Можно ли ввести в эксплуатацию незавершенное строительство

Глава Мордовии Артём Здунов на очередном совещании с членами Правительства обсудили вопросы введения в эксплуатацию республиканских объектов незавершенного строительства. В этот раз речь шла о мусоросортировочном комплексе в Саранске. Этот недострой — один из самых давних в республике: его начали возводить 17 лет назад.

Как было доложено, объект не был введен в эксплуатацию по ряду причин. В том числе на тот момент не было технической возможности подключения к газовым сетям, не были решены вопросы по выполнению пуско-наладочных работ по противопожарным системам, оборудованию котельной, отоплению, вентиляции, производственному оборудованию. «В строительство мусоросортировочного комплекса было вложено 305 миллионов рублей, из них 225 миллионов — федеральные средства, 50 миллионов — республиканские, — отметил Игорь Чадов . — В течение 2021 — 2022 годов были проведены обследования с участием различных экспертов. В настоящее время рассматривается несколько вариантов ввода в строй объекта незавершенного строительства». «Всё это я знаю» , — прервал вице-премьера Артём Здунов.

Ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства — как это делается?

«Вариант решения этого вопроса у Вас есть? Что будем делать?» Не услышав ответа от Игоря Чадова, Глава Республики обратился к Председателю Правительства. «Вариант решения упирается в деньги» — лаконично ответил Владимир Сидоров. «Ну и что? Все варианты всегда упираются в деньги, но решения надо находить.

Для чего вы год работали? Чтобы сказать мне, что нужен источник финансирования? Я и без вас это знаю. Для этого мне не нужна ваша работа. Не дали распилить комплекс на металлолом?», — резко оборвал невнятные объяснения Артём Здунов.

Руководитель республики оценил проведенную работу как неудовлетворительную, дал поручение Правительству предметно заняться этим вопросом и оперативно утвердить окончательную дорожную карту по вводу объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.

Источник: saransk.bezformata.com

Ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию

Приобретение жилья – личное дело каждого. Кому-то хочется сразу же очутиться в комфортабельном коттедже, кто-то предпочитает скромную квартирку; но находятся и желающие купить недостроенный дом.

Особенно характерен пик спроса на «недострой» в периоды кризиса в стране. О нюансах покупки, оформления в собственность недостроенного дома – далее.

Какой дом называют «недостроем»?

Так окрестили в народе дома, строительство которых ещё не завершено. Подобные строения всегда дешевле готовых и сданных в эксплуатацию домов, потому что речь идёт о конструкции, в которой ещё нельзя жить.

Это может быть только фундамент или фундамент и стены, а может быть полуготовый дом, в котором уже есть и крыша. В недостроенном доме часто не подведены все коммуникации.

Преимущества покупки такого дома в том, что стоит он гораздо дешевле готового дома. Вместе с тем и подводных камней здесь тоже немало.

Почему продают недострой?

Среди основных причин, по которым продают недострои, можно назвать:

• отсутствие у хозяина средств для продолжения строительства;
• изменились планы (например, отъезд на ПМЖ в другую страну или другой город);
• неудачное расположение участка для подведения коммуникаций (заминки в оформлении документов, проблемы с проведением и др.).

Если вы хотите купить недостроенный дом, то лучше выбирать строение, которое продают по причине отсутствия у собственника финансов для дальнейшего строительства.

Нежелательно приобретать «коробку» без крыши. В таком состоянии помещение быстро теряет свои эксплуатационные характеристики: перепады температур, осадки — всё это негативно влияет на незащищённый строительный материал.

Покупка недостроенного дома: на что обратить внимание?

Покупка дома, строительство которого не завершено, с одной стороны — риск, а с другой – выгодное приобретение недвижимости.

Плюс в том, что возведение уже началось, масштабные и трудные работы (например, по укладке фундамента) уже окончены, выбран проект и какая-то часть дома уже есть.

Минусы покупки недостроя:

• проект дома разработан не по вашим желаниям;
• качество проделанных работ проверить можно лишь частично.

Выбирая недостроенный дом, акцентируйте внимание на всех мелочах: когда начато строительство? как сделан фундамент? какие материалы использовались?

Юридические моменты

Не стоит забывать и о юридической стороне вопроса. Следует узнать:

