При сдаче имущества в аренду многие органы МСУ стараются минимизировать риск его утраты и повреждения, сохранить контроль за ним. Они устанавливают в договорах аренды запрет на передачу имущества в субаренду третьим лицам без согласия собственника. Такое условие может оспорить арендатор либо контролирующий орган. Прочтите о двух решениях Верховного суда.
В обоих случаях местная администрация проиграла процесс. Проверьте свои договоры аренды и убедитесь, что вы не окажетесь в подобной ситуации.
Менять в договоре аренды условие о запрете субаренды на согласие нельзя
В договоре нельзя изменить условие, установленное в конкурсной или аукционной документации
Прямого запрета на заключение договора субаренды в законодательстве нет. Если местная администрация предоставила муниципальное имущество по итогам торгов либо на основании муниципального контракта, то для его дальнейшей передачи в субаренду не нужно проводить конкурс или аукцион (п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Вопросы субаренды регулируются договором аренды, нормами гражданского законодательства и условиями конкурсной (аукционной) документации.
Разрешение на строительство. Чек лист. #ЦССдлябизнеса
Если вы изначально предусмотрели в договоре аренды условие о запрете субаренды, то отменять его позднее небезопасно. Это показали итоги судебного разбирательства, которое в 2016 году завершилось в Верховном суде.
В чем суть дела
Муниципалитет передал компании в аренду помещение. В договоре установили запрет на передачу имущества в субаренду. Но позднее муниципалитет и компания решили изменить договор. Его новая редакция разрешала передачу имущества в субаренду с согласия собственника. Компания такой возможностью воспользовалась. Но это не понравилось прокуратуре.
Прокурор посчитал, что муниципалитет нарушил требования статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Он обратился в суд и потребовал признать договор субаренды недействительным.
Что решил суд
Суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора, однако апелляция и кассация с этим решением не согласились. Они исходили из того, что законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества другим лицам по договору субаренды с согласия собственника (п. 2 ст. 615 ГК, п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Документ: Верховный суд согласился с доводами прокурора в определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990
Дело дошло до Верховного суда. Он принял позицию прокурора. Когда местная администрация изменила условия договора аренды и предусмотрела возможность субаренды, она нарушила правила проведения аукциона. Другие компании могли принять участие в аукционе, но не сделали этого из-за изначального запрета на передачу имущества в субаренду. Если она в соответствии с аукционной документацией не допускалась, то изменять такое условие договора аренды впоследствии нельзя.
Выводы для муниципалитета
Прежде чем принимать решение о сдаче муниципального имущества в аренду, просчитайте пользу и риски включения в договор условия о возможности субаренды. Имущество, которое можно сдать третьим лицам, коммерчески более интересное. Поэтому число участников торгов может оказаться больше. Это серьезно осложнит контроль исхода торгов.
Что такое градостроительный план земельного участка. Как получить ГПЗУ? Разрешение на строительство.
Условие о запрете на субаренду в договоре впоследствии может поставить стороны перед необходимостью его расторжения. Это произойдет, если победитель торгов не сможет организовать использование имущества своими силами. Отменить полный запрет субаренды вы будете уже не вправе. Такое решение может оспорить прокурор.
При долгосрочной аренде земли субаренда возможна без согласия муниципалитета
Условие о необходимости согласовывать субаренду земельного участка с местной администрацией можно предусмотреть в договоре с арендатором в двух случаях.
1. Срок аренды не превышает пяти лет (п. 6 и 9 ст. 22 ЗК).
2. Договор заключен до 30 октября 2001 года, то eсть до введения в действие Земельного кодекса (п. 2 и 17 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия собственника, вне зависимости от срока аренды.
В иные договоры аренды земельного участка условие о предварительном согласовании субаренды с местной администрацией не включайте. Арендатор обязан всего лишь направить ей уведомление. В 2021 году это подтвердил Верховный суд.
В чем суть дела
Местная администрация передала компании в пользование муниципальный участок на 49 лет. Стороны заключили договор аренды. В нем было указано, что субаренду арендатор обязан предварительно согласовывать с арендодателем.
Позднее арендатор уведомил орган МСУ о намерении сдать в субаренду часть участка. Администрация ответила, что это невозможно: участок не поставлен на кадастровый учет. Она предложила два других варианта.
1. Заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
2. Разделить участок и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать землю третьим лицам.
Несмотря на отказ чиновников, компания передала в субаренду часть участка на прежних условиях аренды. Узнав об этом, администрация потребовала в судебном порядке расторгнуть договор аренды и вернуть землю.
Что решил суд
Первая инстанция чиновникам в иске отказала. При аренде публичного участка на срок более пяти лет можно передать его в пользование третьему лицу без согласия арендодателя. Достаточно только уведомить собственника (ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, п. 9 ст. 22, ст. 46 ЗК, п. 18 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11).
