Мощность объекта незавершенного строительства это

Содержание

Необходимо продать дом, который находится в стадии незавершенного строительства. Нужно ли ставить «недострой» на государственный кадастровый учет? И как это сделать?

Объект незавершенного строительства или «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам также, как и готовые объекты. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет и государственная ОНС на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура ОНС на земельном участке. Местоположение ОНС на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

В соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный ОНС, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Капитальный ремонт объекта незавершенного строительства

В техническом плане в отношении ОНС также предусмотрено указание следующих характеристик, свойственных для ОНС:

— проектируемое назначение ОНС (проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено);

— если ОНС представляет собой здание, строительство которого не завершено, в строке «площадь (кв. м)» указывается значение площади здания, строительство которого не завершено, в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. м.;

— если ОНС представляет собой сооружение, строительство которого не завершено, в выбранной строке указывается значение основной характеристики такого сооружения;

— степень готовности ОНС в процентах.

После подготовки технического плана, необходимо подать его в орган регистрации прав лично с заявлением о постановке на кадастровый учет.

В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из ЕГРН в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. С января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости.

Объект незавершенного строительства

После того, как строительство завершилось, необходимо будет вновь пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.

Источник: rkc56.ru

ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Что понимается под объектом незавершенного строительства?

Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию. Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов. В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).

Понятие объекта незавершенного строительства и его признаки по закону

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Не все так просто

В то же время в судебной практике полно споров по данному вопросу. Разброс мнений по данному вопросу весьма широк. Часть правоведов считает объектом незавершенного строительства любое здание, находящееся в процессе реконструкции либо возведения, пока не имеющее разрешения на ввод в эксплуатацию. Данное определение не учитывает того немаловажного обстоятельства, что процесс строительства объекта порой может быть прекращен либо законсервирован по самым разным причинам.

Если исходить из последнего определения, данные объекты недвижимости уже невозможно назвать образцами незавершенного строительства. В то же время их не отнесешь и к совокупности стройматериалов, так как часть из них, будучи применена в постройке, утратила свои изначальные свойства.

Статья номер 219 ГК РФ гласит, что право собственности должно быть зарегистрировано в том числе и на вновь создаваемое имущество, которое можно отнести к категории недвижимости. Именно под данное определение попадают объекты «незавершенки».

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершенного строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Регистрация собственности: полный перечень документов

В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:

стандартный бланк заявления;
оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
квитанция об оплате госпошлины;
документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
свидетельство о праве собственности на земельный участок;
разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т.е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).

Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.

Зарегистрировать в собственность можно и часть здания, строительство которого не завершено. Но в этом случае предоставляется дополнительный пакет документов, которые удостоверяют, что существуют финансовые и технические возможности завершения строительства.

Признаки и понятие ОНС: вывод

В результате проведенного анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.

Передача ОНС

Передача незавершенки покупателю реализуется на основе передаточного акта, подписанного участниками сделки и прикладываемого к основному документу — договору купли-продажи. В акте говорится преимущественно о согласии покупателя с техническим состоянием приобретаемого недостроя и отсутствии претензий к прошлому владельцу недостроя (продавцу). Также здесь обозначен момент передачи денег по сделке.

По сути, для обеих сторон такой акт играет роль расписки, ограничивающей вероятность возникновения впоследствии споров.

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
Документ, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
Кадастровый паспорт.
Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

Свидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.

Оформляем право собственности

В России недвижимость учитывается в двух базах: госреестре и госкадастре. И если в первом из них учитываются только здания и содержатся сведения о собственниках, то во втором — ведется учет незавершенки и земельных участков без включения таких сведений.

Важно! Земельные участки, на которых планируется возведение объектов, должны быть аналогично учтены в госкадастре, т. е. иметь присвоенный номер и установленные границы.

Для заявления прав на недвижимость требуется постановка последней на учет. Такие действия требуют определенных затрат, связанных с изготовлением технического плана на незавершенку.

Как правильно оформить объект незавершенного строительства

Подготовительные мероприятия к оформлению документов на ОНС

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
Провести техинвентаризацию объекта.
Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

Ведение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляются документы на ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

Последствия регистрации документации на объект незавершенного строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Консервация объекта

Здание, строительство которого является незавершенным, может быть законсервировано по решению заказчика строительных работ до определенной даты (или без ее указания). Такая мера обязательна при условии, когда остановку в работе планируется совершить на срок от 6 календарных месяцев – об этом указывается в Градостроительном кодексе России.

