Анализ системы финансирования жилищного строительства: теория и методология финансового обеспечения строительства жилья; основные модели, источники и механизм финансирования ипотеки; особенности и основные проблемы ипотечного субсидирования в России.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 06.02.2014 |
| Размер файла | 660,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Экономика недвижимости»
на тему «Системы финансирования жилищного строительства»
Содержание
Глава 1. Теоретические основы финансирования жилищного строительства
Круглый стол «Проектное финансирование жилищного строительства» 1.03
1.1 Источники финансирования жилищного строительства
1.2 Основные модели жилищного финансирования
1.3 Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства
Глава 2. Особенности системы финансирования жилищного строительства в России
2.1 Схемы финансирования жилищного строительства России
2.2 Анализ изменения структуры финансирования на различных этапах реализации строительного проекта
2.3 Основные проблемы системы финансирования жилищного строительства в России
Глава 3. Совершенствование системы финансирования жилищного строительства в России
3.1 Альтернативные схемы финансирования жилищного строительства
3.2 Основные направления решения проблем финансирования жилищного строительства
В каждой развитой стране с устоявшейся рыночной экономикой жилье является важнейшим составным элементом национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой едва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств. Постоянно растущий уровень жизни населения влечет за собой повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе размере и комфортности жилища. Это делает жилищное строительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансирования и кредитной деятельности.
Формы и источники финансирования жилищного строительства могут быть различными, но в западных странах они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых, строительство жилья финансируется за счет собственных средств строительных компаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовых ресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг.
Ситуация с финансированием жилищного строительства в России несколько иная. С началом реформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий, образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время, развитие рыночных отношений привнесло новое в формы и методы финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному формированию своей экономической политики. Это связано с прекращением полного государственного финансирования жилищного строительства, характерного для экономики Советского периода и началом финансирования за счет других источников.
Семинар «Проектное финансирование жилищного строительства»
С учетом сложившейся ситуации целесообразно определить, какими возможностями располагают строительные предприятия при определении источников финансирования своей текущей деятельности в России.
Целью данной работы является рассмотрение системы финансирования жилищного строительства.
В соответствии с целью можно сформировать следующие задачи:
Ш рассмотрение источников финансирования жилищного строительства,
Ш обзор основных моделей жилищного финансирования,
Ш изучение механизма финансирования ипотечного жилищного строительства,
Ш изучение особенностей системы финансирования жилищного строительства в России и выявление проблем,
Ш разработка предложений по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства в России.
Основой теории и методологии финансового обеспечения жилищного строительства выступает общая теория финансов. Поэтому методологической базой при разработке исследуемых проблем послужили научные труды в области теории финансов таких экономистов, как С. В. Барулин, Э. А. Вознесенский, А. Г. Грязнова, Л. А. Дробозина, А. Ю. Казак, Т. М. Ковалева, В. М. Родионова, М. В. Романовский, Б. М. Сабанти, В. И. Самаруха и др.
Вопросами государственного регулирования и реализации эффективной государственной финансовой поддержки экономики России успешно занимались С. Б. Ефимова, В. С. Кусмарцева, А. М.Лавров, А. В. Улюкаев, Ю. В. Федорова, Е. А. Черныш, Л. И. Якобсон, М. Н. Яндиев и др. Аспекты функционирования, финансового обеспечения и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кендрика, Т. Шульца, в исследованиях отечественных учёных — Г. В. Гудименко, Е. Н. Жильцова, В. Н. Казакова, Е. А. Каменевой, В. Рутгайзера, и других.
финансирование жилищное строительство ипотечное
Глава 1. Теоретические основы финансирования жилищного строительства
1.1 Источники финансирования жилищного строительства
Одна из причин высокой стоимости жилья — сложившаяся система источников финансирования объектов жилой недвижимости. Из всего многообразия возможных источников финансирования жилищного строительства в России более 80% всех проектов финансировалось за счет средств граждан, вкладывающих деньги посредством долевого участия в многоэтажном жилищном строительстве [12, с.120]. Причиной этого являются недостаточные государственные капитальные вложения.
Более того, неразвитость инфраструктуры банковской системы, высокие ставки кредитования застройщиков и покупателей привели к тому, что девелоперы стали привлекать непосредственно средства граждан, желающих приобрести жильё.
Выгоды такого источника финансирования — а это бесплатное использование для реализации проектов — позволили застройщикам снизить активность в поиске и разработке других организационно-правовых схем привлечения ресурсов, так как их устраивала высокая рентабельность девелоперской деятельности.
Необходимо отметить, что участие в долевом строительстве для граждан, решивших приобрести жилье, характеризуется рядом рисков, связанных как с общеэкономической ситуацией, так и с реализацией конкретного проекта.
Основные источ-ники финансирования жилья:
Кредитование жилищного строительства. Жилье является дорого-стоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребите-лей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятель-ности. Ключевыми параметрами для кредитования являются:
1. сумма кредита;
2. срок погашения;
3. процентная ставка.
Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения — это кредит или заем, предоставленный соответственно банком (кредит-ной организацией) или юридическим лицом (некредитной органи-зацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства (т.е. если кредит не выплачивается, то банк вправе забрать себе куп-ленную на средства, взятые в кредит, квартиру). Долгосрочные ипо-течные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на 10-15 лет). Благодаря длительному сроку пога-шения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья насе-лением (система целевых адресных субсидий). Существует много схем государственного финансирования жилищного кредитования. На-пример, государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не рас-полагающих достаточными доходами, может быть организована че-рез систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (напри-мер, через государственные жилищные сертификаты). Это сокраща-ет необходимый размер кредита. При такой системе финансирова-ния приобретения жилья гражданами:
— на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры при-ходится примерно 30 %;
— на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем — 20-50 %;
— оставшаяся часть — на ипотечный кредит.
Таким образом, повышается доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулируется платежеспособный спрос на жилье. Указан-ные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными воз-можностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня до-хода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предостав-ляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований и средств предприятий[10, с.100].
Долевое участие со 100 %-ой единовременной оплатой:
· по договору долевого участия за дольщиком закрепляется кон-кретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и ме-стоположения квартиры;
· в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;
· указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляци-ей;
· по окончании строительства производятся взаиморасчеты меж-ду дольщиком и застройщиком, исходя из действительной пло-щади передаваемой квартиры;
· после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.
Долевое участие с поэтапной оплатой:
· по договору долевого участия за дольщиком закрепляется кон-кретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и ме-стоположения квартиры;
· в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей дольщика;
· в оговоренные сроки с момента подписания договора по началь-ной стоимости 1 м 2 оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения до-говора и может составить от 20 до 100%;
· оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтап-но по графику (как правило, поквартально) с индексацией стои-мости 1 м 2 на момент каждого платежа, с учетом цен, действую-щих в строительной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры[22, с.163].
Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
· по договору долевого участия за дольщиком закрепляется кон-кретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и ме-стоположения квартиры;
· в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в за-чет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику;
· за разницу в качестве площади «старой» квартиры, по сравнению с площадью «новой», дольщик доплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;
· возможны два варианта зачета «старых» квартир: квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает на реализацию; дольщик проживает в своей квартире: в течение всего срока стро-ительства, до момента предоставления ему новой квартиры и пра-во собственности переходит к застройщику после переезда доль-щика в новую квартиру.
Ценные бумаги в жилищном строительстве. Это документы, под-тверждающие право собственности владельца на какое-либо имущест-во или денежную сумму, которые не могут быть реализованы или пере-даны другому лицу без предъявления соответствующего документа.
Использование облигаций жилищного займа в схеме финанси-рования имеет ряд преимуществ, по сравнению с предыдущей схе-мой финансирования (с долевым строительством). В частности, цен-ные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.
Финансирование жилищного строительства, можно осуществлять за счет комбинирования различных источ-ников финансирования. Например: городские власти строят дома за счет бюджета города, внебюджетных фондов, долевого участия по мере аккумуляции денег на эту цель в бюджете, внебюджетных фон-дах. Затем построенное жилье предоставляется:
· очередникам на условиях частичной оплаты;
· дается гражданам после покупки ими пакета муниципальных жилищных облигаций.
Другим не менее интересным инструментом финансирования жилищного строительства является создание внебюджетного фонда развития жилищного строительства. Целью создания и деятельности фонда является расширение возможностей для улучшения жилищ-ных условий жителями городов, развития механизмов долгосрочного инвестирования в жилищное строительство, повы-шение качества жилищного строительства.
1.2 Основные модели жилищного финансирования
Одной из основных проблем жилищного ипотечного кредитования является эффективное и доступное привлечение средств. На эффективность форм привлечения средств жилищных ипотечных кредитов влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.
В мировой практике существуют различные виды классификаций ипотечных кредитов[17, с.174].
Например, существует классификация, в соответствии с которой есть следующие модели жилищного кредитования:
Европейская модель функционирует путем создания высококапитализированных негосударственных организаций, которые имеют поддержку государства в виде льготного налогообложения, льготного кредитования.
Американская модель предусматривает создание механизмов выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций.
Казахстанские экономисты кроме вышеназванных моделей выделяют Малайзискую модель, которая является примером развития системы ипотечного кредитования населения в азиатском регионе. Основой действия данной модели является Национальная ипотечная корпорация «Кагамас Берхад».
Данная компания осуществляется финансирования строительства жилых домов путем выдачи строительных кредитов застройщиком сроком на 2-3 года. В процессе строительства одновременно осуществляется продажа недостроенного дома населению. Взносы населения составляют до 30% стоимости жилья. После завершения строительства начинается процесс секьюритизации.
Секьюритизация начинается с процесса выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. В свою очередь корпорация выпускает ценные бумаги и продает их на вторичном рынке. Главное отличие от американской модели участие корпорации в строительстве и обеспечении дешевого жилья [10,с.185].
