Презентация на тему: » Группа компаний КО-ИНВЕСТ. Миссия компании Миссия КО-ИНВЕСТ реализуется в установлении высоких стандартов при предоставлении услуг клиентам в сферах оценочной.» — Транскрипт:
1 Группа компаний КО-ИНВЕСТ
2 Миссия компании Миссия КО-ИНВЕСТ реализуется в установлении высоких стандартов при предоставлении услуг клиентам в сферах оценочной деятельности, строительного инжиниринга, проведения исследовательских работ и консалтинга на основе использования в полной мере способностей, возможностей и складывающихся корпоративных традиций. Миссия КО-ИНВЕСТ реализуется в установлении высоких стандартов при предоставлении услуг клиентам в сферах оценочной деятельности, строительного инжиниринга, проведения исследовательских работ и консалтинга на основе использования в полной мере способностей, возможностей и складывающихся корпоративных традиций.
3 Главные цели Коллектив компании ориентирован на достижение и поддержание лидирующих позиций во всех сферах своей деятельности на основе соответствия нашего качества работы требованиям клиентов, работая инициативно и добросовестно, предоставляя услуги, основанные на независимом суждении. Коллектив компании ориентирован на достижение и поддержание лидирующих позиций во всех сферах своей деятельности на основе соответствия нашего качества работы требованиям клиентов, работая инициативно и добросовестно, предоставляя услуги, основанные на независимом суждении. Компания формирует атмосферу взаимного уважения на основе прямого обмена мнениями, что позволяет привлекать к работе высококвалифицированный персонал, нацеленный на выполнение миссии компании. Компания формирует атмосферу взаимного уважения на основе прямого обмена мнениями, что позволяет привлекать к работе высококвалифицированный персонал, нацеленный на выполнение миссии компании.
4 Структура ООО «КО-ИНВЕСТ» ООО «КО-ИНВЕСТ-Экспертиза» ООО «Издательский Дом «Опцион» Филиалы КО-ИНВЕСТ в г. Самара, г. Ростов-на-Дону, и г. Брянск Сеть партнерских компаний и представительств в городах Сегодня КО-ИНВЕСТ объединяет лучших специалистов из 70 регионов России и стран СНГ. Санкт-ПетербургИркутскЕкатеринбургХабаровскПермь Нижний Новгород УфаКалининградИжевскОмскКазаньВолгоградВоронежМурманскКраснодарСочиОренбургУльяновскАлма-АтыПавлодар
5 Виды деятельности Оценочная деятельность Оценочная деятельность Инжиниринговые услуги Инжиниринговые услуги Научно-методическая деятельность Научно-методическая деятельность Издательская деятельность Издательская деятельность
6 Оценочная деятельность В Российской Федерации и за рубежом В Российской Федерации и за рубежом Финансовые, материальные и нематериальные активы Финансовые, материальные и нематериальные активы Инвестиционный анализ, составление бизнес-планов Инвестиционный анализ, составление бизнес-планов Расчет эффективности инвестиционных проектов Расчет эффективности инвестиционных проектов
7 Строительный инжиниринг Экспертиза проектно-сметной документации Экспертиза проектно-сметной документации Технический надзор на всех этапах строительства Технический надзор на всех этапах строительства Строительный аудит Строительный аудит
8 Научно-методическая деятельность Выполнение научно-методических и исследовательских работ, разработка справочной литературы Выполнение научно-методических и исследовательских работ, разработка справочной литературы НАШИ КЛИЕНТЫ: Министерство экономического развития и торговли Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом Федеральное Агентство по статистике Правительство Московской области ОАО РАО «ЕЭС России» …и другие
9 Издательская деятельность Начиная с 1992 года КО-ИНВЕСТ издает ежеквартальный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», а с 1996 г. серию изданий «Справочник Оценщика». Разрабатывает специализированные справочники по заданиям государственных организаций и корпоративных структур
10 История 1990 Регистрация компании. Оказание консультационных и научно-исследовательских услуг 1992 Организация системы мониторинга цен в строительстве Российской Федерации. Начало издания ежеквартального бюллетеня «Индексы цен в строительстве» Получение лицензии на право оказания инжиниринговых услуг и проектирование 1995 Начало оценочной деятельности 1996 Аккредитация компании в качестве Информационно- методического центра Российского общества оценщиков
11 История1996 Начало издания серии «Справочник оценщика» «Промышленные здания»1998 Получение лицензии на оценочную деятельность Аккредитация компании при ОАО «Газпром», ОАО РАО «ЕЭС России», и др. организаций Двукратный Лауреат премии «Лучшее издание для оценщиков» 2007 Лауреат премии РГР «Профессиональное признание-2007» в номинации «Лучшая оценочная компания»
12 Квалификация персонала Общая численность сотрудников – 87 в составе которых: 2 академика Международной академии экономики и управления в строительстве 2 академика Международной академии экономики и управления в строительстве Доктора и кандидаты технических и экономических наук Доктора и кандидаты технических и экономических наук В компании КО-ИНВЕСТ работают 26 оценщиков, имеющих сертификаты Американского общества оценщиков, Королевского общества оценщиков Великобритании, Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGOVA), Российского общества оценщиков В компании КО-ИНВЕСТ работают 26 оценщиков, имеющих сертификаты Американского общества оценщиков, Королевского общества оценщиков Великобритании, Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGOVA), Российского общества оценщиков 13 специалистов соответствуют требованиям действующего Федерального Закона об оценочной деятельности 13 специалистов соответствуют требованиям действующего Федерального Закона об оценочной деятельности
13 Рейтинги Свидетельством нашего профессионализма служат награды и итоги рейтингов : стабильно занимает лидирующие места в рейтинге оценочных компаний агентства «Эксперт РА» на протяжении последних нескольких лет стабильно занимает лидирующие места в рейтинге оценочных компаний агентства «Эксперт РА» на протяжении последних нескольких лет Рейтинг журнала «Экономические Стратегии» Рейтинг журнала «Экономические Стратегии»
14 Наши клиенты ОАО РАО «ЕЭС России» ОАО РАО «ЕЭС России» ОАО «Газпром» ОАО «Газпром» ОАО «РЖД» ОАО «РЖД» ОАО «Сибнефтепровод» ОАО «Сибнефтепровод» ОАО «Мострансгаз» ОАО «Мострансгаз» ОАО «Грознефтегаз» ОАО «Грознефтегаз» ОАО «Лукойл» ОАО «Лукойл» Российский фонд федерального имущества Российский фонд федерального имущества Территориальное управление Минимущества России «Агентство федерального имущества по г. Москва Территориальное управление Минимущества России «Агентство федерального имущества по г. Москва ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ОАО «Сибур» ОАО «Сибур» и другие.. и другие..
15 Опыт оценки объектов трубопроводного транспорта и нефтяных терминалов Газо- и нефтепроводы Газо- и нефтепроводы – Мострансгаз, Баштрансгаз, Уралнефтегаз, Оренбурггазпром, Грознефтегаз, Транснефть, Сибнефтепровод Нефтяные терминалы Нефтяные терминалы – Ачинский, Белгородский, Брянский, Воронежский, Куйбышевский, Липецкий, Новокуйбышевский, Пензенский, Приокский, Ростовский, Самарский, Сызраньский, Тамбовский, Ульяновский
16 Промышленные здания Укрупненные показатели стоимости строительства Газовая промышленность Легкая промышленность Лесная, деревообрабатывающая, целлюлюзно-бумажная пр-сть Машиностроение Медицинская и микробиологическая промышленность Мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленность Нефтедобывающая промышленность Нефтеперерабатывающая, химическая и нефтехимическая промышленность Пищевая промышленность Полиграфическая промышленность Приборостроение, радио и электронная промышленность Промышленность стройматериалов, деталей и конструкций Угольная, сланцевая, торфяная, горнорудная и горнодобывающая промышленность Цветная металлургия Черная металлургия Электротехническая промышленность Электроэнергетика Ювелирная промышленность Здания межотраслевого применения
18 Индексы цен в строительстве РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ 1.ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО КАПИТАЛЬНЫМ ВЛОЖЕНИЯМ И ЭЛЕМЕНТАМ ИХ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СТРУКТУРЫ 2. СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ 2.1.ОБЩИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ ИНДЕКСЫ 2.2.РЕГИОНАЛЬНЫЕ ИНДЕКСЫ ПО КОНСТРУКТИВНЫМ СИСТЕМАМ Корректирующие коэффициенты к справочникам КО-ИНВЕСТ 2.3.ДИНАМИКА ОТРАСЛЕВЫХ ИНДЕКСОВ 2.4.ОТРАСЛЕВЫЕ ИНДЕКСЫ В РЕГИОНАЛЬНОМ РАЗРЕЗЕ 2.5.СВОДНЫЙ РАСЧЕТ ИНДЕКСА ПО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (на русс. и англ.). 2.6.ПРОГНОЗ ИНДЕКСОВ ЦЕН 2.7.РАСЧЕТ ИНДЕКСА ПО МОСКВЕ 2.8.РАСЧЕТ ИНДЕКСА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ а) по сравнению с базисным уровнем сметных цен на г. б) по сравнению с новым базисным уровнем цен б) по сравнению с новым базисным уровнем цен фактическими ценами 01.01,2000 г. 3. ПАРИТЕТЫ ВАЛЮТ НА НАЦИОНАЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ РЫНКАХ 3.1. ПАРИТЕТ ДОЛЛАРА США В РУБЛЯХ РФ 3.2.ИНДЕКС ПОКУПАТЕЛЬНОЙ СПОСОБНОСТИ ДОЛЛАРА США НА РОССИЙСКОМ СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ 3.3.ПАРИТЕТ РУБЛЯ РФ В ВАЛЮТАХ СТРАН СНГ Динамика среднемесячного значения курса доллара США, в %
19 Индексы цен в строительстве 4.ЖИЛЫЕ ДОМА 4.1.СТОИМОСТЬ (руб.за 1 кв.м) В УРОВНЕ ЦЕН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 4.2.ИНДЕКСЫ ТЕКУЩЕГО УРОВНЯ СТОИМОСТИ (руб. за 1 кв.м) В УРОВНЕ ЦЕН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 5. ВИДЫ РАБОТ 5.1. СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПО ВОЗВЕДЕНИЮ ЗДАНИЙ И ОСОБОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ 5.2.СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПО УСТРОЙСТВУ НАРУЖНЫХ КОММУНИКАЦИЙ И БЛАГОУСТРОЙСТВУ 5.3.РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ 6.ОПЛАТА ТРУДА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 7.МАТЕРИАЛЫ 7.1.СТОИМОСТЬ МАТЕРИАЛОВ ФРАНКО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ПЛОЩАДКА 7.2.ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО КЛАССАМ МАТЕРИАЛОВ 8. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ КО-ИНВЕСТ 8.1.СТРОИТЕЛЬСТВО В ЦЕЛОМ И ВИДЫ РЕСУРСОВ 8.2.КОНСТРУКТИВНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 9. ПОДРЯДНЫЕ ТОРГИ
20 Стратегия развития Компания ориентирована на процесс постоянного развития, формирования и поддержания атмосферы творчества и работы в команде. Компания ориентирована на процесс постоянного развития, формирования и поддержания атмосферы творчества и работы в команде. Потенциал нашей группы в сочетании с практическим опытом позволяет нам предлагать клиентам свежие идеи, глубокие знания в самых сложных вопросах оценки и инжиниринга, а также поддерживать высокие стандарты качества работы. Потенциал нашей группы в сочетании с практическим опытом позволяет нам предлагать клиентам свежие идеи, глубокие знания в самых сложных вопросах оценки и инжиниринга, а также поддерживать высокие стандарты качества работы.
