Механизмы финансирования в строительстве

Повышение стоимости жилой недвижимости для конечного потребителя в связи с переходом к проектному финансированию инвестиционно-строительных проектов взамен долевого строительства один из актуальных вопросов на сегодняшний день. Эксперты не сомневаются в том, что повышение стоимости жилья будет, вопрос – сколько процентов оно составит?

При понижении среднедушевых доходов повышение стоимости жилья для конечного потребителя скажется на росте коэффициента доступности жилья, который в Красноярском крае имел тенденцию к увеличению и без использования проектного финансирования. В связи с участием банка вырастает вероятность дополнительных затрат у застройщика, покрыть которые есть несколько вариантов: повысить стоимость квадратного метра; компенсировать эти затраты за счет собственной прибыли; уйти со строительного рынка. Повышение стоимости квадратного метра отрицательно скажется на покупательном спросе. Массовый уход с рынка небольших застройщиков приведет к дисбалансу региональной экономики и возможной условной монополизации строительной отрасли региона. В статье рассмотрено влияние проектного финансирования на себестоимость квадратного метра жилой недвижимости, сделаны выводы о возможных проблемах, с которыми столкнется региональный рынок жилой недвижимости в ближайшей перспективе.

Какие варианты финансирования застройщика в 2021? Мезонин, Бридж, ЗПИФ, паевый фонд, Эскроу

1. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: федер. закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ (последняя редакция) // Справочная правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_301603 (дата обращения: 23.01.2019).

2. Социально-экономическое положение Красноярского края в январе – сентябре 2018 года: Доклад / Управление Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю. Красноярск: 2018. 138 с. [Электронный ресурс]. URL: http://web.krasstat.gks.ru/doklad/12/dok.htm#15.06-2.1 (дата обращения: 23.01.2019).

4. Грабовый П.Г., Луняков М.А., Каменецкий М.И. Особенности и проблемы проектного финансирования в строительстве // Международный научно-технический журнал. 2017. № 4. С. 6–14.

5. Кубасова Т.И., Новикова Н.Г., Суходолов А.П. Перспективы и проблемы развития жилищного строительства в России в контексте последних изменений законодательства // Baikal Research Journal. 2017. № 4. 23 с.

6. Блохин А.А., Стерник С.Г., Телешев Г.В. Трансформация институциональной ренты застройщиков многоквартирного жилья в институциональную ренту кредитных организаций // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 1. С. 6–17.

7. МДС 81-33.2004 «Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве». М.: Госстрой, 2004. 30 с.

8. Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: https://www.cbr.ru/ (дата обращения: 23.01.2019).

Проектное финансирование в строительство

9. Родионов И.И., Божья Воля Р.Н. Проектное финансирование. СПб.: Издательство «Алетейя», 2015. С. 35–36 [Электронный ресурс]. URL: http://www.litres.ru/pages/biblio_book/art=11971479 (дата обращения: 23.01.2019).

Согласно федеральному закону № 175 от 01.07.2018 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1] долевое строительство будет заменено проектным финансированием инвестиционно-строительных проектов.

В связи с этим в экспертном сообществе ведутся дискуссии относительно того, насколько изменится стоимость квадратного метра для конечного потребителя, поскольку участие банка однозначно предполагает изменение в сторону увеличения. Заместитель главы Министерства строительства РФ Никита Стасишин озвучил рост в 5–7 %, «и это в лучшем случае». Эксперты же говорят о росте цен до 50 % в зависимости от региона.

Так как рынок недвижимости является наиболее значимым в инвестиционном плане рынком и входит в систему экономико-правового пространства, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов, изменения со стороны законодательства и переход на проектное финансирование, на наш взгляд, окажет существенное влияние на всех участников рынка.

Повышение стоимости жилой недвижимости со стороны застройщика (предложения) становится наиболее вероятным ввиду того, что в настоящее время для строительных организаций России основным и наиболее популярным способом финансирования было и остается участие в долевом строительстве, деньги, привлеченные в такой форме, застройщику «ничего не стоят».

