Методы определения стоимости строительства

Но фактически расчет стоимости строительства необходимо производить с учетом информации о текущем изменении цен на ресурсы, применяемые в строительстве, т.е. в текущем уровне цен. Для перевода цен в текущий уровень существует несколько методов:

· На основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов;

· На основе укрупненных сметных нормативов.

Базисно-компенсационный метод. Стоимость строительной продукции при этом формируется исходя из всех произведенных фактических затрат, и полностью может быть подсчитана только после завершения строительства.

При этом методе стоимость определяется в два этапа:

· На первом этапе (стадии проектирования) – в базисном уровне. Одновременно делается ориентировочный прогноз удорожания указанной базисной стоимости связи с ожидаемыми инфляционными процессами на период строительства, т. е. ориентировочно определяется сумма средств для компенсации дополнительных затрат, связанных с ростом цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, инвентарь и пр.).

Особенности ценообразования в строительстве. Методы определения сметной стоимости.

· На втором этапе (в процессе строительства) – при оплате работ, услуг, оборудования и др. производится расчет дополнительных затрат, вызванных реальным изменением цен и тарифов по отношению к определенным на первом этапе.

Итоговая стоимость при этом методе складывается из ее базисного уровня на начало строительства и всех фактических дополнительных затрат (компенсационного фонда), связанных с повышением цен и тарифов на применяемые ресурсы.

Ст.у. – сметная стоимость в текущем уровне цен;

Сб.у. – сметная стоимость в базовом уровне цен;

ДЗт.у. – дополнительные затраты в текущем уровне цен.

Базисно-индексный (индексный) методопределения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне, т.е. стоимость работ и затрат в базисном уровне цен умножается на индексы (коэффициенты пересчета).

Возможны несколько вариантов назначения коэффициентов пересчета:

· На смету в целом.В этом случае после составления сметы и суммирования прямых затрат по всем расценкам сумма прямых затрат умножается на коэффициент пересчета.

· На отдельные разделы сметы.Если смета состоит из нескольких разделов (например, «Кладка стен», «Монтаж электрооборудования», «Внутренняя отделка»), то возможно применение различных коэффициентов пересчета к каждому из разделов сметы.

· К каждой расценке.Прямые затраты к каждой из расценок сметы считаются сразу с учетом коэффициента пересчета.

· К элементам расценки (к элементам прямых затрат).Коэффициенты пересчета применяется отдельно к каждой из составляющих расценки — к ЗП, ЭММ и М, с последующим суммированием составляющих для определения прямых затрат.

В общем, данный метод можно описать формулой:

Ст.у. – сметная стоимость в текущем уровне цен;

[Урок BIM смета] Методы определения сметной стоимости

Сб.у. – сметная стоимость в базовом уровне цен;

Ин – индекс удорожания.

Ресурсный методрасчета стоимости строительства предусматривает расчет ресурсов, необходимых для производства работ, в текущих (прогнозных) ценах. Т.е. стоимость составляющих определяется на основании реальных цен на ресурсы, задействованные при производстве работ (основная заработная плата рабочих, эксплуатация машин и механизмов, материалы).

Недостаток этого метода не только в большой трудоемкости оценки стоимости работ, но и в сложности обоснования текущей стоимости составляющих расценки.

Ст.у. – сметная стоимость в текущем уровне цен;

Рт.у. – стоимость ресурсов в текущем уровне цен.

Ресурсно-индексный метод (смешанный метод)– это метод, в котором
применяются элементы как индексного, так и ресурсного метода (для расценки стоимость материалов просчитывается на основании действующих цен на материалы, а ЗП и ЭММ – на основании нормативных данных с применением коэффициентов пересчета).

В настоящее время в условиях рыночной экономики сметные нормативы приобретают многоцелевое назначение и используются для определения стоимости объектов в целях:

· уточнение величины незавершенного строительства;

· приватизации, инвентаризации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

· использования объектов в качестве предмета залога, отчуждения или продажи;

· определения восстановительной стоимости;

· переуступки долговых обязательств, связанных с объектом оценки;

· страхования, определения цены для торгов;

· передачи в качестве вклада в уставные фонды юридических лиц;

· разрешения возникшего спора об их стоимости;

· выкупа (компенсации) или иного изъятия у собственника для государственных или муниципальных нужд;

· контроль за правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы и т.п.