Источник: www.myshared.ru
Индексы цен в строительстве. Индексы цен в строительстве Паритеты валют на национальных строительных рынках
В ноябре 1998 г. вышел в свет юбилейный, 25-й выпуск межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве», издаваемый ежеквартально с 1992 г. фирмой «КО-Инвест» (г.Москва). Каждый номер этого издания позволяет его читателям получать оперативную информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России. Эта информация может использоваться при обосновании сделок с имуществом, при переоценке основных фондов, оценке инвестиционных проектов, проведении подрядных торгов, при составлении и реализации контрактов на строительство в части учета текущих изменений цен.
^ Мы предлагаем вниманию читателей материалы юбилейного выпуска бюллетеня?Индексы цен в строительстве?.
Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.
В 1991-1993 гг. регистрация текущих цен на ресурсы проводилась ежеквартально только силами регистраторов цен, а с начала 1994 г. используются данные выборочного ежемесячного статистического наблюдения, отражаемые в форме 9-кс.
Регистрация цен проводится по 90 унифицированным группам материалов, при этом по каждой группе рассчитывается цена на единицу приведенного объема материала, доставленного на приобъектный склад строительной организации. Использование методического приема — пересчета материала с натурального в приведенный объем — позволяет учесть влияние на уровень цены существенных различий в потребительских свойствах конкретных видов материалов, конструкций и изделий, входящих в соответствующую унифицированную группу.
Основанием для установления коэффициентов пересчета натуральных объемов в приведенные послужили соотношения между ценами конкретных материалов и материалов-представителей соответствующей унифицированной группы, приведенными в прейскурантах оптовых цен 1990 г. (1984 г.)
Ресурсно-технологические модели состоят из ресурсного блока и блока базисной стоимостной оценки. В ресурсном блоке указана потребность в материалах (по номенклатуре их унифицированных групп) и в затратах труда работников, занятых на строительно-монтажных работах. В блоке базисной стоимостной оценки приведена базисная сметная стоимость материалов франко-приобъектный склад, а также сметные величины заработной платы, стоимости эксплуатации машин, накладных расходов и прибыли.
Расчеты и формирование системы индексов цен на строительно-монтажные работы осуществляются с использованием программно-информационного комплекса «КО-Инвест». Разработка и применение индексов цен корреспондируются с «Методическими рекомендациями по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы», разработанными Госстроем России и ЦНИИ экономики и управления строительством в 1993 г. и «Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений?, введенным в действие с 1 апреля 1994 г. письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. N 12-349.
Индексы цен по капитальным вложениям в целом, и в том числе по строительно-монтажным работам и оборудованию, рассчитаны в структуре отраслей народного хозяйства и промышленности в целом по Российской Федерации (см. таблицу 1).
Индексы цен могут быть использованы для:
— определения объемов капитальных вложений в текущем уровне цен при выполнении макроэкономических, плановых и статистических расчетов;
— приведения объемов капитальных вложений в текущем уровне цен в сопоставимый уровень;
— определения стоимости строительства в составе ТЭО инвестиций, проекта (эскизного проекта) с составлением сводного сметного расчета стоимости строительства;
— определения стоимости объектов незавершенного строительства в уровне цен заданного периода;
— определения восстановительной стоимости основных производственных фондов.
Для пересчета объемов капитальных вложений, рассчитанных в базисном уровне цен, в текущий уровень необходимо стоимость каждого элемента технологической структуры — строительно-монтажные работы, оборудование, прочие затраты — умножить на публикуемый текущий индекс по соответствующей отрасли строительства с последующим суммированием итогов. При этом следует учесть региональные различия в индексах цен на строительно-монтажные работы.
^ Индексы цен на строительно-монтажные работы
Индексы цен на строительно-монтажные работы приводятся в региональном и отраслевом разрезах (см. таблицу 2). Расчет региональных индексов основывается на межотраслевых ресурсно-технологических моделях и на результатах регистрации цен на ресурсы, проводимой в базовых организациях регионов.
Общие региональные индексы цен на СМР предназначаются прежде всего для статистических и общеэкономических расчетов в масштабе страны и региона. Для использования оценщиками недвижимости и инвестиционных проектов предназначаются региональные индексы по 14 характерным конструктивным системам зданий и сооружений.
Отраслевые индексы разрабатываются на основе отраслевых межрегиональных моделей, в которых уровень цен на ресурсы зависит от уровня цен в тех регионах, где размещено строительство объектов данной отрасли.
^ Таблица 1
Индексы цен по капитальным вложениям
(по данным Госкомстата Российской Федерации)
Соотношение фактических цен III квартала 1998 г., по сравнению со сметными ценами, введенными с 1 января 1991 года, по капитальным вложениям и отдельным элементам их технологической структуры по Российской Федерации в отраслевом разрезе (с учетом НДС)
^ ИНДЕКСЫ ЦЕН НА ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ В СОСТАВЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ В III КВАРТАЛЕ 1998 ГОДА с учетом НДС (ПО ДАННЫМ ГОСКОМСТАТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ)
^ Отрасли народного хозяйстваи промышленности
2 квартал 2016 г.
г. Нижний Новгород
1. Региональные средние индексы пересчета сметной стоимости строительства.
Главный специалист отдела ценообразования и экспертизы проектов
Консультант отдела ценообразования и экспертизы проектов
Специалист I категории отдела ценообразования и экспертизы проектов
Адрес редакции: 603950,
3. Структура сметной стоимости строительно-монтажных работ……… 5
4. Сметная норма и оплата труда работающих в строительных организациях Нижегородской области (в расчете на 1 чел/день)……………… 6
5. Прогноз индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ…………………………………….. 7
6. Среднегодовой индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ……………………………………. 8
Годовые коэффициенты увеличения индексов цен…………………………… 8
Расчетная стоимость строительства
1 квадратного метра жилья в Нижегородской области……………… 8
7. Цены на ресурсы…………………… 9
7.1. Цены на материальные ресурсы… 9
7.2. Цены на машины и механизмы… 25
8. Вопросы ценообразования………… 28
8.1. Приказы и письма Минстроя России…………………………………… 28
8.2. Постановления Правительства Нижегородской области……………….. 42
8.3. Письма департамента градо-строительного развития территории Нижегородской области………………. 57
8.5. Консультации по вопросам ценообразования…………………………77
1.1. Общие положения.
Региональный информационный бюллетень предназначен для обеспечения инвесторов, заказчиков и подрядных организаций Нижегородской области информацией по актуальным вопросам ценообразования и нормирования в строительстве, о динамике текущих и прогнозных цен на строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, а так же о динамике показателей оплаты труда по Нижегородской области.
Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принята стоимость в уровне сметных норм и цен по состоянию на 01.01.2000 года.
Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показатели оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел.- день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах.
Индексы отражают изменения стоимости затрат на расчетный период по заработной плате строительных рабочих и рабочих, обслуживающих строительные машины, на эксплуатацию строительных машин и механизмов и на , изделия и конструкции.
Ресурсно-технологические модели состоят из ресурсного блока и блока базисной стоимости оценки . В ресурсном блоке указана потребность в материалах (по номенклатуре их унифицированных групп) и в затратах труда работников, занятых на строительно-монтажных работах.
В блоке базисной стоимости оценки приведена базисная сметная стоимость материалов франко-приобъектный склад, а также сметные величины заработной платы, стоимости эксплуатации машин, накладных расходов и прибыли. Величина базисной стоимости определена для Нижегородской области.