При этом суд высказался о пункте 5.1 договора, где администрация прописала условие о необходимости согласования субаренды с арендодателем. Оно, по мнению суда, противоречит действующему законодательству.
Документ: Верховный суд поддержал арендатора в определении от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791
Апелляция и кассация поддержали муниципалитет. Пункт 5.1 договора аренды не оспорен арендатором и недействительным не признан. Компания заключила договор добровольно, но затем сама же нарушила его условия. Поэтому местная администрация была вправе расторгнуть договор аренды.
Точку в споре поставил Верховный суд. Он указал, что по договору аренды участка на срок более пяти лет арендатор имеет более широкий объем прав. В том числе он может сдать участок в субаренду без согласия публичного собственника. Это право нельзя ограничить договором. Верховный суд отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставил в силе.
Выводы для муниципалитета
Если заключаете долгосрочный договор аренды участка, не требуйте, чтобы арендатор согласовывал с администрацией передачу земли в субаренду. Такое условие будет противоречить действующему законодательству. Его можно будет впоследствии оспорить в судебном порядке.
В отношении иного муниципального имущества при передаче его в субаренду без согласия собственника последний вправе потребовать расторжения договора аренды или применить иные предусмотренные в договоре санкции.
Источник: cmokhv.ru
1.Дадут ли мне, как субарендатору разрешение на строительство здания?
Я взял в субаренду участок земли, арендуемый другой фирмой на 10 лет у администрации рай-онного центра Московской области. Сейчас хочу построить на этой земле здание.
Дайте пожалуйста (по возможности со ссылками на законодательство, ответы на следующие вопросы:
1.Дадут ли мне, как субарендатору разрешение на строительство здания? (Возможность такого строительства предусмотрена договором субаренды у меня, и договором аренды – у фирмы-арендатора).
1.Получу ли я на построенное мной здание свидетельство о собственности?
2.В случае расторжения (или не пролонгации) Арендатором земли договора со мной, что будет со зданием?
3.В случае выкупа земельного участка Арендодателем, что будет с моими документа-ми (разрешениями) на строительство?
4.В случае выкупа земельного участка Арендодателем, что будет с построенным мною (сданным в эксплуатацию) зданием?
Ответы на вопрос:
Если допустить, что исходные правовые документы и полученная вами в последствии разрешительная документация на строительство, само строительство с последующей государственной регистрацией права собственности на возведенный объект состоятся, то вы как собственник объекта недвижимости будете иметь право приобрести в собственность землю, занимаемую вашим объектом недвижимости по ценам, указанным в кадастре на данную категорию земель. Далее вам придется решать вопросы о пользовании вашим имуществом, доступе к нему, потребности в дополнительной площади земли для обеспечения возможности осуществления в этом объекте какой-либо деятельности и т.д. Все эти механизмы прописаны в земельном кодексе.
Похожие вопросы
Администрация предлагает приобрести в собственность только землю под зданием,
Приобретено в собственность нежилое здание, земля в аренде, как оформить в собственность весь участок земли, т.к. администрация предлагает приобрести в собственность только землю под зданием, есть кадатровый план земельного участка с разрешенным использованием под эксплуатацию нежилого здания, разве участок можно разделить?
Можно и разделить. Условия приобретения в собственность оговорены в договоре аренды.
Земельное законодательство. Переоформление договора аренды земли с городской администрацией (собственник земли).
В 2007 году я купил производственное здание. Собственником земли не являюсь. Собственник-Администрация города. На участок, где находится моё здание, заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Прежним арендаторам земельного участка более года назад направлено соглашение о расторжении договора аренды.
Один из арендаторов соглашение не подписывает. Я неоднократно обращался в Администрацию города с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду или в собственность. На сегодняшний день уведомления о необходимости постановки земельного участка под зданием от администрации города мне так и не поступило.
Поступил лишь штраф от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за несоблюдение земельного законодательства. На участке имеются и другие собственники недвижимости, также безуспешно борятся за свое право на землю под своими зданиями, но я претендую только на землю под своим зданием. Паспорт участка мне выдан, но моей фамилии там нет. Указаны прежние арендаторы. Как добиться собственности на землю под моим зданием?
Если Вы направляли заявки таким образом, что можно утверждать об их получении (заказным, с описью, лично в руки и есть копия) — то через суд. Готовы содействовать.
Вопрос: Может ли Арендодатель потребовать расторжение договора субаренды, поскольку согласно ГК субаренда с согласия собственника?
В договоре аренды пункт:
«Арендатор имеет право сдать в субаренду Здание или его часть без согласия Арендодателя».
Может ли Арендодатель потребовать расторжение договора субаренды, поскольку согласно ГК субаренда с согласия собственника?
Нет не может, поскольку действует принцип свободы договора.
Здравствуйте. Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Таким образом расторгнуть договор нельзя, т.к. арендодатель добровольно согласился на включения данного пункта в текст договора.
Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
То есть в Вашем случае договор считается заключенным.