Учитывая изученные классификации моделей ипотечного жилищного кредитования, наиболее оптимальной считаем классификацию основанную на основном критерии — способе привлечения финансовых ресурсов. В соответствии с этой классификацией можно выделить следующие основные модели жилищного ипотечного кредитования: модель универсальных коммерческих банков; модель жилищных сбережений; модель специализированных ипотечных банков; модель вторичного рынка ипотечных кредитов; модель с участием государственных органов; модель с участием предприятий. В рамках любой из этих моделей можно рассмотреть основные источники финансирования жилищного сектора экономики.
Обязательным источником инвестирования в жилье являются средства населения. Население участвует в системе жилищного инвестирования путем вложения своих сбережений в покупку жилья. Участие производится в виде вложений в долевое строительство, покупки жилья в рассрочку, внесение первоначального взноса при получении ипотечных кредитов, осуществление накоплений в системе стройсбережений. Как финансовый ресурс, особое значение имеют накопления населения по схеме накопительного жилищного кредитования.
В настоящее время одним из основных источников приобретения жилья являются кредиты, предоставляемые банками. Обычно банковские кредиты выдаются на сумму до 70 % от стоимости жилья. Срок кредитования составляет 10-25 лет.
Схемы банковского ипотечного кредитования могут эффективно работать только при достаточно низкой процентной ставки, иначе становится для заемщиков слишком дорогими и слишком рискованными для банков. Для выдачи ипотечных кредитов банки могут использовать следующие источники: собственный капитал банка и стабильные остатки на счетах клиентов. Основным недостатком данного ресурса является его ограниченность. Поэтому все страны с развитой системой ипотечного кредитования используют различные инструменты рефинансирования.
Система рефинансирования привлекает в жилищный сектор экономики финансовых инвесторов. Рефинансирование позволяет привлекать необходимый объем средств для выдачи ипотечных кредитов. Методы проведения рефинансирования могут быть различными:
Прямая продажа активов;
Выпуск ипотечных ценных бумаг;
Секьюритизация ипотечных кредитов.
Прямая продажа активов осуществляется путем формирования кредитного пула и продажа его заинтересованным инвесторам. При этом кредиты полностью списываются с баланса банка, все выплаты по кредитам заемщик осуществляет в пользу нового владельца. Данный метод используется при неразвитости финансового рынка.
Более распространенным методом является выпуск ипотечных ценных бумаг. Особенностью этих ценных бумаг является их привязка к пулу ипотечных кредитов. Платежи по ипотечным ценным бумагам осуществляется в сроки погашения кредитов. Надежность ценных бумаг обеспечивается закладными по ипотечным кредитам. При этом ипотечные кредиты остаются на учете баланса банка, что сохраняет его высокий кредитный рейтинг.
Секьюритизация является более сложной схемой рефинансирования. Первым этапом применение данной схемы является формирование пула ипотечных кредитов. Приглашается специализированное агентство для проведения анализа пула и присвоение ему кредитного рейтинга.
После продажи кредитного пула, он списывается с баланса банка и переводится на баланс специально созданной управляющей компанией. Эта компания осуществляет выпуск ценных бумаг, на вырученные деньги покупает пул ипотечных кредитов, производит сбор платежей заемщиков и генерацию стабильного потока платежей в пользу покупателей ценных бумаг. А покупатели ценных бумаг, инвестируют кредиторов для выдачи новых кредитов. Реализация схем секьюритизации возможна только при наличии развитого финансового рынка[19, с.175].
Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги. На практике применяют различные виды ценных бумаг. Основными из них являются следующие.
Облигационные ипотечные ценные бумаги выпускаются под определенное обеспечение на основе ипотечных кредитов. Эмитентами этих ценных бумаг могут быть банки второго уровня или государственные агентские организации.
Выплаты по банковским облигациям взаимосвязаны с конкретным пулом ипотечных кредитов, а гарантиями осуществления платежей выступают кредитные договора и закладные по этим договорам. При этом базовый кредитный пул остается на балансе выпускающего облигации банка. Агентские облигации выпускаются на основе пула ипотечных кредитов, выкупленных у банков. Агентство гарантирует выплаты по ценным бумагам.
Другим видом ипотечных ценных бумаг являются ценные бумаги, привязанные к секьюритизированным ипотечным кредитам. Разновидностями этих ценных бумаг являются закладные с прямым денежным потоком и закладные с варьированной структурой выплат и различной структурой выпуска. У закладных с прямым денежным потоком обеспечение специфицировано, ему присвоен определенный рейтинг. Существует баланс между выплатами по ипотечным кредитам и выплатами с инвесторами. Второй вид отличается возможностью неполной передачи прав на денежные потоки, продажей права на долю процентных выплат, вторичной секьюритизацией, различными периодами и условиями выплат для различных инвесторов.
