Одной из самых сложных проблем, возникающих при ипотеке объектов незавершенного строительства, является проблема отграничения договора ипотеки объекта незавершенного строительства от схожих с ним договоров залога. Другая проблема — как правильно оформить такой залог. Учитывая, что ст. 64 Закона об ипотеке не соответствует ст. 35 Земельного кодекса, задача эта представляется весьма непростой.
Сходными с ипотекой не завершенного строительства являются:
1) залог земельного участка с находящимся на нем объектом недвижимости ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
2) залог земельного участка с возводимым на нем на момент заключения договора ипотеки объектом недвижимости (ст. 64 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке; ст.13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»; далее — Закон о долевом участии); [8]
Ипотека, залог недвижимого имущества
3) залог прав на получение в собственность объекта недвижимости (из договора строительного подряда, из инвестконтракта);
В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся, на земельном участке здание или сооружение залогодателя.[ 4 c.66]
Заметим, что эта статья противоречит ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой отчуждение земельного участка не допускается без одновременного отчуждения расположенного на этом участке объекта недвижимости, принадлежащего собственнику участка. А, поскольку передача имущества в ипотеку может привести к отчуждению этого имущества, то соответственно и ипотека земельного участка без одновременной ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости будет являться ничтожной сделкой.
Соответственно в таком случае объект недвижимости должен закладываться вместе с земельным участком и должен описываться наравне с земельным участком в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. Следовательно, ипотека земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости должна быть полностью идентична ипотеке объекта недвижимости (в нашем случае — объекта незавершенного строительства) с одновременной ипотекой земельного участка. Но залог земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует и без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой. [4 c. 8-9]
Подтверждается эта позиция и Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, в п. 11 которого указано: Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ. «Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ)».
Как получить ипотеку, если на земельном участке есть фундамент или недостроенный дом.
Хотя в данном случае и нет ссылки на статьи об обращении взыскания на предмет ипотеки, думается, что разницы между обращением взыскания на предмет ипотеки и на имущество в процессе исполнительного производства нет — принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, провозглашенный ГК РФ, един для всех сделок с земельным участком.
Пожалуй, сложнее всего отличить залог объекта незавершенного строительства от залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости. Такой вид залога упоминается в ст. 64 Закона об ипотеке и ст. 13 Закона о долевом строительстве.
В соответствии со ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. [4 c. 66]
В ст. 13 Закона о долевом строительстве упоминаются залог строящегося объекта (возникает в момент регистрации договора долевого участия) и залог объекта незавершенного строительства (возникает в момент регистрации права собственности застройщика на незавершенку). Соответственно эти договоры являются разными договорами.
Что такое «строящийся объект» и в чем его отличие от объекта незавершенного строительства, действующее законодательство не определяет. Между тем из ст. 13 Закона о долевом строительстве следует, что строящийся объект и объект незавершенного строительства — это не одно и то же. Можно только сделать вывод о том, что поскольку объект незавершенного строительства — это объект, в отношении которого не имеется действующего договора строительного подряда и строительство которого не продолжается, то строящийся объект — это объект, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда и (или) продолжаются строительные работы. [8]
Соответственно если в отношении объекта продолжаются строительные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости.
Если же стороны желают заключить именно договор ипотеки объекта незавершенного строительства, то договор строительного подряда должен расторгаться, а работы на объекте — прекращаться.
Довольно распространенным в банковской практике является договор залога, каких либо, «прав на получение в собственность объекта недвижимости» (как правило, квартир).Обычно происходит это так:
Сначала издается ненормативный акт органа местного самоуправления (в Москве, например, это постановление Правительства Москвы или распоряжение префекта) об осуществлении строительства по тому или иному адресу.
