Могу ли я подать квартиру в новостройке

ЦИАН — блоги риэлторов — Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Могу ли я подать квартиру в новостройке

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная. Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.»Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Основным новшеством, применимым к квартирам в новостройках , стало то, что кадастровый учет квартиры теперь выполняется одновременно с регистрацией права собственности на нее. Для регистрации права собственности на квартиру и постановки ее на кадастровый учет в 2019 г. дольщику необходимо сдать пакет документов в местный МФЦ. … Но говорят что МФЦ, по месту распожения квартиры крайне загружен, могу ли я подать документы в любом другом МФЦ, например в Москве, или по этому поводу могут быть ограничения? Ответить. 27 июля 2018 в 15:15.

Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.

Порядок действий

С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.

Применяются следующие технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может. Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

Рассмотрим, как продать квартиру в новостройке : порядок действий, необходимые документы, а также условия продажи , необходимые для освобождения от уплаты налога. Основные сведения. Продать новострой намного проще, чем вторичное жилье – процедура по проведению сделки максимально упрощена. У такой квартиры отсутствует юридическая история, нет необходимости готовить и изучать объемный пакет документации по недвижимости. У человека имеются только права требования на объект в строящемся многоквартирном здании. Даже если здание достроено и уже эксплуатируется, до составления акта приема-передачи дольщик вправе продать объект по переуступке права требования.

Могу ли я подать квартиру в новостройке

Чтобы квартиру можно было выкупить в короткий срок, она должна быть юридически чистой. Никаких судебных обременений. На объект не должны претендовать наследники. Не получится срочно продать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку.

К квартирами, которые получены в дар или были унаследованы, «срочные покупатели» относятся настороженно. А вот наличие долгов за ЖКХ и покупка средствами материнского капитала, обычно не являются преградами. То же самое и с незаконными перепланировками. Нередко они негативно сказываются на цене, но для покупателей это может быть даже выгодно.

При этом неотъемлемым условием срочного выкупа квартиры становится дисконт к рыночной стоимости. Выкуп квартир — это рискованный бизнес. Поэтому продавец недвижимости с одной стороны выигрывает в сроках продажи, но теряет в цене объекта от 10 до 20%.

Выкуп квартиры в новостройке

Проще всего срочно продать квартиру в новостройке. Особенно если дом еще только на стадии строительства. Документов для продажи нужно не так много, цена более прозрачная. Особенно если речь об объекте надежного застройщика. В этом случае иногда даже удается обойтись менее серьезным дисконтом.

Выкуп квартиры на вторичном рынке

Тут балом правит трейд-ин от застройщиков. Программа — прямой аналог акции в автосалонах: продай нам старое и получили новинку.

— Дисконт выкупа составляет порядка 10%, возможно и выше, в зависимости от характеристик, привлекательности квартиры. По времени выкуп занимает около десяти рабочих дней. Можно и отказаться от трейд-ин, а просить только о выкупе. Но если вы итак присматриваете новое жилье, эта программа будет в приоритете. По «взаимозачету» компания может предложить скидку на новостройку, — рассказывает юрист, гендиректор федеральной компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

В случае трейд-ин нужно будет заключить два договора: о продаже (прописаны стоимость квартиры, размер комиссионных издержек) и договор бронирования жилья в новостройке. В рамках последнего за вами закрепят выбранную квартиру и зафиксируют стоимость.

В столичном регионе приоритетом при выкупе квартир на вторичном рынке пользуются объекты в ценовом сегменте 7-10 млн рублей. Для бизнеса это адекватная сумма, которую можно быстро инвестировать. К тому же такие объекты чаще всего покупают, а значит новый владелец найдется быстрее. В регионах все зависит от ситуации на рынке жилья и экономического благополучия населения.

Выкуп квартиры в ипотеку

Будем честны: действительно срочно продать квартиру, которая находится под ипотечным обременением — сложно. Но покупатели на такие объекты бывают. Первым делом для продажи ипотечного жилья нужно пойти в банк и узнать все о досрочном погашении. Тут проблем нет: банки часто одобряют сделку, ведь так они быстро вернут свои деньги. Иногда финансовые учреждения разрешают продать квартиру вместе с ипотечным долгом — при условии, что новый владелец их устроит в качестве заемщика.

Однако здесь все упирается в скорость работы сотрудников банка. В лучшем случае закрыть сделку и получить деньги получится через месяц.

