Можно ли объединить балкон с комнатой в новостройке

Объединенные комната и лоджия — распространенный и удобный вид перепланировки квартиры. Разбираемся, как грамотно организовать присоединение балкона или лоджии к комнате, какие варианты возможны, а какие категорически запрещены✔️ Полезные статьи ✔️ Советы экспертов

Минстрой РФ разъяснил, можно ли объединить балкон и комнату в МКД

Минстрой России опубликовал письмо от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04, в котором рассказал, что собственник помещения в МКД может объединить комнату в квартире с балконом при соблюдении двух условий. Для этого необходимо получить согласие 100% собственников помещений в доме и разрешение на реконструкцию.

В письме Минстрой РФ отмечает, что объединение комнаты и балкона является не перепланировкой жилого помещения, а реконструкцией многоквартирного дома. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, балконная плита и наружная стена с дверным проёмом относятся к общему имуществу МКД. Поэтому, по мнению ведомства, снос этой стены и присоединение балкона к жилой комнате повлечёт изменение параметров частей МКД как объекта капитального строительства. Таким образом, для подобных изменений собственникам необходимо получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления.

Также Минстрой РФ напомнил, что снос капитальной стены уменьшает площадь общего имущества МКД, следовательно, на эти работы своё согласие должны дать 100% собственников помещений в доме. В ведомстве отметили, что утепление балкона считается перепланировкой, и его нужно согласовывать с органами местного самоуправления. Единственное, что жители МКД могут сделать без согласования: заменить окна и двери на балконе на более энергоэффективные.

Напоминаем управляющим организациям, что жилищное законодательство строго регулирует изменения, связанные с лоджиями и балконами в многоквартирных домах. В каких случаях УО вправе потребовать от собственника убрать остекление лоджии, читайте в нашем материале .

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Рассказываем, можно ли объединить балкон и комнату и как это сделать, чтобы перепланировка была законной. Видео дня. There was a problem trying to load the video. Обновить. … В новостройках такая нагрузка может быть выше и достигать 600 кг на квадратный метр. Балкон не входит в состав здания — он держится за несущую стену только одной стороной. Поэтому предельная нагрузка на него меньше. Даже в зданиях новой постройки она составляет всего 250 кг на квадратный метр. … Попытка совместить лоджию или балкон с комнатой связаны с действиями, которые могут нарушить целостность конструкции или сделать ее непригодной для эксплуатации. При перепланировке собственники квартир

Как присоединить балкон или лоджию к комнате

В интернете часто встречаются фотографии квартир, где балкон или лоджия присоединены к комнате или кухне. Идея хорошая — помещение становится больше и светлее. Только это не всегда законно. Разбираемся, как грамотно выполнить объединение, какие варианты возможны, а какие категорически запрещены.

Чем отличаются балконы и лоджии

Между этими двумя помещениями есть различия, которые влияют на возможности ремонта и перепланировки.

Лоджия — это помещение. Она утоплена в фасад и с трех сторон окружена стенами. Если угловая — с двух сторон.

Балкон — это площадка, выступающая из фасада. Он примыкает к стене только одной стороной, а с остальных окружен ограждением.

Новый балкон выдерживает около 300 кг на квадратный метр. Но с возрастом конструкция становится менее надежной: максимальная допустимая нагрузка снижается примерно на 1% в год. Поэтому стеклить и утеплять балкон может быть опасно, а получить на это разрешение — сложно.

То, что лоджия с трех сторон окружена стенами, дает преимущества во время ремонта. Она выдерживает больший вес, чем балкон, а конструкция медленнее теряет надежность. Поэтому ее проще остеклить и утеплить. Разрешение на перепланировку лоджии дадут с большей вероятностью.

А еще за счет конструктивных особенностей лоджии обычно больше, чем балконы.

Как присоединить балкон к комнате

Никак. Балконы к комнатам и кухням не присоединяют.

В теории, чтобы присоединить к комнате балкон, его нужно утеплить и остеклить. Причем остекление должно быть теплым — простые окна с одинарными стеклами не подойдут, нужен толстый двухкамерный стеклопакет. Такой, как в комнатных окнах.