Затем между органом местного самоуправления и застройщиком заключается договор (в Москве — инвестиционный контракт, в Санкт-Петербурге — договор аренды земельного участка с инвестиционными условиями и т.д.). По этому договору застройщик (обычно именуемый инвестором) обязуется построить дом и выполнить некоторые условия, а взамен приобретает право на получение в собственность оставшихся квартир. Иногда право на получение в собственность квартир уступается третьим лицам и передается в залог ими. Иногда это право закладывается непосредственно самим инвестором-застройщиком.[ 22 с.7]
После 1 апреля 2005 г. вместо договоров уступки прав должны заключаться договоры долевого участия в строительстве. Но Закон о долевом строительстве распространяется только на объекты, разрешения, на строительство которых выданы после 1 апреля 2005 г., а по объектам, разрешения, на строительство которых выданы до этой даты, уступка прав будет осуществляться так же, как и раньше. Кроме того, даже в случае осуществления участия в строительстве по договорам долевого участия в строительстве схема залога прав остается той же самой.[22c. 89]
По договору залога прав в залог передаются чаще всего «права на получение квартир в собственность», возникающие из инвестконтракта (или аналогичного ему договора). Следует заметить, что именно в отношении залога таких прав существует очень большое количество проблем, основной из которых является полное отсутствие у залогодателя-застройщика прав требования к третьим лицам. В большинстве случаев «право на получение в собственность квартир» — это право требования застройщика к самому себе. Как правило, у администрации нет обязанности построить квартиры и передать их в собственность инвестора или привлеченных инвестором третьих лиц. А соответственно у инвестора нет и прав требования к администрации. Следовательно, у инвестора нет прав, которые могут быть им уступлены, заложены и т.д. [22 с.90]
Отличия залога прав от залога объекта незавершенного строительства состоят в том, что: в залог передаются права на еще не существующий объект, часто в стадии котлована или вообще в стадии проекта; объект же незавершенного строительства для передачи его в ипотеку должен существовать фактически;залогодатель является обладателем прав требования к третьим лицам о передаче в собственность объекта, который будет построен, но не собственником объекта недвижимости, в то время как залогодатель объекта незавершенного строительства должен являться собственником этого объекта; как правило, в залог передаются права требования не на все здание, а на отдельные его части (как правило, на квартиры);в ипотеку же объект незавершенного строительства должен передаваться полностью; объект, в отношении которого заключен договор, права из которого закладываются, по определению является предметом действующего договора, на основании которого должны продолжаться строительные работы до их полного выполнения; в отношении же объекта незавершенного строительства не должны выполняться строительные работы;если строительные работы по договору, права из которого закладываются, не были завершены в срок, то лицо, которому принадлежат права требования, вправе требовать расторжения договора и возмещения ему убытков, но не передачи ему объекта. Соответственно в этом случае при расторжении договора между залогодателем и лицом, к которому у него имеются права требования, договор залога прекратится прекращением заложенного права. [7 с.21]
В отношении же объекта незавершенного строительства независимо от того, были ли продолжены работы на нем после заключения договора ипотеки(и если были, то были ли они завершены или нет), договор ипотеки не прекращается, а залогодатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки; при наличии у залогодателя только прав требования о предоставлении ему в собственность объекта недвижимости этот объект не находится в фактическом владении залогодателя, в то время как собственник объекта незавершенного строительства обладает правом владения этим объектом.
Вопрос об отличиях договора ипотеки объекта незавершенного строительства от договора залога стройматериалов вытекает из вопроса о различиях между объектом незавершенного строительства и совокупностью строительных материалов. Ранее мы уже говорили о таких различиях — о том, что строительные материалы как самостоятельные объекты существуют до тех пор, пока они неразрывно не соединены друг с другом.
О залоге строительных материалов можно говорить только до тех пор, пока эти материалы существуют в качестве самостоятельных объектов. Как только строительные материалы объединены в неразрывное целое, договор залога строительных материалов прекращается.
При этом следует заметить, что законодательством не предусмотрено, что в случае если строительные материалы находились в залоге, то ипотека распространяется и на возникший в результате строительства из этих материалов объект недвижимости. Следовательно, ипотека в силу закона в таком случае не возникает.
При возникновении вопроса о том, прекратили ли свое существование стройматериалы, следует проводить строительную экспертизу.
Источник: pravo.bobrodobro.ru
Правовое основание, предмет и виды ипотеки жилых помещений
Основным видом обеспечения кредитов на покупку жилья является залог приобретаемого жилого помещения (ипотека).
В наименовании действующего Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) ставится знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости.
В п. 2 ст. 334 ГК РФ прямо указано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. К ипотеке применяются общие правила о залоге, установленные ГК РФ (если Законом об ипотеке не определены иные требования).
Залог жилых помещений в силу закона возможен не только при жилищном кредитовании, но и в некоторых других случаях. В частности, возникновение залога жилого помещения в силу закона будет иметь место при передаче под выплату ренты жилого помещения (п. 1 ст. 587 ГК), при приобретении жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (п. 5 ст.
488 ГК).
На основании договора залогом жилого помещения может быть обеспечено практически любое обязательство, однако при этом будут иметь место особенности обращения взыскания на данное имущество, которые будут рассмотрены ниже.
В юридической литературе выделяется объект и предмет ипотеки.
Так Рудненко Е.А. указывает, что объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, а предметом – само жилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [131] .
Согласно п.1 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности–жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, объекты незавершенного строительства, право требования участника долевого строительства.
Не могут быть предметом залога дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (служебное жилье и иные виды специализированного жилищного фонда).
Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
С учетом технических, санитарных и иных потребительских качеств в законе выделяются две группы жилых домов для ипотеки: индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Надо отметить, что глава 18 ГК РФ упоминает только о многоквартирных жилых домах.