1. Кто собственник? Убедитесь в том, что продавец является собственником участка и недостроя. Важно, чтобы земля находилась именно в собственности, а не в аренде, и участок прошел процесс межевания.
2. Разрешена ли стройка на этом участке? Выясните законность начала строительства. Земля под домом должна иметь статус «под жилищное строительство». Статус «дачное строительство» не позволит построить на участке капитальное строение.
3. Всё ли в порядке с документацией? Обязательно изучите документы на дом и участок. Земля не должна иметь обременений, т.е. находиться в залоге или под арестом. Также поинтересуйтесь о перспективах развития данной территории: не планируется ли прохождение по участку автомобильных трасс, строительство заводов или многоэтажных жилых комплексов. Данную информацию можно узнать в территориальном земельном комитете. Продавец должен предоставить вам разрешение на строительство, что в дальнейшем облегчит введение дома в эксплуатацию. В ином случае вам придётся в будущем проходить все разрешительные инстанции. Иногда собственники продают свой недострой как участок земли со стройматериалами. В этом случае потребуйте у него накладные и чеки на стройматериалы, что в дальнейшем понадобится для оформления договора купли-продажи.
4. Соответствует ли недострой строительным нормам? Осуществить проверку и оценить качество постройки может только специалист, имеющий строительное или архитектурное образование. Выбирайте недострой, который возведён не более 2-3 лет назад.
5. Правильно ли подключены инженерные коммуникации? Проверка законности подключения к коммуникациям (вода, газ, электричество, канализация) – важный момент. Попросите собственника предоставить договоры и платёжки, подтверждающие оплату подключения. Если коммуникации ещё не проложены, то поинтересуйтесь о возможностях, сроках и стоимости подключения к ним.

Финансовая сторона

Прикиньте расходы, которые потребуются для завершения строительства. И здесь тоже лучше посоветоваться со специалистом, который определит предстоящие затраты и причины «заморозки» стройки.

Одно дело, когда строительство остановлено из-за нехватки денег, и совсем другое, когда процесс «заморозили из-за ошибок, допущенных застройщиками. Специалист оценит качество фундамента, кладки и в целом всей конструкции.

Оформление сделки

Если собственник зарегистрировал недострой, то нужно заключить стандартный договор купли-продажи. Обязательно проверьте в договоре пункт «Предмет договора»; это должен быть именно дом, а не материалы, использованные для строительства.

В том случае, если в момент покупки у собственника зарегистрирован только участок, то оформляется договор уступки прав подряда.

Необходимые для оформления сделки документы:

• кадастровая выписка на дом и/или участок;
• договор купли-продажи/переуступки прав;
• разрешение на строительство;
• строительный паспорт дома;
• паспорт заявителя;
• нотариально заверенное разрешение на продажу от сособственников.

Регистрация недостроя

Для того чтобы ответить на вопрос о том, как зарегистрировать недостроенный дом в собственность, следует обратиться к нормам законодательства.

Ранее российское законодательство допускало возможность государственной регистрации объектов незавершённого строительства независимо от стадии «заморозки» строительства. Главным условием постановки недостроя на кадастровый учёт считалось наличие капитального фундамента (бетонного или кирпичного).

С 2015 года условия изменились. Для внесения недостроя в кадастровый реестр, необходимо, чтобы:

• земля под строением была оформлена в собственность (в аренду или бессрочное пользование);
• имелось разрешение на строительство;
• земля под недостроем предназначалась для возведения жилых объектов.

Недостроенный дом нельзя узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Правоустанавливающие документы на земельный участок:

• выписка из ЕГРП;
• договор пожизненной аренды или бессрочного пользования земельным участком;
• разрешение на строительство.

Если участок не зарегистрирован и не оформлен в собственность, то согласно ст.40 ФЗ-№ 218, постановка на учёт и регистрация прав проводится на дом и участок одновременно.

Кадастровый инженер заключает договор с владельцем недостроенного дома на изготовление техплана. На основании техплана недостроенный дом поставят на кадастровый учёт и выдадут выписку ЕГРН на объект незавершённого строительства. А вот право собственности на дом будет зарегистрировано только после ввода его в эксплуатацию.

Если владелец недостроенного объекта завершит строительство дома только через 10 лет после получения разрешения строительства, то нужно будет взять новый разрешительный документ (ст. 51 ГК РФ).

После завершения строительства в реестр недвижимости вносятся поправки, согласно которым индивидуальный жилой дом будет считаться оформленным в собственность.

Не оформленный в собственность недострой нельзя будет продать, подарить или передать по наследству. Осуществление таких сделок станет возможным только после государственной регистрации.

Нужно ли платить налог на недострой?

Многие владельцы недостроенной недвижимости ошибочно думают, что сначала необходимо возвести на участке дом, а уже потом узаконить и зарегистрировать его. Таким образом многие из них думают избежать уплаты налога на недвижимость.

В 2021 году объекты незавершенного строительства облагаются налогом на недвижимость по кадастру (0,6% от кадастровой стоимости). Если в течение 10 лет после приобретения участка дом не поставлен на кадастровый учёт, то на землю будет начислен двойной налог.

Если вы не знаете, как заплатить налог за недостроенный дом, то зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и сделайте это в несколько кликов.

Нюансы приобретения недостроя

Далее предлагаем разъяснения по самым актуальным вопросам, связанным с покупкой недостроенного дома.

Можно ли купить недостроенный дом на материнский капитал?

Нельзя. Сделки купли/продажи по объектам незавершённого строительства не производятся с привлечением маткапитала, даже если это официально зарегистрированный недострой.

В соответствии с ПП № 862, жилищные субсидии выделяются для приобретения жилой площади и улучшения условий проживания. Недострой не считается жилым объектом, поэтому семейный сертификат при покупке такого объекта использовать невозможно.

Можно ли взять ипотеку на недостроенный дом?

