Что такое индустриальное строительство и почему дома, традиционно называемые панельными, по привычке считаются плохими, хотя давно перестали таковыми быть? Как вообще устроена технология индустриального производства, какие у нее есть сильные и слабые стороны? Об этом и многом другом вы узнаете в первом тексте совместного проекта N + 1 и компании ПИК «Умные решения».
От блока Ле Корбюзье до советских панелей
Пионером индустриального домостроения считается американский архитектор Гросвенор Аттербери. Он специализировался на строительстве загородных домов для богатых клиентов. Дома собирались из фиксированного набора бетонных элементов, изготовленных на фабрике. Этот подход был развит теперь уже немецким архитектором Эрнстом Маем, которые использовал его для строительства нескольких экспериментальных домов во Франкфурте-на-Майне.
По настоящему индустриальное (оно же панельное) строительство началось с появлением концепции жилого блока (жилой единицы) выдающегося французского новатора Ле Корбюзье. Его основная идея состояла в стандартизации как внешнего вида, так и крупных элементов, из которых будет собран дом. Внутри были организованы коридоры, которые сам Корбюзье называл улицами. Концепция была представлена в 1925 году на Всемирной выставке в Париже. Образцы жилого блока Корбюзье были возведены в четырех французских городах и в Берлине уже после войны, в период с 1947-го по 1965 год.
Как построить склад, чтобы он окупался быстрее?
«Идеи Корбюзье хорошо ложились на идеологию советского периода. В плановой экономике это нормально — штамповать что-то одинаковое для удовлетворения типичных нужд людей. Особого выбора нет, конкуренции нет. Создание ограниченного стандартного набора услуг и товаров, которые должны единообразно, надежно и дешево удовлетворить минимальные потребности людей, это самое то», — говорит заместитель директора департамента дизайна компании ПИК Алексей Дук.
К первым советским сериям панельных домов относятся K-6, К-7, II-32 и 1-335. Последняя считается самой массовой панельной пятиэтажной застройкой. В настоящее время все эти серии уже много лет как предназначены под снос.
«И с жильем — похожая история. Были разработаны разными институтами разные серии домов. Со временем они, конечно, претерпевали изменения, но, так или иначе, штамповались в огромных количествах. Базовая проблема тут — она же и сильная сторона индустриального подхода — то, что результаты получаются массовые, но единообразные и какую-то гибкость реализовать сложно», — продолжает Алексей Дук.
В рамках индустриального домостроения детали производятся на заводе железобетонных изделий, сокращенно заводы ЖБИ. По сути это конвейер, где в опалубки с заранее установленной арматурой заливается бетон, после чего он застывает и получается готовый строительный элемент. Для сравнения, при строительстве монолитного дома примерно такая же опалубка сооружается прямо на строительной площадке, и в нее также заливается бетон.
Готовые железобетонные элементы доставляются на стройку, где с помощью сварки монтируются в единую конструкцию, и, после герметизации швов, получается готовая продукция. Дом собирается практически как конструктор.
Здания заводской готовности. От производства отдельных элементов к модульному строительству
Источник nplus1.ru
Индустриальные конструкции жилых и промышленных зданий
Возведение зданий современной индустриальной конструкции по существу сводится к организации различных взаимосвязанных механизированных строительных процессов. Сущность индустриализации строительства заключается в превращении строительного производства в механизированный поточный процесс сборки и монтажа зданий и сооружений из имеющих максимальную заводскую готовность конструкций или группы конструкций – блоков. Важнейшими признаками индустриализации строительства являются комплексная механизация и автоматизация строительно-монтажных работ, максимальная сборность применяемых конструкций и массовость их производства на заводах сборных железобетонных изделий, домостроительных комбинатах, заводах металлических конструкций и т.п.
В XX в. одним из наиболее прогрессивных индустриальных типов строительных конструкций были крупнопанельные конструкции. Они применялись для возведения жилых домов (рис. 6.33), общественных и промышленных зданий (рис. 6.34), дорог, аэродромов, плотин, каналов и многих других сооружений. Сборные здания со стенами из крупных панелей и перекрытиями из сборных плит называются крупнопанельными.