К индивидуальному следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке.
Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Как правило, банки устанавливают дополнительные требования к залоговому имуществу. Это связано с тем, что имеющаяся в наличии недвижимость поступает в ипотеку (в залог) банку, как гарантия возврата кредита. И в случае, если должник не сможет выполнить свое обязательство по выплате кредита, кредитор (обычно банк) имеет право реализовать заложенное недвижимое имущество, следовательно, банк заинтересован в том, чтобы недвижимость была ликвидна на протяжении долгого времени, и при необходимости ее можно было бы продать. От состояния и благоустроенности ипотечной недвижимости будут зависеть впоследствии и размер кредита, и процентная ставка, и срок погашения кредита [132] .
Основные требования, предъявляемые банками к залоговому жилью, заключаются в следующем:
— во-первых, банками рассматривается год постройки и техническое состояние жилья. В нем не должно быть незарегистрированной перепланировки в техническом паспорте. Некоторые банки выдвигают требования, чтобы в жилом помещении обязательно была отдельная кухня, наличие системы водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электричества, отопления;
— во-вторых, залоговое жилье должно сохранять ликвидность на весь срок выплаты заемщиком ипотечного кредита. Фундамент залогового жилья должен быть кирпичным, железобетонным или каменным. Именно поэтому банки часто отказывают в ипотеке, если речь идет о залоге жилья с деревянными перекрытиями, продать которое практически невозможно.
— в-третьих, отсутствие возможных обременений. Многие банки не рассматривают в качестве залогового жилья дома, квартиры или комнаты в коммуналках, в которых зарегистрированы несовершеннолетние дети, инвалиды или престарелые граждане. Желательно, чтобы в жилом помещении был один собственник, и никто не былзарегистрирован (прописан). Если продавец квартиры получил ее в наследство, или на момент приватизации в ней были зарегистрированы дети, то кредитная комиссия банка, скорее всего, откажет в ипотеке.
Залогом могут стать, как имеющаяся в собственности заемщика недвижимость, так и приобретаемое по ипотечному кредиту жилье. При этом объект недвижимости может быть готовой квартирой в новостройке, квартирой на вторичном рынке недвижимости, будущим жилым помещением, находящимся еще только на этапе возведения фундамента.
Если предметом ипотеки становится строящееся жилое помещение в многоквартирном жилом доме, то заемщик не может предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры, так как она еще не существует физически.
В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, т.е. банку в этом случае передается в залог лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.01.2011 № 13905/10, рассматривая дело о признании незаконным уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от государственной регистрации залога (ипотеки) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник в силу закона, пришел к выводу о том, что абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, при этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, распространяются на залог прав требования участника долевого строительства.
После сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье, банк может переоформить это право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Некоторые банки предлагают программы, при которых они не только выдают кредит на покупку квартир в строящемся доме, но и финансируют строительство посредством кредитования застройщика.
Объекты незавершенного строительства также могут быть отнесены к недвижимому имуществу и выступать в качестве предмета ипотеки. В качестве обеспечения по ипотечному обязательству может выступать строящийся индивидуальный жилой дом, принадлежностями которому считаются также материалы и оборудование, приготовленные для его строительства, которые также будут входить в единый предмет ипотеки.
Законодательство не исключает оформления ипотеки на комнату в квартире, однако на практике банки дают разрешение на такие сделки только в случае, если покупатель выкупает последнюю комнату, а все остальные уже ему принадлежат, т.к. в случае невозможности взыскать долг по причине неплатежеспособности клиента для продажи потребуется согласие всех соседей.
Критерий изолированности комнаты определяется тем, можно ли ее использовать как самостоятельное жилище, имеющее выход в коридор или на лестничную площадку (но не в другое жилое помещение) и сообщение с местами общего пользования (санузлом, кухней).
Система ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами.
1. Договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки.
2. Трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора.
3. Договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи
Источник: lektsia.com
Особенности залога объектов незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Право»
НЕДВИЖИМОСТЬ / ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ / ЗАКОН / ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС / ЗАЛОГ / IMMOVABLE PROPERTY / THE UNIT OF CONSTRUCTION IN PROGRESS / THE CONSTRUCTION WORK / AW / LAND CODE / DEPOSIT
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Шендрик
Статья раскрывает такие понятия как объект незавершенного строительства : объект незавершенного строительства это объект не являющийся предметом действующего договора подряда, не сдан в эксплуатацию и границы которого к земельному участку, на котором он расположен, описаны и удостоверены в установленном законом порядке государственным органом.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Шендрик
Проблемы судебной практики при рассмотрении дел, связанных с гражданским оборотом объектов незавершенного строительства
Особенности бизнес-процесса купли-продажи земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома
This article uncovers (exposes) such notions as the unit of construction in progress : the unit of construction in progress is such a unit which is not the point of the contractor’s agreement in force, is not commissioned and the borders of which to the steading, where it is situated, are listed and certified by a state structure in accordance with the procedure established by law.