Индексы цен на строительно-монтажные работы приводятся по региону по объектам строительства. Расчет индексов основывается на ресурсно-технологических моделях и на результатах регистрации цен на ресурсы, проводимой в организациях Нижегородской области.
Индексы цен на строительно-монтажные работы к базовым ценам территориальных единичных расценок, применяемых при определении стоимости строительства в Нижегородской области, приводятся ко всей сметно-нормативной базе 2001 года.
Прогноз индексов цен на строительно-монтажные работы учитывает тенденции изменения цен за последние 3 квартала. При прогнозировании учитывается применение антиинфляционных мер и другие факторы.
1.3. Оплата труда в строительстве
Показатели почасовой оплаты труда рабочих-строителей дифференцированы в зависимости от среднего разряда работ и предназначены для расчета оплаты труда рабочих-строителей при расчетах стоимости строительной продукции в базисном и текущем уровне цен.
1.4. Цены на материалы
Цены на материалы, изделия и конструкции отражают средний уровень сметных и отпускных цен на материалы, изделия и конструкции.
Сметная стоимость материалов, изделий и конструкций в текущем уровне цен определена на основе отпускных цен по данным, предоставленным базами строительных материалов, заводами-изготовителями, предприятиями и организациями Нижегородской области.
Отпускные цены на материалы, изделия и конструкции определены на основании средневзвешенных цен поставщиков материальных ресурсов и усреднены с учетом схемы поставки.
2.Динамика изменения индексов цен на строительно-монтажные работы
База: сметные цены на 01.01.1984г.
База: сметные цены на 01.01.1991г.
База: сметные цены на 01.01.2000г.
ВЫПУСКИ за 1 КВАРТАЛ: Предзаказ №111 / 2020 — Актуальный №107 / 2019
ИТОГИ за 1 Квартал МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ БЮЛЛЕТЕНЬ «ИНДЕКСЫ ЦЕН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ»(ИЦС)
в том числе К укрупненным показателям стоимости строительства
для условий строительства в Российской Федерации, с отдельными частями СНГ EAC по уровню стоимости строительства
Применение AI/ML в различных отраслях / Международная онлайн-конференция AI Journey
МИР В ЭПОХУ ИНДУСТРИАЛЬНОГО КРИЗИСА. Тема 18. Страны Азии и Латинской Америки в межвоенный период
- Оценка на основе показателей стоимости строительства, разработанных в уровне сметных цен 2000г.
- Оценка на основе показателей стоимости строительства, для различных изданий КО-ИНВЕСТ в разных уровнях 2016, 2017, 2018 и т.д.
- Оценка на основе справочников КО-ИНВЕСТ Серии «Справочник оценщика».
- Оценка на основе смет по объектам-аналогам
о формате издания
Базовая версия для установки на 1 ПК (2 активации на случай изменений в ПО / ПК).
✲ — Важный символ! Означает, что продавец в праве изменить условия или отказать покупателю до момента оплаты.
Этот справочник или его отдельные таблицы не являются частью системы RIGEL.
Возможно, в обозримом будущем этот справочник будет добавлен.
Электронные версии (на компакт-дисках и online) выходят в защищенном формате со следующими ограничениями:
- возможность инсталляции электронной версии издания только на указанном в счете количестве компьютеров (рабочих станций). При этом необходима активация продукта
- в процессе активации происходит привязка к аппаратной конфигурации компьютера
- пользователь имеет право на одну дополнительную активацию. Пользователь может ПЕРЕНОСИТЬ издание с одного компьютера на другой, предварительно деактивировав предыдущую инсталляцию
- копирование и печать издания справочника напрямую запрещено, но вы можете воспользоваться системой RIGEL для получения печатных копий (pdf) показателей издания. Запрашиваемая информация персонализирована QR-кодами и ватермарками с информацией о пользователе
вы имеете возможность заказать произвольное количество лицензий (дополнительных рабочих мест) в дополнение к базовой версии на Диск или online. Каждая лицензия (дополнительное рабочее место) дает вам право установить и активировать продукт 2 раза. Обратите внимание, что повторная активация (в случае апгрейда/обновления/замены компьютера (ПК) и/или программного обеспечения (ПО)) издания возможна только на том компьютере, где был первоначально активирован электронный выпуск.
ЧТО НОВОГО В ЭТОМ ИЗДАНИИ
ОТ АВТОРОВ
С помощью этого бюллетеня Вы получаете оперативную информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России и некоторым странам СНГ
Информационной основой для формирования справочника послужили результаты расчетов региональных коэффициентов за 17 предшествующих кварталов 1997-2001г., опубликованные в предшествующих выпусках информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Расчеты выполнены по всем регионам Российской Федерации (кроме Чеченской Республики). При этом по ряду регионов отдельно приведены ориентировочные значения показателей для территорий с более сложными условиями строительства.
Оценщики нашей страны при определении восстановительной стоимости зданий и сооружений широко используют удельные стоимостные показатели, установленные для 10 территориальных поясов в 40-томном издании 1972г. «Удельные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений», (сокращенно: УПВС-72). Согласно этим справочным показателям самая низкая стоимость строительства установлена для Московской и Ленинградской областей (I территориальный пояс). Заметим, что в 1972г. названные регионы охватывали также города Москву и Ленинград.
В фактических условиях рыночного ценообразования в строительстве в последние годы цены на строительство в этих регионах на 10-30 и более процентов превосходят цены во многих других регионах Российской Федерации. Сохранился высокий уровень стоимости строительства в Дальневосточном и Северном районах, Тюменской области. Резко снизился относительный уровень стоимости строительства в республиках Северного Кавказа. Снизился относительный уровень стоимости в Центрально-Черноземном, Волго-Вятском и Западно-Сибирском районах. На среднем (примерно на том же уровне, что и в Московской области) установился уровень стоимости строительства в Поволжском и Центральном районах.
Поэтому имеются основания утверждать, что новый справочник КО-ИНВЕСТ «Регионально-экономические коэффициенты стоимости ресурсов, зданий и сооружений» в качестве основного инструментария будет способствовать повышению достоверности оценок стоимости строительства и недвижимости.
График и нумерация выхода изданий ИЦС
| Год / кв. | 1 кв. | 2 кв. | 3 кв. | 4 кв. |
| 2017 | 99 | 100 | 101 | 102 |
| 2018 | 103 | 104 | 105 | 106 |
| 2019 | 107 | 108 | 109 | 110 |
| 2020 | 111 | 112 | 113 | 114 |
| 2021 | 115 | 116 | 117 | 118 |
| 2022 | 119 | 120 | 121 | 122 |
| 2023 | 123 | 124 | 125 | 126 |
| 2024 | 127 | 128 | 129 | 130 |
| 2025 | 131 | 132 | 133 | 134 |
| 2026 | 135 | 136 | 137 | 138 |
Интервалы выпуска изданий ИЦС
- Информация за 1 квартал — март/апрель текущего года
- Информация за 2 квартал — июнь/июль текущего года
- Информация за 3 квартал — сентябрь/октябрь текущего года
- Информация за 4 квартал — декабрь/январь следующего года
1. КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ
- Капитальные вложения
- Строительно-монтажные работы
- Технологическое оборудование
- Прочие работы и затраты
- Приложение. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Приложение А (обязательное). Описания группировок (приводится в сокращении)
1.2. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО КАПИТАЛЬНЫМ ВЛОЖЕНИЯМ И ЭЛЕМЕНТАМ ИХ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СТРУКТУРЫ В ОТРАСЛЕВОМ РАЗРЕЗЕ
- Капитальные вложения
- Строительно-монтажные работы
- Технологическое оборудование
- Прочие работы и затраты
2. СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ
2.1. СРЕДНИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ ИНДЕКСЫ
- 2.2.1. Индексы цен на строительно-монтажные работы по
характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе по Российской Федерации - 2.2.2. Корректирующие коэффициенты пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Российской Федерации)
- 2.2.3. Корректирующие коэффициенты пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Российской Федерации)
- 2.2.4. Корректирующие коэффициенты пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для района Большого Сочи)
- 2.2.5. Корректирующие коэффициенты пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Республики Казахстан)
2.3. ДИНАМИКА СРЕДНЕРОССИЙСКИХ ИНДЕКСОВ
- 2.3.1. Динамика среднероссийских отраслевых индексов, рассчитанных по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000г.
- 2.4.1. Отраслевые индексы в региональном разрезе
2.5. СВОДНЫЙ РАСЧЕТ ИНДЕКСА ПО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (на русском и английском языках)
- Прогноз индексов цен. на строительно-монтажные работы в среднем по России
- Прогноз месячных темпов прироста цен на строительномонтажные работы.
- Экстраполяция тенденций изменения индексов цен на строительно-монтажные работы и технологическое оборудование в среднем по Российской Федерации.
2.7. РАСЧЕТ ИНДЕКСА ЦЕН ПО МОСКВЕ
2.8. РАСЧЕТ ИНДЕКСА ЦЕН ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
- а) по сравнению с базисным уровнем сметных цен на 01.01.2000г.
- б) по сравнению с новым базисным уровнем цен — фактическими ценами декабря 1999г.