Теплые стеклопакеты для балкона весят около 150-200 кг. Добавим сюда утепление и отделку — еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту вырастает на 200 кг. Для маленького балкона в старом доме это критическая нагрузка — на такой даже выйти опасно, не то что поставить мебель или организовать хранение.

Из-за высокой нагрузки на плиту остекление и утепление не разрешат. Поэтому и присоединить балкон к комнате или кухне не получится.

Что можно

✅ На балконе можно только заменить изношенное старое на новое: укрепить плиту, заменить ограждение. Если застройщик предусмотрел остекление балкона, его тоже можно поменять на такое же по весу и характеристикам. Допустим легкий настил на полу — например, террасная доска.

Как присоединить лоджию к комнате

Лоджия — холодное помещение. Ее присоединение к квартире нарушает тепловой контур дома. Если сразу несколько хозяев квартир уберут двери и окна, холоднее станет во всем доме. А еще начнет образовываться конденсат — из-за него появится плесень.

Можно присоединять лоджию или нет, зависит от региональных норм. В некоторых регионах присоединить ее все еще получится — допустимые варианты можно уточнить в местной администрации или жилищной инспекции.

В Москве нельзя присоединять лоджии, балконы и веранды к жилым помещениям ( Постановление Правительства Москвы №508-ПП ). Но варианты все же есть.

Что можно

✅ Лоджию можно остеклить и утеплить, провести туда электричество. Но если эти изменения не были предусмотрены проектом застройщика, нужно согласовывать их как переустройство.

✅ Отапливать электрическим теплым полом или обогревателем.

✅ Единственный законный вариант присоединения лоджии к квартире в Москве — замена оконного блока французской дверью.

Французская дверь визуально объединяет комнату и лоджию. В комнате становится светлее. При этом тепловой контур дома не страдает: лоджия все так же отделена от жилых помещений.

Двери с остеклением в пол могут быть раздвижными или распашными. Они должны плотно закрываться и не давать теплу уходить из квартиры. Параметры стеклопакетов и профилей подбирают проектировщики, когда делают расчеты и составляют проект будущей перепланировки.

Если вариант с французской дверью нравится хозяевам и возможен в квартире, им придется согласовать все изменения — от утепления лоджии до замены оконного блока дверью. О том, как согласовать перепланировку мы рассказывали в отдельной статье . Но этот процесс иногда меняется, поэтому перед визитом в жилищную инспекцию нужно уточнить список документов.

Что нельзя

⛔️ Из-за возможного нарушения теплового контура дома на лоджию нельзя переносить батареи отопления. Водяной теплый пол делать тоже нельзя, но больше из соображений безопасности — вдруг протечет.

⛔️ Даже если лоджию утеплили и установили там обогреватель, нельзя просто так взять и убрать оконный блок.

⛔️ Во многих домах нельзя сносить подоконный блок — он поддерживает плиту лоджии. Если его убрать или уменьшить, лоджия может обрушиться. В этом случае лоджию можно просто утеплить и использовать как дополнительную комнату.

⛔️ В большинстве домов нельзя убирать порожек и балку, укрепляющую оконный проем сверху. Чтобы узнать, применимо ли к квартире такое ограничение, нужно обратиться к разработчику дома.

⛔️ В квартирах на пятом этаже и выше нельзя полностью сносить простенки — на лоджии должен оставаться глухой простенок шириной минимум 1,2 м. Это требование пожарной безопасности: если случится пожар, жильцы смогут спрятаться за ним.

Что будет, если проигнорировать ограничения

Некоторые собственники квартир убирают оконные блоки на лоджиях, утепляют и присоединяют балконы. Изменения не согласовывают: кажется, что все так делают и ничего не случится.

На деле последствия могут быть разными. Если слишком нагрузить конструкцию или снести несущий элемент, балкон или лоджия могут рухнуть. А если убрать оконный блок и вынести батарею на лоджию, в доме станет холоднее и появится плесень. Поэтому перепланировку лоджии или балкона согласовывают — чтобы она не навредила ни хозяевам квартиры, ни их соседям.

А еще на перепланировку могут пожаловаться соседи или сотрудники управляющей компании. И если хозяева квартиры пренебрегли согласованием, им выпишут штраф и предписание вернуть как было за свой счет. Размер штрафа зависит от региона — например, в Москве владелец квартиры за незаконную перепланировку заплатит 2 000-2 500 рублей.