Текст научной работы на тему «Особенности залога объектов незавершенного строительства»
Шендрик Наталья Юрьевна
аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета
Особенности залога объектов незавершенного строительства
Статья раскрывает такие понятия как объект незавершенного строительства: объект незавершенного строительства это объект не являющийся предметом действующего договора подряда, не сдан в эксплуатацию и границы которого к земельному участку на котором он расположен, описаны и удостоверены в установленном законом порядке государственным органом.
This article uncovers (exposes) such notions as the unit of construction in progress: the unit of construction in progress is such a unit which is not the point of the contractor’s agreement in force, is not commissioned and the borders of which to the steading, where it is situated, are listed and certified by a state structure in accordance with the procedure established by law.
Ключевые слова: недвижимость, объект незавершенного строительства, строительные работы, закон, земельный кодекс, залог.
tey words: immovable property, the unit of construction in progress, the construction work, law, land code, deposit.
31 алог представляет собой один из наиболее эффективных и распространенных способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств и в настоящее время приобретает все большее значение. Ряд законодательных изменений в правовые акты содержат требования к обязательному установлению права залога1. Так же, залог нередко используется как средство обеспечения инвестиций. Что касается должника-залогодателя по залоговому обязательству, то для него становиться весьма привлекательной перспектива возможности достроить объект незавершенного строительства за счет заемных средств и начать получать прибыть от своего имущества. Так, например, Постановление Правительства РФ от 21.03.1994 № 220 «Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капительного строительства на территории РФ» постановило, что в целях повышения эффективности использования финансовых ресурсов, направляемых на реализацию инвестиционных проектов и программ, Правительство РФ предоставляет
средства из Федерального бюджета на возвратной основе заемщикам (застройщикам) под залог зданий,сооружений, оборудования, объектов незавершенного строительства, материальных ценностей и другого имущества с предоставлением соответствующих документов, предусмотренных залоговым законодательством. Прямое государственное регулирование инвестиционной деятельности, государственная поддержка инвестиционных строительных проектов осуществляются в основном путем направления финансовых ресурсов на выполнение федеральных целевых программ и на другие федеральные государственные нужды, определяемые в порядке, устанавливаемом законодательством Российской Федерации2.
В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) в договоре залога должны быть указанны существо, размер, и срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Поэтому возникает необходимость подробного описания основного обязательства в договоре займа под страхом признания договора незаключенным.
Немало вопросов возникает на практике при-
1 См: Федеральный закон: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (ч. 1), ст. 40.
2 Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капительного строительства на территории РФ: Постановление Правительства РФ от 21.03.1994 № 220 // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 28.03.1994, № 13, ст. 996 (утратил силу).
менение правила, содержащегося в п. 3 ст. 340 ГК РФ, в соответствии с которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо часть участка, функционально обеспечивающего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»1 разрешило споры указав на то, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.
Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Таким образом, следующий вопрос, требующий внимания это распространения залога на земельный участок под строящимся объектом.
Как известно, права на незавершенный строительством объект возникают с момента государственной регистрации и с этого же момента собственник зарегистрированного незавершенного объекта имеет право совершать сделки как с объектом недвижимого имущества, в том числе и передавать в залог. Согласно требованиям Земельного кодекса РФ при определении правового режима прочно связанных с земельным участком объектов недвижимого имущества, необходимо соотносить права на земельный участок и
прочно связанные с ним объекты не движимого имущества. По общему правилу, вместе с правами на недвижимость, находящуюся на земельном участке, должны передаваться права на земельный участок. Так, ст. 27 Земельного кодекса содержит ограничения оборотоспособности земельных участков. Следует учитывать при реализации предмета залога, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Исходя из требований ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила данного федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, правила установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное.
Согласно ст. 79 того же закона, при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства2. Закон не указывает, на какой стадии незавершенного строительства можно передавать объект в залог и может ли объект являться предметом действующего договора подряда. Представляется, что если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, данный объект может быть заложен как недвижимое имущество с применением соответствующих норм. Ответ на вопрос о том, может ли он являться действующим договором подряда куда сложнее.
Для этого проанализируем возможное развитие вопроса. Допустим, объект необходимо зарегистрировать. Для этого необходимые собрать необходимые документы. Также, необходимо подробное описание объекта, что невозможно сделать, если объект строиться. Поэтому целесообразно работы прекратить.
Но нужно ли расторгать договор подряда, если он есть? Л. Наумова говорит о том, что в данном случае необ-
1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61. Обзор практики применения Арбитражными судами земельного законодательства // Хозяйство и право. № 8. 2001.