Получить ипотеку на недостроенный частный дом можно, но только при соответствии объекта ряду условий, а именно:

1. Дом должно быть поставлен на кадастровый учёт в БТИ как объект незавершённого строительства.
2. Строительство должно быть завершено как минимум на 50%.
3. В банке необходимо предоставить готовый согласованный план строительства.
4. К участку должны быть подведены коммуникации.

Для оформления ипотеки нужно собрать следующий пакет документов:

• копия трудовой книжки с печатью организации и подписью работодателя;
• справка о доходах;
• документы на объект залога;
• документы на поручителя.

Можно ли прописаться в частном недостроенном доме?

Регистрация в недостроенном доме возможна, если объект признан пригодным для проживания. Это означает, определённую степень готовности строения для заселения, что подтверждается актами госорганов. В иных случаях прописаться в недостроенном доме будет невозможно.

Итак, покупка недостроенного дома может оказаться весьма выгодным приобретением или, наоборот, станет обузой, которую вы попытаетесь перепродать другому.

Чтобы свести риски к минимуму, перед выбором объекта незавершённого строительства обратитесь к экспертам, которые смогут провести профессиональную оценку состояния будущего дома и подсчитают примерную сумму расходов на его завершение.

Как оформить незавершенное строительство?

Возвести дом – задача непростая и затратная. Бывает так, что человек затеял строительство, но не довел его до конца.

Перед гражданином встает вопрос, как оформить незавершенное строительство, можно ли зарегистрировать дом и куда обратиться.

В статье представлены ответы на распространенные вопросы о незавершенном строительстве, а также о том, как можно оформить недострой по упрощенной схеме.

Можно ли оформить незавершённое строительство?

Закон дает внятное определение тому, что представляет собой незавершенное строительство жилого дома. Речь идет о строении, которое не введено в эксплуатацию.

В этой ситуации не играет роли, на какой стадии остановилась стройка, готов дом наполовину, либо владелец только начал строительство. Строительство дома может быть прервано на любом этапе и по разным причинам.

Объект недвижимости стоит зарегистрировать по многим причинам, и в процессе регистрации большую роль играет наличие права на землю, где строится дом.

Регистрация незавершенного строительства частного дома крайне важна, она позволяет продать недострой, подарить его или совершить с ним другие сделки.

Оформить недострой можно, но процедура имеет свои особенности. Недостроенный объект привязан к участку земли, на котором ведется строительство.

Так как работы не окончены, дом не может быть использован в качестве жилого помещения, он не пригоден для проживания. Владелец не может получить разрешение на то, чтобы ввести строение в эксплуатацию.

Понятие незавершенного дома определено в Гражданском кодексе РФ. Незавершенным может считаться здание, которое характеризуется наличием определенных признаков:

• Объект носит капитальный характер, а не временный. То есть, строительство здания происходит на фундаменте. Это позволяет исключить из списка незавершенных объектов киоски и ларьки;
• Дом при строительстве не приобрел оформленный вид, на объекте ведутся работы. В данном случае не важно, речь идет о стадии обустройства фундамента, стен или завершающей отделки.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что незавершенный дом – это здание, монтаж, а также отделка которого не доведены до конца, но у дома есть фундамент. Законодатели и юристы отмечают, что именно фундамент говорит о том, что построенное сооружение нельзя сдвинуть, поэтому речь идет об объекте недвижимости.

Еще недавно такие объекты не могли быть собственностью, власти не выдавали разрешение на регистрацию. Поправки в ГК РФ изменили положение вещей. Теперь гражданин может зарегистрировать недострой.

Куда обратиться?

Право на регистрацию недостроенного дома прописано в статье 130 ГК РФ. Любая незавершенная постройка является недвижимостью. Она может быть оформлена в собственность. Хозяин недостроенного дома может подарить его, заложить, обменять или подарить, а также оставить в наследство. Для регистрации понадобятся различные бумаги, но главными являются:

• Право на земельный участок;
• Разрешение на строительство дома.

Для начала гражданин должен посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет. Важно, чтобы техническая документация была оформлена надлежащим образом.

Затем документы нужно отнести в регистрирующий орган – единый Росреестр. Подать заявление можно в любое отделение данного органа.

По закону человек может обратиться и в многофункциональный центр, но процесс регистрации будет более продолжительным.

Заявление может быть подано и самим владельцем недостроенного дома, и его представителем. Есть один важный момент, гражданин должен предъявить правоустанавливающие бумаги на землю, при этом совсем необязательно, чтобы он был владельцем участка. Земля может находиться в аренде.

В некоторых случаях люди обращаются не в Росреестр, а в суд. Регистрация незавершенного строительства частного дома осуществляется и по решению суда. Пытаясь узаконить недострой, вы должны понимать, что оформить в собственность можно лишь ту постройку, которая возведена на земле по закону.

Использование земли не по назначению строго запрещено.

Если владелец дома организовал строительство на земле, имеющей другое целевое значение, зарегистрировать ее можно лишь через суд, но процесс будет долгим и обременительным. Данная процедура требует большого пакета документов.

После регистрации владелец сможет продолжить строительство дома, когда пожелает. Все бумаги должны быть в порядке, включая право на строительство дома.

Необходимые документы

Процедура регистрации будет достаточно быстрой, если вы серьезно подойдете к сбору необходимых документов. Для регистрации необходимо подать:

• Заявление от владельца;
• Разрешение на осуществление строительных работ;
• Паспорт владельца земли;
• Документацию технического плана;
• Кадастровый паспорт данного объекта;
• Документ о праве на землю;
• Квитанцию, свидетельствующую о том, что заявитель оплатил пошлину.

Если гражданин уже зарегистрировал участок, то его кадастровый паспорт не потребуется. Все документы можно подать самостоятельно, либо через посредника, который представит доверенность, заверенную у нотариуса, а также по почте. Заявитель подает документы в МФЦ или Росреестр.

Если возникнет необходимость, сотрудник запросит дополнительные бумаги. После принятия пакета документов сотрудник Росреестра выдаст расписку с указанием даты завершения регистрации. Помните о том, что без разрешения на строительство сотрудники Росреестра откажутся регистрировать недострой. Подобная бумага выдается местной администрацией перед началом работ.

Правоустанавливающие бумаги могут быть разными:

• Если человек купил участок, то в Росреестр он должен приложить договор купли-продажи;
• При получении участка земли в дар, необходимо приложить дарственную;
• Если право на землю было приобретено при получении наследства, необходимо представить свидетельство о вступлении в наследственные права;
• Человек необязательно должен владеть участком, он может арендовать землю.

Проектная документация включает в себя текстовые сведения, схематическое изображение будущего дома, технические бумаги.

Регистрация проводится на платной основе, поэтому потребуется сначала оплатить государственную пошлину, а затем подать заявление. Размер пошлины во многом определяется статусом заявителя и видом объекта недвижимости.

Регистрация частного дома обойдется в 2000 рублей. Когда сотрудник Росреестра видит, что какого-то документа не хватает, он приостанавливает регистрацию.

Бланк и образец заявления помогут правильно оформить документ.

Порядок регистрации незавершённого дома

Регистрация незавершенного строительства частного дома осуществляется по определенному порядку, он прописан в статье 25 Закона о регистрации.

В этой статье говорится о том, что оформить недострой можно только тогда, когда есть разрешение на строительство и все бумаги с описанием будущего объекта недвижимости.

Правительство подготовило законопроект, который упрощает государственную регистрацию имущества, в том числе и незавершенное строительство.

Благодаря новому постановлению человек сможет оформить незавершенное строительство, имея на руках только лишь паспорт из кадастра. Важно отметить, что получение свидетельства о праве собственности отнимает немало времени и сил, граждане сталкиваются с множеством различных нюансов. Даже если вы подготовили все документы и строите дом на законном основании, Росреестр может выдать отказ.

Отказ часто выдают на формальных основаниях. Они могут не удовлетворить заявителя. И в этом случае он может обжаловать решение в суде.

Заявителю придется подать иск в суд на Росреестр. В данном случае процесс регистрации затянется, но положительное решение суда даст право вновь обратиться в государственный орган и подать документы.

Помните о том, что оформить недострой можно. Сама по себе процедура окажется специфической, поэтому бумаг потребуется больше, чем обычно. Регистрирующий орган может отказать в принятии документов, когда есть несоответствия в договоре на землю, а также проектных документах.

Особенности оформления по упрощёнке

Некоторые владельцы участков и недостроев могут осуществить упрощенное оформление. С начала 2015 года это право есть у следующих категорий:

• Граждане, которые организовали строительство жилого дома на участке, предназначенном для обустройства дачи или для садоводства;
• Лица, осуществляющие строительство на земельном участке, который предназначен для ИЖС;
• Люди, организовавшие строительство дома на землях, которые служат для подсобного хозяйства и расположены на границах населенных пунктов.

Речь идет о дачной амнистии, она осуществляется на основании Федерального закона №93. Амнистия будет действовать до марта 2021 года.

Не так давно Правительство РФ подготовило реформу в сфере прав собственности, оно разработало упрощенную процедуру оформления объектов незавершенного строительства и установления права собственности. Новые правила предполагают, что для оформления недостроя нужен будет лишь кадастровый паспорт. Правила находятся на стадии разработки.

На сегодняшний день оформление в Росреестре проводится лишь при наличии большого списка документов. Многие строительные фирмы даже создают специальные службы и отделы, занимающиеся подготовкой документов. Заполнить заявление на регистрацию можно прямо в отделении Росреестра, сотрудник выдаст вам бланк, примет документы и назначит дату, когда можно будет забрать выписку из ЕГРН.

Оформление по дачной амнистии

Регистрация участка по дачной амнистии проводится до 1 марта 2021 года. Действия начинаются с оформления собственности на участок земли. Документы подаются в МФЦ или Росреестр. Для подтверждения права собственности на землю нужно предоставить постановление городской, либо районной администрации, либо свидетельство о получении участка в наследство, договор об обмене, дарении и т.п.