Рис. 6.33. Крупнопанельные жилые дома с плоской кровлей. Москва
Рис. 6.34. Многоэтажное панельное промышленное здание
Идея крупнопанельного домостроения, т.е. применения для стен и перекрытий зданий крупноразмерных элементов типа панелей, выдвигалась рядом инженеров еще в 1920–1930-х гг. Комплексная научная разработка крупнопанельного заводского метода домостроения и строительство первых опытных крупнопанельных домов были осуществлены в СССР в 1940–1950-х гг.
В то время возведение зданий из крупных панелей позволило в 1,5–2 раза сократить сроки строительства по сравнению со строительством домов из кирпича. Затраты труда на строительной площадке снизились на 30–40%. В 1948 г. в Москве на 5-й улице Соколиной горы был построен первый четырехэтажный жилой дом каркасно-панельной конструкции.
В 1949–1952 гг. возведены первые трех- и четырехэтажные бескаркасные крупнопанельные дома в Магнитогорске, а в 1954 г. – семиэтажный бескаркасный дом в Москве на 6-й улице Октябрьского поля. После этих домов в последующие годы развернулось экспериментальное строительство в Москве, Ленинграде, Киеве, Череповце. В России практически нет крупных и средних городов, где не были бы построены крупнопанельные дома. Некоторое однообразие в архитектуре, ограниченный набор квартир, необходимость иметь стройплощадку значительных размеров во времена массового жилищного строительства не принимались в расчет.
Считалось, что здания и сооружения из кирпича (рис. 6.35), дерева, природного камня (рис. В.16), мелких блоков в меньшей степени удовлетворяют требованиям индустриального строительства, чем крупнопанельные здания, поэтому их доля в общем объеме строительства постепенно снижалась. Полагали, что строительство монолитных и сборно-монолитных жилых домов целесообразно при отсутствии или недостаточной мощности базы панельного домостроения, в сейсмических районах, а также при необходимости строительства зданий повышенной этажности.
Основным направлением индустриализации жилищного строительства в пашей стране являлось развитие бескаркасною крупнопанельного домостроения, на долю которого в конце XX в. приходилось более половины общего объема строительства жилых зданий. Наряду с плоскостными элементами в крупнопанельных зданиях использовались также насыщенные инженерным оборудованием объемные элементы (санитарнотехнические кабины, тюбинги шахт лифтов и др.).
Объемным блоком называется предварительно изготовленная часть объема здания, огражденная со всех или
Рис. 6.35. Сквозной проезд в длинном многоэтажном кирпичном жилом доме, возведенном в 1979 г. Москва, СВАО
некоторых сторон. Объемные блоки могут проектироваться несущими, самонесущими и ненесущими. Сборное здание, выполненное целиком из объемных блоков, называется объемно-блочным. Важным преимуществом объемно-блочного дома является сокращение затрат труда на строительной площадке в 2–2,5 раза по сравнению с крупнопанельным домостроением, достигаемое за счет соответствующего увеличения трудоемкости работ на заводе.
В настоящее время значение понятия «индустриальное строительство» значительно расширилось. Применение высокопрочного кирпича, армокаменных и каменных конструкций, усиленных стальной арматурой или железобетонными элементами, переход от ручной кладки к применению кирпичных и керамических панелей заводского изготовления позволили значительно увеличить несущую способность зданий с каменными стенами, существенно повысить степень индустриализации строительства и снизить трудоемкость возведения зданий из каменных материалов. Применение в современных жилых зданиях из монолитного бетона инвентарных опалубок, арматурных элементов заводского изготовления, механизированных способов транспортировки и укладки бетона позволяет характеризовать монолитное домостроение тоже как индустриальное.
Новое направление в развитии современных деревянных конструкций – переход к конструкциям из клееной древесины. Возможность индустриального изготовления и получения конструктивных элементов необходимых размеров и форм, увеличение огнестойкости и долговечности конструкций в заводских условиях определяют их преимущества по сравнению с обыкновенными деревянными конструкциями.