2 Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // Российская газета. № 137. 22.07.1998.
ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2009 • №2(24)
ходимо различать понятия «строящийся объект» и «объект незавершенного строительства», анализируя ст. 13 ФЗ о долевом строительстве1 и ст. 64 Закона об ипотеке. «Поскольку объект незавершенного строительства — это объект, в отношении которого не имеется действующего договора строительного подряда и строительство которого не продолжается, то строящийся объект -это объект, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда и (или) который в отношении которого продолжаются строительные работы.
Соответственно если в отношении объекта продолжаются строительные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости»2. Действующее законодательство не содержит определения объекта незавершенного строительства, поэтому необходимо определиться с понятием для выбора применения того или иного правового режима относительно залога.
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»3 постановил, что недвижимым имуществом являются только те объекты, которые не являются предметом действующего договора подряда. Данное разъяснение было предвестником внесения в ст. 130 ГК РФ изменений и признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом. Далее ГК РФ не содержит определения правового режима данного объекта. В свою очередь, в литературе сложилось различные подходы к определению объекта незавершенного строительства. «До завершения форми-
рования объекта незавершенного строительства (приобретения права собственности) имеется возможность изменить внешние границы ранее сформированного объекта, изменить условия приобретения вложения средств. Такой объект только после создания (определения его границ) становится объектом недвижимого имущества. При этом нет никаких оснований ограничивать определение объекта незавершенного строительства признаками, не относящимися к его содержанию, в том числе, финансовым положением застройщика»4.
Таким образом, на основании проведенного анализа законодательства можно сделать следующие выводы:
1. Объект незавершенного строительства это объект не являющийся предметом действующего договора подряда, не сдан в эксплуатацию и границы которого к земельному участку, на котором он расположен, описаны и удостоверены в установленном законом порядке государственным органом.
2. Права залогодателя, а при обращении взыскания на объект незавершенного строительства -и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. ст. 35, 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
3. Если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, данный объект может быть заложен как недвижимое имущество с применением норм, регулирующих залог зданий и сооружений.
4. Если в отношении объекта продолжаются строительные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости.
1 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федеральный закон от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред от 16.10.2006) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005, № 1 (ч. 1) ст. 40.
2 Наумова Л. Ипотека «незавершенки»//эже- ЮРИСТ № 32, август 2005 г.
3 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998. № 8 // Вестник ВАС РФ, 1998, № 10, Ст. 35.
4 Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 21.01.2000. № 51.
Источник: cyberleninka.ru
Отберет ли кредитор недострой, если земля в аренде?
Добрый день, у меня в аренде земельный участок. На этом участке объект незавершенного строительства (будущий жилой дом). Разрешение на строительство есть. Недострой зарегистрирован в Росреестре на меня. У меня нет другой недвижимости в собственности, так же как и у моей супруги.
Прописаны мы в другом доме, который не является у нас в собственности. В строительстве дома участвует федеральная программа по обеспечению жильем молодых семей (получена субсидия). Может ли кредитор отобрать этот недострой? И если может, как быть с землей? Она же в аренде.
Аренда кстати тоже зарегистрирована в Росреестре.
Уважаемый Александр! А кредитор кто?
В любом случае обращение на имущество (в т.ч. недострой) возможно только и исключительно на основании судебного акта. Только так.
Уважаемый Александр! В дополнение: если право аренды было заложено, то тогда в силу ч.3 ст.56 федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
в случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права
При этом, при принятии решения об обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, суд с согласия залогодателя и залогодержателя может установить, что такой земельный участок подлежит реализации на аукционе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 62.1 настоящего Федерального закона (ч.4 ст.56 Закона).
Уважаемый Александр! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
если ни недострой, ни права аренды не заложены, тогда особо переживать не стоит, так как взыскание того или иного кредита (займа), возможно только на основании судебного решения, при этом можно использовать обжалование, отсрочку или/рассрочку исполнения судебного решения, изменения способа исполнения судебного акта.
В строительстве дома участвует федеральная программа по обеспечению жильем молодых семей (получена субсидия). Может ли кредитор отобрать этот недострой? И если может, как быть с землей? Она же в аренде… Аренда кстати тоже зарегистрирована в Росреестре.
Александр
Считаю, что да возможно наложить арест на недострой в данном случае, так согласно
ст. 446 ГК РФ:жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
У Вас помещение нежилое, соответственно может быть обращено взыскание.
Касаемо земельного участка, то он так и останется в муниципальной собственности.
На сайте суда не актуальная информация. На сайте Верховного суда РБ указано, что дело снято с рассмотрения по ст. 112 ГПК РФ
Панков Андрей
Считаю, что решение незаконное на мой взгляд и если бы срок не пропустили, то есть вероятность, что не оставили бы без изменения. Но это всё «бы», конечно, но в законе ясно прописано, что взыскание не может быть обращено именно на жилое помещение.