Выкуп снятой квартиры

Ситуация редкая. Но бывает так, что люди арендуют жилье, а владелец в один момент решает с ним расстаться. Причем сделать хозяину это нужно срочно. Тут важно проявить нотки дипломатии и сесть за стол переговоров. Если компромисс удастся, то владелец жилья продаст его. Причем у арендаторов будет легкое преимущество: люди знакомые, платили исправно, значит можно отбросить сомнения в их честности.

Обратная ситуация: срочно выкупить квартиру хотят арендаторы. Правда, в этом случае вряд ли придется рассчитывать на дисконт. Скорее речь о среднерыночной стоимости да еще и по самой верхней планке.

Застройщики. Но, как правило, они работают с аффилированными-компаниями. Проще говоря, другой фирмой, которая производит выкуп. В этом случае застройщик выступает как своего рода рекламный агент, посредник. Помните, что некоторые застройщики предлагают в случае трейд-ин скидку на новую квартиру.

Риэлторские агентства. Срочным выкупом занимаются только крупные компании. У небольших фирм просто нет такого запаса оборотных средств.

Частные лица. Такой бизнес существует уже давно. Нередко предприниматели создают рекламные сайты или публикуют объявления, чтобы выглядеть как компания, ведь к фирме у людей больше доверия, чем к частнику.

— К кому обращаться — право выбора каждого. Но я бы советовал к тем компаниям, которые проводят объективную экспертизу стоимости и регулярно совершают такие сделки. Ведь уровень профессионализма определяется опытом, — считает Юрий Паршик

Рассказывает риэлтор Юрий Паршиков:

1. Большинство продавцов своих квартир необъективно подходят к оценке жилья. И это не удивительно. Нужно сопоставить ряд факторов, чтобы дать правильную оценку стоимости имущества: населенный пункт, район, общее состояние жилья, технические характеристики.

2. Если человеку нужно срочно продать квартиру, он будет лоббировать свою оценку. Как правило, завышенную на 10-15% по причине неосведомленности в правильной оценке. Либо потому, что «сосед продал такую же за N-сумму, и я так хочу». Хотите узнать рыночную стоимость, близкую к реальной? Сравните объявления о продаже аналогичного жилья со своим.

3. Профессиональные компании в первую очередь производят срочный выкуп квартиры, у которых рыночная стоимость прозрачна, легко определяется. Никто не будет работать себе в ущерб.

4. Когда производится выкуп, чаще оформляют квартиру на сотрудника фирмы. Не забывайте, что при перепродаже новый собственник, который владел объектом менее пяти лет, должен будет уплатить налог. Поэтому компания обязательно закладывает эту сумму при срочном выкупе.

5. Чтобы выгодно быстро продать квартиру и избежать грабительских неустоек, следует обращаться к профессионалам. Они правильно проведут оценку стоимости жилья.

Рассказываем, как продать квартиру , которая находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, и тут же купить новую. … По оценкам Кирилла Поплавского, «ипотечное» жильё в Москве продаётся в среднем на 10% дешевле квартир без обременения. Поэтому если планируете покупать новое жильё, можно обратить внимание на такие квартиры . Правильно подготовившись к сделке и предусмотрев все нюансы, вы сможете купить подходящую квартиру по более низкой цене.

Как продать квартиру в новостройке

В большинстве случаев приобретение квартиры в новостройке предполагает вступление покупателя в договорные отношения с застройщиком, при которых передача готового жилья становится возможной не ранее, чем строительство будет завершено, а дом сдан в эксплуатацию. Однако за время возведения нового дома многое может поменяться, например, финансовое или семейное положение покупателя, в связи с чем у последнего возникает необходимость продажи объекта, который существует исключительно на бумаге. Можно ли это сделать и как действовать долевому участнику, чтобы без помех реализовать строящееся жилье?

Рекомендации эксперта по недвижимости

Можно ли продать жилье в новостройке

Долевое участие в строительстве — это своего рода отсроченная на определенный соглашением период сделка купли-продажи. При таких отношениях приобретатель подписывает с застройщиком договор, согласно которому продающая сторона обязуется возвести, сдать здание в эксплуатацию и после этого передать другой стороне жилое помещение с определенными характеристиками за денежное вознаграждение, а покупатель обязуется погасить стоимость этого помещения к моменту завершения строительства и фактической передачи предмета покупки. Плюс долевого участия заключается в возможности производить выплату полной стоимости квартиры частями, что значительно снижает финансовую нагрузку.