Если хозяева квартиры заплатят штраф, но не вернут жилье в прежний вид, жилищная инспекция обратится в суд. По его решению у собственников квартиру заберут и продадут с торгов. Им вернут часть стоимости — только вычтут расходы на устранение самовольной перепланировки.

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку 20% на ремонтные работы и кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы от «Мастеров Ремонта». Чтобы воспользоваться предложением назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Можно ли объединять лоджию с комнатой или кухней? Еще один часто задаваемый вопрос, ответ на который требует небольшого пояснения. Объединение комнаты с лоджией законно, но такую перепланировку нужно проводить правильно. … При массовых перепланировках по объединению лоджии с комнатой в отдельном жилом доме центральная система отопления может не справиться с возросшей нагрузкой, в квартирах температура упадет ниже минимально допустимой нормы, и условия станут не пригодными для проживания. Варианты незаконного объединения лоджии с квартирой.

Как законно присоединить балкон к комнате?

Объединение балкона или лоджии и кухни – распространенная и популярная перепланировка, была прямо запрещена в конце прошлого года постановлением правительства Москвы. Тем не менее, хоть и не во всех домах, законно присоединить эти помещения можно.

Эпоха поточных перепланировок, в том числе по присоединению балконов к кухням и комнатам, подошла к концу. Сегодня это одно из более чем 10 изменений в квартире, которые запрещены постановлением правительства Москвы №1104 от 29.12.2017. Постановление вступает в силу с 14 февраля 2018 г.

Спрашивать разрешения соседей

Политика ужесточения контроля за перепланировками идет не один год. Нарушение целостности, обрушения конструкций из-за неграмотных «объединений», «переносов» и т.д. начались давно. Власти ответили ограничениями разрешенных видов перепланировок. И уже в 2012 году пункт о присоединении балконов убрали из постановления №840. Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, упрощающий контролирующим органам доступ в помещения с перепланировкой. Документ, подготовленный Минстроем, допускает возможность изъятия квартиры за незаконную перепланировку.

В прошлом году в Санкт-Петербурге в результате самовольного изменения конструкции квартиры произошло частичное разрушение межэтажных перекрытий сразу четырех этажей. МЧС пришлось эвакуировать более тридцати человек, которые не могут теперь вернуться в родные стены в связи с аварийностью дома. Прокуратура возбудила уголовное дело по статье «Нарушение правил безопасности при строительных работах».

В октябре 2006 года в Выборге (ул. Железнодорожная, 19) рухнул подъезд четырехэтажного дома – погибли семь человек, пострадали девятнадцать. В доме на верхнем этаже шел ремонт.

В январе 2011 году в Ярославле (Проспект Ленина, 20/53) из-за сноса несущих стен обрушилась «четырехэтажка», без жилья осталось 100 человек.

В июле 2015 года в Перми (ул. Куйбышева, 103) обрушился целый угол пятиэтажного дома, погибли два человека, еще двое пострадали, разрушены 8 квартир. Причина – несанкционированный ремонт в магазине на первом этаже и подвале, ослабивший несущую способность всего здания.

По такой же причине в мае 2016 года в Междуреченске Кемеровской области (ул. Весенняя, 16) рухнул подъезд «пятиэтажки» – погиб один человек, трое пострадали.

Еще один прецедент создала жительница Краснодара, которая в судах пыталась отстоять законность перепланировки своего балкона. Она не просто присоединила балкон к квартире, а дополнительно увеличила его площадь и козырек, который стал выступать над балконной плитой на 1,5 метра. Это возмутило других жильцов, которые обратились в местную администрацию и после совместно в суд. Дело попало в Верховный суд, который признал неправоту хозяйки смелой перепланировки. ВС РФ обратил внимание участников процесса на то, что балконные плиты – ограждающие несущие конструкции – являются частью общего имущества дома, поэтому для его присоединения к квартире необходимо согласие всех собственников этого дома. Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона. Кроме того, перепланировка не была согласована со специальной комиссией и потому – самовольна. Теперь женщина обязана вернуть балкон в исходное состояние.

Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона – ВС

Постановление Верховного суда по данному делу приняли во внимание юристы и проектные организации, занимающиеся вопросами перепланировки. «Это решение не касается вопросов остекления и переустройства подоконного блока, – отмечает Ольга Загорская, заместитель гендиректора компании по проектированию «2Проектор». – Данные требования касаются только изменений самого балкона: формы, надстройка козырька, т.е. все, что затрагивает внешний вид общедомового фасада. Соответственно, при решении таких вопросов требуется провести общее собрание собственников. Проголосовать за перепланировку должны не менее 2/3 владельцев».

Без объединения

Раньше было модно и можно полностью убирать окно, дверь и подоконный блок и – вуаля! – комната увеличивалась, обретая уютный эркер, который часто использовали как зону отдыха, обустраивали там кабинет или выносили обеденную зону, если речь шла о кухне. Сегодня такой проект жилищная инспекция не согласует.

Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено. Единственный вариант – установить «французские» раздвижные двери в тех домах, где разрешено убрать подоконный блок

Сергей Кочетов гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру».

«Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено, – разъясняет Сергей Кочетов, гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру». – Допустимым вариантом «объединения», если это можно так назвать, является демонтаж оконно-дверного блока, подоконного блока (если тип дома допускает данную возможность) и установка строго на этом же месте стеклопакета в виде раздвижных или распашных дверей любой конструкции минимум из однокамерного стеклопакета, так называемых «французских дверей». Просто снять дверь с окном при сохранении подоконного блока также нельзя». Обязательное условие – двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Фальш-перегородки из одного слоя стекла и без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, не пройдут согласование в жилищной инспекции.

Сейчас штраф за снос стен без разрешения составляет 2000-2500 рублей (п. 9.12 КоАП города Москвы от 21 ноября 2007 года №45).

Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

Для установки «французских» дверей нужно демонтировать подоконный блок, что возможно не во всех домах. Чаще всего это допускается в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией, и убирать перемычку над оконным проемом или расширять его опасно.

А как быть жителям домов, в которых нельзя сносить подоконный блок? Проектировщики утверждают, что иногда сносить разрешают при условии, что нетронутым останется порожек – нижняя часть стены, разделяющая балкон и квартиру. Оказывается, именно он играет роль несущего элемента, который держит балконную плиту и выполняет теплоизолируюшую функцию. Ликвидировать его можно лишь в кирпичных и монолитных домах.

Еще одно ограничение при перепланировке – запрет на снос или уменьшение участка стены над оконно-дверным проемом или расширение этого проема. Согласно противопожарным требованиям для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина бокового простенка должна быть не меньше 1,2 метров, а простенка между двумя выходами на лоджию – не меньше 1,6 метра.

Без батарей

Запрет переносить батареи центрального отопления на балконы и лоджии закреплен был сначала в постановлении №508 и повторен в ПП-1104. «Комната и кухня относятся к теплым помещениям, а лоджия и балкон – к холодным. При устранении барьера между ними нарушается целостность теплового контура не только квартиры, но и всего дома, – говорит Ольга Загорская. – Батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей».

Если представить, что все жильцы, проживающие «по одному стояку» решат присоединить балконы или лоджии к комнате, то общая температура в доме в зимний период значительно снизиться. Кстати, задача «французских» дверей при перепланировке – как раз не допустить нарушения теплового контура квартиры, так как двухкамерные стеклопакеты будут надежно защищать дом от холода извне.

Но если снести подоконный блок, на котором размещается батарея, куда же ее перенести? Самый распространенный вариант – смещение батареи на боковой пристенок, т.е. справа или слева от балконного проема. Также ее можно смонтировать и на смежную с внешней стену, ближе к углу.

Утеплить балкон или лоджию

И, конечно, говоря о сохранении тепла к квартире, нужно в обязательном порядке утеплить балкон или лоджию, а заодно в процессе этих работ усовершенствовать присоединяемое помещение.

• Установить качественные стеклопакеты (минимум двухкамерные).
• Провести электричество.
• Поднять уровень пола, чтобы минимизировать разницу между высотой полов в комнате и на лоджии, а также порожком.
• Утеплить пол, стены и потолок минеральной ватой или другим теплоизоляционным материалом.
• Произвести внутреннюю отделку помещения.
• При необходимости обеспечить обогрев лоджии или балкона. К разрешенным способам относят электрические радиаторы или электрические теплые полы.