3. ПАРИТЕТЫ ВАЛЮТ НА НАЦИОНАЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ РЫНКАХ
3.1. ПАРИТЕТ ДОЛЛАРА США В РУБЛЯХ РФ
- Динамика среднемесячного значения устанавливаемого Банком России курса доллара США
4. ЖИЛЫЕ ДОМА
4.1. СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ В УРОВНЕ ЦЕН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
4.2. ИНДЕКСЫ ТЕКУЩЕГО УРОВНЯ УДОРОЖАНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ В МОСКОВСКОЙ
ОБЛАСТИ
4.3. ИНДЕКСЫ СРЕДНИХ РЫНОЧНЫХ ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ КВАРТИР ПО РЕГИОНАМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
5. УКРУПНЕННЫЕ СТОИМОСТНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПО ВИДАМ РАБОТ
5.1. СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПО ВОЗВЕДЕНИЮ ЗДАНИЙ И ОСОБОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ
5.2. СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПО УСТРОЙСТВУ НАРУЖНЫХ КОММУНИКАЦИЙ И БЛАГОУСТРОЙСТВУ
5.3. РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ
6. ОПЛАТА ТРУДА РАБОТНИКОВ, ЗАНЯТЫХ НА СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТАХ
7. МАТЕРИАЛЫ
7.1. СТОИМОСТЬ МАТЕРИАЛОВ (франко-строительная площадка)
8. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ КО-ИНВЕСТ
8.1. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ РЕСУРСОВ
8.2. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
- 8.2.1. Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по Российской Федерации
- 8.2.2. Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по Республике Казахстан
9. ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ
9.1. Учет полного круга затрат при оценке стоимости оборудования в составе основных фондов
9.2. Индексы цен по представительной выборке видов технологического оборудования
(рассчитаны КО-ИНВЕСТ на основании цепных индексов Росстата)
Индексы цен в строительстве В ноябре 1998 г. вышел в свет юбилейный, 25-й выпуск межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве», издаваемый ежеквартально с.
Индексы цен в строительстве В ноябре 1998 г. вышел в свет юбилейный, 25-й выпуск межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве», издаваемый ежеквартально с.
Индексы цен в строительстве В ноябре 1998 г. вышел в свет юбилейный, 25-й выпуск межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве», издаваемый ежеквартально с.
Индексы цен в строительстве В ноябре 1998 г. вышел в свет юбилейный, 25-й выпуск межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве», издаваемый ежеквартально с.
Индексы цен в строительстве В ноябре 1998 г. вышел в свет юбилейный, 25-й выпуск межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве», издаваемый ежеквартально с.
Индексы цен в строительстве В ноябре 1998 г. вышел в свет юбилейный, 25-й выпуск межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве», издаваемый ежеквартально с.
Источник: duetforum.ru
Презентация на тему: Информационное обеспечение работы оценщика
Первый слайд презентации: Информационное обеспечение работы оценщика
2013 г. Применение справочников КО-ИНВЕСТ при расчете стоимости объектов недвижимости
Слайд 2: Раздел 1
Слайд 3: Справочно-информационные базы для оценки недвижимости
Серия «Справочник оценщика». Укрупненные показатели стоимости строительства ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ ДОМА СКЛАДСКИЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ СООРУЖЕНИЯ ГОРОДСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ МАГИСТРАЛЬНЫЕ СЕТИ И ТРАНСПОРТ Стоимостные коэффициенты по элементам зданий. Приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика». ОБЪЕКТЫ АРХИТЕКТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Укрупненные показатели стоимости реставрационно -восстановительных работ. Ежеквартальный и нформационно-аналитический бюллетень «ИНДЕКСЫ ЦЕН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ»
Слайд 4: Задачи, решаемые с использованием справочников КО-ИНВЕСТ:
оценка рыночной стоимости объектов на основе затратного подхода; определение справедливой стоимости в рамках оценки для целей МСФО; определение затрат на текущий и капитальный ремонт зданий; оценка стоимости незавершенного строительства; определение стоимости для всех областей Российской Федерации, Республики Беларусь, Республики Казахстан; переоценка основных средств предприятия; оценка для целей страхования кадастровая оценка; оценка инвестиционных проектов; оценка стоимости строительства на этапе, предшествующем подрядным торгам.
Слайд 5: Информационная основа и принципы построения справочников
Слайд 6
Объекты в справочниках КО-ИНВЕСТ классифицированы по 16 классам конструктивных систем зданий и сооружений З Д А Н И Я Основной материал ограждающих конструкций Основной материал несущих конструкций Класс конструктивной системы Кирпич Железобетон, сталь КС-1 Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки Железобетон, сталь КС-1а Кирпич Древесина КС-2 Железобетон Железобетон в бескаркасных системах КС-3 Железобетон в каркасных системах КС-4 Сталь КС-5 Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов Железобетон, сталь КС-6 Древесина Древесина и др. конструктивные материалы КС-7 С О О Р У Ж Е Н И Я с преимущественным применением : Класс конструктивной системы нерудных и бетона КС-8 монолитного железобетона КС-9 сборного железобетона КС-10 конструкционной стали КС-11 стальных труб КС-12 древесины КС-13 кабелей и проводов КС-14 объекты благоустройства прилегающей территории КС-15
Слайд 7
Структура стоимостных показателей в справочниках КО-ИНВЕСТ Табличная информация в основных разделах содержит как техническое описание, так и стоимостные данные, дифференцированные для различных уровней качества проектных решений.
Слайд 8
Перечень основных видов работ и затрат, учитываемых в справочниках КО-ИНВЕСТ Наименование глав, работ и затрат Глава 1. Подготовка территории строительства Планировка территории строительства и очистка от мусора площадки застройки Глава 2. Основные объекты строительства Глава 8. Временные здания и сооружения Глава 9. Прочие работы и затраты 9.1 Дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время 9.12 Затраты, связанные с премированием за ввод в действие построенных объектов 9.13 Средства на покрытие затрат строительных организаций по добровольному страхованию работников и имущества, в том числе строительных рисков 9.17 Затраты на проведение пусконаладочных работ Глава 10. Содержание службы заказчика.
Строительный контроль. Глава 12. Проектные и изыскательские работы. МДС 81-35.2004, п.4.96 Сумма резерва средств на непредвиденные работы и затраты.
Слайд 9: Жилые дома
В справочнике: ЖИЛЫЕ ДОМА, в том числе ТАУНХАУСЫ, МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА, ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ДОМА В РЯДУ ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ СЕКЦИОННЫЕ ДОМА, БЛОК-СЕКЦИИ И ЭЛЕМЕНТЫ БЛОКИРОВКИ ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЙИ ПРИУСАДЕБНОГО БЛАГОУСТРОЙСТВА Корректирующие коэффициенты и справочные данные
Слайд 10: Жилые дома
ОГЛАВЛЕНИЕ СПРАВОЧНИКА Информационная основа и принципы построения Информационная основа справочника Назначение и сфера применения справочника Круг пользователей Учитываемые затраты Алгоритм расчета справочных стоимостных показателей Формирование блока корректирующих коэффициентов Кодировка и сокращения 1. Рекомендации по использованию Последовательность оценки Состав исходных данных для оценки Методы определения исходных данных Корректировка справочных стоимостных показателей Поправки, выраженные в тыс. рублей на единицу измерения Поправки на различие в конструктивных элементах Поправки на фундамент Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания Поправка на разницу в объеме (V, м3) или площади (S, м2) Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве Сводные показатели стоимости с учетом всех видов поправок
Слайд 11: Жилые дома
2. оСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ СПРАВОЧНИКА Дифференциация стоимостных показателей по классам качества зданий Классификатор качества зданий по конструктивным элементам и материалам Определение класса качества здания Учитываемые затраты Форматы представления справочной информации Подбор здания-аналога Использование блок-секционного метода расчета справочных показателей Учет типологических особенностей зданий Определение справочной стоимости здания-аналога на основе показателей по блок-секциям и элементам блокировки Принципы подхода к корректировке справочных стоимостных показателей Поправки на отличия в объемно-планировочных решениях Зависимость стоимости 1м2 общей площади дома от средней общей площади квартир Относительная величина стоимости 1м2 общей площади жилых домов при различной их протяженности Зависимость стоимости 1м2 общей площади жилых домов от типа дома, числа квартир и секций Зависимость стоимости 1м2 общей площади многоквартирных жилых домов от ширины корпуса Уровень стоимости 1м2 общей площади одно-двухквартирных жилых домов при различной ширине корпуса Уровень стоимости 1м2 общей площади 9-этажных жилых домов со светлой лестницей при различной ширине корпуса (в %) Уровень стоимости 1м2 общей площади с лестницей в центре плана при различной ширине корпуса Поправки к стоимости 1м2 общей площади на различие в количестве этажей и на различие количества ` квартир на этаже Поправка к стоимости 1м2 общей площади на изменение высоты этажа по сравнению с базисной высотой этажа
Слайд 12: Жилые дома
ЖИЛЫЕ ДОМА. Укрупненные показатели стоимости строительства ограждающие конструкции : монолитный железобетон несущие конструкции: монолитный или сборный железобетон ограждающие конструкции : мелкоштучные стеновые материалы и крупные блоки несущие конструкции: сборный железобетон несущие конструкции: монолитный железобетон несущие конструкции: древесина ограждающие конструкции : крупные панели однослойные и многослойные несущие конструкции: сборный железобетон ограждающие конструкции : древесина несущие конструкции: древесина
Слайд 13: Жилые дома
4. ЭЛЕМЕНТЫ зданий и приусадебного БЛАГОУСТРОЙСТВА Бани • Бассейны • Беседки • Бытовые помещения • Веранды • Водопады • Ворота • Гаражи • Дворовые замощения • Дорожки и площадки • Дренаж • Летние кухни • Колодцы • Колонки водоразборные • Контрольно-пропускные пункты • Конюшни • Котельные • Ландшафтные объекты • Мансарды (светелки) • Мостики через водоемы • Навесы • Наружные инженерные системы • Ограждения • Озеленение • Освещение • Пляжи • Погреба • Подготовка участка • Подпорные стенки • Пожарные посты • Прачечные • Пристройки • Причалы и пирсы • Проходные с охранными устройствами • Сараи • Септики • Системы полива • Тамбуры • Теннисные корты • Теплицы • Террасы • Туалеты наружные • Фонтаны • Цокольные этажи Корректирующие коэффициенты и справочные данные Регионально-климатические коэффициенты Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации ОСР-97 Приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика» Стоимостные коэффициенты по элементам зданий.