Метод применения банка данных о стоимости ранее построенных или
запроектированных объектов –это использование при проектировании объекта
стоимостных данных по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям
и сооружениям.

Ст.у. = С объекта аналога б.у. * Ин * Ккорр, где

Ст.у. – сметная стоимость в текущем уровне цен;

Собъекта аналога б.у. – сметная стоимость объекта аналога в базовом уровне цен;

Ин – индекс удорожания;

Ккорр – корректировочный коэффициент.

Модели организации как закрытой, открытой, частично открытой системы: Закрытая система имеет жесткие фиксированные границы, ее действия относительно независимы.

Организация как механизм и форма жизни коллектива: Организация не сможет достичь поставленных целей без соответствующей внутренней.

Источник megaobuchalka.ru

Методы определения сметной стоимости строительства

При составлении смет применяются следующие методы опре­деления стоимости:

На основе банка данных о стоимости ранее построенных ана­логичных объектов.

Ресурсный метод — Определение сметной стоимости заключа­ется в калькулировании ресурсов, необходимых для осуществле­ния строительства, в текущих ценах и тарифах.

Базисно-индексный метод — определение сметной стоимости строительства осуществляется за счет использования системы те­кущих индексов по отношению к стоимости в базисном периоде. Расчет индексов цен на строительную продукцию должен учиты­вать рыночные изменения цен в связи с инфляцией, изменением спроса и предложения на строительные ресурсы и т. п.

Ресурсно-индексный метод — сочетает ресурсный метод с сис­темой индексов на ресурсы, применяемые в строительстве.

Базисно-комненсационный метод — включает стоимость работ в базисном периоде и дополнительные затраты, которые учитыва­ют изменение цен и тарифов на используемые в строительстве ресурсы.

Метод на основе банка данных о стоимости ранее построенных Аналогичных объектов Состоит в использовании при составлении смет данных по ранее построенным зданиям и сооружениям.

При ресурсном методе сметная стоимость определяется путем калькулирования в текущих ценах и тарифах элементов затрат и ресурсов, необходимых для выполнения работ. Калькуляция ведется на основании потребности в материалах и изделиях, данных на затраты по доставке их к месту строительства, затрат на эксплуатацию трудовых ресурсов и эксплуатацию машин и механизмов.

Ресурсно-индексный способ предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-индексный метод определения сметной стоимости основан на использовании сметных нормативных баз (ФЕР, ТЕР и другие) с пересчетом в текущие цены с помощью текущих и прогнозных индексов перечета.

Для пересчета базисной стоимости в текущие цены могут применяться следующие индексы:

— к статьям прямых затрат;

— к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости.

Приведение в текущий уровень цен производится путем перемножения элементов прямых затрат или итогов в базисном уровне цен на соответствующий индекс пересчета с последующим суммированием итогов.

При применении метода на основании укрупненных нормативов, как правило, применяются сметные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным объектам.

Для автоматизации выпуска и обработки сметной документации рекомендуется максимально использовать вычислительную технику и программные средства

17. Накладные расходы в цене на строительную продукцию: понятие, порядок исчисления, нормирование

Накладные расходы в строительстве – это часть стоимости работ по сметной документации, которая учитывает все затраты, которые связаны с созданием требуемых условий для проведения строительных, пусконаладочных и строительно-ремонтных работ, а также организацией этих работ, управлением и их обслуживанием.

Накладные расходы в строительстве, включаемые в сметную стоимость, представляют затраты, напрямую не связанные с организацией, обслуживанием и управлением строительства, которые невозможно отнести к конкретному элементу или единице продукции строительства.

чет накладных расходов проводится согласно Методическим указаниям МДС 81-33.2004 от 12.01.2004 года.

Эти расходы, как и нормы расхода материалов в строительстве, учитываются в составлении смет согласно методической документации.

Размер накладных расходов в среднем варьируется в зависимости от особенностей процессов и территориальной принадлежности от 12 до 20%.

Нормативная величина этих расходов показывает рассчитанные среднеотраслевые затраты, сопутствующие проведению строительных работ и включающиеся в стоимость строительной продукции.

Чтобы определить стоимость строительства на отдельных стадиях, используется система норм накладных расходов. Данные нормы по функциональному назначению и масштабам делятся на виды:

· укрупненные нормативы, характеризующие основные виды строительства;

· нормативы по отдельным видам строительных работ;

· индивидуальные нормы, выработанные конкретной ремонтно-строительной или строительно-монтажной организацией.