Последовательность действий следующая:

Заказчик принимает решение о временном прекращении стройки и консервации объекта. Факт отражается в соответствующем приказе, который содержит информацию о сроках разработки документации, необходимой:

для процедуры консервации;
для организации работы по инвентаризации незавершенного объекта.

Форма приказа свободная, один из типовых бланков представлен ниже.

Далее заказчик письменно уведомляет подрядчика о своем решении в соответствии с теми сроками, которые были указаны в договоре подряда.
Необходимо получение разрешения на консервацию со стороны государственной экологической экспертизы, работу которой заказчик оплачивает в полном объеме.
При необходимости заказчик также должен заблаговременно направить письменные уведомления в различные органы и структуры, например:

в пожарную инспекцию;
в местное отделение ГИБДД;
органы внутренних дел и др.

Заказчик перед проведением консервации обязан:

оплатить подрядчику в полном объеме все работы, выполненные к настоящему моменту (статья 752 Гражданского кодекса);
возместить возможный материальный ущерб, связанный с таким решением (например, строительная компания уже приобрела все необходимые материалы, а теперь необходимость в них отпала);
договориться о дальнейшем плане действий, если заказчик предполагает консервацию на определенный срок с дальнейшей «разморозкой» строительства.

Если консервация проводится силами компании-застройщика (это наиболее распространенный случай на практике), то заключается новый договор подряда (или дополнительное соглашение к изначальному договору), в котором указываются дата начала и окончания консервации, виды работ, стоимость и другие существенные условия.
Созыв инвентаризационной комиссии для оценки объекта и определения условий консервации. В эту комиссию входят представители всех участников договора подряда:

генерального подрядчика и субподрядчиков;
заказчика;
компании, разрабатывавшей проект здания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Факт консервации объекта незавершенного строительства необязательно влечет за собой прекращение действия изначального договора между застройщиком и заказчиком о проведении строительства. Т.е. решение о том, продолжать сотрудничество или нет, стороны принимают отдельно.

Как происходит консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

Название ОНС.
Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
Указание стадии, на которой была заморожена стройка.

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

Как узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, вы можете ознакомиться здесь

Степень незавершенности объекта

Законодательство не выделяет степени незавершенности строительства, поэтому в общем смысле незавершенным является любой объект, начиная с того, у которого только заложен фундамент, и заканчивая тем, в котором не выполнены инженерные, отделочные работы, необходимые для ввода здания в эксплуатацию.

С точки зрения строительной документации можно выделить 4 стадии строительных работ, на каждой из которых дом считается незавершенным. Описание каждого этапа приведено в таблице.

стадия строительных работ	процент завершенности работ	что выполнено или осуществляется на этом этапе
начальная	0-15%	в полном объеме исполнены работы по составлению проекта, изыскательные работы, построены временные здания и вспомогательные объекты, принято решение о поставщиках стройматериалов и строительного оборудования
средняя	16-50%	начата и продолжается поставка стройматериалов, машин, оборудования, практически окончен монтаж стен и несущих основ всех перекрытий, крыши, продолжаются работы по монтажу внутренних инженерных систем в здании
высокая	51-75%	в полном объеме выполнены все изыскательные работы, поставка оборудования, машин и стройматериалов продолжается, монтаж внутренних инженерных систем выполнен более, чем наполовину, отделочные работы – в начальной стадии
завершающая	75-99%	поставка всех стройматериалов и оборудования завершена в полном объеме, отделочные работы выполнены более, чем наполовину, временные и вспомогательные здания построены в полном объеме, пусконаладочные работы – в начальной стадии

Предполагается, что объект выполнен полностью (степень завершенности 100%), если он введен в эксплуатацию, что подтверждается фактом приемки соответствующими органами.

Что делать, если документы отсутствуют?

Если сильно постараться, возможно оформление «незавершенки» даже при отсутствии нужных бумаг. В этой ситуации следует действовать так, как будто бы строительство коттеджа только начинается. Пошаговый план действий состоит из:

Написания заявления на получение всех необходимых разрешительных документов, без которых вы будете всего лишь самовольным застройщиком.
Оформления заказа на готовый проект дома, аналогичный возведенному, с обязательным его утверждением.
Составления совместно с представителем БТИ технического плана строения.
Заказа в кадастровой палате паспорта объекта.

Со всем собранным пакетом документов следует пройти процедуру регистрации в отделе архитектуры и градостроительства.

В качестве альтернативы возможно написание в органы БТИ заявления об оформлении работниками бюро объекта – вашего недостроенного дома. Это достаточно расходный вариант, но экономит ваше время и нервы.