Слайд 14: Дифференциация стоимостных показателей по классам качества зданий
Справочник содержит широкую номенклатуру жилых зданий, при строительстве которых были использованы современные технологии и материалы. Качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества: minimum ( минимальный ) econom (экономичный); standard (средний); premium (улучшенный); de luxe (люкс). Для группировки зданий в зависимости от класса качества, авторами Справочника был составлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить стоимостной показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания. Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества меняются в зависимости от функционального назначения здания.
Слайд 15: Классификатор качества зданий по конструктивным элементам и материалам
Описание признаков класса качества для зданий различного назначения, приводятся в таблицах, предшествующих стоимостным показателям, соответствующих разделов. Авторы Справочника не относят тип используемых фундаментов к числу признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства. Материал, использованный в каркасах и перекрытиях, также является признаком конструктивной системы здания, и не относится к качественному параметру.
Слайд 16: Жилые дома
Классификатор качества жилых домов №№ Группа материала конструктивного Наименование конструктивных элементов Параметры материалов Наличие признаков классов качества п.п. элемента и типов материалов M E S P L 0. Объект в целом 0.1 Периметр простой прямоугольный • • • 0.2 сложный прямоугольный, комбинированный • 0.3 прямоугольный, имеет выступающие детали • 0.4 сложной формы • • 0.5 Наружная отделка крыши карнизы • • 0.6 профили • • 0.7 простые водостоки • • 0.8 фигурные водостоки • • 0.9 Наружная отделка проемов отделочное обрамление окон • • • • 0.10 арки, замковые камни • • 0.11 обрамления проемов криволинейного очертания • • 0.12 Наружная отделка стен отсутствует • 0.13 фризы • • 0.14 карнизы • • • 0.15 пилястры • • 0.16 пояски • • • 0.17 русты • • • 0.18 лепные украшения стен (маски, венки, гирлянды, и пр.) • • 0.19 растительный и геометрический орнамент • 0.20 роспись, мозаика • 0.21 Архитектурные детали фасадных частей портики • • 0.22 колонны и полуколонны • • 0.23 контрфорсы • • 0.24 эркеры • • • 0.25 баллюстрады • • 0.26 скульптурные украшения (вазы, фигуры атлантов и кариатид и пр.) • 0.27 Выраженный архитектурный стиль здания • • 0.28 Индивидуальный проект • • 0.29 Авторский проект •
Слайд 17: Жилые дома
Классификатор качества жилых домов 3. Стены наружные с отделкой 8 10 12 14 10 3.1. Лесоматериалы бревна оцилиндрованные • • 3.2. обычные • • • 3.3. брус цельный • 3.4. клееный • • 3.5. щиты с заполнением • • 3.6.
Кирпич керамический обычный полнотелый с расшивкой швов • • 3.7. обычный полнотелый оштукатуренный • • 3.8. обычный полнотелый с наружным слоем из облицовочного кирпича • 3.9. пустотелый, эффективный внутренняя часть стен, с наружным слоем из облицовочного кирпича • 3.10. клинкерный • 3.11. силикатный полнотелый • • 3.12. Бетон блоки полнобетонные • • 3.13. газо, пенобетонные • 3.14. пенополистиролбетонные • 3.15. керамзитобетонные • • 3.16. ячеистые, шлаковые • • 3.17. монолитный железобетон • • 3.18. Камень крупноформатный, поризованный, природный известняк • • • 3.19. ракушечник • • 3.20. туф • • 3.21. Индустриальные многослойные стеновые панели железобетон (полносборный и сборный), 1-3-х слойный тяжелые, легкие и ячеистые бетоны • • • 3.22. Светопрозрачные фасадные системы профильные системы несущие профили и стеклопакеты • 3.23. планарные системы остекления точечное крепление стекла к несущему каркасу • 3.24. вентилируемые фасады двойной фасад с внешним однослойным остеклением и внутренним из стеклопакетов •
Слайд 18
Для определения класса качества по предлагаемому классификатору, оценщику необходимо проставить наличие признака класса качества по конструктивным элементам и материалам, преобладающим или составляющим существенную часть в оцениваемом здании. Класс качества здания определяется тем классом, по которому набирается наибольшее количество признаков в процентах от общего количества позиций в классе. Общее число позиций по всем классам качества в сборнике “Жилые дома“ составляет 485 (Экономичный – 50, Средний – 106, Улучшенный – 179, Люкс – 150) в зависимости от назначения объекта. При одинаковом максимальном количестве признаков классов качества предпочтение отдается более высокому классу. При рассмотрении оцениваемого здания описание примененных материалов составлено в виде следующей таблицы (полная форма таблицы представлена в подразделах «Классификатор качества зданий» по видам зданий), наличие признака в оцениваемом здании обозначено «•»): Расчет класса качества здания
Слайд 19
Расчет класса качества здания
Слайд 20
Расчет класса качества здания
Слайд 21
При подсчете количества признаков получены следующие значения: Таким образом, класс качества оцениваемого здания определяется как « Econom «. Расчет класса качества здания классы качества здания общее число позиций конструктиных элементов и материалов, влияющих на класс качества здания количество конструктивных элементов и материалов, присутствующих в оцениваемом здании процент от общего количества позиций в классе качества E 50 13 26,00% S 106 13 12,26% P 179 8 4,47% L 150 6 4,00%
Слайд 22: Промышленные здания
— представлены укрупненные показатели стоимости строительства по следующим отраслям: Газовая промышленность Легкая промышленность Лесная, деревообрабатывающая, целлюлюзно -бумажная промышленность Машиностроение Медицинская и микробиологическая промышленность Мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленность Нефтедобывающая промышленность Нефтеперерабатывающая, химическая и нефтехимическая промышленность Пищевая промышленность Полиграфическая промышленность Приборостроение, радио и электронная промышленность Промышленность строительных материалов, деталей и конструкций Угольная, сланцевая, торфяная, горнорудная и горнодобывающая промышленность Цветная металлургия Черная металлургия Электротехническая промышленность Электроэнергетика Ювелирная промышленность ЗДАНИЯ МЕЖОТРАСЛЕВОГО ПРИМЕНЕНИЯ
Слайд 23: Магистральные сети и транспорт
— В СПРАВОЧНИК ВКЛЮЧЕНЫ: ВНЕШНЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ И КАНАЛИЗАЦИЯ. Переходы стальными трубопроводами русловой части рек ГРАЖДАНСКАЯ АВИАЦИЯ. Здания для обслуживания пассажирских и грузовых перевозок Летные поля и искусственные покрытия взлетно-посадочных полос (ВПП), рулежных дорожек (РД), мест стоянок (МС), перрона и площадей ДОБЫЧА ГАЗА. Здания и сооружения газопромыслового хозяйства Скважины эксплуатационные на промыслах, обвязка устья скважин, шлейфы и метанолопроводы ДОРОЖНОЕ ХОЗЯЙСТВО. Автомобильные дороги Здания и сооружения службы эксплуатации автомобильных дорог Мосты длиной более 30 м (без подходов) Обстановка дорог ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ ТРАНСПОРТ. Здания и сооружения производственно-технические и служебные Сигнализация, централизация, блокировка и кабели связи Вспомогательные помещения при вокзалах Здания дежурных помещений Здания контор Здания служебные Здания станционные
Слайд 24: Магистральные сети и транспорт
— В СПРАВОЧНИК ВКЛЮЧЕНЫ (продолжение): КОНТАКТНАЯ СЕТЬ ЭЛЕКТРИФИЦИРОВАННЫХ ЖЕЛЕЗНЫХДОРОГ ТРАНСПОРТ И ПОДЗЕМНОЕ ХРАНЕНИЕ ПРИРОДНОГО ГАЗА. Магистральные газопроводы Газобензиновые (газоперерабатывающие) заводы и установки извлечения гелия Газораспределительные станции и усадьбы линейных ремонтеров (обходчиков) на магистральных газопроводах Заводы газовой сажи Компрессорные станции магистральных газопроводов и подземные хранилища природного газа Кустовые базы сжиженного газа Станции подземной газификации углей ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ СЕТИ. Воздушные линии, Кабельные линии, Линии связи, Линии электропередачи ОРУ 35-220 кВ Подстанции переменного тока, Преобразовательные ПС Реакторы масляные заземляющие дугогасящие Реакторы токоограничивающие Синхронные компенсаторы и статические тиристорные компенсаторы Трансформаторы линейные Управляемые шунтирущие реакторы Шунтовые конденсаторные батареи Электрические подстанции Ячейки ОРУ 35-1150 кВ
Слайд 25: Сооружения городской инфраструктуры
— представлены укрупненные показатели стоимости строительства по следующим типам сооружений: АВТОДОРОГИ МОСТЫ, БЕРЕГОВЫЕ СООРУЖЕНИЯ СЕТИ СВЯЗИ ГАЗОВОЕ ХОЗЯЙСТВО СЕТИ ВОДОПРОВОДА И КАНАЛИЗАЦИИ ЭЛЕКТРОТРАНСПОРТ ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ ГОРОДСКИЕ СЕТИ и пр. а также здания городской инфраструктуры
Слайд 26: Сооружения городской инфраструктуры. Примеры страниц
Слайд 27: Сооружения городской инфраструктуры. Примеры страниц
Слайд 28: Складские здания и сооружения
— представлены укрупненные показатели стоимости строительства по следующим типам складских зданий и сооружений: Газовая промышленность Легкая промышленность Лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность Машиностроение Медицинская и микробиологическая промышленность Нефтедобывающая промышленность Нефтеперерабатывающая, химическая и нефтехимическая промышленность Пищевая, мукомольная и комбикормовая промышленность Полиграфическая промышленность Приборостроение, радио и электронная промышленность Промышленность стройматериалов, деталей и конструкций Транспорт Угольная, сланцевая, торфяная, горнорудная и горнодобывающая промышленность Цветная И Черная металлургия Электротехническая промышленность Электроэнергетика Другие отрасли промышленности ЗДАНИЯ МЕЖОТРАСЛЕВОГО ПРИМЕНЕНИЯ АНГАРЫ: арочного типа шатрового типа с вертикальными стенами
Слайд 29: Общественные здания
ОФИСЫ и БАНКИ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, РЫНКИ, МАГАЗИНЫ ВОКЗАЛЫ КИНОТЕАТРЫ, ТЕАТРЫ, КЛУБЫ ОТЕЛИ, САНАТОРИИ, ПАНСИОНАТЫ БАССЕЙНЫ АВТОСТАНЦИИ, АВТОСАЛОНЫ, ПАРКИНГИ РЕСТОРАНЫ, ФАСТ-ФУД, и пр.