Что касается продажи жилья в новостройке, то здесь возможны два варианта:

• Первый заключается в реализации жилого помещения в уже достроенном объекте по стандартному договору купли-продажи – после подписания передаточного акта.
• Суть второго способа состоит в передаче права получить от застройщика готовое жилое помещение в собственность по завершению строительства. В этом случае покупатель приобретает не саму квартиру, а возможность оформить право собственности на готовое жилье в будущем. Данная схема предполагает фактическое изменение состава участников по оформленному ранее ДДУ (договор долевого участия в строительстве). Реализуется до подписания передаточного акта на готовую квартиру.

Важно! Если продавец квартиры в новостройке заключил с застройщиком только предварительный договор, до момента подписания приемопередаточного акта и фактической передачи жилого помещения, последнее является собственностью инвестора или компании, осуществляющей строительство дома.

Цена и налог с продажи

Если квартира в новостройке полностью оплачена, логично взять за основу покупную цену ДДУ и определять цену продажи, исходя из нее. Нужно учесть наличие других свободных квартир в этом объекте, степень готовности, расположение дома и другие важные моменты. В зависимости от индивидуальной ситуации можно добавить или убрать примерно 3%.

При заключении цессии дольщик продает не саму квартиру в новостройке, а право требования к застройщику, поэтому при расчете налога и вычета нужно руководствоваться пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, а именно:

• при получении дохода возникает обязанность уплатить 13% НДФЛ;
• уменьшить сумму дохода нужно на уже произведенные расходы, если имеются подтверждающие документы;
• срок владения правом требования по аналогии с правами собственности на недвижимость здесь не работает. Не важно, как давно был заключен ДДУ – налог все равно нужно будет считать.

Пример. Дольщик заключил ДДУ на сумму 2 000 000 рублей, которые оплатил полностью. До подписания передаточного акта он заключил договор цессии (уступки), по которому продал права за 2 300 000 рублей. Налог нужно рассчитывать от дохода (300 000 рублей) по ставке 13% — всего в бюджет нужно заплатить 39 тысяч рублей.

Извещать ли застройщика

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обязательное извещение застройщика о переуступке прав по общему правилу не требует, однако такое условие может быть прописано в тексте ДДУ. Поэтому может быть несколько вариантов согласования:

1. Если договором предварительное согласование не предусмотрено, уведомить о состоявшейся переуступке застройщика нужно уже после регистрации договора в Росреестре.
2. Если договор предполагает обязательное уведомление застройщика о грядущей уступке, это необходимо сделать письменно до подписания договора. Уведомление можно отправить почтой, но лучше занести лично в офис застройщика и получить отметку с входящим номером. Впоследствии данное уведомление нужно будет передать в регистрирующий орган.
3. Если квартира оплачена не полностью, то независимо от содержания договора нужно получать согласие застройщика на перевод долга на нового покупателя. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса РФ.

Чаще всего застройщики включают в договор пункт об обязательном согласовании переуступки и разрабатывают свои процедуры и формы уведомлений.

Особенности схемы реализации жилья в новостройке

Несмотря на то, что по факту на момент продажи объекта недвижимости может и не быть, собственник вправе заключить с покупателем договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым право истребовать готовое жилье у застройщика переходит к иному лицу. Юридически такая сделка законна, однако, прежде чем вступить в подобные правоотношения необходимо:

• тщательно изучить условия договора, заключенного с застройщиком. В соглашении могут содержаться положения, касающиеся передачи прав на строящееся жилье третьим лицам (например, условия передачи, порядок уведомления участников сделки, а также финансовые моменты);
• решить с застройщиком вопросы по оплате строящегося жилья – задолженности по платежам на момент переуступки быть не должно;
• оговорить возможность продажи квартиры с банком, если жилье приобреталось с привлечением средств кредитора (в ипотеку).

Важно! Если квартира приобреталась в ипотеку, а в ДДУ имеется условие о согласовании уступки с застройщиком, потребуется два письменных согласования – с застройщиком и с банком.

Варианты переуступки в новостройке

В зависимости от того, оплачена квартира по ДДУ полностью или нет, может быть два варианта уступки права.

Вариант 1

Если квартира оплачена полностью, то по договору передается только право требования недвижимости. На госрегистрацию нужно будет представить справку о полной оплате жилья.

