним видом среди остальных, он воспринимается как нечто инородное. Каждый квартал имеет уникальный дизайн фасадов. При этом в городе создается ощущение архитектурного разнообразия.
• Более развитая инфраструктура. Квартал обладает меньшими размерами территории, чем микрорайон. Однако градостроителям это ничуть не мешает воссоздать в нем все объекты, необходимые для комфортной жизни.

Особенности планировки территории

• Современная квартальная застройка предполагает формирование общественной среды не внутри вдали от дорог, а, наоборот, вдоль улиц, которые делят весь район на небольшие секторы. При этом пространство внутри квартала остается личным, а не общественным.
• Одна из особенностей также состоит в наличии целой сетки узких улиц. В микрорайонах дорог заметно меньше, но при этом они более широкие. В пределах квартала присутствует непрерывная сеть дорог с плотно расположенными улицами.
• Предполагается высокая плотность застройки, совмещенная с небольшой этажностью. Одна сторона квартала составляет в среднем сто-триста метров. Если расстояние между улицами составляет триста метров, внутри жилых комплексов нередко предполагается наличие сквозных участков для пешеходов.
• По периметру современных кварталов располагаются улицы, рассчитанные не только на проезд автомобилей, но и на пешеходное движение. Дома, как правило, выходят на тротуар, считающийся общественным пространством. При этом каждый блок жилых зданий имеет собственную внутридворовую территорию.
• Внутри жилого комплекса можно более эффективно использовать территорию, разделив ее на личные и общественные пространства. Каждый квартал объединяет в себе несколько зданий разной этажности, первые этажи которых нередко заняты общественными зданиями, выходящими на улицу.
• Особенность квартальной застройки состоит в том, что она предполагает компактное расположение объектов, а также высокую плотность. С одной стороны, российским гражданам, привыкшим к огромным территориям, это кажется не только непривычным, но и одновременно неудобным. Однако есть и другая – противоположная – точка зрения на этот вопрос. В масштабах всего города плотная застройка позволяет сократить расстояния. Это значит, что до нужного объекта горожане смогут добираться быстрее и затрачивать меньше времени и, соответственно, средств, находясь в пути. Кроме того, пустые, неиспользуемые пространства создают ощущение психологического дискомфорта, вызывая у людей желание скорее их покинуть.

Квартал или микрорайон?

Ранее строительство жилья велось по принципу микрорайонов, которые были отделены автомобильными магистралями от основной части города. При этом внутри не было сквозного проезда. Дороги предназначались исключительно для подъезда к домам. Такое расположение считалось безопасным, так как основные инфраструктурные объекты находились внутри микрорайона, поэтому жителям не приходилось пересекать проезжую часть, чтобы добраться до нужного объекта. В том числе это было удобно для детей.

Несмотря на то что в микрорайоне предполагается наличие большого количества свободного пространства, эта особенность способна обернуться недостатком. Например, неиспользованные пространства довольно быстро запустевают, так как не имеют четко определенного функционального назначения. Кроме того, в микрорайоне просторный двор рассчитан сразу на несколько домов. Большое пространство сложнее контролировать и обеспечивать безопасность для его жителей.

Современное жилье строится по несколько иным принципам. Прежде всего это касается осваиваемой территории. Квартал, как правило, состоит всего из нескольких зданий, опоясанных узкими улицами. По мнению градостроителей, это удобно и для пешеходов, и для водителей. Автолюбители получают большее количество проезжих дорог и могут выстраивать альтернативные маршруты.

Пешеходы могут наслаждаться внутридворовым пространством, свободным от излишнего автомобильного трафика.

Итак, что лучше — квартальная или микрорайонная застройка? Каждая планировка имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Однако на текущий момент градостроители в качестве основной тенденции предпочитают более компактную современную планировку.

Инфраструктура

Квартальная застройка по своим принципам напоминает частный сектор, отгороженный от внешней среды. Покупателей на рынке недвижимости нередко привлекает самодостаточная среда, которая удачно вписывается в общее городское пространство.