Такой документ подается вместе с заявлением, оформленным по существующему образцу, и квитанцией, которая свидетельствует об оплате государственной пошлины. Затем нужно зарегистрировать недострой, и самая большая сложность заключается в подтверждении факта начала строительства.

Многих людей данная процедура отпугивает, она кажется слишком сложной. На самом деле, достаточно просто подготовить документы и составить заявление.

Сроки оформления

На сегодняшний день регистрация законного права на недострой осуществляется достаточно быстро. Максимальный срок составляет 10 рабочих дней, но практика показывает, что процедура регистрации в Росреестре длится не более недели.

Если вы подали документы в многофункциональный центр, то процесс может затянуться на несколько дней. Тем не менее, центры работают достаточно быстро. Они передают заявку в Росреестр в течение суток.

Регистрация объекта, строительство которого не завершено, может проводиться на любом этапе. Достаточно, чтобы был заложен фундамент. Главное – собрать нужные документы. Совсем скоро регистрация будет производиться по более упрощенной схеме. Каждый гражданин сможет зарегистрировать недострой и продолжить строительство, когда появятся средства.

Оформление права собственности на недостроенный объект

Строительство может перейти в стадию незавершённого в силу ряда факторов внешнего характера. Например, отсутствие необходимой суммы у заказчика, либо нехватку строительных материалов. Результатом этого станет решение о консервации объекта строительства.

Практика показывает, что часть объектов, рассматриваемых как предмет договора подряда на строительство, остаются на том или ином этапе строительства и переходят в разряд незавершённых (ОНС). К сожалению, в действующих законодательных актах отсутствует однозначная трактовка подобных объектов.

Если у заявителя на руках имеется свидетельство о праве на данный участок земли, полученное до 01.07.16, его можно не менять на выписку из ЕГРН. При любой последующей сделке с объектом вместо него оформят данную выписку.

51-ая статья ГрК РФ требует в обязательном порядке получения разрешения на возведение объекта, если последний подпадает под градостроительные регламенты. Его выдают после согласования с уполномоченными представителями местной администрации, и с учётом имеющейся проектных документов.

Отсутствие разрешения делает ОНС объектом, который возводится незаконно. Соответственно, технический план на него, в подобных случаях, оформить невозможно. Согласно положениям сороковой статьи (№ 218-ФЗ) разрешено выполнение кадастрового учёта ОНС без подобного разрешения в тех случаях, когда действующими нормативами его наличие не требуется.

Как зарегистрировать недострой

Чтобы поставить любой ОНС на кадастровый учёт, требуется предоставить в Росреестр комплект документов: технический план на регистрируемый объект, полученное разрешение на ведение строительства, документы, определяющие права собственника на земельный участок (правоустанавливающие). Если участок под строительство не учтён, а права владельца не внесены в ЕГРН, разрешена одновременная регистрация и учёт на ОНС и землю.

Объект, строительство которого не завершено, можно зарегистрировать в кадастре, если заявитель предоставит документы, подтверждающие, что данным участком он владеет легитимно (земля является его собственностью, либо на него заключён соответствующий договор аренды).

Следовательно, правоустанавливающими документами закон признаёт: договор аренды, к которому прилагается выписка, полученная в ЕГРН Последняя должна содержать информацию о предоставлении данного участка в долгосрочную аренду.

Также правоустанавливающими документами считается выписка иного содержания из данного реестра, подтверждающая права собственности заявителя на рассматриваемый участок, или распорядительный акт, утверждённый муниципалитетом, о передачи участка под последующую застройку.

Для его оформления необходимо подать в Росреестр:

• комплект проектной документации, детальное описание ОНС;
• правоустанавливающие документы на землю;
• разрешение на ведение строительства;
• технический план;
• наличие акта о консервации (вариант, приостановлении работ на объекте);
• межевой план строительного участка (вариант, план границ последнего).

Формирование техплана ОНС

Технический план должен быть составлен кадастровым инженером, с указанием в нём степени завершённости объекта. Последняя рассчитывается по формулам, утверждённым приказом 953, изданным Минэкономразвития 18.12.15.

Осуществляется кадастровый учёт ОНС по следующему алгоритму: заявитель готовит разрешение на ведение строительных работ и документы на землю, рассматриваемые законом в качестве правоустанавливающих.

После этого выбирает кадастрового инженера, с которым заключает договор на разработку необходимого технического плана. Далее осуществляются обследования ОНС, проводятся требуемые измерения и расчёты, полученные параметры объекта заносятся в план.

Разработанный план направляется в Росреестр, для выполнения учётных действий. Заказчику выдаётся выписка из реестра (ЕГРН), в которой указывается кадастровый номер ОНС.

Правильно оформленный план имеет основополагающее значение для получения положительного решения из Росреестра. Этот документ позволяет установить фактические параметры ОНС, которые, по итогам кадастрового учёта, вносятся в ЕГРН.

Ключевыми особенностями работы над планом являются:

• включение готового документа в графическую и текстовую часть, содержащие информацию о местонахождении объекта на конкретном участке (это устанавливается определением базовых координат ОНС);
• определение базовых характеристик объекта согласно положениям проектной документации;
• кадастровый инженер, по результатам фактического обследования, отмечает в подготовленном техническом плане реальную степень готовности исследуемого объекта;
• работа над планом не предусматривает составление отдельных планов для каждого этажа либо части ОНС.