Вариант 2

Если имеется задолженность перед застройщиком, договор цессии (уступки) должен содержать не только передачу права требования квартиры, но и перевод долга на нового покупателя. В этом случае согласие застройщика на переуступку обязательно в силу ст. 391 ГК РФ. На госрегистрацию обязательно представляется такое согласие в письменной форме.

Список документов

Переуступка требует регистрации в Росреестре. Регистрирующему органу потребуются:

• паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины;
• договор цессии – в 3 подлинных экземплярах;
• расписка или банковская квитанция об оплате цессии;
• согласие застройщика, если оно обязательно;
• документы об оплате ДДУ со стороны прежнего дольщика;
• согласие банка, если право требования было объектом залога;
• нотариальное согласие супруга прежнего дольщика на цессию;
• если на стороне продавца выступают дети – согласие опеки.

Подать документы на регистрацию можно через МФЦ (Мои документы). На прием приходят лично две стороны договора. Если идет представитель, на него нужно оформить нотариальную доверенность. Госпошлина за регистрацию – 350 рублей.

Порядок действий при уступке прав

Последовательность продажи квартиры в новостройке выглядит следующим образом:

1. Поиск потенциального покупателя. Процесс непростой, но при должном подходе может увенчаться успехом. Подойдут любые способы поиска как самостоятельные, так и с привлечением посредников, например, агентства недвижимости.
2. Получение одобрения заинтересованных сторон. При необходимости оформляется письменное согласие застройщика и разрешение банка, если квартира в новостройке приобреталась в ипотеку.
3. Подготовка договора уступки прав. Документ можно составить самостоятельно в простой письменной форме, либо у нотариуса, параллельно заверив соглашение (не является обязательным условием). При оформлении договора особое внимание стоит уделить объему передаваемых покупателю прав и стоимости переуступки.
4. Передача пакета документов на регистрацию в Росреестр. Регистрация занимает до 9 рабочих дней.
5. Извещение застройщика о заключении договора цессии в письменной форме, либо при личном посещении его офиса. Если уведомление направляется почтой, к отправлению нужно приложить опись вложения.
6. Оформление права собственности на предмет покупки по завершению строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Передача готовой квартиры совершается через подписание акта приема-передачи.

Нюансы, о которых нужно знать сторонам сделки

Заключая договор уступки прав на строящееся жилье, рискуют обе стороны соглашения, в связи с чем особое внимание нужно уделить следующим моментам:

• этап, на котором находится строительство дома;
• в каком объеме погашена стоимость будущего жилья;
• условия участия, заложенные в ДДУ.

Первые два в большей степени должны волновать потенциального покупателя, последний — участника строительства, то есть непосредственно продавца новостройки. Чтобы удостовериться в чистоте сделки, необходимо пристально изучить как сам договор уступки, так и сопутствующий пакет документов. В частности, в заключаемом соглашении должна присутствовать информация об объеме передаваемых прав, а также подробные сведения о предмете покупки.

Если в документации есть пробелы, покупатель рискует понести дополнительные расходы вследствие того, что продавец не полностью расплатился с застройщиком. Кроме того, риск оказаться без жилья увеличивается в разы, если участник долевого строительства вступил в правоотношения с застройщиком на основании предварительного договора. Последний аргумент не в пользу застройщика, так как ставит под сомнение его добросовестность. Предложение заключить предварительный договор чревато последствиями в виде затягивания сроков строительства, либо банкротства компании.

В свою очередь покупатель ввиду неисполнения застройщиком определенных ДДУ обязательств вправе обратиться в суд и потребовать признания договора цессии недействительным. В результате продавец, он же первоначальный покупатель новостройки, не только обязывается вернуть истцу уплаченную по договору сумму, но и возвращается к исходной точке. А это означает: остаться и без квартиры, и без средств.

В заключение

Продать квартиру в новостройке можно через договор цессии – это вполне законная и работающая процедура, благодаря которой дольщиком становится приобретатель прав по уступке. Впоследствии он станет первым собственником готовой квартиры после передачи ее от застройщика по передаточному акту. Чтобы не запутаться в нюансах законодательства и решить оставшиеся вопросы, рекомендуем проконсультироваться с юристом нашего портала по телефону, указанному в шапке сайта, или в онлайн-чате.

Проще всего срочно продать квартиру в новостройке . Особенно если дом еще только на стадии строительства. Документов для продажи нужно не так много, цена более прозрачная. … Может ли быть срочно выкуплена доля в квартире ? Теоретически возможно, но на практике такое происходит не часто. Все из-за механизма продажи доли.