В настоящее время широко внедряются монолитные и сборномонолитные здания, возводимые индустриальными методами. При этом предметом индустриализации являются не конструктивные элементы (колонны, ригели, панели стен и т.д.), а инвентарная много раз оборачиваемая опалубка, например крупнощитовая (см. рис. 3.5), тоннельная, объемно-блочная. Эффективность монолитных бетонных конструкций достигается не только индустриальными методами изготовления опалубок и арматурных каркасов, но и механизацией процессов доставки бетонной смеси с завода и подачи ее на место укладки.
Структурные конструкции из прокатных профилей на болтовых соединениях отличаются как экономичностью, так и сравнительной простотой изготовления и монтажа. Стальные конструкции применяются главным образом для каркасов большепролетных зданий и сооружений, для цехов с тяжелым крановым оборудованием, домен, резервуаров большой емкости, мостов, сооружений башенного типа и других уникальных сооружений, поэтому стальные структурные конструкции в меньшей степени удовлетворяют требованиям индустриального строительства.
Важным условием для создания индустриальных строительных конструкций на заводах является их стандартизация – установление ограниченного числа образцов, которые утверждаются в качестве обязательных для применения при проектировании и заводского изготовления. Объектами стандартизации в строительстве являются материалы, конструкции, изделия, правила маркировки сборных конструкций, правила оформления архитектурно-строительных чертежей, габаритные схемы и параметры зданий, правила модульной координации размеров в строительстве и др.
Стандартизация сопровождается максимальной унификацией. Унификация – рациональное сокращение числа общих параметров зданий и сооружений, типоразмеров конструкций, деталей и оборудования.
Унификация обеспечивает приведение к единообразию и сокращение числа основных объемно-планировочных размеров здания (высот этажей, пролетов перекрытий, размеров оконных и дверных проемов и проч.) и, следовательно, ведет к единообразию размеров и форм конструктивных элементов заводского изготовления. Унификация деталей и конструкций должна обеспечивать их взаимозаменяемость и универсальность.
Под взаимозаменяемостью понимается возможность замены данного изделия другим без изменения параметров здания. Универсальность позволяет применять один и тот же типоразмер деталей для различных видов зданий.
Основой для унификации и типизации зданий является Единая модульная система в строительстве – совокупность правил взаимного согласования размеров зданий и сооружений, а также размеров и расположения их элементов, строительных конструкций, изделий и элементов оборудования на основе применения модулей. Большое значение для повышения качества индустриального строительства имеет типизация. Под типизацией понимают разработку и отбор лучших решений конструкций, планировочных элементов и зданий в целом для многократного их использования в массовом строительстве (рис. 6.36). Применение таких типовых проектов не только сокращает расходы на проектирование, но и обеспечивает оптимальные технико-экономические показатели строительства и эксплуатации зданий.
В XXI в. возникли проблемы реконструкции и модернизации зданий индустриальной жилой застройки 1960-1980-х гг., и они возрастают с увеличением срока их эксплуатации, темпов
Рис. 6.36. Типовое крупноблочное здание для проектной организации
физического старения и моральной деградации. Реконструкция позволяет придать физически изношенным и морально деградировавшим жилым домам современные потребительские качества, продлить их жизненный цикл, снизить эксплуатационные затраты. Но можно пойти и другим путем, как в Москве: снести морально устаревшие панельные пятиэтажки с малокомнатными квартирами и построить новое жилье на освободившейся территории. Типовые пятиэтажные дома (рис. 6.37), сыгравшие в свое время существенную роль в решении жилищной проблемы, в силу изменившихся условий уже не отвечают современным требованиям.
Источник studme.orgИндустриальное домостроение. Шаг в будущее
21 ноября в Москве в рамках IV «Дня инноваций в архитектуре и строительстве» прошел круглый стол на тему «Индивидуальное домостроение в индустриальном масштабе. Технологии нового времени». Организатором мероприятия выступила группа КНАУФ – генеральный партнер «Дня инноваций».
В центре внимания участников встречи оказались различные аспекты домостроения из конструкций полной заводской готовности. Открыл круглый стол Михаил Гец, генеральный директор компании «Новый Дом» – одного из структурных подразделением группы КНАУФ. Он рассказал о возможностях модульного домостроения в России на примере деятельности возглавляемой им компании:
– Цель компании «Новый Дом» – создать на территории России сеть предприятий по выпуску строительных конструкций заводского изготовления. Конструкции будущего дома будут доставляться на строительную площадку в максимально готовом к сборке виде. Это избавит строительство от влияний погодных условий и других неожиданностей, которые могут возникать на строительной площадке.
Еще одна задача компании – разработка стандартов строительства модульных зданий для постоянного проживания, а также инфраструктурного назначения, поскольку это новое для России направление.
Мировой опыт модульного домостроения может быть успешно применен в России даже с учетом разнообразия ее природно-климатических зон. Данная технология позволяет возводить дома на одну семью, сблокированные – таунхаусы и дуплексы, многоквартирные. Модульные дома могут быть как малой этажности, так и средней и даже высотными. Из модулей можно собирать здания поликлиник, фельдшерско-акушерских пунктов, детских садов, школ, магазинов и т.д. – все, что строится девелоперами или на средства из муниципальных бюджетов. В отдельное направление выделяется модульное строительство хостелов и гостиниц различного класса, что является хорошим стимулом к развитию туристической индустрии, особенно в малых исторических городах России.
Андрей Клепиков, учредитель и член совета директоров инвестиционно-финансовой компании «Мера» выступил с докладом «Новый подход к новому дому», в котором рассказал о сотрудничестве с компанией «Новый Дом»:
– При всех очевидных достоинствах модульного домостроения – скорость сборки дома, его относительная дешевизна, мобильность производства, гарантированное качество конечного продукта, – существует определенное различие межу тем, что выпускает завод и потребностями конкретного человека. Массовое производство строительных модулей должно отличаться гибкостью. При разработке стандарта модульного домостроения, чем сегодня занимается компания «Новый Дом», обязательно нужно учитывать пожелания потребителей. Люди должны иметь возможность индивидуализировать свое модульное жилье, как с позиции эстетики, так и исходя из конкретных бытовых предпочтений. Мировой опыт свидетельствует, что это вполне решаемая задача.
Наталья Чекрыгина, исполнительный директор по развитию компании «Ступино Квадрат» озвучила тему «Применение модульного строительства в особой экономической зоне «Ступино Квадрат»:
– «Ступино Квадрат» – это 4 индустриальных парка и особая экономическая зона в Московской области, в 70 км от столицы.
В настоящее время на территории «Ступино Квадрат» компания «Мера» реализует один из своих пилотных проектов. Это малоэтажная гостиница, которая возводится из модулей производства завода «Новый Дом». Гостиница рассчитана на 16 номеров и будет располагаться при въезде в «Ступино Квадрат». Гостиница – своего рода визитная карточка особой экономической зоны. На этом примере резиденты зоны смогут увидеть, как можно быстро и качественно возводить модульные постройки и использовать эту технологию для строительства жилья, офисов и объектов сопутствующей социальной инфраструктуры.
Саша Лукич, руководитель архитектурного бюро PortnerArchitects посвятил свое выступление особенностям российского рынка малоэтажного домостроения:
– Главные преимущества индустриального домостроения – очевидны. При этом российские покупатели жилья, даже малобюджетного, стремятся подчеркнуть собственную индивидуальность.
На фоне уже известных методов индустриализации малоэтажного жилья, видно, как 4-я волна промышленной революция привнесла в строительство технологию принтерного литья, а развитие информационного моделирования – проектирование домов по BIM-технологии. Все это позволяет придать дому индивидуальный облик и одновременно ускорить и удешевить строительство. Однако повсеместное внедрение таких технологий произойдет не скоро.
Сегодня в России реализуется национальная программа по повышению качества жизни населения городов и сельских поселений. Речь идет не о строительстве домов класса «люкс», а об обеспечении людей добротными, комфортными и недорогими домами в минимальные сроки. При этом огромные пространства России и количество людей, нуждающихся в улучшениях жилищных условий, превращают строительство даже дешевых домов в очень затратную программу. Вывод: в России нужно строить, прежде всего, долговечное жилье.