Укрупненные нормативы определены на основании данных статистического наблюдения по видам строительства. Они используются для создания укрупненных инвесторских смет и в процессе подготовки документации для проведения тендерных подрядных торгов.

Нормативы по видам работ применяются при составления проектно-сметных документов и при расчетах за уже выполненные работы.

Индивидуальные нормы разрабатываются подрядными организациями по ценообразованию при строительстве на основе договоров с подрядными организациями. Проекты индивидуальных норм проходят экспертизу заказчика.

Нормативы накладных расходов определяются на основе сметно-нормативных баз 2001 года, включающей 86 видов работ в области строительства.

Накладные расходы в строительстве нормируются в процентах от сумм фонда оплаты труда или прямых затрат на строительство косвенным способом в составе прямых затрат.

Укрупненные нормативы, а также нормативы по видам монтажных и строительных работ разрабатываются специальными организациями-разработчиками (центрами ценообразования по строительству федерального и регионального уровня), которые подчиняются Управлению ценообразования.

Методическим руководством разработки нормативов занимается Управление ценообразования.

Размеры накладных расходов определяются при составлении локальных смет в базисном или текущем уровне цен. В смету включаются не только расход материалов в строительстве, но и накладные расходы в строительстве, сопровождающие все этапы процесса.

Начисление нормативов производится по сборникам ГЭСНм-2001, ГЭСН-2001 и ГЭСНр-2001.

Состав накладных расходов, статьи которых объединены укрупнено по целевому назначению:

1. Административно-хозяйственные (43,45 %);

2. На обслуживание работников сферы строительства (37,32 %);

3. На организацию работ на стройплощадках (15,7 %);

4. Прочие расходы (3,53 %), к которым относится амортизация по нематериальным активам, расходы на рекламу, платежи по банковским кредитам.

5. Затраты, не учитываемые как нормы, но относимые на накладные расходы (страховые платежи, налоги и другие отчисления, расходы на сертификацию, выплаты работникам по решению суда и пр.)

Источник studopedia.ru

Методика определения сметной стоимости строительства 2022

Сметная стоимость строительства — это комплекс затрат на строительство и монтажные работы на объекте.

Сметные расчеты определяют финансирование проекта, цену материалов и строительных работ, цену оборудования и доставку, а также балансовую стоимость средств организации.

Сметная документация составляется на основе:

• локальных, объектных оценок и расчетов;
• затрат фирмы;
• расходов на строительство и монтажные работы.

Методы расчета сметной стоимости

Аналоговый. Подходит для организаций с банки информации, где хранятся цены на виды работ и оборудование, если стороны проекта на разном уровне готовности. При расчетах учитывают базовые и прогнозные цены.

Повременной. Сметная стоимость рассчитывается на основе цен на единицу времени работы сотрудника. Применяют для локальных и небольших проектов

Базисный. Дорогой способ. Рассчитывается сложением цены работ по проекту и сопутствующих затрат на основе базового уровня цен. Расчеты корректируются тарифами строительных ресурсов. Итоговое значение зависит от цен на рынке.

Полная компенсация затрат со стороны заказчика: затраты на посреднические услуги, потери машинного и рабочего времени, номинальная производительность труда, перерасход материалов и ресурсов.

Базисно-индексный. При расчете используют базовые цены и текущие, прогнозируемые индексы. Нормирование происходит с помощью умножения базиса и инвестиций с учетом особенностей региона. Значение сметной стоимости – среднее значение по региону.

Ресурсно-индексный. Используются региональные индексы и обновленная информация о стоимости вида ресурса. Подходит для составления сметы на ремонт, чтобы отслеживать текущие цены на материалы.

Ресурсный. Поэтапное суммирование ресурсов в текущих или прогнозируемых ценах с уточнением значений и тарифов. Расчет на основе конкретных показателей, которые представлены в натуральных измерениях.

Изменения в методике определения сметной стоимости 2022 года

Минстрой России утвердил новую «Методику определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации» № 421/р от 4 августа 2020 года вместо Н81-35.2004.

У нового метода нет шифра, поэтому в документации ссылаются на полное наименование или номер заказа.

Что изменилось

В 11 пункте описываются индексы, которые определяют:

• типы построек, зданий и сооружений;
• капитальное строительство;
• затраты;
• цены строительных ресурсов;
• изменение цен на перевозку грузов автомобильным транспортом;
• изменение цен на оборудование.