В Красноярском крае населением за счет собственных и заемных средств построено 283,1 тыс. м2 общей площади жилых домов, или 36,0 % общего объема жилья, введенного в январе – ноябре 2018 г. (в январе – ноябре 2017 г. – 31,1 %) [2]. Несмотря на относительно дешевый капитал со стороны дольщиков, начиная с 2016 г. наблюдается спад введенного в действие жилья ввиду того, что ряд крупных региональных строительных компании вошли в процедуру банкротства застройщиков. При этом со стороны платежеспособного спроса также наблюдаются негативные тенденции, среднедушевые денежные доходы населения уменьшаются, на 2018 г. январь – октябрь составили 27088,9 руб. в месяц и 95,1 % к 2017 г., в то время как средняя стоимость одного квадратного метра увеличивается с каждым годом, и на 3 квартал 2018 г. составила 52603,88 руб/м2 или на больше 9,8 % по отношению к 2017 г. [3].

Таким образом, при снижении денежных доходов населения и при повышении стоимости жилой недвижимости можно говорить о росте коэффициента доступности жилья, причем не только в Красноярском крае, но и в других регионах России, что повлияет на институт рынка недвижимости в целом.

Цель исследования: на примере Красноярского края оценить возможное изменение себестоимости и прибыли застройщика с учетом новых условий финансирования (а именно – проектного финансирования) инвестиционно-строительных проектов и выделить основные проблемные точки, с которыми столкнется региональный рынок жилой недвижимости в ближайшей перспективе.

Материалы и методы исследования

Организация финансирования строительной деятельности, обладающая значительной капиталоемкостью, в меняющихся правовых условиях становится одним из наиболее важных направлений деятельности строительных компаний. В работах российских ученых неоднократно поднималась и поднимается тема проектного финансирования, как в целом, так и применительно к проектному финансированию застройщиков [4–6]. В мировой практике проектное финансирование уже в течение нескольких десятилетий активно используется для строительства жилой недвижимости. Анализ существующего положения в России показал, что часть компаний постепенно интегрируется в мировое экономические пространство, однако в настоящий момент использование проектного финансирования носит точечный характер, а в рамках строительства жилой недвижимости, особенно в дотационных регионах, территориально удаленных от Москвы и Санкт-Петербурга, практически не встречается. Сегодня основным источником финансирования строительства жилой недвижимости выступают, как правило, собственные средства строительных компаний и деньги участников долевого строительства.

Специфика рынка жилой недвижимости в России, на наш взгляд, заключается в ее социальном статусе и особенном отношении со стороны государства. В Указе Президента РФ от 07.05.2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 г.» сказано, что приоритетной задачей является улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно. Правительству РФ поручено, с одной стороны, обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8 %. С другой стороны, увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн м2 в год и при этом повысить индекс качества городской среды на 30 %.

Задачи, поставленные Президентом РФ, необходимо решить на фоне перехода от долевого строительства к проектному финансированию. На рынке недвижимости меняются «правила игры»: теперь конечный потребитель не сможет приобрести жилье на любом этапе строительства, то есть принять решение как инвестор вложить меньше, но с большими рисками на начальной стадии строительства или меньше рисковать, но купить дороже.

Проектное финансирование предполагает, что реализовывать будут только готовые квартиры, средства на строительство будут выдавать банки в рамках определенного проекта. В работе авторами с использованием финансовой математики смоделирован пример расчета (пример расчета можно верифицировать и для других типовых объектов и регионов), как новая форма финансирования жилой недвижимости повлияет на себестоимость застройщика, на его маржинальный доход и, в конечном счете, на стоимость одного квадратного метра жилья для конечного потребителя

Отметим, что себестоимость строительно-монтажных работ представляет собой выраженные в денежной форме затраты труда на создание строительной продукции. Все издержки (затраты), включаемые в состав себестоимости, подразделяются на прямые и накладные. Для оценки влияния нового механизма финансирования жилой недвижимости наибольший интерес представляют накладные расходы.

Все накладные расходы объединены в четыре статьи: административно-хозяйственные расходы; расходы на обслуживание работников строительства; расходы на организацию работ на строительных площадках; прочие расходы [7, прил. 6, с. 17–24].

Прочие накладные расходы включают в себя платежи по кредитам банков (за исключением ссуд, связанных с приобретением основных средств, нематериальных и иных внеоборотных активов), а также по бюджетным ссудам, кроме ссуд, выданных на инвестиции и конверсионные мероприятия.