Вячеслав Осипов, руководитель ООО «МАО-Среда», вице-президент Союза архитекторов России рассказал о применении индустриальных технологий в строительстве домов по программе реновации:
– В настоящее время экспертизу проходят два стартовых дома, спроектированных ООО «МАО-Среда» по программе реновации жилья. Один дом 6-подъздный, предназначен для формирования кварталов. Второй – ориентирован на точечную застройку.
В этих домах использовались две инновационные технологии. Первая – модульные навесные фасадные системы компании «Генезис», с возможностью их изготовления на заводе по индивидуальному заказу. Системы предполагают ускоренный монтаж по принципу отверточной сборки и всесезонное ведение фасадных работ.
Вторая технология – сборка «сухого» и очень качественного пола «под ключ», разработана специалистами группы КНАУФ. Укладка такого пола не имеет сезонных ограничений. Эксперты признали, что технология КНАУФ «сухой» пол обеспечивает наивысший уровень защиты от распространения шума из помещений, расположенных ниже.
Тему модульных фасадных конструкций продолжил Марат Гареев, руководитель проектно-технической службы группы компаний «Генезис»:
Вентфасад в традиционном исполнении предполагает поэлементную ручную сборку на строительной площадке. Это занимает много времени и не гарантирует должного качества фасада.
Технология «Генезис» рассчитана на укрупненную сборку вентфасадов. На строительную площадку поступают готовые к монтажу фасадные модули, с утеплителем и наружной отделкой, изготовленные в заводских условиях. Монтаж ведется скоростным способом без лесов или строительных люлек. Производительность – 200 м 2 фасада за смену усилиями бригады из 5 человек.
Александр Сёмочкин, главный архитектор Департамента продукта «ГК «ПИК», убедительно доказал, что современные модульные конструкции не имеют никаких архитектурных ограничений:
— Понятие «модульность» обычно воспринимается как совокупность повторяющихся элементов. Однако используя модульный принцип можно проектировать и строить объекты сложной формы. В китайском городе Гуанджоу находится небоскреб, где применены фасадные модульные панели.
Объект высокой категории сложности и реализовать его удалось потому, что ко всем этапам проектирования, включая выработку концепции, привлекались строители. Это позволило оптимизировать сметную стоимость строительства еще до его начала. В итоге получилась некая целостная система, позволившая сформулировать два задания: одно на производство модулей, другое – на строительство.
Сама организация проектного процесса исходила из простых геометрических принципов: образующие линии и горизонтали привязывались к уровням полов и раскреповке витражей. Пересечение этих линий давали реперные точки, которые образовали трехмерную матрицу. На ее основе собиралась форма башни, и проектирование велось от системы координатных точек.
Это позволило минимизировать номенклатуру фасадных панелей и снизить себестоимость строительства.
Как видно, инновации в строительстве и архитектуре опираются на комплексный, системный подход. Помимо участия инженеров, создающих перспективные строительные материалы и конструкции, огромное значение имеет применение новейших проектных технологий. Объединенными усилиями технологов, конструкторов и проектировщиков можно успешно решать любые, даже самые амбициозные архитектурно-строительные задачи.
Источник ardexpert.ruПочему индустриальное домостроение оставит будущее в настоящем
О будущем жилья невозможно говорить, пытаясь обойти стену, в которую оно упирается,— массовое индустриальное домостроение. Если модель массового индустриального домостроения сохранится, то это довольно простое будущее, которое более или менее сводится к настоящему. Настоящее с известных позиций выглядит более или менее удручающим — каждому, кто бывал в советском спальном районе, понятно, до какой степени это странный город, чтобы не сказать не-город вообще
Иван Лунгин. Серия «Вечная мерзлота», 2011-2016
Фото: NEST Владивостокский онлайн-журнал о современной культуре
Иван Лунгин. Серия «Вечная мерзлота», 2011-2016
Фото: NEST Владивостокский онлайн-журнал о современной культуре
На эту тему проводится эксперимент более или менее решающий — национальный проект «Доступное жилье». Напомню, речь идет об увеличении объемов строительства жилья до 120 млн квадратных метров в год при стартовых 80 млн. Не то чтобы такого нигде не было.