Зарубежные авторы рассматривают два основных типа ипотечных ценных бумаг: немецкие и американские ипотечные облигации [20, с.62].
Немецкие ипотечные облигации имеют традиционную схему погашения в конце срока действия облигации. Выпускаются они специализированными ипотечными банками, которые берут на себя обязательства по выплате основного долга и процентов. В качестве обеспечения данных облигаций выступают, выданные банком ипотечные кредиты.
Ипотечные кредиты остаются на балансе банка, но учитываются в отдельном реестре. Инвесторы, купившие облигации, в случаи банкротства банка получают право преимущественного погашения с кредитного портфеля. Создается независимый контролирующий орган, обеспечивающий соблюдение законодательства и прав инвесторов. Немецкие ипотечные облигации имеют следующие особенности:
· Ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации учитываются отдельно от ипотечного кредитного портфеля банка путем ведения специального реестра и регистрации его в поземельной книге;
· Создается независимый специальный орган, контролирующий обращение ценных бумаг;
· Процедура банкротства эмитентов ипотечных ценных бумаг регулируется законодательством;
· Ипотечные облигации обладают преимущественным правом на обеспечение выполнения своих прав.
Выпуск американских ипотечных облигации производится по следующей схеме. Банк или ипотечная компания выдает ипотечные кредиты и продает их агентству вторичного рынка. Агентство в свою очередь продает кредиты специализированному трасту, которое осуществляет управление этими ипотечными кредитами. Учрежденный траст продает инвесторам ценные бумаги — сертификаты участия.
Если провести аналогию с предыдущей классификацией, можно сказать, что немецкие ипотечные ценные бумаги имеют схожесть с облигационными ипотечными ценными бумагами, а американские ценные бумаги с ценными бумагами, привязанными к секьюритизированным ипотечным кредитам.
В любой стране ипотечные системы кредитования не обходятся без участия государственных органов. Участие государства может быть в виде адресных субсидий местных органов власти. Государство может создавать специальные фонды поддержки жилищного строительства. Участие государства может быть в виде выпуска местными органами власти жилищных облигаций.
Эти государственные облигации могут продаваться населению. При накоплении достаточного количества облигаций, они могут быть обменены на недвижимость.
Таким образом, предлагается следующая классификация финансирования жилищного сектора экономики.
Источник: revolution.allbest.ru
ДЕЙСТВУЮЩАЯ СИСТЕМА ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РАБОТ И УСЛУГ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Действующие формы финансирования и кредитования жилищного строительства
Согласно Конституции Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека [1]. Одной из первостепенных задач такого государства является обеспечение населения современным, доступным, комфортным жильем. Жилье — особый дорогостоящий товар, капитальное благо, как правило, его приобретение и создание не может осуществляться только за счет текущих доходов потребителей (подавляющей массы) или накоплений [53].
Поэтому перспективы развития жилищного строительства, решение жилищной проблемы, стабильное и своевременное инвестирование проектов в определяющей степени зависят от развития и совершенствования механизма финансирования приобретения жилья и его строительства.
Финансирование приобретения жилья в собственность возможно либо за счет государственных средств с бесплатным его распределением, либо за счет комбинации собственных и заемных средств покупателя. Получение жилья в пользование возможно также через социальную аренду.
Финансирование строительства жилья осуществляется из различных видов источников, это могут быть средства строительных организаций — собственные или привлеченные, в основном за счет значительной доли банковских кредитов, бюджетного финансирования, и средства населения. При этом следует отметить, что для различных стран в разные периоды характерны свои особенности финансирования и преобладание тех или иных источников.
В западных странах они сводятся к трем основным направлениям (рис. 8.1):
• строительство финансируется за счет собственных средств строительных компаний;
- • финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций;
- • широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья.
Общий объем финансовых ресурсов увеличивается за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг.
![Источники финансирования жилищного строительства в зарубежной практике [30]](https://studref.com/htm/img/29/9683/75.png)
Рис. 8.1. Источники финансирования жилищного строительства в зарубежной практике [30]
В настоящее время в Российской Федерации источники финансирования жилищного строительства имеют свои особенности. Сам механизм финансирования претерпел существенные изменения.
В советский период система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном распределении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 г. доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство превышала 80%, а средства населения составляли лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов). В начале экономических реформ в России долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам и участникам жилищных и жилищно-строительных кооперативов на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За первое десятилетие реформ (1990—1998) в сфере жилищного финансирования произошли кардинальные изменения. Государство перестало быть основным участником на рынке жилья, доля государственных и муниципальных организаций в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья сократилась с 80 до 20%.
В настоящее время в сфере жилищного строительства наблюдается сочетание различных методов, организационных форм и механизмов финансирования. Основным источником финансирования в России являются привлеченные средства (64%), в основном за счет значительной доли банковских кредитов (14,7%), бюджетного финансирования (27,8%) и средств населения (21,1%) (рис. 8.2). Фактически структура финансирования жилищного строительства в Российской Федерации стала больше соответствовать структуре финансирования в развитых странах, где основным источником финансирования являются частные вложения семей (с привлечением банковских кредитов).
