Можно ли продать новостройку купленную за мат капитал

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал | Банк ДОМ.РФ

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Продажа квартиры с материнским капиталом — нередкая ситуация на рынке недвижимости. Такая сделка существенно отличается от обычной: оформить ее сложнее. Как правильно продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, соблюсти все требования законодательства и обезопасить себя, рассказываем в статье.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом?

Важно помнить о всех правилах использования этой меры государственной поддержки при покупке квартиры или дома. Запрета на дальнейшую продажу такой недвижимости нет. Главное, чтобы права ребенка не были нарушены. Как это сделать — разбираемся вместе.

Сделки с недвижимостью, приобретенной на средства материнского капитала, контролируются Фeдepaльным зaкoном «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» и Гpaждaнcким кoдeкcом PФ.

Оcoбeннocти покупки квартиры с использованием материнского капитала

Если семья собралась продавать квартиру, нужно наделить долями в ней всех детей, независимо от возраста. Доли в жилье выделяют до того, как его продавать.

Размеры детских долей

В законе нет четких указаний на этот счет, но лучше руководствоваться выводами из судебной практики. Так, ребенку должна принадлежать часть квартиры, стоимость которой соразмерна его части материнского капитала. Больше можно, но меньше нельзя.

Например, семья из четырех человек купила в ипотеку квартиру стоимостью 4 млн рублей. Было принято решение использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 рублей.

Делим сумму средств господдержки на число членов семьи: 466 617 / 4 = 116 654.

Затем находим, какую часть составляет эта сумма в общей стоимости жилья: 4 млн / 116 654 = 32,28. Итог: каждому ребенку необходимо выделить не меньше 1/32 доли в квартире.

Получение согласия опеки

Выделение долей — не единственный шаг при продаже квартиры с маткапиталом. Необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Для этого помните:

• Сделка должна быть альтернативной, то есть продавец должен одновременно приобретать другое жилье.
• Условия проживания детей не должны ухудшаться. Новая квартира или дом должны быть дороже предыдущего, а при равной стоимости детям необходимо выделить большие доли.

Если нарушить требование, органы опеки могут обратиться в суд, и сделку признают недействительной. Новую квартиру передадут обратно продавцу, а в отношении старой суд вернет детям право пользования их долями и обяжет отдать денежные средства за них покупателю. Покупатель не будет владеть квартирой полностью. Вот почему прежде чем купить квартиру, надо обязательно проверить, использовался ли ранее при ее приобретении маткапитал и как были выделены детские доли.

Выделение долей в строящемся жилье

Перед продажей нужно выделить доли детям. Но без оформления права собственности на недвижимость сделать это невозможно.

Не хотите дожидаться окончания стройки и планируете купить новое готовое жилье? После вступления в право собственности важно сразу выделить детские доли, иначе легко лишиться материнского капитала. При проверке органов соцзащиты или представителей Пенсионного фонда не избежать уголовного дела. Судебная практика показывает, что в подобных ситуациях суд обязывает вернуть средства материнского капитала в бюджет.

Выделение долей, когда ипотека не погашена

Пока ипотечный кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, и вы не сможете выделить доли детям. Однако продать ипотечную квартиру все же можно.

Сначала придется получить одобрение банка, затем договориться с покупателем о крупном задатке. Этими деньгами вы сможете погасить кредит, чтобы выделить доли детям, а после получить согласие опеки и провести сделку.

Продажа недвижимости, пока ипотека не погашена, — сложный процесс, но некоторые банки одобряют такие сделки.

Важно! Продать ипотечную квартиру, в которую вложен маткапитал, можно и таким способом: достаточно вернуть полученные средства Пенсионному фонду. Если средства возвращаются, считается, что их не использовали, и обязанность выделять доли детям исчезает. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру. Когда семья будет приобретать другое жилье, средства маткапитала можно будет использовать заново.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры?

Платить налог нужно, если недвижимость была в собственности меньше пяти лет. Отсчет ведут с даты, указанной в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права. Если вы владели квартирой или домом дольше — отчитываться о продаже в налоговую и налог не нужно.