Слайд 30: Корректирующие коэффициенты по элементам зданий ПРИЛОЖЕНИЕ к справочникам укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ
— Для условий строительства: в Московской области, РФ в районе Большого Сочи, РФ в Астане, Республика Казахстан СОДЕРЖАНИЕ ФУНДАМЕНТЫ Ленточные фундаменты Столбовые фундаменты Стены подвала и цоколя СТЕНЫ Стены кирпичные и бетонные Стены деревянные КАРКАСЫ. ПЕРЕКРЫТИЯ ПОЛЫ ПЕРЕГОРОДКИ ЗАПОЛНЕНИЕ ПРОЕМОВ Заполнение оконных проемов Заполнение дверных проемов КРЫША И КРОВЛЯ ВНУТРЕННИЕ ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА ПОДВАЛЫ. Сметная стоимость устройства подвалов ФОНАРИ. Сметная стоимость устройства фонарей
Слайд 31: Индексы цен в строительстве
— СОДЕРЖАНИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ 1. КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ 1.1. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО КАПИТАЛЬНЫМ ВЛОЖЕНИЯМ И ЭЛЕМЕНТАМ ИХ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СТРУКТУРЫ ПО ВИДАМ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Капитальные вложения Строительно-монтажные работы Технологическое оборудование Прочие работы и затраты Приложение. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Приложение А (обязательное). Описание группировок (приводится в сокращении) 1.2. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО КАПИТАЛЬНЫМ ВЛОЖЕНИЯМ И ЭЛЕМЕНТАМ ИХ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СТРУКТУРЫ В ОТРАСЛЕВОМ РАЗРЕЗЕ Капитальные вложения Строительно-монтажные работы Технологическое оборудование Прочие работы и затраты
Слайд 32: Индексы цен в строительстве
— 2. СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ 2.1. СРЕДНИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ ИНДЕКСЫ 2.2. ИНДЕКСЫ ЦЕН НА СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ 2.2.1. Индексы цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе по Российской Федерации 2.2.2.
Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Российской Федерации) на 01.01.2013 по сравнению с 01.01.2010 2.2.3. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Российской Федерации) на 01.01.2013 по сравнению с 01.01.2011 2.2.4.
Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для района Большого Сочи ) на 01.01.2013 2.2.5. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Республики Казахстан) на 01.01.2012 по сравнению с 01.01.2011 2.3. ДИНАМИКА СРЕДНЕРОССИЙСКИХ ИНДЕКСОВ 2.3.1.
Динамика среднероссийских отраслевых индексов, рассчитанных по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000г. 2.4. ИНДЕКСЫ В РЕГИОНАЛЬНОМ РАЗРЕЗЕ 2.4.1. Отраслевые индексы в региональном разрезе 2.5. СВОДНЫЙ РАСЧЕТ ИНДЕКСА ПО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (на русском и английском языках) 2.6.
ПРОГНОЗ Прогноз индексов цен до марта 2013г. на строительно-монтажные работы в среднем по России Прогноз месячных темпов прироста цен на строительно-монтажные работы до марта 2013г. Экстраполяция тенденций изменения индексов цен на строительно-монтажные работы и технологическое оборудование в среднем по Российской Федерации на 2013-2015 гг.
Слайд 33: Индексы цен в строительстве
— 3. ПАРИТЕТЫ ВАЛЮТ НА НАЦИОНАЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ РЫНКАХ 3.1. ПАРИТЕТ ДОЛЛАРА США В РУБЛЯХ РФ Динамика среднемесячного значения устанавливаемого Банком России курса доллара США 3.2.
ИНДЕКС ПОКУПАТЕЛЬНОЙ СПОСОБНОСТИ ДОЛЛАРА США НА РОССИЙСКОМ СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ 4. ЖИЛЫЕ ДОМА 4.1. стоимость строительства жилых домов В УРОВНЕ ЦЕН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 4.2. индексы текущего уровня удорожания стоимости СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 4.3. ИНДЕКСЫ СРЕДНИХ РЫНОЧНЫХ ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ КВАРТИР 5. УКРУПНЕННЫЕ СТОИМОСТНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПО ВИДАМ РАБОТ 5.1.
Строительные работы по возведению зданий и особостроительные работы 5.2. Строительные работы по устройству наружных коммуникаций и благоустройству 5.3. Ремонтностроительные работы 6. ОПЛАТА ТРУДА работников, занятых на строительно-монтажных работах 7. МАТЕРИАЛЫ 7.1. СТОИМОСТЬ МАТЕРИАЛОВ франко-строительная площадка 7.2. Индексы цен по классам материалов
Слайд 34: Индексы цен в строительстве
— 8. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ КО-ИНВЕСТ 8.1. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ РЕСУРСОВ 8.2. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА 8.2.1. Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по Российской Федерации 8.2.2.
Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по Республике Казахстан 9. ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ 9.1. Учет полного круга затрат при оценке стоимости оборудования в составе основных фондов 9.2. Индексы цен по представительной выборке видов технологического оборудования ( рассчитаны КО-ИНВЕСТ на основании цепных индексов Росстата)
Слайд 35: Раздел 2
Пример реализации затратного подхода с применением справочника Оценщика «Жилые дома», 2009 г.
Слайд 36: Основные этапы
Оценку с использованием справочников рекомендуется выполнять в следующей последовательности: Подготовить исходные данные об оцениваемом объекте. Определить конструктивную систему и класс качества объекта оценки.
Подобрать укрупненный стоимостной показатель в соответствии с функциональным назначением (по отрасли или подотрасли), конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками (объемом, площадью и т.п.) наиболее близкого по функциональным и конструктивным параметрам к оцениваемому объекту. В случае отсутствия подходящего объекта-представителя данной отрасли рекомендуется использовать информацию о сопоставимых по функциональным и конструктивным параметрам объектах-представителях других отраслей или об объектах межотраслевого назначения. Определить необходимые параметры, подлежащие корректировке. Рассчитать количественные значения корректирующих коэффициентов. Произвести расчёты стоимости объекта.
Слайд 37: Использование и корректировка справочных показателей
Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта с параметрами объекта-представителя. Актуализация укрупненных показателей в уровень цен на дату оценки осуществляется следующим образом: после проведения корректировки укрупненных стоимостных показателей в соответствии с характеристикой оцениваемого объекта, производится пересчет в уровень цен базовой области на дату оценки и затем применяется регионально-экономический коэффициент для учета уровня цен, складывающегося на дату оценки в области. (или же использовать специализированную таблицу корректирующих коэффициентов для справочников Ко-ИНВЕСТ, публикуемую в бюллетене «Индексы цен в строительстве» ежеквартально
Слайд 38: Определение физического износа объектов
При оценке зданий и сооружений в рамках затратного подхода физический износ является одной из важнейших составляющих расчета рыночной стоимости объекта. Под физическим износом конструктивного элемента, инженерной системы и здания в целом понимается степень утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств, то есть ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей, в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека в процессе эксплуатации объекта.
В общем виде физический износ на момент его оценки выражает соотношение стоимости объективно необходимого ремонта, устраняющего повреждения элемента, инженерной системы или здания в целом, и их полной стоимости воспроизводства. Наиболее распространенными методами расчета физического износа являются расчет по методу срока жизни и расчет по методу определения физического состояния объектов (элементов). Более точным является метод оценки износа по физическому состоянию с разбивкой по конструктивным элементам здания. В различных строительных нормах, регламентирующих оценку физического износа, содержатся подробные признаки по конструктивным элементам и инженерным системам зданий, а также соответствующие им диапазоны значений износа. Представляемая ниже таблица составлена на основании анализа существующих в Российской Федерации правил и норм оценки физического износа. Определение физического износа объектов
Слайд 39: Определение физического износа объектов
Слайд 40
Определение физического износа объектов
Слайд 41
Определение физического износа объектов
Слайд 42
Оценку физического износа рекомендуется производить путем сопоставления фактических признаков износа, выявленных в результате обследования объекта оценки, со значениями, приведенными в таблице. Далее по группе (строке), соответствующей наибольшим значениям износа элемента, в соответствии с количеством имеющихся фактических признаков износа определяется процент износа. В целом по объекту износ рассчитывается с учетом удельного веса конструктивных элементов и систем. Определение физического износа объектов
Слайд 43
Определение физического износа объектов В данном примере наибольшие значения износа, фактически имеющиеся на объекте, находятся в строке 224 в количестве 2, соответственно процент износа элемента определяется в 70%.