Предполагается, что вся необходимая инфраструктура должна располагаться не внутри, как это делают в микрорайонах, а снаружи. Жилой квартал отделен от общего пространства сетью довольно узких улиц. Внутри находится дворовое пространство, обустроенное для комфорта жителей, а снаружи – различные объекты инфраструктуры. Например, первые этажи зданий нередко занимают общественные заведения по типу магазинов, ресторанов и т. д.

В целом квартальная застройка создает благоприятный климат для развития коммерческой инфраструктуры, так как делает ее более предсказуемой для потенциальных потребителей. Если торговая точка расположена вдоль общественного тротуара, выше вероятность, что ее будут регулярно посещать. В микрорайонах вся инфраструктура находится внутри, поэтому в качестве потенциальных покупателей рассматривать можно преимущественно местных жителей.

Квартальную застройку нельзя назвать идеальной. На российском рынке она по-прежнему остается не до конца понятой потребителями. Многие из них привыкли к большим расстояниям между домами и широкими дорогами. Далеко не всем нравится плотная застройка с нагромождением жилых зданий. Это несет в себе определенный психологический дискомфорт.

Сложности

Проект планировки территории в рамках квартальной застройки должен соответствовать действующим нормам. Однако на практике соблюсти все установленные правила довольно затруднительно. Строительные нормы по-прежнему базируются на принципах больших пространств. Власти, несмотря на активную пропаганду квартальной застройки, не принимают достаточных мер, чтобы помочь градостроителям.

Например, в соответствии с требованиями закона, жилые дома должна располагаться не ближе двадцати метров к дорогам. Для детских садов и школ эти нормы несколько выше, что создает дополнительные сложности для тех, кто планирует на практике реализовать проект квартальной застройки.

Однако это не всегда получается. Некоторым градостроителям приходится корректировать этажность будущих зданий, некоторым не удается предусмотреть сквозные проезды. В итоге вместо полноценных обособленных территорий получаются современные кварталы внутри устаревших микрорайонов. Такова неизбежная реальность.

Функциональное назначение пространства

Ранее в тенденциях градостроительства было принято условное разделение на спальные и деловые районы. Первые предназначались исключительно для жизни, а вторые – для работы.

Однако современная концепция отходит от подобного разделения по причине его существенных недостатков. Например, большинству людей утром приходится покидать район, отправляясь на работу, а вечером совершать обратный путь. Это создает повышенную нагрузку на дорожную сеть и становится причиной возникновения пробок, в которых горожане теряют немало собственного времени. Кроме того, это делает их повседневный досуг более скудным, заставляя вечерами сидеть по домам. Еще один недостаток спальных районов в снижении уровня безопасности, связанного с небольшим потоком людей в дневное и вечернее время.

Вот почему современное градостроительство приходит к решению делать застройку более смешанной. При такой концепции неподалеку от жилых домов или отдельностоящих кварталов располагаются офисные или торговые общественные пространства. Таким способом удается сократить поток маятниковой миграции, когда утром многие жители района выезжают на работу, а вечером возвращаются обратно. Кроме того, отсутствие необходимости регулярно использовать автомобиль благоприятно сказывается на экологической обстановке в городе.

Этажность

Логика градостроительства, как правило, проста. Чем дороже земля, тем больше этажей. Среднеэтажными считаются здания высотой не более десяти этажей. Есть мнение, что чем выше жилой дом, тем сложнее проживающим в нем поддерживать соседские отношения.

Однако противоположную крайность – малоэтажное строительство – тоже нельзя назвать удачным решением. Это приводит к увеличению территории застройки и создает повышенную нагрузку на дорожную сеть, так как расстояния между объектами значительно увеличиваются. Люди начинают чаще пользоваться автомобилями, ухудшая экологическую обстановку.

Источник: fb.ru