Как правильно рассчитать налог

Необходимо самостоятельно подать декларацию и заявить о праве на налоговый вычет, который уменьшит налогооблагаемую базу. Автоматически он не предоставляется.

Если стоимость продажи больше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года, когда регистрируется переход пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу:

• Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, вы продали квартиру за 5 млн рублей, вычли из этой суммы 1 млн рублей. Налогооблагаемая база — 4 млн рублей. С этой суммы и нужно заплатить налог в размере 13 %. Это 520 тысяч рублей.
• Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Например вы купили квартиру за 3 млн рублей и продали за 5 млн рублей. Разница составила 2 млн рублей. С нее нужно заплатить налог в размере 13 %. Это 260 тысяч рублей.

Если стоимость продажи менее 70 % кадастровой стоимости на 1 января года, когда регистрируется пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, также можно использовать один из двух способов уменьшения суммы налога:

Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Расчеты нужно вести не от стоимости продажи, а от 70 % кадастровой стоимости.

Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Из 70 % от кадастровой стоимости нужно вычесть сумму приобретения жилья. Налогом будут облагать 13 % от полученной разницы.

Продажа квартиры с маткапиталом: пoшaгoвaя инcтpyкция

Шаг первый

Предоставьте равнозначные детские доли в имуществе либо их материальную компенсацию.Согласовывайте с покупателями и продавцами единовременные сделки продажи и покупки нового жилья.

Шаг второй

Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку с указанием долей, которые будут принадлежать детям, и получите разрешение от органов опеки и попечительства.

Можно также компенсировать продажу детской доли в материальном выражении. Получите справку о стоимости детской доли, дождитесь одобрения органа опеки, откройте банковский счет на имя ребенка и внесите туда деньги. Ими сможет распорядиться ребенок после достижения 18 лет или родители при приобретении новой недвижимости в его интересах до достижения совершеннолетия.

Шаг третий

Подготовьте все документы:

• заявление обоих родителей или законных пpeдcтaвитeлeй peбeнкa в opгaны oпeки;
• пacпopта всех совершеннолетних участников сделки и свидетельства о рождении детей;
• дoкyмeнты нa нeдвижимocть — кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopт, cвидeтeльcтвo пpaвa coбcтвeннocти, выпиcку из EГPH;
• пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт пo вcтpeчнoй cдeлкe;
• разрешение от бaнкa, ecли квартира в ипoтeкe;
• сepтификaт ceмeйнoгo кaпитaлa, иcпoльзoвaнный пpи покупке квapтиpы;
• сoглacиe cyпpyгa или cyпpyги нa cдeлкy;
• сoглacиe coвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, y кoтopoгo ecть дoля в квapтиpe;
• пpeдвapитeльныe дoгoвopы кyпли-пpoдaжи;
• спpaвку o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.

Шаг четвертый

Получите разрешение органов опеки и попечительства и Пенсионного фонда. Все сделки с участием несовершеннолетних сoвepшают тoлькo с пиcьмeнным paзpeшeниeм opгaнoв oпeки. Докумeнты paccмaтpивaют в тeчeниe 15 днeй c мoмeнтa подачи заявления. Дo кoнцa этoгo cpoкa opгaны oпeки oбязaны выдaть пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз в eгo выдaчe. Этo документ от имени pyкoвoдитeля мyниципaльнoго отдела органов опеки c eгo подписью.

Pиcки продажи квapтиpы, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaткaпитaлa

Риск для продавца связан с нарушением требований ПФР. Если семья собралась продавать квартиру, часть стоимости которой была оплачена маткапиталом, необходимо наделить долями в ней всех детей, независимо от их возраста. Только после этого можно оформлять сделку купли-продажи.

Если нарушить это условие, куплю-продажу легко оспорить в суде. Судебная практика показывает, что невыделенные детские доли возвращаются своим фактическим владельцам, а средства маткапитала — государству. Оспорить сделку могут как органы опеки, так и представители Пенсионного фонда РФ или сами несовершеннолетние.

Действуйте в соответствии со всеми требованиями законодательства и проводите сделку только после получения одобрения.