В условиях дефицита собственных средств, когда компании занимаются поиском альтернативных источников и обращаются за поддержкой к государству, внешние финансовые ресурсы разделяют на следующие виды:
- • привлеченные средства инвесторов — юридических лиц (партнеров);
- • привлеченные средства долевых участников (физических и юридических лиц);
- • заемные средства финансово-кредитных учреждений;
- • эмиссия ценных бумаг.
В разных регионах страны ведутся интенсивный поиск и апробация различных схем финансирования и кредитования жилищного строительства. Выделяют три основных подхода, принимаемых в разных региональных схемах жилищного кредитования:
- • бюджетное кредитование, когда источником выдаваемых кредитов являются региональные, реже муниципальные бюджеты, в том числе через различные фонды;
- • банковское кредитование, когда банки кредитуют под определенное обеспечение обязательств, в том числе под гарантии органов государственного управления;
- • смешанное бюджетно-банковское кредитование, при котором бюджетом осуществляется частичное погашение процентов по банковскому кредиту.
Рис. 8.2. Источники финансирования жилищного строительства в российской практике [30]
При этом наиболее распространенной схемой на начальном этапе развития жилищного кредитования являлось именно бюджетное кредитование, что было обусловлено, с одной стороны, ограниченностью долгосрочных ресурсов коммерческих банков и их неготовностью принять на себя высокие кредитные риски, а с другой стороны, высокой ценой и недоступностью кредитов для населения.
В настоящее время доминирующую роль в сфере решения жилищной проблемы играет ипотечное жилищное кредитование, за счет которого в развитых странах финансируется до 80—90% и более всего приобретаемого в собственность жилья.
Наряду с ипотечным кредитованием недостаточно активно используются и иные финансовые механизмы привлечения инвестиций на рынок недвижимости и строительства — стройсберкассы, облигационные займы, жилищно-накопительные кооперативы, ПИФы и пр.
Эффективно функционирующая система ипотечного кредитования позволит повысить доступность жилья для определенной группы населения. Для основной части населения строительство или покупка жилья, даже с использованием долгосрочного кредита, остаются недоступными. Однако около 25% населения могли бы удовлетворить свои потребности в жилище на основе арендных отношений. Решению проблемы повышения доступности жилья мог бы помочь жилищный лизинг. Его можно рассматривать как специфическую форму финансирования жилищного строительства, осуществляемого специальными (лизинговыми) организациями, которые, приобретая по заказу лизингополучателя у строительных организаций жилье и передавая его в аренду, как бы одновременно кредитуют лизингополучателя.
Лизинговая фирма заключает с физическим лицом договор лизинга, согласно которому фирма полностью оплачивает строительной организации стоимость жилья и сдает его в аренду этому физическому лицу (лизингополучателю) с правом выкупа в конце срока аренды или с условием постепенного погашения стоимости квартиры через лизинговую плату.
Одновременно лизинговая фирма заключает договор о долевом участии в строительстве (договор подряда, договор купли-продажи) со строительной организацией. При заключении лизингового договора обязательно осуществляется страхование ответственности и имущества, которое является объектом лизинговой сделки. Физическое лицо получает жилье непосредственно от строительной организации.
В договоре указываются размер и график лизинговых платежей с учетом того, что физическое лицо должно вернуть лизинговой фирме стоимость строительства (покупки) жилья и принести лизинговый процент. По окончании срока аренды физическое лицо (арендатор) может возвратить жилье лизинговой фирме либо продлить договор на новый срок, либо выкупить жилье по остаточной стоимости.
В состав лизингового платежа входят следующие основные элементы:
- • погашение стоимости строительства (покупки) жилья;
- • процент за ресурсы, привлекаемые лизингодателем для осуществления сделки;
- • лизинговая маржа, включая доход лизингодателя за оказываемые им услуги (1—3%);
- • страховая премия — величина, зависящая от уровня различных рисков, которые несет лизингодатель.
Последние три элемента (плата за ресурсы, лизинговая маржа, страховая премия) составляют лизинговый процент.
Преимуществом жилищного лизинга является отсутствие требования о первоначальном взносе, который обязателен при всех остальных схемах. Лизинг не требует оформления залога на приобретаемое жилье, так как до полного погашения стоимости квартиры она остается собственностью лизинговой компании; после полной выплаты стоимости квартиры она передается в собственность лизингополучателя. При наличии у лизингополучателя накопленных сбережений часть суммы приобретения жилья может быть погашена единовременно, что значительно снизит размер текущих платежей.
Еще одной из форм финансирования строительства жилья, в частности отдельной квартиры, является долевое строительство. Дольщиками могут выступать как юридические (организации), так и физические лица. Первоначально инвестор, как правило, принимает на себя обязательство осуществлять инвестирование строительства и обеспечить окончание строительства к определенному сроку.