Хотел бы уточнить, а какова сумма долга и какая приблизительно цена Вашего объекта незавершенного строительства?
Если Ваш объект имеет низкую степень готовности и в нем невозможно вообще проживать, тогда теоретически на него могут обратить взыскание за долги, если сумма задолженности примерно равна стоимости объекта незавершенного строительства.
Но если Вы постараетесь максимально достроить данный объект, чтобы он был хоть как то пригоден для проживания, или вообще лучше проживать в нем, тогда несмотря на статус объекта незавершенного строительства, Вы сможете его сохранить.
Вот один из примеров судебной практики.
Режевской городской суд Свердловской областиРежевской городской суд Свердловской области — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Дело № 2-862/2012г.Мотивированное решениесоставлено 19 сентября 2012 года
Р Е Ш Е Н И Е И М Е Н Е М РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2012 года Режевской городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Филатовой М.В., при секретаре Минниахметовой Л.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по жалобе Белозёровой Аллы Николаевны на бездействие судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов УФССП России по Свердловской области Князева А. В., установил: Белозёрова А.Н. обратилась в суд с жалобой на бездействие судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов УФССП России по Князева А.В., указывая, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство № на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании в ее пользу с Белозёрова О.А. руб. До настоящего времени эту сумму должник не выплатил, от своей обязанности уклоняется.
Судебный пристав-исполнитель Князев А.В. бездействует, исполнительные действия пообращению взыскания на имущество должника не совершает. ДД.ММ.ГГГГ начальником Режевского отдела судебных приставов — старшим судебным приставом Распутиной С.В. дан письменный ответ о том, что должник оплатить задолженность в полном объеме возможности не имеет, имущества, принадлежащего должнику, на которое возможно обратить взыскание, не выявлено.
Однако это действительности не соответствует, свидетельствует о фактическим отказе в совершении исполнительных действий по обращению взыскания на имущество должника. Согласно информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за должником зарегистрировано имущественное право аренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 945 кв.м. по адресу:, а также на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства на данном участке.
При наличии такого имущества бездействие судебного пристава-исполнителя по обращению на него взыскания является незаконным. По этим основаниям заявитель просит суд признать бездействие судебного пристава-исполнителя Князева А.В. по не обращению взыскания на имущество должника незаконным, признать также незаконным действия начальника Режевского отдела старшего судебного пристава-исполнителя Распутиной С.В. по сообщению ложной информации об отсутствии у должника имущества, на которое возможно обратить взыскание, и обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства по адресу:.В судебном заседании заявитель Белозёрова А.Н., ее представитель Никифоров А.В. доводы жалобы поддержали, пояснили, что по определению об утверждении мирового соглашения Белозёров О.А. должен был выплатить Белозёровой А.Н. руб. в качестве ее доли в доме по адресу:.
До настоящего времени должник выплатил только руб., никаких мер к погашению задолженности не предпринимает. В ДД.ММ.ГГГГ Белозёрова А.Н. предъявила в Режевской отдел судебных приставов исполнительный лист для принудительного исполнения, однако судебный пристав-исполнитель Князев А.В., занимающийся его исполнением, незаконно бездействует.
Должник имеет на праве аренды земельный участок и на праве собственности объект незавершенного строительства, на это имущество возможно обратитьвзыскание. Объект незавершенного строительства не может быть жилым домом, этот статус ему в установленном порядке не придан.
Уточнили, что сообщение начальника Режевского отдела судебных приставов об отсутствии у должника имущества, на которое возможнообратить взыскание, предметом обжалования не является, эти сведения в жалобе приведены как доказательство бездействия судебного пристава-исполнителя Князева А.В. Судебный пристав-исполнитель Князев А.В. с доводами жалобы был не согласен по тем мотивам, что все необходимые действия по исполнению исполнительного документа им совершены: исполнительный лист направлялся по месту работы должника, однако он уволился, стоит на учете в качестве безработного, из его пособия удерживаются алименты.
Им осуществлен также выход по месту регистрации должника — и по прежнему месту регистрации:. Установлено, что по обоим адресам должник не проживает, собственником этого жилья не является. Фактически должник проживает в доме по, этот дом жилой, в нем проживают также жена должника и их малолетний ребенок.
Дом значится как объект незавершенного строительства, на него в обеспечение иска Белозёровой А.Н. наложен арест, поэтому зарегистрироваться в нем должник не может, а это препятствует переводу дома из нежилого в жилой. Дом по адресу: являетсяединственным жильем для должника и его семьи, находится на арендованном земельном участке, поэтому обратить на него взысканиенельзя.