Максимальную точность определения фактического положения объекта на участке позволяет получить использование спутниковой информации.

Что будет если не регистрировать ОНС

Действующим законодательством не предусмотрена ответственность за факт отсутствия государственной регистрации. Так как, в соответствии с положениями ст. 131 (пункт 2) ГК подобная регистрация имеет заявительный характер.

Однако её отсутствие исключает признание прав на ОНС, а также делает ничтожными любые сделки с данными объектами (основание ст. 165 пункт 1 ГК).

То есть владелец объекта не может совершать с ним какие-либо действия по собственному желанию (продажа, дарение, залог, иное).

Если отсутствие регистрации вызвано желанием уклониться от уплаты налогов, автоматически наступает ответственность, предусмотренная статьёй КоАП 19.21 (начисление штрафа). Для юридического лица он может составлять (30-40) тысяч рублей, для должностного лица, (3-4) тысячи рублей. Подобная ответственность наступает при умышленном затягивании ввода готового объекта в эксплуатацию.

Кадастровые инженеры АН Истрариел готовят технические планы на весь объект или часть недостроенного объекта. Мы подаём необходимую документацию в Росреестр, ставим объекты незавершённого строительства на кадастровый учёт и регистрируем право собственности.

Источник: helpquestion.ru

Объект недвижимости почти готов: вводить в эксплуатацию?

Что считается капитальным строением на земельном участке

Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления.
Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:

• Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
• Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
• Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.

Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Дом-кольцо в Москве

Существует весьма забавная легенда. Поговаривают, что к московской Олимпиаде-80 должны были построить целых пять домов-колец таким образом, чтоб олимпийский символ было видно аж из космоса. Но что-то пошло не так, и из пяти построили всего два. А легенда это потому, что для подобных домов нужен огромный строительный участок, да и экономически не выгодно строить такие здания — дорогое удовольствие, однако. Пара колец на улицах Довженко и Нежинской в Москве всего лишь очередной эксперимент середины 1970-х.

Задача стояла наипростейшая: разбавить однообразную типовую застройку спальных районов, воссоздать внутри «кольца» что-то вроде старого московского двора. На первых этажах должны были разместится магазины, парикмахерская, аптека и даже библиотека. Реализация потрясает простотой задумки.

За основу архитектор Евгений Стамо и инженер Александр Маркелов взяли длиннющую типовую панельную девятиэтажку серии I-515/9M и «согнули» ее в кольцо благодаря использованию максимального допуска при монтаже частей здания. Правда, в некоторых местах пришлось все же усилить конструкцию монолитными вставками, да и в целом реализация оказалась не самой простой и бюджетной: если сравнивать затраты классической девятиэтажки и круглой, то строительство второй в среднем выходило в полтора раза дороже. Вдобавок, из-за формы дома во дворе, во‑первых, постоянно сильно дует ветер, во‑вторых, высокая слышимость, в-третьих, части квартир недостает солнечного света. А каково пытаться найти нужный подъезд гостям или жильцам в состоянии веселья?! Старожилы рассказывают, что домоуправление как-то задумало поменять таблички на подъездах… Во дворе тогда чуть не случилась революция с жертвами.

И даже несмотря на то, что после окончания строительства второго «кольца» на ул. Довженко проект был свернут, многие историки архитектуры оба дома относят к объектам исторического наследия и считают, что они опередили свое время.

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство дома;
4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
8. Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Однако, согласно Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 — до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию до 01.03.2020 достаточно подать в МФЦ «Мои документы» всего два документа:

1. Технический паспорт на построенный дом (заказывать в БТИ);
2. Выписку из ЕГРН на земельный участок.

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

Оформление недостроя по дачной амнистии

Существует и второй вариант регистрации незаконченной постройки, который в народе называют «дачной амнистией». Такой термин появился в середине 2006 года, когда был принят ФЗ № 93 от 30.06.2006 г. Этот нормативный акт упростил людям порядок оформления прав на наделы, предназначенные для ИЖС, ведения дачного либо подсобного хозяйства. Но есть условие: участки должны быть получены гражданами на любом основании до 30.10.2001 г. (то есть до начала действия Земельного кодекса РФ).

Кроме самих участков, под амнистирование попадают здания, возведенные на территориях с указанным выше целевым назначением, сараи, бани и прочие объекты, не требующие согласования строительства. Дачная амнистия неоднократно продлевалась, и в настоящий момент она действует до 1 марта 2021 г.

Поскольку регистрация недостроенного дома без оформления права на участок невозможна, начать нужно с регистрации земли. Для этого в Росреестр предоставляется правоустанавливающая документация и кадастровый паспорт с зафиксированными границами надела. Если кадастровые работы не проводились, сначала придется выполнить процедуру межевания.

Теперь можно заняться и домом. Кроме выписки из ЕГРН о правах на землю, в Росреестр дополнительно необходимо предоставить:

1. Кадастровый паспорт недостроенного здания.
2. Декларацию об объекте, заполненную в 2 экземплярах. Форму и образец декларации можно скачать в интернете либо взять в БТИ.