В соответствии с п. 1.1 ст. 269 Налогового кодекса РФ, по долговому обязательству, возникшему в результате сделки, налогоплательщик вправе признать расходом процент, исчисленный исходя из фактической ставки по таким долговым обязательствам, то есть в себестоимость строительства в состав прочих расходов могут входить проценты по кредиту в размере ключевой ставки Центрального Банка РФ – 7,75 %, которая была принята советом Центрального Банка РФ 14 декабря 2018 г. [8].

При проведении расчетов авторами в статье введены допущения и ограничения: не учитывались возможные риски, например такие, как повышение стоимости строительно-монтажных работ, изменения ставок по кредитам, инфляция и т.д.; данные приняты в соответствии со статистической отчетностью.

Рассмотрим банковское проектное финансирование для строительства 16-этажного панельного жилого дома (типовая застройка) с общей жилой площадью здания – 9000 м2. Согласно данным Красноярскстата, средняя фактическая себестоимость строительства 1 м2 на 3 квартал 2018 г. составляет 48125 руб.

То есть себестоимость строительства 16-этажного жилого дома составит 433125000 руб. А средняя рыночная цена 1 м2 на 3 квартал 2018 г. 52603,88 руб. [3]. Срок кредитования – 2 года (средние банковские условия по проектному финансированию инвестиционно-строительных проектов жилой недвижимости – 5 лет, при комплексной застройке – до 7 лет).

По условиям кредитования собственные средства должны составлять не менее 15 % (ПАО Сбербанк), 20 % – АО Газпробанк, 30 % – ВТБ. Для расчета примем собственные средства в размере 15 %. Ставка кредитования к части кредита сверх суммы средств на эскроу – 12 %, специальная ставка 6 % – к части кредита в пределах суммы средств на эскроу. При этом возможно дополнительное снижение ставки при превышении суммы средств на эскроу над выбранным кредитом. Вид кредитования – на инвестиционной фазе – уплата процентов по кредиту, на эксплуатационной – погашение основного долга по кредиту и уплата процентов по кредиту.

Рассмотрим три варианта: пессимистичный, когда застройщик не продал ни одной квартиры, реальный – когда застройщик реализовал часть квартир, то есть на счетах эскроу есть средства и застройщик может рассчитывать на кредитование по ставке 6 %, оптимистичный вариант – продана большая часть квартир, средства покупателей лежат на эскроу-счете (таблица). Необходимо отметить, что в расчете не учитывается возможное повышение или понижение стоимости и себестоимости квадратного метра жилой недвижимости.

Возможные варианты изменения себестоимости и прибыли застройщика при проектном финансировании

Источник: fundamental-research.ru

О мерах по внедрению механизмов проектного финансирования жилищного строительства

группа компаний, созданная для сопровождения инвестиционно-строительных проектов, проектирования и реставрации объектов любой сложности.

1. Принципиальные положения по вопросу опроектном финансированиижилищного строительства

На рассмотрение Государственной Думы Российской Федерации Правительством Российской Федерации внесен и принят в 1-м чтении проект федерального закона № 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Законопроект). Законопроект предусматривает введение, взамен обеспечения исполнения обязательств по договору участия, предусмотренных в действующей редакции Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), возможности размещения участниками долевого строительства средств в оплату цены договоров участия в долевом строительстве на специальных блокированных счетах (счетах эскроу), открытых в банке, осуществляющем целевое кредитование застройщика. Эта используемая в Законопроекте схема представляет собой специфический вариант проектного финансирования – целевое кредитование с долгосрочным блокированием средств.

Следует отметить, что кредитование с долгосрочным блокированием средств представляет лишь «эрзац» проектного финансирования, поскольку не обеспечивает инвестиционное использование аккумулируемых средств. В особенности такого рода «замораживание» неприемлемо в условиях нарастающего кризиса рынка жилищного строительства, в особенности сказывающегося на сокращении ввода жилья экономкласса. Меры государственной поддержки сосредоточены в настоящее время на системе ипотечного кредитования, что является бесперспективной политикой в условиях снижения реального уровня доходов большей части граждан. Отсутствие эффективных мер по поддержке жилищного строительства не только приведет к необратимым результатам для строительной отрасли, но и будет иметь отрицательный мультипликативный эффект на смежные сектора экономики, перечеркнув достижение целей социальной политики и модернизации производственной сферы.

Необходимо осуществление мероприятий по внедрению механизмов проектного финансирования, которые обеспечат не только оптимизацию гарантий долевого строительства, но проведение эффективных мер по поддержке строительной отрасли, а также обеспечение граждан доступным жильем в рамках государственных и муниципальных программ. В конечном счете необходимо внедрение комплексного механизма проектного финансирования при строительстве жилья экономкласса и оказании содействия гражданам в улучшении жилищных условий.