В свою очередь дольщик (субинвестор) обязуется произвести инвестирование строительства путем внесения денежных средств (либо иным способом). Оплата обычно производится поэтапно, в рассрочку, квартира выкупается до окончания строительства. Стоимость 1 кв. м при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключения договора, в дальнейшем стоимость определяется фактической стоимостью строительства на момент внесения очередного платежа. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся квартиры.
Участниками долевого строительства являются:
- • заказчик — юридическое или физическое лицо, приобретающее право на застройку в соответствии с действующими правилами;
- • генеральный подрядчик — обычно строительная фирма, осуществляющая общее руководство строительством;
- • субподрядчик — фирма, привлекаемая генподрядчиком для выполнения отдельных работ и услуг или поставки материалов;
- • инвестор — юридическое или физическое лицо, привлекаемое для финансирования строительства дома.
Кроме того, для реализации квартир генеральный подрядчик и субподрядчик могут создавать уполномоченные агентства или отделы недвижимости. Дилер — уполномоченное любым участником строительства агентство недвижимости для реализации квартир в строящихся домах.
Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном рынке недвижимости состоят в следующем:
- • поэтапной оплате;
- • индексировании только остаточной стоимости строительства по договору;
- • затратах на приобретение жилья при долевом строительстве, которые, как правило, ниже рыночной стоимости жилья на 10-20%.
При привлечении средств дольщиков применяется несколько вариантов долевого участия.
Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой предполагает, что:
- • по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием метража и местоположения квартиры;
- • в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;
- • указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;
- • по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры;
- • после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика.
Долевое участие с поэтапной оплатой означает, что:
- • по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
- • в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей дольщика;
- • в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 20 до 100%;
- • оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику с индексацией стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры.
Долевое участие с зачетом имеющегося жилья предполагает, что:
- • по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
- • в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику;
- • за разницу в качестве площади «старой» квартиры, по сравнению с площадью «новой», долыцикдоплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;
- • возможны 2 варианта зачета «старых» квартир: 1) квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает на реализацию; 2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
Государственные, региональные и муниципальные займы являются широко распространенным механизмом заимствования, традиционно применяющимся для привлечения дополнительных финансовых ресурсов в разных странах. Рынок долговых обязательств является наиболее весомым сектором финансового рынка во многих странах и одним из главных источников пополнения доходной части местных бюджетов.
Наибольшее развитие механизм заимствования через эмиссию ценных бумаг получил в США. За многолетнюю историю существования рынок ценных бумаг выработал многочисленные формы использования данного финансового инструмента.
Ценные бумаги в жилищном строительстве — это документы, подтверждающие право собственности владельца на какое-либо имущество или денежную сумму, которые не могут быть реализованы или переданы другому лицу без предъявления соответствующего документа.
Вексель — вид ценной бумаги, представляет собой денежное обязательство строго установленной законом формы. Компания-застройщик выпускает векселя на определенную сумму и продает их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.
По завершении строительства обладатель векселей может получить квартиру или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами. Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры. Доходность векселей также объявлена. Она не должна меняться. За период строительства стоимость 1 кв. м растет.
Не исключено, что к окончанию строительства «доходность» от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.
Вексель — безусловное обязательство. Если он не будет оплачен, можно обращаться в суд. Все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения. Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком, он получит выплаченные деньги с процентом.
Кооператив — это внедоговорная форма объединения граждан на основе членства, объединяющих и направляющих свои материальные ресурсы для удовлетворения своих потребностей в получении жилья или улучшении жилищных условий.
Законодательством предусмотрены три основных вида кооперативов:
- • кредитные потребительские кооперативы граждан;
- • жилищно-накопительные кооперативы;
- • жилищные или жилищно-строительные кооперативы.
Общая схема деятельности кооперативов: из средств пайщиков,
организовавших кооператив, формируется фонд взаимопомощи. Средства из этого фонда направляются на приобретение квартир пайщикам, которые внесли 50% от предполагаемой стоимости квартиры и находятся первыми в очереди. В дальнейшем пайщики, которым кооператив предоставил 50% от стоимости квартиры, возвращают в фонд взаимопомощи денежные средства, которые кооператив потратил на приобретение квартиры.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) создается для строительства конкретного дома. Количество членов ЖСК не менее 5, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся доме. Финансирование строительства идет в основном за счет паев ЖСК, у которого с застройщиком заключен соответствующий договор. Если квартиры на объекте плохо продаются, ЖСК не вовремя перечисляет деньги застройщику, то застройщик может расторгнуть договор с кооперативом.
Существует ряд недостатков схемы приобретения квартиры через кредитные и накопительные кооперативы. Срок ожидания предоставления займа на приобретение квартир может составлять несколько месяцев и даже год; данная схема не учитывает увеличение рыночной стоимости 1 кв. м.
Облигация — долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату определенной суммы по истечении оговоренного срока и выплату ежегодного дохода в виде фиксированного или плавающего процента.