После этого остается дождаться установленного срока и забрать новую выписку из ЕГРН.

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Шаг 1 — подписать акт приемки дома со строителями

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:

• Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
• Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Шаг 2 — получить заключение от государственного строительного надзора

Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.

В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.

Шаг 3 — получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698:

Можно сказать, что дом принят, потому что все остальные действия основаны на данном разрешении

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических норм и правил. Поэтому положительное заключение выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно и на протяжении всего периода строительства. А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2020 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:

1. Технический паспорт на построенный;
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная — узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

• В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
• В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Как зарегистрировать недострой

Чтобы поставить любой ОНС на кадастровый учёт, требуется предоставить в Росреестр комплект документов: технический план на регистрируемый объект, полученное разрешение на ведение строительства, документы, определяющие права собственника на земельный участок (правоустанавливающие). Если участок под строительство не учтён, а права владельца не внесены в ЕГРН, разрешена одновременная регистрация и учёт на ОНС и землю.

Объект, строительство которого не завершено, можно зарегистрировать в кадастре, если заявитель предоставит документы, подтверждающие, что данным участком он владеет легитимно (земля является его собственностью, либо на него заключён соответствующий договор аренды).

Следовательно, правоустанавливающими документами закон признаёт: договор аренды, к которому прилагается выписка, полученная в ЕГРН Последняя должна содержать информацию о предоставлении данного участка в долгосрочную аренду. Также правоустанавливающими документами считается выписка иного содержания из данного реестра, подтверждающая права собственности заявителя на рассматриваемый участок, или распорядительный акт, утверждённый муниципалитетом, о передачи участка под последующую застройку.

Для его оформления необходимо подать в Росреестр:

• комплект проектной документации, детальное описание ОНС;
• правоустанавливающие документы на землю;
• разрешение на ведение строительства;
• технический план;
• наличие акта о консервации (вариант, приостановлении работ на объекте);
• межевой план строительного участка (вариант, план границ последнего).

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2020 года Правительство РФ устанавло сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).

Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
2. Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
3. После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.

Как самостоятельно зарегистрировать построенный дом в собственность

Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией

До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:

• строительно-монтажные;
• инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание;
• благоустройство придомовой территории;
• выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.

Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.

Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:

• Требования к жилому помещению в общем:

1. объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери;
2. внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
3. высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку;

Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).

• Требования к ограждениям, полам и потолкам:

1. в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное;
2. желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту;
3. потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
4. все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.

• Требования к отоплению и электроснабжению:

1. наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания;
2. внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева;
3. тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом.

Как содержать и эксплуатировать дом после строительства

Когда дом построен — строение переходит в новое юридическое состояние, а владелец должен руководствоваться нормативами содержания жилья в надлежащем состоянии. К таким нормативам относится ведомственный документ № 170, утвержденный в 2003 г. Госстроем РФ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», о содержании которых я кратко расскажу ниже.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» — все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части — требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.

>Как Ввести В Эксплуатацию Недостроенный Дом

Как ввести в эксплуатацию зарегистрированный недостроенный жилой дом

Например, для подведения газа — необходим проект газификации, составленный газовой компанией. Строительно-монтажные работы также проводят специалисты, а готовность проверяют сотрудники газовой службы. Придется побегать по инстанциям и выложить больше 100 тыс. рублей на все про все. «Недострой» находится в коттеджном поселке, на доступном расстоянии есть коммуникации. Загвоздка может возникнуть, если инженерные сети будут проходить через участок соседей.

Поначалу государство закрывало на данный процесс глаза, позже пыталось как-то бороться, но масштабы явления настолько велики, что принять жесткие меры и всех наказать, заставив в одночасье узаконить самострои, оказалось невозможно. Поэтому, когда отменяли закон о планировании и застройке территорий, заменяя его законом о регулировании градостроительной деятельности, власти сделали два важных изменения.

Поначалу государство закрывало на данный процесс глаза, позже пыталось как-то бороться, но масштабы явления настолько велики, что принять жесткие меры и всех наказать, заставив в одночасье узаконить самострои, оказалось невозможно. Поэтому, когда отменяли закон о планировании и застройке территорий, заменяя его законом о регулировании градостроительной деятельности, власти сделали два важных изменения.

электричество, газ, водоснабжение. Проследить стоит и за наличием документа, свидетельствующего о введении дома в эксплуатацию. Если у вас его нет, то органы администрации вправе отказать в регистрации по месту жительства. Понятие » недострой » все понимают по-разному. Люди, пожелавшие построить дом собственными силами с нуля или купить дом недостроенным .

Как ввести дом в эксплуатацию: основные этапы

Завершение строительных работ по возведению нового объекта подразумевает осуществление процедуры по оформлению разрешительной документации. Как ввести дом в эксплуатацию, и какие требования предъявляются законодательством к этому процессу? Рассмотрим нюансы оформления разрешения на ввод частного или многоквартирного дома.