Если речь идет о недостроенной даче, пакет документов несколько упрощен – можно не предъявлять разрешение на строительство и ограничиться лишь кадастровым планом. В случае возведения коттеджа или жилого загородного дома пакет документов обязан быть в полном составе.

Облегчить оформление всех необходимых бумаг можно в случае заказа или покупки типового проекта жилого коттеджа у проверенной строительной компании.

Особенности составления договора о купле-продаже «незавершенки»

Составление его обязательно в письменной форме с государственной регистрацией. Если форма договора не соблюдена, это ведет к его недействительности.
Как и при любых сделках, должны быть указаны подробные данные сторон участников договора – с паспортными данными, адресами проживания и т. п.
Предмет договора обязан быть четко определен, то есть имеющиеся в нем данные должны позволять с точностью установить, о продаже какого именно объекта идет речь. К таким данным прежде всего относится адрес, по которому расположена постройка.

Необходимо учитывать, что имеются как «строительный», так и «почтовый» адреса. «Строительный» адрес указывается в разрешении на постройку и определяет место, в котором предоставлен участок для возведения объекта. «Почтовый» адрес может ему не соответствовать. Он бывает присвоен дому лишь по завершении процедуры сдачи приемочной комиссии. Подобные разночтения следует учитывать при составлении документации на планируемое приобретение.

Помимо прочего, обязательно должна указываться цена объекта.

Обязан быть подробно перечислен круг лиц, обладающих правом пользования.

Права на продающуюся недвижимость третьих лиц должны быть соблюдены. При совершении сделки предупредить об этом покупателя – обязанность продавца. Речь может идти о правах нанимателей, арендаторов, имеющемся залоге либо пожизненном пользовании. В случае неисполнения подобных обязательств покупатель вправе требовать снижения цены продажи либо полного расторжения договора с возмещением всех убытков.

Окончательная передача недвижимости между продавцом и покупателем с принятием его последним происходит в момент подписания сторонами т. н. передаточного акта.

Продажа незавершенного строительства

Законодательные тонкости

Относятся подобные дела к арбитражным и судам общей юрисдикции. Наиболее сложный вопрос в данной категории споров – кому именно отдать право собственности – инвестору, заказчику либо подрядчику. В данной ситуации много противоречий и юридических нюансов. При рассмотрении подобной категории дел в качестве доказательств принимается ряд документов, содержащих подтверждение права собственности на участок земли, наличие разрешения на строительство, совокупность проектной и прочей документации на объект капитального строительства и т. п.

К сожалению, правовые нормы в данной области отношений содержат целый ряд противоречий, в связи с чем законодательство в этой части может быть истолковано в достаточно широком смысле. Это ведет к злоупотреблениям со стороны различных заинтересованных лиц. Следует упомянуть, что данные правовые отношения нуждаются в дополнительной более детальной регламентации с целью устранения имеющихся пробелов в юридических актах и достижение единства в существующей судебной практике.

Источник: forum-izpp.ru

Объект незавершенного строительства — это и многое другое

В правовых документах Российской Федерации трудно найти конкретное определение понятию «объект незавершенного строительства». Для различных процедур используется следующее определение данного понятия.

Объектом незавершенного строительства считается объект, который на данный момент находится в процессе строительства. Этот объект привязан к определенному земельному участку. Его перемещение невозможно без демонтажа. Данный объект не внесен в действующий строительный договор.

Или позвоните нам по телефонам:

+7 Москва, Московская область

+7 Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое незавершёнка

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение. При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке. Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.

Читать также: – где и как получить разрешение на строительство дома

Консервация объекта незавершенного строительства

Часто возведение объектов, удачно начавшись, не может так же удачно завершиться по многим причинам. Иногда вообще проведение строительных работ становится убыточным для заказчика.

В этом случае может применяться заморозка объекта. Имеется в виду приостановка ведения строительства. Заморозка объекта должна быть оформлена в соответствии с требованиями по проведению такой процедуры.

Принимать решение о заморозке объекта имеет полномочия только заказчик строительства. Процедура заключается в написании приказа, где указаны сроки проведения инвентаризации на объекте.

Так же инвестор занимается разработкой документов по консервации данного строительного объекта. Далее о своем решении заказчик уведомляет подрядчика, и они совместно занимаются процедурой консервации строительного объекта.

Следующим этапом является создание комиссии по инвентаризации. Среди состава этой комиссии должны быть как представители инвестора или заказчика, так и представители подрядной и проектной организации.

Целью комиссии является составление инвентаризационной описи объекта. В описи указывается:

Название объекта;
Перечисление его основных элементов;
На какой стадии находятся строительные работы на момент проведения инвентаризации.