В Китае жилья строится ровно в десять раз больше, однако там не завершена первичная урбанизация (превращение большинства населения из сельского в городское). Можно упомянуть Индию и страны Юго-Восточной Азии. Однако в странах с вторичной урбанизацией (переезд населения из мелких и средних городов в мегаполисы), а Россия относится именно к этой группе, это уникальная инициатива. Для определения будущего жилья имеет смысл присмотреться к ней.
Она парадоксальна. Сегодня в России около 25 кв. м жилья на человека. Это показатель, соответствующий нижней границе восточноевропейских стран, и примерно вдвое меньше развитых. Это означает, что верхняя часть массового платежеспособного спроса удовлетворена. Но 45% россиян, по опросам, планируют увеличивать площадь квартиры (по данным «Дом.РФ»).
Отсюда необходимость сдвига модели массового жилья, что требует удешевления строительства, использования дешевой земли и развития ипотеки. Такая перефокусировка модели не всегда удается — напомню, что попытка перейти с верхнего уровня массового спроса на нижний привела к запуску ипотечного кризиса в США в 2008-м.
Чтобы выполнить национальный проект, пока предпринято следующее. Во-первых, повышены стандарты функционального, социального и инфраструктурного обеспечения жилья — вероятно, оно после этого решит подешеветь волевым порядком. Во-вторых, ужесточены финансовые требования к частным девелоперам, чтобы они уж разорялись и уходили с рынка.
В-третьих, приняты в Москве и предполагается принять по стране изменения в законодательстве. Они позволят государству и аффилированным с ним компаниям сносить старое жилье и строить на его месте новое с четырехкратным увеличением площади, более или менее независимо от желаний собственников квартир и градостроительных стандартов функционального, социального и инфраструктурного обеспечения жилья. Чтобы будущему монополисту было как-то попроще. Всякий знает, что монополизация рынка — верный путь к удешевлению продукта.
Программа в критике не нуждается — все, кто ее осуществляют, прекрасно понимают перспективы. Почему же так происходит?
Наступление государства на частный девелопмент провоцируется проблемой обманутых дольщиков. Что и говорить, дело трагическое. Однако, оставляя в стороне эмоции, нельзя не отметить, что решается проблема нетривиально. С экономической точки зрения никаких обманутых дольщиков не существует — существуют неудачливые инвесторы.
Они выбрали девелоперскую компанию, вложились в перспективу роста цены за квадратный метр (в среднем двукратного, если брать от проекта до реализации) и проиграли. Грустно, но если, скажем, акции «Теслы» или, не дай бог, «Газпрома» в два раза упадут в цене, государству не придет в голову компенсировать акционерам их потери. А обманутых дольщиков государство лучше, хуже, но спасает, и мало кто задается вопросом, за чей счет оно это делает. Кстати, это либо деньги других вкладчиков при страховых схемах, либо вообще бюджет, что не имеет отношения к справедливости.
Потому что жилье — социальная проблема, и государство считает ее своим делом. Ровно в той же логике оно берет на себя обязательство предоставлять гражданам новое жилье взамен аварийного, хотя если у вас, скажем, порвались штаны, никто не выдает вам новые. Здесь нет логики, но есть история. Право на жилье — это социальное завоевание советской власти, а машина социальных завоеваний не имеет заднего хода без социальных катаклизмов. Государство это делает потому, что делало раньше, и опасается, что граждане рассердятся, если оно прекратит.
Отсюда понятно, что государство стремится регламентировать частных девелоперов — они фактор риска в его социальных обязательствах. Цель здесь — не увеличение объемов строительства, а избавление от рисков. По итогам усиления регуляции, однако, девелопмент хиреет. Сегодня мы строим 80 млн, должны строить 120, а эксперты более или менее единодушно говорят о снижении объемов до 60 млн в перспективе одного года.