Можно ли как продать квартиру, как получить имущественный вычет, можно ли рефинансировать ипотеку и разделить квартиру при разводе. … Продать квартиру можно , но очень сложно: придется договариваться и с банком, и с опекой, и с налоговой. … Так материнский капитал делиться или нет при разводе, если квартира куплена в браке, но на личные средства жены, от продажи ее добрачной квартиры, и с добавлением мат капитала ,если муж и жена развелись, доля мужа так и останется в квартире? Либо мужу надо отдать компенсацию за эту долю? Или жена в праве переоформить эту долю на детей?

Продажа квартиры, купленной
на материнский
капитал

По статистике большинство семей тратят материнский капитал на покупку недвижимости. Зачастую со временем хочется увеличить жилплощадь — обменять квартиру или дом на недвижимость побольше или сменить район места жительства.

Но возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, если в её приобретении участвовали средства государственной поддержки, такие как материнский капитал? И если да, то с какими трудностями предстоит столкнуться при оформлении сделки по продаже такой недвижимости?

Сразу ответим на вопрос о возможности продажи такой квартиры положительно. По сути это очень похоже на договор мены жилья (обмена квартиры). Еще уточним, что сделки с недвижимостью, купленной с участием средств маткапитала, регулируются законом, а именно:

статьи ГК РФ 455, 37, 36, 456, 454, 28. В этих статьях указаны правила и особенности купли и продажи, а также обязанности родителей по выделению долевой собственности несовершеннолетним детям;

ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Этот Федеральный Закон расскажет о нюансах использования материнского капитала в целом.

С точки зрения закона родители обязаны выделить долю несовершеннолетним детям в покупаемой недвижимости, будь это дом, квартира, таунхаус или иной вид жилого помещения. За исполнением этой нормы следят органы опеки, и любое действие с таким жильем требует их согласия.

В случае, если дети выросли, потребуется только их согласие в письменном виде с заверением нотариуса.

Какие условия нужно соблюсти для продажи квартиры?

Безусловно есть ряд особенностей и отличий в ходе продажи жилья, купленного с привлечением маткапитала. Немного подробнее перечислим основные:

та жилая площадь, которую Вы собираетесь продать, должна быть в общей собственности всей Вашей семьи;

если при покупке жилья Вы использовали заемные средства и оформили его только на одного из супругов, то такую квартиру необходимо будет переоформить в общую собственность. Это нотариальная обязанность, на осуществление которой дается шесть месяцев;

если дети несовершеннолетние, то необходимо согласие органов опеки. В случае, если дети совершеннолетние, — достаточно только их согласия;

детские доли при покупке нового жилья должны быть равны или больше долей, чем были в продаваемой квартире. Уменьшение долей могут разрешить только при очень значимом улучшении качества нового жилья и условий проживания;

для такой сделки необходимо получить согласие банка (если недвижимость покупалась в ипотеку), органов опеки и Пенсионного фонда;

новое жилье необходимо подготовить заранее. Условия в нём должны быть не хуже, чем в старой квартире. Также необходима обязательная регистрация в Росреестре;

стоит быть готовым, что в случае необходимости придется доказать опекунскому совету, что права детей не ущемлены и жилищные условия не станут хуже;

каждое действие при оформлении купли-продажи недвижимости с участием средств государственной поддержки строго контролируются. Родители обязаны действовать только в интересах детей;

надо учитывать, что любой человек, прописанный в квартире на момент её продажи, имеет право на долевую собственность в покупаемой недвижимости;

важно знать, что минимальный срок владения жилым помещением составляет не менее пяти лет. Если Вы являетесь собственником жилья в течение пяти лет и более, то налоги с продажи платить не требуется. В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее пяти лет, то после продажи необходимо подать декларацию о доходах и заплатить НДФЛ в пользу государства;

хотим заметить, что приобрести новую квартиру, но с меньшей площадью, возможно. К примеру, если ребенку требуется провести дорогостоящее лечение. Или если родители (опекуны) оформят на себя меньшие доли при сохранении равнозначных детских долей;

если продаваемая квартира находится в ипотеке, то самым лучшим вариантом будет досрочное погашение ипотечного кредита.