Разрешается ли субарендатору земельного участка (срок субаренды 5 лет) строить капитальные здания на участке?
Разрешается ли субарендатору земельного участка (срок субаренды 5 лет) строить капитальные здания на участке? Какие действуют нормативные документы по этому вопросу? Если разрешается, то каким образом будут регулироваться отношения с арендатором (или арендодателем?) при отказе арендатора участка продлить договор субаренды по истечении 5 лет?
Ответ на Ваш вопрос практически полностью зависит от условий договора субаренды земельного участка. Поэтому для ответа на него необходимо ознакомиться с текстом договора.
Получить землю у муниципалитета для строительства гостиницы
Хотим построить здание для использования по типу хостела, мотеля и получить землю для строительства.
На какой земле можно построить?
Возможно ли перевести земли сельхозугодий под строительство такого здания?
Сможете вы сопроводить, оказать юридическую помощь в этом.
За подробной консультации обратитесь к юристу в личном сообщении.
Вправе ли собственник здания сдать его в аренду до регистрации права собственности (введено в эксплуатацию)?
Вправе ли собственник здания сдать его в аренду до регистрации права собственности (введено в эксплуатацию)? Нужно ли передавать арендатору землю под зданием (земля муниципальная, субаренда не предусмотрена).
До регистрации права собственности у здания нет собственника, соответственно юридически распорядиться, в том числе по договору аренды, нельзя. Если земля в аренде у муниципалитета и субаренда не предусмотрена, то такой участок и здания на участке в аренду вообще сдать нельзя. Только после внесения изменений в договор с муниципалитетом.
[b][i]С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.[/i][/b]
Каковы риски покупки помещения в здании, расположенном на таком земельном участке?
Построено здание, имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, есть свидетельства о праве собственности на здание и помещения внутри него. Однако, в кадастровой паспорте на землю здание числится, как об’ект капитального строительства, а не построенное здание, введенное в эксплуатацию. Как выяснилось, не оформлен снос зданий постройки 60-х годов. Каковы риски покупки помещения в здании, расположенном на таком земельном участке?
Риска никакого нет. просто нужно внести изменении в кадастровый папспорт, вид назначения, под эксплуатацию здания.
Как быть в такой ситуации?
Являюсь собственником нежилого здания, назначение земельного участка под зданием-объект коммунально-бытового назначения. Земля под зданием не в аренде, нет собственности на зем. участок.
1 этаж здания я сдала под продуктовый магазин, 2 этаж планирую сдать под коммунальные услуги.
Администрация не даёт мне разрешение на выкуп земельного участка под моим зданием, т.к. я использую здание не по назначению.
Как быть в такой ситуации?
Елена, если администрация не даёт разрешение, то необходимо получить отказ в выкупе земельного участка и обращятся в суд статья 4 КАС РФ, и обжаловать действия администрации города.
КАС РФ Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению
1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее — орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Право собственности на земельный участок признается в судебном порядке и является одним из способов защиты гражданских прав (п. 1 ст. 59 ЗК РФ, ст. 12 ГК РФ). Для признания права вам следует обращаться в суд в порядке искового производства, нельзя подать заявление в порядке особого производства об установлении наличия права собственности (п.
5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 N 76).
Чтобы признать право собственности на земельный участок, составьте исковое заявление, уплатите госпошлину и подайте иск в суд.
Здравствуйте, вообще, этот вопрос должен решаться в параллельных плоскостях. Поскольку здание у Вас в собственности, Вы имеете право на предоставление Вам участка в собственность или в аренду без проведения торгов ЗК РФ
Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
[quote]2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;[/quote]
Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
[quote]2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;[/quote]
Но, в свою очередь, администрация имеет право требовать от Вас использовать участок согласно разрешенному виду использования. Т.е., получается, что Ваша обязанность по использованию участка не должна влиять на Ваше право на оформление его в собственность или аренду. Но, проще, конечно, будет договориться с администрацией, чем пускаться в судебные тяжбы. Оформите сначала право на участок, а потом можете получить дополнительные виды разрешенного использования.
Источник: www.9111.ru
Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости
Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.
Что такое субаренда недвижимости
Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором. «Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды». По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).
Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.
Как сдать недвижимость в субаренду
В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты (Фото: Studio Romanticshutterstock)
Какую недвижимость можно сдавать в субаренду
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду
Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.
Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин. «Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова. — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».
В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».
Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».
Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.
«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества (Фото: baranqshutterstock)
Договор субаренды
По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:
- в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
- если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
- цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
- субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
- обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».
Образец договора субаренды
Субаренда как бизнес
Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).
Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.
Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.
Субаренда или поднаем: в чем разница
Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
— Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома). В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения. В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный кодекс РФ.
В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м на одного человека). А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.
Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:
- снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
- рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
- возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.
Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором. «Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова. — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».
Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%. Это связано с двумя основными факторами.
Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора. В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».
Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально. Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт. — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».
Источник: realty.rbc.ru