Это надо чем-то компенсировать. Путей компенсации два — строительство за счет государства и за счет аффилированных с государством девелоперских компаний. По сути, это путь к созданию госкорпорации «Жилье» — по образцу других корпораций. Но государство, оказываясь игроком на свободном рынке, пусть и виде госкорпораций, не может играть только по рыночным правилам.
Дело не только в том, что у него выше издержки и оно неповоротливо, а в том, что на него действуют как раз социальные (ну или политические) логики. Оно не может руководствоваться только прибылью. Ему нужно отвечать за общественное благо. Именно поэтому оно принимает более высокие стандарты социального, функционального и инфраструктурного обеспечения жилья. Оно пытается хотя бы не допустить сокращения минимального обеспечения советского микрорайона (транспорт, школа, детсад, поликлиника, универмаг) и даже существенно его превзойти (спорт, досуг, культура, благоустроенная среда), притом что это существенно повышает цену квадратного метра, когда требуется ее снизить.
Более или менее понятно, что это позиция изначально проигранная — у нас платежеспособный спрос в 2,5 раза ниже предложения, и рано или поздно (лучше бы попозднее) окажется, что, чтобы выполнить национальный проект, нужно отказаться от всего, кроме строительства жилого квадратного метра. Это, однако, сравнительно мелкая проблема. Действуя рыночным способом, государство оказывается зависимым от рыночных логик, а они заводят его далеко от политических.
Ну вот, скажем, в Москве действует программа реновации. Сергей Собянин сносит пятиэтажку, строит на ее месте примерно 20 этажей и за счет продажи новых площадей на свободном рынке финансирует и снос, и переселение. Оставим в стороне морально-этические и юридические споры и признаем, что это работающая рыночная схема. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин стал вице-премьером РФ и в первую неделю пребывания в новой должности предложил распространить эту схему на всю Россию. Вопрос: если мы увеличим площадь пятиэтажек в четыре раза в Тамбове, их там кто купит?
Нет сомнений в том, что Марат Хуснуллин может построить 120 млн кв. м, равно как и 200 млн — это сложная, но решаемая задача. Вопрос в том, кто их купит. В Китае, где в 2018 году удалось выйти на показатель 30 кв. м на человека, счет нераспроданных и незаселенных микрорайонов пошел уже на десятки миллионов квадратных метров.
У нас квартиры покупают в Москве и городах-миллионниках, но не в Тамбове или Кинешме. Вы действительно хотите, чтобы самые работоспособные, образованные и экономически активные граждане вытягивались из всей России и переселялись в Москву? Они и так это делают — вы считаете, недостаточно быстро? Надо бы подстегнуть?
Это, вообще-то, вопрос устойчивости и безопасности страны, и так, насколько я понимаю, никто не делает. В Париже, Тель-Авиве, Лондоне или Нью-Йорке запредельно высокие цены на жилье, но программ доступного жилья там не существует, потому что де-факто это программы стимуляции переселения людей в столицы и обескровливания регионов. Но вряд ли наш национальный проект ставит такие цели, пусть даже это рифмуется с планом Алексея Кудрина по созданию агломераций на базе крупнейших городов. Это все же несколько деконструктивно (чтобы не сказать антигосударственно). Скорее все складывается само собой просто из того, что жилье в рамках национального проекта продается, а раз так, то и покупается там, где оно востребовано.
Здесь, собственно, возникает наивный вопрос: а почему квартиры в рамках национального проекта продаются? Нет, ну правда, если вы государство, если у вас общественное благо, если вы принимаете программу строительства массового жилья, а по итогам у вас граждане не могут купить квартиры в должных количествах из-за отсутствия средств, создается среда советского микрорайона, о неполноценности которой вам прекрасно известно, и создается она на окраинах мегаполисов, затягивая в себя экономически активное население со всей России,— то, может, что-то надо поменять? Ну вот советская власть строила жилье, но не там, где люди хотели его получать (тут она как раз боролась с переездом граждан в Москву, вводя жесткие лимиты), а там, где ей казалось нужным осваивать территории. Стройте арендное жилье, стройте социальное жилье, оторвитесь от платежеспособного спроса — и вы легко выйдете на ваши 120 млн, если не на все 140.