Какие риски несут в себе сделки с недвижимостью, купленной на маткапитал?

Итак, как мы выяснили, при соблюдении определенных условий продать квартиру, приобретенную с использованием средств господдержки, не так уж и сложно. Теперь поговорим о тех рисках, которые несут в себе сделки подобного рода.

Самые вероятные риски связаны с получением отказа в подтверждении правомерности сделки от одного из государственных органов: Пенсионного фонда России или Органов опеки и попечительства.
Стоит понимать, что даже при изначальном согласии всех необходимых сторон все равно есть риск, что в будущем эту сделку смогут оспорить через суд и наложить на родителей административную ответственность. Поэтому стоит заранее получить разрешения всех инстанций, что даст большую вероятность успешного прохождения сделки без отягощения судебными тяжбами в последствии.

Основной риск заключается в нарушении порядка распределения долей детям. Если органы опеки докажут факт нарушения родителями прав детей, то сделку аннулируют. При этом новая недвижимость переходит в собственность обратно старым владельцам, а денежные средства должны быть возвращены покупателям.

Продажа залоговой (ипотечной) квартиры с материнским капиталом

Коснёмся и такого более сложного вида сделки с недвижимостью, как продажа ипотечной квартиры с участием средств государственной поддержки.
В данном случае, вне зависимости от совершеннолетия детей, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

ипотечные обязательства переходят на покупателя недвижимости. Осуществляется эта схема только при согласии банка;

Стоит помнить про нотариальное обязательство, которое обязывает Вас выделить долю детям в ещё не проданной квартире после закрытия ипотеки. Срок выполнения этого обязательства истекает через шесть месяцев после снятия обременений с жилой собственности.

Что в итоге?

Использование семейного сертификата при улучшении жилищных условий не ограничивает возможность последующей продажи приобретенной недвижимости. Главное следовать определенным юридическим условиям, основным из которых является приобретение жилплощади, не ухудшающей условия и размеры продаваемого жилья.
Выполнение этого условия гарантирует соблюдение интересов и прав всех членов семьи, включая детей, которые в силу своего возраста не имеют возможности участвовать в сделке в полной мере.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала , и какие условия должны быть соблюдены. … С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб. Маткапитал можно потратить на определенные цели. … Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно . Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала

Вы хотите потратить материнский капитал на покупку квартиры? Лучше заранее знать все условия, которые вас будут ждать при дальнейшей продаже. Если не соблюсти установленные законом правила, от вас могут потребовать вернуть маткапитал.

Купив квартиру, обязательно выделите доли детям. Фото: avangard.rbsmi.ru

Итак, как в дальнейшем продать такую квартиру? Объясняет Нино Гулбани, юрист технологичного агентства Homeapp.

Есть два важных условия:

• не нарушить права несовершеннолетних детей (до 18 лет) при продаже квартиры;
• исполнить правило по наделению всех своих детей долями в праве собственности на квартиру.

Доли на детей выделяются до момента продажи квартиры или иного объекта недвижимости, а в случае ипотеки в течение полугода после ее погашения.

Как определить доли детей?

Рассмотрим самый частый вопрос: как определить, кому из детей, сколько положено в долях? За основу берем соотношение первоначальной стоимости квартиры и суммы материнского капитала, которую получили и направили на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что для Москвы доли детей будут незначительные, например, 1/40, 1/30 и т.п. Точная формула расчета долей не установлена законодательно. Для понимания приведем пример:

Купили квартиру за 5 млн руб. и использовали материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 руб. В семье 3 человека (папа, мама и ребенок). Расчет такой – сумму материнского капитала делим на количество членов семьи, затем стоимость квартиры делим на получившийся итог, и получается минимальная доля для 1 ребенка.

466 617 / 3 = 155 539

5 млн / 155 539 = 32,15.

Итого: на ребенка нужно выделить минимум 1/32 доли в квартире, можно больше. Оставшиеся доли родителям рекомендуем объединить в «общую совместную собственность», чтобы обойти оформление через нотариуса.