Другого имущества в собственности у должника, на которое было бы возможно обратить взыскание, не имеется. Ответ начальника Режевского отдела судебных приставов на заявление Белозёровой А.Н. дан по материалам исполнительного производства, в нем нет никакой ложной информации.
По этим основаниям просит в удовлетворении жалобы отказать.Должник ФИО6 с жалобой также был не согласен, поскольку дом по является его единственным жильем, расположен он на арендованном земельном участке. Признает, что причитающиеся по мировому соглашению руб. им Белозеровой А.Н. не выплачены, он перевел ей на карту только руб.
Долг не погашен в связи с тяжелым материальным положением, так как он по мировому соглашению гасил еще кредитную задолженность, в настоящее время не работает, выплачивает алименты, имеет на иждивении еще одного ребенка. жилой, ему не присвоен этот статус в связи с наложением ареста, по этой же причине он не может прописаться в доме. Дом по принадлежит его родственнице, он зарегистрирован там только в целях трудоустройства.
Комната по адресу: была предоставлена ему по договору коммерческого найма на период работы, после увольнения он сразу же выписался из нее. Долговые обязательства перед Белозёровой А.Н. признает, готов их выполнять, но против обращения взыскания на дом и земельный участок возражает.Свидетель ФИО7 пояснил суду, что знаком с Белозёровым О.А., так как он строит дом рядом с домом Белозерова. жилой, в нем проживает ФИО6 со своей женой и ребенком.
Он занимается стройкой каждый день, постоянно видит рядом с этим домом автомобиль ФИО6 и его самого.Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетельские показания, исследовав материалы дела, обозрев материалы исполнительного производства, суд приходит к следующему.Как видно из материалов исполнительного производства №, оно возбуждено ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного РЕжевским городским судом Свердловской области, о взыскании с Белозёрова О.А. в пользу Белозёровой А.Н. руб. В рамках данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем совершены следующие исполнительные действия: направлены запросы в кредитные учреждения о наличии счетов и денежных вкладов на имя ФИО6, ГУ Управление Пенсионного фонда РФ по г. Режу, ОГИБДД ОМВД РФ по Режевскому району, получены сведения о размере пособия по безработице, вынесено постановление о временном ограничении права должника на выезд из Российской Федерации.
Судебным приставом-исполнителем осуществлены выходы по месту регистрации должника:, прежнему месту регистрации — установлено, что по этим адресам должник не проживает. В материалах исполнительного производства имеется также выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество, согласно которой у должника Белозёрова О.А. имеется в собственности незавершенный строительством жилой дом по адресу:.
При выходе по данному адресу судебным приставом-исполнителем установлено, что в доме проживает Белозёров О.А., имущество, на которое возможно обратить взыскание, не установлено.На основании ч. 1 ст. 79 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об исполнительном производстве» взысканиене может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.Абзацы второй и третий части первой ст.
446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей виды имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, относит к такому имуществу жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, на которых расположены такие объекты, за исключением указанного в данных абзацах имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращеновзыскание.Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что жилой дом относится к жилым помещениям. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.В судебном заседании должником Белозёровым О.А. представлен технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу:, из которого видно, что этот дом состоит из жилых комнат и помещений вспомогательного использования, он используется по назначению для проживания.В судебном заседании должник пояснил, что этот дом является единственным пригодным для проживания жилым помещением, в нем проживает он и члены его семьи.