В предлагаемой системе проектного финансирования сбор денежных средств участников долевого строительства должен производиться на специальный счет в кредитной организации, уполномоченной органом исполнительной власти или местного самоуправления осуществлять контроль целевого расходования средств для создания соответствующего объекта жилой недвижимости. Уполномоченная кредитная организация в рамках договора с органами власти и застройщиком осуществляет поэтапное финансирование строительства из аккумулированных средств участников долевого строительства.

В целях внедрения системы проектного финансирования жилищного строительства необходимо установить императивное требование о заключении договора финансирования через уполномоченную организацию для всех случаев:

1) использования при долевом строительстве предоставляемых гражданам бюджетом субсидий на приобретение жилья;

2) использования при долевом строительстве средств в рамках государственной поддержки ипотечного кредитования;

3) в отношении всех предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГсК РФ) договоров, предусматривающих государственную поддержку строительства жилья экономкласса путем предоставления на льготных условиях земельных участков и помощи в обеспечении их объектами инфраструктуры.

При осуществлении долевого строительства жилья на земельных участках, находящихся в частной собственности, или предоставляемых в аренду из государственных (муниципальных) земель на коммерческих условиях, должна быть предусмотрена возможность выбора застройщиком проектного финансирования через уполномоченную организацию или комплексной гарантии надежности долевого строительства (в рамках сочетания страхования рисков долевого строительства и административного контроля целевого использования средств дольщиков).

Реализация системы проектного финансирования жилищного строительства:

— исключит расходы застройщика на заключение договора страхования его гражданской ответственности по договорам долевого участия;

— уменьшит минимально необходимую сумму привлечённых кредитных денежных средств для целей осуществления строительства;

— стимулирует застройщика к скорейшему завершению строительства объекта долевого строительства;

— в случае наступления несостоятельности застройщика позволит достроить объект долевого строительства с использованием целевого финансирования за счёт неизрасходованных средств, привлеченных по договорам долевого участия.

В предлагаемой системе проектного финансирования долевого строительства предусматривается возможность получения застройщиком средств дольщиков, аккумулируемых на специальный счет в кредитной организации, по завершении каждого из этапов строительства в соответствии с проектной документацией (а не после передачи дольщику завершенного объекта, как в Законопроекте). В случае недостаточности средств, поступивших по договорам долевого участия, уполномоченная организация в рамках договора также обеспечивает льготное кредитование проекта. В качестве уполномоченной кредитной организации может выступать банк с государственным участием или региональное агентство, учрежденное субъектом Российской Федерации и получающее финансовую поддержку от АИЖК и бюджета (во многих субъектах Российской Федерации такие агентства действуют под наименованием региональных АИЖК, однако на практике выполняют более широкие функции). Введение возможности действия регионального агентства в качестве уполномоченной кредитной организации связано с тем, что крупнейшие банки с государственным участием пока не выражают стремление осуществлять в широких масштабах проектное финансирование долевого строительства.

Внедрение механизмов проектного финансирования долевого строительства оптимально осуществлять в 3-х вариантах, в соответствии с характером имущественных отношений и решаемых социальных задач. Реализация всех этих вариантов возможна независимо от редакции, в которой будет действовать в ближайшем будущем Закон о долевом строительстве и другие профильные федеральные законы. Вместе с тем мероприятия по широкому внедрению данных механизмов целесообразно проводить в 3 стадии, в приведенной последовательности:

1) в отношении долевого строительства на земельных участках, принадлежащих частным застройщикам;

2) при осуществлении строительства на земельных участках, предоставленных специализированной некоммерческой организации;

3) при реализации комплексного механизма строительства жилья экономкласса и оказания содействия гражданам в улучшении жилищных условий.

Мероприятия на каждой из этих стадий, включая не только совершенствование нормативно-правовой базы, но и конкретные экономические меры, должны быть раскрыты в рамках подготовки дорожной карты по поддержке жилищного строительства и обеспечению доступности жилья для населения.

1. Механизм проектного финансирования в отношении долевого строительства на земельных участках, принадлежащих частным застройщикам

Проект осуществляется на земельном участке, в отношении которого застройщик ранее приобрел право собственности или аренды в целях жилищного строительства.

