Можно ли продать квартиру в новостройке купленную на материнский капитал

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал | Банк ДОМ.РФ

Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Чаще всего материнский капитал — социальную помощь от государства — тратят на покупку недвижимости. Если впоследствии семья планирует переезжать или расширяться, возникают вопросы — можно ли продать квартиру, которая была приобретена на средства маткапитала.

В статье разберём, как это сделать, как избежать рисков, какие документы подготовить и что делать с ипотечной квартирой, купленной с маткапиталом.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Социальная поддержка родителей регулируется:

• Гражданским и Семейным кодексами РФ
• Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ , в котором прописаны меры для поддержания семей с детьми
• региональным законодательством (контроль выдачи маткапитала на уровне субъекта)

Недвижимость, приобретённую на материнский сертификат, продавать можно. Но есть нюансы, которые предстоит разрешить при регистрации купли-продажи жилья. Так, родители обязаны предоставить часть квартиры детям. За исполнением этого условия следят органы опеки. Они должны дать предварительное согласие на сделку с участием несовершеннолетних.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Продать жильё с маткапиталом можно, если:

• получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
• квартира переоформлена в общую собственность по долям
• условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
• есть регистрация жилья в Росреестре

Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.

Сроки продажи квартиры, купленной с маткапиталом

Не ограничены. Вы можете в удобное время продать жильё, купленное на средства материнского капитала.

Основное требование сделки — разрешение ПФР и органов опеки. Если согласие отсутствует, то нотариус не подтвердит сделку. Росреестр не оформит присвоение прав на имущество новому собственнику.

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

До продажи необходимо выбрать другое подходящее для детей жильё, найти покупателей, получить одобрение опеки, оформить сделку, зарегистрировать право собственности.

Поиск недвижимости для детей или компенсации

Недвижимость, которую покупают взамен, должна отвечать условиям комфортной жизни для детей:

• возле дома есть детский сад, школа, больница
• жильё не в аварийном состоянии
• здание в безопасном районе
• ремонт в квартире не хуже прошлого

Продажа старого и покупка нового жилья происходят одновременно. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, заверяют его у нотариуса.

Альтернатива доли в другой квартире — денежное возмещение несовершеннолетним с разрешения опеки. Для этого нужен отчёт об оценке доли детей. Если опека одобряет денежную выплату, то на несовершеннолетнего оформляют банковский счёт для зачисления средств.

Поиск покупателей на новую квартиру

Многие остерегаются сделок с материнским капиталом, так как если продавец не выделил долю детям или не получил разрешение опеки, покупку могут оспорить.

После того, как вы нашли новое жильё и покупателя и согласовали стоимость, договоритесь о сделке. Желательно внести залог и подготовить предварительный договор купли-продажи. Затем необходимо доказать опеке готовность предоставить доли детям в другой квартире. Если всё в порядке, сделку получится завершить в тот же день.

Получение разрешения органов опеки и ПФР

Разрешение на продажу недвижимости, в числе собственников которой есть дети до 18 лет, выдают органы опеки и ПФР. Для распоряжения средствами сертификата покупатель обращается с заявкой в отделение ПФР. Если объект недвижимости находится в ипотеке, необходимо одобрение банка. Без банковского согласия договор незаконный.

Орган опеки разрешает сделку при наличии:

• заявки на одобрение будущей продажи недвижимого имущества
• паспортов заявителей
• свидетельства о заключении брака, рождении ребёнка
• выписки из ЕГРН, домовой книги, техпаспорта, копий лицевых счетов на старое и новое жилое помещение
• одобрения кредитной организации, если квартира в ипотеке
• информации из Росреестра об общей оценке и стоимости недвижимости
• предварительного договора, в котором стороны планируют подписать основное соглашение

Пакет изучают до 15 дней и выносят решение — согласие или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Оформление сделки

Регистрацию сделки по продаже старой квартиры и покупки новой проводят параллельно. Процедура требует нотариального удостоверения.

Для его получения подготавливают:

• паспорта родителей, детей и их свидетельства о рождении (если ребёнку не исполнилось 14 лет)
• соглашение о сделке
• разрешение органа опеки
• выписку из ЕГРН о праве собственности
• технический паспорт
• копию финансового лицевого счёта
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ, за капитальный ремонт

Регистрация права собственности в Росреестре

Документы для оформления права собственности в Росреестре подают через МФЦ или банк (услуга электронной регистрации). Для этого нужен договор, заверенный нотариусом, технический план и договор сделки. Затем оплатите госпошлину и через неделю получите выписку из ЕГРН.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.