Представители подрядной организации и инвестора подписывают Акт о временной остановке строительства (форма КС-17). Таковы требования по официальной процедуре заморозки строительного объекта (Постановление Госкомстата России от 11.11 1999 года № 100.)

В форму КС-17 вносятся данные о смете по объекту, о проведенных работах, о размере затрат заказчика и сумме, предназначающейся на проведение заморозки объекта.

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах:

в госкадастре;
в госреестре.

В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.

Важно Земельный участок, на котором строится объект, должен быть сам учтён в ГКН, то есть, он должен иметь кадастровый номер и определённые границы.

Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН. Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.

Регистрация незавершённого строительства

По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление. Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать , заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».

Важно Если участок не выделен под ИЖС, потребуется и разрешение на строительство.

Продажа незавершённого строительства

Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре. На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.

Продажа произойдёт на основании договора купли-продажи недвижимости, составленного по общим правилам. Если недострой продаётся вместе с участком, то можно составить один договор: купли-продажи участка и ОНС. Образец договора (с актом) смотрите здесь.

Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.

Выводы

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения.

В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность происходит только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект неоконченного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Смотрите также Телефоны для консультации 18 Фев 2020 kasjanenko 288

Обсуждение: 2 комментария

Если у застройщика есть необходимый пакет разрешительной документации на незавершенный объект, то квартира в нем может стать предметом залога или даже продажи, если владельца устроит весьма низкая оценочная стоимость.

14.01.2020 в 17:59

Земля арендованная, городская с разрешением ижс, можно получить права собственности на фундамент? фундамент является незавершенное капитальное строение ?

Передача незавершённого строительства

Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи. В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.

В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.

Список необходимых документов

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

Смотрите также: Как снять дом с кадастрового учета?

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
Личный документ хозяина (паспорт).
Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
Документация на объект (техническая, проектная).
Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Некоторые нюансы по документации

Рассмотрим ряд моментов в отношении требуемых бумаг:

Разрешение на строительство — бумага, выдачей которой занимается местный орган власти. Документ требуется получить до возведения объекта. Для некоторых сооружений в получении разрешения нет необходимости.
Правоустанавливающие бумаги — те документы, которые подтверждают право пользоваться наделом (договор купли-продажи, аренды, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство). Выбор происходит с учетом текущей ситуации. Как отмечалось, заявителю не требуется быть хозяином участка, где находится ОНС — чаще всего хватает договора аренды.
Документация (проектная, техническая). К этой категории бумаг относится пояснительная записка проекта, схемы, изображения и прочая информация, касающаяся недостроя.
Квитанция об оплате. Зарегистрировать право собственности не получится, пока заявитель не заплатит требуемую сумму за прохождение государственной процедуры. Величина пошлины может меняться и зависит от двух факторов — статуса человека, который оформляет ОНС, а также типа сооружения. В случае с частным домом требуется заплатить 2000 рублей. Если хозяевами незавершенки является группа людей, размер госпошлины разделяется между ними в равных частях. Передавать чек в Росреестр или МФЦ для получения услуги по регистрации права владения не обязательно. Но это желательно сделать для ускорения процедуры, ведь работники уполномоченного органа будут проверять факт оплаты, а это занимает время.

Что касается сроков оформления ОНС, сегодня этот процесс занимает не более пяти рабочих дней. Если бумаги подаются в МФЦ, к этому периоду придется прибавить 1-2 дня из-за задержки передачи заявки в Росреестр. При этом сам центр выполняет функции без проволочек по времени.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать

Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно. Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.

К сведению Минфин планирует провести через Думу такой закон, чтобы владельцы земельных участков платили налоги за дома и незавершённое строительство, расположенные на этих участках, даже если по документам они ничьи.

Типовые проводки

В учете предприятий, не входящих в состав субъектов хозяйствования госсектора, могут использоваться следующие стандартные корреспонденции по учету объектов незаконченного строительства:

Приобретение недостроя отражается в учете путем постановки объекта на баланс и отражения задолженности перед продавцом – Д08.3 – К60. Такой же записью показываются и затраты по оплате услуг сторонних организаций, которым поручены работы по завершению строительства, вводу актива в эксплуатацию.
Д01 – К08.3 – незавершенное производство в строительстве в бухгалтерском учете переходит в статус завершенного, объект вводится в эксплуатацию. Эта операция производится при наличии акта проверки готовности объекта.

Если недострой продается третьим лицам, составляется такой комплекс проводок:

Источник: aburist.ru