Важное примечание: доли должны быть разделены верно. Если вы выделяете доли через нотариуса, нередки случаи, когда нотариусы ошибаются в расчетах. Поэтому обращайтесь к компетентным юристам и будьте заранее готовы к контролю над ситуацией.

Важные нововведения

В 2019 году в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” были внесены изменения относительно выделения долей детей – теперь это можно сделать без нотариуса, по соглашению в простой письменной форме. Поправка в ст. 42 N 218-ФЗ вступила в силу 31.07.2019.

Нотариальное удостоверение не требуется, если сделка по отчуждению, а также ипотеке долей осуществляется одновременно со всеми членами семьи-собственниками. Однако в нашей повседневной жизни дела обстоят не так красиво, как расписано в законе.

Будете с судиться или сразу пойдете к нотариусу? Фото: shelnews.ru

Во-первых, для нотариусов это заработок. Были случаи на практике, когда нотариус не удостоверял сам договор ввиду того, что соглашение было оформлено в простой форме.

Во-вторых, регистраторы Росреестра самостоятельно решают, зарегистрировать или нет такой договор с соглашением в простой форме, поскольку для них основополагающими являются административные регламенты и иные рекомендации вышестоящего управления. И в большинстве случаев будет вынесена приостановка в регистрации. Но при дальнейшем оспаривании в суде, безусловно, такие документы зарегистрируют.

Приостановка не приводит к потере госпошлины, уплаченной за регистрацию. Если вы решили не сдаваться, то рекомендуем сразу подать заявление на продление приостановки на 6 месяцев.

Таким образом, вам самостоятельно нужно решить, хотите ли вы бороться до конца или же не вступать в такую борьбу и пойти сразу к нотариусу.

Но все же оформить соглашение о выделении долей в простой письменной форме возможно. Вам может помочь компетентный юрист в сфере недвижимости, он составит соглашение, рассчитает доли исходя из стоимости покупки или кадастровой стоимости, правильно подаст заявление в МФЦ (проблема в том, что специалисты МФЦ так быстро не успевают пополнять свои знания и зачастую оформляют такие документы неверно).

Согласие опеки

Когда доли оформлены, следует получить согласие органов опеки и попечительства, которые выставляют определенные требования:

• продажа квартиры, в которой вы только что закончили выделение детских долей, должна сопровождаться одновременной покупкой нового жилья (т. е. должна быть т. н. альтернативная сделка);
• приобретение нового жилья не должно ухудшать условия проживания ребенка (т. е. детям либо выделяется доля размером больше, чем была ранее, либо новое жилье выше по стоимости, чем прежнее).

Не соблюдать данные условия нельзя, поскольку опека может подать на вас в суд, и сделка может быть признана недействительной. В результате вам придется вернуть новую квартиру прежнему собственнику, т.е. продавцу, а он вам – денежные средства. В отношении прежней вашей квартиры ситуация может повернуться по-разному. Например, суд признает договор купли-продажи недействительным не полностью, а в части, т. е. в отношении детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Тогда суд обяжет родителей выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, и у нового собственника права собственности на эти доли не будет.

Поэтому подобные сделки – большой риск для покупателя. При покупке вторичной недвижимости нужно обязательно заранее проверять, использовался ли по ней материнский капитал и как выделялись доли детям.

Органы опеки потребуют от вас дополнительные документы. Их количество и наименование следует узнавать в территориальном отделе опеки, но примерно он такой:

1. Заявление сторон (родителей) о выдаче разрешения органам опеки + при достижении ребенком 14 лет (т. е. с 14 до 18 лет) личное заявление;
2. Паспорт родителей;
3. Свидетельство о браке, о рождении ребенка;
4. Выписка из ЕГРН и техническая документация на жилое помещение, как приобретаемое, так и продаваемое;
5. Выписки из домовой книги по квартирам, финансовый лицевой счет;
6. Разрешение банка и иное (по требованию опеки).

Разрешение опека выдает в течение 15 дней. Если вы получили отказ, можете обжаловать такое решение в суде.