Эти же обстоятельства были установлены судебным приставом-исполнителем при производстве исполнительных действий.Как разъяснено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО8 и ФИО9»Конституция Российской Федерации, провозглашая признание, соблюдение и защиту прав и свобод человека и гражданина обязанностью государства (статья 2), гарантирует каждому свободу экономической деятельности, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).По смыслу статей 8 (часть 2), 35 (часть 1), 45 (часть 1), 71 (пункты «в», «д», «о») и 76 (часть 1) Конституции Российской Федерации, право собственности, включая основания и порядок его приобретения, перехода и утраты, а также объем и границы правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, регулируется федеральным законом. Содержание данного регулирования, как следует из статей1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2), 18, 19, 34 (часть 1) и 35 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации, не может определяться федеральным законодателем произвольно: отношения собственности в Российской Федерации должны регламентироваться в соответствии с принципами правового государства, на основе юридического равенства и справедливости и исходя из того, что право собственности, равно как и все другие права и свободы человека и гражданина, признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации.Право собственности и иные имущественные права — в силу статей 7, 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 46 и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости — подлежат защите на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота — собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, включая достойную жизнь и свободное развитие человека, обеспечение которых составляет обязанность государства, а также право каждого нажилище (статья 7; статья 40; статья 56, часть 3, Конституции Российской Федерации).Право каждого на жилище, как оно закреплено Конституцией Российской Федерации и предусмотрено нормами международного права, опирается на выраженный в предписаниях статей 2, 17 — 19 и 21 Конституции Российской Федерации принцип, в силу которого человек является высшей ценностью и ничто не может служить основанием для умаления его достоинства как субъекта гражданского общества, чьи права и свободы во всей их полноте находятся под защитой Конституции Российской Федерации, а следовательно, исключается отношение к нему лишь как к объекту внешнего воздействия.Европейский Суд по правам человека в своей прецедентной практике исходит из того, что, хотя в Конвенции о защите прав человека и основных свобод отсутствует определение права на обеспечение жилищем, тем не менее несомненно желательно, чтобы каждый имел место, где он мог бы проживать с достоинством и которое он мог бы назвать домом (постановления от 18 января 2001 года по делам «Ли (Lee) против Соединенного Королевства», «Берд (Beard) против Соединенного Королевства», «Костер (Coster) против Соединенного Королевства» и «Джейн Смит (Jane Smith) против Соединенного Королевства»).Таким образом, право собственности на жилое помещение, являющееся для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не может рассматриваться как исключительно экономическое право, поскольку выполняет социально значимую функцию и обеспечивает гражданину реализацию ряда основных прав и свобод, гарантированных Конституцией Российской Федерации.Соответственно, при установлении механизма исполнительного производства федеральный законодатель — следуя принципам правового социального государства, призванного создавать условия, обеспечивающие достойную жизнь и свободное развитие человека, — правомочен определить пределы обращения взыскания по исполнительным документам на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан-должников, с тем чтобы обеспечить их права в жилищной сфере на уровне, позволяющем реализовать естественную потребность в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения. При этом он связан требованием гарантирования гражданину-должнику права нажилище, как оно закреплено статьей 40 Конституции Российской Федерации, а следовательно, обеспечивая удовлетворение имущественных интересов кредитора (взыскателя), должен сохранять само существо данного конституционного права.Согласно статье 24 ГК Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание и перечень которого устанавливается гражданским процессуальным законодательством. В системной связи с названной нормой находятся часть 4 статьи 69 и часть 1 статьи 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», предусматривающие в рамках общего порядка обращениявзыскания на имущество должника правило, согласно которому при отсутствии или недостаточности у гражданина-должника денежных средств взыскание обращается на иное принадлежащее ему имущество, за исключением имущества, на которое взыскание не может бытьобращено и перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, а именно его статьей 446.Такое правовое регулирование, запрещая обращать взыскание по исполнительным документам на определенные виды имущества в силу его целевого назначения, свойств и признаков, характеризующих субъекта, в чьей собственности оно находится, обусловлено стремлением федерального законодателя путем предоставления гражданину-должнику имущественного (исполнительского) иммунитета сохранить ему и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для достойного существования.В судебном заседании из пояснений должника Белозёрова О.А., судебного пристава-исполнителя Князева А.В., материалов дела и материалов исполнительного производства установлено, что дом по адресу:, является жилым помещением, которое являетсяединственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи.Данное жилое помещение расположено на земельном участке по адресу:.Как установлено при рассмотрении дела, ни дом, ни земельный участок на котором он расположен, не являются предметом ипотеки.
Таким образом, основания для обращения на указанное имущество взыскания у судебного пристава-исполнителя Князева А.В. отсутствовали, в связи с чем жалобу Белозеровой А.Н. на такое бездействие судебного пристава-исполнителя следует признать необоснованной.Что касается сообщения об отсутствии у должника Белозёрова О.А. имущества, на которое возможно обратить взыскание начальника Режевского районного отдела судебных приставов-исполнителей — старшего судебного пристава Распутиной С.В., то оно составлено на основании данных исполнительного производства, носит только информативный характер и по этой причине не является ни действием, ни бездействием судебного пристава-исполнителя, которые могут быть обжалованы в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.Кроме того, в соответствии с нормами Федерального закона «Об исполнительном производстве» суд не является органом, полномочнымобращать взыскание на имущество должника, в связи с чем эти требования удовлетворены быть не могут.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении жалобы Белозёровой А.Н., что не исключает возможность ее дальнейшего обращения в суд с заявлением об оспаривании действий или бездействия судебного пристава-исполнителя по другим основаниям.Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судрешил: В удовлетворении жалобы Белозёровой А. Н. на бездействие судебного пристава-исполнителя Режевского районного отдела судебных приставов УФССП России по Свердловской области Князева А. В. отказать.Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Режевской городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Апелляционная жалоба не может содержать требования, не заявленные при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Ссылка лица, подающего апелляционную жалобу, на новые доказательства, которые не были представлены в суд первой инстанции, допускается только в случае обоснования в указанной жалобе, что эти доказательства невозможно было представить в суд первой инстанции.
Источник: pravoved.ru