Можно ли не подписывать договор с ук при приемке квартиры в новостройке

2 ответa от юристов на вопрос «Подскажите, обязан ли я подписывать договор с УК, в момент приемки квартиры?». Спрашивает Антон Константинович, город Новосибирск, Россия

Заключение договора с УК пр принуждению застройщика

Добрый день. В ибне 2014 года был заключен договор долевого участия на строительство квартиры в многоквартирном доме. Данный договор содержит такой пункт: «Не позднее 10 дней с даты приемки от Застройщика по акту объекта долевого строительства, заключить с органищацией, которой Застройщик передал объект недвижимости на техническое обслуживание после ввода его в эксплуатацию, договор об оказании услуг по содержанию и технической эксплуатации мест общего пользования с оплатой пропорционально площади объекта долевого строительства в общей площади всех объектов долевого строительства в объекте недвижимости ». При этом за нарушение данного пункта в дду предусмотрен наказание в виде штрафа в размере 60 тыс.руб. + возмещение Застройщику причиненных данным нарушением убытки. В памятке по приемке объекта и оформлению права собственности на него, котопую выдаёт Застройщик также указано обязательство «Подписав акт приемки квартиры/помещения, необходимо заключить договор об оказании услуг по содержанию и технической эксплуатации дома с Управляющей компанией». Все выдержки приведены дословно.

При этом при приемке квартир в подъезде дома человек от ук подсовывает листки для подписи, в на которых карандашом написано «на домофон» и «на видеонаблюдение».

Вопрос такой: насколько правомерно включение такого пункта в дду, и взимание штрафов за его невыполнение? Получается, что застройщик навязывает нам заключние договора с той ук, которую мы не выбирали и которая конкурс не выигрывала? Заключив такой договор, не высказываем ли мы согласие на ту ук, которую мы не выбирали и которая в конкурсе не участвовал? Как поступить в данной ситуации, если данная ук не устраивает дольщиков, но мы ещё не собственники (дреса дому не присвоено), т.е.не можем провести собрание собственников для выбора управления домом, а заключить договор нас обязал застройщик в дду?

Сейчас можно обратиться в суд иском о признании данного пункта договора незаконным и недействительным. Действительно Вам навязывается конкретная УК, у Вас нет право выбора — это незаконно.

Вы сторона договора, поэтому иск можете подать сейчас, не ожидая регистрации права собственности.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ

13.В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, Это участники долевого строительства) и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

То есть пока муниципалитет или общее собрание не выбрали УК для данного дома, застройщик может заключить договор с УК на обслуживание данного дома. Так что включение самого пункта об УК правомерно.

и взимание штрафов за его невыполнение?

Анастасия

А вот это нет, никакие штрафы не должны фигурировать в таком пункте.

Заключив такой договор, не высказываем ли мы согласие на ту ук, которую мы не выбирали и которая в конкурсе не участвовал?

Анастасия

Эт о временная УК до выбора новой.

Как поступить в данной ситуации, если данная ук не устраивает дольщиков, но мы ещё не собственники (дреса дому не присвоено), т.е.не можем провести собрание собственников для выбора управления домом, а заключить договор нас обязал застройщик в дду?

Анастасия

Заключать придётся. Но можете потянуть время, т.к. договор управления считается заключенным именно с момента подписания договора сторонами. Пошлите застройщику протокол разногласий. пока рассмотрят, потом ответ пришлют, Вы его рассмотрите и т.д. Сомневаюсь, что застройщик в суд пойдёт, чтобы понудить заключить такой договор.

И параллельно подайте заявление в администрацию о выборе УК, пока дом не введён в эксплуатацию, они это сделать не смогут, но напомнить стоит о такой их обязанности, иначе забудут и не будут никакой конкурс проводить.

При этом при приемке квартир в подъезде дома человек от ук подсовывает листки для подписи, в на которых карандашом написано «на домофон» и «на видеонаблюдение».

Анастасия

А вот эти листки можете не брать и не подписывать. Да и пока договор с УК не подписан, вообще ничего подсовывать не имеют права.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса,с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Да ну, а дальше 2го пункта прочитать если?

Согласно ст.161 ЖК РФ

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Навязывать застройщик указанный способ не вправе. В структуру обязательных платежей плата за домофон и видеонаблюдение не входит, поэтому Вы вправе отказаться от указанных услуг в любое время!

При строительстве нового дома отбором УК занимается орган местного самоуправления — Администрация. Она проводит конкурс, выбирает УК, УК заключает договор с Застройщиком. При этом ЖК, действительно, говорит о том, что собственники жилых помещений обязаны заключить договор с такой УК.