Использование облигаций жилищного займа в схеме финансирования имеет ряд преимуществ по сравнению с долевым строительством. В частности, ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства. По мере возведения дома продажная цена растет, а вместе с ней — и стоимость облигации. После сдачи дома в эксплуатацию владелец облигаций может обменять их на квартиру, если их набралось достаточное количество.
Право, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке. Уступка права требования (цессия) — это замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием. Согласия должника на уступку права требования не требуется.
Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования. Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам. Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права которой уступаются.
В целом же систему финансирования жилищного строительства можно свести к следующим методам финансирования: самофинансирование, долевое финансирование, кредитное финансирование застройщиков и покупателей жилья, бюджетное финансирование, смешанное финансирование (табл. 8.1).
Сочетание методов, организационных форм, инструментов и механизмов финансирования жилищного строительства [56]
Организационные формы финансирования
Использование прибыли, амортизационных отчислений Перераспределение денежных потоков между объектами инвестирования
Договоры купли-продажи (земельного участка, строительных материалов) Договоры подряда
IPO, SPO, покупка долей в уставном капитале
Долевое участие в строительстве жилья, в том числе:
Договор долевого участия, членство в ЖСК, долгосрочные депозиты
инвесторов — юридических лиц
И нвестицион н ые договоры, договоры купли-продажи квартир, договоры долевого участия
Кредитное финансирование застройщиков и покупателей жилья
Кредитный договор с застройщиком
Проектное финансирование (кредитование) в узком смысле
Кредитный договор с проектной компанией
Ипотечные кредиты покупателям жилья
Ипотечный кредитный договор с покупателем жилья
Облигационные и вексельные займы
Договоры купли-продажи квартир
Прямое бюджетное финансирование СМР в рамках госзаказа
Инвестиционные договоры, договоры долевого участия
Финансирование (субсидирование) отдельных категорий покупателей жилья
Субсидии, жилищные сертификаты
Рефинансирование банков, кредитующих застройщиков, за счет средств бюджета и внебюджетных средств (ВЭБа, ПФ)
Кредитные договоры Залоговые кредитные пулы Выкуп ипотечных ценных бумаг
Проектное финансирование (кредитование) в широком смысле
Долевые и долговые ценные бумаги
Частно-государственное партнерство в масштабных проектах КОТ-ЖС
Прямое бюджетное финансирование Государственные гарантии Налоговые льготы Субсидирование процентных ставок по кредиту
При этом следует отметить, что на выбор того или иного источника финансирования существенное влияние оказывает фаза реализации инвестиционно-строительного проекта (табл. 8.2).
Источники привлечения инвестиционных ресурсов на отдельных этапах реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства [56J
Фазы жизненного цикла инвестиционного проекта строительства жилья
Собственные и привлеченные (долевые)
Предпроектная стадия (бизнес- идея, получение прав на земельный участок и на строительство объекта жилой недвижимости, концепция инвестирования, бизнес-план) — все затраты носят венчурный характер
Стадия проектирования — все затраты носят вечурный характер
Собственные средства девелоперских компаний(втом числе привлеченные от вышестоящих компаний, а также от частных инвесторов через IPO, SPO)
Средства инвестиционных компаний и фондов, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью (ЗПИФН, в том числе паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов)
Средства венчурных инвесторов и фондов
Инвестиционные кредиты банков (преимущественно аффилированных)
Средства, привлеченные посредством выпуска облигационных займов, векселей
Строительство (реконструкция) объекта жилой недвижимости — с момента осуществления инвестиционных затрат до начала поступления выручки от реализации
Реализация квартир на стадии строительства — поступление выручки от реализации в размере полной или частичной их стоимости
Сдача построенного объекта в эксплуатацию, его государственная регистрация
Собственные средства девелоперских компаний(втом числе привлеченные от вышестоящих компаний, а также от частных инвесторов через IPO, SPO)
Средства участников долевого строительства (населения, предприятий, компаний, покупающих жилье на стадии строительства)
Средства бюджетов, направляемые на финансирование госзаказа строительства жилья и программы льготного получения жилья для отдельных категорий граждан
Средства инвестиционных, риелторских компаний, а также фондов, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью (ЗПИФН, в том числе паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов)
Средства крупных инвесторов (например подрядчика)
Проектное финансирование (кредитование) крупных российских банков (преимущественно государственных) Ипотечные кредиты населению на покупку жилья в строящихся домах
Инвестиционные кредиты банков
Кредиты банков предприятиям (компаниям) на строительство (приобретение) жилья для персонала
Коммерческие кредиты (отсрочка платежей) от компаний — поставщиков стройматериалов
Средства, привлеченные посредством выпуска облигационных займов, векселей
Окончание табл. 8.2
Фазы жизненного цикла ИСП строительства жилья
Собственные и привлеченные (долевые)
Реализация построенных плота — дей — поступление выручки от реализации квартир
Средства покупателей построенного жилья (населения, предприятий, компаний)
