МОЖНО ЛИ ЭКСПЛУАТИРОВАТЬ (ВВЕСТИ В ДЕЙСТВИЕ) ЧАСТЬ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ЦЕЛЯХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ?
Компания имеет незавершенное строительство «вагонное ремонтное депо», но компания хочет выпустить в эксплуатацию часть завершенного строительства железнодорожные пути для отстоя вагонов, на получение дохода от эксплуатации железнодорожных путей. Необходимо ли, выделение данного объекта (жд пути) в отдельное сооружение, с последующей постановкой на баланс предприятия и облагать налогом на имущество. Позволяется ли осуществлять эксплуатацию объекта незавершенного строительства с целью получения дохода?
Комментарии. Незавершенное строительство — это объекты строительства, не принятые Заказчиком в установленном порядке, для ввода в эксплуатацию и не используемые по назначению (проживание, получение прибыли, выпуск продукции, оказание услуг и другие виды эксплуатации).
Положения МСФО. Бухгалтерский учет незавершенного строительства осуществляется в соответствии с требованиями МСФО (IAS)16 «Основные средства», на одноименном счете 2930 «Незавершенное строительство», где учитываются затраты по незавершенному строительству, например, затраты:
Учет основных средств в 1С 8.3 — пошаговая инструкция
— связанные со строительством ОС;
— связанные со строительством объекта, который в будущем предполагается использовать в качестве инвестиций в недвижимость.
Объект незавершенного строительства нельзя использовать в целях получения дохода (если только Вы его не реализуете как объект продажи), но можно осуществлять операции связанные с данным объектом или его освоением, эти операции не должны являться необходимыми для доставки этого объекта в нужное место и приведение его в состояние, обеспечивающие возможность эксплуатации в соответствии с намерениями руководства. Эти побочные операции могут осуществляться до начала или во время работ по строительству или освоению. Например, доход в результате использования строительной площадки в качестве автостоянки до начала строительных работ. Поскольку побочные операции не являются необходимыми для доставки объекта в нужное место и приведение его в состояние, обеспечивающее возможность эксплуатации в соответствии с намерениями руководства, доходы и относящиеся к ним расходы по таким операциям признаются в качестве прибыли или убытка и включаются в состав соответствующих статей дохода и расхода.
Нормативная база. Согласно Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»:
Статья 73. Общий порядок приемки объектов в эксплуатацию
1. Приемка построенных объектов в эксплуатацию регулируется Гражданским кодексом РК, настоящим Законом.Смотрите также: СН РК 1.03-00-2011 «Строительное производство. Организация строительства предприятий, зданий и сооружений» В пункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК (введен в действие по истечении шести месяцев после его первого официального опубликования.
2. Приемка в эксплуатацию построенного объекта государственной приемочной комиссией производится при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии положительного заключения рабочей комиссии.
Внесение изменений в генплан и ПЗЗ
В отдельных случаях, предусмотренных статьей 74 настоящего Закона, приемка в эксплуатацию построенного объекта производится собственником (заказчиком, инвестором, застройщиком) самостоятельно.
Статья дополнена пунктом 2-1 в соответствии с Законом РК (введен в действие по истечении шести месяцев после его первого официального опубликования )
Статья 74. Объекты, принимаемые в эксплуатацию собственником самостоятельно
В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК
1. При наличии соответствующего решения структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, собственник (заказчик, инвестор, застройщик) вправе самостоятельно осуществить приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически не сложных объектов, а именно:
Подпункт 1 изложен в редакции Закона РК
1) реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования, а также с изменением функционального назначения помещений;
2) временные строения, включая бытовые помещения для сезонных работ и отгонного животноводства;
3) хозяйственно-бытовые постройки на территориях индивидуальных приусадебных участков, постройки на участках садовых и огороднических товариществ (обществ), элементы благоустройства на придомовых территориях или приусадебных (дачных) участках;
4) мобильные комплексы контейнерного и блочного исполнения, а также одноэтажные здания (сооружения) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возведенные из сборно-разборных конструкций и не требующие согласования с санитарно-эпидемиологическими службами;
5) автостоянки открытого типа при количестве автомашин не более пятидесяти единиц, а также гаражи с боксами не более чем на две автомашины;
Подпункт 6 изложен в редакции Закона РК от 15.07.11 г. № 461-IV
6) строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан;
7) малые архитектурные формы и ограждение территорий;
8) открытые спортивные площадки, тротуары, мощения вокруг зданий (сооружений).
2. Нормы настоящей статьи не могут быть применены, если указанные в пункте 1 настоящей статьи изменения помещений (отдельных частей здания), а также строительство и эксплуатация перечисленных технически не сложных объектов ущемляют права других граждан либо противоречат государственным и (или) общественным интересам.
3. Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты:
1) строительство которых финансируется за счет государственных инвестиций либо с их участием; В подпункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК (введен в действие по истечении шести месяцев после его первого официального опубликования )
2) располагаемые (расположенные) в районах повышенной сейсмической опасности либо с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) или геотехническими условиями, а также в зонах особого регулирования.
Рекомендуемая корреспонденция счетов по учету незавершенного строительства :
Источник: online.zakon.kz
Могут ли быть приняты в эксплуатацию незаконченные строительством объекты
Внимание!
Зелёным цветом выделен правильный ответ
Если выделено несколько вариантов, значит все они являются верными.
- А) Приемка в эксплуатацию незаконченных строительством объектов не допускается.
- Б) Приемка в эксплуатацию незаконченных строительством объектов допускается при условии согласия большинства членов приемочной комиссии.
- В) Приемка в эксплуатацию незаконченных строительством объектов допускается при условии, что строительство будет завершено в течение месяца с момента приемки объектов.
- Г) Приемка в эксплуатацию незаконченных строительством объектов допускается при условии, что недоделки в целом не влияют на безопасность обслуживающего персонала при эксплуатации объекта.
Если у вас в тесте остались нерешённые вопросы, то обязательно воспользуйтесь поиском по нашей базе тестов. С большой долей вероятности они там есть.
Источник: otveti-test.ru
Объект не достроен, но уже используется и приносит доход
Споры о включении в облагаемую базу по налогу на имущество эксплуатируемых объектов капитального строительства (с неполной степенью готовности) не прекращаются. Последние изменения в нормативных актах позволят сгладить разногласия.
Какую стоимость взять для расчета налога
Актив еще достраивается или модернизируется, но уже используется в коммерческой деятельности и приносит доход – например, сдана в аренду половина строящегося здания. Амортизацию начислять организация не вправе, поскольку объект не отвечает пока критериям амортизируемого имущества и стоимость самого актива не сформирована полностью. А нужно ли платить налог на имущество? Если да, то что будет являться стоимостью такого объекта для расчета среднегодовой стоимости для налога на имущество?
Учет объекта
По общему правилу, согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ, объектом обложения налогом на имущество организаций признается актив, учитываемый на балансе в качестве объекта основных средств в соответствии с порядком ведения бухгалтерского учета. То есть с момента его отражения на счете 01 «Основные средства» (или на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности»).
Отметим, что приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н в ряд нормативных актов, связанных с учетом основных средств, внесены изменения – уточнены моменты, вызывавшие наибольшее количество споров.
В частности, были приняты поправки в пункт 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утверждено приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н). Теперь к незавершенным капитальным вложениям относятся затраты на строительно-монтажные работы, прочие капитальные работы и затраты, не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (удалено упоминание о документах, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости).
Ранее (до внесения изменений) в этом пункте было также установлено, что объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию отражаются как незавершенные капитальные вложения.
Однако исключение из текста абзаца, где об этом сказано, вовсе не означает, что начиная с 1 января 2011 года объекты капстроительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию должны отражаться как основные средства. Ведь пока достройка или модернизация продолжаются, необходимые документы еще не могут быть оформлены, а следовательно, к указанным объектам в полной мере применима норма пункта 41.
В связи с этим, по мнению автора, объекты незавершенного капитального строительства независимо от того, эксплуатируются они временно или нет, до момента документального оформления окончания всех работ (пока стоимость окончательно не сформирована) необходимо учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». И до перевода в состав основных средств их нельзя рассматривать в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество организаций.
На счете 08 учитываются не готовые объекты основных средств, а расходы на их приобретение или создание. Таким образом, стоимость объекта продолжает числиться по дебету счета 08 и обязанности уплачивать налог на имущество не возникает (см. письма Минфина России от 29 мая 2006 г. № 03-06-01-04/107, от 26 апреля 2006 г. № 03-06-01-04/93).
Подчеркнем, что в указанных письмах речь идет об объектах, работы по которым полностью не закончены.
При этом нужно обратить внимание на следующий нюанс: если работы закончены, то есть стоимость объекта недвижимости окончательно сформирована, но права на него еще не зарегистрированы, такой объект организация должна включить в состав основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Так поступить предписывает новая формулировка пункта 52 Методических указаний по учету основных средств (утверждены приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
А.В. Сорокин, начальник отдела имущественных и прочих налогов Минфина России
Организация до момента документального оформления окончания всех работ начала эксплуатировать объект незавершенного капстроительства. Он учитывается на счете 08, так как его стоимость окончательно не сформирована. Нужно ли уплачивать налог на имущество организаций до перевода данного объекта в состав основных средств?
Объектом обложения указанным налогом признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ). Условия принятия актива к учету в качестве основного средства установлены в пункте 4 ПБУ 6/01.
При этом вопрос о признании объектов недвижимости объектами обложения налогом на имущество определяется экономической сущностью объекта. Поэтому, если актив введен в эксплуатацию и соответствует условиям ПБУ 6/01, то это является основанием для признания его объектом налогообложения.
Если учитываемые на счете бухгалтерского учета 08 объекты недвижимости, права на которые длительное время не регистрируются, фактически используются для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, то они подлежат обложению налогом на имущество организаций. Поскольку такие факты должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.
Соответствие данного подхода нормам законодательства РФ подтверждено решениями ВАС РФ от 14 февраля 2008 г. № 758/08, от 17 октября 2007 г. № 8464/07.
Теперь данный порядок прямо предусмотрен. Напомним: раньше это лишь допускалось, организация сама решала, включать подобные объекты в состав основных средств или нет. Отныне неопределенность устранена.
Но и до изменения формулировки пункта 52 Методических указаний по учету основных средств финансисты не считали регистрацию объекта условием для его включения в состав основных средств.
Например, в письмах Минфина России от 8 июня 2010 г. № 03-05-05-01/75, № 03-05-05-01/15 было сказано, что факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в связи с несвоевременной реализацией налогоплательщиком своего права не является основанием для освобождения от обязанности учета и налогообложения названного имущества.
То есть в такой ситуации в отношении законченных строительством объектов обязанность по уплате налога на имущество организаций возникает у налогоплательщика с начала ввода их в эксплуатацию.
Арбитражная практика
Выводы арбитражных судов по вопросу включения недостроенных объектов в расчет налоговой базы по налогу на имущество организаций достаточно противоречивы. Опираясь на одни и те же положения бухгалтерского законодательства, суды выносят противоположные решения. Их вердикт определяется тем, какие доказательства представлены сторонами.
В поддержку организаций
Против включения «незавершенки» в расчет налога на имущество высказался ФАС Центрального округа в постановлении от 15 октября 2009 г. № А48-204/2009.
Судьи посчитали, что до окончания капитальных вложений по указанным объектам недвижимости, до оформления первичных учетных документов по приемке-передаче, формирования первоначальной стоимости объектов, а также подписания актов ввода в эксплуатацию отсутствуют правовые основания для их учета в качестве основных средств.
Определением ВАС РФ от 12 февраля 2010 г. № ВАС-1081/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
При этом главным аргументом для арбитров стало то, что налогоплательщиком были приняты меры по вводу спорных помещений в эксплуатацию, оформлению всей необходимой документации для постановки их на учет в качестве объектов основных средств (доказательства организацией были представлены).
Учитывая изложенное, суды пришли к выводу, что в проверяемые периоды спорные здания не отвечали всем требованиям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01 для признания их основными средствами, и правомерно не были включены компанией в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.
Аналогичные решения вынесены в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 24 мая 2010 г. № А26-9060/2009, ФАС Московского округа от 11 марта 2010 г. № КА-А40/1845-10, ФАС Уральского округа от 30 сентября 2009 г. № Ф09-7348/09-С3 и др.
В поддержку налоговиков
В то же время есть множество дел, где судьи позицию организаций не поддержали.
Так, за включение стоимости объекта незавершенного строительства, сдаваемого в аренду, в расчет налоговой базы по налогу на имущество высказался ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 13 мая 2009 г. № Ф04-2762/2009(2762-А45-37). Определением ВАС РФ от 18 августа 2009 г. № 10314/09 в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано.
Решения в пользу налоговых органов вынесены и в других судебных постановлениях: ФАС Волго-Вятского округа от 21 ноября 2009 г. № А17-695/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 октября 2009 г. № А58-8541/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2009 г. № Ф04-5476/2009(20066-А45-26), Ф04-5476/ 2009(19374-А45-26) и др.
В этих случаях налоговые органы сумели доказать в суде, что имущество, которое учтено на счете 08, обладает признаками основного средства, определенными в пункте 4 ПБУ 6/01, и фактически эксплуатируется.
Таким образом, решение спора о включении в расчет налога на имущество стоимости объекта незавершенного строительства, частично эксплуатируемого, предсказать сложно.
Из анализа приведенных дел ясно: исход разбирательства ставится в зависимость от того, сможет ли собственник (владелец) доказать, что работы еще ведутся и стоимость объекта недвижимости окончательно не сформирована.
Важно запомнить
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства при условии, что он используется в производственных целях в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта и он способен приносить экономические выгоды (доход) в будущем.
Источник: www.audit-it.ru