До отбора такой УК Застройщик может сам осуществлять управление либо заключить договор с любой УК:

ЖК РФ, ст. 161

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном
законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления
размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору
управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не
позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения
проводит в соответствии с частью 4
настоящей статьи открытый конкурс.В течение десяти дней со дня
проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет
всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство
многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод
многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по
передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах
открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.
Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с
управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в
порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам
деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в
соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор
управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня
получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В описанном Вами случае в договоре описан второй вариант — что Застройщик выберет УК для управления домом. Хотя написано про обслуживание, а не управление, далее речь идет про Управляющую компанию.

По указанной схеме в законе нет оговорки, что собственники обязаны заключить с такой компанией договор управления — этот договор заключает Застройщик с Управляющей компанией в течение 5 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Поэтому говорить о штрафах за отказ в подписании договора просто неуместно. Данное условие с очень большой долей вероятности будет признано судом незаконным и необоснованным.

С другой стороны — если дом сдан в эксплуатацию, Застройщик просто обязан выбрать УК, пока Администрация готовит и проводит конкурс, ведь управлять домом нужно. Собственники пока лишены права самостоятельно выбрать себе УК — Жилищный кодекс этого не предусматривает. Тем более, что даже адреса еще нет, собрание провести и не получится. Поэтому в этой части Застройщик действует в рамках закона.

После того, как Администрация выберет УК, Вы сможете провести собрание и сменить ее, если по итогам работы у нее будет ненадлежащее качество. Либо создать ТСЖ.

Приемка квартиры в новостройке без отделки. Может ли УК брать плату за отопление в новостройке , не приняв теплосети? Отвечает начальник жилищного отдела «ВК Комфорт» Зарема Аблямитова: По закону обязать заключить договор управления можно только в том случае, если управляющая организация выбрана по конкурсу. … Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно. Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться.

Подскажите, обязан ли я подписывать договор с УК, в момент приемки квартиры?

Добрый день, подскажите, обязан ли я подписывать договор с УК, в момент приемки квартиры?

Ответы на вопрос:

Внимательно смотрите, что вам дают на подпись при приемке квартиры. Единственный документ который вы обязаны подписать, либо отказаться от подписи при приемке квартиры — это акт приема-передачи объекта.

Вы не обязаны подписывать договор. Но с момента передачи квартиры, регистрации права собственности Вы должны будете оплачивать расходы на управление имуществом, коммунальные расходы.

Александр Юрьевич, а какие последствия, при отказе подписания договора с УК?

Ответы на уточнение:

Лично для Вас — никаких. Это хитрости УК которые хотят остаться на новостройке с минимальными усилиями. Если все подпишут договор, им просто не нужно будет в последующем подавать на аукцион по включению в свою лицензию Вашего дома, а так же не нужно будет проводить собрания собственников по поводу выбора УК.

Похожие вопросы

Завтра у меня предстоит приемка квартиры. Договор ДДУ. Задержка в передаче квартиры составляет 299 дней. Можно ли подписывать акт-приема передачи квартиры до решения вопроса с выплатой неустойки? Или подпись в акте будет означать что претензий нет?

В муниципальной квартире прописаны 5 человек, двое из них несовершеннолетние дети. Один из проживающих отказывается подписывать договор соц. найма. Можно ли его обязать это сделать. Квартира находится в пятиэтажке-возможен снос. Что тогда нам грозит?

Заключил договор с риэлторской конторой на покупку квартиры. Денег еще не платил, хочу расторгнуть договор, могут ли меня обязать выплатить им деньги по договору? В договоре указано что оплата услуг будет производиться при подписании договора купли продажи квартиры, который мы еще не подписывали.

Получаем новую квартиру деньги внесли на момент котлована, показывали планировку, на днях будет приемка в стенах есть выемки которых нет в проекте как их заставить эти выемки закрыть стены торцевые и холодные, подписывать акт приемки или нет.

Заключила предварительный договор по продаже квартиры, квартира в ипотеке, покупатели заплатили всю сумму, заплатила в банк, но выяснилось, чтобы закрыть ипотеку надо заплатить ещё сумму, покупатели подали в суд, чтобы обязать заключить договор в росреестре. Иск подан по предварительному договору, сейчас адвокат и истцы просят подписать Основной договор и по нему будут делать новый иск. Надо подписывать Основной договор, когда первоначально в суд был подан иск по предварительному договору,, играет ли это роль?

Сегодня у нас приемка квартиры. Необходимо будет подписывать акт приема передачи. Покупал квартиру в новостройке брат, мы оба работаем. Может ли он еще мне переуступить право собственности на 1/2 квартиры, чтобы вдвоем быстрее вернуть 13% от стоимости?

Квартиру купили по ДДУ, сейчас собираемся пописывать акт приема-передачи квартиры, но застройщик после подписания акта БЕЗ выдачи ключей отправляет подписывать договор с УК и оплачивать коммунальные платежи, это правомерно? И если к договору с УК будут претензии, имеют ли право не выдать ключи без оплаченных комм. Платежей?

Приобрел квартиру по договору купли продажи. Договор зарегистрирован, свидетельство о реистрации полученно, рассписка в получении денежных средств в полном объеме то продавца полученна. Продавец не отдает ключи от квартиры и не желает подписывать передаточный акт, хотя по договору обязался это сделать в течении двух недель. Прошло два месяца с момента регистрации договора. Что делать?

Приемка квартиры от застройщика — важный процесс. Ведь вы проверяете качество работы не для галочки — подписал документы и всё. Вам потом в этой квартире жить. Давайте разбираться, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке , какие недоделки можно обнаружить и как обязать застройщика бесплатно их устранить. Подготовьтесь к процессу заранее. Понятно, что момент приемки квартиры очень радостный и долгожданный. Но в данном случае эмоции, даже положительные, вам не на пользу.

Не выдают ключи от квартиры без предоплаты за ЖКХ

Застройщик шантажирует дольщиков: заплатите за коммунальные услуги за 2-4-6 месяцев вперёд, иначе не передадим ключи. Иногда ключи также отказываются выдавать без оплаты мусорного контейнера, домофона, консьержки, вывоза строительного мусора, подписания договора с УК или протокола о ее выборе. Приемка квартиры при этом часто организуется через аффилированную УК застройщика и всячески усложняется. Вам могут не дать посмотреть квартиру до подписания акта или будут затягивать подписание акта застройщиком.

Нет акта приема-передачи — нет регистрации права собственности, новоселья, налогового вычета и понижения ставки по ипотеке.

Многие дольщики сдаются и платят. Застройщик и УК ехидно потирают руки, получив деньги и еще один дом на обслуживание.

Как по закону?

• Дольщик платит за ЖКХ после подписания акта.
  В части 2 статьи 153 ЖК РФ сказано, что платить за коммунальные услуги и жилое помещение дольщик обязан с даты передачи ему квартиры по передаточному акту . При этом акт передачи квартиры должен быть подписан после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. До подписания акта все связанные с домом издержки несёт застройщик.
• Предоплата за ЖКХ — только по желанию потребителя.
  Частью 1 статьи 155 ЖК РФ по умолчанию предусмотрена пост-оплата коммунальных услуг — ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Как написано в пункте 65 постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011, потребитель имеет право сделать предоплату коммунальных услуг в счёт будущих периодов. Заставить платить за ЖКХ вперед не могут.
• Договор с УК застройщика можно не подписывать.
  В течение 5 дней с даты ввода в эксплуатацию застройщик обязан подписать договор управления домом с «временной» УК. С ней вы оформлять договор не обязаны. Далее органы местного самоуправления объявляют открытый конкурс по выбору УК для дома. С победителем этого конкурса вы уже по закону обязаны заключить договор. Но даже если не заключите, он все равно будет считаться заключенным. Главное — вовремя оплачивать оказанные услуги ЖКХ.

Что делать, если не дают ключи без предоплаты за ЖКХ?

Никакие коммунальные услуги авансом застройщику и УК оплачивать не нужно. Хорошо, если это понимает большинство соседей по дому. Дружно говорите застройщику «нет», требуйте ключи, пишите претензии. При активном сопротивлении дольщиков продавить позицию застройщика проще. На приемку квартиры приходите в указанный в договоре или уведомлении срок, а если его нет — в течение 7 рабочих дней. Приносите с собой заготовку претензии. Требовать можно не только передачи квартиры в указанный в ДДУ срок без всяких незаконных условий и предоплаты, но и неустойку за просрочку передачи квартиры, и устранения недостатков (по ситуации). Попробуйте записать процесс приемки на видео, только предупредите об этом всех присутствующих и не торопитесь выкладывать видео в интернет (просто сохраните для суда).

Куда писать жалобы на застройщика и УК?

Собирать подписи со всего дома под одной коллективной жалобой не обязательно. Каждый дольщик может написать жалобу только от себя, но чем больше их будет — тем лучше. Жаловаться можно в полицию (если права на квартиру уже зарегистрированы, но в нее не пускают), в прокуратуру, жилищную инспекцию. В течение 1 года с даты заключения договора долевого участия можно обращаться в Роспотребнадзор. Если в договор включен ущемляющий права потребителя пункт о предоплате услуг ЖКХ, застройщика могут привлечь к административной ответственности.

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. … Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК , стоит отказаться. … А обязана ли УК выдать документы на приборы учета и ключи от щитков в которых стоят счетчики? Может можно установить свои приборы учета и позвать коммунальщиков опломбировать?