Слайд 44
Определение физического износа объекта оценки Наименование конструктивного элемента Описание конструктивных решений Признаки износа элементов конструкции № п/п согласно Приложению Е Количественная оценка износа, % Удельный вес конструкции, % Расчетный физический износ, % Фундаменты железобетонная монолитная фундаментная плита Мелкие трещины в цоколе. Ширина трещин до 1,5 мм.
13 10% 11,76% 11,76% 1,18% Стены монолитный ж/б каркас с кирпичными стенами: наружный слой — кирпичная кладка из полнотелого облицовочного керамического кирпича толщ. 120мм, с 1-го по 3-й этаж здание облицовано декоративным лицевым камнем толщиной 120 мм; средний слой — утеплитель из минплиты толщ.150мм; внутренний слой — кирпичная кладка из полнотелого керамического кирпича толщ.
250мм с штукатурным слоем 20мм. Отдельные трещины и выбоины. Ширина трещины до 1 мм. 49 10% 26,95% 26,95% 2,70% Перегородки из влагостойких гипсобетонных пазогребневых блоков толщ. 80мм Мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями.
Ширина трещин до 2 мм. 140 10% 11,17% 11,17% 1,12% Перекрытия из сборных ж/б плит Трещины в местах примыканий к стенам. Ширина трещин до 0,5 мм. 177 10% 15,67% 15,67% 1,57% Крыша, кровля окрашенная оцинкованная сталь Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке. 229 10% 5,95% 5,95% 0,60% Лестницы, балконы, лоджии ж/б Редкие трещины на ступенях.
Ширина трещин до 1 мм. 194 10% 1,10% 1,10% 0,11% Оконные заполнения из ПВХ профилей ситемы «REHAU» Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют. 294 5% 3,83% 3,83% 0,29% Дверные заполнения простые с решетчатым заполнением, оклейка пленкой Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками. 298 10%
Слайд 45
Продолжение таблицы Полы линолеум безосновный, в санузле — керамическая плитка Отставание плиток по краям или полностью на площади до 10% площади пола. 279 10% 1,59% 1,59% 0,16% Отделка обои бумажные простые, на кухне — виниловые Отставание и повреждение кромок местами.
318 20% 3,73% 3,73% 0,75% Прочие конструкции — — 0% 1,18% 1,18% 0,00% Лифты Современные высокоскоростные лифты зарубежных производителей, модулированный дизайн, высокое качество отделки. — 0% 1,55% 1,55% 0,00% Отопление, вентиляция система отопления с регуляторами на батареях отопления, тепловые завесы на входных группах в здание, независимое теплоснабжение от автономных котлов (газомазутных, электрических) Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры. 345 10% 2,10% 2,10% 0,21% Водоснабжение и канализация Трубопроводы стальные черные, пластиковые.
Стальная, латунная арматура отечественного производства. Ванны чугунные. Ослабление сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной арматуры. 349 5% 3,83% 3,83% 0,19% Электроосвещение II категория надежности; источники бесперебойного питания для информационно-вычислительных и слаботочных систем Неисправность, ослабление закреплений отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.). 357 5% 4,88% 4,88% 0,24% Слаботочные устройства Цифровая телекоммуникационная связь — 0% 4,71% 4,71% 0,00% Прочее — — 0% 0,00% 0,00% 0,00% Итого 100,00% 100,00% 9%
Слайд 46: раздел 3
Что делать, если в справочнике отсутствует аналог
Слайд 47: Пример №1 Пример расчета стоимости сетчатых ограждений в уровне цен Большого Сочи на 27.05.2010, в руб./кв.м
№ Наименование работ, единица измерения Затраты с накладными расходами и плановыми накоплениями, руб. Источник 1 Устройство оград и ограждений из сетки, сетчатых панелей, колючей проволоки, 100 кв.м. 161 840 Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №71, стр.
94, табл. «Укрупненные стоимостные показатели по видам работ (для условий строительства в Московской области в марте 2010 г.» 2 Региональный коэффициент стоимости строительства на 01.04.2010 г., КС-12, Краснодарский край 0,749 Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №71, стр. 140 3 Регионально-климатический коэффициент, Краснодарский край 0,940 Справочник Оценщика «Жилые дома для Большого Сочи», 2009 г. 4 Поправка на сейсмичность 1,050 Справочник Оценщика «Жилые дома для Большого Сочи», 2009 г., стр. 559, 18 Последовательность расчета: для Сочи (А) = 8 (1,05) для Моск. обл. = 6 (1) 6 и 8 – сейсмичность в баллах тогда 1,05 / 1 = 1,05 5 Прогнозный коэффициент роста цен на СМР (РФ), %/мес. с 01.04.2010 г. на 27.05.2010 0,877 Расчет 6 Интегральный коэффициент 0,648 Расчет: п.2 * п.3 * п.4 * п.5 7 Устройство оград и ограждений из сетки, сетчатых панелей, колючей проволоки, для условий Краснодарского края на 27.05.2010г., 1 кв.м. 1 048,72 Расчет: 161840 руб./кв.м. * 0,648 / 100 кв.м.
Слайд 48: Раздел 4
Особенности применения данных справочника к некоторым объектам
Слайд 49: Пример расчет стоимости колодца глубиной 7 м
НАЗНАЧЕНИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ СПРАВОЧ-НАЯ СТОИ-МОСТЬ, Р УБ./ЕД. ИЗМ. ОСОБЕННОСТИ КОНСТРУКТИВНОГО РЕШЕНИЯ КЛАСС КОНСТ- РУКТИВ- НОЙ СИСТЕ- МЫ КЛАСС КАЧЕСТ- ВА ЕД. ИЗМЕ- РЕНИЯ ОБЪЕКТ В ЦЕЛОМ ОБЩАЯ ОБЪЕМ ПЛО- ТЫС. ЩАДЬ КУБ.М ТЫС.
КВ.М 1 2 3 4 5 6 7 s Ж5.13.0.238 КОЛОДЕЦ. Глубиной в 10 м с оборудованием электрическим насосом на бетонном фундаменте. КС-12 — 1 43135,6 колодец 100,00% Увеличение или уменьшение глубины колодцев расценивается за 1 метр глубины. — КС-12 — 1 м 2777,7 100,00% Расчет: 43 135,6 — 3 * 2 777,7 = 34 802,5
Источник: slide-share.ru
Текст книги «Оценка стоимости имущества»
Неизвестную функцию f(X) в окрестностях точки, соответствующей средним уровням каждого фактора, можно представить отрезком степенного ряда. Так как интервалы варьирования факторов невелики, то можно ограничиться линейным приближением в виде множественной линейной регрессии.
Уравнение множественной линейной регрессии описывается формулой
где y – зависимая переменная (отклик), рыночная стоимость 1 м 2 площади объекта; Х1, Х2… Хn – независимые переменные (предикторы или факторы); α – константа регрессии; β1, β2… βn – коэффициенты регрессии; n – количество факторов сравнения; ε – случайная ошибка с нормальным распределением со средним 0 и дисперсией σ 2 .
Так как факторов более двух, графическая интерпретация модели отсутствует.
Регрессионные коэффициенты (или β-коэффициенты) представляют независимые вклады каждой независимой переменной в предсказание зависимой переменной. Другими словами, переменная X1, например, коррелирует с переменной Y после учета влияния всех других независимых переменных.
Значения y, вычисленные с помощью регрессионной зависимости (формула 4.6) для i-го аналога, могут отличаться от значения стоимости, известной на рынке: yi = yi ~ + εI, метод наименьших квадратов ищет коэффициенты системы уравнений (4.6) исходя из условия минимизации суммы квадратов отклонений:
Зависимой переменной в данном случае является величина рыночной стоимости 1 сотки площади объекта.
Определение оценок неизвестных параметров модели
Выше описана последовательность выбора существенных параметров, влияющих на рыночную стоимость объектов, и определены величины коэффициентов значимости, оценивающих качественные признаки аналогов и оцениваемого объекта. Если аналог «лучше» оцениваемого объекта по какому-либо параметру, то ему присваивается больший коэффициент значимости и наоборот. На основании качественных характеристик объекта оценки и представленных аналогов составлена табл. 4.14, в которой показаны сводные данные о качестве сопоставимых объектов, выраженные количественными значениями коэффициентов значимости.
Балльная оценка характеристик сопоставимых объектов в разрезе факторов влияния
Корреляционно-регрессионный анализ может осуществляться с использованием программных продуктов, например, программного продукта «Производственные функции», разработанного в среде DELPHI в Государственном университете по землеустройству.
В результате использования данного программного средства была определена форма уравнения регрессии (полином 1-й степени, 6 переменных):
Y сглаж = 187 200.0000 – 10 732.0000 · X1 – 2690.4000 X2 + 2.8294 · X3 + 8167.2000 · X4 – 14 628.0000 · X5 + 8850.5000 · X6
Проверка адекватности модели
Далее необходимо произвести проверку значимости регрессии.
Точность и надежность полученного результата оценивается с помощью ряда статистических критериев.
Коэффициент множественной корреляции и среднеквадратичная ошибка его определения: Rлин = 0,965479; SigmaRлин = 0,184189.
Доверительные границы по уровню P = 0,9 для коэффициента множественной корреляции из генеральной совокупности: 0,949148 ≤ Rлин. ген ≤ 0,970342.