Это невозможно потому, что у государства нет стратегических планов освоения территории. У нас парадоксальная ситуация, когда при 74% городского населения экономика не городская. Мы получаем доходы от недр, а города — это иждивенцы на сырьевой ренте, и перестроиться на постиндустриальный профиль экономики пока не получается. Отсюда развивать города — значит плодить иждивенцев. Но тогда зачем государство планирует национальный проект «Доступное жилье», упираясь в невозможность его выполнить из-за границ платежеспособного спроса?
Ответ прост, но он не в «зачем», а в «почему». В конце 2000-х девелоперский рынок на волне роста экономики и неудовлетворенной верхней части массового спроса приносил прибыль до 100% в год. Это был свободный рынок.
Спецификой нашей экономики является то, что государство постепенно захватывает любую высокодоходную отрасль и создает там квазирыночную монопольную структуру (госкорпорацию). Что и было проделано, но к тому моменту, когда платежеспособный спрос был, увы, уже исчерпан — и в самом этом огосударствлении ощутимы лоббистские усилия строительного комплекса, стремящегося сохранить объем работ в условиях этого исчерпания. Национальный проект «Доступное жилье» во всем следует логике частного девелопмента — ищет спрос, привлекает деньги покупателей на стадии строительства, лоббирует развитие ипотеки, развивается на основе сложившихся городов, создавая рядом с ними новые спальные микрорайоны со средой, которую нет смысла критиковать,— с той разницей, что это теперь не свободный рынок.
Оставим вопрос о перспективах национального проекта тем, кто его исполняет,— это в высшей степени способные люди, и, надо думать, они найдут выход. Нас, напомню, интересует другой вопрос — будущее массового индустриального домостроения.
В спорах на эту тему строители утверждают, что это технологическая революция, от завоеваний которой мы в обозримой перспективе не сможем отказаться. Есть массовый спрос на жилье, он может быть удовлетворен только индустриальным же производством жилья. И пока Россия не удвоит (а если брать стандарты развитых стран с северным климатом — утроит) количество квадратных метров на человека, перспективы такого производства жилья безоблачны. Неважно, что мы получаем не город, а бесконечное Бирюлево, неважно, что, снося пятиэтажки и строя вместо них 30-этажки, мы получаем островки провинциального Китая посреди хрущевской рабочей слободки,— важно, что люди получают квартиры. По-другому создать жилье для 140 млн человек не получается.
В этом есть резон. Но есть и существенные сомнения.
Посмотрите, что происходит в реальности. В начале 2000-х массовое индустриальное домостроение практически умерло. В середине 2000-х верхняя часть массового спроса доросла до покупки квартиры — и туда устремился частный девелопмент, заткнув его возрожденным массовым домостроением. Государство его изводит и замещает собой — но сталкивается с границами спроса. Массовое домостроение в этой ситуации выглядит вовсе не панацеей для решения жилищной проблемы, а технологией, которая ищет рыночный просвет для выживания, очень быстро его заполняет и исчерпывает, на некоторое время очаровывает государство помесью несуществующих прибылей и социальных обещаний — и потом опять схлопывается.
Массовое индустриальное домостроение — порождение индустриальной эпохи, и ее родовые черты слишком ощутимы в нем. В условиях частной собственности на жилье и диверсифицированного спроса у него в принципе нет перспектив. Это означает, что сама ставка на типовое стандартное жилье как на жилье будущего является консервативным, архаизирующим трендом.
Вопрос о будущем жилья должен решаться вне этих координат. С другой стороны, в актуальной перспективе архаизирующие тренды достаточно сильны — и, возможно, строительному комплексу удастся навязать обществу свою логику. Но в этом случае следует ожидать принципиального изменения системы «доступа» к доступному жилью — не через покупку в частную собственность, а как-то иначе.
Источник www.kommersant.ru