• по завершении строительных работ с помощью кадастрового инженера оформить техническую документацию на дом и межевой план на участок;
• направить в местный орган власти заявление о создании комиссии по приемке готового объекта (необходимо приложить разрешение на ведение строительных работ, которое было выдано до начала стройки);
• обеспечить специалистам, включенным в состав межведомственной комиссии беспрепятственный доступ на построенный объект;
• получение согласований у профильных специалистов о соответствии здания нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и регламентам, архитектурным стандартам и т. д.;
• получить итоговый акт о том, что дом введен в эксплуатацию.

Порядок регистрации незавершенного строительства в 2020 году

Чтобы официально зарегистрировать дом, строительство которого не закончено, собственнику необходимо:

1. В установленном порядке согласовать возведение здания с местными органами власти. Если этого не сделать, недвижимость может быть признана незаконной постройкой.
2. Провести техническую инвентаризацию объекта и получить техпаспорт. Соответствующие услуги оказывают специалисты БТИ.
3. Обратиться в Кадастровую палату и получить кадастровый паспорт на «незавершенку». С 1 января 2020 года этот документ оформляется по новой форме (Приказ Минэкономразвития РФ № 504 от 25.08.2014 г.).
4. Сдать необходимую документацию в Росреестр для оформления выписки из ЕГРН.

Обращение во все вышеуказанные органы возможно как лично, так и через МФЦ. Также землевладелец имеет право поручить весь процесс своему представителю, выписав на него нотариальную доверенность.

Процедура регистрации в Росреестре занимает на больше 10 рабочих дней. Перед визитом стоит еще раз проверить комплект документов, который должен выглядеть так:

• Личное заявление собственника.
• Внутренний паспорт заявителя.
• Согласие администрации на проведение строительных работ.
• Кадастровый паспорт.
• Технический план.
• Документ, удостоверяющий право собственности на участок (выписка из ЕГРН).
• Квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины.

Кроме того, сотрудники Регистрационной палаты запросят у заявителя правоустанавливающие документы. В зависимости от того, каким способом земля была приобретена, это может быть договор купли-продажи (ДКП), дарственная, свидетельство о праве на наследство, постановление местных органов власти. При этом документ необязательно должен находиться в собственности – допускается и аренда.

Место проживания — дом не введенный в эксплуатацию

Для осуществления государственной регистрации по месту жительства требуется наличие самого места проживания, причем с определенным юридическим статусом. Прежде всего, это должно быть жилое помещение пригодное для постоянного проживания физического лица. Что это значит, это значит, что такое жилое помещение должно в полной мере отвечать определенным техническим и санитарным нормам, предусмотренным действующим законодательством.

Если вы надлежащим образом исполняли свои обязательства по договору долевого строительства и вносили в установленном порядке оплату за квартиру, вы вправе рассчитывать на исполнение обязательств со стороны застройщика. При этом учитывается фактическое проживание и оплата коммунальных платежей в новостройке.

схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. 2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

3. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) разрешение на строительство; 4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора); 5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; 6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства; 7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора); 9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса. 3.1.

Указанные в пунктах 6 и 9 части 3 настоящей статьи документ и заключение должны содержать информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте многоквартирного дома заключение органа государственного строительного надзора также должно содержать информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома, определяемом в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

4. Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. 4.1.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в частях 3 и 4 настоящей статьи документы. 5. Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В ходе осмотра построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: 1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи; 2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка; 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; 4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

7. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в части 6 настоящей статьи оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 и 11.1 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

8. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке. 9. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

10. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. 11.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана. 12. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Приобретение недостроенного дома за счет маткапитала

Покупка недостроенного дома с использованием сертификата состоит из трех этапов:

• Приобретение недостроенного объекта недвижимости.
• Обращение в ПФР за предоставлением средств МКП.
• Повторное обращение через 6 месяцев для получения оставшейся суммы сертификата.

Для покупки недостроя нужно найти подходящий дом, договориться с его собственником и оформить сделку купли-продажи или уступки права строительного подряда. Купить недостроенное жилище разрешено на личные средства покупателя. Если на земельный участок не оформлено право собственности, то в органе местного самоуправления оформляется аренда или иное право пользования землей.

Затем покупатель с необходимыми документами обращается в отделение Пенсионного фонда с заявлением о выделении средств. Рассмотрение заявки занимает около месяца. При положительном решении покупателю выделяется сумма в размере 50% от общего размера капитала.

По прошествии 6 месяцев с момента выделения средств покупатель вторично обращается в отделение ПФР. При обращении необходимо предоставить документы, подтверждающие целевое использование средств. Как правило, достаточно документа от органа, выдавшего разрешение на строительство.

Если строительство (реконструкцию) осуществляет подрядная организация, то предоставляется договор подряда. Если работы производятся самим покупателем, то можно сохранить товарно-кассовые чеки на приобретение стройматериалов.

После проверки ПФР перечисляет оставшиеся деньги на банковский счет получателя. Затем объект вводится в эксплуатацию: выделяются доли в жилом имуществе другим членам семьи.

Источник: buro12.ru