Индексы теперь приобрели юридическую основу.

В пункте 42, отражающем информацию об использовании индексов в базисно-индексном и ресурсно-индексном методах.

• результаты расчетов приводятся в рублях и округляются до двух знаков после запятой;
• в локальных сметах и сметах по отдельным видам затрат расчеты указываются в рублях и округляются до целых единиц;
• в оценках объектов сумма указывается в тысячах рублей и округляется до двух знаков после запятой.

В пункте 45, где определяется использование индексов в региональных оценках, рассчитывается сметная стоимость с помощью произведения сметной стоимости в базовых ценах и индексов изменения:

• по типам объектов;
• по прямым затратам;
• по строительным работам;
• по транспортировке строительных ресурсов автомобильным транспортом;
• по оборудованию.

Правила использования индексов

Если оборудование включено в коллекции ФССС и его стоимость указана в базовом уровне цен, то индексы по отраслям экономики применяются с учетом даты перерасчета.

Если стоимость оборудования указана в результате рыночного анализа текущих цен, то применяются индексы цен для инвестиционных целей.

Если цены на материалы, изделия и конструкции указаны в результате рыночного анализа текущих цен, то применяются индексы цен для строительной отрасли.

Если оборудование приобретается по договору поставки, то стоимость рассчитывается исходя из закупочной цены.

В случае внесения изменений в сметную документацию без изменения физического объема работ после получения положительного экспертного заключения производится расчет сметной стоимости объектов капитального строительства в текущих ценах:

• по затратам на строительство, монтажу и оборудованию включенным в документацию, применяются индексы на дату перерасчета;
• для материалов и оборудования, учитываемых по результатам анализа рынка, используются индексы изменения сметной стоимости работ по виду строительства;
• цена работ и количество затрат, которые включаются в сметный расчет по договору, не пересчитываются.

Экспертиза проектно-сметной документации

Этапы проведения аудита:

Изучение документации, проверка полноты и соответствия стандартам и правилам.

Оценка целесообразности работ, заявленных в проекте.

Определение ошибок и недостатков. Исправляются недостатки.

Выводы эксперта содержат информацию:

• соответствие проектной документации, техническому заданию, результатам исследований и установленным условиям;
• соблюдение стандартов проектной документации в части полноты состава, содержания;
• обоснованность решений о работе в проекте;
• смета сроков строительства и бюджета.

Этапы аудита документации зависят от критериев заказа. Проводится детальная проверка конкретных участков: инженерных сетей, внешнего и внутреннего проектирования, строительных конструкций и т. д.

Преимущества экспертизы проектно-сметной документации

• снижение рисков, возникающих при реконструкции, строительстве;
• оптимизированы затраты. Изучив документацию, находят затраты, которые не отражены в плане; рассчитывают стоимость капитального ремонта и строительства;
• обеспечивается безопасность объекта при строительстве. При проверке выявляется несоответствие документации требованиям;
• снижение ущерба, причиненного работами, путем проверки документации и выявления дефектов на ранней стадии проекта.

Преимущества негосударственного аудита проектно-сметной документации

• в ходе экспертизы обнаруженные дефекты будут немедленно известны заказчику. Не придется ждать результатов экспертизы, а также составления заключения;
• цена экспертизы проектно-сметной документации ниже, если работы выполняются с привлечением негосударственных экспертов;
• вы получаете экспертное заключение в 2 раза быстрее;
• наличие консультаций. Не нужно отправлять официальный запрос, чтобы получить ответы на вопросы;
• помощь независимого эксперта доступна даже при подготовке и передаче результатов государственной экспертизы в органы власти;
• дополнительная проверка позволяет получить более точные результаты и, как повторная экспертиза, снижает вероятность отрицательного решения в суде.

Аудит необходим в следующих случаях:

• для определения точной цены строительства;
• оптимизация финансовых расчетов для равномерного распределения;
• анализ целесообразности дополнительных расходов;
• проверка соответствия заказу документов по проекту;
• анализ качества проектных решений по соблюдению регламентов, нормативных актов;
• оценка обоснованности выбора технологического решения, материалов, оборудования;
• оценка технологических рисков, а также рекомендации по их минимизации.

Сотрудники компании «Экспра» проведут аудит проектно-сметной документации быстро и профессионально. Они составят заключение, пригодное для обращения в любую инстанцию, и при необходимости будут отстаивать предоставленные выводы в суде.

Источник exspra.ru