Корреляционное отношение и среднеквадратичная ошибка его определения: Rотн = 0,965479; SigmaRотн = 0,184189.
Доверительные границы по уровню P = 0,9 для корреляционного отношения из генеральной совокупности: 0,949148 ≤ Rотн. ген ≤ 0,970342.
Коэффициент детерминации: Bdet = 0,932150.
При анализе по уравнению регрессии полинома 1-й степени (линейная зависимость) коэффициент детерминации, отражающий долю дисперсии результативного признака, объясняемую влиянием независимых переменных, составил 0,932150. Согласно шкале Чеддока, приведенной в табл. 4.15, данное значение отражает очень высокую характеристику силы связи. То есть использование данного уравнения регрессии полинома 1-й степени дает весьма достоверный результат при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Шкала Чеддока
После проведенных проверок можно сделать вывод о том, что построенную регрессионную модель можно использовать для данной оценки.
Определение рыночной стоимости объекта на основе модели
В соответствии с выбранными параметрами оцифровки показателей характеристики оцениваемого объекта, применимые в рассчитанной формуле уравнения регрессии, представлены в табл. 4.16.
Балльная оценка характеристик объекта оценки в разрезе факторов влияния
Далее для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта нам необходимо подставить оцифрованные значения характеристик оцениваемого объекта в детерминированное уравнение линейной регрессии
Y сглаж = 187 200,0000 – 10 732,0000 · 1 – 2690,4000 · 11 + 2,8294 · 1519,97 + 8167,2000 · 1 – 14628,0000 · 1 + 8850,5000 · 1 = 53 563,90 руб.
Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.
Частным случаем построения однофакторной зависимости является использование мультипликатора валовой ренты.
Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Использование мультипликатора валовой ренты довольно просто, но имеет следующие недостатки:
♦ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
♦ в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
♦ не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения метода валовой ренты необходимо:
♦ оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
♦ определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
♦ умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение МВР по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам; Цаi – цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВДаi – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; т – количество отобранных аналогов.
Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550 000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в табл. 4.17.
Исходные данные
Решение. Усредненный по аналогам мультипликатор валовой ренты рассчитываем по формуле (4.6)
Рассчитаем стоимость объекта недвижимости на основе формулы (4.6)
V = 550 000 · 5,62 = 3 091 000 руб.
Ответ. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом валовой ренты, равна 3 091 000 руб.
Контрольные вопросы
2. Какие методы включает сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости?
3. Каков алгоритм метода сравнения продаж?
4. Каков алгоритм метода валовой ренты?
5. Каким образом определяют мультипликатор валовой ренты?
6. Какие единицы сравнения используют?
7. Какие элементы сравнения используются?
8. Какие существуют виды поправок к ценам аналогов?
9. Какие существуют методы расчета корректировок?
10. Почему на практике редко используют метод валовой ренты в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости?
1. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 июня 2016 г.) площадью 75 м 2 .
По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 12% в год в сегменте офисных помещений до 100 м. Выявлены цены по сопоставимым объектам. По всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены, кроме поправки на время продажи.
Аналог 1: скорректированная цена 78 200 руб. за 1 м 2 , время продажи – май 2016 г.
Аналог 2: скорректированная цена 76 500 руб. за 1 м 2 , время продажи – апрель 2016 г.
Аналог 3: скорректированная цена 80 860 руб. за 1 м 2 , время продажи – июнь 2016 г.
2. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние хорошее) площадью 285 м 2 .
Выявлены цены по сопоставимым объектам. По всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости.
Аналог 1: скорректированная цена 145 000 руб. за 1 м 2 , состояние удовлетворительное.
Аналог 2: скорректированная цена 192 000 руб. за 1 м 2 , состояние хорошее.
Аналог 3: скорректированная цена 146 000 руб. за 1 м 2 , состояние удовлетворительное. Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, хорошее состояние – цена 87 000 руб. за м 2 , удовлетворительное – цена 68 000 руб. за м 2 .
3. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 150 000 руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.
Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости
4. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 150 000 руб., коэффициент потерь по причине неуплаты и недозагрузки оцениваемого объекта – 10% от ПВД.
В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.
Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости
5. На основе имеющейся информации о скорректированных ценах аналогичных объектов и количества внесенных поправок определите рыночную стоимость объекта оценки общей площадью 240 м 2 . Исходные данные в таблице.
Данные по объектам-аналогам
Глава 5
Затратный подход к оценке недвижимости
• Общая характеристика затратного подхода
• Методы расчета затрат на создание объектов капитального строительства
• Расчет прибыли предпринимателя
• Определение износа и устареваний объектов капитального строительства
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.
В соответствии с п. 24а, б, в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется применять:
♦ для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
♦ затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
♦ при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
♦ определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
♦ расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
♦ определение прибыли предпринимателя;
♦ определение износа и устареваний;
♦ определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
♦ определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид
где V – стоимость объекта недвижимости; Vзу – стоимость земельного участка; Vокс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.
При этом стоимость объектов капитального строительства рассчитывается по формуле
где Vокс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке; Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ПП – прибыль предпринимателя; И – физический износ и устаревания.
На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
На основе п. 24з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.
На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, что касается прежде всего объектов доходной недвижимости.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
♦ когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
♦ когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
♦ когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
♦ для оценки объектов незавершенного строительства;
♦ для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
♦ для оценки в целях страхования;
♦ для итогового согласования стоимости.
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
♦ данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
♦ данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
♦ сметных расчетов;
♦ информации о рыночных ценах на строительные материалы;
♦ других данных.
Выбор метода расчета затрат на создание объектов капитального строительства требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.
В основе определения затрат на создание объектов капитального строительства лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
К прямым затратам относятся:
♦ стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
♦ заработная плата рабочих;
♦ стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
♦ стоимость коммунальных услуг;
♦ стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
♦ стоимость инвестиций в землю;
♦ гонорары проектно-сметным организациям;
♦ маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения затрат на создание ОКС:
♦ метод сравнительной единицы;
♦ метод разбивки по компонентам;
♦ метод количественного обследования.
Рассмотрим методы расчета затрат на создание объекта капитального строительства.
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства по данным специализированных сборников
Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на создание объектов капитального строительства на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м 2 , 1 м 3 ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).
Для примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м 2 площади здания.
где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; С1 – стоимость 1 м 2 площади типичного сооружения на базовую дату; S – площадь строения (количество единиц сравнения); Kн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Kн = 1); Kрег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание; Kв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Kндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
♦ единое функциональное назначение;
♦ близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
♦ сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
♦ другие характеристики.
Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.
Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить «Укрупненные показатели стоимости строительства». Справочник издается консалтинговой компанией «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков «КО-ИНВЕСТ» основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении многолетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройство внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.
Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81–35.2004) с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве. Пересчет в текущие цены на дату оценки производится с применением индексов КО-ИНВЕСТ.
Качественные параметры здания надлежащего типа определены в соответствии с классами качества:
♦ ECONOM (экономичный);
♦ STANDARD (cредний);
♦ PREMIUM (улучшенный);
♦ DE LUXE (люкс).
Для группировки зданий в зависимости от класса качества авторами справочника был составлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить стоимостный показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания. Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества, меняются в зависимости от функционального назначения здания. Описание признаков класса качества для зданий различного назначения приводится в таблицах, предшествующих стоимостным показателям, соответствующих разделов.
В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС-2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства РСС-2008 подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) «Мосстройцены» и Научно-производственной фирмы (НПФ) «Центр информационных технологий в строительстве».
РСС – это современная справочная система стоимостных показателей для регионального строительства. Справочник выпускается в электронном виде.
В 2007 г. ЦНИИЭУС Госстроя России рецензировал РСС-2007. Показатели стоимости, размещенные в справочнике, включают в себя все затраты по использованным в процессе строительства материальным ресурсам, механизмам, оплате труда рабочих, учитывают накладные расходы и сметную прибыль, а также затраты, связанные с производством работ в зимнее время.
Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2013, рассчитаны по состоянию на 1 января 2013 г. и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии «проект».
С помощью специального прикладного программного продукта «Экспресс-смета», которым оснащена электронная версия РСС-2013, любой пользователь сможет самостоятельно составить смету затрат с учетом календарных сроков производства работ, применив приведенные в РСС-2013 прогнозные индексы инфляции.
РСС-2013 издается в электронном виде, он представлен системами стоимостных показателей в составе программы «Экспресс-смета», рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России.
В справочнике учтен статистический уровень заработной платы по каждому региону соответственно. Цены и тарифы на материально-технические ресурсы и услуги по регионам приняты на основании региональных статистических данных текущего мониторинга цен и их прогнозного уровня по состоянию на 1 января 2013 г.
В расчетах показателей стоимости строительства учтен полный комплекс операций, необходимых для выполнения определенного вида работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами.
Справочник предусматривает для пользователя расширение возможности учета конкретных условий производства работ (стесненность, загазованность, работу вблизи действующего оборудования и т. д.).
Сборники РСС-2013 – аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R. S. Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др.
Для иностранных инвесторов и объектов недвижимости, построенных за границей Российской Федерации, оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения производится по зарубежным справочникам (R. S. Means, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: Building Cost People» и др.), которые дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.
Специальное издание компании «КО-ИНВЕСТ» серии «Справочник оценщика» – «Паритеты покупательной способности валют на национальных строительных рынках» – дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R. S. Меаns Со, Маrshall ЛитРес» (20% исходного текста). Если размещение книги нарушает чьи-либо права, то сообщите об этом.
Источник: iknigi.net