Что будет, если обойти правила

Можно ли обойти всю эту процедуру по наделению детей долями и не получать разрешения опеки?

Государство выделяет денежные суммы на улучшение условий жизни всей семьи без исключения, в том числе детей. Когда вы берете материнский капитал, то априори даете согласие на выполнение условий, под которые вашей семье даются деньги. Если условия не выполняются, Пенсионный фонд может узнать, что вы обошли это правило, продали и купили объект недвижимости без наделения детей долями, а следовательно, неосновательно обогатились. В этом случае Пенсионному фонду деньги нужно будет вернуть.

Не доводите дело до суда. Фото: rastudent.ru

Вот один пример из нашей практики. В одном из субъектов РФ произошел случай, некая гражданка Иванова обратилась с заявлением в территориальный отдел Пенсионного фонда РФ с целью получить средства материнского капитала на приобретение объекта недвижимости. Также она дала письменное обязательство о том, что в течение 6 месяцев, как и положено по законодательству, после погашения ипотеки наделит своих несовершеннолетних детей долями в объекте.

Однако после выплаты ипотеки приобретенное по договору купли-продажи жилое помещение не было оформлено в общую долевую собственность ответчика и несовершеннолетних детей. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, жилое помещение принадлежит иному лицу и через непродолжительное время данный объект был продан третьему лицу.

Что сказал суд? Безусловно, суд каждую позицию обосновывал ссылками на ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», Правила использования средств материнского капитала, положения Гражданского кодекса РФ и вынес вердикт, что действия гражданки Ивановой привели к неосновательному обогащению за счет бюджетных средств, находящихся на счетах Пенсионного фонда РФ, в связи с чем нарушены законные права и интересы РФ как собственника средств.

Суд обязал гражданку Иванову вернуть средства материнского капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ. Подобные действия не лишают ее, однако, права в будущем воспользоваться средствами в установленном законом порядке.

В данном примере суд просто обошелся возвратом денежных средств в адрес Пенсионного фонда, а ниже приведем пример более серьезный.

Фабула дела примерно такая же, как в предыдущем примере, только истцом выступило физическое лицо, которое просило признать сделку недействительной. Суд признал, а также применил последствия недействительности – обязал расторгнуть договор купли-продажи объекта, вернуть объект первоначальному собственнику, зарегистрированное право собственности на объект в Росреестре аннулировать, уплаченные денежные средства вернуть.

Покупка новостройки

Если семья с детьми приобретает новостройку по договору уступки (когда право собственности на объект недвижимости еще не оформлено в Росреестре, т. е. как таковой квартиры еще нет), используя материнский капитал, то доли выделить нельзя, пока не оформлено право собственности. Если, не дожидаясь права собственности, семья решает этот “будущий объект” продать и купить готовую квартиру по стандартному договору купли-продажи, рекомендуем при покупке новой квартиры сразу оформить доли на детей и иных членов семьи.

Отметим, что при подписании договора долевого участия, то есть при покупке новостройки с использованием материнского капитала нужно быть очень аккуратным, так как здесь существует много тонких нюансов, которые знает только специалист в области недвижимости.

В заключение еще раз обратим ваше внимание на обязанность по наделению детей в семье долями в праве собственности на объект недвижимости. Поскольку если государственные органы проведут проверку в отношении вас, то через суд могут признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд. А также существует вероятность привлечения вас к уголовной ответственности по делам о мошенничестве.​

Можно ли продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала . Условия продажи жилья. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал : инструкция. Как продать квартиру с маткапиталом , если она в ипотеке. Как платить налог после продажи . … Квартиру, купленную на средства маткапитала , продать можно . Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка. Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире.

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно (Фото: Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально (Фото: komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом ? … Как продать квартиру с материнским капиталом , чтобы построить дом. Например, семья Зыкиных приобрела квартиру на маткапитал , но доли детям еще не выделили. Теперь Зыкины хотят продать квартиру, чтобы на вырученные средства построить дом большей площади. Сложность в том, что доли в строящемся доме не выделить, а начать строительство без продажи квартиры они не могут — не хватает сбережений.