Далее выбирают способ продажи недвижимости:

• доля денег уходит на возмещение ипотеки
• кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
• самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя

Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.

Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

По статье 217.1 Налогового кодекса РФ не нужно вносить налоговый сбор, если квартира в собственности более 5 лет. Также исключение есть для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми. В остальных случаях нужно уплатить пошлину — 13% от продажной цены.

Как рассчитать налог от продажи квартиры

Если в договоре прописана цена, не превышающая 70% от кадастровой стоимости, то отнимите от этой суммы подтвержденную стоимость покупки жилья. Если цена продажи в договоре указана больше, чем 70%, то налоговая рассчитает с наибольшей суммы. Общая оценка недвижимости учитывается на 1 января того года, в котором состоялась регистрация права собственности покупателя.

Риски продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала

В ходе процедуры предстоит доказать реальность и обоснованность сделки органу власти, банку. Они могут оспорить сделку через суд, и тогда родители получат административное наказание. Поэтому важно получить разрешение государственных органов до продажи квартиры.

После покупки жилья родители могут неправильно выделить доли детям. Если органы опеки заметят нарушения прав ребёнка, то сделку расторгнут. Квартиру вернут старым собственникам, а деньги — покупателям.

Как правильно продать квартиру , приобретенную на материнский капитал , соблюсти все требования законодательства и обезопасить себя, рассказываем в статье. … Например, семья из четырех человек купила в ипотеку квартиру стоимостью 4 млн рублей. Было принято решение использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал , который составлял на момент покупки 466 617 рублей. … Продать ипотечную квартиру , в которую вложен маткапитал , можно и таким способом: достаточно вернуть полученные средства Пенсионному фонду. Если средства возвращаются, считается, что их не использовали, и обязанность выделять доли детям исчезает.

Продажа квартиры, купленной
на материнский
капитал

По статистике большинство семей тратят материнский капитал на покупку недвижимости. Зачастую со временем хочется увеличить жилплощадь — обменять квартиру или дом на недвижимость побольше или сменить район места жительства.

Но возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, если в её приобретении участвовали средства государственной поддержки, такие как материнский капитал? И если да, то с какими трудностями предстоит столкнуться при оформлении сделки по продаже такой недвижимости?

Сразу ответим на вопрос о возможности продажи такой квартиры положительно. По сути это очень похоже на договор мены жилья (обмена квартиры). Еще уточним, что сделки с недвижимостью, купленной с участием средств маткапитала, регулируются законом, а именно:

статьи ГК РФ 455, 37, 36, 456, 454, 28. В этих статьях указаны правила и особенности купли и продажи, а также обязанности родителей по выделению долевой собственности несовершеннолетним детям;

ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Этот Федеральный Закон расскажет о нюансах использования материнского капитала в целом.

С точки зрения закона родители обязаны выделить долю несовершеннолетним детям в покупаемой недвижимости, будь это дом, квартира, таунхаус или иной вид жилого помещения. За исполнением этой нормы следят органы опеки, и любое действие с таким жильем требует их согласия.

В случае, если дети выросли, потребуется только их согласие в письменном виде с заверением нотариуса.

Какие условия нужно соблюсти для продажи квартиры?

Безусловно есть ряд особенностей и отличий в ходе продажи жилья, купленного с привлечением маткапитала. Немного подробнее перечислим основные:

та жилая площадь, которую Вы собираетесь продать, должна быть в общей собственности всей Вашей семьи;

если при покупке жилья Вы использовали заемные средства и оформили его только на одного из супругов, то такую квартиру необходимо будет переоформить в общую собственность. Это нотариальная обязанность, на осуществление которой дается шесть месяцев;

если дети несовершеннолетние, то необходимо согласие органов опеки. В случае, если дети совершеннолетние, — достаточно только их согласия;

детские доли при покупке нового жилья должны быть равны или больше долей, чем были в продаваемой квартире. Уменьшение долей могут разрешить только при очень значимом улучшении качества нового жилья и условий проживания;

для такой сделки необходимо получить согласие банка (если недвижимость покупалась в ипотеку), органов опеки и Пенсионного фонда;

новое жилье необходимо подготовить заранее. Условия в нём должны быть не хуже, чем в старой квартире. Также необходима обязательная регистрация в Росреестре;