Согласовывать перепланировку

Современный подход к перепланировке балконов и лоджий требует соблюдения определенного регламента, включающего сбор и подготовку документов, их согласование в надзорных инстанциях.

По словам Ольги Загорской, для согласования сноса подоконного блока с установкой французских перегородок потребуется:

1. разработать проект перепланировки,
2. техническое заключение,
3. теплотехнический расчет.

Разрабатывать проектную документацию должна компания-проектировщик с действующими допусками СРО. Далее проектная документация проходит согласование в Мосжилинспекции. Результатом рассмотрения является распоряжение Мосжилинспекции (если перепланировка планируется) или Акт о завершенном переустройстве (если перепланировка выполнена). После чего можно проводить инвентаризацию БТИ и получать новый поэтажный план с учетом снесенного подоконного блока.

Получить технический паспорт жилого помещения можно в территориальном БТИ. Перед этим изучите имеющиеся у вас документы на квартиру. Возможно, среди них уже лежит этот паспорт. Если так и есть, проверьте, имеется ли в документе раздел 1 «Сведения адресного и технического учета». Именно эти данные и нужны для согласования.

Чтобы подготовить проект перепланировки, чаще всего нужно обращаться в проектную организацию, но иногда его можно сделать и самостоятельно. Это зависит от того, какие работы планируются во время перепланировки. Так, если несущие конструкции не затрагиваются, то проект можно заказать в любой проектной организации. Главное, чтобы у нее было свидетельство, разрешающее такую деятельность, и она состояла в СРО.

Если без перемен в несущих конструкциях никак нельзя, для согласования перепланировки балкона с демонтажем подоконного блока согласно ПП-508 необходимо техническое заключение о допустимости таких работ, выполненное автором проекта дома.
Сведения об авторе содержатся в техническом плане БТИ. Как разъясняют в компании «ПерепланировкаМос.ру», на первой странице плана в графе «Шифр проекта» должен стоять буквенно-цифровой код, обозначающий серию дома. Зная серию дома, можно узнать и автора его проекта. «В Москве более 70% жилых зданий построены по типовым и повторно применяемым проектам. «Крупнейшим проектным институтом столицы является ОАО «МНИИТЭП», сотрудниками которого были разработаны большинство панельных и блочных многоэтажных домов: II-18, И209А, П3М, П44Т, П46, II-68, П-55, 1605АМ, Д-25 и многие другие, – рассказывает Сергей Кочетов. — Другим известным автором домов является ОАО «НИИЭП Жилища». Этот институт разработал серии домов ГМС, а также 111 и 222. Еще один крупный институт – ОАО «Моспроект», ответственен за создание серии КОПЭ и ее модификаций, а также СМ и К-7 (самой первой «хрущевки»). А компания СУ-155 модернизировала «МНИИТЭПовскую» серию И-155 . Поэтому нужно уточнить, какая из организаций отвечает за конкретно этот дом».

Увы, но как отмечают эксперты компании «Ресог», специализирующейся на перепланировках, МНИИТЭП не дает своего согласия на демонтаж подоконных блоков для своих домов после 2007-го постройки.

В графе «Шифр проекта» может стоять прочерк. В этом случае, как указано на сайте Мосжилинспекции, следует обращаться в ГБУ города Москвы «Экспертный центр».

Присоединение балкона требует наличие теплотехнического расчета — при демонтаже подоконного блока и части наружной – не несущей стены. Расчет должен быть сделан на соответствие измененной наружной стены требованиям теплоизоляции и энергоэффективности.

Подать пакет документов в МФЦ или через официальный сайт мэра Москвы mos.ru (раздел «Услуги и сервисы»). Пакет должен включать: заявление, документы на квартиру, проект перепланировки с расчетом теплопотерь, технический паспорт жилого помещения, письменное согласие на проведение работ всех членов семьи. Более точный перечень документов для каждой конкретной ситуации можно уточнить на сайте Мосжилинспекции.

Новости и аналитика Новости Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка. Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка. 23 марта 2020. … Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более "комфортная" для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.