Основные экономические предпосылки реализации пилотного проекта до внесения изменений в федеральное законодательство:

1) Льготное кредитование, которое может осуществляться, за счет аккумулированных средств дольщиков, даже под процент ниже ключевой ставки ЦБ РФ.

2) Увеличивается привлекательность проекта и соответствующий спрос со стороны граждан-дольщиков за счет:

— обеспечения надежности его реализации путем контроля со стороны банка целевого финансирования процесса строительства;

— возможности застройщика снизить стоимость жилья, за счет пониженной процентной ставки по кредиту, а также действия факторов повышения спроса в целом («положительная обратная связь»).

3) Дополнительным фактором повышения спроса на участие граждан-дольщиков может являться введение запрета на предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья в случае заключения договоров долевого участия, за исключением проектного финансирования через уполномоченную организацию.

Реализация проекта, исходя из указанных выше экономических предпосылок, может успешно вестись на сугубо коммерческих условиях, при координационном сопровождении, но без прямого участия органов власти (за исключением определения уполномоченной кредитной организации, утверждения типового договора проектного финансирования и административного акта в соответствии с п.3).

Общий порядок организации проектного финансирования долевого строительства на земельных участках, принадлежащих частным застройщикам:

1. Определение органом власти уполномоченной кредитной организации. В случае конкурсного отбора его условия должны включать критерии финансовой устойчивости, минимального вознаграждения и минимального процента кредитования. Типовой порядок может предусматривать следующие поэтапные размеры финансирования:

• 10% – подготовительный период (строительство дорог, временных сооружений и прочее);
• 10% – строительство наружных инженерных коммуникаций;
• 15% – «нулевой цикл» (возведение фундамента);
• 40% – возведение надземной части (строительство несущих и ограждающих конструкций);
• 15% – внутренние отделочные работы и внутренние инженерные коммуникации;
• 10% – благоустройство территории, сдача объекта в эксплуатацию.

1. Заключение договора о проектном финансировании долевого строительства между застройщиком и кредитной организацией, включая поручительство кредитной организации.
2. Подготовка застройщиком исходно-разрешительной и проектной документации, получение разрешения на строительство (без сбора средств дольщиков).
3. После получения разрешения на строительство – заключение договоров долевого участия и договоров на ведение специальных счетов в кредитной организации.
4. Внесение платы по договорам долевого участия на специальные счета в банке, в том числе получение на них бюджетных субсидий гражданам на улучшение жилищных условий.
5. В случае необходимости осуществляется кредитование застройщика, в том числе до завершения первого этапа строительства;
6. В процессе строительства уполномоченной организацией поэтапно после процентования (приемка КС-2, КС-3) перечисляются средства на его ведение со специальных счетов, в соответствии с условиями договоров долевого участия (с учетом рассрочки);
7. При завершении строительства производится окончательный расчет имущественных отношений участников договора, соответствующее юридическое оформление и перечисление финансовых средств.

1. Механизм финансирования долевого строительства через специализированную некоммерческую организацию

Предоставление земельного участка для пилотного проекта в безвозмездное пользование для строительства социального жилья из земель, распоряжение которыми осуществляется органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, производится в соответствии с нормой п.15 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, которая предоставление участков на таких условиях некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации и созданным субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства

Земельный участок для пилотного проекта предоставляется специализированной некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации и выполняющей функции оператора строительства социального жилья в регионе. Оператор не реализует жилье по коммерческим схемам, а только осуществляет его предоставление гражданам, нуждающимся в получении жилья с предоставлением государственной поддержки. Под государственной поддержкой понимается бюджетное финансирование программ по оказанию помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете (в том числе приобретение жилья для детей-сирот, для расселения аварийных домов, молодые семьи, многодетные семьи, ветераны ВОВ, ветераны боевых действий, инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, семьи работников бюджетной сферы, программа по расселению ветхого жилья, коммунальных квартир и др.).

Схема с использованием специализированной некоммерческой организации оптимальна для осуществления долевого строительства социального жилья, а также строительства наемных домов некоммерческого использования. Однако подготовка такого проекта достаточно длительна, поскольку предусматривает предварительное принятие закона субъекта Российской Федерации, а также ряд административно-организационных процедур. Говорить о проектном финансировании в данном случае следует с определенной условностью, поскольку оператор строительства социального жилья выступает в роли «классического» заказчика.

Общий порядок организации финансирования долевого строительства через специализированную некоммерческую организацию:

1. Подготовка и принятие закона субъекта РФ о предоставлении земельных участков специализированной некоммерческой организации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан;
2. Подготовка и принятие нормативно-правовых актов органов исполнительной власти субъекта РФ, регламентирующих создание и деятельность специализированной некоммерческой организации.
3. Создание организации-оператора строительства социального жилья в соответствии с региональными нормативно-правовыми актами (регистрация нового юридического лица или перепрофилирование существующей некоммерческой организации, учредителем которой является только субъект РФ);
4. Определение основных технико-экономических параметров проекта и его социальных задач, финансовое планирование использования привлекаемых бюджетных средств, средств дольщиков и будущих нанимателей.
5. Конкурсный отбор генподрядчика – строительной компании, обладающей необходимыми квалификационными характеристиками.
6. Подготовка генподрядчиком исходно-разрешительной и проектной документации, получение разрешения на строительство и его ведение с получением поэтапного финансирования от оператора.
7. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта, с окончательным по договору генподряда и предоставлением квартир гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

1. Комплексный механизм проектного финансирования при строительстве жилья экономкласса и оказании содействия гражданам в улучшении жилищных условий

Проект осуществляется на земельном участке, предоставляемом на льготных условиях частному застройщику из земель, распоряжение которыми осуществляется органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или муниципальным образованием. Фактически речь идет о реализации государственно-частного (муниципально-частного) партнерства в сфере жилищного строительства, к сожалению, не предусмотренного прямо нормами Федерального закона от 13.07.2015 №_224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», но по факту в специфических формах введенных в ГсК РФ федеральными законами от 21.07.2014 (№ 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» и № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Широкая реализация такого рода проектов целесообразна не только в связи с необходимостью государственного содействия гражданам в улучшении жилищных условий, но и в связи с проблемами рынка жилищного строительства в условиях низкой платежеспособности населения. Особую актуальность в этих условиях приобретает реализация программ создания фонда арендного жилья (коммерческий и некоммерческий найм).

Предоставление земельного участка для реализации проекта осуществляется в соответствии с нормами статей 46.5 – 46.8 (освоение территории в целях строительства жилья экономического класса) или статей 55.27 – 55.29 (глава 6.3 «Освоение территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов») ГсК РФ. Вместе с тем с соблюдение норм статьи 91.17 Жилищного кодекса Российской Федерации в определенный срок после завершения проекта может быть осуществлено прекращение использования здания в качестве наемного дома. Это позволяет строить отношения кредитной организации и застройщика в случае строительства наемного дома коммерческого использования по схеме лизинга жилой недвижимости, что позволяет обеспечить инвестиционную привлекательность проекта (такие инвестиционные проекты в настоящее время реализуются в первую очередь при строительстве апартаментов эконом-класса). Для граждан заключаемые договоры носят комплексный характер, включая элементы договоров найма и долевого участия («аренда с выкупом»). При этом значительная часть помещений может приобретаться институциональными инвесторами и частными лицами, предназначаясь для постоянной сдачи гражданам по договорам найма, с целью получения ренты на вложенный капитал.

В случае строительства наемного дома некоммерческого использования инвестиционная привлекательность проекта может быть обеспечена за счет оказания бюджетной поддерки такого строительства и (в меньшей мере) особого порядка предоставления земельного участка в соответствии с п.2 ч.6 статьи 55.28 ГсК РФ. Тем не менее, создание фонда арендного жилья в части некоммерческого найма, по-видимому, более целесообразно путем осуществления проекта специализированной некоммерческой организацией, являющейся оператором строительства социального жилья.

Общий порядок организации проектного финансирования долевого строительства жилья экономкласса:

Источник: grad.center

Фабрика проектного финансирования

Фабрика проектного финансирования – это современный механизм финансирования инвестиционных проектов в приоритетных секторах российской экономики. Заемщики могут получить денежные средства на основании договоров синдицированного кредита (займа) с участием коммерческих банков и ВЭБ.РФ. При этом применяются меры господдержки, способствующие увеличению объемов кредитования конкретных проектов. Команда ВЭБ.РФ осуществляет отбор потенциальных проектов, участвует в структурировании финансирования и выступает кредитным управляющим в рамках синдиката.

Организационная модель Фабрики

• Оператор Фабрики
• Отбирает проекты фабрики
• Кредитный управляющий в синдикате
• Получатель гос. субсидии

• Куратор Фабрики
• Главный распорядитель гос. субсидии

• На 100% принадлежит ВЭБ.РФ
• Кредитор по Траншу А
• Обязательство ВЭБ.РФ по выкупу/замене проблемных активов СОПФ

• Предоставляет государственную гарантию по облигациям СОПФ и государственную субсидию

• Кредиторы: коммерческие банки и международные финансовые организации
• Инициаторы проектов
• Фонды прямых инвестиций
• Проектная компания

• Особый порядок регулирования коммерческих банков в части кредитования проектов Фабрики

Критерии отбора проектов

Потенциальным участникам «Фабрики»

Презентация

Законодательство

Постановление Правительства РФ «О программе «Фабрика проектного финансирования» Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 N 158 Rich Text Format, 1.29 Мб

Единая информационная система

• Бизнесу
• Инвесторам
• Агент Правительства РФ

• Обратная связь
• Оставить отзыв

• Горячая линия Комплаенс
• Горячая линия Блока безопасности
• Горячая линия службы внутреннего контроля
• Раскрытие информации на сайте ООО «Интерфакс-ЦРКИ»
• Раскрытие информации профессиональным участником рынка ценных бумаг
• Противодействие коррупции
• Политика обработки персональных данных

Электронный офис клиента в разработке

Согласие

Для повышения удобства работы с сайтом ВЭБ.РФ использует cookies (файлы с данными о посещении сайта). Продолжая пользоваться сайтом, Вы принимаете Условия обработки пользовательских данных посетителей сайта ВЭБ.РФ и выражаете свое согласие на сбор и обработку персональных данных о Вашей активности на сайте ВЭБ.РФ в соответствии с Политикой обработки персональных данных. Вы можете запретить использование cookies в настройках Вашего браузера.

Источник: xn--90ab5f.xn--p1ai

Новые законодательные механизмы финансирования жилищного строительства обсудили в ГД

Рассмотрение вопроса прошло в рамках парламентских слушаний. В частности, одной из тем обсуждения стала целевая модель финансирования жилищного строительства, согласно которой вводится обязанность открывать счета эскроу в банке, предоставившем кредитную линию застройщику. Также предполагается установление требований к банкам, в которых могут открываться такие счета

Парламентские слушания на тему «Новые законодательные механизмы финансирования жилищного строительства: цели, формы и условия реализации»

Кроме того, Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев

Николаев
Николай Петрович Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» отметил, что по поручению Президента РФ сейчас разрабатываются новые механизмы финансирования жилищного строительства. Депутат также подчеркнул, что одновременно перед законодателями стоит задача обеспечить условия для дальнейшего развития рынка жилищного строительства и не допустить несбалансированного подхода к выполнению Поручения Президента.

По его словам, для осуществления поэтапного замещения привлекаемых для строительства средств граждан через другие формы финансирования необходимо обеспечить выполнение нескольких условий. Нужно обеспечить готовность банковской системы к ведению банковского сопровождения деятельности застройщиков и к расширению объемов их кредитования для недопущения сбоев в сфере жилищного строительства. Депутат напомнил, что в конце 2017 года была разработана и утверждена Правительством «дорожная карта», в которой отражен ряд необходимых законодательных изменений. Так, изменения касаются долевого строительства, банкротства, налогов и страхования вкладов физических лиц в уполномоченных банках на счетах эскроу, предусмотренных при использовании механизмов проектного финансирования строительства. Ожидается, что этот механизм заработает в три этапа, начиная с 1 июля 2018 года, и завершится до 31 декабря 2020 года.

«На сегодняшний день уже можно говорить об общих контурах целевой модели финансирования жилищного строительства. Это обязанность открывать счета эскроу в банке, предоставившем кредитную линию застройщику; установление требований к банкам, в которых могут открываться счета эскроу; исключение обязательности начисления процентов на денежные средства участников долевого строительства по счету эскроу; установление факта постановки объекта на государственный кадастровый учет в качестве основания для передачи средств дольщиков застройщику», — сказал Николай Николаев.

Заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в своем выступлении о реформировании отрасли отметил, что необходимо не допустить последствий, которые могли бы затормозить ее развитие и негативно повлиять на доступность жилья. Он также прокомментировал предложения о предоставлении возможности на федеральном уровне устанавливать и выводить из‑под критериев закона требования к застройщикам, в частности, к тем, которые достраивают проблемные объекты. Докладчик обратил внимание, что субъекты, принимающие решение о выдаче застройщикам разрешений о привлечении средств граждан, должны нести ответственность. «Если они принимают решение о том, что какие‑либо застройщики являются для них системообразующими с точки зрения жилищного строительства и твердо стоят на ногах, видят их финансовое состояние, если это еще привязать к возможному банковскому сопровождению, тогда пусть принимают решение и берут на себя гарантии», — заявил заместитель Министра.

В связи с этим Николай Николаев напомнил о законопроекте, который Комитет готовит ко второму чтению. Документ предусматривает создание единой вертикали органов государственной власти, которая будет отвечать за контроль и надзор в области долевого строительства и ужесточение ответственности за это.

«Законопроект, предусматривающий создание единой вертикали органов госвласти, обеспечивает для федерального центра прозрачность рисков и, соответственно, возможность управлять ими», — заключил Николай Николаев.

Финансовый директор АО «АИЖК» Виктор Шлепов доложил о работе компенсационного фонда, созданного для гарантий завершения строительства и защиты интересов граждан-участников долевого строительства, который с начала своей работы – с конца октября 2017 года — собрал около 180 млн рублей, приняв на себя ответственность на сумму около 20 млрд рублей.

Виктор Шлепов сообщил, что в 1-м квартале 2019 года можно будет подвести первый итог о размере объема риска, возложенного на Правительство РФ, которое до этого момента несли граждане. По предварительным подсчетам, уже понятно, что этот механизм дефицитен, поэтому защита граждан с использованием компенсационного фонда расценивается как переходный этап к целевой модели проектного финансирования, которая предусматривает перераспределение риска.

Докладчик пояснил, что такой переход не предусматривает отказ от долевого участия граждан в строительстве жилья и использования их инвестиционного ресурса: «Средства граждан будут по‑прежнему привлекаться к финансированию строящегося жилья, но, что важно, перераспределится риск. А сейчас риск несет гражданин, и часто возникает асимметрия.

В конструкции с использованием эскроу-счетов асимметрия исключается – с одной стороны — застройщик, а с другой – банк. Самое главное – выстраивается модель экономических стимулов, когда в каждом проекте появляется участник, который до последнего дня несет на себе риск. Мы получим сильного игрока банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца. Это самый важный результат перехода на проектное финансирование».

Председатель Правления группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев заявил, что «сегодня проводится крупнейшая реформа жилищного строительства, может быть, это одна из крупнейших структурных реформ в экономике России».

Он призвал и дальше работать над созданием системы финансирования, которая не допустит появления обманутых дольщиков. Сергей Гордеев предложил обеспечить для системообразующих застройщиков такие условия перехода к новой системе проектного финансирования, при которых не будет резких перепадов, а введение процесса ужесточения условий будет плавным.

Заместитель Председателя Банка России Ольга Полякова также высоко оценила значимость структурной реформы строительной отрасли, и подчеркнула, что изменения, предложенные на законодательном уровне, позволят решить серьезные проблемы, связанные с обманутыми дольщиками. По ее мнению, банковское сопровождение и возможность приостанавливать платежи позволит контролировать целевое использование средств и вести строительство в те сроки и теми этапами, которые предусмотрены.

По мнению докладчика, основной причиной затягивания сроков строительства до конца является отсутствие финансирования по разного рода причинам. Ольга Полякова подчеркнула, что при введении эскроу-счетов стоимость кредита для застройщиков будет гораздо ниже — это будет «вполне доступный кредитный ресурс». По ее словам, ставка будет ниже 7,5%, если банки будут получать бесплатное фондирование, на которые не будут начислять проценты, а дальше этими средствами будут кредитоваться застройщики.

По оценке Банка России, сегодня 66 банков с высоким рейтингом в разных регионах России могут заниматься банковским сопровождением. «66 банков – хорошая цифра, которая дает нам уверенность в том, что банковское сопровождение возможно», — заявила зампредседателя Банка России.

В мероприятии, организованном Комитетом по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, приняли участие депутаты Государственной Думы и члены Совета Федерации, представители Минстроя, АИЖК, банковского сообщества и строительного бизнеса.

Источник: duma.gov.ru