стоит быть готовым, что в случае необходимости придется доказать опекунскому совету, что права детей не ущемлены и жилищные условия не станут хуже;

каждое действие при оформлении купли-продажи недвижимости с участием средств государственной поддержки строго контролируются. Родители обязаны действовать только в интересах детей;

надо учитывать, что любой человек, прописанный в квартире на момент её продажи, имеет право на долевую собственность в покупаемой недвижимости;

важно знать, что минимальный срок владения жилым помещением составляет не менее пяти лет. Если Вы являетесь собственником жилья в течение пяти лет и более, то налоги с продажи платить не требуется. В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее пяти лет, то после продажи необходимо подать декларацию о доходах и заплатить НДФЛ в пользу государства;

хотим заметить, что приобрести новую квартиру, но с меньшей площадью, возможно. К примеру, если ребенку требуется провести дорогостоящее лечение. Или если родители (опекуны) оформят на себя меньшие доли при сохранении равнозначных детских долей;

если продаваемая квартира находится в ипотеке, то самым лучшим вариантом будет досрочное погашение ипотечного кредита.

Какие риски несут в себе сделки с недвижимостью, купленной на маткапитал?

Итак, как мы выяснили, при соблюдении определенных условий продать квартиру, приобретенную с использованием средств господдержки, не так уж и сложно. Теперь поговорим о тех рисках, которые несут в себе сделки подобного рода.

Самые вероятные риски связаны с получением отказа в подтверждении правомерности сделки от одного из государственных органов: Пенсионного фонда России или Органов опеки и попечительства.
Стоит понимать, что даже при изначальном согласии всех необходимых сторон все равно есть риск, что в будущем эту сделку смогут оспорить через суд и наложить на родителей административную ответственность. Поэтому стоит заранее получить разрешения всех инстанций, что даст большую вероятность успешного прохождения сделки без отягощения судебными тяжбами в последствии.

Основной риск заключается в нарушении порядка распределения долей детям. Если органы опеки докажут факт нарушения родителями прав детей, то сделку аннулируют. При этом новая недвижимость переходит в собственность обратно старым владельцам, а денежные средства должны быть возвращены покупателям.

Продажа залоговой (ипотечной) квартиры с материнским капиталом

Коснёмся и такого более сложного вида сделки с недвижимостью, как продажа ипотечной квартиры с участием средств государственной поддержки.
В данном случае, вне зависимости от совершеннолетия детей, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

ипотечные обязательства переходят на покупателя недвижимости. Осуществляется эта схема только при согласии банка;

Стоит помнить про нотариальное обязательство, которое обязывает Вас выделить долю детям в ещё не проданной квартире после закрытия ипотеки. Срок выполнения этого обязательства истекает через шесть месяцев после снятия обременений с жилой собственности.

Что в итоге?

Использование семейного сертификата при улучшении жилищных условий не ограничивает возможность последующей продажи приобретенной недвижимости. Главное следовать определенным юридическим условиям, основным из которых является приобретение жилплощади, не ухудшающей условия и размеры продаваемого жилья.
Выполнение этого условия гарантирует соблюдение интересов и прав всех членов семьи, включая детей, которые в силу своего возраста не имеют возможности участвовать в сделке в полной мере.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Можно ли продать квартиру , купленную с использованием материнского капитала . Условия продажи жилья. Как продать квартиру , купленную на материнский капитал : инструкция. Как продать квартиру с маткапиталом , если она в ипотеке. Как платить налог после продажи . … Чаще всего материнский капитал — социальную помощь от государства — тратят на покупку недвижимости. Если впоследствии семья планирует переезжать или расширяться, возникают вопросы — можно ли продать квартиру , которая была приобретена на средства маткапитала .

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно (Фото: Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально (Фото: komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Квартиру , купленную на материнский капитал , можно продать . Сразу ответим на вопрос о возможности продажи такой квартиры положительно. По сути это очень похоже на договор мены жилья (обмена квартиры ). Еще уточним, что сделки с недвижимостью, купленной с участием средств маткапитала , регулируются законом, а именно … надо учитывать, что любой человек, прописанный в квартире на момент её продажи , имеет право на долевую собственность в покупаемой недвижимости; важно знать, что минимальный срок владения жилым помещением составляет не менее пяти лет. Если Вы являетесь собственником жилья в течение пяти лет и более, то налоги с продажи платить не требуется.