Средства бюджетов, направляемые на программы льготного получения жилья для отдельных категорий граждан Средства инвестиционных, риелторских компаний, а также фондов, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью (ЗПИФН, в том числе паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов)
Ипотечные кредиты населению на покупку жилья на первичном рынке
Кредиты банков предприятиям (компаниям) на строительство (приобретение) жилья для персонала
Владение и управление объектом (в случае строительства «доходного дома» и самостоятельного управления им) — поступление арендных платежей от арендаторов квартир
Средства собственника здания:
- • городского жилищного комитета — в случае с троительства за счет средств бюджета;
- • девелоперские компании, ЗПИ рентного фонда, ЗПИФН (втом числе для квалифицированных инвесторов с участием банка как соинвестора) — в случае строительства за счет собственных средств и привлеченных средств коллективных инвесторов
Кредиты государственных корпораций и фондов (АИЖК, ВЭБа)
Относительно безрисковым и недорогим инструментом привлечения финансовых ресурсов для приобретения земельных участков и других расходов на прединвестиционной стадии, когда привлечение банковского кредита практически невозможно, является выпуск облигаций. К сожалению, данный инструмент применим для небольшого числа крупнейших эмитентов, ориентированных на строительство жилья экономкласса, имеющих большой объем госзаказа и диверсифицированную структуру, а также демонстрирующих позитивную динамику финансовых показателей. Привлечение банковского кредита для большинства предприятий ограничено на прединвестиционной стадии. За исключением случаев, когда банки являются основными акционерами, здесь кредиты могут использоваться на всех стадиях реализации проекта.
Наиболее распространенными в российской и зарубежной практике внебюджетными источниками заемных средств для финансирования жилищного строительства являются ресурсы коммерческих банков. Однако в настоящее время наблюдается ужесточение требований банков в процессе предоставления проектных кредитов и согласования стоимости залогового имущества (банки повысили порог участия застройщиков в строительстве собственными средствами до 30—40%, проводят обязательную переоценку стоимости объекта залога, уделяют внимание уровню проработки проектной документации, достаточности источников погашения кредита). В то же время наблюдается постепенное снижение процентных ставок для застройщиков, работающих в рамках различных программ, с государственной поддержкой.
С целью дополнительного стимулирования продаж квартир на кредитуемом объекте банки сочетают кредитование застройщиков с кредитованием физических лиц на покупку жилья в доме, строительство которого кредитуется, предлагая комплексный кредитный продукт на рынке кредитования жилья — связанное кредитование. Такой механизм кредитования позволяет строительно-де- велоперским компаниям использовать одновременно 2 источника финансирования инвестиций — проектные кредиты на строительство жилья (прямой источник) и средства граждан в сочетании с ипотечными кредитами на покупку жилья на первичном рынке (косвенный источник), причем уже на начальной стадии строительства. При этом средства от продажи квартир на ранних стадиях строительства застройщик может направить на погашение проектного кредита банка.
Метод связанного кредитования способствует усилению социально-экономической роли банков в финансировании жилищного строительства, поскольку стимулирует приток средств покупателей жилья (дольщиков) в сферу жилищного строительства за счет минимизации рисков их участия в проектах.
Все шире используют более «мягкий» вариант стимулирования заемщиков по ипотечным кредитам — аккредитацию застройщиков в банке.
Тенденция смягчения условий аккредитации застройщиков в банках, специализирующихся на ипотечном кредитовании, позволяет превратить строительные компании наряду с кредиторами и заемщиками в равноправных участников ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости. У ряда застройщиков через ипотеку уже продается свыше 40—50% квартир.
Подспорьем долевому строительству жилья и эффективной поддержкой строительной отрасли, позволяющими не только запускать новые стройки, но и гарантировать гражданам их успешное и своевременное завершение, является широкое внедрение механизма проектного кредитования жилищного строительства под гарантии региональных властей.
Принципиально измененились механизмы взаимодействия строительно-девелоперских компаний с банками-кредиторами. Если до кризиса банки преимущественно использовали классические схемы кредитования застройщиков под залог активов в рамках реализуемых инвестиционно-строительных проектов, то сейчас речь все чаще идет фактически об установлении прямого контроля банков-кредиторов над кредитуемыми девелоперскими компаниями посредством двух организационных форм:
- • через создание крупнейшими государственными банками- кредиторами дочерних девелоперских компаний, управляющих непрофильными активами в сфере недвижимости;
- • через организацию паевых инвестиционных фондов недвижимости, инвестиционные паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, банками-кредиторами на паях с девелоперами (в том числе дочерними компаниями).
Для решения жилищной проблемы в регионах (городах) следует все механизмы инвестирования строительства и приобретения жилья рассматривать в комплексе как единую систему с ранжированием их значимости для каждой конкретной территории. При этом необходимо учитывать особенности социально-экономического и национального развития региона (города).
Источник: studref.com