Имеют ли право жильцы новостройки не подписывать договор с УК, предложенной застройщиком?

Новостройка, после сдачи дома застройщик передал его под управление одной УК. Собрания собственников не было. Насколько хорошо эта УК будет выполнять свои обязанности, пока не ясно. В этой ситуации имеют ли жильцы право не подписывать с ними договор, если есть какие-то сомнения? Т.е. оплачивать их квитки, но не подписывать договор, и как долго можно так раздумывать, не подписывая?

28 октября 2013, 16:54

Согласно Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»( http://www.rg.ru/2013/04/10/zhil-dok.html )

Застройщик вправе заключить договор с управляющей компанией, но не более чем на 3 месяца. В этих случаях плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится застройщику (управляющей компании).

Местные власти обязаны уведомить дольщиков о результатах конкурса и условиях договора управления домом в течение 10 дней после его проведения.

Договор с управляющей организацией, прошедшей конкурсный отбор, заключается не застройщиком, а каждым лицом, принявшим от него помещение. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны договора, если они составляют более 50% от их общего числа. Договор заключается в порядке, установленном ГК РФ. Он предполагает возможность рассмотрения разногласий по договору, понуждения к его заключению, возмещения причиненных убытков в результате необоснованного уклонения от его подписания.

Если конкурс не состоялся, договор управления домом заключается с компанией, отобранной застройщиком.

Ознакомьтесь, пожалуйста, с похожей проблемой: Завышенные тарифы УК http://taktaktak.org/problem/5889

28 октября 2013, 18:08

Местные власти обязаны уведомить дольщиков о результатах конкурса и условиях договора управления домом в течение 10 дней после его проведения.

такого не было, вина местных властей?

Застройщик вправе заключить договор с управляющей компанией, но не более чем на 3 месяца.

прошло уже больше 3 месяцев, видимо не этот случай

Если конкурс не состоялся, договор управления домом заключается с компанией, отобранной застройщиком.

т.е. получается что наши местные власти не провели аукцион и это дало право застройщику самому выбрать эту УК?
И в этом случае должны ли все собственники подписывать договор с этой УК? И что будет если они его не подпишут но будут просто оплачивать квитанции, чем это грозит?

28 октября 2013, 21:33

Михей, вас вконец запутали научными цитатами из разных житейских ситуаций.

Проще говоря, форму управления домом определяют собственники. Вот вы можете в любой момент собраться в соответствии с порядком, прописанным в ст. 44-47 ЖК РФ, и выбрать себе форму управления. Если это будет УК, то на общем собрании вы и утверждаете договор управления. Подписывать его КАЖДЫМ собственником совершенно не обязательно. Никаких проблем это не принесет.

Если вы этого не делаете, да, должен быть конкурс. Разумеется, никому вы не нужны и местные власти просто «забыли» его провести.

Теперь у вас выбор:

1) вы в любой момент можете выбрать способ управления (и другую УК, соответственно) на общем собрании собственников (но для этого его надо организовать);

2) вы можете ждать (активно или пассивно) муниципального конкурса;

3) вы можете успокоиться и ничего не делать (в этом случае действующая УК закрепится на доме на неопределенный срок).

28 октября 2013, 22:50

спасибо, намного понятней стало.
А сколько подписанных договоров нужно чтобы УК официально была утверждена? Половина собственников (где то читал) ?

вы в любой момент можете выбрать способ управления (и другую УК, соответственно) на общем собрании собственников (но для этого его надо организовать);

вот это на практике как? платили платили, потом в любом месяце года собрались, в устной форме приняли решение сменить УК и все: со сл месяца просто платим новой УК вместо старой?

И в случае если решили сменить УК на ТСЖ тот же процесс?

29 октября 2013, 18:50

Не «подписанных договоров», а просто голосов. Да, более половины от списочного состава собственников (голосование идет площадями, которые собственникам принадлежат) нужно, чтобы выбрать способ управления, утвердить УК (если выбран способ управления посредством управляющей компании) и утвердить договор управления.

Собрать можно в любой момент, но в соответствии с законом (смотрите ст. 44-47 Жилищного Кодекса РФ, он предоставляется по любому поисковому запросу, например, в Яндексе)

Процесс смены УК на УК крайне непрост. Потому что нужно еще расторгнуть предыдущий договор управления. А это не всегда возможно.

При смене УК на ТСЖ меняется сам СПОСОБ управления, поэтому договор управления расторгается автоматически.

Многие в Перми этим пользуются: не спорят со «старой» УК, а создают ТСЖ, а «новую» УК нанимают на подряд.

Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса. В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. … « Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова.