Можно ли объединить 2 квартиры в одну в новостройке

Подборка наиболее важных документов по вопросу Объединение двух квартир в одну нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Объединение квартир в 2022. Все особенности.

Объединение квартир- это организация прохода между двумя смежными квартирами. При этом, юридически, две квартиры можно объединить, а можно оставить и отдельными.

Данный тип перепланировки достаточно распространен в наши дни. Здесь мы рассмотрим нюансы такой перепланировки на момент 2022 года. Старые квартиры тесны и неудобны, а потому их объединение выглядит вполне логичным мероприятием. Хотя и в новостройках не редко можно встретить такие преобразования. Как говорил профессор Преображенский из нетленного булгаковского “Собачьего сердца”: “Обедать я буду в столовой, а оперировать в операционной”. И данный подход абсолютно верен.

Объединение квартир разделяют на два существенно отличающихся типа:

Нет времени читать? Перезвоните нам 8(495)507-74-64 и мы расскажем вам все за 5 минут

1. Объединение квартир по горизонтали.

Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:

1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):

объединение двух квартир в одну

В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.

1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.

Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.2.3.4 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема.

Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:

проект объединения двух квартир

1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.

Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.

Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:

1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п. 7.21 СП 54.13330.2022 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.

1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был хотя бы один одинаковый собственник. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.

2. Объединение квартир по вертикали.

В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:

2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:

Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.

Комментарии к видео:

Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508.

Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п.2.2.5 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508.

Для объединения квартир необходимо, чтобы у той и другой квартиры был хотя бы один общий собственник.

2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п. 6.4.2 СП 54.13330.2022 “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9 м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375 м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двух-маршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.

2.3. В соответствии с п. 2.2.3 Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 1.2.3.4 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.

2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в и п. 7.20 СП 54.13330.2022. Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).

Надеемся, информация в статье была для Вас полезной. Также советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры и штрафах за незаконную перепланировку квартиры.

С этой статьёй читают

Проем в несущей стене. Все требования.

Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2022. Все нюансы.

Можно ли объединить две квартиры в одну и обойти закон. Бывают и попытки обойти законодательство, когда люди узнают, как объединить 2 квартиры в одну . Многих пугает обилие документов, справок и возможных контактов с различными службами. Однако попытки найти лазейки в законе могут не только привести в тупик, но и обернуться весьма печальными последствиями. Чем грозит незаконное объединение. Жилищно-коммунальная компания вправе подать на вас иск в суд за несогласованную перепланировку.

Объединение двух квартир в одну

Подборка наиболее важных документов по запросу Объединение двух квартир в одну (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Объединение двух квартир в одну

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«КонсультантПлюс: Новости для юриста с 8 по 12 февраля 2021 года» Должник объединил две квартиры в одну: что будет с ней при банкротстве, разъяснил Верховный суд

Нормативные акты: Объединение двух квартир в одну

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.06.2022, с изм. от 12.07.2022) 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
(Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Как объединять ? Объединение квартир считается одним из самых сложных типов перепланировок, поскольку обычно затрагиваются несущие конструкции, а значит, от качества проведенных работ зависит устойчивость всего здания. Различают два типа объединения : горизонтальное ( двух соседних квартир ) и вертикальное (объектов, расположенных друг над другом). Горизонтальное объединение . Установка дверного проема в общей стене двух смежных квартир – самый простой способ превратить две квартиры в одну большую. Чаще всего объекты объединяются через кухню – получается просторная кухня-гостиная, которая идеально подходит для большой семьи.

Два в одном: как правильно объединить две квартиры

Если очень хочется объединить две соседних квартиры, как это сделать правильно и по закону? Архитектор и основательница архитектурного бюро HC Project Анна Морк уверена, что без согласований с БТИ перепланировку лучше даже не начинать, и рассказывает порядок действий.

Светлане и Евгению очень нравится их квартира, но есть одна проблема: у пары двое детей, и двухкомнатной квартиры, одна из комнат которой — проходная, семье маловато.

«У нас очень тихий и зеленый двор, в котором всегда есть место для парковки. Рядом — отличная инфраструктура, которой мы активно пользуемся: это и школа, и поликлиники, и секции. Кроме того, сам дом, хоть и старенький, но держится вполне бодро: у нас всегда очень тепло, а соседей мы практически не слышим».

В итоге глобально квартиру менять не хотелось бы, говорит Евгений, но и жить в том, что есть, уже неудобно. Зато, продолжает глава семьи, соседняя квартира продается. Что, если купить ее и прорубить дверь в одной из стен? Это законно? А если потом продавать, продастся?

Куда расширяться будем?

Начнем с того, что расширяться можно в двух направлениях — по вертикали (если присоединяемая квартира находится этажом выше или ниже) и по горизонтали. В первом случае потребуется лестница, во втором достаточно общего коридора.

По словам Анны Морк, большинство ремонтно-планировочных догм прописано в постановлении правительства Москвы № 508. Для каждого региона существуют свои нормативные акты: например, затевая ремонт в Самаре, следует поискать местный документ «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Еще одним важным правилом подготовки является наличие регистрации прав на квартиру.

Если квартира куплена в ипотеку, потребуется согласие залогодержателя (банка). Банки не любят данные процедуры и часто отказывают, но без согласия залогодержателя данные процедуры лучше не проводить, так как после выплаты ипотеки возникнут сложности с оформлением собственности, предупреждает эксперт.

Если квартира в собственности, сначала готовится выписка из ЕГРН (ее выдают в МФЦ) и документы БТИ.

Первичная инвентаризация

Для перепланировки квартиры в новостройке придется проводить первичную инвентаризацию объекта строительства: надо вызвать техника БТИ, который приедет и сделает первичные замеры. Впрочем, перед вызовом техника лучше получить поэтажный строительный план в управляющей компании и сравнить его с вашей квартирой.

«Обратите внимание на стены, короба, двери, сантехнику и варочную панель: все это наносится на строительный план, а значит, действительно должно быть в квартире. Если вы получили квартиру без стен, дверей и прочего, то техника БТИ вызывать бессмысленно, так как объект не соответствует информации в документах.

Следовательно, документы БТИ после первичной инвентаризации будут в «красных линиях» и с печатью о самовольной перепланировке. По факту вы получаете ту квартиру, что указана в бумагах Росреестра — именно строительный план является документом», — объясняет Анна Морк.

Если вы видите, что реальность и документация не совпадают, то есть два пути: самостоятельно привести квартиру в соответствие с документами или обратиться в компанию, которая проведет инвентаризацию.

Стоимость данной услуги на рынке составляет около 65 тыс. рублей плюс официальный платеж БТИ (зависит от площади квартиры и ряда других параметров). Срок получения документов БТИ — около двух недель.

Допустимость перепланировки

После получения документов БТИ (план, справка формы 1а и 5) потребуется «техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры» (ТЗК), продолжает архитектор Анна Морк.

ТЗК выполняет ГБУ «Экспертный центр» или автор проекта дома. Лучше обратиться именно к автору (Мосжилинспекция в первую очередь направит именно к нему). Стоимость услуг зависит от именитости архитектора, класса жилья и прочих факторов. В большинстве случаев она начинается от 100 тыс. рублей. ГБУ «Экспертный центр» выставит официальный счет, если автора проекта многоквартирного дома нет в живых (не редкость для домов, построенных раньше 1990-х).

«Если на этом этапе собственник понимает, что сил и нервов не хватает, имеет смысл обратиться в компанию, которая сама решит все вопросы. Услуги обойдутся собственнику примерно в 200–300 тыс. рублей», — рекомендует эксперт ЦИАН.Журнала.

На следующем этапе потребуется проект перепланировки, оформить который может только архитектурное бюро с лицензией саморегулируемой организации (СРО). Ни дизайнер, ни тем более сам собственник не имеют права выполнять чертежи. К тому же есть определенная специфика подготовки чертежей для Мосжилинспекции, которую надо строго соблюдать.

Проект перепланировки квартиры обойдется в среднем 60 тыс. рублей. Срок исполнения — около 10 рабочих дней.

Список документов для жилинспекции

Подытожим. После сбора документов собственники должны иметь на руках:

• документы БТИ, справка формы 1а и 5;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры;
• проект перепланировки квартиры.

Распоряжение на ведение строительных работ

С этим комплектом документов нужно обратиться в Мосжилинспекцию, чтобы получить «Распоряжение на ведение строительных работ». Это не так просто: объем работ большой и жилищная инспекция будет запрашивать дополнительные документы, расчеты и прочее. Процесс растянется на месяцы, рассмотрение готового комплекта документов обычно занимает до трех месяцев.

Без распоряжения запрещено выполнять строительные работы по перепланировке — большинство собственников такая ситуация, разумеется, не устраивает: ведь хочется закончить все побыстрее! Выход для тех, кто готов платить, — сотрудничать с компаниями, ориентированными на работу в этом направлении. Средний счет за подобные услуги составит от 85 до 250 тыс. рублей.

Разрешение на ремонтно-строительные работы по перепланировке помещения выдается сроком на один год. За это время необходимо успеть сделать все ремонтные работы, поставить сантехнику и варочную панель на кухне.

«Квартира должна полностью соответствовать утвержденному проекту перепланировки и не нарушать никаких норм, закрепленных в постановлении № 508», — подчеркивает Морк.

Акт о завершенном переустройстве

На этапе чистовой отделки следует получить «Акт о завершенном переустройстве». Для этого в строительной организации, имеющей допуск СРО, которая выполняла ремонтно-строительные работы, нужно подписать и поставить печати на комплекте документов.

«И вновь собственник сталкивается с трудностями, потому что чаще всего ремонт выполняют со строительной бригадой, не имеющей никаких документов. Поэтому еще в процессе получения распоряжения лучше сразу договориться с компанией, которая выполнит все строительные работы, заполнит журнал производства работ, проведет и подпишет все акты», — говорит собеседница ЦИАН.Журнала.

Средняя стоимость на рынке — около 45–75 тыс. рублей. Срок исполнения — 60 рабочих дней.

Сравнение документов и реальности

При завершении работ необходимо внести изменения в техническую документацию или новые документы БТИ. Для этого снова придется вызвать техника БТИ, чтобы замерить квартиру после ремонта — это один из важнейших этапов. Техник БТИ сравнивает проект перепланировки с реальной квартирой.

«Если вы не внесли никаких изменений в процессе ремонта и не нарушили 508-е постановление, то через две-три недели после обмеров вы получите новый технический паспорт на квартиру. Далее вам понадобится технический план для внесения изменений в Росреестр. Этот план разрабатывает кадастровый инженер, средняя стоимость с подачей в Росреестр составляет 60–90 тыс. рублей, срок выполнения — один-три месяца».

Анна Морк, архитектор и основательница архитектурного бюро HC Project

После всех этих согласований и бумажной волокиты объединение двух квартир в одну в целом закончено, отмечает эксперт. Она обращает внимание, что это приблизительная общая схема, для каждого объекта есть множество нюансов.

Подборка наиболее важных документов по вопросу Объединение двух квартир в одну нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое. … Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Объединение двух квартир в одну . Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Ситуация: Как объединить две квартиры в одну ? ("Электронный журнал "Азбука права", 2022). Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня.